Κοινοποίησε

Αξιολόγηση Χρήστη: 5 / 5

Αστέρια ΕνεργάΑστέρια ΕνεργάΑστέρια ΕνεργάΑστέρια ΕνεργάΑστέρια Ενεργά
 

Ερωτήσεις απαντήσεις τακτοποίησης αυθαιρεσιών 2001-2150.

Εδώ θα βρεις σε απλή μορφή κειμένου τις ερωτήσεις - απαντήσεις, με αριθμό 2001 έως 2150, σε θέματα τακτοποίησης αυθαιρεσιών που έχουν δημοσιευθεί από το ΤΕΕ Πελοποννήσου. Αν θέλεις να δεις τις απαντήσεις στις ερωτήσεις κάνε εγγραφή και εισαγωγή στο σύστημά μας.

Erotisi: 2001. Σε οικόπεδο γωνιακό επιφανείας 600μ2 (που είναι και η αρτιότητα) υπάρχει παλαιότερη άδεια για κτίσμα. Σήμερα μετρήθηκε και βρέθηκε 575μ2 με σχετικά μικρές διαφοροποιήσεις των πλευρών του έναντι της αδείας, οι οποίες όμως επηρεάζουν το κτίσμα, το οποίο σε σχέση με τα νέα όρια παραβιάζει πλέον τις πρασιές και τις πλάγιες αποστάσεις, σε κάποιο βαθμό μη αμελητέο. Παράλληλα υπάρχουν και υπερβάσεις επιφανείας έναντι του εγκεκριμένου περιγράμματος. Ο έλεγχος που θα πραγματοποιηθεί έναντι των εγκεκριμένων κατόψεων θα γίνει λαμβάνοντας υπ όψιν το τοπογραφικό της οικοδομικής αδείας αφού η διαφοροποίηση του μεγέθους του είναι εντός των ορίων απόκλισης του άρθρου 39.2 του Ν. 4495/17, το οποίο όμως δεν συμφωνεί με την πραγματικότητα ή με το περίγραμμα του οικοπέδου σύμφωνα με την νέα μέτρηση, οπότε θα πρέπει να ληφθούν οι σχετικές υπερβάσεις πρασιών; Πως γίνεται ρύθμιση σε κτίσματα που ευρίσκονται σε οικόπεδα που έχουν διαφοροποίηση οικοπέδου σε σχέση με τα περιγραφόμενα στην οικοδομική άδεια αλλά δεν εντάσσονται ούτε στην κατηγορία "άνευ αδείας" ούτε απαιτείται διαδικασία ενημέρωσης της πολεοδομίας.
Apantisi: Πολλές άδειες εμφανίζουν παρόμοια θέματα. ʼδειες που έχουν βγει σε μη άρτια οικόπεδα, σε μεγαλύτερα από την πραγματικότητα οικόπεδα, σε οικόπεδα που κατατμήθηκαν παράνομα και στη συνέχεια βγήκε άδεια, άδειες που προέβλεπαν κατεδάφιση υφιστάμενων κτιρίων που δεν έγινε ποτέ κτλ. Νομικά υπάρχει η γενική αρχή του τεκμηρίου νομιμότητας που χαρακτηρίζει διοικητικές πράξεις , οι οποίες έστω και αν είναι εμφανώς παράνομες, εικάζονται νόμιμες και παράγουν όλες τις έννομες συνέπειες τους μέχρι να ακυρωθούν ή να ανακληθούν. Αυτό είναι κάτι που θα πρέπει κατά τη γνώμη μας να διευκρινισθεί και γραπτώς από το Υπουργείο. Δηλαδή από την στιγμή που η άδεια δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Επομένως, ότι καλύπτεται από αυτή θεωρείται ως νομίμως υφιστάμενο και δεν τακτοποιείται. Γεννάτε βέβαια το ερώτημα του τι θα γίνει σε περίπτωση μελλοντικής ανάκλησης της άδειας, όταν δεν θα είναι σε εφαρμογή κάποιος νόμος τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών. Επίσης, σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 39 του ν.4495/2017, εμβαδομετρήσεις οικοπέδων ή γηπέδων που έχουν περιληφθεί σε διοικητικές πράξεις και δικαιοπραξίες και είναι εντός της αποδεκτής απόκλισης, θεωρούνται αποδεκτές και δεν απαιτείται η αναθεώρησης της οικοδομική άδειας, καθώς και η διόρθωση ή τροποποίηση των τίτλων κτήσης για την έκδοση άδειας. Ο νόμος βέβαια δεν διευκρινίζει το τι ισχύει στην περίπτωση όπου λόγω της παραπάνω απόκλισης – διαφοροποίησης παραβιάζονται πολεοδομικές διατάξεις που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Στην περίπτωσή σας το οικόπεδο δεν είναι πλέον άρτιο και επομένως δεν δύναται να εκδοθεί άδεια δόμησης. Επίσης τμήμα του κτιρίου που καλύπτεται από την οικοδομική άδεια βρίσκεται εντός προκηπίου και πλάγιων αποστάσεων σύμφωνα με το νέο τοπογραφικό διάγραμμα. Το άρθρο 110 του ν.4495/2017 θα μπορούσε να «ενεργοποιηθεί» με προστρέχον τον ιδιοκτήτη προκειμένου η ΥΔΟΜ να αποφανθεί επί της νομιμότητας της άδειας και, σε περίπτωση που διαπιστωθούν πλημμέλειες, να εκδώσει είτε Απόφαση ανάκλησης της άδειας, είτε Απόφαση μη ανάκλησης αυτής εάν παρήλθε ο εύλογος χρόνος και δεν συντρέχουν λόγοι δημοσίου συμφέροντος ή περίπτωση δόλιας ενέργειας. Υπάρχουν κατά την γνώμη μας οι παρακάτω επιλογές: Θεωρείτε οτιδήποτε καλύπτεται από τα εγκεκριμένα σχέδια (από την οικοδομική άδεια) ως νομίμως υφιστάμενο και τακτοποιείτε οτιδήποτε είναι καθ’ υπέρβαση αυτής. Θεωρείτε οτιδήποτε καλύπτεται από τα εγκεκριμένα σχέδια (από την οικοδομική άδεια) και βρίσκεται εκτός πρασιάς και πλάγιων αποστάσεων ως νομίμως υφιστάμενο και τακτοποιείτε οτιδήποτε είναι καθ’ υπέρβαση αυτής ή παραβιάζει την πρασιά ή τις πλάγιες αποστάσεις. Η γνώμη μας είναι ότι μπορεί να γίνει και δήλωση του συνόλου του ακινήτου ακόμα και άμα καλύπτεται από άδεια (για την οποία υπάρχουν στοιχεία ότι εκδόθηκε κακώς), μετά από συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη και με υπογραφή των σχετικών δηλώσεων περί συναίνεσής του. Προφανώς και για να προβεί κάποιος σε μία τέτοια ενέργεια θα υπάρχουν λόγοι που θα έχουν σταθμιστεί (πιθανή ανάκληση οικοδομικής άδειας στο μέλλον). Σε περίπτωση που κινηθεί η διαδικασία ανάκλησης της άδειας από την ΥΔΟΜ και τελικά αυτή πραγματοποιηθεί, τότε θα γίνει υπαγωγή με βάση την παρ. 2 του άρθρου 110 κατά την γνώμη μας. Σε αυτή την περίπτωση θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια και προφανώς θα θεωρηθεί το σύνολο του ακινήτου ως αυθαίρετο. Σε κάθε περίπτωση ο έλεγχος και η υπαγωγή στις διατάξεις του ν.4495/17 (υπολογισμός συντελεστών υπέρβασης) θα γίνει με βάση τη νέα κατάσταση που προέκυψε από το πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα. Σύμφωνα με το Παράρτημα Α θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια εφόσον το οικόπεδο με βάση την πραγματική του κατάσταση δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.
Erotisi: 2002. Σε γήπεδο εκτός σχεδίου εκδόθηκε το 1991 άδεια λυόμενης ισογείου κατοικίας, κάνοντας χρήση των διατάξεων του Β.Δ. /7-8-67 ΦΕΚ 101/Α/14-8-67. Δηλ. αρτιότητα 2000τμ., ισόγειοι οικίσκοι μέγιστης επιφ. 80μ2 και όχι μικρότερης από 50μ2, μέγιστη κάλυψη 200μ2, μέγιστο ύψος πάνω από την βάση 3,70μ, μαζί με την στέγη και σκεπαστές βεράντες μέχρι 20μ2. Στην οικοδ. άδεια το γήπεδο έχει επιφάνεια 2041,75μ2, οι διαστάσεις του ισογείου λυομένου είναι 12,16μ*7,85μ και μέσα σε αυτό το περίγραμμα υπάρχει σκεπαστή βεράντα διαστ. 2,35μ*8,36μ. Το Β.Δ. /7-8-67 καταργήθηκε από τις 11-9-1996 με το Π.Δ./ 29-8-96. Κατά τον έλεγχο διαπιστώθηκε: α) Όταν εκδόθηκε η οικ. άδεια η επιφάνεια του αγροτεμαχίου ήταν 1.500μ2. Αργότερα, το 2007, ο ιδιοκτήτης αγοράζει τμήμα γειτονικού αγροτεμαχίου επιφ. 634μ2 και το προσαρτά στο αρχικό και σήμερα η επιφάνεια του αγροτεμαχίου είναι 2.134μ2. Σήμερα όμως το γήπεδο είναι μη άρτιο και οικοδομήσιμο διότι καταργήθηκε όπως είπαμε το Β.Δ./7-8-67 το 1996 και δεν πληροί τις προδιαγραφές για την κατά παρέκκλιση αρτιότητα. β) Η κάτοψη (και το περίγραμμα βεβαίως) του υπάρχοντος ισογείου λυόμενου είναι διαφορετική από αυτή της οικοδ. άδειας. Επίσης έχομε υπέρβαση από τα μεγέθη της οικοδ. αδείας κατά 10,00μ2 στη δόμηση, κατά 15μ2 στην κάλυψη και υπέρβαση ύψους. Επίσης σε τμήμα της κάτοψης έχει δημιουργηθεί σοφίτα μέσα στο ύψος της στέγης. Η θέση του υπάρχοντος κτιρίου είναι διαφορετική από αυτήν του διαγραμ. κάλυψης της οικ. αδείας (λόγω μετακινήσεως), χωρίς να παραβιάζει τις πλάγιες αποστάσεις, που αναφέρονται στην οικοδ. άδεια και τμήμα του περιγράμματός του (του υπάρχοντος κτιρίου) καλύπτεται από αυτό της οικοδ. αδείας. Η συνολική επιφάνια του περιγραμ. του κτιρίου (δόμηση και κάλυψη) που δεν καλύπτεται από το περίγραμμα της οικοδ. αδείας είναι 65,00μ2. γ) Επίσης έχουν κατασκευαστεί ανεξάρτητη ισόγεια αποθήκη < 50μ2 και ανοικτό στέγαστρο στον ακάλυπτο χώρο. Η οικοδ. άδεια δεν έχει ανακληθεί και έχει θεωρηθεί από την πολεοδομία για την σύνδεση του λυομένου με την ΔΕΗ. Με βάση τα παραπάνω ποιο είναι σωστό. 1). Συσχετίζεται η σημερινή κατάσταση του κτιρίου (ως προς της θέση, το ύψος, τη δόμηση και την κάλυψη) με την αντίστοιχη του διαγράμματος κάλυψης και τακτοποιούνται μόνο τα τμήματα που δεν καλύπτονται από την οικοδομική άδεια. Δηλ 10,00μ2 δόμησης, 15,00μ2 κάλυψης της κάτοψης η 65,00μ2 δόμησης και κάλυψης του περιγράμματος και επίσης υπέρβαση ύψους, σοφίτα, ισόγεια αποθήκη και στέγαστρο; Για τα τμήματα αυτά επιλέγουμε «χωρίς Ο.Α.», η "με Ο.Α.", δεδομένου ότι η Ο.Α. δεν έχει ανακληθεί και έχει θεωρηθεί από την πολεοδομία όπως αναφέρω παραπάνω; Σε περίπτωση δήλωσης "χωρίς Ο.Α." δημιουργείται καμία επίπτωση για το ακίνητο, σε μελλοντική μεταβίβασή του; 2) Για τις υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης, ύψους, τα πολεοδομικά μεγέθη συγκρίνονται με αυτά της οικ. αδείας για λυόμενα, η με τα ισχύοντα σήμερα, ανεξάρτητα εάν το οικόπεδο είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο; Δηλ δόμηση 80,00μ2, κάλυψη 200μ2, ύψος 3,70μ(με στέγη) + υπερύψωση 1,00, που ίσχυε κατά την έκδοση της οικ. αδείας για τα λυόμενα, η δόμηση 200,00μ2, κάλυψη 200μ2, ύψος 7,50+1,50(στέγη) που ισχύει στα εκτός σχεδίου σήμερα;
Apantisi: Ας ξεκινήσουμε με την απάντηση στο ερώτημα εάν θα επιλεγεί στο πεδίο της οικοδομικής άδειας ΝΑΙ ή ΟΧΙ. Το Παράρτημα Α αναφέρει ότι επιλέγεται το ΟΧΙ όταν υπάρχει οικοδομική άδεια στο γήπεδο / οικόπεδο και από την αιτιολόγηση της τεχνικής έκθεσης του μηχανικού προκύπτει ότι το ακίνητο δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στη σχετική οικοδομική άδεια. Σε αντίστοιχη προηγούμενη Ε/Α 1827, είχαμε εκφράσει την συντηρητική προσέγγιση ότι από την στιγμή που σήμερα το γήπεδο / οικόπεδο είναι μη άρτιο, βάση του Παραρτήματος Α θα επιλεγεί το ΟΧΙ. Η συγκεκριμένη επιλογή ίσως είναι αυστηρή καθότι κατά την χρονολογία έκδοσης της οικοδομικής άδειας το γήπεδο / οικόπεδο ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο σύμφωνα με το ΒΔ/7-8-67 (ΦΕΚ-101/Α/14-8-67) και κατέστη δε μη άρτιο λόγω κατάργησης του (ΦΕΚ- 1032/Δ/11-9-96). Επομένως δεν υπήρχε υποβολή ανακριβούς αποτύπωσης της κατάστασης κατά την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Για την περίπτωσή σας, επειδή υπήρχε υποβολή ανακριβούς αποτύπωσης της κατάστασης κατά την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας (το γήπεδο είχε εμβαδόν 1500 τ.μ. και επομένως δεν ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο σύμφωνα με τους τότε ισχύοντες όρους δόμησης), θεωρούμε ότι θα πρέπει να επιλεγεί το ΟΧΙ στο πεδίο της οικοδομικής άδειας. Η επιλογή του ΟΧΙ οδηγεί στην επιλογή της Κατηγορίας 5 (σύμφωνα πλέον και με την νέα Εγκύκλιο 2/31-05-2019), η οποία συνεπάγεται την αναστολή επιβολής κυρώσεων για τριάντα (30) έτη. Η οριστική εξαίρεση των κατασκευών αυτών δύναται να γίνει με τη διαδικασία που προβλέπεται στην παρ. ββ και γγ της περ. ε του Αρθ. 96 του ν.4495/2017. Σχετικά με τα ερωτήματά σας: 1) Λόγω της μετατόπισης του κτιρίου θα πρέπει να γίνει σύγκριση μεταξύ εγκεκριμένης κάλυψης και θέσης (εγκεκριμένου περιγράμματος) του κτιρίου με την πραγματική κατάσταση και ότι βρίσκεται εκτός εγκεκριμένης κάλυψης (δεν καλύπτεται από την άδεια) πρέπει να χρεωθεί με ΥΔ, ΥΚ και οποιοδήποτε άλλον συντελεστή απαιτείται. Δυστυχώς λόγω του ότι το κτίριο δεν είναι ίδιο με αυτό που προβλέπεται στην άδεια δεν μπορεί να έχει εφαρμογή η περ. ιδιδ της Κατηγορίας 3. Δείτε σχετικά και τις Ε/Α 780, 1135, 1745, 1762, 1845, 1846 Επισημαίνουμε ότι ο συντελεστής ύψους εφαρμόζεται στις περιπτώσεις που το ύψος της αυθαίρετης κατασκευής υπερβαίνει το επιτρεπόμενο από τους όρους δόμησης ύψος που ισχύει σήμερα στη θέση του ακινήτου, ανεξάρτητα αν το οικόπεδο / γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο ή όχι. Στις περιπτώσεις που δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους, οι υπερβάσεις ύψους υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό. Επίσης, αυθαίρετοι ημιυπαίθριοι χώροι, στέγαστρα, κιόσκια, αυθαίρετοι ανοιχτοί υπόστυλοι χώροι (π.χ. υπόστυλη στάθμη) υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό. Ομοίως θα υπολογιστεί και τυχόν αυθαίρετη επέκταση της σκεπαστής βεράντας. 2) Τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου. Σκοπός της διάταξης αυτής είναι, ανεξαρτήτως εάν το οικόπεδο / γήπεδο όπου βρίσκεται η αυθαίρετη κατασκευή είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, να συγκρίνονται τα πολεοδομικά μεγέθη του αθροίσματος των επιφανειών των αυθαίρετων κατασκευών ή της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης με του όρους δόμησης που ισχύουν σήμερα στη θέση του ακινήτου προκειμένου να υπολογιστούν οι συντελεστές τετραγωνιδίων και στη συνέχεια το ενιαίο ειδικό πρόστιμο. Για τα εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου γήπεδα, όπου δεν υπάρχουν ειδικότερες διατάξεις ελέγχου ή προστασίας της περιοχής που να θέτουν όρους δόμησης, εφαρμόζονται οι όροι δόμησης που ορίζονται στο άρθρο 1 «Γενικές διατάξεις» του π.δ/τος της 24/31.5.1985 (Δ’ 270), είτε στα επόμενα άρθρα του ανάλογα με τη χρήση.
Erotisi: 2003. Η αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε κύρια εντός νομίμου περιγράμματος κτηρίου, που συνιστά υπέρβαση δόμησης, καλύπτει και όλες τις επεμβάσεις που έχουν πραγματοποιηθεί στο εσωτερικό όπως τοιχοποιία, ανοίγματα, λουτρά κλπ, ή πρέπει να συνταχθεί και αναλυτικός προϋπολογισμός;
Apantisi: Ναι τις καλύπτει. Δεν απαιτείται να συνταχθεί και αναλυτικός προϋπολογισμός στην συγκεκριμένη περίπτωση.
Erotisi: 2004. Σε κληροτεμάχιο 12στρ. εκδόθηκαν κατά σειρά οι εξής οικοδομικές άδειες α) το 1981 80μ2, β) το 1983 προσθήκη 40μ2 και το 1988 προσθήκη 170μ2, δηλ. συνολική επιφάνεια κατοικίας 290μ2 . Με δικαστική απόφαση Ειρηνοδικείου, έγινε επικύρωση ανώμαλου δικαιοπραξίας με αναφορά σε ιδιωτικό συμφωνητικό το 1984 και το κληροτεμάχιο κατατμήθηκε σε 4στρ., 2στρ. και 6στρ. Η κατοικία βρίσκεται εντός του τεμαχίου των 4στρ. το οποίο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με δυνατότητα σήμερα δόμησης 200μ2. Καμία εκ των παραπάνω αδειών μέχρι σήμερα δεν έχει ανακληθεί. Εντός του τεμαχίου που βρίσκεται η κατοικία υπάρχουν και άλλες αυθαίρετες κατασκευές ενώ και η κατοικία όπως αυτή προβλέπονταν από τις οικοδομικές άδειες έχει πρόβλημα αποστάσεων από τα όρια εντός του 20%. Πως αντιμετωπίζεται σε αυτή την περίπτωση η τακτοποίηση?
Apantisi: Όπως έχουμε επαναλάβει αρκετές φορές σε προηγούμενες απαντήσεις μας, ο γενικός κανόνας είναι ότι άδεια που δεν έχει ανακληθεί παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Μια διοικητική πράξη που ΔΕΝ έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί καλύπτεται από το τεκμήριο της νομιμότητας που έχει ως συνέπεια την παραγωγή όλων των έννομων αποτελεσμάτων που ορίζονται από την εν λόγω πράξη μέχρι την παύση της. Συνεπώς μια άδεια αν δεν ακυρωθεί ή ανακληθεί, καλύπτει την νομιμότητα του κτίσματος. Επιπλέον, σύμφωνα με την παρ. 1α του άρθρου 81 του ν.4495/2017: «α) Αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση, η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε.» Γεννάται βέβαια και το ερώτημα του τι θα γίνει σε περίπτωση μελλοντικής ανάκλησης της άδειας, όταν δεν θα είναι σε εφαρμογή κάποιος νόμος τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών. Το άρθρο 110 του ν.4495/2017 θα μπορούσε να «ενεργοποιηθεί» με προστρέχον τον ιδιοκτήτη προκειμένου η ΥΔΟΜ να αποφανθεί επί της νομιμότητας της άδειας και να εκδώσει είτε Απόφαση ανάκλησης της είτε Απόφαση μη ανάκλησης αυτής εάν παρήλθε ο εύλογος χρόνος και δεν συντρέχουν λόγοι δημοσίου συμφέροντος. Η πιθανολογούμενη ανάκληση θα εμπίπτει στην παρ. 2 του άρθρου 110 κατά την γνώμη μας. Σχετικά με την ανάκληση αδειών δείτε και τις Ε/Α 386 (ii), 508, 532, 554, 589, 605, 702 (i), 735, 1112, 1308, 1759. Έχοντας ως δεδομένο ότι έχει επέλθει κατάτμηση, υπάρχουν οι παρακάτω επιλογές: Θεωρείται ως νομίμως υφιστάμενο ότι καλύπτεται από την άδεια, από την στιγμή που δεν έχει ανακληθεί, και προς τακτοποίηση ότι είναι καθ’ υπέρβαση αυτής. Σύμφωνα με το Παράρτημα Α θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια λόγω κατάτμησης. Η συγκεκριμένη επιλογή συνεπάγεται την αδυναμία έκδοσης οικοδομικής άδειας στο μέλλον λόγω αλλαγής του αγροτεμαχίου (παρ. 2 άρθρο 39 του ν.4495/2017). Η γνώμη μας είναι ότι μπορεί να γίνει και δήλωση του συνόλου του ακινήτου ακόμα και άμα καλύπτεται από την οικοδομική άδεια (από την στιγμή που έχει γίνει κατάτμηση και πλέον το νέο αγροτεμάχιο δεν μπορεί να «φέρει» το κτίριο – λόγω παραβίασης πλάγιων αποστάσεων και της μέγιστης επιτρεπόμενης δόμησης), μετά από συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη και με υπογραφή των σχετικών δηλώσεων περί συναίνεσής του. Προφανώς και για να προβεί κάποιος σε μία τέτοια ενέργεια θα υπάρχουν λόγοι που θα έχουν σταθμιστεί (πιθανή ανάκληση οικοδομικής άδειας στο μέλλον). Σύμφωνα με το Παράρτημα Α θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια λόγω κατάτμησης. Σε περίπτωση που κινηθεί η διαδικασία ανάκλησης της άδειας από την ΥΔΟΜ και τελικά αυτή πραγματοποιηθεί, τότε θα γίνει υπαγωγή με βάση την παρ. 2 του άρθρου 110 κατά την γνώμη μας. Σε αυτή την περίπτωση θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια και προφανώς θα θεωρηθεί το σύνολο του ακινήτου ως αυθαίρετο.
Erotisi: 2005. Έχω μια διώροφη οικοδομή, εκτός σχεδίου, με οικοδομική άδεια (ΟΑ) του 1982, σε οικόπεδο 3.500 μ2. Κάποια στιγμή μεταγενέστερα (περίπου 1990) πωλήθηκε η οικοδομή με το μισό οικόπεδο (κατάτμηση, ενώ δεν προβλέπεται από τη νομοθεσία, για τα εκτός σχεδίου). Στο Παράρτημα Α του Ν. 4495/17 (σελ. 3242), στην επεξήγηση για την επιλογή της ΟΑ (1), αναφέρει την περίπτωση του μικρότερου οικοπέδου λόγω κατάτμησης. Στο τέλος των περιπτώσεων αναφέρει επίσης, ότι η επιλογή της ΟΑ θεωρείται αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ΄ υπέρβαση της δόμησης, κάλυψης, ύψους και θέσης των προβλεπόμενων από την ΟΑ. Η ερώτησή μου είναι εάν αυτή η θεώρηση αναφέρεται (αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ΄ υπέρβαση της δόμησης, κάλυψης, ύψους και θέσης των προβλεπόμενων από την ΟΑ) για όλες τις παραπάνω περιπτώσεις, ή μόνο για την υποπερίπτωση (3) που το ανεγερθέν κτίριο έχει κατασκευαστεί σε άλλη μη νόμιμη θέση και συγχρόνως το περίγραμμα του υφιστάμενου κτιρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια. Δηλαδή θεωρούμαι νόμιμο το κτίσμα που έχει τηρήσει τις προβλεπόμενες μελέτες της ΟΑ και θεωρούμαι αυθαίρετα χωρίς ΟΑ τις επιπλέον της ΟΑ κατασκευές?
Apantisi: Η γνώμη μας είναι ότι το εδάφιο του Παραρτήματος Α που αναφέρει ότι «Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπομένων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια» αναφέρεται και στις τρεις υποπεριπτώσεις (τρεις τελείες) της περίπτωσης γ. Σχετικά με το τελευταίο ερώτημά σας, έχουμε εκφράσει την άποψη μας για αντίστοιχες περιπτώσεις σε αρκετές προηγούμενες Ε/Α. Δείτε σχετικά και την προηγούμενη Ε/Α καθώς και τις Ε/Α 1822, 1884, 1900 και 1963. Ο γενικός κανόνας είναι ότι άδεια που δεν έχει ανακληθεί παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Μια διοικητική πράξη που ΔΕΝ έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί καλύπτεται από το τεκμήριο της νομιμότητας που έχει ως συνέπεια την παραγωγή όλων των έννομων αποτελεσμάτων που ορίζονται από την εν λόγω πράξη μέχρι την παύση της. Συνεπώς μία άδεια αν δεν ακυρωθεί ή ανακληθεί, καλύπτει την νομιμότητα του κτίσματος. Επιπλέον, σύμφωνα με την παρ. 1 α του άρθρου 81 του ν.4495/2017: «α) Αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση, η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής ή κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε.»
Erotisi: 2006. Η κατασκευή λουτρού ή κουζίνας σε άλλη θέση ή ακόμα και η κατασκευή πρόσθετου λουτρού ή WC συνιστούν διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της Οικοδομικής ʼδειας, αφού έχει επέλθει τροποποίηση των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων.
Apantisi: Τα όσα αναφέρετε στο ερώτημά σας αποτελούν διαφορετική διαρρύθμιση (παρ. 14 του άρθρου 100) και όχι διαφορετική διαμερισμάτωση (παρ. 8 του άρθρου 100). Η διαφορετική διαρρύθμιση αφορά σε αλλαγές εντός της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Επίσης, υπάρχει και η αντίστοιχη Ε/Α 23 του helpdesk για το ν.4178/2013 όπου αναφέρει ότι «σύμφωνα με την παρ. 9 του άρθρου 23 του ν.4178/13 σε κάθε περίπτωση η διαφορετική διαρρύθμιση αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας δεν συνιστά αυθαίρετη κατασκευή ανεξάρτητα αν έχει επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων και δεν έχει υποχρέωση υπαγωγής στο νόμο.» Τέλος, σύμφωνα και με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075): «Στην παρ. 14 διευκρινίζεται ότι η διαφορετική διαρρύθμιση διακεκριμένης αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, δεν θεωρείται αυθαιρεσία, υπάρχει ωστόσο υποχρέωση ενημέρωσης του φακέλου της άδειας κατά τη σύνταξη της ταυτότητας κτιρίου.»
Erotisi: 2007. Τμήμα πλατύσκαλου κλιμακοστασίου που έχει ενσωματωθεί σε διαμέρισμα εκ κατασκευής και στη σύσταση περιλαμβάνεται στο διαμέρισμα, χρειάζεται τακτοποίηση ή μπορεί να εκδοθεί βεβαίωση; Το ρωτάω με τη λογική ότι δεν επηρεάζονται μηχανολογικά και η παράβαση δεν είναι σε κοινόχρηστο χώρο.
Apantisi: Ναι, απαιτείται να γίνει τακτοποίηση. Σύμφωνα και με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) για την παρ. 8 του άρθρου 100 «Η διαμερισμάτωση ορόφου κατά την παρ. 8 εφαρμόζεται υποχρεωτικά όταν υπάρχει διαφοροποίηση του περιγράμματος αυτοτελών ιδιοκτησιών από τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας.» Έτσι, θα προκύψει και το νέο σχέδιο κάτοψης όπου θα μπορεί να χρησιμοποιηθεί σε μελλοντική συμβολαιογραφική ή διοικητική πράξη. Σε περίπτωση που η επιφάνεια του πλατύσκαλου έχει προσμετρηθεί στο Συντελεστή Δόμησης (ελέγξτε το διάγραμμα κάλυψης της οικοδομικής άδειας) τότε αρκεί μόνο η δήλωση της διαμερισμάτωσης. Διαφορετικά, θα πρέπει να δηλωθεί και η επιφάνεια που δεν έχει προσμετρηθεί στο Συντελεστή Δόμησης ως ΥΔ κύριων χώρων. Το ότι η σύσταση ανταποκρίνεται στην πραγματική - τωρινή κατάσταση σας απαλλάσσει από την ανάγκη λήψης συναινέσεων για την υπαγωγή καθώς και την τροποποίησής της.
Erotisi: 2008. Χώρος κάτω από εσωτερική σκάλα διαμορφώθηκε σε αποθήκη. Το πρόστιμο θα υπολογισθεί με αναλυτικό;
Apantisi: Εάν η εσωτερική σκάλα βρίσκεται εντός αυτοτελούς ιδιοκτησίας (π.χ. εσωτερική σκάλα μεζονέτας που οδηγεί από το ισόγειο στον Α όροφο), τότε: Εάν η επιφάνειά της έχει προσμετρήθει στο Συντελεστή Δόμησης (ελέγξτε το διάγραμμα κάλυψης της οικοδομικής άδειας), τότε αρκεί μόνο ο υπολογισμός του προστίμου με αναλυτικό. Διαφορετικά, θα πρέπει να δηλωθεί και η επιφάνεια που δεν έχει προσμετρηθεί στο Συντελεστή Δόμησης ως ΥΔ κύριων χώρων. Εάν πρόκειται για περίπτωση κοινόχρηστης σκάλας, όπου ο χώρος κάτω από αυτήν διαμορφώθηκε σε αποθήκη και ενσωματώθηκε στο διαμέρισμα, τότε: Σε περίπτωση που η επιφάνεια αυτή έχει προσμετρηθεί στο Συντελεστή Δόμησης (ελέγξτε το διάγραμμα κάλυψης της οικοδομικής άδειας), τότε αρκεί μόνο η δήλωση της διαμερισμάτωσης. Διαφορετικά θα πρέπει να δηλωθεί και η επιφάνεια που δεν έχει προσμετρηθεί στο Συντελεστή Δόμησης ως ΥΔ κύριων χώρων. Επισημαίνουμε, ότι όταν η διαμερισμάτωση αφορά και κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, απαιτείται συναίνεση κατά το άρθρο 98 του ν.4495/2017.
Erotisi: 2009. Χώρος κάτω από εξωτερική σκάλα διαμορφώθηκε σε αποθήκη. Το πρόστιμο θα υπολογισθεί με υπέρβαση δόμησης, κάλυψης κλπ;
Apantisi: Δείτε σχετικά και την παραπάνω Ε/Α. Εάν η περίπτωση αφορά εξωτερική σκάλα στον ακάλυπτο χώρο, που δεν έχει μετρήσει σε κάλυψη και δόμηση, τότε το πρόστιμο θα υπολογιστεί με τον γενικό κανόνα (δλδ ΥΔ, ΥΚ και οποιοδήποτε άλλον συντελεστή απαιτείται). Εκτός, εάν μπορεί να υπαχθεί στην περίπτωση ιβιβ της Κατηγορίας 3. Εάν, έχει μετρήσει σε κάλυψη και δόμηση, τότε το πρόστιμο θα υπολογισθεί με αναλυτικό προϋπολογισμό.
Erotisi: 2010. Σε υπόγειο με Ο.Α. έγινε αλλαγή χρήσης του garage και κάποιων αποθηκών σε χώρους κύριας χρήσης (υπνοδωμάτιο, καθιστικό, λουτρό). Το υπόγειο αποτελούσε και αποτελεί ενιαίο λειτουργικά χώρο. Θα επιβαρυνθούν και οι υπόλοιπες αποθήκες με συντελεστή υπέρβασης δόμησης;
Apantisi: Επειδή μιλάμε για περίπτωση τακτοποίησης και όχι νομιμοποίησης, οι υπόλοιπες αποθήκες, που διατηρούν την χρήση τους με βάση την οικοδομική άδεια, δεν θα επιβαρυνθούν με συντελεστή υπέρβασης δόμησης.
Erotisi: 2011. Σε εκτός σχεδίου περιοχή υφίσταται με οικ. άδεια του 2000 μεταλλική αποθήκη διαστάσεων 12,0μΧ30,0μ. και ύψους 8,50μ. Εκτός από τις παραβάσεις της ΚΑΤ.3 που εμπίπτει έχει και παραβάσεις αναλυτικού προϋπολογισμού που είναι η αυθαίρετη προσθήκη τριών προστεγασμάτων το έτος 2010 (δεν ήταν από την αρχική κατασκευή) με πλάτος 8,0μ. κατά μήκος της μεγάλης πλευράς των 30,0μ και 4,00μ. κατά μήκος των δύο μικρότερων πλευρών των 12,0μ. Θεωρείτε ότι απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας βάσει της παρ. η του αρθρ. 99 του νόμου λαμβάνοντας υπόψιν την παρ. γ του άρθρου 2 της απόφασης ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507 για αυθαίρετη κατασκευή προβόλων που προεξέχουν πάνω από 2,00μ.;
Apantisi: Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075), προϋπόθεση για τη μη απαίτηση υποβολής Μελέτης Στατικής Επάρκειας είναι η ικανοποίηση μίας μόνο εκ των αναφερομένων περιπτώσεων της παρ. η του άρθρου 99 και του άρθρου 2 της ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507/2-4-2018 Υπουργικής Απόφασης. Η περίπτωσή σας (αυθαίρετα προστεγάσματα) δεν ικανοποιεί καμία εκ των αναφερομένων περιπτώσεων της παρ. η του άρθρου 99 και του άρθρου 2 της Υπουργικής Απόφασης. Επομένως, απαιτείται η υποβολή Μελέτης Στατικής Επάρκειας αφού και η παλαιότητά τους είναι μετά την 31/12/1982. Η μόνη περίπτωση απαλλαγής από την υποβολή Μελέτης Στατικής Επάρκειας είναι εάν επρόκειτο για κτίριο το οποίο σύμφωνα με τον Ελληνικό Αντισεισμικό Κανονισμό (ΕΑΚ) ανήκει στην Κατηγορία Σπουδαιότητας Σ1 δηλαδή «Κτίρια μικρής σπουδαιότητας ως προς την ασφάλεια του κοινού, όπως αγροτικά οικήματα και αγροτικές αποθήκες, υπόστεγα, στάβλοι, βουστάσια, χοιροστάσια, ορνιθοτροφεία, κλπ».
Erotisi: 2012. Για τις κατασκευές που υπάγονται στις Κατηγορίες 1, 2 και 3 του άρθρου 96 και για τις παραβάσεις κατ. 13 απαιτείται Τεχνική Έκθεση Στατικού Ελέγχου;
Apantisi: Για τις αυθαίρετες κατασκευές που υπάγονται στις Κατηγορίες 1, 2 και 3 δεν απαιτείται ούτε έλεγχος για υποβολή Μελέτης Στατικής Επάρκειας αλλά ούτε και υποβολή Τεχνικής Έκθεσης Στατικού Ελέγχου. Για τις κατασκευές που εμπίπτουν στην κατ. 13 (λοιπές παραβάσεις – παρ. 5 του άρθρου 100) και η παλαιότητά τους είναι μετά την 31/12/1982 (δηλαδή εμπίπτουν είτε στην Κατηγορία 4 είτε στην Κατηγορία 5), απαιτείται να γίνει έλεγχος για απαίτηση υποβολής Μελέτης Στατικής Επάρκειας. Εάν δεν απαιτείται, τότε θα πρέπει να υποβληθεί Τεχνική Έκθεση Στατικού Ελέγχου.
Erotisi: 2013. Γιατί το σύστημα του ΤΕΕ απαιτεί την υποβολή Κάτοψης, Τομής και Τεχνικής Έκθεσης Στατικού Ελέγχου όταν έχουν δηλωθεί μόνο παραβάσεις κατ.3 και κατ.13;
Apantisi: Σύμφωνα με το ν.4495/2017 για την υπαγωγή στην Κατηγορία 3 υποβάλλεται αίτηση και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη, τεχνική έκθεση μηχανικού, καθώς και φωτογραφίες, όπως προβλέπεται από τις διατάξεις του. Σύμφωνα με το τελευταίο εδάφιο της παρ. 5 (αναλυτικός προϋπολογισμός – λοιπές παραβάσεις) του άρθρου 100 του ν.4495/2017 «Ειδικά σε αυτές τις περιπτώσεις, που δηλώνονται παραβάσεις αποκλειστικά αυτής της κατηγορίας, δεν υποβάλλονται τα δικαιολογητικά γγγ, δδδ, εεε της παραγράφου στ του άρθρου 99.» Για την περίπτωσή σας, όπου σε ένα ΦΚ θα δηλωθούν οι παραβάσεις που εμπίπτουν στην Κατηγορία 3 και σε άλλο ΦΚ θα δηλωθούν οι λοιπές παραβάσεις - κατ. 13 είτε ως Κατηγορία 4 είτε ως Κατηγορία 5, το σύστημα του ΤΕΕ θα απαιτήσει για την πληρότητα να αναρτηθούν τοπογραφικό, κατόψεις, τομές, διάγραμμα κάλυψης και μελέτη στατικής επάρκειας ή τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου. Λαμβάνοντας υπόψη τα προαναφερόμενα, κατόψεις, διάγραμμα κάλυψης και τομές δεν απαιτούνται (μόνο όμως για την συγκεκριμένη περίπτωση που περιγράφετε στο ερώτημά σας, όπου δεν δηλώνετε κάποια υπέρβαση δόμησης). Αντί αυτών, θα αναρτηθεί για τον έλεγχο πληρότητας δήλωση του μηχανικού όπου θα περιγράφει το λόγο μη απαίτησής τους. Σε κάθε περίπτωση από την στιγμή που υπάρχει λοιπή παράβαση παλαιότητας μετά την 31/12/1982, δηλαδή Κατηγορίας 4 ή 5, απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας ή τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου (δείτε και την παραπάνω Ε/Α).
Erotisi: 2014. Στην απάντηση που δώσατε στο ερώτημα 1983, επικαλείστε για την απόρριψη της εφαρμογής μειωτικού στον αναφερόμενο χώρο ότι δεν πληροί τις προϋποθέσεις του ορισμού της σοφίτας. Όμως από την περιγραφή του συναδέλφου εξάγεται ότι ο χώρος είναι πάνω από την περιμετρική δοκό της τελευταίας στάθμης του κτηρίου και εντός (δηλαδή υποκείμενος) της επικλινούς στέγης, όπως ο ορισμός 81 απαιτεί, ενώ σύμφωνα με την εγκύκλιο, δεν λαμβάνονται υπ΄ όψιν για την αναγνώριση του χώρου ως σοφίτα (αναφέρει: ανεξαρτήτως επιφανείας και ύψους) τα μεγέθη επιφάνεια και ύψος της αυθαίρετης κατασκευής. Η μόνη ερμηνεία που θα μπορούσα να δώσω στην απάντησή σας είναι πως θεωρείτε ότι για να αναγνωριστεί ο χώρος ως σοφίτα θα πρέπει να βρίσκεται εντός του όγκου που προβλέπεται από την οικοδομική άδεια και επειδή αυτό δεν ισχύει λόγω αυθαίρετης υπερύψωσης, απορρίπτετε τον μειωτικό. Από όσο γνωρίζω αυτό δεν προβλέπεται σε κάποια διάταξη. Αν κάνω λάθος, μπορείτε να μου υποδείξετε που αναφέρεται στις διατάξεις;
Apantisi: Το ερώτημα στην Ε/Α 1983 αναφέρει ότι σε μονοκατοικία βάσει αδείας προβλέπεται στέγη 1.50 μ. ύψος, εδραζόμενη σε ανεστραμμένη δοκό ύψους 0.45 μ. Στην πράξη δημιουργήθηκε πρόσβαση αποκλειστικά μέσω του υποκείμενου ορόφου και ταυτόχρονη υπερύψωση της στέγης, περιμετρικά, με κατασκευή τοιχοποιίας 0.55 μ. Επομένως η στέγη πλέον δεν εδράζεται απευθείας επάνω στην ανεστραμμένη δοκό αλλά επί της τοιχοποιίας ύψους 0.55 μ. Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) «για να θεωρηθεί ένας χώρος ως σοφίτα θα πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις του ορισμού της παρ. 81 του άρθρου 2 του ν.4067/12 (ΝΟΚ), ανεξαρτήτως επιφάνειας και ύψους.» Σύμφωνα με την παρ. 81 του άρθρου 2 του ν.4067/12 (ΝΟΚ) «Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται εντός του ύψους της επικλινούς στέγης του κτιρίου και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία.» Σύμφωνα με τις Τεχνικές Οδηγίες του ΝΟΚ για την παρ. 81 του άρθρου 2 «Ο χώρος της σοφίτας μπορεί να είναι ανοιχτός ή κλειστός. Έχει μέσο ελεύθερο ύψος κάτω από την επιφάνεια της στέγης μικρότερο του 2,20 μ. και συνολικό εμβαδόν έως και το μισό του χώρου της υποκείμενης κάτοψης. Δεν αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία, δηλαδή δεν προσεγγίζεται από εξωτερική κλίμακα. Αποτελεί λειτουργικό παράρτημα της υποκείμενης επιφάνειας και σε περίπτωση διαφορετικών ιδιοκτησιών στον ίδιο όροφο, κάθε σοφίτα τοποθετείται μέσα στα όρια της υποκείμενης ανεξάρτητης ιδιοκτησίας και δεν εκτείνεται στην όμορη. Δεν υποκαθιστά τη λειτουργία των χώρων κύριας ή βοηθητικής χρήσης που είναι απαραίτητοι για τη λειτουργία της αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας του κτιρίου στην οποία ανήκει. Επιτρέπονται ανοίγματα στη στέγη που ακολουθούν τη στερεομετρία της, όσο και ανοίγματα στους τυχόν τοίχους που συμμετέχουν σε αυτήν, για τον φωτισμό και αερισμό του χώρου.» Σύμφωνα με την παρ. 80 του άρθρου 2 του ν.4067/12 (ΝΟΚ) «Στέγη είναι η κατασκευή κάλυψης του κτιρίου, η οποία περιλαμβάνει τη φέρουσα κατασκευή και την επικάλυψή της και μπορεί να αποτελείται από επιφάνειες διαφόρων μορφών, κλίσεων και υλικών.» Σύμφωνα με την παρ. 91 του άρθρου 2 του ν.4067/12 (ΝΟΚ) «Ύψος στέγης είναι η μεγαλύτερη κάθετη απόσταση από το σημείο έδρασής της έως το ανώτατο σημείο της και αν δεν ορίζεται διαφορετικά, δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 2,00 μ. από το ανώτατο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής.» Σύμφωνα με τις Τεχνικές Οδηγίες του ΝΟΚ για την παρ. 91 του άρθρου 2 «Η στέγη μπορεί να έχει συνολικό ύψος από το σημείο έδρασής της έως και δύο μέτρα πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά από ειδικά Π.Δ. Όταν το ύψος του κτιρίου είναι μικρότερο του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής τότε το ύψος της στέγης μπορεί να είναι μεγαλύτερο των δύο μέτρων με την προϋπόθεση ότι το συνολικό ύψος κτιρίου και στέγης δεν υπερβαίνει το μέγιστο ύψος της περιοχής προσαυξημένο κατά δύο μέτρα. Τα ανωτέρω ισχύουν με την επιφύλαξη ειδικών όρων και περιορισμών που επιβάλλουν ειδικοί όροι δόμησης της εκάστοτε περιοχής. Όταν το κτίριο κατασκευάζεται με μονόριχτη στέγη, ως ύψος κτιρίου θεωρείται η κατακόρυφη απόσταση από το σημείο τομής της όψης του κτιρίου με το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος έως το ανώτατο σημείο της στέγης στη θέση αυτή μείον 2,00 μ., εκτός αν ορίζεται διαφορετικό μέγιστο ύψος στέγης από τους όρους δόμησης της περιοχής, οπότε και αφαιρείται το οριζόμενο ύψος. Τα ανωτέρω δεν ισχύουν στην περίπτωση που το μέγιστο ύψος του κτιρίου δίδεται από τους όρους δόμησης της περιοχής συμπεριλαμβανομένης και της στέγης.» Λόγω της κατασκευής της περιμετρικής τοιχοποιίας (ύψους 0.55 μ) επί της οποίας εδράζεται η στέγη πλέον, θεωρούμε ότι ο χώρος δεν πληροί τον ορισμό της παρ. 81 του άρθρου 2 καθώς δεν βρίσκεται εντός του ύψους της επικλινούς στέγης του κτιρίου (δείτε και τα παραπάνω σχήματα από τις Τεχνικές Οδηγίες του ΝΟΚ). Αντίθετα, εάν δεν υπήρχε η περιμετρική τοιχοποιία και η στέγη εδραζόταν άμεσα επί της ανεστραμμένης δοκού, θεωρούμε ότι θα πληρούνταν ο ορισμός του ΝΟΚ και θα είχε εφαρμογή ο μειωτικός συντελεστής.
Erotisi: 2015. Αυθαίρετο κτήριο που αποδεδειγμένα υφίσταται προ 1-1-1983 σε εκτός σχεδίου περιοχή χωρίς πράξη χαρακτηρισμού υπάγεται στην Κατηγορία 2 του άρθρου 96. Αν στο μέλλον η έκταση χαρακτηρισθεί ως Δασική παύει η οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση;
Apantisi: Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) για την περ. στ του άρθρου 89 του ν.4495/2017 «για να είναι δυνατή η υπαγωγή θα πρέπει να προκύπτει ότι η έκταση δεν είναι δασική, είτε από κυρωμένο δασικό χάρτη, είτε από τελεσίδικη πράξη χαρακτηρισμού.» Για να αποφύγετε τυχόν μελλοντικά προβλήματα και να εξαλείψετε τυχόν αμφιβολίες, αρμόδια υπηρεσία για να αποφανθεί για τον χαρακτηρισμό της έκτασης είναι το Δασαρχείο. Η γνώμη μας είναι να υποβάλλεται αίτηση έκδοσης πράξης χαρακτηρισμού από την στιγμή που δεν υπάρχει αναρτημένος δασικός χάρτης.
Erotisi: 2016. Σε οικόπεδο που προέκυψε από Πράξη Εφαρμογής εκδόθηκε Ο.Α. για διώροφη μονοκατοικία με υπόγειο. Το πρόσωπο του οικοπέδου έχει υλοποιηθεί εσώτερον κατά 0.50μ. της Ρυμοτομικής Γραμμής με αποτέλεσμα και το κτήριο να έχει κατασκευασθεί εσώτερον κατά 0.50μ. χωρίς όμως να παραβιάζονται το προκήπιο και το Δ. Το Υπόγειο έχει μικρή υπέρβαση δόμησης και αλλαγή χρήσης η οποία έχει τακτοποιηθεί με το Ν.3843/10. Οι περιμετρικές διαστάσεις του Ισογείου βρίσκονται εντός της αποδεκτής απόκλισης του 2% και το εμβαδόν εντός του 5%. Στον Α' Όροφο έχουν κλείσει δύο Η/Χ οι οποίοι έχουν τακτοποιηθεί με το Ν.3843/10. Με βάση τα δεδομένα αυτά η αλλαγή θέσης του κτηρίου μπορεί να υπαχθεί στην κατηγορία 3 του άρθρου 96; Τα εμβαδά των υπαγωγών του Ν.3843/10 θα συνυπολογισθούν για να εξετασθεί αν απαιτείται η σύνταξη ΜΣΕ;
Apantisi: Η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 αναφέρει: «αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση, εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις, ή αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση λόγω κατασκευής με εσφαλμένη αναστροφή της κάτοψης σε νόμιμη θέση και με την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους. Επιτρέπεται κατ’ εξαίρεση των οριζομένων στην παράγραφο 10 του άρθρου 42 η ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας με τις μελέτες του υφισταμένου κτιρίου, προκειμένου να εκδοθεί η ταυτότητα κτιρίου». Με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) διευκρινίστηκε ότι: «Η έννοια της παραβίασης των πολεοδομικών διατάξεων αφορά αποκλειστικά τη θέση του κτιρίου (Δ, πλάγιες αποστάσεις, προκήπιο, στάθμη εδάφους). Στην περίπτωση που με την αλλαγή της θέσης παραβιάζονται τα ανωτέρω, εφαρμόζονται επιπρόσθετα της μετακίνησης, τυχόν λοιπές κατηγορίες παραβάσεων (π.χ. υπέρβαση δόμησης, συντελεστής πλάγιας απόστασης, κ.λ.π) ανεξαρτήτως εάν υπάρχει επικάλυψη - κοινός τόπος του νομίμου περιγράμματος του κτιρίου με το περίγραμμα αυτού στη νέα θέση. Ο έλεγχος της μεταβολής της τελικής στάθμης του εδάφους γίνεται με την επιφύλαξη του εδαφίου θθ της ίδιας κατηγορίας. Διευκρινίζεται ότι αν το κτίριο έχει μετακινηθεί σε άλλη θέση νόμιμη επιβάλλεται μόνο πρόστιμο μετακίνησης 250 € (είτε έχει κοινό τόπο είτε όχι). Αν μετακινηθεί με τμήμα του σε μη νόμιμη θέση επιβάλλονται για τη μετακίνηση το ανωτέρω πρόστιμο μετακίνησης και επιπλέον τα πρόστιμα του τμήματός του που βρίσκεται στη μη νόμιμη θέση (αναλόγως της παράβασης). Το αν υπάρχει κοινός τόπος της θέσης του κτιρίου που προβλεπόταν στην οικ. ʼδεια και της πραγματοποιηθείσας εξετάζεται για την επιλογή του συντελεστή 1 του Παραρτήματος Α δηλαδή αν έχει άδεια ή όχι.» Όπως έχουμε αναφέρει στην Ε/Α 1903 (8), η γνώμη μας είναι, αν και δεν είναι ξεκάθαρο, ότι η αλλαγή των εξωτερικών διαστάσεων του κτιρίου έως 5% και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του 5% (περίπτωση ιειε της Κατηγορίας 3), η αλλαγή χρήσης του υπογείου και το κλείσιμο Η/Χ, είναι υπερβάσεις που δεν επηρεάζουν την υπαγωγή στην περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3. Είναι ο ορισμός που θα δώσει ο καθένας μας στον όρο «προβλεπόμενο κτίριο». Στην περίπτωσή σας, θεωρούμε ότι λόγω της υπέρβασης δόμησης στο υπόγειο, το κτίριο δεν είναι πλέον το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια και επομένως δεν δύναται να υπαχθεί στην περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3. Λόγω της μετατόπισης του κτιρίου θα πρέπει να γίνει σύγκριση μεταξύ εγκεκριμένης κάλυψης και θέσης (εγκεκριμένου περιγράμματος) του κτιρίου με την πραγματική κατάσταση και ότι βρίσκεται εκτός εγκεκριμένης κάλυψης (δεν καλύπτεται από την άδεια) θα πρέπει χρεωθεί με ΥΔ και ΥΚ. Δείτε σχετικά και τις Ε/Α 1762, 1845, 1903 (8), 1960, 1980, 2002 Δείτε Ε/Α 1917 (Β)
Erotisi: 2017. Κτήριο μετακινήθηκε σε άλλη θέση με κοινό τόπο με την εγκεκριμένη αλλά με παράβαση Δ. Οι εξώστες διατηρούν τις διαστάσεις τους. Όσοι δεν βρίσκονται εντός νομίμου περιγράμματος εξωστών θα υπολογισθούν με αναλυτικό;
Apantisi: Όχι. Η γνώμη μας είναι ότι δεν απαιτείται για αυτή την περίπτωση να γίνει υπολογισμός με αναλυτικό προϋπολογισμό για τους εξώστες που λόγω μετακίνησης του κτιρίου βρίσκονται σε άλλη θέση από αυτή που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια. (Δείτε σχετικά και την παραπάνω Ε/Α)
Erotisi: 2018. Στην απάντηση της ΕΑ 2002 αναφέρετε ότι "….επειδή υπήρχε υποβολή ανακριβούς αποτύπωσης της κατάστασης κατά την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας (το γήπεδο είχε εμβαδόν 1500 τ.μ. και επομένως δεν ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο σύμφωνα με τους τότε ισχύοντες όρους δόμησης), θεωρούμε ότι θα πρέπει να επιλεγεί το ΟΧΙ στο πεδίο της οικοδομικής άδειας". Δηλαδή και η επιλογή ΝΑΙ, στο πεδίο της οικοδομικής άδειας, νομίζετε ότι είναι εφικτή;
Apantisi: Για την συγκεκριμένη περίπτωση της Ε/Α 2002 θεωρούμε πως δεν είναι εφικτή η επιλογή του ΝΑΙ στο πεδίο της οικοδομικής άδειας καθότι υποβλήθηκε σκόπιμα ανακριβή αποτύπωση της τότε υφιστάμενης κατάστασης. Το αγροτεμάχιο ήταν 1500 τ.μ. και στο τοπογραφικό της οικοδομικής άδειας είχε αποτυπωθεί με εμβαδόν 2041,75 τ.μ. Η επιλογή του ΝΑΙ θεωρούμε ότι θα ήταν εφικτή μόνο εάν το αγροτεμάχιο είχε αποτυπωθεί σωστά κατά την έκδοση της οικοδομικής άδειας (δηλαδή δεν υπήρχε υποβολή ανακριβούς αποτύπωσης της κατάστασης κατά την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας) και ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο σύμφωνα με το ΒΔ/7-8-67 (ΦΕΚ-101/Α/14-8-67).
Erotisi: 2019. Ελέγχουμε την παραβίαση του Δ βάσει Ο.Α. ή με αυτό που προκύπτει σήμερα αν έχουμε υπέρβαση ύψους;
Apantisi: Η παρ. 2 του άρθρου 100 του ν.4495/2017 αναφέρει ότι: «Για τον υπολογισμό των ανωτέρω συντελεστών τετραγωνιδίων, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου και, σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου, με το μέρος των επιτρεπομένων μεγεθών, που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ή ιδιοκτησίας κάθε συγκύριου». Εξαίρεση αποτελεί η περίπτωση ακινήτων εντός των ορίων οικισμών με πληθυσμό μέχρι 2.000 κατοίκους όπου για τον υπολογισμό των συντελεστών τετραγωνιδίων τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης συγκρίνονται με τους όρους και περιορισμούς δόμησης που ίσχυαν στις 28-7-2011, δηλαδή προ της ισχύος του από 4-11-2011 Δ/τος «Όροι και περιορισμοί δόμησης εντός των ορίων των οικισμών με πληθυσμό μέχρι 2.000 κατοίκους (ΦΕΚ 289 ΑΑΠ)». Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) για την παρ. 2 του άρθρου 100 «Επί της παραγράφου 2 διευκρινίζεται ότι για τον υπολογισμό των σχετικών συντελεστών τετραγωνιδίων τα μεγέθη των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου. Σε περίπτωση που υπάρχει οικοδομική άδεια είναι δυνατή η σύγκριση με τα μεγέθη της άδειας.» Για το τελευταίο εδάφιο της διευκρίνισης της εγκυκλίου «Σε περίπτωση που υπάρχει οικοδομική άδεια είναι δυνατή η σύγκριση με τα μεγέθη της άδειας» εκφράζουμε τις επιφυλάξεις μας, καθώς κάτι τέτοιο δεν αναφέρεται στο σώμα του κειμένου του νόμου. Παρουσιάζεται για ακόμη μια φορά το φαινόμενο η Εγκύκλιος να διευρύνει τον νόμο ενώ ο βασικός σκοπός της είναι η παροχή διευκρινίσεων και οδηγιών. Η γνώμη μας είναι ότι ο έλεγχος θα πρέπει να γίνει με ότι ισχύει σήμερα. Εάν π.χ. υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή που απέχει από το όριο 1.00 μέτρο ενώ πρέπει να είναι σε απόσταση 2.90 μέτρα σύμφωνα με το ΝΟΚ (ισχύον κανονισμός), ο υπολογισμός του ποσοστού υπέρβασης πλάγιας απόστασης θα προκύψει από την πράξη (2.90–1.00)/2.90 = 65.52%. (Δείτε Ε/Α 480, 599, 926, 997) Τέλος, οι οικοδομικές άδειες εκδίδονται και οφείλουν να υλοποιούνται με ακρίβεια οι εγκεκριμένες μελέτες τους. Επισημαίνουμε ότι ο εντοπισμός των αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης δεν γίνεται με βάση τα εγκεκριμένα μεγέθη των οικοδομικών αδειών, αλλά με τις εγκεκριμένες μελέτες τους. Τα μεγέθη των αυθαιρεσιών, που διαπιστώνονται μετά τον έλεγχο της νομιμότητας των υφισταμένων κτισμάτων, συγκρίνονται με τα επιτρεπόμενα μεγέθη από τους ισχύοντες όρους και περιορισμούς δόμησης στην περιοχή του ακινήτου, ανεξαρτήτως αν υπολείπονται ή εάν τα υπερβαίνουν.
Erotisi: 2020. Το ύψος κτηρίου που αναγράφεται στο Διάγραμμα Κάλυψης και στην ενσωματωμένη σχηματική τομή και βάσει του οποίου υπολογίσθηκε το Δ, διαφέρει από το ύψος που εμφανίζεται στην εγκεκριμένη Τομή. Τι ισχύει;
Apantisi: Η γνώμη μας είναι ότι θα πρέπει να ληφθεί ως εγκεκριμένο ύψος αυτό που αναγράφεται στο Διάγραμμα Κάλυψης.
Erotisi: 2021. Για τον υπολογισμό του Σ.Υ.Κ. ποια είναι η σωστή προσέγγιση: α) υπολογίζουμε τη μέγιστη επιφάνεια κάλυψης που προκύπτει από όλους του χώρους κύριας χρήσης (νόμιμους και αυθαίρετους), αφαιρούμε την εγκεκριμένη βάσει Ο.Α. και συγκρίνουμε τη διαφορά με τη μέγιστη σήμερα επιτρεπόμενη κάλυψη βάσει των Ο.Δ. ή β) αθροίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κύριοι χώροι που επιβαρύνονται με υπέρβαση κάλυψης σε όλα τα επίπεδα, αφαιρούμε την εγκεκριμένη βάσει Ο.Α. και συγκρίνουμε τη διαφορά με τη μέγιστη σήμερα επιτρεπόμενη κάλυψη βάσει των Ο.Δ.
Apantisi: Για την εύρεση του Συντελεστή Υπέρβασης Κάλυψης για τον υπολογισμό του ειδικού προστίμου, αθροίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης του ακινήτου και οι οποίοι βρίσκονται εκτός του περιγράμματος του νομίμως υφιστάμενου κτιρίου (δλδ θα επιβαρυνθούν με ΥΚ). Το παραπάνω άθροισμα διαιρείται με την μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη που ισχύει σήμερα για το ακίνητο. (Δείτε και Ε/Α 2019). Για την εύρεση του Συντελεστή Υπέρβασης Κάλυψης για τον έλεγχο της Κατηγορίας 4, αθροίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης του ακινήτου και οι οποίοι βρίσκονται εκτός του περιγράμματος του νομίμως υφιστάμενου κτιρίου (δλδ θα επιβαρυνθούν με ΥΚ), καθώς και τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013. Το παραπάνω άθροισμα διαιρείται με την μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη που ισχύει σήμερα για το ακίνητο ή αυτή που ίσχυε κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας (ότι είναι ευμενέστερο).
Erotisi: 2022. Αν οι κύριοι χώροι οι οποίοι συνιστούν υπέρβαση κάλυψης έχουν αθροιστικά μικρότερο εμβαδόν από τους κύριους χώρους που συνιστούν υπέρβαση δόμησης τότε για τον προσδιορισμό του συντελεστή υπέρβασης κάλυψης θα αθροισθούν μόνο εκείνοι οι κύριοι χώροι οι οποίοι συνιστούν υπέρβαση κάλυψης;
Apantisi: Ναι. Δείτε σχετικά και την παραπάνω Ε/Α.
Erotisi: 2023. Σε κατάστημα γίνεται τακτοποίηση παταριού. Αν χρησιμοποιηθεί το 0,3 εφόσον καλύπτει τις προϋποθέσεις ΝΟΚ για το αν είναι πατάρι ή όχι, μετά το πατάρι θα θεωρείτε βοηθητικός ή κύριος χώρος (για πιθανές άδειες λειτουργίας);
Apantisi: Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075), για να θεωρηθεί ένας χώρος ως πατάρι (εσωτερικός εξώστης) θα πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις του ορισμού της παρ. 28 του άρθρου 2 του ν.4067/12 (ΝΟΚ), ανεξαρτήτως επιφάνειας και ύψους. Όπως έχει διευκρινιστεί με την Εγκύκλιο 3/01-10-2013 «ως προς την κύρια χρήση χώρου για την υπαγωγή αυθαίρετης κατασκευής λαμβάνεται υπόψη η εγκατεστημένη προ 28.07.2011 κύρια χρήση, ανεξαρτήτως αν το ύψος του χώρου είναι μικρότερο από το οριζόμενο από τις ισχύουσες διατάξεις, διότι τα ύψη που ορίζουν κάθε φορά οι Οικοδομικοί Κανονισμοί αφορούν σε νόμιμα κτήρια και μόνον.» Όσο αφορά το τελευταίο σκέλος της ερώτησής σας, σχετικά με πιθανόν μελλοντικό πρόβλημα στην λειτουργία του καταστήματος, ξεφεύγει από τα πλαίσια της συγκεκριμένης διαδικασίας ερωταπαντήσεων. Απλά επισημαίνουμε ότι η υπαγωγή αυθαίρετης κατασκευής ή αλλαγής χρήσης στις διατάξεις των νόμων 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011, 4178/2013 και του 4495/2017 δεν συνεπάγεται απαλλαγή αυτών των κατασκευών από άλλες προβλεπόμενες ή απαιτούμενες εγκρίσεις, όρους και προδιαγραφές που αφορούν τη λειτουργία της συγκεκριμένης χρήσης (παρ. 6 άρθρο 107 του ν.4495/2017). Επίσης, η Εγκύκλιος 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) για την παρ.6 του άρθρου 107 αναφέρει ότι «Επιτρέπεται σε όλους τους φορείς να χορηγούν άδειες εγκατάστασης, λειτουργίας κ.λ.π. σε κτίρια ή τμήματα κτιρίων, που έχουν υπαχθεί στις διατάξεις τακτοποίησης εφ’ όσον πληρούν τις σχετικές προϋποθέσεις του κάθε φορέα.» Επομένως, μπορεί μεν το πατάρι να υπαχθεί ως κύριος χώρος (ανεξαρτήτως ύψους) στις διατάξεις του ν.4495/2017, αλλά εάν από την κείμενη νομοθεσία για την λειτουργία του χώρου ως κατάστημα απαιτείται η εξασφάλιση μεγαλύτερου ύψους δεν δύναται να αδειοδοτηθεί - λειτουργήσει ως τέτοιος χώρος.
Erotisi: 2024. Υπόγεια κλειστή θέση στάθμευσης που προβλεπόταν στα σχέδια της δήλωσης του Ν.1221/81 και στην Ο.Α. μετατράπηκε σε κατοικία. Πέραν του προστίμου λόγω υπέρβασης δόμησης θα πληρωθεί και ποσό 250€ βάσει της παρ. 9 του άρθρου 100;
Apantisi: Όχι. Αρκεί η υπέρβαση δόμησης. Δεν απαιτείται και η καταβολή του ειδικού προστίμου ύψους 250 ευρώ της παρ. 9 του άρθρου 100.
Erotisi: 2025. Σε οικόπεδο εκτός σχεδίου που στεγάζεται βιοτεχνία παραγωγής σκυροδέματος, υπήρχαν νομίμως υφιστάμενα μία αποθήκη και σε επαφή με αυτή ένα υπόστεγο. Εκ των υστέρων εκδόθηκε οικοδομική άδεια για αλλαγή της στέγης τόσο της αποθήκης όσο και του υπόστεγου, καθώς και προσθήκης ενός ακόμη υπόστεγου σε επαφή με το υπάρχον υπόστεγο. Στην κατασκευή όμως, αντί να γίνουν τρεις ανεξάρτητες στέγες, μία για κάθε κτίσμα, έγινε ένα ενιαίο στέγαστρο με σιδηροκατασκευή εδραζόμενο στην περίμετρο των τριών παραπάνω κτισμάτων, που αποτελεί την κοινή στέγη αυτών. Ως εκ τούτου, τόσο στην αποθήκη όσο και στα δύο υπόστεγα δεν υπάρχει υπέρβαση δόμησης, αλλά μόνο υπέρβαση ύψους. Θα ήθελα την άποψη σας αν μπορεί η παράβαση αυτή να δηλωθεί ότι εμπίπτει στο άρθρο 100 παραγρ. 5 του 4495/17 και να υπολογιστεί το ειδικό πρόστιμο με τον αναλυτικό προϋπολογισμό του όλου στεγάστρου, συν τον προϋπολογισμό από την υπέρβαση ύψους στις τοιχοποιίες. Σε αντίθετη περίπτωση πώς πρέπει να δηλωθεί;
Apantisi: Θα ενεργήσετε όπως ακριβώς περιγράφετε. Θα υπολογίσετε με αναλυτικό προϋπολογισμό (παρ. 5 του άρθρου 100 του ν.4495/2017) την κατασκευή του όλου στεγάστρου και την υπέρβαση ύψους των τοιχοποιιών που δεν καλύπτονται από την οικοδομική άδεια.
Erotisi: 2026. Το ερώτημα αφορά δηλώσεις του ν.4178/2013 (ΦΕΚ 174α) οι οποίες έχουν υπαχθεί οριστικά, έχουν κατατεθεί τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, δεν έχουν μεταφερθεί στον ν.4495/2017 (ΦΕΚ 167α) και ανήκουν στην κατηγορία 5 του άρθρου 9 του ν.4178/2013. Για τις εν λόγω δηλώσεις, σύμφωνα με την παράγραφο Ε-δ του άρθρου 9 του ν.4178/2013, απαιτείται εντός προθεσμίας επτά (7) ετών από τη δημοσίευση του ν.4178/2013 έλεγχος των υποβαλλόμενων στοιχείων από ελεγκτή δόμησης κατόπιν υποβολής αίτησης στην αρμόδια Υ.ΔΟΜ. από τον ενδιαφερόμενο. Παρακαλώ πολύ να με ενημερώσετε αν η εν λόγω διαδικασία και η προθεσμία των 7 ετών εξακολουθεί να ισχύει, ή αν προβλέπεται κάποια άλλη διαδικασία για τις εν λόγω δηλώσεις.
Apantisi: Οι προϋποθέσεις των εδαφίων γ, δ και ε της παραγράφου Ε - Κατηγορία 5 του άρθρου 9 του ν.4178/2013 δεν είναι πλέον σε ισχύ έπειτα από την κατάργηση του νόμου, και οποίες εφόσον εξασφαλίζονταν σωρευτικά, οι αυθαίρετες κατασκευές της Κατηγορίας 5 θα λάμβαναν οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Ο ν.4495/2017 προβλέπει νέα διαδικασία, η οποία περιγράφεται στην παρ. 1 – γ – δδ του άρθρου 88: «Οι αυθαίρετες κατασκευές της κατηγορίας 5 του άρθρου 9 του ν.4178/2013, που έχουν περαιώσει τις διαδικασίες που προβλέπονται σε αυτόν και οι αυθαίρετες κατασκευές της κατηγορίας 4 του άρθρου 9 του ν.4178/2013, που δεν εμπίπτουν στην κατηγορία της υποπερίπτωσης γγ της περίπτωσης γ της παρούσας παραγράφου, που έχουν περαιώσει τις προβλεπόμενες στο ν.4178/2013 διαδικασίες καταβολής ενιαίου ειδικού προστίμου, τελούν σε καθεστώς αναστολής επιβολής κυρώσεων για χρόνο διατήρησής τους που προβλέπεται στο ν.4178/2013 και δεν επιβάλλονται σε αυτές πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης. Οι κατασκευές αυτές δύναται να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης με την έκδοση Τίτλου Εισφοράς Περιβαλλοντικού Ισοζυγίου (Ε.Π.Ι.), μέσω της Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων, μόνο εφόσον βρίσκονται εντός Π.Α.Ε.Σ. κατά τις διατάξεις του άρθρου 69.» Το πότε και εάν εφαρμοστούν τα άρθρα 67, 69, 71, 73 του ν.4495/2017, ώστε να μπορέσει να εφαρμοστεί η παραπάνω διαδικασία, είναι κάτι το οποίο δεν γνωρίζουμε.
Erotisi: 2027. Σε συνέχεια του υπ’ αριθ. 1991 ερωτήματος που αφορά την χρήση του συντελεστή 0,30 ή 0,50 για ρύθμιση αυθαίρετου τμήματος υπογείου 4όροφης οικοδομής με διαμερίσματα κατοικιών που λειτουργεί ως λεβητοστάσιο και αποθήκη όλων των διαμερισμάτων με είσοδο από τον ακάλυπτο χώρο της οικοδομής και όχι από υπερκείμενο διαμέρισμα, θα ήθελα να ρωτήσω το εξής: Σύμφωνα με την κατηγορία 4 του άρθρου 96 στα ποσοστά υπέρβασης συνυπολογίζονται και οι επιφάνειες των αυτοτελών υπογείων αφού ρητά εξαιρεί μόνον τα μη αυτοτελή υπόγεια. ʼρα εδώ θα πρέπει να συνυπολογίσω στα ποσοστά υπέρβασης και την αυθαίρετη επιφάνεια του υπογείου?
Apantisi: Η Εγκύκλιος 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) για το άρθρο 96 αναφέρει ότι: «Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης του ακινήτου, με την εξαίρεση μη αυτοτελών αυθαίρετων χώρων εντός του νομίμου περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές, καθώς και τακτοποιηθέντων ημιυπαιθρίων χώρων με τους νόμους ν.3775/09, ν.3843/10, ν.4014/11 και ν.4178/13 για τους οποίους έχει περαιωθεί η διαδικασία υπαγωγής.» Η απάντηση στο ερώτημά σας δίνεται από το εάν η αυθαίρετη επιφάνεια του υπογείου αυξάνει τον συντελεστή δόμησης του ακινήτου. Λαμβάνοντας υπόψη την παρ. 6 ι του άρθρου 11 του ΝΟΚ, εάν η αυθαίρετη επέκταση του υπογείου βρίσκεται εντός της επιφάνειας που καταλαμβάνει το κτίριο (εντός της κάλυψης κτιρίου) και εφόσον η χρήση της είναι βοηθητική, δεν θα συνυπολογιστεί για την εύρεση του ποσοστού υπέρβασης για τον έλεγχο της Κατηγορίας 4.
Erotisi: 2028. Υφίσταται Οικοδομική ʼδεια Λυόμενης Οικίας Εκ Beton έτους 1970 η οποία εκδόθηκε με βάση εγκεκριμένη μελέτη από το Υπ. Δ.Ε. με όρους / περιορισμούς : Εμβαδόν οικίας=50 τ.μ., Εμβαδόν βεράντας=20 τ.μ., Ύψος βάσης=1μ. και Ύψος ολικό κτηρίου=4.50μ., Αποστάσεις από τα όρια β‰ 2.5μ. Σήμερα έχουμε : Εμβαδόν οικίας= 53.70 τ.μ., Εμβαδόν βεράντας=66.55 τ.μ., Μέσο ύψος βάσης=1.08μ., Μέσο ολικό ύψος κτηρίου=4.18μ., ορισμένες αποστάσεις από τα όρια ξεπερνούν τα 2.50μ. αλλά δεν παραβιάζεται σήμερα το προκήπιο αφού η περιοχή από το έτος 2014 βρίσκεται εντός σχεδίου και το οικόπεδο είναι ʼρτιο και Οικοδομήσιμο αλλά δεν είναι δυνατή η έκδοση Ο.Α. λόγω μη σύνταξης της Π.Ε. Το σημερινό εμβαδόν του οικοπέδου βρίσκεται εντός της αποδεκτής απόκλισης του άρθρου 39 του Ν.4495/17 με διαφορές όμως στο σχήμα και σε διαστάσεις κάποιων πλευρών. Το Τοπογραφικό Διάγραμμα της Ο.Α. δεν αναγράφει κλίμακα και από κάθε αναγραφόμενη διάσταση προκύπτει διαφορετική κλίμακα, οπότε πρόκειται στην ουσία για σκαρίφημα. Η κάτοψη της οικίας ως προς το σχήμα και τη διαρρύθμιση δεν έχει καμιά σχέση με την εγκεκριμένη. Σε Α/Φ έτους 1971 φαίνεται να έχει κατασκευασθεί τμήμα της οικίας και της βεράντας, ενώ σε Α/Φ έτους 1980 φαίνεται η οικία και η βεράντα ως έχουν σήμερα πλην μικρού τμήματος της οικίας περίπου 4.00 τ.μ. που φαίνεται να κατασκευάσθηκε μεταγενέστερα. Πώς αντιμετωπίζεται η περίπτωση αυτή όταν υπάρχει αδυναμία εύρεσης της εγκεκριμένης θέσης του κτηρίου και διαφορές με την εγκεκριμένη κάτοψη;
Apantisi: Είναι ένα σύνηθες φαινόμενο στις παλαιότερες οικοδομικές άδειες, το να μην μπορεί να προκύψει η ακριβής θέση του κτιρίου εντός του οικοπέδου/γηπέδου. Απάντηση στο ερώτημα για το πως αντιμετωπίζονται ανάλογες περιπτώσεις είναι αδύνατο να δοθεί. Πόσο μάλλον όταν και το κτίριο διαφέρει και ως προς το σχήμα από την εγκεκριμένη κάτοψη. Η γνώμη μας είναι να δηλωθεί το σύνολο του ακινήτου ως αυθαίρετο, από την στιγμή που υπάρχει αδυναμία σύγκρισης της εγκεκριμένης με την υφιστάμενη κατάσταση και η κάτοψη της οικίας ως προς το σχήμα δεν έχει καμιά σχέση με την άδεια. Το ότι υπάρχουν αεροφωτογραφίες που αποδεικνύουν ότι το μεγαλύτερο τμήμα έχει κατασκευαστεί πριν την 1/1/1983 (Κατηγορία 2) οδηγεί σε μικρότερο πρόστιμο. Επίσης, εάν από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης με το τοπογραφικό διάγραμμα της οικοδομικής άδειας (παρόλο που αποτελεί σκαρίφημα), προκύπτει κατά την γνώμη σας ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου συμπίπτει σε κάποιο σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια, θα θεωρήσετε ότι υπάρχει οικοδομική άδεια στο ακίνητο. Εάν δηλαδή υπάρχει κοινός τόπος της θέσης του κτιρίου που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια και της πραγματοποιηθείσας. Διαφορετικά θα επιλεγεί το ΟΧΙ στο πεδίο της οικοδομικής άδειας.
Erotisi: 2029. Έχω περίπτωση ισογείου μονοκατοικίας με άδεια λυομένου εκ beton έτους 1970 για εμβαδόν έως 50 τ.μ. με στεγασμένη βεράντα έως 20 τ.μ, Το κτήριο που κατασκευάσθηκε το έτος 1971 έχει διαφορετική κάτοψη από την εγκεκριμένη και προσθήκη WC εμβαδού 3.70 τ.μ. η οποία έγινε μετά το 1983. Υπάρχει αδυναμία ταυτοποίησης της υφιστάμενης θέσης του κτηρίου με την εγκεκριμένη αφού το Τοπογραφικό Διάγραμμα της Ο.Α. στερείται κλίμακας και αποτελεί στην ουσία σκαρίφημα, οπότε θα επιλεγεί στη δήλωση "χωρίς Ο.Α. και υπέρβαση έως 100 τ.μ." Για την προσθήκη του WC απαιτείται ΜΣΕ ή εμπίπτει στις εξαιρέσεις των παρ. (ι) και (ια) του άρθρου 2 της Υ.Α. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507 (ΦΕΚ 1643Β/2018);
Apantisi: Δείτε σχετικά και την παραπάνω Ε/Α καθώς και τις Ε/Α 1814 και 1979 (3). Με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) για το άρθρο 99 διευκρινίστηκε ότι «Προϋπόθεση για τη μη απαίτηση υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας είναι η ικανοποίηση μίας μόνο εκ των αναφερομένων περιπτώσεων της παρ. η) του άρθρου99 και του άρθρου 2 της ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507/2-4-2018 Υπουργικής Απόφασης.» Όπως έχουμε αναφέρει σε προηγούμενες Ε/Α, η παραπάνω δυνατότητα απαλλαγής από την υποβολή μελέτης στατικής επάρκειας δύναται να εφαρμοστεί σε κτίρια με εγκεκριμένη στατική μελέτη, η οποία έχει εφαρμοστεί ως προς τις διαστάσεις του φορέα του φέροντος οργανισμού για το νόμιμο τμήμα του ακινήτου. Σε διαφορετική περίπτωση απαιτείται Μελέτη Στατικής Επάρκειας. ʼρα, για την περίπτωσή σας διακρίνουμε τις παρακάτω περιπτώσεις: Εάν για το νόμιμο τμήμα του ακινήτου (παλαιότητα πριν τις 9.6.1975 – Κατηγορία 1) έχει εφαρμοστεί, ως προς τις διαστάσεις του φέροντος οργανισμού, η εγκεκριμένη στατική μελέτη (κάτι το οποίο εξαρτάται με το τι ακριβώς εννοείται με την έκφραση διαφορετική κάτοψη από την εγκεκριμένη), τότε η κατασκευή του WC (παλαιότητα μετά το 1983) εμπίπτει στην περίπτωση ι του άρθρου 2 της παραπάνω Υπουργικής Απόφασης. Εάν για το νόμιμο τμήμα του ακινήτου (παλαιότητα πριν τις 9.6.1975 – Κατηγορία 1) δεν έχει εφαρμοστεί, ως προς τις διαστάσεις του φέροντος οργανισμού, η εγκεκριμένη στατική μελέτη, τότε: Εάν το WC (παλαιότητα μετά το 1983) είναι στατικά ανεξάρτητη κατασκευή και επειδή σύμφωνα με τον Κτιριοδομικό Κανονισμό οι χώροι υγιεινής εντάσσονται στους βοηθητικούς χώρους, έχει εφαρμογή η περίπτωση η του άρθρου 2 της παραπάνω Υπουργικής Απόφασης. Εάν υπάρχει στατική εξάρτηση θα πρέπει να γίνει Μελέτη Στατικής Επάρκειας με προσομοίωση του συνόλου της κατασκευής (σύμφωνα με την τελευταία παράγραφο του άρθρου 1 της παραπάνω Υπουργικής Απόφασης).
Erotisi: 2030. Αν έχουμε προσθήκη κατ' επέκταση υπογείου, περίγραμμα ισογείου εντός του 2% και περίγραμμα Α' ορόφου εντός 2% αλλά και κλείσιμο Η/Χ ή βεράντας τότε μπορεί να εφαρμοσθεί η απόκλιση του 2% της παρ.2 του άρθρου 81 του Ν.4495/17 ανά επίπεδο, οπότε οι αυθαιρεσίες να είναι μόνο η επέκταση του υπογείου και το κλείσιμο του Η/Χ ή της βεράντας;
Apantisi: Σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 81 του ν.4495/2017 «Δεν συνιστούν αυθαίρετη κατασκευή και δεν καταγράφονται ως παραβάσεις κατά τον έλεγχο οι αποκλίσεις των περιμετρικών διαστάσεων του κτιρίου έως δύο τοις εκατό (2%) από τις αναγραφόμενες στο διάγραμμα κάλυψης/δόμησης της οικοδομικής άδειας/άδειας δόμησης, μετρούμενες σε διαστάσεις κτίστη (φέρων οργανισμός και στοιχεία πλήρωσής του, χωρίς επιχρίσματα επενδύσεις), εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι του σχεδίου πόλεως.» Επίσης, σύμφωνα με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) «Στην παρ.2 δίδονται οδηγίες όσον αφορά στον τρόπο μέτρησης μεγεθών κατά τον έλεγχο των κατασκευών, καθώς και οι αποδεκτές ανοχές στις παραπάνω μετρήσεις. Αποκλίσεις των μεγεθών μέσα στα όρια των ανοχών δεν αποτελούν αυθαιρεσία.» Θεωρούμε, σύμφωνα και με τα παραπάνω, ότι η απόκλιση 2% στο περίγραμμα του ισογείου και σε αυτό του Α ορόφου δεν θα δηλωθούν ως αυθαιρεσίες. Θα δηλωθούν μόνο η επέκταση του υπογείου και το κλείσιμο του Η/Χ ή της βεράντας.
Erotisi: 2031. Πρόκειται για ένα διαμέρισμα σε εσοχή πολυκατοικίας, που έχει κατασκευαστεί με οικοδομική άδεια του 1975. Σε σχέση με την οικοδομική άδεια, υπάρχουν κάποιες μικρές διαφορές στο περίγραμμα του διαμερίσματος (και της οικοδομής) και συγκεκριμένα επέκταση προς τον ακάλυπτο κατά 20εκ και αλλαγές στις διαστάσεις των τριών φωταγωγών (έγιναν λίγο μικρότεροι απ' την οικοδομική άδεια), καθώς και ένα έρκερ που δεν κατασκευάστηκε. Το πρώτο μου ερώτημα είναι αν μπορεί να γίνει παράλειψη των αυθαιρεσιών, λόγω της απόκλισης του 2%. Για την επέκταση των 20εκ, σε πλευρά 19μ φαντάζομαι γίνεται, αλλά το ερώτημα αφορά κυρίως τους φωταγωγούς. Για τον έλεγχο του 2% εξετάζουμε ως απόκλιση την διαφοροποίηση στους φωταγωγούς ή την αντίστοιχη διαφοροποίηση στο κτισμένο τμήμα. Γιατί πχ 1 φωταγωγός έχει γίνει 100εκ από 120εκ, οπότε γι' αυτό η απόκλιση είναι 16,7%, ενώ αν το δούμε σαν διαφορά στο δομημένο τμήμα, έχουμε εκεί συνολική διάσταση της κτισμένης επιφάνειας 10,50 αντί για 10,30, απόκλιση δηλαδή 1,9%! Ποια θεωρείτε σωστή προσέγγιση; Επίσης, όσον αφορά το θέμα των επιτρεπτών αποκλίσεων, αυτό μας καλύπτει μόνο σε σχέση με την οικοδομική άδεια, στο θέμα της ιδιοκτησίας όμως το πρόβλημα δεν λύνεται, αφού αν πάμε να αποτυπώσουμε την πραγματική κατάσταση και καταλήξουμε ότι τελικά το εμβαδόν δεν είναι πχ 100τμ αλλά 101τμ, αυτό δεν γίνεται δεκτό συμβολαιογραφικά και καλούμαστε είτε να κάνουμε ρύθμιση με τις διατάξεις της μονομερούς τροποποίησης της σύστασης, αν υφίστανται οι προϋποθέσεις, είτε να μην δείξουμε τις μικρές αποκλίσεις και να θεωρήσουμε απλά ότι είμαστε καλυμμένοι απ' την απόκλιση του 2%. Προσωπικά σε κάθε περίπτωση θεώρησα ότι καλό θα είναι να αποφύγω το "κόλπο" με το 2% και να προχωρήσω κανονικά σε ρύθμιση (ούτως ή άλλως υπήρχε και το έρκερ που δεν έγινε), καθώς υπάρχει και η δυνατότητα να γίνει μονομερής τροποποίηση (ίδια αυθαιρεσία σε όλους τους ορόφους της πολυκατοικίας κι από κατασκευής αυτής). Εδώ έρχεται τώρα το δεύτερο ερώτημά μου, σχετικά με το τι είδους αυθαιρεσία θα δηλώσω. Το προφανές είναι υπέρβαση δόμησης, ωστόσο απ' το διάγραμμα κάλυψης προκύπτει ότι όλοι οι φωταγωγοί, αλλά και το τμήμα που έχει γίνει η επέκταση των 20εκ, έχουν υπολογιστεί σαν δομημένη επιφάνεια στην κάλυψη του κτιρίου (δεν υπολογίζεται δόμηση). ʼρα μήπως λόγω των τότε διατάξεων δεν θα πρέπει να τα δηλώσω ως υπέρβαση δόμησης (υπέρβαση κάλυψης σίγουρα δεν είναι) και θα πρέπει να τα δηλώσω ως λοιπή παράβαση; Ή μήπως να τα δηλώσω με την Κατηγορία 3 ως απόκλιση 5%; Την μη κατασκευή του έρκερ μπορώ να την δηλώσω είτε σαν λοιπή παράβαση είτε σαν απόκλιση 5%.
Apantisi: Δείτε σχετικά και την παραπάνω Ε/Α. Για το πρώτο ερώτημά σας, η επέκταση των 20 εκ. σε πλευρά 19 μ. προφανώς και βρίσκεται εντός της ανεκτής απόκλισης του 2%. ʼρα, δεν συνιστά αυθαίρετη κατασκευή και δεν καταγράφεται ως παράβαση. Για τον φωταγωγό η γνώμη μας είναι ότι ο έλεγχος θα γίνει με βάση την διάσταση των 10.30 μ και όχι του 1.20 μ. ʼρα και πάλι η επέκταση κατά 20 εκ. δεν συνιστά αυθαίρετη κατασκευή και δεν καταγράφεται ως παράβαση. Βέβαια, η διάσταση 1.00 μ. πλέον του φωταγωγού δεν πληροί τις προϋποθέσεις για φυσικό φωτισμό και αερισμό (περίπτωση ιστιστ της Κατηγορίας 3) κάτι το οποίο δεν επηρεάζει την έκδοση βεβαίωσης μηχανικού σύμφωνα με την παρ. 1 α του άρθρου 82 του ν.4495/2017. Σχετικά με το δεύτερο ερώτημά σας, προσωπική μας άποψη είναι ότι οι αποκλίσεις της παρ. 2 του άρθρου 81 δεν αναφέρονται μόνο για τις πολεοδομικές διατάξεις αλλά ισχύουν και για το ιδιοκτησιακό. Προφανώς και μια κατασκευή είναι αδύνατον να έχει κατασκευαστεί με ακρίβεια εκατοστού σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια. Όπως επίσης είναι αδύνατον να συμπίπτουν με απόλυτη ακρίβεια οι μετρήσεις συναδέλφων που θα κληθούν να ελέγξουν την οριζόντια ιδιοκτησία. Βέβαια, το να προχωρήσετε σε ρύθμιση είναι κάτι το οποίο δεν σας το απαγορεύει κανείς. Εφόσον, καταλήξετε σε αυτή την λύση τότε: · Για τις επεκτάσεις, η γνώμη μας είναι να δηλωθούν ως Κατηγορία 3 – περίπτωση ιειε. Επίσης, παρόλο που δεν είναι υποχρεωτικό από το νόμο, καλό θα ήταν να υποβληθεί και νέα κάτοψη της υφιστάμενης κατάστασης ώστε να μπορεί να χρησιμοποιηθεί σε περίπτωση μελλοντικής μεταβίβασης ή διοικητικής πράξης. · Σχετικά με την μη κατασκευή του έρκερ, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε κατά αναλογία την Ε/Α 23 της Εγκυκλίου 3/01.10.13 κατά την οποία τμήμα που δεν έχει κατασκευαστεί και δεν επηρεάζει την νομιμότητα του κτιρίου δεν θεωρείται αυθαίρετο. Επίσης, από τη διατύπωση της περίπτωσης ιειε της Κατηγορίας 3 (αναφέρει αλλαγές) μπορούν και οι μειώσεις να υπαχθούν στην περίπτωση αυτή. Συνοψίζοντας, σε περίπτωση ρύθμισης αρκεί η δήλωση σε ένα ΦΚ της Κατηγορίας 3 και περιγραφή στην Τεχνική Έκθεση των αλλαγών των διαστάσεων της αυτοτελούς ιδιοκτησίας που εμπίπτουν στην περίπτωση ιειε καθώς και της μείωσης της διάστασης του φωταγωγού σε 1.00 μέτρο που εμπίπτει στην περίπτωση ιστιστ.
Erotisi: 2032. N.4178/13 Κτίριο με υπόγειο (όλο μπαζωμένο), ισόγειο και α όροφο 100m2 έκαστο με κοινό ύψος ορόφου 3m κατασκευάζεται με επέκταση 50m2, δηλαδή με 150m2 εκάστη στάθμη και το υπόγειο όλο ξεμπαζωμένο. Το νέο κτίριο έχει ύψος κάθε ορόφου 4m αντί για 3m, αλλά λόγω υποβάθμισης της θεμελίωσης η στάθμη οροφής του τελευταίου ορόφου βρίσκεται 1m χαμηλότερα από την προβλεπόμενη της αδείας. Επομένως η επέκταση των 50m2 έχει ύψος 4*3=12m, αλλά απόλυτο υψόμετρο οροφής τελευταίου ορόφου 1m χαμηλότερo από το προβλεπόμενο αδείας για το αρχικό κτίριο. Για την επέκταση των 50m2: α) υπάρχει αυθαιρεσία ύψους 12,0 - 7,5 (επιτρεπόμενο) m που υπολογίζεται με Υ.Υ. στα φύλλα καταγραφής ή β) υπάρχει αυθαιρεσία ύψους = απόλυτη στάθμη δαπέδου 1ης στάθμης αδείας - απόλυτη στάθμη δαπέδου 1ης στάθμης επέκτασης=3*4,0+1,0-3*3,0=4,0m που υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό;
Apantisi: Αρχικά να επισημάνουμε ότι, από τη στιγμή που ΔΕΝ βρίσκεστε σε παραδοσιακό οικισμό, το ξεμπάζωμα υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό, σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 19 του ν.4178/2013, όπου αναφέρει ότι: «Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου που αφορά στην υπέρβαση ύψους, στην περίπτωση οικοδομής με οικοδομική άδεια, δεν προσμετράται το πρόσθετο ύψος αυτής, που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις που έχουν εκτελεστεί σε αυτόν. Το ειδικό πρόστιμο για το ύψος, που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις, υπολογίζεται σύμφωνα με την παρ. 5 του προηγούμενου άρθρου. Ο παραπάνω τρόπος υπολογισμού δεν εφαρμόζεται για τις αυθαίρετες κατασκευές του άρθρου 13.» Για το θέμα του ύψους έχουμε πει αρκετές φορές ότι είναι ίσως το χειρότερο κομμάτι του 4178. Πολλά από αυτά είναι δυσνόητα ενώ άλλα αλληλοαναιρούνται. Π.χ. η απάντηση 20 του helpdesk έρχεται σε αντίθεση με την αναφορά του Παραρτήματος Α. Προσωπικά, μας φαίνεται λογική η απάντηση του helpdesk και εντελώς παράλογη η αναφορά του Παραρτήματος Α. Τέλος, υπάρχει και η αναφορά του εδαφίου 33-β της Εγκυκλίου 4/03.12.13 «Στις περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών κατ’ επέκταση νομίμως υφισταμένου κτιρίου δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους στις περιπτώσεις που η αυθαίρετη προσθήκη δεν υπερβαίνει το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος ή κτιρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη.» Απαντώντας λοιπόν μόνο με τη λογική και όχι με τις αντικρουόμενες διατυπώσεις, η γνώμη μας είναι ότι: Για την επέκταση των 50 τ.μ. δεν θα εφαρμοστεί συντελεστής ύψους διότι η αυθαίρετη προσθήκη κατ’ επέκταση δεν υπερβαίνει το ύψος του υφιστάμενου κτιρίου (παρόλο που δεν είναι πλέον νομίμως υφιστάμενο, αφού έχει κατασκευαστεί σε χαμηλότερη στάθμη και με μεγαλύτερο ύψος ορόφων από τα εγκεκριμένα αλλά χωρίς να υπερβαίνει το εγκεκριμένο ύψος βάσει οικοδομικής άδειας) που βρίσκεται στην ίδια στάθμη. Επειδή η υπέρβαση ύψους, για το προβλεπόμενο με βάση την οικοδομική άδεια κτίριο, έχει γίνει προς τα κάτω, το πρόστιμο θα υπολογιστεί με αναλυτικό. Με αναλυτικό προϋπολογισμό θα υπολογιστεί και το ξεμπάζωμα. Δείτε σχετικά και τις παρακάτω Ε/Α 2033, 2034, 2035, 2036 και 2039.
Erotisi: 2033. Ν.4178/13 Κτίριο προβλέπεται από άδεια υπόγειο + ισόγειο + όροφος με το δάπεδο υπόγειου στο -3,00 και το δώμα στο +6,00. Το συνολικό ύψος του κτιρίου (συνολικό ύψος σταθμών) μετά του υπογείου είναι 3+6=9m. Ωστόσο το κτίριο κατασκευάζεται ξεμπαζωμένο με δάπεδο πρώην υπογείου και νυν ισογείου στο -4,00 και το δώμα και πάλι στο 6,00. Έτσι το συνολικό ύψος του κτιρίου μας είναι τώρα 4+6=10m. α) H υπέρβαση ύψους προς τα κάτω υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό τόσο για το ξεμπάζωμα όσο και για το 1m παραπάνω κτίριο προς τα κάτω; β) εάν το κτίριο είχε και αυθαίρετες επεκτάσεις, στις αυθαίρετες επεκτάσεις θα υπήρχε υπέρβαση ύψους ή θα εφαρμόζονταν απλά τα αντίστοιχα αναλυτικού προϋπολογισμού που έγιναν και στο αρχικό μας κτίριο;
Apantisi: Δείτε σχετικά τις Ε/Α 2032, 2034, 2035, 2036 και 2039 που αφορούν το ν.4178/13 και το ύψος. Κατά τη γνώμη μας: Η υπέρβαση ύψους προς τα κάτω (1 μέτρο μεγαλύτερο ύψος) υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό. Το ίδιο και το ξεμπάζωμα. Για το β ερώτημά σας δείτε την παραπάνω Ε/Α 2032.
Erotisi: 2034. N.4178/13 Σε ξενοδοχείο εκτός σχεδίου που εκτείνεται σε γήπεδο Α + Β, υπάρχει άδεια μόνο για το Α γήπεδο, ενώ το Β είναι μη άρτιο. Oι αυθαιρεσίες στα Α, Β γήπεδα έχουν ενοποιηθεί σε 1 δήλωση. Στο Α γήπεδο κατασκευάστηκε κτίριο Κ1 ύψους 11,0m, το οποίο βάση αδείας προβλεπόταν 10,5m, διότι όλοι οι όροφοι είχαν μικροαυξήσεις στο ύψος τους και το δάπεδο ισογείου κατασκευάστηκε στη στάθμη που προβλεπόταν από την άδεια +1,00 (καθώς και του υπογείου στη στάθμη που προβλεπόταν -2,00). Θεωρώ ότι το νομίμως υφιστάμενο τμήμα του κτιρίου αυτού είναι αυτό με ύψος τα 10,5m. Στο Β γήπεδο κατασκευάζεται αυθαίρετο κτίριο τριώροφο Κ2 (ισόγειο + 2 όροφοι) με συνολικό ύψος 8,0m. Λόγω κλίσης και μεγάλης έκτασης των Α, Β γηπέδων προκύπτει ότι το δάπεδο ισογείου του Κ1 έχει στάθμη -4,00m. Το επιτρεπόμενο ύψος για το Κ2 κτίριο, εφόσον μπορούσε να εκδοθεί άδεια, θα ήταν 7,5m. To K1 προβλεπόταν από την άδεια 10,5m, διότι στα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος ορίζεται σε 10,5m με την προϋπόθεση ότι το ποσοστό της επιφάνειας των κτιρίων ύψους μεγαλύτερο των 7,5m δε θα υπερβαίνει το 30% της πραγματοποιούμενης κάλυψης – το 30% έχει εξαντληθεί από το Κ1. Ενώ λοιπόν το Κ2 έχει ύψος = 8,0m < 10,5m = ύψος νομίμως υφιστάμενου τμήματος κτιρίου Κ1, τα Κ1, Κ2 δεν έχουν κοινή στάθμη οπότε προκύπτει ότι υπάρχει υπέρβαση ύψους του Κ2 8,0 - 7,5 (επιτρεπόμενη) = 0,5m. Ωστόσο πέρα από το γράμμα του Νόμου, το ότι το Κ2 έχει χαμηλότερη στάθμη από το Κ1 αφενός είναι μια αναγκαία συνθήκη καθότι τα κτίρια Κ1, Κ2 προσαρμόστηκαν στο ανάγλυφο του φυσικού περιβάλλοντος χώρου και αφετέρου η επιβάρυνση του περιβάλλοντος λόγω της υποβάθμισης της στάθμης του Κ2 σε σχέση με την στάθμη του Κ1 είναι μειωμένη. Κατόπιν τούτων θεωρώ δικαιότερη αντιμετώπιση να μη δοθεί τελικά υπέρβαση ύψους στο Κ2, αλλά να θεωρήσω ότι το συνολικό ύψος του Κ2 καλύπτεται από αυτό του Κ1. Συμφωνείτε;
Apantisi: Όπως έχουμε αναφέρει αρκετές φορές, ο νόμος για τα αυθαίρετα ΔΕ μπορεί να προβλέψει κάθε μία από τις περιπτώσεις που έχουν κατασκευαστεί. Δίνει κατευθυντήριες και από εκεί και πέρα ενεργούμε κατά την κρίση μας. Στην συγκεκριμένη περίπτωση και λόγω της εν τοις πράγμασι συνένωσης, δεν θεωρούμε λανθασμένη την λογική να υποβληθεί μια κοινή δήλωση για τα Α και Β γήπεδα. Σύμφωνα με το εδάφιο 33-β της Εγκυκλίου 4/03.12.2013 «Στις περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών κατ’ επέκταση νομίμως υφισταμένου κτιρίου δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους στις περιπτώσεις που η αυθαίρετη προσθήκη δεν υπερβαίνει το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος ή κτιρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη. Στην περίπτωση οικοπέδου/γηπέδου χωρίς οικοδομική άδεια (συντελεστής 1β=2 του Παραρτήματος του Ν.4178/2013) διευκρινίζεται ότι ο συντελεστής ύψους (6α ή 6β) εφαρμόζεται στις περιπτώσεις που το ύψος της αυθαίρετης κατασκευής υπερβαίνει το επιτρεπόμενο από τους όρους δόμησης ύψος που ισχύει στη θέση του ακινήτου, ανεξάρτητα αν το οικόπεδο/γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο ή όχι. Επίσης δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους σε περίπτωση αυθαίρετου υπογείου ή υπέρβασης του ύψους νομίμου υπογείου.» Στην περίπτωσή σας, το κτίριο Κ2 είναι ανεξάρτητο και βρίσκεται σε διαφορετική στάθμη από το Κ1. Επομένως, δεν δύναται να έχει εφαρμογή η παραπάνω οδηγία της Εγκυκλίου 4. Κατά τη γνώμη μας, για αυτές τις περιπτώσεις, συντελεστής ύψους εφαρμόζεται εάν το ύψος της αυθαίρετης ανεξάρτητης κατασκευής υπερβαίνει το εγκεκριμένο ύψος βάσει οικοδομικής άδειας. Επομένως, ορθώς δεν θα επιλεγεί υπέρβαση ύψους για το κτίριο Κ2 εφόσον το ύψος του καλύπτεται από αυτό της οικοδομικής άδειας για το κτίριο Κ1 (8,00 μ. < 10,50 μ.) Σχετικά με την υπέρβαση ύψους για το κτίριο Κ1, δείτε τις Ε/Α 2032, 2033, 2035, 2036 και 2039.
Erotisi: 2035. Ν.4178/13 Κτίριο νόμιμο έχει υλοποιηθεί βάση αδείας με διαμορφωμένο έδαφος στο +1,00 και στάθμη δώματος στο +10,00. Στο οικόπεδο κτίζεται δεύτερο αυθαίρετο κτίριο με διαμορφωμένο έδαφος στο 0,00 και στάθμη δώματος στο +8,00. Το νέο κτίριο έχει χαμηλότερο ύψος από αυτό της άδειας, δηλαδή 8 αντί για 9m, αλλά βρίσκεται σε χαμηλότερη στάθμη. Σύμφωνα με το αναθεωρημένο παράρτημα Α του Ν.4178/13, το αυθαίρετο ύψος μπορεί να καλυφθεί από το ύψος του νομίμως υφισταμένου κτιρίου που βρίσκεται στην ίδια στάθμη με την αυθαίρετη κατασκευή. Δε διευκρινίζεται τι σημαίνει στάθμη κτιρίου, αλλά θεωρώ ότι εννοεί στάθμη διαμορφωμένου εδάφους. α) Στεκόμενοι στο πνεύμα και όχι στο γράμμα του Νόμου, μπορώ να πω ότι στο αυθαίρετο μου δεν υπάρχει υπέρβαση ύψους γιατί το καλύπτει το ύψος του νόμιμου κτιρίου; β) γενικά σε οικόπεδο με άδεια για ανεξάρτητα αυθαίρετα κτίσματα που δεν έχουν κοινή στάθμη με κάποιο από τα νόμιμα κτίρια, μπορεί ο έλεγχος ύψους να γίνεται με το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής;
Apantisi: Δείτε σχετικά τις Ε/Α 2032, 2033, 2034, 2036 και 2039.
Erotisi: 2036. N.4178/13 Σε συνέχεια της Ε/Α 1948 παρακαλώ διευκρινίστε μου το εξής: αν και η απάντηση 20 του helpdesk κάνει μνεία για ΝΟΜΙΜΟ υπόγειο, ο αναλυτικός προϋπολογισμός για τη διαφοροποίηση της στάθμης κατά 1m εφαρμόζεται τόσο τμήμα των 100m2 όσο ΚΑΙ στην επέκταση της 1ης στάθμης όταν τα 150m2 συνολικά 1ης στάθμης ούτε νόμιμα είναι ούτε υπόγεια;
Apantisi: Θα εφαρμοστεί μόνο για τα 100 τ.μ. που είναι τα νόμιμα. Ήταν παράλειψή μας που δεν το διευκρινίσαμε στην απάντηση μας. Για τα υπόλοιπα αυθαίρετα 50 τ.μ. καθ’ επέκταση, η γνώμη μας είναι ότι δεν θα θεωρηθεί ότι υπάρχει υπέρβαση ύψους, κατά αναλογία του εδαφίου 33-β της Εγκυκλίου 4/03.12.2013 «Στις περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών κατ’ επέκταση νομίμως υφισταμένου κτιρίου δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους στις περιπτώσεις που η αυθαίρετη προσθήκη δεν υπερβαίνει το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος ή κτιρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη. … Επίσης δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους σε περίπτωση αυθαίρετου υπογείου ή υπέρβασης του ύψους νομίμου υπογείου.» Δείτε σχετικά και τις Ε/Α 185, 344, 684, 880, 2032, 2033, 2034, 2035 και 2039.
Erotisi: 2037. N.4178/13 Σε σχέση με την 772 ερωταπάντηση αφήνεται να εννοηθεί ότι όταν το ύψος της ιδιοκτησίας έχει αυξηθεί έως 5%, ανεξάρτητα αν έχει μεταβληθεί η επιφάνεια της ιδιοκτησίας άνω του 2%, δεν υπάρχει υπέρβαση ύψους στα φύλλα καταγραφής, ούτε για το τμήμα της ιδιοκτησίας χωρίς Υ.Δ. ούτε για το τμήμα της ιδιοκτησίας με Υ.Δ. παρά μόνο κατηγορία 3 (όσον αφορά στην αυθαιρεσία του ύψους). Καταλαβαίνω σωστά;
Apantisi: Αυτό ισχύει μόνο για το νομίμως υφιστάμενο τμήμα και όχι για τυχόν αυθαίρετες κατασκευές για τις οποίες θα πρέπει να εφαρμοστεί και συντελεστής ύψους.
Erotisi: 2038. Η αναφορά στην Εγκύκλιο 2/2019 ότι για να θεωρηθεί ένας χώρος υπόγειος ούτως ώστε να εφαρμοστεί ο μειωτικός συντελεστής της παρ. 6 θα πρέπει να πληροί της προϋποθέσεις του Ν.1577/85 σημαίνει ότι ξεμπαζωμένο υπόγειο δεν μπορεί να λάβει μειωτικό συντελεστή σε περίπτωση π.χ. αλλαγής χρήσης;
Apantisi: Λαμβάνοντας υπόψη: Την παρ. 11 του άρθρου 100 του ν.4495/2017 «Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου που αφορά την υπέρβαση ύψους, στην περίπτωση οικοδομής με οικοδομική άδεια, δεν προσμετράται το πρόσθετο ύψος αυτής, που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις που έχουν εκτελεστεί σε αυτόν. Το ειδικό πρόστιμο για το ύψος, που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις, υπολογίζεται σύμφωνα με την παράγραφο 5.» Την διευκρίνιση της Εγκυκλίου 2/31.5.2019 «Για να θεωρηθεί ένας χώρος υπόγειος, ούτως ώστε να εφαρμοστεί ο μειωτικός συντελεστής της παρ. 6, θα πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις του ν.1577/85», διακρίνουμε τις παρακάτω περιπτώσεις όταν υπάρχει οικοδομική άδεια στο ακίνητο: Εάν ο υπόγειος χώρος έχει κατασκευαστεί σύμφωνα με την οικοδομική άδεια είτε στην εγκεκριμένη στάθμη είτε σε χαμηλότερη από αυτήν, τότε θα λάβει μειωτικό συντελεστή ακόμη και εάν είναι πλέον ξεμπαζωμένος. Διαφορετικά, θα πρέπει να ελεγχθεί εάν πληροί τις προϋποθέσεις του ν.1577/85, συγκρίνοντας – ελέγχοντας με το εγκεκριμένο σχέδιο διαμόρφωσης του περιβάλλοντος χώρου (αν αυτό υπάρχει) ή από τις ισοϋψείς στο τοπογραφικό. Το ίδιο ισχύει και για αυθαίρετο υπόγειο χώρο που η κατασκευή του δεν προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια. Εάν, από την παραπάνω σύγκριση προκύψει ότι πληροί τις προϋποθέσεις του ν.1577/85, τότε θα λάβει μειωτικό συντελεστή ακόμη και εάν είναι πλέον ξεμπαζωμένος. Σε κάθε περίπτωση το πρόσθετο ύψος που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου ή από εκχωματώσεις (ξεμπάζωμα) θα υπολογισθεί με αναλυτικό προϋπολογισμό. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, τότε για να θεωρηθεί ένας χώρος υπόγειος, ούτως ώστε να εφαρμοστεί ο μειωτικός συντελεστής της παρ. 6, θα πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις του ν.1577/85. Προφανώς σε αυτή την περίπτωση, η σύγκριση - έλεγχος θα γίνει με την σημερινή διαμορφωμένη κατάσταση του περιβάλλοντος χώρου. Δείτε και Ε/Α 1829.
Erotisi: 2039. Ν.4178/13 Οι περιμετρικές διαστάσεις και το ύψος οικοδομής βρίσκονται εντός της αποδεκτής απόκλισης του ποσοστού 2%. α) Το περίγραμμα του κλιμακοστασίου και φρεατίου ανελκυστήρα (που έχει προσμετρηθεί σε δόμηση/κάλυψη) έχει μετακινηθεί μέχρι 0.30μ. σε βάρος των διαμερισμάτων ή προς όφελος αυτών. Θα δηλωθεί ως αλλαγή διαμερισμάτωσης σε κάθε όροφο ; β) Στο υπόγειο έχουν αλλάξει τα περιγράμματα των αποθηκών, του κοινοχρήστου διαδρόμου και οι θέσεις μηχανοστασίου και λεβητοστάσιου, ενώ σε κάθε αποθήκη έχει δημιουργηθεί χώρος WC. Θα γίνει κοινή δήλωση όλων των συνιδιοκτητών ως αλλαγή διαμερισμάτωσης; γ) Στο Δώμα έγινε προσθήκη κατ' επέκταση της απόληξης του κλιμακοστασίου (που δεν έχει προσμετρηθεί σε δόμηση/κάλυψη) με δημιουργία ανεξάρτητου χώρου. Η προσθήκη πέραν της υπέρβασης δόμησης θα λάβει και συντελεστή υπέρβασης ύψους; γενικά και ειδικά......όσον αφορά το συντελεστή ύψους του παραρτήματος Α στον 4178/13 α) όταν υπάρχει άδεια σε γήπεδο για εντελώς αυθαίρετα κτίρια μπορεί κανείς να επικαλεστεί, εφόσον επιθυμεί, τη σύγκριση με το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής στην περίπτωση που υπάρχει νομίμως υφιστάμενο τμήμα ή κτίριο στην ίδια στάθμη με την αυθαίρετη κατασκευή με μικρότερο ύψος από το επιτρεπόμενο; β) Θεωρώ αυτονόητο ότι όταν το αυθαίρετο κτίριό μου δε βρίσκεται στην ίδια στάθμη με το νόμιμο κτίριο, προφανώς αναγκαστικά το ύψος του συγκρίνεται με το επιτρεπόμενο της περιοχής. γ) αναγράφεται σε εκατοστά το αυθαίρετο ύψος που δεν καλύπτεται είτε από οικοδομική άδεια, είτε από το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος ή κτιρίου που βρίσκεται στην ίδια στάθμη με την αυθαίρετη κατασκευή....τι εννοεί στάθμη; στάθμη διαμορφωμένου ακαλύπτου; στάθμη δαπέδου 1ης στάθμης ; δ) έχω κτίριο νόμιμο ύψους Α=10,5m και στο ίδιο οικόπεδο εντελώς αυθαίρετο κτίριο ύψους Β=10,5m. Το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής είναι 7,5m. Ωστόσο το οικόπεδο έχει έντονη κλίση με αποτέλεσμα, καθώς το Α κτίριο βρίσκεται στο ψηλότερο σημείο του οικοπέδου και το Β στο χαμηλότερο σημείο του οικοπέδου, τόσο η διαμόρφωση ακαλύπτου όσο και το δάπεδο της 1ης στάθμης του Β κτιρίου βρίσκονται χαμηλότερα από τα αντίστοιχα του Α κατά 4 m. Με βάση το γράμμα του Νόμου θα πρέπει το αυθαίρετο κτίριό μου Β που δεν έχει κοινή στάθμη με το Α να πάρει ΔΥΣΤΥΧΩΣ υπέρβαση ύψους...σωστά;...
Apantisi: α) Ναι θα πρέπει να δηλωθεί ως διαφορετική διαμερισμάτωση σε κάθε όροφο εκτός και εάν βρίσκεται εντός της αποδεκτής απόκλισης του 2% (ελέγχοντας με βάση τις οριζόντιες ιδιοκτησίες) οπότε και μπορεί να αγνοηθεί. β) Από την στιγμή που οι αποθήκες αποτελούν ξεχωριστές αυτοτελείς ιδιοκτησίες ή παρακολουθήματα των διαμερισμάτων, η γνώμη μας είναι ότι θα πρέπει να δηλωθεί η διαφοροποίηση αυτή ως διαμερισμάτωση ώστε να προκύψει και νέο σχέδιο. Προφανώς, σε αυτή την περίπτωση απαιτείται και η συναίνεση των συνιδιοκτητών σύμφωνα με το άρθρο 11 του ν.4178/2013. γ) Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 4/03.12.2013 και το εδάφιο 33-β «Στις περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών κατ’ επέκταση νομίμως υφισταμένου κτιρίου δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους στις περιπτώσεις που η αυθαίρετη προσθήκη δεν υπερβαίνει το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος ή κτηρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη.» ʼρα δεν θα χρεωθεί και με ΥΥ η αυθαίρετη κατ’ επέκταση προσθήκη εφόσον το ύψος της δεν υπερβαίνει αυτό της απόληξης του κλιμακοστασίου. Όσο αφορά τα ερωτήματά σας για το συντελεστή ύψους του παραρτήματος Α του ν.4178/2013. Σύμφωνα με το εδάφιο 33-β της Εγκυκλίου 4/03.12.2013 «Στις περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών κατ’ επέκταση νομίμως υφισταμένου κτιρίου δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους στις περιπτώσεις που η αυθαίρετη προσθήκη δεν υπερβαίνει το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος ή κτιρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη. Στην περίπτωση οικοπέδου/γηπέδου χωρίς οικοδομική άδεια (συντελεστής 1β=2 του Παραρτήματος του Ν.4178/2013) διευκρινίζεται ότι ο συντελεστής ύψους (6α ή 6β) εφαρμόζεται στις περιπτώσεις που το ύψος της αυθαίρετης κατασκευής υπερβαίνει το επιτρεπόμενο από τους όρους δόμησης ύψος που ισχύει στη θέση του ακινήτου, ανεξάρτητα αν το οικόπεδο/γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο ή όχι. Επίσης δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους σε περίπτωση αυθαίρετου υπογείου ή υπέρβασης του ύψους νομίμου υπογείου.» Στην περίπτωσή όπου υπάρχει κτίριο που είναι ανεξάρτητο και δεν βρίσκεται στην ίδια στάθμη με το νομίμως υφιστάμενο, δεν δύναται να έχει εφαρμογή η παραπάνω οδηγία της Εγκυκλίου 4. Κατά τη γνώμη μας, για αυτές τις περιπτώσεις, συντελεστής ύψους εφαρμόζεται εάν το ύψος της αυθαίρετης ανεξάρτητης κατασκευής υπερβαίνει το εγκεκριμένο ύψος βάσει οικοδομικής άδειας. Με το όρο στάθμη, σε περίπτωση ανεξάρτητου κτιρίου, νοείται κατά τη γνώμη μας η στάθμη του οριστικά διαμορφωμένου εδάφους που αποτελεί και την αφετηρία μέτρησης τους ύψους του κτιρίου. Τέλος, σχετικά με το τελευταίο ερώτημά σας, εφόσον το εγκεκριμένο ύψος από την οικοδομική άδεια για το κτίριο Α είναι 10,5 μ. τότε δεν συντρέχει υπέρβαση ύψους για το κτίριο Β που έχει και αυτό το ίδιο ύψος. Δείτε σχετικά και τις Ε/Α 2032, 2033, 2034, 2035 και 2036.
Erotisi: 2040. Σε νόμιμο υπόγειο έγινε αλλαγή χρήσης του garage και κάποιων αποθηκών σε χώρους κύριας χρήσης (υπνοδωμάτιο, καθιστικό, λουτρό). Το υπόγειο αποτελούσε και αποτελεί ενιαίο λειτουργικά χώρο. Θα επιβαρυνθούν και οι υπόλοιπες εσωτερικές αποθήκες που δεν άλλαξαν χρήση με συντελεστή υπέρβασης δόμησης αφού εξυπηρετούν πλέον χώρος κύριας χρήσης;
Apantisi: Για την περίπτωσή σας ισχύει ότι έχουμε αναφέρει και στην Ε/Α 2010. Επειδή μιλάμε για τακτοποίηση και όχι νομιμοποίηση, οι υπόλοιπες αποθήκες, που διατηρούν την χρήση τους με βάση την οικοδομική άδεια, δεν θα επιβαρυνθούν με συντελεστή υπέρβασης δόμησης. Όπως έχουμε αναφέρει κατά το παρελθόν είναι γενικώς παραδεκτό ότι δεν δημιουργείται ντόμινο παραβάσεων. Δηλαδή μια παράβαση να προκαλεί αλυσιδωτές αυθαιρεσίες. Η αυθαιρεσία είναι η αλλαγή χρήσης σε τμήμα του υπογείου και μόνο αυτή.
Erotisi: 2041. Αν έχουμε υπέρβαση ύψους σε σχέση με το εγκεκριμένο για τον έλεγχο της πλάγιας απόστασης υπολογίζουμε το Δ βάσει του υφιστάμενου ύψους ή λαμβάνουμε το Δ της Οικοδομικής ʼδειας;
Apantisi: Δείτε σχετικά και την Ε/Α 2019. Ο έλεγχος θα γίνει με το Δ που ισχύει σήμερα από τους όρους δόμησης της περιοχής. Σύμφωνα με το άρθρο 3 του ΝΟΚ «Η είναι το μέγιστο πραγματοποιούμενο ύψος του κτιρίου, σε περίπτωση που εξαντλείται ο συντελεστής δόμησης ή αυτό στο οποίο προβλέπεται να εξαντληθεί μελλοντικά ο συντελεστής δόμησης, όπως απεικονίζεται στο διάγραμμα δόμησης της άδειας δόμησης ή το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος, σε περίπτωση που δεν εξαντλείται ο συντελεστής δόμησης.» Διευκρινίζεται ότι στο μέγεθος Η δεν συμπεριλαμβάνεται το ύψος της στέγης. Εάν το Δ προκύπτει από τη σχέση 3,00 + 0,10 Η ή 2,50 + 0,05 Η του ΝΟΚ και επειδή ο παραπάνω ορισμός αναφέρεται σε νέες κατασκευές, η γνώμη μας είναι ότι: Στην περίπτωση που δεν υπάρχει υπέρβαση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής, ως Η για τον υπολογισμό του Δ θα λαμβάνεται το πραγματοποιούμενο ύψος του κτιρίου, σε περίπτωση που εξαντλείται ο συντελεστής δόμησης. Σε κάθε άλλη περίπτωση, ως Η για τον υπολογισμό του Δ θα λαμβάνεται το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και όχι το τυχόν αυθαίρετα πραγματοποιούμενο ύψος που ίσως να είναι και μεγαλύτερο του επιτρεπόμενου. Το παραπάνω βασίζεται στο σκεπτικό που έχουμε εκφράσει και σε προηγούμενες Ε/Α ότι μία παράβαση δεν προκαλεί αλυσιδωτές αυθαιρεσίες (ντόμινο αυθαιρεσιών).
Erotisi: 2042. Στην Εγκύκλιο 2/2019 διευκρινίζεται ότι στην παρ. (ιειε) της Κατηγορίας 3 του άρθρου 96 στις εξωτερικές διαστάσεις συμπεριλαμβάνεται και η διάσταση του ύψους. Ισχύει η ίδια ερμηνεία και για την απόκλιση έως 2% των περιμετρικών διαστάσεων που ορίζεται στην παρ. 2 του άρθρου 81;
Apantisi: Κατά την γνώμη μας ναι.
Erotisi: 2043. N.4178/13 Σε τριώροφο κτίριο κοινής κάτοψης ορόφων με αυθαίρετη επέκταση 50m2 ανά όροφο για τον υπολογισμό του συντελεστή υπέρβασης κάλυψης η αυθαιρεσία είναι 50m2. Ωστόσο κατά τη συμπλήρωση του φύλλου καταγραφής στο σύστημα του ΤΕΕ για την τριώροφη επέκταση, όπου υπέρβαση κάλυψης (τ.μ.), αν και η συμπλήρωση αυτή δεν επηρεάζει το πρόστιμο, βάζουμε 50m2 ή 150m2;
Apantisi: Από την στιγμή που υποβάλλετε μία δήλωση για όλο το κτίριο, τότε η ΥΚ είναι 50 τ.μ. Επομένως: Σε ένα ΦΚ θα δηλωθεί ΥΔ 50 τ.μ. και ΥΚ 50 τ.μ. Και σε άλλο ΦΚ θα δηλωθεί μόνο ΥΔ για τα υπόλοιπα 100 τ.μ. Έτσι θα προκύψει και ο σωστός υπολογισμός του προστίμου. Διαφορετικά, εάν συμπληρώσετε μόνο ένα ΦΚ για το σύνολο των 150 τ.μ., παρόλο που η τιμή στο πεδίο ΥΚ δεν επηρεάζει το πρόστιμο, θα χρεωθούν με ΥΚ και τα 150 τ.μ. με αποτέλεσμα να προκύψει μεγαλύτερο πρόστιμο.
Erotisi: 2044. N.4178/13 Μονώροφο κτίσμα bar έχει κατ’ επέκταση αποθήκη. Η αποθήκη έχει είσοδο τόσο μέσα από το bar, όσο και δική της ανεξάρτητη. Παίρνει μειωτικό συντελεστή ως αυθαίρετος ισόγειος χώρος βοηθητικής χρήσης ή επειδή έχει είσοδο και από χώρο κύριας χρήσης δεν παίρνει;
Apantisi: Το Παράρτημα Α του ν.4178/2013 αναφέρει ότι ο μειωτικός συντελεστής 0,50 εφαρμόζεται και σε ισόγειους βοηθητικούς χώρους (αποθήκες, χώροι στάθμευσης κ.λπ.) έως 50 τ.μ. Επίσης, η Εγκύκλιος 4/03.12.13 αναφέρει στο εδάφιο 36 ότι: «Ο μειωτικός συντελεστής εφαρμόζεται ομοίως σε αυθαίρετους ισόγειους βοηθητικούς χώρους του κυρίως κτίσματος (π.χ. αποθήκες, χώροι στάθμευσης κ.λπ.). Επισημαίνεται ιδιαίτερα ότι η έννοια των χώρων βοηθητικής χρήσης της παρ. 3 του άρθρου 2 του Κτιριοδομικού Κανονισμού χρησιμοποιείται αποκλειστικά για την εφαρμογή των διατάξεων του Κτιριοδομικού Κανονισμού και δεν αφορά γενικά τους χώρους με χρήση αποθήκης. Επομένως, αυθαίρετα ισόγεια κτήρια με χρήση επαγγελματικές, βιομηχανικές, γεωργικές αποθήκες κ.λπ., που προσμετρώνται σε κάθε περίπτωση στο σ.δ. του οικοπέδου / γηπέδου, δεν συμπεριλαμβάνονται στην έννοια των βοηθητικών χώρων και για το λόγο αυτό δεν εφαρμόζεται ο μειωτικός συντελεστής 50%. Κατά την ίδια έννοια δεν εφαρμόζεται ο μειωτικός συντελεστής και σε κτήρια χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων». Επομένως, θεωρούμε ότι για την περίπτωσή σας δύναται να έχει εφαρμογή ο μειωτικός συντελεστής 0,50 εφόσον και η επιφάνεια της αυθαίρετης αποθήκης είναι έως 50 τ.μ. και αυτή χρησιμοποιείται ως αποθηκευτικός χώρος του bar.
Erotisi: 2045. Είναι αποδεκτή η υπαγωγή ορισμένων μόνο αυθαιρέτων κατασκευών προς κατεδάφιση και η καταγραφή στην τεχνική έκθεση αλλά μη υπαγωγή των υπολοίπων;
Apantisi: Από την στιγμή που είναι δυνατή η υπαγωγή των υπολοίπων αυθαίρετων κατασκευών στις διατάξεις του ν.4495/2017, δεν συντρέχει δηλαδή κάποιος λόγος που απαγορεύει την υπαγωγή τους, τότε κατά τη γνώμη μας δεν δύναται να υπαχθούν μόνο αυτές που πρόκειται να κατεδαφιστούν και απλά να καταγραφούν στην τεχνική έκθεση οι υπόλοιπες. Δεν μπορεί δηλαδή να πραγματοποιηθεί «επιλεκτική» τακτοποίηση στην συγκεκριμένη περίπτωση.
Erotisi: 2046. Μικρό τμήμα κτιρίου με αυθαιρεσίες, πατάει στο όμορο οικόπεδο. Εντός σχεδίου πόλεως. Μπορεί ο ιδιοκτήτης του κτίσματος να τακτοποιήσει ότι «πατάει» στο όμορο οικόπεδο και να γίνει κάποια πράξη μετά (μεταβίβασης λωρίδας ας πούμε) ή πρέπει να δηλώσει και να τακτοποιήσει ο ιδιοκτήτης του όμορου οικοπέδου ότι έχει πατήσει στην ιδιοκτησία του; Γενικώς για ότι κάλυπτε στον Ν4178/13 το προσύμφωνο, τώρα στον Ν4495/17 τι κάνουμε;
Apantisi: Δυστυχώς, ο ν.4495/2017 αφαίρεσε το προσύμφωνο που αποτελούσε ένα από τα εργαλεία που είχε στα χέρια του ο μηχανικός και ο ιδιοκτήτης. Όπως έχουμε αναφέρει και στην Ε/Α 1582, θεωρούμε ότι τα αυθαίρετα πρέπει να δηλώνονται από τους κύριους της γης και μετά την τακτοποίηση τους να γίνονται οι όποιες συμβολαιογραφικές πράξεις. Δηλαδή να γίνουν δυο ξεχωριστές δηλώσεις (μία για κάθε οικόπεδο) όπου θα δηλωθούν οι αυθαίρετες κατασκευές που βρίσκονται εντός της κάθε ιδιοκτησίας ακόμη και τμηματικά. Είναι βέβαια ένα θέμα, που σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να το δείτε με τον δικηγόρο και τον συμβολαιογράφο των ενδιαφερομένων για να αποφασίσετε τελικώς για το πως θα κινηθείτε.
Erotisi: 2047. N.4178/13 Σε γήπεδο όπου βρίσκεται ξενοδοχείο υπάρχουν αυθαίρετα ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΑ κτίρια α) διώροφο κτίριο με χρήση κατοικίας του διευθυντού και του ιδιοκτήτη, β) κτίριο που αφορά σε κατοικία προσωπικού και αντλιοστάσιο, γ) κτίριο 7m2 αποθήκης, δ) στέγαστρο 4m2 που στεγάζει τους κάδους απορριμμάτων του Δήμου και ε) "κτίριο" που αφορά σε υπόγειο αντλιοστάσιο μετά του υπόγειου μηχανολογικού τούνελ πέριξ της πισίνας. Θεωρείται ότι σε κάποιο από τα κτίρια απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας (αφού δεν έχουν χρήση ξενοδοχείου, δηλαδή συνάθροισης, αλλά επικουρικές χρήσεις); Πέραν των κτιρίων απαιτείται στο οικόπεδο αυτό μελέτη στατικής επάρκειας για πισίνες και τοίχους αντιστήριξης; Σύμφωνα με την ΥΠΟΥΡΓΙΚΗ ΑΠΟΦΑΣΗ οικ. 7581/ΦΕΚ Β 405/20.02.2014 όταν απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας στο Ν.4178/13, αυτή εκπονείται σύμφωνα με τη νομοθεσία που ίσχυε κατά το χρόνο κατασκευής του αυθαιρέτου ή με την ισχύουσα νομοθεσία. Σε περίπτωση που υπάρχει άδεια οικοδομής, η μελέτη στατικής επάρκειας εκπονείται βάση της νομοθεσίας που ίσχυε κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας δόμησης. Ωστόσο στο κείμενο με ΦΕΚ 2984/Β/2017 έγκρισης του ΚΑΝΕΠΕ, όπου αναφέρονται οι περιπτώσεις εξαίρεσης από την υποχρεωτική εφαρμογή του ΚΑΝΕΠΕ, δεν προβλέπεται η εξαίρεση στις περιπτώσεις τακτοποίησης με τον Ν.4178/13. Πλέον για τις νεότερες τακτοποιήσεις με τον Ν. 4495/17 ο φορέας αποτιμάται είτε με ΚΑΝΕΠΕ είτε σύμφωνα με τους κανονισμούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειάς του κτιρίου ή της κατασκευής του φέροντος οργανισμού του. Επομένως ο νομοθέτης επανέρχεται πλέον να δώσει τη δυνατότητα στις νέες τακτοποιήσεις να πάνε με ΚΑΝΕΠΕ ή παλιότερους κανονισμούς. Εν τέλει κάποιος που κάνει σήμερα μελέτη στατικής επάρκειας για αυθαίρετο του Ν.4178/13 μπορεί να εφαρμόσει την Υ.Α. 7581/2014 ή είναι υποχρεωμένος να εφαρμόσει αποκλειστικά ΚΑΝΕΠΕ;
Apantisi: Από την στιγμή που η δήλωση δεν μεταφέρεται στο ν.4495/2017, αυτή θα πρέπει να ολοκληρωθεί με βάση τις διατάξεις του ν.4178/2013. Επομένως, για την περίπτωσή σας, έχει εφαρμογή η Υπουργική Απόφαση οικ.7581/11.02.2014 (ΦΕΚ-405/Β/20.02.2014). Επιπλέον, στα σχόλια του ΚΑΝΕΠΕ αναφέρεται στην σελ. 1-3 «Τυχόν πρόβλεψη μερικής ικανοποίησης των απαιτήσεων των παραπάνω Κανονισμών, ή ικανοποίησης απαιτήσεων προγενέστερων Κανονισμών, γίνεται είτε με ρητή αναφορά στον παρόντα Κανονισμό είτε με σχετική απόφαση της Δημόσιας Αρχής.» Για τις δηλώσεις του ν.4178/2013, ο μηχανικός υποχρεούται να υποβάλει τα απαραίτητα δικαιολογητικά και να περαιώσει τη διαδικασία υπαγωγής έως την καταληκτική ημερομηνία υποβολής σχεδίων και δικαιολογητικών (στα οποία συμπεριλαμβάνεται και η μελέτη στατικής επάρκειας εφόσον απαιτείται) η οποία είναι η 03.11.2019. Σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 1 της παραπάνω Υ.Α. «Δελτίο Δομικής Τρωτότητας Αυθαιρέτου (ΔΕ.ΔΟ.Τ.Α.) απαιτείται για κάθε αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης που έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κτήρια με επικρατούσα χρήση κατοικίας (μονοκατοικίες, διπλοκατοικίες, κτήρια διαμερισμάτων), ξενοδοχειακά καταλύματα (ενοικιαζόμενα δωμάτια και διαμερίσματα, ξενώνες) ή κτήρια που η χρήση τους δεν συμπεριλαμβάνεται στο άρθρο 2 της παρούσας, καθώς και για μεμονωμένες αυθαίρετες κατασκευές με τις παραπάνω επικρατούσες χρήσεις.» ʼρα, όλα τα αυθαίρετα ανεξάρτητα κτήρια που αναφέρετε στο ερώτημά σας, απαλλάσσονται από την υποβολή μελέτης στατικής επάρκειας. Το ίδιο ισχύει και για τις πισίνες και τους τοίχους αντιστήριξης.
Erotisi: 2048. Νομίμως υφιστάμενο κτήριο που κατασκευάσθηκε όσο το ακίνητο βρισκόταν εκτός σχεδίου, άλλαξε αποδεδειγμένα χρήση το έτος 1986. Σήμερα το ακίνητο βρίσκεται εντός σχεδίου χωρίς να έχει συνταχθεί η Πράξη Εφαρμογής. Το κτήριο σήμερα βρίσκεται εντός πρασιάς. Πέραν από υπέρβαση δόμησης θα επιβαρυνθεί και με συντελεστή πρασιάς;
Apantisi: Από την στιγμή που το κτίριο κατασκευάστηκε στην σωστή του θέση με βάση την οικοδομική άδεια, η γνώμη μας είναι ότι δεν θα επιβαρυνθεί με συντελεστή προκηπίου για την αλλαγή χρήσης. Η υπαγωγή της αλλαγής χρήσης είναι εφικτή εφόσον η νέα χρήση δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 51 του ν.4030/2011 (Α249) ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά το χρόνο εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης. Επιπλέον, το ειδικό πρόστιμο για την αλλαγή χρήσης θα υπολογισθεί με αναλυτικό προϋπολογισμό, εφόσον ο χώρος ο οποίος άλλαξε χρήση έχει προσμετρηθεί στον συντελεστή δόμησης του ακινήτου. Διαφορετικά, εάν ο χώρος που έχει αλλάξει χρήση δεν έχει προσμετρηθεί στον συντελεστή δόμησης του ακινήτου, το ειδικό πρόστιμο θα υπολογιστεί με βάση το γενικό κανόνα, δηλαδή με υπέρβαση δόμησης.
Erotisi: 2049. Κτήριο με Ο.Α. έτους 1972, ως εκτός σχεδίου, άλλαξε χρήση από βοηθητική σε κύρια (κατοικία) το έτος 1986. Το ακίνητο έχει ενταχθεί από το 2006 στο σχέδιο πόλης χωρίς να έχει συνταχθεί η Πράξη Εφαρμογής και το κτήριο βρίσκεται εντός προκηπίου, οπότε η υπαγωγή στο Ν4495/17 είναι εφικτή. Η αλλαγή χρήσης θα δηλωθεί ως Κατηγορία 4 ή 5; Θα επιβαρυνθεί με συντελεστή υπέρβασης προκηπίου ή μόνο υπέρβασης δόμησης; Απαιτείται η σύνταξη Μ.Σ.Ε.;
Apantisi: Δείτε σχετικά και την παραπάνω Ε/Α 2048. Η γνώμη μας είναι ότι από την στιγμή που το κτίριο κατασκευάστηκε στην σωστή του θέση με βάση την οικοδομική άδεια, δεν θα επιβαρυνθεί και με συντελεστή προκηπίου για την αλλαγή χρήσης. Με βάση αυτή την λογική δύναται να υπαχθεί και στην Κατηγορία 4. Προϋπόθεση για τη μη απαίτηση υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας είναι η ικανοποίηση μίας μόνο εκ των αναφερομένων περιπτώσεων της παρ. η) του άρθρου 99 και του άρθρου 2 της ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507/2-4-2018 Υπουργικής Απόφασης. Για το εάν απαιτείται ή όχι ΜΣΕ θα πρέπει να ελέγξετε εάν εμπίπτετε στην περίπτωση ζζζ της παρ. η του άρθρου 99 του ν.4495/2017 «αλλαγή χρήσης με την προϋπόθεση ότι δεν διαφοροποιείται η κατηγορία σπουδαιότητας και η οποία δεν επιφέρει αθροιστική αύξηση των κινητών και μόνιμων φορτίων πάνω από τριάντα τοις εκατό (30%) του μόνιμου φορτίου πριν από την παρέμβαση.»
Erotisi: 2050. Διευκρίνιση στην απάντηση 2014. Όπως γράφετε: "Σύμφωνα με την παρ. 80 του άρθρου 2 του ν.4067/12 (ΝΟΚ) «Στέγη είναι η κατασκευή κάλυψης του κτιρίου, η οποία περιλαμβάνει τη φέρουσα κατασκευή και την επικάλυψή της και μπορεί να αποτελείται από επιφάνειες διαφόρων μορφών, κλίσεων και υλικών.»" Γιατί επομένως, σύμφωνα με τον ορισμό που παραθέτετε, η περιμετρική τοιχοποιία ύψους 0,55μ δεν αναγνωρίζεται ως μέρος της στέγης, από άλλο υλικό; Αν το κεκλιμένο τμήμα ήταν από τούβλα (το αναφέρω καθ΄ υπερβολή) δεν θα αναγνωριζόταν ως στέγη;
Apantisi: Η γνώμη μας είναι ότι η περιμετρική τοιχοποιία ύψους 0,55 μ. δεν αποτελεί μέρος της στέγης. Διότι με την ίδια λογική θα έπρεπε να θεωρείται σοφίτα και ο τελευταίος όροφος π.χ. μια μεζονέτας όπου η οροφή της έχει κατασκευαστεί κεκλιμένη. Όπως αναφέραμε και στο τέλος της Ε/Α 2014, λόγω της κατασκευής της περιμετρικής τοιχοποιίας (ύψους 0,55 μ) επί της οποίας εδράζεται η στέγη πλέον, θεωρούμε ότι ο χώρος δεν πληροί τον ορισμό της παρ. 81 του άρθρου 2 του ΝΟΚ, καθώς δεν βρίσκεται εντός του ύψους της επικλινούς στέγης του κτιρίου. Αντίθετα, εάν δεν υπήρχε η περιμετρική τοιχοποιία και η στέγη εδραζόταν άμεσα επί της ανεστραμμένης δοκού, θεωρούμε ότι θα πληρούνταν ο ορισμός του ΝΟΚ και θα είχε εφαρμογή ο μειωτικός συντελεστής. Εάν η κεκλιμένη στέγη ήταν από σκυρόδεμα και η περιμετρική τοιχοποιία ύψους 0,55 μ. είχε και αυτή κατασκευαστεί από σκυρόδεμα, ώστε να θεωρείται ως δοκάρι της κεκλιμένης πλάκας, θεωρούμε ότι θα πληρούνταν ο ορισμός του ΝΟΚ. Σε κάθε περίπτωση, η τελική απόφαση ανήκει σε εσάς. Όλα όσα έχουμε προαναφέρει αποτελούν προσωπικές απόψεις της ομάδας εργασίας μέσα από μια προσπάθεια ερμηνείας της νομοθεσίας και των αντίστοιχων εγκυκλίων. Εάν, θεωρείται ότι ο χώρος πληροί το ορισμό της σοφίτας σύμφωνα με το ΝΟΚ, μπορείτε να κάνετε χρήση του μειωτικού συντελεστή 0,30.
Erotisi: 2051. Με ποιους συντελεστές υπερβάσεων επιβαρύνονται ρυμοτομούμενα κτήρια όταν είναι δυνατή η υπαγωγή τους αφού δεν έχει συντελεσθεί η απαλλοτρίωση;
Apantisi: Δείτε σχετικά τις Ε/Α 1972, 1985, 1986 και 1987.
Erotisi: 2052. Σε υπάρχουσα ισόγεια αποθήκη κατασκευάσθηκε αυθαίρετη κατοικία σαν καθ’ ύψος προσθήκη. Η στέγη η οποία κατασκευάσθηκε στη συνέχεια (κεραμοσκεπή πάνω στην πλάκα επικάλυψης) σαν επικάλυψη της κατοικίας, θα υπολογισθεί με αναλυτικό προϋπολογισμό, σαν αυθαίρετη κατασκευή ή θεωρείται ότι έχει συμπεριληφθεί το πρόστιμό της, στο πρόστιμο της δόμησης της κατοικίας που καλύπτει;
Apantisi: Θα πρέπει να υπολογισθεί με αναλυτικό προϋπολογισμό. Εάν η στέγη αποτελούσε και την οροφή (δηλαδή εάν δεν υπήρχε πλάκα) τότε το πρόστιμο της υπέρβασης δόμησης θα συμπεριελάμβανε και αυτό της κατασκευής της.
Erotisi: 2053. Σε περίπτωση που μετά τη μεταφορά δήλωσης Ν.4178/13 στο Ν.4495/17 επέρχεται μεταβολή προστίμου > 20% (αύξηση ή μείωση) σε σχέση με το υπολογιζόμενο πρόστιμο κατά την προηγούμενη οριστικοποίηση της δήλωσης, λόγω αλλαγής της Τιμής Ζώνης, απαιτείται έγκριση από την αρμόδια Επιτροπή;
Apantisi: Η υπ’ αριθ. ΚΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/27454/2631-14.11.2017 στην παρ. 2-α του άρθρου 2 αναφέρει ότι: «Μετά την οριστικοποίηση της δήλωσης υπαγωγής οποιοδήποτε αίτημα επεξεργασίας για διόρθωση στοιχείων υποβάλλεται ηλεκτρονικά στο πληροφοριακό σύστημα, συνοδευόμενο απαραίτητα από σχετική αιτιολόγηση. Το αίτημα διαβιβάζεται στην οικεία Επιτροπή Εξέτασης Προσφυγών Αυθαιρέτων του άρθρου 17 ν.4495/2017 η οποία με βάση την αιτιολόγηση αποδέχεται ή απορρίπτει την διόρθωση των στοιχείων. Μέχρι την σύσταση της Επιτροπής Εξέτασης Προσφυγών Αυθαιρέτων του άρθρου 17 ν.4495/2017, τα αιτήματα που υποβάλλονται στο πληροφοριακό σύστημα για διόρθωση στοιχείων δηλώσεων υπαγωγής του ν.4178/2013 ή του παρόντα νόμου, διαβιβάζονται στο αρμόδιο ΣΥΠΟΘΑ για την αποδοχή ή μη του αιτήματος. Σε περιπτώσεις που η διόρθωση αφορά οριστικές δηλώσεις υπαγωγής με εσφαλμένα στοιχεία τα οποία όμως δεν μεταβάλλουν το ύψος του υπολογισθέντος κατά τη δήλωση υπαγωγής προστίμου άνω του είκοσι 20%, το αίτημα τροποποίησης γίνεται αυτόματα αποδεκτό από το πληροφοριακό σύστημα.» Επίσης, στην παρ. 2-β του άρθρου 2 αναφέρει ότι: «Αιτήματα που υποβάλλονται στο πληροφοριακό σύστημα για διόρθωση στοιχείων περαιωμένων δηλώσεων υπαγωγής, διαβιβάζονται στο οικείο τοπικό Παρατηρητήριο, το οποίο εισηγείται προς την αρμόδια Επιτροπή Εξέτασης Προσφυγών Αυθαιρέτων του άρθρου 17 ν.4495/2017 για την αποδοχή ή μη του αιτήματος. Σε περιπτώσεις που η διόρθωση περαιωμένων υπαγωγών αφορά εσφαλμένα στοιχεία τα οποία όμως δεν μεταβάλλουν το ύψος του καταβληθέντος προστίμου άνω του είκοσι 20%, το αίτημα τροποποίησης γίνεται αυτόματα αποδεκτό από το πληροφοριακό σύστημα. Μέχρι την λειτουργία των παρατηρητηρίων, τα αιτήματα που υποβάλλονται στο πληροφοριακό σύστημα για διόρθωση στοιχείων περαιωμένων δηλώσεων υπαγωγής του παρόντα νόμου, διαβιβάζονται στην οικεία ΥΔΟΜ η οποία εισηγείται προς το αρμόδιο ΣΥΠΟΘΑ για την αποδοχή ή μη του αιτήματος. Οι αποφάσεις της Επιτροπής Εξέτασης Προσφυγών Αυθαιρέτων του άρθρου 17 ν.4495/2017 για τη διόρθωση ολοκληρωμένων ή περαιωμένων δηλώσεων υπαγωγής είναι οριστικές και διαβιβάζονται στον φορέα διαχείρισης του πληροφοριακού συστήματος για τις περαιτέρω ενέργειές του.» Η Εγκύκλιος 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) αναφέρει ότι: «Σύμφωνα με την υπ’ αριθ. ΚΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/27454/2631/10-11-2017, μέχρι την σύσταση της Επιτροπής Εξέτασης Προσφυγών Αυθαιρέτων, τυχόν αιτήματα για διόρθωση στοιχείων οριστικών δηλώσεων υπαγωγής του ν.4178/2013 ή του ν.4495/17 που μεταβάλλουν το ύψος του υπολογισθέντος κατά τη δήλωση υπαγωγής προστίμου άνω του είκοσι 20%, διαβιβάζονται στο αρμόδιο ΣΥΠΟΘΑ. Σε περίπτωση που η μεταβολή του προστίμου οριστικής δήλωσης είναι μικρότερη του 20%, το αίτημα τροποποίησης γίνεται αυτόματα αποδεκτό από το πληροφοριακό σύστημα.» Επομένως, σε περίπτωση μεταφοράς δήλωσης από το ν.4178/2013 στο ν.4495/2017 (άρθρο 8 της παραπάνω ΚΥΑ) δεν προκύπτει η απαίτηση για έγκριση από το ΣΥΠΟΘΑ ή από άλλη αρμόδια επιτροπή, στις περιπτώσεις μεταβολής του προστίμου (για οποιοδήποτε λόγο) ακόμη και άνω του 20%.
Erotisi: 2054. Σε περίπτωση μεταφοράς δήλωσης Ν.4178/13 από οριστική υπαγωγή σε υπαγωγή για πρόσθεση λοιπών παραβάσεων το πρόστιμο ούτως ή άλλως διαφοροποιείται άνω του 20% λόγω μείωσης τη τιμής ζώνης. Απαιτείται η υποβολή της δήλωσης στην ΥΔΟΜ για έγκριση;
Apantisi: Δείτε σχετικά την παραπάνω Ε/Α 2053 καθώς και την Ε/Α 2069 (Α). Επίσης και την από 12/4/2018 ανακοίνωση στο site του ΤΕΕ καθώς και τις άλλες σχετικές ανακοινώσεις. Θα πρέπει να υποβληθεί αίτημα στο αρμόδιο ΣΥΠΟΘΑ για την περίπτωσή σας μέσω της αρμόδιας Υ.ΔΟΜ.
Erotisi: 2055. Τα εμβαδά υπόγειου χώρου και Η/Χ Α' Ορόφου σε οικοδομή εντός σχεδίου των οποίων η αλλαγή χρήσης ρυθμίσθηκε με την υπαγωγή τους στο Ν.3843/10 θα προσμετρήσουν στον έλεγχο της Κατηγορίας 4 του άρθρου 96 του Ν.4495/17;
Apantisi: Η παρ. δ – Κατηγορία 4 του άρθρου 96 του ν.4495/2017 αναφέρει ότι: «Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013. Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια. Ημιυπαίθριοι χώροι δε συνυπολογίζονται μέχρι του ποσοστού υπέρβασης 80% του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης, με την προϋπόθεση ότι έχουν ενταχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013,». Επίσης, η Εγκύκλιος 2/31.5.2019 για την παραπάνω παράγραφο αναφέρει ότι: «Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης του ακινήτου, με την εξαίρεση μη αυτοτελών αυθαίρετων χώρων εντός του νομίμου περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές, καθώς και τακτοποιηθέντων ημιυπαιθρίων χώρων με τους νόμους ν.3775/09, ν.3843/10, ν.4014/11 και ν.4178/13 για τους οποίους έχει περαιωθεί η διαδικασία υπαγωγής.» Με βάση τα παραπάνω: Η αλλαγή χρήσης του υπογείου, ως επιφάνεια εντός του περιγράμματος του κτιρίου, δεν θα συνυπολογιστεί για την εύρεση της Κατηγορίας 4, εφόσον δεν αποτελεί αυτοτελή χώρο. Διαφορετικά, εάν αποτελεί αυτοτελή χώρο, θα συνυπολογιστεί. Ο τακτοποιημένος Η/Χ του Α ορόφου δεν θα συνυπολογιστεί, εφόσον η επιφάνειά του δεν ξεπερνά το 80% του πολεοδομικού μεγέθους της δόμησης που ισχύει σήμερα στην περιοχή του ακινήτου.
Erotisi: 2056. Έχω μια περίπτωση ακινήτου με υπόγειο, πυλωτή και τρεις ορόφους στο οποίο δεν έχει γίνει σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών. Στο ακίνητο αυτό υπάρχουν αυθαιρεσίες που έχουν ήδη τακτοποιηθεί με τον νόμο 3843/10 και έχει περαιωθεί η σχετική διαδικασία τακτοποίησης. Οι επιφάνειες που έχουν τακτοποιηθεί με αυτό τον νόμο αποτελούνται από α) ένα διαμέρισμα μικρό στο Υπόγειο το οποίο αποτελεί αυτοτελή χώρο δηλ δεν συνδέεται λειτουργικά με τους υπόλοιπους ορόφους, και β) από δυο ημιυπαίθριους στον Α' και Β' όροφο. Έχουν όμως κατασκευασθεί και άλλες αυθαιρεσίες που δεν μπορούσαν να υπαχθούν στον ν. 3843/10 και κατόπιν επιθυμίας του ιδιοκτήτη προχώρησα σε καταχώρηση αυτών των τμημάτων στον ν. 4495/17. Θέλω να μου διευκρινίσετε πως θα καθορίσω την κατηγόρια του αυθαιρέτου. Συγκεκριμένα τι ποσοστό των ημιυπαίθριων (των ήδη τακτοποιημένων με τον ν.3843/10) να συνυπολογίσω με την επιφάνεια των νέων τμημάτων και την οποία θα συγκρίνω με την επιτρεπόμενη Δόμηση ώστε να διαπιστώσω την κατηγορία τελικώς (4η ή 5η).
Apantisi: Δείτε σχετικά και την παραπάνω Ε/Α 2055. Η επιφάνεια του διαμερίσματος στο υπόγειο που αποτελεί αυτοτελή χώρο, θα συνυπολογιστεί για την εύρεση της Κατηγορίας 4 είτε το ακίνητο είναι εντός σχεδίου είτε όχι. Οι τακτοποιημένοι Η/Χ δεν συνυπολογίζονται μέχρι του ποσοστού υπέρβασης 80% του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης που ισχύουν σήμερα στην περιοχή του ακινήτου. Για παράδειγμα, εάν η επιτρεπόμενη δόμηση του ακινήτου είναι 400 τ.μ. και η συνολική επιφάνεια τακτοποιηθέντων Η/Χ είναι 30 τ.μ., τότε δεν θα προσμετρηθούν αφού η συνολική τους επιφάνεια δεν υπερβαίνει το 80% του πολεοδομικού μεγέθους της δόμησης (400 x 80% = 320 τ.μ.). Προφανώς, οι Η/Χ έχουν προσμετρήσει στην κάλυψη. Εάν όμως, η συνολική επιφάνεια των τακτοποιηθέντων Η/Χ ήταν 350 τ.μ., τότε θα συνυπολογίζονταν για την εύρεση της Κατηγορίας 4 επιφάνεια ίση με 350 – 320 = 30 τ.μ.
Erotisi: 2057. Διώροφη οικοδομή με υπόγειο με Ο.Α. έτους 2006. Οι αυθαιρεσίες είναι: Αλλαγή χρήσης Υπογείου σε 30.44 τ.μ. (περαιωμένη υπαγωγή Ν.3843/10) & περαιτέρω αλλαγή χρήσης Υπογείου σε 18.38 τ.μ. Προσθήκη κατ' επέκταση Υπογείου = 10.65 τ.μ. Προσθήκη κατ' επέκταση Ισογείου = 6.38 τ.μ. Προσθήκη κατ' επέκταση Α' Ορόφου = 7.69 τ.μ. Κλείσιμο Η/Χ Α' Ορόφου 14.00 τ.μ. (περαιωμένη υπαγωγή Ν.3843/10) (Σύνολο προσθήκης κατ' επέκτασης Υπογείου + Ισογείου + Α' Ορόφου= 24.72 τ.μ.) Υπέρβαση ύψους σε σχέση με την Ο.Α. αλλά χωρίς υπέρβαση του επιτρεπόμενου (αναλυτικός) 1. Για τον προσδιορισμό του συντελεστή υπέρβασης δόμησης θα αθροισθούν όλες οι αυθαίρετες προσθήκες κατ' επέκταση, τα τμήματα αλλαγής χρήσης και το κλείσιμο των Η/Χ ενώ για το αν πληρούνται τα κριτήρια της κατ. 4 του άρθρου 96 δεν θα υπολογισθούν οι αλλαγές χρήσης και το κλείσιμο των Η/Χ αφού περαιώθηκαν με το Ν.3843/10; 2. Απαιτείται η σύνταξη Μ.Σ.Ε. ή Τεχνικής Έκθεσης Στατικού Ελέγχου;
Apantisi: Δείτε σχετικά και τις δύο προηγούμενες Ε/Α 2055 και 2056. Όπως έχουμε και σε προηγούμενες Ε/Α μας, για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών (για την εύρεση – υπολογισμό του ειδικού προστίμου) συνυπολογίζονται ΟΛΟΙ (ανεξαρτήτως κατηγορίας υπαγωγής) οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης του ακινήτου. Όχι όμως οι χώροι που έχουν ήδη τακτοποιηθεί με προηγούμενες νόμους εφόσον δεν γίνεται ξανά υπαγωγή αυτών στο ν.4495/2017. Για τον υπολογισμό των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών για την εύρεση – έλεγχο της κατηγορίας 4 ισχύουν όσα αναφέραμε στην Ε/Α 2055. Επομένως, Η αλλαγή χρήσης του υπογείου σε επιφάνεια 30,44 τ.μ. (περαιωμένη υπαγωγή με το ν.3843/2010), η περαιτέρω αλλαγή χρήσης υπογείου σε επιφάνεια 18,38 τ.μ. και η προσθήκη κατ’ επέκταση του υπογείου επιφάνειας 10,65 τ.μ. δεν θα συνυπολογιστούν για τον έλεγχο της κατηγορίας 4 εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι παρακάτω προϋποθέσεις: Το ακίνητο είναι εντός σχεδίου Δεν αποτελούν αυτοτελείς χώρους Οι επιφάνειας τους είναι εντός του περιγράμματος του κτιρίου Η προσθήκη κατ’ επέκταση του Ισογείου επιφάνειας 6,38 τ.μ. καθώς και η προσθήκη κατ’ επέκταση του Α ορόφου επιφάνειας 7,69 τ.μ. θα συνυπολογιστούν για τον έλεγχο της Κατηγορίας 4 διότι αποτελούν κλειστούς χώρους που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης του ακινήτου. Το κλείσιμο του Η/Χ του Α ορόφου επιφάνειας 14,00 τ.μ. (περαιωμένη υπαγωγή με το ν.3843/2010) δεν θα συνυπολογιστεί για τον έλεγχο της Κατηγορίας 4 διότι προφανώς η επιφάνεια των 14,00 τ.μ. δεν υπερβαίνει το 80% του πολεοδομικού μεγέθους της δόμησης του ακινήτου. Προϋπόθεση για τη μη απαίτηση υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας είναι η ικανοποίηση μίας μόνο εκ των αναφερομένων περιπτώσεων της παρ. η) του άρθρου 99 και του άρθρου 2 της ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507/2-4-2018 Υπουργικής Απόφασης. Σύμφωνα με την υπ’ αριθ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507 απόφαση για την εφαρμογή της παρ. η του άρθρου 99 του ν.4495/2017 και συγκεκριμένα το άρθρο 2 που περιγράφει τις προϋποθέσεις για μη απαίτηση μελέτης στατικής επάρκειας, θεωρούμε ότι η περίπτωση σας εμπίπτει στις περιπτώσεις α) μετατροπή ημιυπαίθριου χώρου σε κλειστό και ι) το σύνολο των αυθαίρετων κατασκευών ανά διηρημένη ιδιοκτησία ή ανεξάρτητο κτίριο είναι μικρότερο σε επιφάνεια από 25,00 τ.μ. (10,65+6,38+7,69 = 24,75 τ.μ.). Επίσης, η αλλαγή χρήσης στο υπόγειο δεν επιφέρει αύξηση των κινητών και μόνιμων φορτίων στο κτίριο καθότι αυτά μεταφέρονται μέσω της εδαφόπλακας απευθείας στο έδαφος. Επομένως, δεν απαιτείται η υποβολή μελέτης στατικής επάρκειας αλλά τεχνική έκθεση αρμόδιου μηχανικού.
Erotisi: 2058. Σε διώροφη οικοδομή με υπόγειο με Ο.Α. έτους 2006, από τις αυθαίρετες κατασκευές στο κτήριο η αλλαγή χρήσης τμήματος του Υπογείου καθώς και το κλείσιμο των Η/Χ του Α' Ορόφου έχουν ρυθμισθεί με την περαιωμένη υπαγωγή τους στο Ν.3843/10. Από την αυτοψία διαπιστώθηκε πρόσθετη αλλαγή χρήσης Υπογείου, αυθαίρετη προσθήκη κατ' επέκταση αυτού και αυθαίρετες προσθήκες κατ' επέκταση Ισογείου και Α' Ορόφου. Για τον προσδιορισμό του συντελεστή υπέρβασης δόμησης θα αθροισθούν όλες οι αυθαίρετες προσθήκες κατ' επέκταση, τα τμήματα αλλαγής χρήσης και το κλείσιμο των Η/Χ ενώ για το αν πληρούνται τα κριτήρια της κατ. 4 του άρθρου 96 δεν θα υπολογισθούν οι αλλαγές χρήσης και το κλείσιμο των Η/Χ σύμφωνα με την Εγκ. 2/19;
Apantisi: Δείτε σχετικά τις προηγούμενες τρεις Ε/Α 2055, 2056 και 2057.
Erotisi: 2059. Σε εξώστη κλείσθηκαν οι δύο πλαϊνές πλευρές με τοιχοποιία δημιουργώντας Η/Χ. Το πρόστιμο θα υπολογισθεί με αναλυτικό;
Apantisi: Σωστά. Θα υπολογισθούν με αναλυτικό προϋπολογισμό οι επιπλέον εργασίες που έχουν πραγματοποιηθεί (κατασκευή των δυο πλαϊνών τοιχοποιιών κ.α.).
Erotisi: 2060. Σε περίπτωση οριζόντιας συνιδιοκτησίας υπολογίζεται πέραν του μεριδίου δόμησης και μερίδιο κάλυψης, βάσει του ποσοστού συνιδιοκτησίας, για τον υπολογισμό του συντελεστή υπέρβασης κάλυψης ή υπέρβαση κάλυψης συγκρίνεται με τη μέγιστη επιτρεπόμενη του οικοπέδου;
Apantisi: Εάν και το προφανές είναι ότι σε περίπτωση οριζόντιας ιδιοκτησίας η αναλογία στα πολεοδομικά μεγέθη έχει ουσία μόνο για τον συντελεστή δόμησης, ο νόμος δεν κάνει κάποια διάκριση. Επομένως, θεωρούμε ότι και για την εύρεση του ποσοστού υπέρβασης κάλυψης, σε περίπτωση οριζόντιας ιδιοκτησίας, η σύγκριση θα γίνει με το μερίδιο κάλυψης που αναλογεί σε αυτήν βάσει του ποσοστού συνιδιοκτησίας της επί του οικοπέδου.
Erotisi: 2061. Πρόκειται για ένα θέμα τακτοποίησης. Αφορά δυο όμορα ισόγεια καταστήματα με υπόγειο δυο διαφορετικών ιδιοκτητών που ανήκουν στο ίδιο κτίριο. Τα δυο καταστήματα ενοικιάστηκαν σε τράπεζα η οποία με την σύμφωνη γνώμη των ιδιοκτητών κατεδάφισε τον κοινό τοίχο και δημιούργησε ένα ενιαίο κατάστημα (τράπεζα). Και στα δυο καταστήματα έχουν γίνει αλλαγές σε σχέση με την άδεια που χρειάζονται τακτοποίηση. Το ερώτημα που τίθεται είναι πως αντιμετωπίζεται η πρόσκαιρη ενοποίηση των δυο ιδιοκτησιών που με την λύση της μίσθωσης θα πάψει να υφίσταται. Η συνένωση των δυο καταστημάτων είναι αντικείμενο τακτοποίησης? Οι δυο ενωμένες ιδιοκτησίες στην τακτοποίηση αντιμετωπίζονται σαν μία η σαν δύο?
Apantisi: Μπορείτε να υποβάλλεται μία κοινή δήλωση και για τα δυο ισόγεια καταστήματα από την στιγμή που ανήκουν στο ίδιο κτίριο. Το πρόστιμο για την λειτουργική συνένωση των δύο καταστημάτων θα υπολογισθεί με αναλυτικό προϋπολογισμό κατά τη γνώμη μας και όχι ως διαμερισμάτωση ορόφου. Διαφορετικά ελέγξτε εάν μπορείτε να προβείτε σε νομιμοποίηση της υφιστάμενης κατάστασης εκδίδοντας ΕΕΜΚ (περίπτωση κζ του άρθρου 2 της υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/69701/4461-16.10.2018 απόφασης). Οι αυθαιρεσίες του κάθε καταστήματος θα πρέπει να καταχωρούνται σε ξεχωριστά ΦΚ και ο υπολογισμός των ποσοστών υπέρβασης και της κατηγορίας να γίνει ανά ιδιοκτησία. Όταν λυθεί η μίσθωση και θελήσουν να διαχωρίσουν τα δύο καταστήματα θα εκδοθεί ΕΕΜΚ (περίπτωση κζ του άρθρου 2 της υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/69701/4461-16.10.2018 απόφασης).
Erotisi: 2062. Μετά την έκδοση της Εγκυκλίου 2/2019 είναι δυνατή η υποβολή φακέλου ελέγχου νομιμότητας για απολεσθείσα Ο.Α. προ του 1983, αλλά μόνο από ένα συνιδιοκτήτη και μόνο για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες που τον αφορούν; Θα υποβληθεί ΔΚ με περιγράμματα των ορόφων και σχηματική τομή αλλά όχι πλήρη αποτύπωση των εσωτερικών όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών για τις οποίες δεν είναι δυνατό να ελεγχθεί αν παρουσιάζουν διαφοροποιήσεις με τα σχέδια που προσαρτώνται στη σύσταση.
Apantisi: Όπως έχουμε αναφέρει και στις Ε/Α 1734 και 1857, σε φακέλους που έχουν απολεσθεί ή/και καταστραφεί πρέπει να γίνει η διαδικασία ανασύστασης (την ευθύνη φέρει η υπηρεσία και όχι ο πολίτης). Εάν, τόσο οι εγκεκριμένες μελέτες από το αρχείο του ιδιοκτήτη, όσο και ο σχετικός φάκελος από το Αρχείο της οικείας ΥΔΟΜ δεν είναι δυνατόν να ανευρεθούν (και η απώλεια βεβαιώνεται από την αρμόδια ΥΔΟΜ), μπορεί να ακολουθηθεί η διαδικασία του εδαφίου γγ της παραγράφου στ του άρθρου 99 και η οποία σε καμία περίπτωση ΔΕΝ είναι ανασύσταση φακέλου αλλά μια διαφορετική διοικητική πράξη. Μερικές ΥΔΟΜ δέχονται και μερική ανασύσταση φακέλου που μπορεί να αφορά και μια οριζόντια ιδιοκτησία ή όροφο. Σε κάθε περίπτωση καλό είναι να λάβετε και την άποψη της αρμόδιας υπηρεσίας. Η ανασύσταση φακέλου ή η διαδικασία που περιγράφεται στο εδάφιο γγ της παραγράφου στ του άρθρου 99, δεν έχουν κύριο σκοπό την τακτοποίηση. Κάθε κτίριο πρέπει να έχει εγκεκριμένα σχέδια τόσο για την ταυτότητα κτιρίου που έρχεται όσο και για τις μεταβιβάσεις που μπορεί να προκύψουν στο μέλλον. Το εδάφιο γγ της παραγράφου στ του άρθρου 99 του ν.4495/2017 αναφέρει: «αν έχει απολεσθεί ο φάκελος της οικοδομικής άδειας, εφόσον η απώλεια βεβαιώνεται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης και, προκειμένου να διερευνηθεί η νομιμότητα του υφισταμένου κτιρίου, είναι δυνατή η υποβολή στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης φακέλου αποτύπωσης κτιρίου, που έχει ανεγερθεί με βάση οικοδομική άδεια πριν από τις 28.7.2011 η οποία έχει απολεσθεί. Για να γίνει αποδεκτός ο φάκελος από την οικεία Υπηρεσία Δόμησης, πρέπει να περιλαμβάνει τοπογραφικό διάγραμμα, διάγραμμα κάλυψης, σύμφωνα με τις προδιαγραφές του από 8.9.1983 προεδρικού διατάγματος, κατόψεις αποτύπωσης όλων των ορόφων, τομή, φωτογραφίες όλων των όψεων, υπεύθυνη δήλωση μηχανικού ότι στο διάγραμμα κάλυψης οι υπολογισμοί και ο έλεγχος του υφισταμένου κτιρίου έχει γίνει σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς δόμησης που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας για την οποία υποβάλλεται ο φάκελος αποτύπωσης, καθώς και κρατήσεις και εισφορές σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις. Θεωρείται ως κάτοψη, για την εφαρμογή της παρούσας, το σχέδιο κάτοψης το οποίο προσαρτήθηκε στην πράξη σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών στις περιπτώσεις αυτοτελών οριζόντιων ή καθέτων ιδιοκτησιών, των οποίων η οικοδομική άδεια εκδόθηκε πριν από την έναρξη ισχύος του από 8.9.1983 προεδρικού διατάγματος. Αν η πραγματική κατάσταση συμφωνεί με τα σχέδια της σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών, είναι δυνατή η υποβολή της κάτοψης που επισυνάπτεται στη σύσταση και δεν απαιτείται να προβεί ο μηχανικός στη σύνταξη νέου σχεδίου κάτοψης. Τα σχέδια κατατίθενται εις διπλούν και θεωρούνται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης. Η μία σειρά σχεδίων χορηγείται στον ενδιαφερόμενο και ο φάκελος συμπληρώνει την απολεσθείσα οικοδομική άδεια στο αρχείο της Υπηρεσίας Δόμησης.» Η Εγκύκλιος 2/31.05.2019 για το παραπάνω εδάφιο αναφέρει ότι: «Στο εδάφιο γγ της περίπτωσης στ) θεωρείται ότι η πραγματική κατάσταση συμφωνεί με τα σχέδια της σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη τυχόν αυθαίρετες κατασκευές για τις οποίες θα γίνεται η υπαγωγή. Στις περιπτώσεις που μετά την αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης κατά τη σύνταξη του διαγράμματος κάλυψης προκύψουν αυθαίρετες κατασκευές, αυθαίρετα τμήματα κτιρίου κ.λ.π., αυτά διαγραμμίζονται ή/και αναφέρονται ευκρινώς στο διάγραμμα κάλυψης με ειδική μνεία στην υπεύθυνη δήλωση μηχανικού, σχετικά με την υπαγωγή των τυχόν αυθαιρέτων στις διατάξεις του ν.4495/17. Η αίτηση για την ανασύσταση του φακέλου μπορεί να γίνει από οποιονδήποτε ιδιοκτήτη, χωρίς την απαίτηση συναίνεσης του συνόλου των συνιδιοκτητών. Ακολουθεί η κατάθεση εις διπλούν στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης και η θεώρησή τους. Η μία σειρά σχεδίων χορηγείται στον ενδιαφερόμενο και ο φάκελος συμπληρώνει την απολεσθείσα οικοδομική άδεια στο αρχείο της Υπηρεσίας Δόμησης. Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας υπαγωγής στον ν.4495/17 συμπληρώνεται ο φάκελος με τα σχετικά δικαιολογητικά.» Από το συνδυασμό των προαναφερόμενων, η γνώμη μας είναι ότι επειδή η διαδικασία του εδαφίου γγ της παραγράφου στ του άρθρου 99 απαιτεί την πλήρη αποτύπωση όλων των ορόφων, δεν δύναται να γίνει μόνο για ένα τμήμα του κτιρίου (π.χ. οριζόντιες ιδιοκτησίες ενός ιδιοκτήτη) αλλά για ολόκληρο το κτίριο, παρόλο που η Εγκύκλιος 2/31.5.2019 δίνει το δικαίωμα σε οποιονδήποτε ιδιοκτήτη να προβεί σε αίτηση για ανασύσταση φακέλου χωρίς την απαίτηση συναίνεσης του συνόλου των συνιδιοκτητών.
Erotisi: 2063. Από τη διευκρίνιση της Εγκυκλίου 2/2019 ότι η υποβολή αιτήματος ελέγχου νομιμότητας κτηρίου σε περίπτωση βεβαιωμένης απώλειας του φακέλου της Ο.Α. μπορεί να γίνει μόνο από ένα συνιδιοκτήτη χωρίς τη συναίνεση των υπολοίπων τεκμαίρεται ότι μπορεί να αφορά μόνο τη δική του οριζόντια ιδιοκτησία;
Apantisi: Δείτε σχετικά την παραπάνω Ε/Α 2062.
Erotisi: 2064. Σύμφωνα με το άρθρο 118 του Ν.4495/17 : «Για τις αυθαίρετες κατασκευές της περιπτ. ιζ της παρ.2 του άρθρου 89, ο Διαχειριστής Μεταφοράς Ηλεκτρικής Ενέργειας, ύστερα από αίτηση του ιδιοκτήτη του ακινήτου ή του εξουσιοδοτημένου Μηχανικού, εκδίδει βεβαίωση ότι τηρούνται οι ισχύοντες περιορισμοί για τη γειτνίαση του ακινήτου με τις γραμμές μεταφοράς». Σε πρόσφατη απάντηση της ΑΔΜΗΕ σε αίτηση ιδιοκτήτριας εταιρείας Βιομηχανικού ακινήτου στην περιοχή των Οινοφύων, αναφέρονται μεταξύ άλλων: 1. Προκύπτουν δύο ειδών περιορισμοί έναντι της ιδιοκτησίας, αφενός αυτός που προκύπτει από το σχετικό εμπράγματο δικαίωμα της προσωπικής περιορισμένης δουλείας κατ’ άρθρο 1188 Αστικού Κώδικα και αφετέρου από την Περιβαλλοντική Νομοθεσία που ορίζει ανώτατα όρια έκθεσης του κοινού σε ηλεκτρικά και μαγνητικά πεδία χαμηλών συχνοτήτων. Στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο και για την ανωτέρω ΓΜ, έχει συσταθεί υπέρ του ΑΔΜΗΕ δουλεία εναερίου διελεύσεως, το περιεχόμενο της οποίας απαγορεύει την κατασκευή, τοποθέτηση ή εγκατάσταση οποιουδήποτε αντικειμένου μέσα στον υπόψη διάδρομο. Τμήμα του ακινήτου που βρίσκεται μέσα στο διάδρομο δουλείας πλάτους 20μ. . κατά μήκος και εκατέρωθεν του άξονα της ΓΜ 150Kv Ρουφ – Αλιβέρι (συνολικό πλάτος διαδρόμου δουλείας 40μ.), στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο και για την ανωτέρω ΓΜ, έχει συσταθεί υπέρ του ΑΔΜΗΕ δουλεία διελεύσεως τύπου ΙΙ το περιεχόμενο της οποίας απαγορεύει την τοποθέτηση ή εγκατάσταση οποιουδήποτε αντικειμένου μέσα στον υπόψη διάδρομο. Για τα υπόλοιπα τμήματα του ακινήτου, που απέχουν περισσότερο των 20μ. από τον άξονα της ΓΜ δεν υπάρχουν περιορισμοί λόγω διέλευσης υφιστάμενων εναέριων Γραμμών Μεταφοράς του ΑΔΜΗΕ. Εντός του προαναφερόμενου διαδρόμου δουλείας υφίστανται αυθαίρετες κατασκευές από το έτος έκδοσης της Οικοδομικής ʼδειας και οι οποίες συνίστανται σε τοιχεία αντιστήριξης, περιτοίχιση, περίφραξη, τσιμεντένια κολώνα μετρητή ΔΕΗ, βάσεις beton, στρώσεις / ράμπες beton, κράσπεδα παρτεριών, ασφαλτόστρωση, πλακόστρωση. Κατά την άποψή σας είναι δυνατή η υπαγωγή των αυθαιρέτων αυτών κατασκευών ως κατ. 13 στο Ν.4495/17; Σε περίπτωση αρνητικής απάντησης υπάρχει κώλυμα μερικής υπαγωγής που θα αφορά τις αυθαιρεσίες εκτός διαδρόμου δουλείας;
Apantisi: Στο άρθρο 89 ορίζονται οι περιπτώσεις για τις οποίες απαγορεύεται η υπαγωγή στις διατάξεις αναστολής επιβολής κυρώσεων του ν.4495/17. Η περίπτωση ιζ της παρ. 2 του παραπάνω άρθρου αναφέρει «εντός απόστασης μικρότερης ή ίσης των είκοσι πέντε (25) μέτρων εφόσον πρόκειται για γραμμή μεταφοράς υψηλής τάσης 400 KV ή απόστασης μικρότερης ή ίσης των είκοσι (20) μέτρων για γραμμή μεταφοράς υψηλής τάσης 66 ή 150 ΚV εκατέρωθεν του άξονα διέλευσης και καθ’ όλο το μήκος της, εκτός αν συνοδεύεται από έγκριση Διαχειριστή Μεταφοράς Ηλεκτρικής Ενέργειας κατά το άρθρο 118 του παρόντος,» Το άρθρο 118 του ν.4495/2017 αναφέρει «Για τις αυθαίρετες κατασκευές της περίπτωσης ιζ της παραγράφου 2 του άρθρου 89, ο Διαχειριστής Μεταφοράς Ηλεκτρικής Ενέργειας, ύστερα από αίτηση του ιδιοκτήτη του ακινήτου ή του εξουσιοδοτημένου μηχανικού, εκδίδει βεβαίωση ότι τηρούνται οι ισχύοντες περιορισμοί για τη γειτνίαση του ακινήτου με τις γραμμές μεταφοράς.» Από τον συνδυασμό των ανωτέρω, από την στιγμή που οι αυθαίρετες κατασκευές είναι εντός της απόστασης των 20 μέτρων από την γραμμή μεταφοράς, η μόνη δυνατότητα υπαγωγής τους είναι εάν υπάρχει σχετική έγκριση από τον Διαχειριστή Μεταφοράς Ηλεκτρικής Ενέργειας κατά το άρθρο 118 του ν.4495/2017. Δεν γνωρίζουμε τι ακριβώς έχετε αναφέρει στην σχετική αίτηση που έχετε υποβάλει στον φορέα, αλλά ίσως εάν διευκρινίζατε ότι οι συγκεκριμένες αυθαίρετες κατασκευές δεν αποτελούν κτίρια (δηλαδή κατασκευές που αποτελούνται από χώρους και εγκαταστάσεις και προορίζονται για προσωρινή ή μόνιμη παραμονή ανθρώπων) αλλά εγκαταστάσεις και υποδομές που προορίζονται για την λειτουργία και εξυπηρέτηση της Βιομηχανίας, ίσως να λαμβάνεται θετική απάντηση. Σε κάθε περίπτωση, από την στιγμή που δεν δύναται να υπαχθούν στο ν.4495/2017 οι παραπάνω αυθαίρετες κατασκευές, αυτό δεν δημιουργεί αδυναμία υπαγωγής τυχόν άλλων αυθαιρεσιών επί του ακινήτου. Απλά, θα πρέπει να γίνει σχετική αναφορά στην Τεχνική Έκθεση καθώς και αποτύπωσή τους στα υποβληθέντα σχέδια.
Erotisi: 2065. Ο ορισμός των Πολεοδομικών παραβάσεων του άρθρου 81 έχει να κάνει μόνο με την κατάργηση της ποινικής δίωξης και την επιβολή διοικητικών ποινών;
Apantisi: Στην παράγραφο 3 του άρθρου 81, εισάγεται μια βασική καινοτομία, καθώς ορίζεται η έννοια της «πολεοδομικής παράβασης» η οποία αποτελεί ήσσονος σημασίας παράβαση και η οποία τιμωρείται διοικητικώς ΅ε την επιβολή διοικητικών προστίμων (παρ. 4 - άρθρο 94), χωρίς η παράβαση αυτών να επισύρει ποινικές κυρώσεις. Σκοπός του νομοθέτη είναι η αποσυμφόρηση των δικαστηρίων ΅ε υποθέσεις ήσσονος σημασίας και η κατηγοριοποίηση των παραβάσεων αυτών, οι οποίες ευρίσκονται στο περιθώριο του σφάλματος κατά την μέτρηση και αυτοψία των παραβάσεων αυτών, ή αφορούν εργασίες και κατασκευές που δεν επιβαρύνουν τον πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό της χώρας. Οι εκκρεμείς ποινικές υποθέσεις και οι ασκηθείσες ποινικές διώξεις τίθενται στο αρχείο, κατόπιν ενεργειών του ενδιαφερομένου και βεβαίωσης της αρμόδιας αρχής, προς ασφάλεια δικαίου και προς ελάφρυνση του όγκου των δικαστικών υποθέσεων. Επίσης, η Εγκύκλιος 2/31.05.2019 αναφέρει για το άρθρο 81: «1. Στην παρ.1 ορίζονται οι περιπτώσεις αυθαιρεσιών, οι οποίες περιλαμβάνουν τις αυθαίρετες κατασκευές, τις αυθαίρετες αλλαγές χρήσης και τις πολεοδομικές παραβάσεις. Με την παρ.1γ εισάγεται για πρώτη φορά η έννοια της πολεοδομικής παράβασης η οποία εξειδικεύεται στην παρ.3 του ιδίου άρθρου. Οι πολεοδομικές παραβάσεις που εξακολουθούν να είναι αυθαίρετες κατασκευές, αφορούν σε ακίνητα στα οποία έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια και δεν βρίσκονται σε δάσος, αιγιαλό, παραλία, αρχαιολογικό χώρο ζώνης Α ή κοινόχρηστο χώρο, αλλά λόγω της περιορισμένης επίπτωσής τους στο περιβάλλον, αντιμετωπίζονται ευνοϊκότερα, χωρίς την επιβολή ποινικών κυρώσεων στους ιδιοκτήτες τους και με δυνατότητα διατήρησης υπό προϋποθέσεις σε ορισμένες εξ’ αυτών. … _3. _Στην παρ. 3 ορίζονται οι περιπτώσεις πολεοδομικών παραβάσεων. … Οι παραπάνω διατάξεις αφορούν σε γήπεδα και οικόπεδα με οικοδομική άδεια και δεν εφαρμόζονται σε παραδοσιακούς οικισμούς, ιστορικούς τόπους, αρχαιολογικούς χώρους ζώνης Α, διατηρητέα κτίρια και σύνολα κτιρίων, καθώς και σε περιοχές natura, δάση, ρέματα, αιγιαλό – παραλία. Επίσης, οι διατάξεις περί πολεοδομικών παραβάσεων δεν εφαρμόζονται σε υπό κατασκευή κτίρια για τα οποία δεν έχουν ολοκληρωθεί τα στάδια ελέγχου από τους Ελεγκτές Δόμησης. Στις παραπάνω περιπτώσεις, τυχόν πολεοδομικές παραβάσεις, αντιμετωπίζονται ως αυθαίρετες κατασκευές της παρ. 1 α) ή 1 β) του άρθρου 81 χωρίς δυνατότητα οριστικής διατήρησης σύμφωνα με την παρ. 4 περ. δ του άρθρου 94. Σε κάθε περίπτωση, εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας κατά το άρθρο 30 του ν.4495/2017, δεν συνιστούν αυθαίρετες κατασκευές ούτε και πολεοδομικές παραβάσεις. _4. _Στην παρ.4 επισημαίνεται ότι για τις καταγεγραμμένες αυθαιρεσίες οι οποίες πλέον, μετά την ισχύ του ν.4495/2017, εμπίπτουν στις πολεοδομικές παραβάσεις ή στις εργασίες του άρθρου 30 του ίδιου νόμου για τις οποίες δεν απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας ούτε και η έκδοση έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας, παύουν οριστικά εκκρεμείς ποινικές διώξεις που δεν έχουν εισαχθεί στο ακροατήριο του αρμόδιου δικαστηρίου και αρχειοθετούνται, μετά την προσκόμιση σχετικής βεβαίωσης του οικείου Τοπικού Παρατηρητηρίου ότι η αυθαίρετη κατασκευή αποτελεί πολεοδομική παράβαση. Μέχρι τη λειτουργία των τοπικών παρατηρητηρίων, η ανωτέρω βεβαίωση χορηγείται από την αρμόδια Υ.ΔΟΜ μετά από αίτηση του ενδιαφερομένου ή και αυτεπαγγέλτως μετά από παραγγελία του αρμόδιου εισαγγελέα. Ιδιαίτερα για εκθέσεις αυτοψίας που έχουν συναχθεί προ της ισχύος του νόμου και που αναφέρονται σε εργασίες που εμπίπτουν σήμερα στις περιγραφόμενες στο άρθρο 30 αυτού (δηλαδή εργασίες που μπορούν να εκτελούνται χωρίς οποιαδήποτε άδεια, έγκριση ή ενημέρωση της αρμόδιας υπηρεσίας) τίθενται στο αρχείο, διαγράφονται τυχόν βεβαιωμένα πρόστιμα και ενημερώνεται η αρμόδια Δ.Ο.Υ και ο εισαγγελέας. Σε κάθε περίπτωση τυχόν καταβληθέντα πρόστιμα δεν αναζητούνται.»
Erotisi: 2066. Η αναφορά στην Εγκύκλιο 2/2019 ότι σε κάθε περίπτωση εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας κατά το άρθρο 30 του Ν.4495, δεν συνιστούν αυθαίρετες κατασκευές ούτε και πολεοδομικές παραβάσεις δίνει συγχωροχάρτι σε όμοιες εργασίες / κατασκευές προ 28-7-2011;
Apantisi: Σε συνδυασμό και με την αναφορά της Εγκυκλίου 2/31.05.2019 για την παρ. 4 του άρθρου 81 (Δείτε σχετικά την παραπάνω Ε/Α 2065), προκύπτει το συμπέρασμα που αναφέρετε στο ερώτημά σας.
Erotisi: 2067. Φωταγωγός τετραώροφης πολυκατοικίας ενσωματώθηκε σε κάθε οροφοδιαμέρισμα εκ κατασκευής. Η οπή του δώματος επεκτάθηκε καθ' ύψος μέχρι την απόληξη του κλιμακοστασίου και κλείσθηκε περιμετρικά με τζαμαρία χωρίς όμως να επεκταθεί και το δάπεδο. Έτσι ολόκληρος αυτός ο χώρος επικοινωνεί με τον τέταρτο όροφο. Η υπαγωγή μπορεί να γίνει μόνο από τον ιδιοκτήτη του τετάρτου ορόφου και πώς υπολογίζεται το πρόστιμο;
Apantisi: Από τα αναγραφόμενα στο ερώτημά σας, συμπεραίνουμε ότι έχει δημιουργηθεί κάτι σαν «αίθριο». Ελέγξτε εάν για την περίπτωσή σας έχουν εφαρμογή οι παρ. 5, 6 και 7 του άρθρου 98 του ν.4495/2017, οι οποίες αναφέρουν ότι: «5. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις : α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση - κατασκευή της οικοδομής ή β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής. _6. _Για την υπαγωγή των ανωτέρω περιπτώσεων στις ρυθμίσεις του παρόντος, απαιτείται, κατά περίπτωση, επιπλέον των υπόλοιπων δικαιολογητικών που ορίζονται στο άρθρο 99 : α) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής, β) βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας. _7. _Μετά την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά και οι δύο προϋποθέσεις με στοιχεία α και β της παραγράφου 5, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ιδιοκτησία του. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.» Εάν το κλείσιμο του φωταγωγού καθώς και επέκταση στο δώμα έχουν γίνει κατά την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στο ν.4495/2017, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Για την υπαγωγή, απαιτείται επιπλέον των υπολοίπων δικαιολογητικών που ορίζονται στο άρθρο 99 και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής. Επίσης, κατά την γνώμη μας, επειδή η ίδια αυθαίρετη επέκταση (κλείσιμο φωταγωγού) υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής, δηλαδή συντρέχουν σωρευτικά και οι δύο προϋποθέσεις με στοιχεία α και β της παραγράφου 5, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβεί μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του ν.4495/2017 χώρο στην οριζόντια ιδιοκτησία του. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται. Επιπλέον θα απαιτηθεί και βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής. Τέλος, ο υπολογισμός του προστίμου, για τον χώρο που περιγράφετε στο ερώτημά σας, θα γίνει με αναλυτικό προϋπολογισμό.
Erotisi: 2068. Κάτωθεν τμήματος δαπέδου οριζόντιας ιδιοκτησίας υπογείου με χρήση αποθήκης δημιουργήθηκε εκ κατασκευής δεύτερος αποθηκευτικός χώρος που επικοινωνεί μέσω καταπακτής. Μπορεί ο ιδιοκτήτης να υπαγάγει αυτόν το χώρο;
Apantisi: Δείτε και την παραπάνω Ε/Α 2067. Για την περίπτωσή σας, θεωρούμε ότι έχουν εφαρμογή οι παρ. 5 και 6 του άρθρου 98 του ν.4495/2017. Από την στιγμή που η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής, είναι δυνατή η υπαγωγή χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Για την υπαγωγή, απαιτείται επιπλέον των υπολοίπων δικαιολογητικών που ορίζονται στο άρθρο 99 και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής. Δεν δύναται όμως ο ιδιοκτήτης να προβεί μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του ν.4495/2017 χώρο στην οριζόντια ιδιοκτησία του, καθότι δεν συντρέχουν σωρευτικά και οι δύο προϋποθέσεις με στοιχεία α και β της παραγράφου 5 του άρθρου 98 του ν.4495/2017.
Erotisi: 2069. Σε οικόπεδο προβλεπόταν να κατασκευασθεί ισόγεια αγροτική αποθήκη εμβαδού 144μ2. Μετά την κατασκευή της έγιναν αυθαίρετες προσθήκες εμβαδού 147μ2 με χρήση αγροτικής αποθήκης κατ’ επέκτασή της, και αυθαίρετη κατοικία στον όροφο εμβαδού 136μ2. Οι κατασκευές αυτές έχουν ενταχθεί στον Ν4495/2017, χωρίς να οριστικοποιηθεί. Πρόθεση είναι να οριστικοποιηθεί η δήλωση πληρώνοντας το 30% του προστίμου, και να μεταβιβασθεί το ακίνητο. Α) Πρόκειται να γίνουν εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης στο τμήμα του κτίσματος με χρήση κατοικίας, σύμφωνα με την παρ. 7 του αρθ. 102 του Ν4495/17. Αυτές θα πρέπει να ολοκληρωθούν πριν την οριστικοποίηση της δήλωσης ή μπορούν να εκτελεστούν και μετά την οριστικοποίηση και κατόπιν να ζητηθεί επανακαθορισμός του ενιαίου ειδικού προστίμου λόγω ενεργειακής αναβάθμισης, με αίτηση της νέας ιδιοκτήτριας στο σύστημα του ΤΕΕ; Το μέγιστο ποσοστό μείωσης του ενιαίου ειδικού προστίμου της περ α’ της παρ. 7 (επειδή 136μ2 < 250μ2 με χρήση κατοικίας) αναφέρεται στο μέρος του ενιαίου ειδικού προστίμου που αντιστοιχεί στο τμήμα του κτίσματος, που θα γίνει η ενεργειακή αναβάθμιση ή στο σύνολο του ενιαίου ειδικού προστίμου της δήλωσης; Β) Επειδή η νέα ιδιοκτήτρια έχει ποσοστό αναπηρίας > 80% και θα γίνουν εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης της κατοικίας, μπορεί να γίνει μία από τις παρακάτω ενέργειες: Πριν την οριστικοποίηση της δήλωσης να γίνει ενεργειακή αναβάθμιση της κατοικίας επειδή μπορεί να εκδοθεί ΠΕΑ για το τμήμα της κατασκευής που έχει χρήση κατοικίας, να γίνει η μείωση του ενιαίου ειδικού προστίμου, να οριστικοποιηθεί η δήλωση πληρώνοντας το 30% του προστίμου και να γίνει η μεταβίβαση του ακινήτου. Στη συνέχεια η νέα ιδιοκτήτρια να ζητήσει επανακαθορισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου, για την μείωσή του λόγω αναπηρίας, με αίτηση της νέας ιδιοκτήτριας στο σύστημα του ΤΕΕ. Να οριστικοποιηθεί η δήλωση πληρώνοντας το 30% του προστίμου και να γίνει η μεταβίβαση του ακινήτου. Στη συνέχεια η νέα ιδιοκτήτρια να ζητήσει επανακαθορισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου, για την μείωσή του λόγω αναπηρίας και ενεργειακής αναβάθμισης, με αίτηση της νέας ιδιοκτήτριας στο σύστημα του ΤΕΕ.;
Apantisi: Α) Η περίπτωση που περιγράφετε στο ερώτημά σας είναι ειδική και δεν περιλαμβάνεται ούτε στο νόμο, ούτε σε κάποια απόφαση αλλά ούτε και σε κάποια Εγκύκλιο. Λαμβάνοντας υπόψη: · την παρ. 7 του άρθρου 102 του ν.4495/2017 και · τα άρθρα 6 και 7 της υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/27454/2631 (ΦΕΚ-3976/Β/14-11-2017), η γνώμη μας είναι ότι οι εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης στο τμήμα του κτίσματος με χρήση κατοικίας μπορούν να γίνουν είτε πριν την οριστικοποίηση της δήλωσης είτε και μετά. Απλά, στην περίπτωση που η δήλωση προωθηθεί σε κατάσταση οριστικής υπαγωγής, ώστε να μπορέσει να εκδοθεί η βεβαίωση μηχανικού και να μεταβιβασθεί το ακίνητο, θα πρέπει να υποβληθεί αίτημα «Επαναφοράς δήλωσης σε υπαγωγή» ώστε να μπορέσουν να εισαχθούν τα έξοδα ενεργειακής αναβάθμισης. Το παραπάνω αίτημα υλοποιείται λαμβάνοντας υπόψη το άρθρο 2 - παρ. 2α της ΚΥΑ 27454/2631. Δηλαδή, σε περίπτωση που η μείωση του προστίμου είναι μεγαλύτερη του 20%, σε σχέση με το υπολογισθέν κατά την πρώτη οριστικοποίηση της δήλωσης, απαιτείται έγκριση από την αρμόδια Επιτροπή. Για να προωθηθεί η δήλωση σε «Οριστική υπαγωγή» θα πρέπει να έχει διεκπεραιωθεί το αίτημα «Επαναπροώθηση σε Οριστική υπαγωγή μετά από έγκριση επιτροπής». (Δείτε σχετικά το Εγχειρίδιο καθώς και τις Ε/Α 2053 και 2054). Λαμβάνοντας υπόψη: · Την παρ. 3 του άρθρου 6 της ΚΥΑ 27454/2631: «Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο, εξαιρουμένου του σχετικού παραβόλου το οποίο αποτελεί έσοδο του κρατικού προϋπολογισμού, μειώνεται κατά το κόστος των δαπανών ενεργειακής αναβάθμισης και μέχρι : α) πενήντα τοις εκατό (50%) του προστίμου για υπερβάσεις έως 250 τ.μ. σε οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες με χρήση κατοικίας και έως 500 τ.μ. σε οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες με άλλες χρήσεις πλην κατοικίας, β) τριάντα τοις εκατό (30%) του προστίμου για υπερβάσεις άνω των ανωτέρω αναφερομένων, εφόσον οι παρεμβάσεις επιφέρουν αναβάθμιση του κτιρίου κατά μια τουλάχιστον ενεργειακή κατηγορία ή ετήσια εξοικονόμηση πρωτογενούς ενέργειας μεγαλύτερη από το 30% της κατανάλωσης του κτιρίου αναφοράς.» · Την παρ. 5-α του άρθρου 6 της ΚΥΑ 27454/2631: «Για την εφαρμογή της παρούσης απαιτούνται τα ακόλουθα δικαιολογητικά: α) Αίτηση του ενδιαφερόμενου στην οποία αναγράφονται τα στοιχεία του, ο αριθμός της βεβαίωσης υπαγωγής στις ρυθμίσεις του ν.4495/2017, τα στοιχεία του κτιρίου για το οποίο αιτείται συμψηφισμό, το ποσό του ειδικού προστίμου που έχει υπολογιστεί, το ύψος της δαπάνης για την υλοποίηση παρεμβάσεων ενεργειακής αναβάθμισης και το ποσό που αιτείται να αφαιρεθεί.» · Την παρ. 1 του άρθρου 7 της ΚΥΑ 27454/2631: «Ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός υποβάλλει στο πληροφοριακό σύστημα κατά τις διατάξεις του ν.4495/2017 τα δικαιολογητικά που προβλέπονται στα προηγούμενα άρθρα, καθώς και υπεύθυνη δήλωση ότι τα στοιχεία που υποβάλλει έχουν ελεγχθεί για την ορθότητα και την πληρότητά τους και ότι τα παραστατικά που υποβάλλονται αντιστοιχούν στις εργασίες που έχουν δηλωθεί και πραγματοποιηθεί για τις εργασίες προσαρμογής, τη στατική ενίσχυση ή την ενεργειακή αναβάθμιση της ιδιοκτησίας ή του ακινήτου.», η γνώμη μας είναι ότι η έκπτωση μέχρι και 50% θα πρέπει να εφαρμοστεί στο μέρος του προστίμου που αναλογεί στο τμήμα του κτίσματος που αναβαθμίζεται ενεργειακά, δηλαδή σε αυτό με χρήση κατοικίας και εμβαδού 136 τ.μ. Ο παραπάνω έλεγχος θα πρέπει να γίνει από τον εξουσιοδοτημένο μηχανικό ώστε να μην μεταφερθεί στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ ποσό μείωσης μεγαλύτερο του 50% του ενιαίου ειδικού προστίμου, εξαιρουμένου του σχετικού παραβόλου το οποίο αποτελεί έσοδο του κρατικού προϋπολογισμού, που αντιστοιχεί για την αυθαίρετη κατοικία. Β) Με την Εγκύκλιο 2/31.5.2019 διευκρινίστηκε στο άρθρο 99 ότι «Οι προϋποθέσεις υπαγωγής και τυχόν μειωτικοί συντελεστές για τον υπολογισμό του προστίμου σε ειδικές ομάδες πληθυσμού, πρέπει να ισχύουν κατά την ημερομηνία της υπαγωγής, δηλαδή την ημερομηνία εξόφλησης του παραβόλου.» ʼρα, δεν δύναται να ληφθεί η έκπτωση λόγω αναπηρίας μετέπειτα.
Erotisi: 2070. Όταν έχουμε αυθαίρετα που έχουν ενταχθεί σε παλαιότερους νόμους (720, 1337) τα οποία έχουν φτάσει στην δεύτερη φάση και δεν έχουν πάρει οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση, απαιτείται να συμπεριληφθούν στην ρύθμιση του 4495; Στην εγκ. 2/19 προβλέπεται πως δεν υπάρχει απαίτηση γι’ αυτά που «έχουν δηλωθεί». «Για την περίπτωση δ) σημειώνεται ότι δεν έχουν υποχρέωση υπαγωγής στις διατάξεις του ν.4495/2017 αυθαίρετα κτίσματα που έχουν δηλωθεί με στις νόμους ν. 410/68 ή ν. 720/77, δεδομένου ότι καλύπτονται από στις διατάξεις στις παρ. 7 του άρθρου 15 του ν. 1337/1983. Επίσης δεν έχουν υποχρέωση υπαγωγής στις διατάξεις του ν. 4495/2017 αυθαίρετα κτίσματα που έχουν δηλωθεί και δεν έχουν κριθεί ανυπόστατες – άκυρες οι σχετικές αυτές πράξεις με τον νόμο ν. 1337/1983 (των παρ. 4 και 5 του άρθρου 15 / α’ και β’ φάση) και αυθαίρετες κατασκευές προ του έτους 1983 κατά το άρθρο 15 του ν. 1337/1983, που βρίσκονται εντός στάσιμων οικισμών (άρθρο 21 του ν. 1337/1983)».
Apantisi: Οι αυθαίρετες κατασκευές όλων των περιπτώσεων της παρ. 2 του άρθρου 82 του ν.4495/2017 εξαιρουμένων των αναφερομένων στα εδάφια α, ζ και θ, δεν έχουν υποχρέωση υπαγωγής στις διατάξεις του ν.4495/17. Εφ’ όσον όμως ο ιδιοκτήτης τους το επιθυμεί, δεν προκύπτει απαγόρευση υπαγωγής των αυθαιρέτων αυτών στις ρυθμίσεις του ν.4495/17 και εφαρμόζονται για τον συμψηφισμό τυχόν ήδη καταβληθέντων προστίμων τα οριζόμενα στο άρθρο 104 του νόμου. Στις περιπτώσεις αυτές θα πρέπει να γίνεται ειδική μνεία στην Τεχνική Έκθεση του Μηχανικού που εισάγεται στο πληροφοριακό σύστημα και μετά την περαίωση στις δήλωσης κατισχύει η υπαγωγή του ν.4495/17, των ρυθμίσεων – τακτοποιήσεων – εξαιρέσεων από την κατεδάφιση που έχουν γίνει με στις προγενέστερους νόμους. Επίσης, στο άρθρο 88 – Περίπτωση 1 – α αναφέρεται ότι «Οι κατασκευές σε όλες τις παραπάνω υποπεριπτώσεις της περίπτωσης α δεν είναι κατεδαφιστέες, δεν επιβάλλονται πρόστιμα σε αυτές και επιτρέπεται η μεταβίβαση και η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτών.» ʼρα, ναι μεν δεν υπάρχει υποχρέωση υποβολής στις διατάξεις του ν.4495/2017 αλλά δεν θεωρούνται και ως νομίμως υφιστάμενα (εκτός της περίπτωσης των προ του 55). Επομένως, εγείρεται το ερώτημα εάν θα ήταν συμφέρουσα η υπαγωγή στις διατάξεις του ν.4495/2017 ώστε να εξαιρεθούν οριστικά από την κατεδάφιση και να θεωρηθούν και ως νομίμως υφιστάμενα. Δείτε σχετικά και τις αντίστοιχες Ε/Α 777, 1028, 1671, 1749 και 1901.
Erotisi: 2071. Στην περίπτωση που η αεροφωτογραφία που θα μπορούσε να αποδείξει τον χρόνο κατασκευής της αυθαιρεσίας δεν εμφανίζει την αυθαίρετη κατασκευή λόγω θέσης της (βρίσκεται ανάμεσα σε πολυώροφα κτήρια) ή δεν υπάρχει αεροφωτογραφία του 2011 αλλά του 2009 ή 2010 και ταυτόχρονα δεν είναι δυνατόν να αποδειχθεί με άλλο τρόπο η παλαιότητα της αυθαίρετης κατασκευής, είναι αποδεκτό να χρησιμοποιηθεί ως δικαιολογητικό το εδάφιο του άρθρου 87.1: "Σε περίπτωση μη υποβολής εγγράφου της φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής λαμβάνεται ως χρόνος αλλαγής χρήσης η 1.1.2004";
Apantisi: Το παραπάνω εδάφιο αφορά μόνο περιπτώσεις αλλαγής χρήσης και για τις οποίες δεν υπάρχει έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής, στο οποίο εμφαίνεται το ακίνητο και η χρήση του όπως περιγράφονται κατά την υπαγωγή. Στην περίπτωση αυτή λαμβάνεται ως χρόνος αλλαγής χρήσης η 1.1.2004. ʼρα δεν μπορεί να είναι αποδεκτό το παραπάνω εδάφιο για την απόδειξη του χρόνου ανέγερσης. Με την Εγκύκλιο 2/31.5.2019 διευκρινίστηκαν επιπλέον για την παρ. 1 του άρθρου 87 του ν.4495/2017 ότι: «Στην παρ. 1 του άρθρου 87 ορίζεται ότι η απόδειξη του χρόνου ανέγερσης της αυθαίρετης κατασκευής γίνεται με την υποβολή σχετικής αεροφωτογραφίας ή άλλου δημοσίου εγγράφου. Στις περιπτώσεις που για την απόδειξη του χρόνου κατασκευής αυθαιρέτων κατασκευών υποβάλλεται φορολογικό έγγραφο Ε9, μαζί με το ηλεκτρονικό έγγραφο θα πρέπει να συνυποβάλλεται και βεβαίωση της αρμόδιας φορολογικής αρχής από την οποία θα προκύπτει ο χρόνος υποβολής του και οι τυχόν τροποποιήσεις του στο σύστημα. Σε περίπτωση υποβολής εντύπου που έχει παραληφθεί από την αρμόδια υπηρεσία, όπως προκύπτει από σχετική θεώρηση, δεν απαιτείται περαιτέρω βεβαίωση. Στις περιπτώσεις β) και γ) της παρ.1 για τις οποίες η διαπίστωση της αυθαιρεσίας καθίσταται δυσχερής με τη χρήση αεροφωτογραφιών, αυτή αποδεικνύεται είτε με έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής, είτε από τον τρόπο κατασκευής και σύνδεσης με τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου, είτε λαμβάνεται ο χρόνος θεώρησης της άδειας για την ηλεκτροδότηση του ακινήτου. Ειδικότερα : α) σε περίπτωση νομίμου κτιρίου με αυθαίρετη υπόγεια στάθμη, ο χρόνος κατασκευής του υπογείου καθώς και της κύριας ή βοηθητικής χρήσης αυτού, τεκμαίρεται από το χρόνο ανέγερσης του νομίμου κτιρίου λόγω του ενιαίου φέροντα οργανισμού. β) στην περίπτωση υπέρβασης δόμησης με μετατροπή χώρων βοηθητικής χρήσης σε χώρους κύριας χρήσης, σε κτίρια με οικοδομική άδεια για τα οποία η μετατροπή δεν αποδεικνύεται με έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής, λαμβάνεται ως χρόνος εγκατάστασης της κύριας χρήσης ο χρόνος θεώρησης της άδειας για την ηλεκτροδότηση του ακινήτου, ανεξάρτητα τυχόν λειτουργικής σύνδεσής του με υπερκείμενους ορόφους, άλλως η 1.1.2004. Για τις περιπτώσεις ηλεκτροδότησης πριν από τη θεσμοθέτηση της θεώρησης της οικοδομικής άδειας από την Υ.ΔΟΜ, αντί του χρόνου θεώρησης της αδείας, λαμβάνεται η ημερομηνία υποβολής αίτησης ηλεκτροδότησης στον αρμόδιο φορέα. Στην Τεχνική Έκθεση που υποβάλλεται στο πληροφοριακό σύστημα απαιτείται σχετική αιτιολόγηση, με ευθύνη του ιδιοκτήτη και μέριμνα του μηχανικού. Τα παραπάνω έχουν ανάλογη εφαρμογή σε οποιαδήποτε περίπτωση που η αυθαίρετη κατασκευή είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με το φέροντα οργανισμό του κτιρίου (π.χ. πατάρι, υπόσκαφη στάθμη, εξώστες κ.λ.π.), υπό την προϋπόθεση επαρκούς αιτιολόγησης στην Τεχνική Έκθεση που υποβάλλεται στο πληροφοριακό σύστημα.»
Erotisi: 2072. N.4178/13 To αντλητικό κτίσμα της κατηγορίας 3 είναι δυνατόν να βρίσκεται στο υπόγειο κτιρίου (να είναι ένα δωμάτιο εντός του υπογείου) και να έχει είσοδο από το εσωτερικό του υπογείου;
Apantisi: Κατά την γνώμη μας όχι. Θα πρέπει να είναι ανεξάρτητο κτίριο ώστε να μπορέσει να υπαχθεί στην περίπτωση θ της Κατηγορίας 3 του ν.4178/2013.
Erotisi: 2073. Ν.4178/13: Η περίπτωση ιε της κατηγορίας 3 έχει σαν προϋπόθεση τη μη μεταβολή της τελικής στάθμης εδάφους. α) στάθμη εδάφους εννοείται η στάθμη του διαμορφωμένου ακαλύπτου; β) έχω κτίριο υπόγειο + ισόγειο με στάθμη δαπέδου υπογείου στο -3,00μ, στάθμη δώματος στο +3,00μ και στάθμη ακαλύπτου στο 0,00μ το οποίο δεν κατασκευάστηκε εκεί που προβλεπόταν από την άδεια αλλά μεταφέρθηκε παρακάτω αυτούσιο σε σύννομη θέση με υποβίβασή του κατά 1μ και ταυτόχρονα ξεμπαζώθηκε. Έτσι προέκυψε κτίριο με ισόγειο και α όροφο με δάπεδο ισογείου στο -4,00μ, δάπεδο δώματος στο +2,00μ και στάθμη ακαλύπτου στο -4,00μ. Μπορώ να υπαχθώ στην κατηγορία 3 και να υπολογίσω με αναλυτικό το ξεμπάζωμα και την υποβίβαση κατά 1μ του κτιρίου και με υπέρβαση δόμησης τις αυθαιρεσίες στο υπόγειο που έγινε ισόγειο;
Apantisi: Η παρ. Γ.ιε του άρθρου 9 αναφέρεται στην περίπτωση: «Αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις ή αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση λόγω κατασκευής με εσφαλμένη αναστροφή της κάτοψης σε νόμιμη θέση και υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους.» Η Γ.ιε λοιπόν μιλάει για το προβλεπόμενο με οικοδομική άδεια κτίριο που ΔΕΝ παραβιάζει πολεοδομικές διατάξεις και με την προϋπόθεση ότι ΔΕΝ μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους. Κατά τη γνώμη μας, με τον όρο τελική στάθμη εδάφους νοείται η τελική εγκεκριμένη διαμορφωμένη στάθμη του, η οποία αποτελεί την αφετηρία μέτρησης του ύψους του κτιρίου. Η Εγκύκλιος 4/03.12.13 ξεκαθάρισε (στο σημείο 15) ότι η χρήση της παραγράφου Γ.ιε του άρθρου 9 ισχύει μόνο όταν ισχύουν αθροιστικά τα αναφερόμενα στην παράγραφο αυτή. Συνεπώς, κατά την γνώμη μας, η περίπτωσή σας δεν δύναται να υπαχθεί στην Κατηγορία 3 του ν.4178/2013. ʼρα, θα υπολογίσετε το πρόστιμο τακτοποιώντας το σύνολο των μέτρων που ΔΕΝ καλύπτονται από την οικοδομική άδεια. Δείτε σχετικά και τις Ε/Α 248, 306 (ii), 381 (e), 484, 659, 663, 780, 875, 894, 1053, 1135 και 1163.
Erotisi: 2074. N.4178/13 Κτίριο μεταφέρεται από τη θέση Α αδείας στη θέση Β. Οι θέσεις Α και Β δεν αλληλεπικαλύπτονται. Η κάλυψη του νέου κτιρίου είναι έως 2% μεγαλύτερη από της αδείας και οι διαστάσεις έως 5% μεγαλύτερες από αυτές της αδείας. Το κτίριο λαμβάνεται κατηγορία 3. Ωστόσο η άδεια προέβλεπε για το κτίριο 50m2 δόμησης και 20m2 ημιυπαίθριου και κατασκευάστηκαν 71m2 δόμησης (ο ημιυπαίθριος έκλεισε και υπήρξαν μικροαλλαγές στο περίγραμμα). Τα 71-50=21m2 αυθαιρεσίας δόμησης υπολογίζονται με πρόστιμο συντελεστού δόμησης. Θα πρέπει να χρησιμοποιήσω και συντελεστές κάλυψης-ύψους, ή θεωρείται ότι επειδή η αυθαιρεσία βρίσκεται εντός κτιρίου κατηγορίας 3, κάτι τέτοιο δεν απαιτείται;
Apantisi: Δείτε σχετικά και την παραπάνω Ε/Α 2073. Όπως έχουμε προαναφέρει και στην Ε/Α 1163, υπάρχει ένας νόμος που με τις όποιες αστοχίες του, ΔΕΝ μπορεί να αγνοηθεί. Είναι ένας νόμος που βάζει κανόνες για τον υπολογισμό του προστίμου. Η παράγραφος Γ.ιε της Κατηγορίας 3 λοιπόν μιλάει για το προβλεπόμενο με οικοδομική άδεια κτίριο που ΔΕΝ παραβιάζει πολεοδομικές διατάξεις και με την προϋπόθεση ότι ΔΕΝ μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους. Στην κάθε περίπτωση ο μηχανικός που έχει όλα τα δεδομένα θα πρέπει να κρίνει. Κατά τη γνώμη μας, αν και δεν είναι ξεκάθαρο, η αλλαγή των διαστάσεων των εξωστών (περίπτωση δ της Κατηγορίας 3), η αλλαγή των εξωτερικών διαστάσεων του κτηρίου έως 5% και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του 2% (περίπτωση ιστ της Κατηγορίας 3), το κλείσιμο των Η/Χ και οι αλλαγές χρήσης είναι υπερβάσεις που μπορούν να τακτοποιηθούν ξεχωριστά και να μην επηρεάσουν την υπαγωγή στην παράγραφο αυτή. Είναι ο ορισμός που θα δώσει ο καθένας μας στον όρο «προβλεπόμενο με οικοδομική άδεια κτίριο». Για την περίπτωσή σας, εφόσον κρίνεται ότι δύναται να έχει εφαρμογή η παρ. Γ.ιε της Κατηγορίας 3, θεωρούμε ότι δεν απαιτείται να δηλωθεί και υπέρβαση κάλυψης για το κλείσιμο του Η/Χ. Αρκεί η ΥΔ.
Erotisi: 2075. Ν.4495/17 Η ιδιδ κατηγορία 3 άρθρου 96 περιλαμβάνει περίπτωση αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση, εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις, ή αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση λόγω κατασκευής με εσφαλμένη αναστροφή της κάτοψης σε νόμιμη θέση και με την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους. Δε διευκρινίζει τι εννοεί τελική στάθμη εδάφους. Υποθέτω ότι εννοεί το δάπεδο της 1ης στάθμης. Τι συμβαίνει όμως όταν όλο το κτίριο πληροί τις παραπάνω προϋποθέσεις, εκτός του ότι η τελική στάθμη εδάφους, δηλαδή το δάπεδο 1ης στάθμης έχει υποβιβασθεί; .π.χ. έχω ένα κτίριο 6m το οποίο παραμένει 6m, αλλά αντί το δάπεδο 1ης στάθμης να είναι στο 0,00 και το δώμα στο +6,00, το δάπεδο 1ης στάθμης είναι στο -1,00 και το δώμα στο +5,00. Εφαρμόζεται πάλι αυτή η κατηγορία;
Apantisi: Η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 αφορά την «αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση, εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις, ή αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση λόγω κατασκευής με εσφαλμένη αναστροφή της κάτοψης σε νόμιμη θέση και με την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους.» Η Εγκύκλιος 2/31.5.2019 αναφέρει για την περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3: «Η έννοια της παραβίασης των πολεοδομικών διατάξεων αφορά αποκλειστικά τη θέση του κτιρίου (Δ, πλάγιες αποστάσεις, προκήπιο, στάθμη εδάφους). Στην περίπτωση που με την αλλαγή της θέσης παραβιάζονται τα ανωτέρω, εφαρμόζονται επιπρόσθετα της μετακίνησης, τυχόν λοιπές κατηγορίες παραβάσεων (π.χ. υπέρβαση δόμησης, συντελεστής πλάγιας απόστασης, κ.λ.π) ανεξαρτήτως εάν υπάρχει επικάλυψη - κοινός τόπος του νομίμου περιγράμματος του κτιρίου με το περίγραμμα αυτού στη νέα θέση. Ο έλεγχος της μεταβολής της τελικής στάθμης του εδάφους γίνεται με την επιφύλαξη του εδαφίου θθ της ίδιας κατηγορίας. Διευκρινίζεται ότι αν το κτίριο έχει μετακινηθεί σε άλλη θέση νόμιμη επιβάλλεται μόνο πρόστιμο μετακίνησης 250€ (είτε έχει κοινό τόπο είτε όχι). Αν μετακινηθεί με τμήμα του σε μη νόμιμη θέση επιβάλλονται για τη μετακίνηση το ανωτέρω πρόστιμο μετακίνησης και επιπλέον τα πρόστιμα του τμήματός του που βρίσκεται στη μη νόμιμη θέση (αναλόγως της παράβασης). Το αν υπάρχει κοινός τόπος της θέσης του κτιρίου που προβλεπόταν στην οικ. ʼδεια και της πραγματοποιηθείσας εξετάζεται για την επιλογή του συντελεστή 1 του Παραρτήματος Α δηλαδή αν έχει άδεια ή όχι.» Όπως έχουμε αναφέρει και στην παραπάνω Ε/Α 2073, με τον όρο τελική στάθμη εδάφους, κατά τη γνώμη μας, νοείται η τελική εγκεκριμένη διαμορφωμένη στάθμη του εδάφους που αποτελεί και την αφετηρία μέτρησης του ύψους του κτιρίου. Η περίπτωση θθ της Κατηγορίας 3 αφορά «εργασίες διαμόρφωσης εδάφους ύψους έως 1,00 μέτρο». Στην περίπτωση θθ, σύμφωνα και με την Εγκύκλιο 2/31.05.2019, υπάγονται αυθαίρετες εργασίες διαμόρφωσης ακαλύπτου χώρου για την προσαρμογή ή λειτουργία υπάρχοντος κτιρίου με οικοδομική άδεια, εφ’ όσον υπερβαίνουν τα οριζόμενα στην παρ. 1ζ του άρθρου 30 του ν.4495/2017. Για το παράδειγμα του ερωτήματός σας, η γνώμη μας είναι ότι δύναται να έχει εφαρμογή η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 του ν.4495/2017. Για την αλλαγή της στάθμης τους εδάφους, εφαρμόζεται αναλυτικός προϋπολογισμός σύμφωνα με την Εγκύκλιο 2. Στην περίπτωσή σας όμως, έχει εφαρμογή το εδάφιο θθ της Κατηγορίας 3 αφού η μεταβολή της τελικής στάθμης του εδάφους είναι 1 μέτρο. ʼρα δεν θα υπολογιστεί επιπλέον ειδικό πρόστιμο πέρα αυτού της μετακίνησης.
Erotisi: 2076. Σε περίπτωση που έχουμε μετακίνηση κτίσματος εντός πλαγίου ακαλύπτου με καταπάτηση τμήματος αυτού, χωρίς όμως καμία άλλη παράβαση στο κτίσμα, θα χρεωθεί φυσικά η επιφάνεια που παραβιάζει τον πλάγιο ακάλυπτο με τον ανάλογο συντελεστή επιβάρυνσης. Θα χρεώσουμε όμως επιπροσθέτως και συντελεστές για υπέρβαση δόμησης και κάλυψης, συγκρίνοντας την προαναφερόμενη επιφάνεια καταπάτησης με τα επιτρεπόμενα ή επειδή δεν έχει τροποποιηθεί το περίγραμμα του κτίσματος σύμφωνα με την άδεια, θα θεωρήσουμε σε κάθε περίπτωση συντελεστές υπέρβασης κάλυψης-δόμησης 1 (υπέρβαση κάλυψης&δόμησης 0);
Apantisi: Λογικά αναφέρεστε στην περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 του ν.4495/2017 έπειτα και από τις διευκρινίσεις που δόθηκαν με την Εγκύκλιο 2/31.5.2019 (Δείτε σχετικά και την παραπάνω Ε/Α 2075). Κατά τη γνώμη μας, στην παραπάνω περίπτωση, θα δηλωθούν τα μέτρα που παραβιάζουν την πλάγια απόσταση στο αντίστοιχο πεδίο για την ΥΔ αλλά θα επιλεγεί το « < 50% της επιτρεπόμενης δόμησης», δεν θα χρεωθεί καθόλου ΥΚ και θα επιλεγεί στο πεδίο «Παραβίαση πλάγιων αποστάσεων» το αντίστοιχο ποσοστό. Θα θεωρήσουμε δηλαδή για την συγκεκριμένη επιφάνεια συντελεστή υπέρβασης δόμησης ίσο με ένα (1) για την περίπτωσή σας (ότι ακριβώς αναφέρετε στο ερώτημά σας).
Erotisi: 2077. Σε Αγροτεμάχιο 2580μ2 που βρισκόταν εκτός των ορίων οικισμού το 1983 εκδόθηκε οικοδομική άδεια και κατασκευάσθηκε αγροτική αποθήκη 144μ2. Σήμερα το οικόπεδο εμβαδού 2010μ2 βρίσκεται εντός των ορίων του παραπάνω οικισμού ύστερα από απόφαση Νομάρχη. Το σημερινό περιφραγμένο οικόπεδο δεν ταυτίζεται με το αρχικό έχοντας θέση και μέγεθος διαφορετικό από το αρχικό (με χρησικτησία, καταλαμβάνοντας τμήμα γειτονικού και παραχωρώντας τμήμα σε άλλο γείτονα). Το αρχικό περίγραμμα της αποθήκης συμπίπτει κατά 114μ2 με το σημερινό περίγραμμα της θέσης της αποθήκης, το οποίο βρίσκεται μεν σε σύννομη θέση αλλά δεν βρίσκονται σε σύννομη θέση οι αυθαίρετες επεκτάσεις κατά πλάτος 100μ2, που κατασκευάσθηκαν εκ των υστέρων. Επιπλέον έχει κατασκευασθεί και αυθαίρετη επέκταση καθ’ ύψος, με χρήση κατοικία 120μ2. 1. Θεωρώ ότι επειδή το συνολικό σημερινό περίγραμμα δεν είναι σύννομο θα πρέπει να δηλωθεί και το εμβαδόν των 144μ2-114μ2=30μ2 της αρχικής αποθήκης, που δεν συμπίπτει με την αρχική θέση, σαν αυθαίρετη δόμηση μαζί με τις άλλες αυθαίρετες κατασκευές και όχι σαν μετατόπιση του κτίσματος (Κατηγορία 3). 2. Θα δηλωθούν επομένως σαν επί πλέον δόμηση 30μ2 της αρχικής αποθήκης + 100μ2 της κατά πλάτος επέκτασης + 120μ2 της καθ΄ ύψος επέκτασης =250μ2. 3. Θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια στο οικόπεδο για την παραπάνω αυθαίρετη δόμηση λόγω του ότι το είναι μικρότερο και δεν ταυτίζεται με αυτό για το οποίο έχει εκδοθεί η οικοδομική άδεια;
Apantisi: Θα παραβλέψουμε το ιδιοκτησιακό σκέλος της ερώτησης και το πως το αγροτεμάχιο απέκτησε την τελική του μορφή σήμερα καθότι ξεφεύγει από τα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας. Είναι περισσότερο συμβολαιογραφικό - νομικό το ζήτημα. 1, 2) Εάν το αρχικό κτίριο της αποθήκης (εμβαδού 144 τ.μ.) αποτελεί στατικά ανεξάρτητη κατασκευή, ελέγξτε εάν δύναται να έχει εφαρμογή η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 του ν.4495/2017 (δείτε σχετικά και τις παραπάνω Ε/Α 2075 & 2076). Διαφορετικά, θα πρέπει να χρεωθούν με ΥΔ, ΥΚ και όποιον άλλον συντελεστή υπέρβασης απαιτείται τα 144 τ.μ. -114 τ.μ. = 30 τ.μ. που δεν καλύπτονται από το εγκεκριμένο περίγραμμα του κτιρίου βάση της οικοδομικής άδειας. Το ίδιο ισχύει και για τα 120 τ.μ. της κατά πλάτος επέκτασης της αποθήκης. Δηλαδή, θα πρέπει να χρεωθούν με ΥΔ, ΥΚ και όποιον άλλον συντελεστή υπέρβασης απαιτείται. Για τα 120 τ.μ. της καθ’ ύψος επέκτασης (κατοικία), κατά τη γνώμη μας, δεν θα δηλωθεί ΥΚ αλλά μόνο ΥΔ και όποιος άλλος συντελεστής υπέρβασης απαιτείται. Σύμφωνα με το Παράρτημα Α επιλέγεται ΟΧΙ στο πεδίο οικοδομική άδεια: Όταν δε υπάρχει οικοδομική άδεια στο γήπεδο / οικόπεδο. Όταν υπάρχει οικοδομική άδεια στο γήπεδο / οικόπεδο, αλλά αντί για λυόμενο κτίσμα με βάση την οικοδομική άδεια διαπιστώθηκε η ύπαρξη κτίσματος με συμβατική κατασκευή ή για κτίσματα της παρ. 2 του άρθρου 100. Όταν υπάρχει οικοδομική άδεια στο γήπεδο / οικόπεδο το οποίο από την αιτιολόγηση της τεχνικής έκθεσης του μηχανικού προκύπτει ότι: _i. _Δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στη σχετική οικοδομική άδεια. _ii. _Είναι μικρότερο (λόγω μεταγενέστερης κατάτμησης), με συνέπεια να μην ταυτίζεται με αυτό για το οποίο έχει εκδοθεί η οικοδομική άδεια. _iii. _Το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια κτίριο έχει ανεγερθεί σε άλλη μη νόμιμη θέση και συγχρόνως από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης με το τοπογραφικό διάγραμμα της οικοδομικής άδειας, προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σημεία με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια. Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπομένων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια. Από τα παραπάνω δεν συνάγουμε το συμπέρασμα ότι για την περίπτωσή σας θα πρέπει να επιλέξετε ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια στο ακίνητο εκτός και εάν έχει επέλθει κατάτμηση (κάτι το οποίο βέβαια δεν αναφέρεται στο ερώτημά σας).
Erotisi: 2078. Έχοντας υπόψη την Εγκ 2/19 παρακαλώ να επανεξετάσετε τις ΕΡ/ΣΕΙΣ Νο1903, 1980 και λοιπές αντίστοιχες. Επιπρόσθετα σας υποβάλλω το εξής ερώτημα: Στο Παράρτημα του Ν.4495/17 λέει ότι επιλέγουμε «ΟΧΙ» στο κελί «οικοδομική άδεια» όταν το κτήριο έχει μετακινηθεί σε άλλη μη νόμιμη θέση και ταυτόχρονα όταν το περίγραμμα της σημερινής θέσης δεν συμπίπτει σε κανένα σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα βάσει Ο.Α. Δηλαδή μιλάει για τις παρακάτω περιπτώσεις: Διαβάζοντας το τελευταίο εδάφιο …Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπομένων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια…, προκύπτει ένας πλεονασμός διότι σύμφωνα με τα παραπάνω σχήματα σίγουρα έχουμε νέα θέση η οποία είναι εξ’ ολοκλήρου καθ’ υπέρβαση της θέσης που προβλέπεται στην Ο.Α. και άρα η κατοικία στο σύνολό της δηλώνεται ως αυθαίρετη με την επιλογή «ΟΧΙ» στο κελί «οικοδομική άδεια» Το άρθρο 96 του Ν.4495/17 (παρ.γ ιδ) αναφέρεται σε μετακινήσεις κτηρίων εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις. Δηλαδή μιλάει για τις παρακάτω περιπτώσεις: Η Εγκύκλιος του ΥΠΕΚΑ ανατρέπει όλα τα παραπάνω διότι μιλάει για όλες ανεξαιρέτως τις περιπτώσεις (με κοινό ή μη τόπο αλλά και με παραβίαση ή χωρίς παραβίαση του Δ ή του προκηπίου. Τι τελικά ισχύει??
Apantisi: Σύμφωνα με το Παράρτημα Α επιλέγεται ΟΧΙ στο πεδίο οικοδομική άδεια στην περίπτωση που υπάρχει οικοδομική άδεια στο γήπεδο / οικόπεδο και από την αιτιολόγηση της τεχνικής έκθεσης του μηχανικού προκύπτει ότι το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια κτίριο έχει ανεγερθεί σε άλλη μη νόμιμη θέση και συγχρόνως από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης με το τοπογραφικό διάγραμμα της οικοδομική άδειας, προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια. Η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 αφορά την «αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση, εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις, ή αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση λόγω κατασκευής με εσφαλμένη αναστροφή της κάτοψης σε νόμιμη θέση και με την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους.» Η Εγκύκλιος 2/31.5.2019 αναφέρει για την περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3: «Η έννοια της παραβίασης των πολεοδομικών διατάξεων αφορά αποκλειστικά τη θέση του κτιρίου (Δ, πλάγιες αποστάσεις, προκήπιο, στάθμη εδάφους). Στην περίπτωση που με την αλλαγή της θέσης παραβιάζονται τα ανωτέρω, εφαρμόζονται επιπρόσθετα της μετακίνησης, τυχόν λοιπές κατηγορίες παραβάσεων (π.χ. υπέρβαση δόμησης, συντελεστής πλάγιας απόστασης, κ.λ.π) ανεξαρτήτως εάν υπάρχει επικάλυψη - κοινός τόπος του νομίμου περιγράμματος του κτιρίου με το περίγραμμα αυτού στη νέα θέση. Ο έλεγχος της μεταβολής της τελικής στάθμης του εδάφους γίνεται με την επιφύλαξη του εδαφίου θθ της ίδιας κατηγορίας. Διευκρινίζεται ότι αν το κτίριο έχει μετακινηθεί σε άλλη θέση νόμιμη επιβάλλεται μόνο πρόστιμο μετακίνησης 250€ (είτε έχει κοινό τόπο είτε όχι). Αν μετακινηθεί με τμήμα του σε μη νόμιμη θέση επιβάλλονται για τη μετακίνηση το ανωτέρω πρόστιμο μετακίνησης και επιπλέον τα πρόστιμα του τμήματός του που βρίσκεται στη μη νόμιμη θέση (αναλόγως της παράβασης). Το αν υπάρχει κοινός τόπος της θέσης του κτιρίου που προβλεπόταν στην οικ. ʼδεια και της πραγματοποιηθείσας εξετάζεται για την επιλογή του συντελεστή 1 του Παραρτήματος Α δηλαδή αν έχει άδεια ή όχι.» Επομένως, είναι δύο εντελώς διαφορετικά ζητήματα τα παραπάνω. Το πρώτο αφορά την επιλογή του συντελεστή 1 του Παραρτήματος Α, δηλαδή αν θα επιλεγεί η ύπαρξη οικοδομικής άδειας ή όχι και το δεύτερο αφορά την δυνατότητα υπαγωγής στην περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 του άρθρου 96 του ν.4495/2017, η οποία δυνατότητα έχει διευρυνθεί έπειτα από τις διευκρινίσεις της Εγκυκλίου 2/31.5.2019 σχετικά με την έννοια της παραβίασης των πολεοδομιών διατάξεων και το ότι αφορούν αποκλειστικά τη θέση του κτιρίου (Δ, πλάγιες αποστάσεις, προκήπιο, στάθμη εδάφους). Ας το δούμε και με βάση τα παραδείγματα που παραθέτετε. Για το Σχήμα 1 θα επιλεγεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια καθώς το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια κτίριο έχει ανεγερθεί σε άλλη μη νόμιμη θέση και συγχρόνως από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια, δηλαδή δεν υπάρχει κοινός τόπος της θέσης του κτιρίου που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια και της πραγματοποιηθείσας. Δύναται, όμως, να έχει εφαρμογή η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3. Για το Σχήμα 2 θα επιλεγεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια καθώς το κτίριο λόγω των υπερβάσεων δεν είναι πλέον το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια και συγχρόνως από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια, δηλαδή δεν υπάρχει κοινός τόπος της θέσης του κτιρίου που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια και της πραγματοποιηθείσας. Επίσης, δεν δύναται να έχει εφαρμογή η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 καθότι το κτίριο δεν είναι πλέον το προβλεπόμενο με βάση την οικοδομική άδεια. Για το Σχήμα 3 θα επιλεγεί ότι υπάρχει οικοδομική άδεια καθώς το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια κτίριο έχει ανεγερθεί σε άλλη νόμιμη θέση και παρόλο που από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια, δηλαδή δεν υπάρχει κοινός τόπος της θέσης του κτιρίου που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια και της πραγματοποιηθείσας. Επίσης, δύναται να έχει εφαρμογή η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3. Για το Σχήμα 4 θα επιλεγεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια καθώς το κτίριο λόγω των υπερβάσεων δεν είναι πλέον το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια και συγχρόνως από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια, δηλαδή δεν υπάρχει κοινός τόπος της θέσης του κτιρίου που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια και της πραγματοποιηθείσας. Επίσης, δεν δύναται να έχει εφαρμογή η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 καθότι το κτίριο δεν είναι πλέον το προβλεπόμενο με βάση την οικοδομική άδεια. Για το Σχήμα 5 θα επιλεγεί ότι υπάρχει οικοδομική άδεια καθώς το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια κτίριο έχει ανεγερθεί σε άλλη νόμιμη θέση. Επίσης, δύναται να έχει εφαρμογή η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3. Για το Σχήμα 6 θα επιλεγεί ότι υπάρχει οικοδομική άδεια, παρόλο που το κτίριο λόγω των υπερβάσεων δεν είναι πλέον το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια, αλλά από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου συμπίπτει σε κάποια σημεία με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια, δηλαδή υπάρχει κοινός τόπος της θέσης του κτιρίου που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια και της πραγματοποιηθείσας. Επίσης, δεν δύναται να έχει εφαρμογή η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 καθότι το κτίριο δεν είναι πλέον το προβλεπόμενο με βάση την οικοδομική άδεια. Δείτε σχετικά και τις Ε/Α 1845, 1903 (8), 1959, 1980, 2075, 2076 και 2077. Τέλος, όπως έχουμε προαναφέρει και στην Ε/Α 2005, η γνώμη μας είναι ότι το εδάφιο του Παραρτήματος Α που αναφέρει ότι «Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπομένων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια» αναφέρεται και στις τρεις υποπεριπτώσεις (τρεις τελείες) της περίπτωσης γ και όχι μόνο στην τελευταία.
Erotisi: 2079. Γήπεδο εκτός σχεδίου - εντός ζώνης, αποτυπώθηκε λάθος στο τοπογραφικό της αδείας σαν ορθογώνιο ενώ στην πραγματικότητα η μία πλάγια πλευρά του είναι λοξή έχει δηλαδή σχήμα τραπεζίου. Σαν αποτέλεσμα οικοδομή που στο τοπογραφικό δειχνόταν παράλληλα και σε απόσταση 5m από την πλάγια πλευρά και κατασκευάστηκε ομοίως (παράλληλα και σε απόσταση 5m από την πλάγια πλευρά) δεν συμπίπτει χωροθετικά με την κατασκευασθείσα. Μπορώ να το υπαγάγω σαν αλλαγή θέσης; (Κατηγορία 3)
Apantisi: Αρχικά ελέγξτε εάν έχει εφαρμογή για την περίπτωση σας η παρ. 2-β του άρθρου 39 του ν.4495/2017, όπου αναφέρει ότι: «Απόκλιση επί του εμβαδού οικοπέδου ή γηπέδου από το αναγραφόμενο στο τοπογραφικό διάγραμμα που έχει συνταχθεί μέχρι τις 8.8.2013, και σύμφωνα με τον οποίο εκδόθηκε άδεια οικοδομής ή καταρτίστηκε συμβολαιογραφική πράξη, σε σχέση με τη νέα καταμέτρηση στο τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει τη βεβαίωση του άρθρου 83, είναι ανεκτή υπό τις εξής προϋποθέσεις : αα) για οικόπεδα ή γήπεδα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού το ποσοστό της απόκλισης ορίζεται σε ±5%, ββ) για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα ή γήπεδα το ποσοστό της απόκλισης ορίζεται σε ±10%. Εμβαδομετρήσεις οικοπέδων ή γηπέδων, που έχουν περιληφθεί σε διοικητικές πράξεις και δικαιοπραξίες και είναι εντός της απόκλισης του προηγούμενου εδαφίου, θεωρούνται αποδεκτές και δεν απαιτείται η αναθεώρηση της οικοδομικής αδείας, καθώς και η διόρθωση ή τροποποίηση των τίτλων κτήσης για την έκδοση άδειας.» Εάν, η διαφοροποίηση του εμβαδού είναι έως ±10% δεν χρειάζεται να γίνει οποιαδήποτε ενέργεια. Εάν είναι μεγαλύτερη αλλά το πραγματικό γήπεδο δύναται να φέρει (πολεοδομικά) το κτίριο, τότε κατά τη γνώμη μας, η βέλτιστη επιλογή είναι να προβείτε σε νομιμοποίηση λόγω αλλαγής του σχήματος του γηπέδου. Εναλλακτικά, θα μπορούσατε, εφόσον δύναται, να υπαχθείτε στην περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 (σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να αναρτηθεί και το νέο τοπογραφικό διάγραμμα). Δείτε σχετικά τις παραπάνω Ε/Α 2075, 2076, 2077 και 2078. Εάν είναι μεγαλύτερη αλλά το πραγματικό γήπεδο δεν δύναται να φέρει (πολεοδομικά) το κτίριο, τότε θα πρέπει να προβείτε σε τακτοποίηση. ʼρα, θα υπολογίσετε το πρόστιμο τακτοποιώντας το σύνολο των μέτρων που ΔΕΝ καλύπτονται από την οικοδομική άδεια η οποία από την στιγμή που δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί παράγει ισχυρά αποτελέσματα (δείτε σχετικά και την Ε/Α 2001 για τον τρόπο αντιμετώπισης).

.

Διάβασε επίσης:

 

Η Kemioteko Engineering δημιουργήθηκε ως απόσταγμα εμπειριών 14 ετών στην αδειοδότηση, κατασκευή και λειτουργία δημόσιων τεχνικών έργων και 6 ετών στο ελεύθερο επάγγελμα του μελετητή μηχανικού με εξειδίκευση στην αδειοδότηση και λειτουργία επιχειρήσεων. Αποστολή της Kemioteko Engineering - Χατζηλιόντος Ι. Χριστόδουλος είναι η δημιουργία πελατών, οπαδών της, βαθειά ικανοποιημένων, που θέλουν να κάνουν διαχρονικά τα σωστά πράγματα με τους κατάλληλους συνεργάτες.

 

Dipl. Chemical Engineer - Msc Environmental Design of Infrastructure Works
Accommodations Internal Auditor - TUV Austria RCN 6035/2016
ISO 9001 Internal Auditor - TUV Austria RCN 6065/2016
ISO 45001 Internal Auditor - Alison 1412-13849119
GDPR Internal Auditor - Alison 1401-13849119
YPEN/ENEP. - No 16109 | YPEN/ENEL - No 553
YPEXODE - No 26837 - MELETES 18-A & 27-A
TEE - No 83488 | SEPE 330512/2017
GGET - No 14856/95711/08-06-17
YPEN / EL. DOM. - No 4517
Contact: tel +302399-022359, fax +302371-200937
Pitsouli 1, TK 63080, Nea Kallikrateia, Chalkidiki, Greece | http://kemioteko.gr
Entrepreneurial & Environmental Facilities Consultant Services:
Design, License, Quality Control & Construction Management,
Instrumentation & Control, Operation & Maintenance
Follow us 
 facebook  twitter  linkedin  googleplus  pinterest  youtube  twitter