Κοινοποίησε

Αξιολόγηση Χρήστη: 5 / 5

Αστέρια ΕνεργάΑστέρια ΕνεργάΑστέρια ΕνεργάΑστέρια ΕνεργάΑστέρια Ενεργά
 

Ερωτήσεις απαντήσεις τακτοποίησης αυθαιρεσιών 1301-1450.

Εδώ θα βρεις σε απλή μορφή κειμένου τις ερωτήσεις - απαντήσεις, με αριθμό 1301 έως 1450, σε θέματα τακτοποίησης αυθαιρεσιών που έχουν δημοσιευθεί από το ΤΕΕ Πελοποννήσου. Αν θέλεις να δεις τις απαντήσεις στις ερωτήσεις κάνε εγγραφή και εισαγωγή στο σύστημά μας.

Erotisi: 1301. Για την ομάδα ερωτοαπαντήσεων 51 στην ερώτηση 1270: Αν γίνει αγοραπωλησία, ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να αναθεωρήσει την άδεια ως προς την μελέτη;
Apantisi: Γενικά, ο νέος ιδιοκτήτης πρέπει να αναθεωρήσει την άδεια ως προς το όνομα και να ενημερώσει ΚΑΙ το ΙΚΑ. Η δική σας περίπτωση είναι ιδιάζουσα. Όχι ως προς το αν πρέπει να ακολουθηθεί η προαναφερόμενη διαδικασία (που πρέπει) αλλά στο ότι χάνεται η αρτιότητα.
Erotisi: 1302. Σε ισόγειο κτίριο κατοικίας με υπόγειο (σύμφωνα με εκδοθείσα οικοδομική άδεια) υφίσταται παροχή ηλεκτρικής ενέργειας στο τιμολόγιο ΔΕΗ Γ21 Επαγγελματικό. Κατά δήλωση του ιδιοκτήτη ο υπόγειος χώρος (πλέον ισόγειος) οφείλει να ρυθμιστεί με χρήση «Υπηρεσίες» με σκοπό τη λειτουργία συνεργείου οχημάτων. Το εν λόγω τιμολόγιο Γ21 συνάδει με τη χρήση αλλά δεν δύναται να παρουσιαστεί καμία άδεια λειτουργίας συνεργείου ή οποιοδήποτε άλλο έγγραφο που να αποδεικνύει τη χρήση πέραν της γενικής μορφολογίας του χώρου, ήτοι λάκκος επίσκεψης οχημάτων, εργαλεία, κτλ. Κατά συνέπεια το συνεργείο λειτουργούσε ατύπως εξυπηρετώντας πρωτίστως βαρέα οχήματα επιχείρησης του ιδιοκτήτη του κτιρίου. Συνεπώς είναι δυνατόν να ρυθμιστεί ο χώρος με την εν λόγω χρήση παρά την απουσία άλλων δικαιολογητικών πέραν της ρευματοδότης απλά με την επιλογή της τελευταίας χρονολογικής περιόδου σύμφωνα με το αρ.7, παρ.2 σε ότι αφορά τη χρήση; Το τιμολόγιο της ΔΕΗ εφόσον βρεθεί προγενέστερο αποτελεί έγγραφο παλαιότητας; Διευκρινίζω πως η χρήση του συνεργείου από όσο έχω ψάξει σε εκτός σχεδίου περιοχές επιτρέπεται και το στέλεχος της οικοδομικής άδεια του κτιρίου προβλέπει ισόγεια κατοικία (που υπάρχει κανονικά) με υπόγειο και ως εκ τούτου το υπόγειο προοριζόταν ως βοηθητικό χώρο της κατοικίας.
Apantisi: Έτσι όπως το περιγράφετε, εγώ «βλέπω» χρήση συνεργείου. Υπάρχει η ράμπα και η λοιπή διαμόρφωση προϊδεάζει για τη λειτουργία συνεργείου αυτοκινήτου. Το τιμολόγιο ΔΕΗ μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως αποδεικτικό παλαιότητας.
Erotisi: 1303. Ιδιοκτήτης ακινήτου ο οποίος κατά το διάστημα το οποίο είχε την ψιλή κυριότητα κατασκεύασε αυθαίρετο καθ' υπέρβαση της οικοδομικής άδειας την οποία είχε εκδώσει. Προσφάτως και πριν την έναρξη του νόμου περί αυθαίρετων μεταβίβασε την ψιλή κυριότητα στον υιό του παρακρατώντας την επικαρπία. Σήμερα δεδομένου του ότι ήτανε ο υπαίτιος της κατασκευής του αυθαιρέτου και έχοντας την επικαρπία του ακινήτου δύναται να το δηλώσει με σύμφωνη γνώμη του υιού του αξιοποιώντας το μειωτικό συντελεστή λόγω της αναπηρίας του; Να επισημανθεί ότι υπάρχει και η επικαρπία και δεύτερου διαμερίσματος.
Apantisi: Δήλωση μπορεί να κάνει με τη σύμφωνη γνώμη του ψιλού κυρίου, ασχέτως υπαιτιότητας.. Όπως έχω γράψει και κατά το παρελθόν, η γνώμη μου είναι ότι μπορεί να κάνει χρήση μειωτικών συντελεστών, εφόσον πληρούνται οι λοιπές διατάξεις (κύρια κατοικία, στεγαστικές ανάγκες κ.λπ.)
Erotisi: 1304. Κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε ότι πισίνα με Ο.Α. κατασκευάστηκε μεγαλύτερης επιφάνειας. Για τα επιπλέον κυβικά της εγκεκριμένης πισίνας, λαμβάνεται η μικτή επιφάνεια δηλ. όγκος νερού και περιμετρικά τοιχία; Δηλ. για τον υπολογισμό του προστίμου συνυπολογίζεται θεμελίωση και φέροντα τοιχία της αυθαίρετης επιφάνειας της πισίνας;
Apantisi: Νομίζω ότι είναι λογικότερο να μετράμε τον καθαρό όγκο. Η αναφορά σε «κυβικά» στο παράρτημα Α, ταιριάζει με το νερό και όχι και με τα τοιχία σκυροδέματος.
Erotisi: 1305. Σε αγροτεμάχιο έχει κατασκευασθεί με Ο.Α. αγροτική αποθήκη. Σύμφωνα με την Ο.Α. 80τ.μ, στην πραγματικότητα 92τ.μ. Σε ποια χρήση εντάσσονται οι Αγροτικές αποθήκες;
Apantisi: Κατά το εγχειρίδιο χρήσης του ΤΕΕ, ότι δεν καλύπτεται από τις χρήσεις: κύρια κατοικία, άλλη κατοικία, τουρισμός-βιομηχανία, μεταποίηση πρωτογενούς τομέα, δηλώνεται ως υπηρεσίες.
Erotisi: 1306. Αγροτεμάχιο με αρχική επιφάνεια 13131,10 μ2 που έχει κτίσμα κατασκευής του 1957 χωρίς Ο.Α., το οποίο κατατμήθηκε σε 5 ίσα τμήματα με επιφάνεια Ε=2626,00 μ2 το κάθε ένα, μη άρτια και μη οικοδομήσιμα το 2008. Το υπάρχον κτίσμα με χρήση αγροικία βρίσκεται σε ένα από τα νέα τμήματα και ο ιδιοκτήτης ενδιαφέρεται να το τακτοποιήσει με το Ν. 4178/13. i.Σε ποία κατηγορία μπορώ να εντάξω την αυθαιρεσία . ii.Δεδομένου ότι, υπάρχει μεταγενέστερη της κατασκευής του κτίσματος κατάτμηση, χρειάζεται να βάλω ακόμα μια παράβαση η όχι.;
Apantisi: Η δήλωση αυθαίρετου κτίσματος στην κατηγορία 1, ΔΕΝ έχει ως παράγοντα το χρόνο δημιουργίας του οικοπέδου. Κατηγορία 1 εφόσον είναι κατοικία χωρίς να σας απασχολήσει το ερώτημα ii.
Erotisi: 1307. Σε οικόπεδο εμβαδού 406,88τμ με μέγιστη δόμηση 240,00τμ υπάρχει ισόγεια αποθήκη=22,40τμ προ του έτους 1955 όπου έγινε αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από αποθήκη σε κατοικία το έτος 2000, αυθαίρετο γκαράζ-αποθήκη=52,73τμ έτος 2000, αυθαίρετη αποθήκη=12,17τμ το 2000 (πάνω σε ερειπωμένη παλαιότερη αποθήκη. Το παραπάνω οικόπεδο βρίσκεται σε παραδοσιακό οικισμό < 2000 κατοίκων ο οποίος χαρακτηρίσθηκε το 1998, άρα το γκαράζ, η αποθήκη=12,17τμ και η αλλαγή χρήσης=22,40τμ πρέπει να περάσουν από ΣΑ (συμβούλιο αυθαιρέτων). Το συμβούλιο αυθαιρέτων απέρριψε την αίτηση διότι σύμφωνα με το Ν.4178/13 άρθρο 6, οι νέες ανεξάρτητες κατασκευές δηλ. το γκαράζ-αποθήκη=52,73τμ, και η αποθήκη=12,17τμ, υπερβαίνουν το 10% όρων δόμησης. Δηλ. το οικόπεδο αυτό έχει μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση 240,00τμ άρα 240,00*0,10=24,00τμ, δηλ οι νέες κατασκευές δεν μπορούν να υπερβαίνουν τα 24,00τμ.. Εμείς έχουμε 65,44τμ, άρα είπαν μπορούν να τακτοποιηθούν μόνο τα 24,00τμ και τα υπόλοιπα να γκρεμιστούν. Ή να προβεί η ιδιοκτήτρια σε έκδοση οικοδομικής άδειας αφού στο οικόπεδο δεν έχουμε καμιά υπέρβαση όρων δόμησης (κάλυψης-δόμησης-αποστάσεων -όγκου) και δύναται να εκδοθεί. Να σημειωθεί ότι αν τα αυθαίρετα δεν ήταν ανεξάρτητες κατασκευές αλλά σε επαφή με την υπάρχουσα αποθήκη τότε θα μπορούσαμε να τακτοποιήσουμε τα 65,44τμ. Τι λέτε για τα παραπάνω; Εμείς μπορούμε να βγάλουμε οικοδομική άδεια αλλά αυτή είναι η λύση ή μήπως εφόσον διαλέξαμε την περίπτωση της τακτοποίησης μπορούμε να την ολοκληρώσουμε; Να σημειώσουμε επίσης ότι δεν τίθεται θέμα αισθητικής. Το ΣΑ δεν έχει αντίρρηση ως προς την εμφάνιση αλλά είχε πρόβλημα με το 10%, όπου πράγματι η συγκεκριμένη παράγραφος του Ν. 4178/13 άρθρο 13 παράγραφος 6 είναι κακογραμμένη και ο κάθε ένας από εμάς βγάζει το δικό του συμπέρασμα. Θα θέλαμε (σαν συμπλήρωμα στην ερώτηση που σας στείλαμε που αφορά σε οικόπεδο 406,88τμ σε παραδοσιακό οικισμό) να αναφέρουμε ότι εμείς τον νόμο τον ερμηνεύσαμε ως εξής: σε οικόπεδο με μέγιστη δόμηση 240,00τμ τότε υπάρχοντα κτίσματα +αυθαίρετα δεν μπορούν να υπερβαίνουν τα 264,00τμ. Όπου 264,00=240,00+(240,00*10%) άρα 264,00=240,00+24,00. Εμείς δεν ξεφεύγουμε ούτε από τα 240,00τμ έτσι λοιπόν προχωρήσαμε στην τακτοποίηση.
Apantisi: Εγώ νομίζω ότι πρέπει να πιέσετε στον ορισμό της «ανεξάρτητης νέας κατασκευής». Κατά την εγκύκλιο 3, ως νέα ανεξάρτητη κατασκευή θεωρείται αυτή που είναι στατικά και λειτουργικά ανεξάρτητη και σε απόσταση από τα υφιστάμενα κτίρια. Σε κάθε περίπτωση, συμφωνώ με το τελευταίο εδάφιο της ερώτησης σας (240*1,1=264).
Erotisi: 1308. Θα παρακαλούσα για τη βοήθειά σας σχετικά με μία ρύθμιση του Ν.4178/2013 που μου έχει ανατεθεί να εκπονήσω. Η ρύθμιση αφορά μία οριζόντια ιδιοκτησία εντός αγροτεμαχίου εκτός σχεδίου. Για το αγροτεμάχιο είχε εκδοθεί οικοδομική άδεια το 1999 που αναθεωρήθηκε ως προς το χρόνο ισχύος της και αποπερατώθηκε με έλεγχο της πολεοδομίας και αυτοψία το 2005. Από το τοπογραφικό διάγραμμα που συνέταξα αλλά και από έλεγχο του τοπογραφικού της αδείας, διαπίστωσα ότι το αρχικό γήπεδο στο οποίο είχε εκδοθεί η άδεια ήταν μικρότερο των τεσσάρων στρεμμάτων και άρα μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο. Η θεώρησή μου είναι ότι ο ορθός τρόπος υπολογισμού του προστίμου είναι ότι πρέπει να ρυθμίσουμε τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ’ υπέρβαση των προβλεπόμενων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια, επιλέγοντας «όχι» στο συντελεστή τετραγωνιδίου περί ύπαρξης οικοδομικής άδειας, σύμφωνα με τις διευκρινίσεις συντελεστών τετραγωνιδίων (περίπτωση 1, 1β, γ) της από 8-1-2014 Υπουργικής απόφασης (ΦΕΚ Β 39/2014) περί τροποποίησης του περιεχομένου του Παραρτήματος Α του Ν. 4178/2013. Ωστόσο, προσκομίζοντας τη ρύθμιση σε τράπεζα από την οποία ζητήθηκε κάποιο δάνειο από εν δυνάμει αγοραστή με ενέχυρο υποθήκη ρυθμισμένη οριζόντια ιδιοκτησία, ο μηχανικός της τράπεζας ισχυρίζεται ότι : «η συγκεκριμένη ένταξη, δεν θεραπεύει το γεγονός ότι η οικοδομική άδεια συνεχίζει να είναι ευάλωτη σε τυχόν καταγγελία στην αρμόδια Πολεοδομία, καθότι το τοπογραφικό διάγραμμά της δεν είναι ακριβές. Σε τέτοια περίπτωση, λοιπόν, είναι πολύ πιθανό να ανακληθεί. Για την πλήρη εξασφάλιση της Τράπεζας, συνεπώς, και προκειμένου να δοθεί αγοραία αξία στο ακίνητο θα ζητήσουμε την πλήρη ένταξη (όλου του κτηρίου) στο Ν.4178/13.» Οι ερωτήσεις μου λοιπόν, για τις οποίες θα ήθελα μία έγκυρη – έγγραφη απάντηση (προκειμένου να τη χρησιμοποιήσω στη συνεννόηση μου με τον μηχανικό της τράπεζας) είναι οι εξής: i.Ο ορθός τρόπος υπολογισμού του προστίμου είναι να γίνει σύμφωνα με την υπουργική απόφαση (ΦΕΚ Β39/2014) επιλέγοντας «όχι» στο τετραγωνίδιο της οικοδομικής άδειας και πληρώνοντας πρόστιμο μόνο για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ’ υπέρβαση των προβλεπόμενων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια, όπως ειδικά ορίζεται στο σχετικό εδάφιο του παραρτήματος, το οποίο προστέθηκε επί τούτου, δηλ. για να δοθεί κίνητρο με την καταβολή χαμηλού προστίμου για δήλωση και των περιπτώσεων αυτών; ii.Ο κίνδυνος ότι η οικοδομική άδεια είναι ευάλωτη σε τυχόν καταγγελία στην αρμόδια Πολεοδομία, λαμβάνοντας υπόψη το χρόνο αποπεράτωσής της (προ δεκαετίας), είναι υπαρκτός; και αν ναι, σε περίπτωση ανάκλησης της οικοδομικής αδείας, η οριζόντια ιδιοκτησία καθίσταται αυθαίρετη παρότι έχει ρυθμιστεί σύμφωνα με τον τρόπο που περιγράφεται στο πρώτο ερώτημα και ειδικά προβλέπεται για την περίπτωση αυτή ή αντίθετα θεωρείται ρυθμισμένη, αφού απλώς έχει υπολογιστεί το σχετικό πρόστιμο με τον ειδικό τρόπο, που το παράρτημα για την περίπτωση αυτή προέβλεψε; iii.Επιτρέπεται, παρότι αντίκειται στην ρητή πρόβλεψη του τελευταίου εδαφίου του συντελεστή 1 του παραρτήματος, να ρυθμίσω όλη την ιδιοκτησία (δηλ. και τα εμβαδά που συμπεριλαμβάνονται στην άδεια) ως αυθαίρετη; Και με ποιόν τρόπο; Επιλέγοντας «ναι» ή «όχι» στην ύπαρξη οικοδομικής αδείας; Μήπως με αυτό τον τρόπο είναι μετά βεβαιότητας ευάλωτη ή ρύθμιση με το Ν.4178/2013, αφού ο τρόπος ρύθμισης δεν θα συμφωνεί με τα ισχύοντα; (αν επιλέξω «ναι» τότε δεν ακολουθώ την περίπτωση 1, 1β, γ της από 8-1-2014 Υπουργικής απόφασης ενώ αν επιλέξω «όχι» τότε πρέπει να ρυθμίσω «αποκλειστικά τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ’ υπέρβαση των προβλεπόμενων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια»).
Apantisi: Οι απαντήσεις στα 2 πρώτα ερωτήματα είναι ΝΑΙ. Άδεια που δεν έχει ακυρωθεί ή ανακληθεί παράγει αποτελέσματα. Επομένως θα ρυθμιστεί μόνο το τμήμα που δεν καλύπτεται από την άδεια. Μία άδεια μπορεί να ανακληθεί σε οποιοδήποτε χρόνο μετά την έκδοση της. Η εσφαλμένη άποψη ότι μετά την πενταετία, δε μπορεί να ανακληθεί δε στηρίζεται πουθενά. Για να μην μπούμε σε νομικούς όρους, ας πούμε ότι ανακαλείται λίγο δυσκολότερα. Για το τελευταίο ερώτημα σας: Από τη στιγμή που ρυθμίζεται περισσότερα, άποψη μου είναι ότι δε θα έχετε πρόβλημα.
Erotisi: 1309. Κτίριο εκπαίδευσης (σχολείο), με υπάρχουσα οικοδομική άδεια, βρίσκεται σε διαδικασία ρύθμισης με τον ν.4178/2013. Μετά την διενέργεια Μελέτης Στατικής Επάρκειας (με τους κανονισμούς που ίσχυαν κατά την έκδοση της οικοδομικής άδειας του κτιρίου) προκύπτει η ανάγκη ενίσχυσης του φέροντα οργανισμού του κτιρίου. Τα ερωτήματα είναι τα εξής: i.Η Μελέτη Στατικής Επάρκειας που θα κατατεθεί στο σύστημα ηλεκτρονικής διαχείρισης του ΤΕΕ, θα γίνει βάσει των κανονισμών που ίσχυαν κατά την έκδοση της οικοδομικής άδειας του κτιρίου ή βάσει νεότερων κανονισμών; ii.Προκειμένου να γίνουν οι ενισχύσεις του φέροντος οργανισμού απαιτείται άδεια δόμησης. Μελέτη Ενισχύσεων που θα χρησιμοποιηθεί για την έκδοση της άδειας δόμησης, θα γίνει βάσει των κανονισμών που ίσχυαν κατά την έκδοση της (παλαιάς) οικοδομικής άδειας του κτιρίου ή βάσει νεότερου κανονισμού (πχ ΚΑΝΕΠΕ); Αν η μελέτη ενισχύσεων πρέπει να γίνει βάσει νεότερου κανονισμού, ποιος είναι αυτός; Σημειώνεται ότι το κτίριο βρίσκεται σε περιοχή υψηλής σεισμικότητας.
Apantisi: Υ.Α. 7581/2013. Άρθρο 2 παράγραφος 1.Β.β Η μελέτη εκπονείται σύμφωνα με τη νομοθεσία που ίσχυε κατά το χρόνο κατασκευής του αυθαιρέτου ή με την ισχύουσα νομοθεσία. Σε περίπτωση που υπάρχει άδεια οικοδομής, η μελέτη στατικής επάρκειας εκπονείται βάση της νομοθεσίας που ίσχυε κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας δόμησης (το δόμησης είναι λάθος). Αν χρειαστούν ενισχύσεις τότε θα γίνει όλη η διαδικασία σύμφωνα με όσα ορίζει ο ΚΑΝ.ΕΠΕ..
Erotisi: 1310. Σε Ο.Α του 1977 πενταώροφης οικοδομής με υπόγειο στην εγκεκριμένη κάτοψη δώματος δεν απεικονίζονται δύο αποθήκες, εντός περιγράμματος της απόληξης κλιμακοστασίου, οι οποίες όμως παρουσιάζονται στα σχέδια σύστασης των Ο.Ι της πολυκατοικίας, βάση των οποίων έγιναν συμβόλαια και έχουν λάβει και χιλιοστά. Από το εγκεκριμένο διάγραμμα καλύψεως διαπιστώνω πως το «δωράκι» του 5% της πρόσθετης δόμησης σύμφωνα με το άρθρο 87 παρ. 1δ του ΓΟΚ 73 έχει χρησιμοποιηθεί στον τελευταίο όροφο καθώς και έχει τηρηθεί σωστά το ύψος της απόληξης (2.70 μ). i.Στηριζόμενος στο άρθρο 87 αλλά και στο άρθρο 15 παρ. 7 «Πάντες οι κατά τας διατάξεις των οικείων άρθρων κατασκευαζόμενοι επί του δώματος πάσης φύσεως χώροι δεν περιλαμβάνονται εις τον συντελεστήν δομήσεως του οικοπέδου» του ΓΟΚ 73 μπορώ να θεωρήσω ότι οι αποθήκες δεν παρουσιάζουν παράβαση ως προς τη δόμηση (ως προς την κάλυψη και το ύψος δεν υπάρχει νομίζω γιατί περιγράφονται κανονικά στα εγκεκριμένα σχέδια της άδειας) ; ii.Αποτελεί η δημιουργία αυτών των αποθηκών στην απόληξη (σε χώρο που δεν περιγράφεται με κάποιο τίτλο στην άδεια) εγκατάσταση χρήσης χωρίς άδεια παρ’ ότι περιγράφονται στα σχέδια της σύστασης Ο.Ι ;
Apantisi: Γενικά, κάτι είναι νόμιμο όταν αναφέρεται στα σχέδια της οικοδομικής άδειας και όχι σε αυτά της σύστασης. Η απόληξη έχει συγκεκριμένη λειτουργία. Η αλλαγή στη χρήση, παρότι παραμένει το περίγραμμα, αποτελεί κατά τη γνώμη μου αυθαιρεσία που πρέπει να τακτοποιηθεί. (η απόληξη ΔΕΝ έχει μετρήσει στη δόμηση, οι αποθήκες μετρούν). Γενικά όμως νομίζω ότι είναι λίγο υπερβολή…
Erotisi: 1311. Ποιά η διαδικασία επιστροφής τμήματος του προστίμου που προέκυψε από λάθος εκ μέρους του μηχανικού κατά τη διαδικασία υποβολής δήλωσης ρύθμισης αυθαίρετων χώρων και διαπιστώθηκε αφού είχε εξοφληθεί πλήρως - εφ' άπαξ το πρόστιμο; (έχει διορθωθεί το λάθος στο σύστημα)
Apantisi: Δεν υπάρχει κάποια διαδικασία. Μόνο αν τα καταφέρετε σε διοικητικό επίπεδο..
Erotisi: 1312. Κατοικία προϋφιστάμενη του 1975 κατασκευασμένη ως εξης. "κατώγι" ισόγειο σε δυο πλευρές υπόσκαφο, λόγω της κλίσης του εδάφους εμβαδού 52,85 τ.μ. με εξωτερικό WC εμβαδού 3,24 τ.μ. (εσωτερικό ύψος 1,85μ), "όροφος" εμβαδού 68,33 τ.μ. με εξωτερικό WC εμβαδού 3,69 τ.μ. (τμήμα του ισόγειο λόγω της κλίσης του εδάφους) και αποθήκη - λεβητοστάσιο με ελενίτ στην πλάκα του ορόφου εμβαδού 20,36 τ.μ. Πήρα τρεις αεροφωτογραφίες, 1971, 1971 και 1978, αλλά λόγω του είδους των κατασκευών και της ευκρίνειας των φωτογραφιών δεν ξεχωρίζουν καλά τα πάντα, έχω και ρευματοδότηση προ του 75. Δεν υπάρχουν οριζόντιες ιδιοκτησίες στους ορόφους και το κτίριο λειτουργεί ενιαία ως σύνολο. Το πρόβλημα είναι το εξής. Το κτίριο "πατάει" στη μέση από δυο ΚΑΕΚ τα οποία ανήκουν σε δύο αδερφές από 50% και τα δυο. Όλα τα κτίσματα καταλαμβάνουν τμήμα και των δυο ΚΑΕΚ. Υπάρχουν 4 συμβόλαια και πράγματι ξεχωρίζονται σε αυτά και σπίτια και οικόπεδα αλλά με τελείως λάθος τετραγωνικά και περιγραφή και δεν ξεχωρίζουν πραγματικά, λειτουργικά και επί της ουσίας. Τα προηγούμενα τοπογραφικά, συμβόλαια κ.λπ. δε βοηθάνε γιατί κανένα δεν απεικονίζει την πραγματικότητα, δεν αναφέρει σωστά τα τετραγωνικά, όλες τις κατασκευές και το ενιαίο του κτιρίου και το ενιαίο του οικοπέδου. (Βεράντες, υπόσκαφα, σκάλες, WC, κλιμακοστάσιο, στέγαστρο κ.λπ.) Με το σκεπτικό ότι το κτίριο είναι αυθαίρετο, χωρίς οικοδομική άδεια και τοποθετήθηκε λάθος, καθώς και ότι είναι προϋφιστάμενο του 1975 μπορώ να κάνω μια δήλωση, με όλα τα τετραγωνικά σαν Κ.Χ. και 500 ευρώ παράβολο και αναλυτικός για στέγαστρο ή πρέπει να κάνω μια για κάθε ένα ΚΑΕΚ και να ξεχωρίσω και τα κλιμακοστάσια, στέγαστρο κ.λπ.. Στη δεύτερη περίπτωση, είναι αδύνατο να ξεχωρίσεις τα κτίρια, γιατί δεν τελειώνουν λειτουργικά εκεί που αρχίζουν τα ΚΑΕΚ. (να κοπούν στη μέση τα τετραγωνικά;, τι κατόψεις θα δείξω;)
Apantisi: Δείτε αν μπορεί να γίνει χρήση της παραγράφου 1.ε του άρθρου 11.
Erotisi: 1313. Συνάδελφοι, ευχαριστώ κατ' αρχήν που ασχοληθήκατε με το θέμα, αλλά διάβασα σήμερα την απάντησή σας α/α 1290 1289 σε "Ερωτήματα Αυθαιρέτων" και ομολογουμένως εξεπλάγην. Νομίζω ότι υπήρξε παρανόηση και οδηγηθήκατε σε λάθος συμπεράσματα.. Κατ' αρχήν στο ερώτημα έγραφε σαφώς ότι πρόκειται για ερείπιο χωρίς κανένα χαρακτηρισμό, άρα δεν πρόκειται για κανένα διατηρητέο. Και εν πάσει περιπτώσει ο Νομοθέτης όρισε Επιβολή Προστίμου για Εκτέλεση Αυθαιρέτω Εργασιών 30% επί της Αξίας. Ο εμβαδομετρικός υπολογισμός αξίας αφορά αυθαίρετες εργασίες που διαμορφώνουν νέες επιφάνειες κτισμάτων. Στην περίπτωσή μας (Το κτίσμα ερείπιο δεν ήταν αυθαίρετο) οι αυθαίρετες εργασίες κατεδάφισης δεν διαμορφώνουν νέες επιφάνειες ,(άρα δεν αντιστοιχίζονται σε επιφάνεια) ως εκ τούτου ΜΟΝΟΝ με ΑΝΑΛΥΤΙΚΟ ΠΡΟΫΠΟΛΟΓΙΣΜΟ μπορεί να υπολογισθεί η Αξία τους. Σ' αυτό έχω ήδη την σύμφωνη γνώμη άλλης γειτονικής ΥΔΟΜ αλλά και αρμόδιας Υπηρεσίας της Περιφέρειας. Ο Νομοθέτης άλλωστε δεν έχει δόσει καμιά αρμοδιότητα σε ΥΔΟΜ να λειτουργούν ως "Λαϊκό Δικαστήριο" που να επιβάλλει κατά το δοκούν εξωπραγματικές ποινές, με σκεπτικό θεωρώντας ότι "δεν μπορεί το κόστος να είναι μόνο 500€, γιατί αν ήταν διατηρητέο, δεν μπορεί ο αυθαιρετών να τη γλυτώσει μόνο μ'αυτό", όπως αναφέρετε στην ως άνω απάντησή σας. Όπως είναι γνωστό ο Ν.4178/'13 ως "τιμωρία-ποινή" έχει προσδιορίσει μόνο το "Πρόστιμο" και καμία άλλη. Ο Αναλυτικός Υπολογισμός Αξίας Αυθαιρέτων Εργασιών δεν είναι τωρινή ρύθμιση, αλλά υπάρχει ακριβώς με την ίδια διατύπωση σε όλα τα προηγούμενα θεσμικά πλαίσια. Θεωρώ λοιπόν ότι το θέμα είναι ξεκάθαρο και δεν χρειάζεται καμιά άλλη απάντηση Υπουργείου και νομίζω ότι θα έπρεπε να το επανεξετάσετε και να αναθεωρήσετε άποψη.
Apantisi: Συνάδελφε, συμφωνώ απόλυτα μαζί σου ότι η ΥΔΟΜ δε μπορεί να λειτουργεί ως λαϊκό δικαστήριο παρά μόνο να εφαρμόζει το νόμο. Όλον αυτό τον καιρό (1313 απαντήσεις μαζί με αυτή), έχουμε προσπαθήσει να δίνουμε απαντήσεις που να γενικεύουν το θέμα και όχι να περιορίζονται στο ερώτημα που πολλές φορές γίνεται τόσο συγκεκριμένο που χάνεται η ουσία της διαδικασίας μέσω αυτού του δίαυλου επικοινωνίας. Θα έπρεπε ίσως να διευκρινίσουμε (κάποιες φορές το μυαλό τρέχει πολύ γρηγορότερα από χέρι) ότι ένα κτίσμα που είναι ερείπιο... δεν είναι κτίσμα. Έτσι π.χ. ένα ασκεπές «κτίσμα» (όπως αυτό που περιγράφετε ως ημιερειπωμένο) ΔΕΝ έχει καμία φορολογική επιβάρυνση σε μία μεταβίβαση. Δεν είναι κτίσμα, δεν έχει ας πούμε επιφάνεια. Εν κατακλείδι και δίνοντας την άποψη μου για το ερώτημα σας και μόνο, ο υπολογισμός του προστίμου έχει να κάνει με τις εργασίες και όχι με το κτίσμα, επομένως είναι λογικό να πάει με αναλυτικό. Να το πούμε σχηματικά: δεν κατεδάφισες κτίριο, κατεδάφισες λιθοδομές (ή από όποιο άλλο υλικό).
Erotisi: 1314. I kΚατεδάφιση αποθήκης προ 28/7/2011 σε δασική έκταση πως κατεδαφίζεται; i.με έκδοση άδειας; ii.με δήλωση ανάληψης επίβλεψης από μηχανικό; iii.αυτενεργούντες;
Apantisi: Η δήλωση ανάληψης επίβλεψης από μηχανικό δυνάμει της παραγράφου 4γ του άρθρου 4 του ΝΟΚ αφορά κατασκευές που έχουν κριθεί οριστικά αυθαίρετες. Η έκδοση άδεια σε δάσος… απαγορεύεται. Υπαγωγή στην 23.1 του 4178 δεν είναι επιτρεπτή λόγω της 2.2.. Φαύλος κύκλος λοιπόν… Η μόνη ίσως διέξοδος είναι να γίνει καταγγελία, να επιβληθούν τα πρόστιμα, να κατεδαφιστεί δυνάμει της 4.4γ του ΝΟΚ και να διαγραφούν τα πρόστιμα με την υπαγωγή στην 23.4 του 4178… Αυτενεργούντες ποτέ…
Erotisi: 1315. Θα ήθελα την άποψη σας για την έκδοση βεβαιώσεων του Ν.4178/2013 σε ακίνητο που πρέπει να γίνει τροποποίηση της υπάρχουσας οριζοντίου ιδιοκτησίας. Πρόκειται για οικοδομή εντός του σχεδίου πόλης για την οποία έχουν εκδοθεί 2 οικοδομές άδειες τα έτη 1956 και 1958. Τα φύλλα των οικοδομικών αδειών υπάρχουν. Οι φάκελοι των οικοδομικών αδειών με τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια δεν υπάρχουν και η αρμόδια ΥΔΟΜ έχει δώσει επίσημη απάντηση για την απώλεια των φακέλων από το αρχείο της. Το ένα από τα 2 φύλλα των οικοδομικών αδειών έχει σκαρίφημα της οικοδομής και αναγράφει και την επιφάνεια του ακινήτου. Το άλλο φύλλο της οικοδομικής άδειας που αφορά την προσθήκη κατ' επέκταση τμήματος κτιρίου δεν έχει σκαρίφημα παρά μόνο την επιφάνεια της προσθήκης. Σχέδια κατάρτισης της οριζοντίου ιδιοκτησίας υπάρχουν, αλλά δεν είναι τα εγκεκριμένα των οικοδομικών αδειών, αλλά του μηχανικού που συνέταξε τον πίνακα της οριζοντίου το έτος 1990. Σύμφωνα με το Ν.4178/2013 ο έλεγχος για αυθαίρετα γίνεται μόνο με τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια της οικοδομικής άδειας. Η ερώτησή μου είναι η εξής: Για να εκδώσω βεβαίωση περί μη αυθαιρέτων θα πρέπει να γίνει ανασύσταση φακέλου των απολεσθέντων οικοδομικών αδειών με τον ΓΟΚ που εκδόθηκαν, ήτοι ΓΟΚ '55 όπως αναφέρεται στο άρθρο 11 του Ν.4178/2013, και πάνω σε αυτά θα ελέγξει η ΥΔΟΜ ή υπάρχει κάποια άλλη διάταξη με την οποία μπορεί να αντιμετωπιστεί η συγκεκριμένη περίπτωση;
Apantisi: Αν είναι δυνατή η ανασύσταση φακέλου, τότε καλό είναι να ακολουθηθεί αυτή η διαδικασία (θυμίζουμε ότι η ανασύσταση γίνεται με ευθύνη της υπηρεσίας). Αν όχι, τότε μπορείτε να ακολουθήσετε τη διαδικασία που περιγράφεται στην παράγραφο 6γ του άρθρου 11 του 4178. Η διαδικασία αυτή ΔΕΝ είναι ανασύσταση φακέλου. Είναι μία διαφορετική διοικητική πράξη.
Erotisi: 1316. Για γήπεδο στο οποίο υπάρχει πρόχειρη κατασκευή με ξύλινες δοκούς - υποστυλώματα, χωρίς θεμελίωση και με επικάλυψη λεπτό φύλλο πλαστικού 1mm, χωρίς πόρτες και παράθυρα (κατοικία αθιγγάνων¨- "τσαντίρι") μου ζητείται να δώσω βεβαίωση αδόμητου. Μπορώ να τη δώσω;
Apantisi: Όπως έχουμε πει πολλές φορές, θέματα που αφορούν έκδοση βεβαίωσης μεταβίβασης ΔΕ θα καταθέτουμε άποψη.. Η παραμικρή λεπτομέρεια μπορεί να αλλάζει τα πάντα. Το μόνο που μπορούμε να πούμε (και το έχουμε πει πολλάκις) διαβάστε προσεκτικά ΤΙ είναι αυτό που καλείστε να υπογράψετε στη βεβαίωση αδόμητου. Δείτε τον ορισμό του «κτιρίου» στον ΝΟΚ και τελικώς αποφασίστε. Σε κάθε περίπτωση άποψη μου είναι να περιγράψετε ότι βλέπετε και πως καταλήξατε στο να δώσετε βεβαίωση. Η έκδοση βεβαίωσης ΔΕ σημαίνει ότι η ιδιοκτησία είναι «καθαρή» από αυθαίρετα.
Erotisi: 1317. Πυλωτή 69 τμ «έκλεισε» το 2003 σε ενιαίο κλειστό χώρο (γκαράζ - αποθήκη). Με οριζόντια σύσταση του 2004 αναφέρεται ως κλειστός χώρος στάθμευσης. i.Μπορώ να εκμεταλλευτώ τα 50 τμ για μειωτικό συντελεστή και τα υπόλοιπα με κανονικό συντελεστή; ii.Μπορώ να χρησιμοποιήσω ως χρονολογία το 1983-2003 που έγινε η κατασκευή; iii.Μπορώ να αναφέρω τμήμα του ως γκαράζ και τμήμα του ως αποθήκη όπως είναι στη πραγματικότητα ή ότι αναφέρει η σύσταση;
Apantisi: i. Όχι, άμα είναι πάνω από 50μ2 δηλώνεται όλο χωρίς μειωτικό ii. Αφού το αποδείξετε, ναι iii. Ότι βλέπετε εσείς κατά την αυτοψία.
Erotisi: 1318. Τι γίνεται στην περίπτωση που ένα ακίνητο (οικ. άδεια 1966) το οποίο βρίσκεται στο ημιυπόγειο πολυκατοικίας (ημιυπόγειο, ισόγειο, 5 όροφοι) έχει αγοραστεί ως κατάστημα (αποθήκη) - έτσι ακριβώς το αναγράφει στο συμβόλαιο του 1968 - έχει πληρωθεί ο φόρος μεταβίβασης ως κατάστημα, έχει δηλωθεί στο κτηματολόγιο ως κατάστημα αλλά στην κάτοψη της άδειας αναγράφεται ως αποθήκη; (είναι στο -1,30m από την οδό). Το ακίνητο θα νοικιαστεί με σκοπό να λειτουργήσει ως κατάστημα (και στο παρελθόν λειτουργούσε ως κατάστημα). Το ενεργειακό πιστοποιητικό εκδίδεται για κατάστημα κανονικά ή χρειάζεται τακτοποίηση (αλλαγή χρήσης από αποθήκη σε κατάστημα) και ακολουθεί η έκδοση του ΠΕΑ ως κατάστημα; Επιπλέον, μπορώ με βάση τα παραπάνω (συμβόλαιο, φόρος μεταβίβασης, κτηματολόγιο, χρόνος λειτουργίας ως κατάστημα στο παρελθόν) να θεωρήσω στο παρόν νόμιμη τη χρήση ως κατάστημα;
Apantisi: Όσο αφορά το πρώτο σκέλος της ερώτησή σας, για την έκδοση του ΠΕΑ δεν απαιτείται να γίνει καμία τακτοποίηση ως προς την αλλαγή χρήσης. Το ΠΕΑ εκπονείται βάσει της υφιστάμενης χρήσης. Για το δεύτερο σκέλος. Το Έγγραφο 15525/06.07.1994 αναφέρει: Στις περιπτώσεις κατά τις οποίες χώροι κυρίας χρήσεως που αποτελούν τμήματα κτιρίων ανεγερθέντων με τις προ της ισχύος του ΓΟΚ/85 πολεοδομικές διατάξεις, λειτουργούν αποδεδειγμένα με βεβαιώσεις των αρμοδίων φορέων τους ως επαγγελματικοί χώροι των οποίων όμως η συγκεκριμένη χρήση δεν καθορίζεται στα σχέδια της εγκεκριμένης μελέτης αλλά ήταν επιτρεπτή στην περιοχή, τότε οι χώροι αυτοί εξακολουθούν να λειτουργούν ως έχουν χωρίς να απαιτείται η έκδοση οικ. αδείας για την αλλαγή της χρήσης τους. Επιπλέον στοιχεία με τα οποία μπορεί να αποδειχθεί η λειτουργία των υπόψη χώρων εκτός από τις βεβαιώσεις που προαναφέραμε είναι έγγραφα εφορίας, αστυνομίας, εμπορικών επιμελητηρίων και συναφών επαγγελματικών οργάνων. Η αλλαγή ιδιοκτήτου ή ενοικιαστού, σ' αυτούς δεν επηρεάζει την προηγούμενη διαδικασία. Εσείς όμως έχετε αλλαγή χρήσης από χώρο βοηθητικό σε χώρο κύριας χρήσης. Επομένως θα πρέπει να γίνει τακτοποίηση ως προς την αλλαγή χρήσης και βάσει εγγράφως (όχι ιδιωτικών) να αποδείξετε ότι η αλλαγή έγινε προ 1983 για να πληρωθεί μειωμένο πρόστιμο.
Erotisi: 1319. Υπάρχει προθεσμία υποβολής για τα σχέδια και τα δικαιολογητικά των αυθαίρετων κατασκευών που δηλώθηκαν με τον Ν4014 και μεταφέρθηκαν στον Ν4178/13; Παίζει κάποιο ρόλο το εάν έχουν ολοκληρωθεί οι πληρωμές των προστίμων;
Apantisi: Μέχρι νεωτέρας (βλέπε νέο νόμο που δε ξέρουμε αν και πότε θα ισχύει και πολύ περισσότερο τι θα ισχύει), η προθεσμία υποβολής των εγγράφων είναι 2 χρόνια μετά τη λήξη ισχύος του 4178.
Erotisi: 1320. Δεδομένου ότι η παρ. Γιστ του άρθρου 9 του Ν.4178/13, έχει εφαρμογή και στις διαστάσεις του ύψους, στην περίπτωση οικοδομής που έχει γίνει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, ο έλεγχος γίνεται υποχρεωτικά ανά οριζόντια ιδιοκτησία ή μπορεί να γίνει μόνο στο σύνολο της οικοδομής; Ως παράδειγμα αναφέρεται η περίπτωση δήλωσης οριζόντιας ιδιοκτησίας που η ίδια δεν πληροί τους όρους της παραπάνω διάταξης, σε αντίθεση με το συνολικό κτήριο που τους πληροί.
Apantisi: Έχουμε αναφέρει κατά το παρελθόν ότι το θέμα "ύψος" στον 4178 είναι ότι πιο μπλεγμένο υπάρχει στον νόμο. Γνώμη μου είναι ότι από τη στιγμή που θα τακτοποιηθεί το σύνολο της οικοδομής ως προς το ύψος, καλύπτει και κάθε οριζόντια ιδιοκτησία.
Erotisi: 1321. Πως δηλώνεται στο Ν4178/13 αυθαίρετο τμήμα κτιρίου που βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλης, και έχει ολοκληρωμένο φέροντα οργανισμό χωρίς στοιχεία πλήρωσης και χωρίς εγκατεστημένη χρήση; Το τμήμα κτιρίου είναι ένα υπερυψωμένο ισόγειο, του οποίου το υπόγειο είναι επίσης αυθαίρετο και έχει ολοκληρωθεί με σοβάδες, ηλεκτρολογικά και πορτοπαράθυρα. Η ΠΡΟΘΕΣΗ της χρήσης είναι ΚΑΤΟΙΚΙΑ η οποία επιτρέπεται στην περιοχή. Τι σχέδια υποβάλλονται για αυτό, εάν υποβάλλονται; Μήπως υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό που θα αφορά τα μπετά του; Πως θα μπορέσει στην συνέχεια να πάρει άδεια ολοκλήρωσης;
Apantisi: Η διαδικασία αποπεράτωσης πραγματοποιείται δυνάμει της 2975 Υ.Α. Φ.Ε.Κ. 43/20.01.2012 και συγκεκριμένα με το άρθρο 2 αυτής. Η επιφάνεια του προς αποπεράτωση κτιρίου περιορίζεται αποκλειστικά στο περίγραμμα που ορίζουν τα υφιστάμενα κατακόρυφα φέροντα στοιχείων και ο όγκος σ’ αυτόν που προσδιορίζεται από το περίγραμμα και τα υφιστάμενα φέροντα οριζόντια στοιχεία της ανώτερης στάθμης του. Ο υπολογισμός του προστίμου θα γίνει βάσει του γενικού τύπου με επιφάνεια τα τετραγωνικά που θα προκύψουν και ΟΧΙ με αναλυτικό. Ως σχέδια υποβάλλονται αυτά που θα υποβληθούν στο σύστημα. Η χρήση πρέπει να επιτρέπεται στην περιοχή.
Erotisi: 1322. Με βάση την ερωταπαντηση 1229,θα ήθελα να ρωτήσω πως τακτοποιείται "πατάρι" που δεν πληροί τις προϋποθέσεις ύψους ούτε το ίδιο, ούτε ο υποκείμενος κύριος χώρος (είναι 1.80 και 2.00 μμ. αντίστοιχα). Χάνει το δικαίωμα του μειωμένου συντελεστή ή μήπως τακτοποιείται με αναλυτικό; Αν και προσωπικά, από την διατύπωση του εδ. 36 της εγκ. 4 καταλαβαίνω ότι οι προϋποθέσεις που απαιτούνται για την σοφίτα, δεν απαιτούνται για το πατάρι, οπότε θεωρώ ότι θα μπορούσε να τακτοποιηθεί, έστω με αυτά τα ύψη σαν εμβαδόν και με τον μειωτικό... αλλά προτιμώ να ακούσω την δική σας πιο υπεύθυνη άποψη.
Apantisi: Όπως έχουμε αναφέρει κατά το παρελθόν, ο 4178 ως νόμος που πρέπει να καλύψει ήδη κατασκευασμένες αυθαίρετες κατασκευές, έχει πολλά κενά. Εδώ κενά υπάρχουν σε νόμους που βάζουν κανόνες πως ΘΑ χτίσουμε, όχι ένας νόμος που πρέπει να καλύψει το σύνολο των αυθαίρετων κατασκευών. Γνώμη μου είναι (όχι πιο υπεύθυνη από τη δική σας), ότι ο νόμος θέλει στην περίπτωση του παταριού να καλύψει το ενδεχόμενο τακτοποίησης "παταριού' με μειωτικό συντελεστή που αποτελεί όμως ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Έτσι όπως το περιγράφετε, μου φαίνεται για περίπτωση που θα τακτοποιηθεί με εμβαδόν και χρήση μειωτικού. Γνώμη μου είναι να προσπαθούμε να κατανοήσουμε και το πνεύμα του νόμου.
Erotisi: 1323. Έχω πελάτη ο οποίος διαθέτει αυθαίρετο ακίνητο, και για το οποίο δεν έχει εκδοθεί ποτέ καμία άδεια οικοδομής ούτε έχει ενταχθεί παλαιότερα σε κάποιο νόμο προκειμένου να ρυθμιστεί. Αυτή την στιγμή το ακίνητο βρίσκεται στο στάδιο των σκυροδεμάτων, χωρίς να έχει κατασκευαστεί καμία τοιχοποιία. Θέλει λοιπόν να εντάξει στο νόμο 4178/13, τον σκελετό αυτό από οπλισμένο σκυρόδεμα, έχει την δυνατότητα; Ποια επιφάνεια θα ρυθμίσουμε και ποια παλαιότητα θα βάλουμε; Σε περίπτωση όπου για κάποιο μέρος της οικοδομής δύναται να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης τι κάνουμε;
Apantisi: Δείτε την Ε/Α 1320.
Erotisi: 1324. Στο άρθρο 17, παρ. 2 γίνεται αναφορά σε πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά από άτομα με αναπηρία (ΑΜΕΑ) με ποσοστό αναπηρίας 67% και άνω. Η έννοια της φορολογικής επιβάρυνσης αναφέρεται σε εξαρτώμενα μέλη κατά τον κώδικα φορολογίας; Διότι στην περίπτωση αυτή ΑΜΕΑ με ποσοστό αναπηρίας άνω 67% εφόσον έχουν ετήσιο φορολογητέο εισόδημα άνω των 6000€ δεν θεωρούνται εξαρτώμενα. Συνεπώς ακόμα και αν σύμφωνα με το Ν.4178/13 υπάρχει οικογενειακό εισόδημα κατώτερο των 24000€ δεν θεωρείται πως επιβαρύνουν φορολογικά τον ιδιοκτήτη του ακινήτου (γονέας) άρα η οικογένεια δεν δικαιούται την έκπτωση του ειδικού προστίμου;
Apantisi: Ισχύει αυτό που λέτε.. Δείτε και την Ε/Α 14 του helpdesk.
Erotisi: 1325. Εντός οικοπέδου υφίσταται νόμιμο κτήριο με χρήση κατοικίας (κύρια χρήση), στο οποίο αποτυπώνονται οι εξής αυθαίρετοι χώροι: (Α) προσθήκη κατ’ επέκταση κατοικίας, (Β) προσθήκη καθ’ ύψος μικρού αποθηκευτικού χώρου στο δώμα της κατοικίας και εντός περιγράμματος αυτής (βοηθητική χρήση), (Γ) προσθήκη ισόγειου garage. Σύμφωνα με την Εγκ.4, εδάφιο 16, ορίζεται ότι για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης του ακινήτου. Με βάση τα ανωτέρω και επειδή η παραπάνω αναφορά της Εγκυκλίου περί του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών της Εγκυκλίου, συμπεριλαμβάνει χωρίς να εξαιρεί όλα τα στοιχεία δόμησης (δόμηση, κάλυψη, ύψος), παρακαλώ για τη δική σας άποψη σχετικά με το παρακάτω σκεπτικό: i.στο ποσοστό υπέρβασης δόμησης θα προσμετρηθεί μόνο η (Α) αυθαιρεσία ii.στο ποσοστό υπέρβασης κάλυψης ομοίως μόνο η (Α) αυθαιρεσία. Η (Β) αυθαιρεσία ΔΕΝ θα προσμετρηθεί λόγω ότι αυτή βρίσκεται εντός νομίμου περιγράμματος. Η (Γ) αυθαιρεσία ΔΕΝ θα προσμετρηθεί λόγω ότι δεν είναι χώρος κύριας χρήσης iii.στο ποσοστό υπέρβασης ύψους ΔΕΝ θα προσμετρηθεί λογικά τίποτα διότι η μόνη αυθαιρεσία που παραβιάζει το ύψος είναι η (Β), η οποία όμως δεν έχει κύρια χρήση. Μήπως τελικά όταν έχουμε μία και μοναδική αυθαιρεσία πρέπει υποχρεωτικά αυτή να προσμετρηθεί και από πού αυτό προκύπτει;
Apantisi: Όπως πολύ σωστά αναφέρετε, η τελευταία παράγραφος του εδαφίου 16 της εγκυκλίου 4 αναφέρει: Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης του ακινήτου. H λογική λέει ότι η συγκεκριμένη αναφορά έγινε για να υπάρξει μία έμμεση μείωση των προστίμων. Το θέμα του ύψους είναι λίγο παράξενο αλλά η διατύπωση της εγκυκλίου είναι μαζί σας. Μία όμως μικρή διευκρίνιση για το iii. Θα πληρωθεί πρόστιμο Υ.Δ. και Υ.Υ., με το ποσοστό της Υ.Υ. να είναι 0% ήτοι < 20%.
Erotisi: 1326. Όταν διαπιστώνονται αυθαιρεσίες, μεταξύ των οποίων και κάποιες εντός των αποκλίσεων που ορίζονται στο Νόμο (αύξηση διαστάσεων κτηρίου και μικτού εμβαδού μέχρι ποσοστού 2%, πρέπει υποχρεωτικά να δηλώνονται και αυτές και από πού αυτό προκύπτει; Εφόσον σε κάθε περίπτωση πρέπει να δηλωθούν (ενδεχομένως εφαρμόζοντας την παρ. Γιστ του άρθρου 9 του Ν.4178/13) οδηγούμαστε στο σενάριο ότι έστω και 1-2 εκ αύξηση της διάστασης του κτηρίου, πέραν της αφαίρεσης του πάχους των επιχρισμάτων, θα πρέπει να τακτοποιείται, δημιουργώντας τεράστια σύγχυση τόσο στα υποβαλλόμενα σχέδια, όσο και στα φύλλα καταγραφής. Μήπως όντως δεν είναι υποχρεωτική η δήλωση αντίστοιχων αυθαιρεσιών που βρίσκονται εντός των αποκλίσεων, ακόμα και αν συνυπάρχουν με άλλες δηλωθείσες αυθαιρεσίες;
Apantisi: Οι αποκλίσεις που αναφέρετε αφορούν την έκδοση ή όχι βεβαίωσης μεταβίβασης. Η έκδοση βεβαίωσης μεταβίβασης ΔΕΝ αποκλείει το ενδεχόμενο ύπαρξης αυθαιρεσιών, π.χ. αλλαγή θέσεων στα κουφώματα. Αυτό που αναφέρετε για τα 1-2 εκατοστά είναι υπερβολικό. Είμαστε μηχανικοί και ξέρουμε όλοι ότι δε μπορούμε να κατασκευάζουμε όπως σχεδιάζουμε. Τα 1-2 εκατοστά είναι για το χαρτί όχι για την κατασκευή. Επικαλούμαι ξανά σε αυτή την σειρά ερωτήσεων το πνεύμα του νόμου και όχι απαραιτήτως το γράμμα...
Erotisi: 1327. Η αυθαίρετη αλλαγή διάταξης της σκάλας ισογείου καταστήματος που οδηγεί στο υπόγειο, εφόσον δεν επιφέρει αλλαγή στη δόμηση – κάλυψη – ύψος, δηλώνεται υποχρεωτικά στο Νόμο και γιατί;
Apantisi: Αν με τον όρο "διάταξη" εννοείτε τη φορά, τότε μπορείτε άμα θέλετε να ενημερώσετε τον φάκελο. Αν εννοείτε ότι π.χ. υπάρχουν σφηνοειδή πατήματα ενώ βάσει κτιριοδομικού δεν επιτρέπεται (γενικά μιλάμε και όχι ειδικά για εσάς), τότε μπορείτε να το τακτοποιήσετε ως κατηγορία 3 χωρίς όμως αυτό να σας γλυτώνει πιθανά προβλήματα από τον φορέα που θα αδειοδοτήσει την επιχείρηση.
Erotisi: 1328. Σε περίπτωση που αυθαιρεσίες της κατηγορίας 3 συνυπάρχουν με παραβάσεις της παρ. 5α του άρθρου 18 του Ν.4178/13, είναι δυνατή η σύνταξη αναλυτικού προϋπολογισμού για το σύνολο των αυθαιρεσιών. Με βάση τα ανωτέρω: i.Όταν πληρούνται οι προϋποθέσεις των διαστάσεων που ορίζονται από το Νόμο για τις αυθαιρεσίες των παρ. Γθ, Γιγ και Γιστ, μπορούν αυτές σε κάθε περίπτωση να συνδυαστούν με τις παραβάσεις της κατηγορίας 13, συντάσσοντας αναλυτικό προϋπολογισμό για το σύνολο των αυθαιρεσιών; ii.Ομοίως όταν πληρούνται οι προϋποθέσεις της παρ. Γιε, θα μπορούσε η μετακίνηση ενός κτηρίου σε άλλη νόμιμη θέση να συνδυαστεί με λοιπές παραβάσεις της κατηγορίας 13 και αν όχι από που αυτό προκύπτει; Δεν θα μπορούσε να υπολογιστεί με αναλυτικό προϋπολογισμό το τμήμα που βρίσκεται εκτός νομίμου περιγράμματος (μπετά, επιχρίσματα, δάπεδα, κ.λ.π.);
Apantisi: Για την πρώτη περίπτωση θα συμφωνήσω. Για τη δεύτερη διαφωνώ για λόγους ... λογικής. Υπάρχει και η Ε/Α 9 του helpdesk που αναφέρει το ίδιο. Πιστεύω ότι η αλλαγή χρήσης, η μετακίνηση που πληροί τις προϋποθέσεις της Γ.ιε, διαφορετική διαμερισμάτωση (ίσως και άλλες που δε μπορώ να σκεφτώ αυτή τη στιγμή) πρέπει να δηλώνονται ξεχωριστά.
Erotisi: 1329. Όταν έχουμε αυθαίρετη μετατροπή Η/Χ σε χώρο κύριας χρήσης ή δημιουργία εσωτερικού εξώστη (πατάρι) εντός οριζόντιας ιδιοκτησίας: i.αφαιρείται η επιφάνεια της εξωτερικής τοιχοποιϊας και των υποστυλωμάτων όταν η νομιμότητά τους καλύπτεται από την Ο.Α. και από πού αυτό προκύπτει; Η μόνη αναφορά σε αυτό το θέμα γίνεται στο παράδειγμα του άρθρου 19 της Εγκ.4, αλλά αφορά περίπτωση εφαρμογής του συντελεστή αλλαγής χρήσης. ii.στην περίπτωση που από την αυτοψία διαπιστωθεί ότι οι εξωτερικοί τοίχοι έχουν μεγαλύτερο πάχος από το αντίστοιχο προβλεπόμενο της Ο.Α. (π.χ. 25εκ αντί 20εκ) ή ότι τα υποστυλώματα είναι κατασκευασμένα σε ελαφρώς άλλη θέση από την αντίστοιχη προβλεπόμενη βάσει Ο.Α. θέση, αφαιρούμε μόνο την ίδια επιφάνεια που καλύπτεται από την Ο.Α.;
Apantisi: i. Αρχικά να κάνω ένα σχόλιο για το ερώτημα "από που προκύπτει αυτό". Ένας νόμος ΔΕ μπορεί να αναφέρει κάθε λεπτομέρεια αναλυτικά. Πολλά θέματα προκύπτουν από τη λογική, από τις γενικές πολεοδομικές αρχές και κανόνες και από παρόμοιες περιπτώσεις άλλων νόμων. Για το θέμα που αναφέρετε υπάρχει σαφής αναφορά στις εγκυκλίους του 3843 αλλά και από το παράδειγμα της εγκυκλίου 4 του 4178 που αναφέρετε. ii. Είναι λίγο δύσκολο να ορίσουμε έναν κανόνα για τις περιπτώσεις που αναφέρετε. Γενικώς πάντως η λογική που περιγράφετε είναι κατά τη γνώμη μου σωστή.
Erotisi: 1330. Η σοφίτα και το πατάρι (κλειστοί χώροι, μειωτικού συντελεστή) θεωρούνται χώροι κύριας χρήσης και κατά συνέπεια τα τ.μ. αυτών προστίθενται στον αριθμητή για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών; Ανεξάρτητα από το παραπάνω θέμα της, τα τ.μ. της σκάλας που οδηγεί στους παραπάνω χώρους δηλώνονται και αυτά μαζί με τους χώρους ως Υ.Δ. ή πάνε με αναλυτικό;
Apantisi: Για τους χώρους αυτούς μπορούμε να πατήσουμε στο γεγονός ότι ο Ν.Ο.Κ. ΔΕ τους μετράει στον συντελεστή δόμησης, ανεξαρτήτως (κατά την άποψη μου) ότι έχουν δομηθεί προ εφαρμογής αυτού. Αναλύοντας τις τεχνικές οδηγίες του Ν.Ο.Κ. για τον εσωτερικό εξώστη και συγκεκριμένα την αναφορά ότι "στο μέγιστο επιτρεπόμενο εμβαδόν του εσωτερικού εξώστη συνυπολογίζεται και η κλίμακα ανόδου σε αυτόν", τεκμαίρεται ότι η σκάλα είναι μέρος αυτού και επομένως έχει την ίδια αντιμετώπιση.
Erotisi: 1331. Όταν κενός υπόγειος αποθηκευτικός χώρος καταστήματος (γυμναστήριο) μετατρέπεται σε χώρο κύριας χρήσης (λουτρά, σάουνα, τουαλέτες), δηλώνουμε με Υ.Δ. τα τ.μ. του χώρου αφαιρώντας την επιφάνεια των εξωτερικών τοίχων και των υποστυλωμάτων. Εκτός από τις ανωτέρω επιφάνειες αφαιρείται κάτι άλλο; (π.χ. τουαλέτες, σκάλα πρόσβασης στο υπόγειο, διάδρομοι).
Apantisi: Αφαιρούνται οι περιμετρικοί τοίχοι του υπογείου εφόσον καλύπτονται από την οικοδομική άδεια. Οι διάδρομοι όχι. Για τα W.C. εφόσον καλύπτονται από την άδεια... γνώμη μου είναι ότι ΔΕ μπορεί να αφαιρεθούν.
Erotisi: 1332. Ιδιοκτήτης έχει στην κυριότητά του 2 οριζόντιες ιδιοκτησίες ισόγειο κατάστημα και υπόγειος αποθηκευτικός χώρος που μετατράπηκε σε χώρο κύριας χρήσης. Και στους δύο χώρους έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετοι χώροι – χρήσεις και για τον κάθε έναν προκύπτει διαφορετικό ποσοστό υπέρβασης. Στην περίπτωση που επιθυμεί να προβεί σε μία μόνο δήλωση και για τους 2 χώρους, οι συντελεστές υπέρβασης θα υπολογιστούν ξεχωριστά για κάθε μία οριζόντια ιδιοκτησία και από πού προκύπτει αυτό;
Apantisi: Ο νόμος δίνει το δικαίωμα να κάνεις κοινή δήλωση για περισσότερες των μία οριζόντιες ιδιοκτησίες χωρίς να δίνει περαιτέρω οδηγίες (επομένως δεν προκύπτει από κάπου κάτι). Γνώμη μου είναι ότι πρέπει να υπολογιστούν ξεχωριστά.
Erotisi: 1333. Ένας ιδιοκτήτης είχε ξεκινήσει το 1994 διαδικασία νομιμοποίησης του αυθαιρέτου του και είχε πληρώσει το ποσό των 20.000 δραχμών το 1994 ως εισφορά παρ. 8,5 του άρθρου 8 του Ν. 1512/85. Η διαδικασία δεν ολοκληρώθηκε οπότε σήμερα το υποβάλλει εκ νέου με τον 4178. Μπορεί το ποσό των 20.000 δρχ (και γενικώς το οποιοδήποτε παλαιότερο ποσό) να αναχθεί σε σημερινές αξίες (present Values) μέσω τιμαριθμικών αναγωγών;
Apantisi: Τα πρόστιμα που μπορούν να συμψηφιστούν με τον Ν.4178 αναφέρονται στο άρθρο 20 αυτού. ΔΕ γίνεται αναγωγή σε σημερινές αξίες. Απλά διαιρούμε με τον 340,75...
Erotisi: 1334. Σε συνέχεια της Ε/Α 1290 γιατί θεωρείτε ότι τα 35 τ.μ. έχουν και υπέρβαση ύψους αφού η αυθαίρετη προσθήκη, κατασκευάσθηκε κατ' επέκταση δώματος κατοικίας σε νόμιμη στάθμη, δεν έχει υπερβεί το επιτρεπόμενο ύψος των 2.70μ. ούτε και το εγκεκριμένο ύψος του κτηρίου που αναγράφεται στο στέλεχος και εμφανίζεται στην εγκεκριμένη τομή και έχει μετρηθεί από το πεζοδρόμιο μέχρι την ταράτσα του δώματος;
Apantisi: Η περίπτωση σας αφορά ένα κτίριο κατασκευασμένο με τον ΓΟΚ 1973 τον οποίο δεν "δούλεψα" και δεν έχω ολοκληρωμένη άποψη. Από τον τίτλο του άρθρου 87 αυτού "Κατασκευαί επιτρεπόμεναι υπεράνω του μεγίστου ύψους των κτιρίων", μου δημιουργείται η αίσθηση που ανέφερα στην Ε/Α 1290. Ήταν παράλειψη μου ότι δεν ανάφερα την εγκύκλιο 4 του 4178 στο εδάφιο 33 που αναφέρει ότι "Στις περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών κατ’ επέκταση νοµίµως υφισταµένου κτιρίου δεν εφαρµόζεται συντελεστής ύψους στις περιπτώσεις που η αυθαίρετη προσθήκη δεν υπερβαίνει το ύψος του νοµίµως υφιστάµενου τµήµατος ή κτιρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθµη.", κάτι που έρχεται σε συμφωνία με τη δική σας προσέγγιση αφού θέτει ως μοναδικό όρο να υφίσταται νόμιμα τμήμα κτιρίου. Νομίζω ότι αυτό είναι και το ορθότερο...
Erotisi: 1335. Όταν έχω αυθαίρετη προσθήκη ορόφου, κατά τον υπολογισμό του προστίμου αφαιρώ τα τμ της σκάλας που οδηγεί στον όροφο, η οποία σκάλα συνδέει τον αυθαίρετο με τον υποκείμενο όροφο;
Apantisi: Όχι δε θα το αφαιρέσετε.
Erotisi: 1336. Στην περίπτωση αλλαγής χρήσης προ ΓΟΚ 85 (άδεια 1970 για κατοικία-αποδεδειγμένα χρήση επαγγ. στέγη από το 1973) ποια δήλωση κάνουν ιδιοκτήτης-μηχανικός; Ότι δεν έχει εγκατασταθεί χρήση χωρίς άδεια ή ότι εμπίπτει σε μια από τις εξαιρέσεις παρ. 2 αρθ. 1 (την 2δ ίσως);
Apantisi: Γνώμη είναι ότι δεν έχει εγκατασταθεί χρήση χωρίς άδεια με αναφορά στα σχόλια των γεγονότων.
Erotisi: 1337. Βιομηχανικό ακίνητο σε εκτός σχεδίου περιοχή παρουσιάζει υπερβάσεις σε σχέση με τις Οικοδομικές Άδειες η τελευταία εκ των οποίων εκδόθηκε το 1980. Το 1988 καθορίσθηκε ΖΟΕ με επιτρεπόμενες χρήσεις κατοικίας, κτηρίων και εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας, γεωργικών αποθηκών, αντλιοστασίων, θερμοκηπίων, στεγάστρων, κτηρίων αποθηκών οριζοντίου ή κατακόρυφου τύπου (σιλό). Στις 26-8-2011 εγκρίνεται ΓΠΣ με προβλεπόμενη χρήση γης: «Πρόνοια - Κοινωφελείς λειτουργίες (Γηροκομείο)». Στο ΓΠΣ ορίζεται ότι οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης στις επεκτάσεις και μέχρι την Πολεοδόμηση τους είναι οι προβλεπόμενες από τη ΖΟΕ με κατάργηση των χρήσεων γεωργοκτηνοτροφικών - γεωργοπτηνοτροφικών κτηρίων και βιομηχανικών - βιοτεχνικών οχλουσών εγκαταστάσεων. Επίσης ορίζεται ότι υφιστάμενες νόμιμα δραστηριότητες που η χρήση τους δεν είναι συμβατή με τις προβλεπόμενες από το ΓΠΣ χρήσεις παραμένουν και επιτρέπεται η ανανέωση της άδειας λειτουργίας τους, ο εκσυγχρονισμός, οι επισκευές κλπ. και η επέκτασή τους εντός των ορίων των γηπέδων τους, υπό την προϋπόθεση ότι το επίπεδο όχλησης δεν θα υπερβεί το επίπεδο μέσης όχλησης. Το εργοστάσιο σταμάτησε τη λειτουργία του το 2000. i.Επιτρέπεται η υπαγωγή όσων αυθαίρετων κατασκευών ολοκληρώθηκαν μετά το 1988 από τη στιγμή που με τη ΖΟΕ δεν προβλεπόταν βιομηχανική χρήση; ii.Οι αυθαίρετες κατασκευές θα συγκριθούν με τους όρους δόμησης του ΠΔ 24-5-1985 ΦΕΚ 270Δ’/1985 αλλά για ποια χρήση; Ίσως με την πιο συμβατή π.χ. κτήρια αποθηκών οριζοντίου ή κατακόρυφου τύπου (σιλό) ;
Apantisi: Σύμφωνα με το άρθρο 8 του Ν.4178, επιτρέπεται η τακτοποίηση εφόσον η χρήση τους ΔΕΝ απαγορεύονταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Επομένως όσες αυθαίρετες κατασκευές έχουν γίνει πριν 28.07.2011 και με χρήση που επιτρέπονταν κατά τον χρόνο έκδοσης της αρχικής άδειας, μπορούν να τακτοποιηθούν. Η εγκύκλιος 4 στο εδάφιο 33 αναφέρει: iii) Τα γήπεδα που βρίσκονται στην υπόλοιπη περιοχή της Επικράτειας είναι εκτός εγκεκριμένου ρυµοτοµικού σχεδίου. Στις περιπτώσεις αυτές, όπου δεν υπάρχουν ειδικότερες διατάξεις ελέγχου ή προστασίας της περιοχής που να θέτουν όρους δόµησης, εφαρµόζονται οι όροι δόµησης που ορίζονται στο άρθρο 1 «Γενικές διατάξεις» του π.δ/τος της 24/31.5.1985 (∆’ 270), είτε στα επόµενα άρθρα του ανάλογα µε τη χρήση. Επομένως θα δείτε αν θέτει όρους δόμησης η ΖΟΕ και αν όχι θα πείτε ΕΙΤΕ με το άρθρο 1 του Π. . 24/31.05.1985 ΕΙΤΕ με τα επόμενα άρθρα.
Erotisi: 1338. Σε σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών αναφέρεται ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του δώματος έχει την αποκλειστική χρήση όλης της ταράτσας ακόμα και του κλιμακοστασίου και μηχανοστασίου ανελκυστήρα! Με βάση την αναφορά αυτή μπορούν να τακτοποιηθούν στην ίδια δήλωση η αυθαίρετη προσθήκη της οριζόντιας ιδιοκτησίας, η αυθαίρετη προσθήκη του Μηχ/σίου και καπνοδόχοι τζακιών άλλων διαμερισμάτων;
Apantisi: Το πως έχει δοθεί η αποκλειστική χρήση του μηχανοστασίου είναι πράγματι περίεργο… Ίσως δε μπορώ να καταλάβω ακριβώς το ερώτημα σας. Από τη στιγμή που είναι όλα σε κοινόκτητο χώρο (όχι όλα σε κοινόχρηστο), δε βρίσκω το λόγο να μην τα τακτοποιήσετε με μία δήλωση. Το ότι υπάρχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επηρεάζει την αναγκαιότητα αναζήτησης συναίνεσης.
Erotisi: 1339. Πρόκειται να μεταβιβαστεί (μειοψηφικό) ποσοστό νόμιμης ιδιοκτησίας από ιδιοκτήτη. Στην περίπτωση αυτή, τι ποσοστό ιδιοκτησίας βάζουμε σ’ αυτόν τον ιδιοκτήτη; Το ποσοστό του στην ιδιοκτησία, ή 100% (εννοώντας του μεταβιβαζόμενου ποσοστού της), με την ανάλογη επεξήγηση στα σχόλια; Γιατί αν βάλουμε πχ το 30%,θα πρέπει να αναφέρουμε και τον συνιδιοκτήτη με το ποσοστό του, κι επομένως θα χρειαστούν κι απ αυτόν συναινέσεις, υπεύθυνες. δηλώσεις κλπ...Κι αν δεν συναινεί; Είναι λογικό να μη μπορεί να μεταβιβάσει κάποιος νόμιμη συνιδιοκτησία χωρίς συναίνεση του συνιδιοκτήτη;
Apantisi: Όπως έχουμε πει κατά το παρελθόν η απαίτηση του συστήματος για ποσοστά ιδιοκτησίας 100%, μας οδηγεί στο μονόδρομο της πρώτης λύσης. ΣΕ ΚΑΜΙΑ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ δε θα αναφέρετε στην ειδική φόρμα τα ονόματα και ποσοστά υπόλοιπων συνιδιοκτητών από τη στιγμή που ΔΕ σας έχουν εξουσιοδοτήσει. Θα βάλετε 100% στον ιδιοκτήτη που σας εξουσιοδότησε και στα σχόλια ή/και τεχνική έκθεση θα γράψετε το πραγματικό του ποσοστό.
Erotisi: 1340. Έχω για ρύθμιση αυθαίρετο ανελκυστήρα σε τριώροφη οικοδομή, για την κατασκευή του οποίου έχει παραχωρηθεί χώρος από τα διαμερίσματα. Η ερώτηση μου είναι αν εκτός από την 1 λοιπή παράβαση που θα βάλω για τον αυθαίρετο ανελκυστήρα, θα πρέπει να βάλω και διαμερισμάτωση σε κάθε όροφο;
Apantisi: Με κάποιο τρόπο θα πρέπει να δείξετε τις αλλαγές στα διαμερίσματα. Αν σας καλύπτει η Ε/Α23 της εγκυκλίου 3 (για το αν είναι παράβαση ή όχι), τότε απλά θα το δείξετε στο σχέδιο. Άλλως θα πρέπει να τακτοποιήσετε είτε με αναλυτικό, είτε με κατηγορία 3 (αν υπάρχει παραβάσεις του κτιριοδομικού). Γενικά δε «διαβάζω» στο ερώτημα σας διαφορετική διαμερισμάτωση. Αν θέλετε τη γνώμη μου, ΔΕΝ έχει και μεγάλη σημασία αν τελικώς το ονομάσετε διαμερισμάτωση ή το τακτοποιήσετε (εφόσον απαιτείται τονίζω ξανά) με αναλυτικό.
Erotisi: 1341. Υπάρχει «άδεια ανεγέρσεως οικοδομής» από Σταθμό Χωροφυλακής της « Ελληνικής Βασιλικής Χωροφυλακής» κοινότητας, για ανέγερση αποθήκης, το 1965, που με την κατασκευή της χρησιμοποιήθηκε άμεσα σαν κατοικία. Τότε το οικόπεδο ήταν εκτός οικισμού-δεν υπήρχε τότε χαρακτηρισμένος οικισμός. Το 1974 εκδόθηκε άδεια προσθήκης ορόφου για κατοικία (εντός οικισμού τότε πλέον) και στα σχεδία περιγράφεται ΚΑΙ το ισόγειο σαν κατοικία (κοιτών, κουζίνα, καθημερινό, χωλ). Μπορεί να θεωρηθεί η αλλαγή χρήσης της αποθήκης ως αλλαγή χρήσης προ ΓΟΚ 85 (ΔΟΚΚ ΥΠΕΧΩΔΕ εγκυκλιος 12Αρ πρ 17414/5.3.90); Οι δυο κατοικίες είναι ξεχωριστές, δηλώνονται ξεχωριστά στο Ε9 κι έχουν ξεχωριστό ρολόι .Ε.Η.. Δεν έχει γίνει όμως σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών. Μπορούν να τακτοποιηθούν με ΜΙΑ δήλωση κατηγορίας 1 (καθώς υπάρχουν μικροαυθαιρεσίες και στον όροφο), αφού κατασκευάστηκαν και οι δυο προ 9.6.1975; (στο Ε9 αναφέρονται ως έτη κατασκευής 1965 και 1970, λανθασμένα προφανώς το δεύτερο, αλλά μπορεί να διορθωθεί.)
Apantisi: Στη θέση σας θα τακτοποιούσα με ΜΙΑ δήλωση.
Erotisi: 1342. Σε βιοτεχνικό κτήριο βάσει Ο.Α. κατά το έτος 1980, διαπιστώθηκε αυθαίρετη προσθήκη κατ’ επέκταση και αλλαγή χρήσης αυτού. Συγκεκριμένα ο πρώην βιοτεχνικός χώρος διαχωρίστηκε και διαμορφώθηκε κατά το ήμισυ σε κατάστημα, ενώ το υπόλοιπο τμήμα του παρέμεινε ως βιοτεχνικός χώρος οποίος όμως τα τελευταία χρόνια έπαψε να λειτουργεί. Με βάση το νέο Παράρτημα Α (ΦΕΚ 39/Β/14) όπου γίνεται αναφορά για το είδος χρήσης (αφορά στο είδος της υφιστάμενης χρήσης στις αυθαίρετες κατασκευές ή στη χρήση με βάση την Ο.Α.)., ποια χρήση θα πρέπει να επιλέξουμε (3γ ή 3δ) κατά την ένταξη στο Νόμο της αυθαίρετης προσθήκης κατ’ επέκταση, η οποία συνενώθηκε λειτουργικά με τον πρώην βιοτεχνικό χώρο που σήμερα όμως βρίσκεται εκτός λειτουργίας;
Apantisi: Στην αυθαίρετη προσθήκη, βλέπετε χρήση καταστήματος (Υπηρεσίες) και επομένως αυτή θα δηλώσετε.
Erotisi: 1343. Σε νόμιμο κτήριο με Ο.Α. διαπιστώθηκε αυθαίρετη υπερύψωση αυτού και αυθαίρετη προσθήκη κατ’ επέκταση. Λόγω μεταγενέστερης της Ο.Α. κατάτμησης του γηπέδου στο οποίο αυτή εκδόθηκε και σύμφωνα με το νέο Παράρτημα Α (ΦΕΚ 39/Β/14, για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ’ υπέρβαση της προβλεπόμενης δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης, προβαίνουμε στην επιλογή: «ΧΩΡΙΣ Ο.Α.». Επιλέγοντας όμως το παραπάνω, απενεργοποιείται η επιλογή της υπέρβασης δόμησης και κατά συνέπεια δηλώνοντας σε φύλλο καταγραφής την υπερύψωση του νομίμως υφιστάμενου κτηρίου, δεν έχουμε τη δυνατότητα της επιλογής «χωρίς υπέρβαση» προκειμένου να υπολογιστεί το πρόστιμο με το συντελεστή 0,2 που προβλέπεται στην παρ.1 του άρθρου 19 του Ν.4178/13. Πως μπορεί να δηλωθεί σωστά στο σύστημα η υπερύψωση στη συγκεκριμένη περίπτωση;
Apantisi: Επικοινωνήστε με το ΤΕΕ στο Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε. και περιγράψτε του το πρόβλημα. Έχω την εντύπωση ότι το «διορθώνουν» οι ίδιοι τους.
Erotisi: 1344. Σε ισόγειο κατάστημα έχει διανοιχθεί, κατά παράβαση της άδειας, οπή στην πλάκα οροφής υπογείου και έχει κατασκευαστεί κλίμακα που οδηγεί σε υπόγεια αποθήκη. Στα σχέδια της Ο.Α. η πρόσβαση στην υπόγεια αποθήκη γίνεται από το επίπεδο της οδού (και όχι μέσα από το κατάστημα). Επίσης ο χώρος που καταλάμβανε το κλιμακοστάσιο έχει καταληφθεί από το ισόγειο κατάστημα, αφού η κλίμακα δεν κατασκευάσθηκε στη θέση που προβλεπόταν. Δεδομένου ότι και οι δύο ιδιοκτησίες είναι του ίδιου ιδιοκτήτη και θα γίνει μια δήλωση και για τις δύο, θα μπορούσε η μετακίνηση της θέσης της κλίμακας και η λειτουργική συνένωση των δύο ιδιοκτησιών να δηλωθούν ως μία παράβαση που υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό; Τέλος, η επικρατούσα χρήση του κτιρίου είναι κατοικίες, για τη δήλωση που αφορά στο ισόγειο κατάστημα θα γίνει σύνταξη ΔΕΔΟΤΑ ή ΜΣΕ;
Apantisi: Από τη στιγμή που η επικρατούσα χρήση του κτιρίου είναι κατοικίες θα συνταχθεί ΔΕΔΟΤΑ. Επιτρέπεται η κοινή δήλωση άνω της μίας Ο.Ι..
Erotisi: 1345. Η παρ. 2στ του αρθ. 2 του Ν. 4178/13 αναφέρει ότι απαγορεύεται η υπαγωγή «Σε δάσος σε δασική ή αναδασωτέα έκταση». Αυθαίρετη προσθήκη που έχει γίνει σε παλαιά προ του έτους 1955 κατοικία η οποία βρίσκεται σε έκταση που έχει χαρακτηριστεί ως ιδιωτική δασική από το έτος 1969 (ως βοσκότοποι και γεωργοδενδροκομικώς καλλιεργούμενες εκτάσεις), τα οποία κτίσματα βρίσκονται στο καλλιεργούμενο τμήμα της έκτασης, μπορεί να ενταχθεί στο νόμο η εμπίπτει στην απαγόρευση της παραπάνω διάταξης;
Apantisi: Ένα συμβόλαιο μπορεί να κατοχυρώνει την ιδιοκτησία αλλά δεν αλλάζει το δασικό χαρακτήρα της έκτασης...
Erotisi: 1346. Στο ισόγειο οικοδομής υπάρχουν 2 καταστήματα (ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες). Εκτός από διάφορες άλλες αυθαιρεσίες που έγιναν στο ένα κατάστημα που αποτελεί και αντικείμενο δήλωσης στο Ν.4178/13, διαπιστώθηκε η επικοινωνία των δύο καταστημάτων μέσω εσωτερικού ανοίγματος. Επίσης αντίστοιχο εσωτερικό άνοιγμα υπάρχει μεταξύ του υπό ένταξη καταστήματος και ενός καταστήματος που κείται όμως σε όμορο οικόπεδο (άλλη ιδιοκτησία). Σύμφωνα με τα παραπάνω: Α1. Πέραν των άλλων αυθαιρεσιών που θα δηλωθούν, θα πρέπει να δηλωθεί απαραίτητα και η προαναφερόμενη επικοινωνία των δύο οριζόντιων ιδιοκτησιών προκειμένου να χορηγηθεί η βεβαίωση νομιμότητας και γιατί; Η παρ. 10 του άρθρου 23 του Ν.4178/13 αναφέρεται μόνο σε συγκεκριμένη περίπτωση τροποποίησης των μηχανολογικών εγκαταστάσεων, τα οποία εξειδικεύονται στην Εγκ 4/13 Α2. Μήπως η περίπτωση αυτή αντιμετωπίζεται με την παρ 9β του άρθρου 6 του Ν.4030/11 ή και με την περίπτωση ιθ (εσωτερικές διαρρυθμίσεις) της παρ.2 του άρθρου 4 του ΝΟΚ; Β1. Ομοίως θα πρέπει να δηλωθεί και η αντίστοιχη επικοινωνία του καταστήματος με το άλλο κατάστημα που κείται εντός ξεχωριστού όμορου οικοπέδου και από πού προκύπτει ότι επιτρέπεται αυτό από το Νόμο; Β2. Μήπως η περίπτωση αυτή αντιμετωπίζεται με τη χορήγηση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας, όπως περιγράφεται στην παρ 2β του άρθρου 2 της υπ’ αριθμ. 55174/13 (ΦΕΚ 2605/Β/13) απόφασης (λειτουργική συνένωση χώρων);
Apantisi: Η λειτουργική συνένωση χώρων, επιτρέπεται ακόμα και για χώρους όμορων οικοπέδων. Δείτε ΝΟΚ άρθρο 23 παράγραφος, Υ.Α. 13448/16.03.2012 και 13451/16.03.2012 Από τη στιγμή που επιτρέπεται (η λειτουργική συνένωση) είτε θα πρέπει να προβείτε σε νομιμοποίηση της υφιστάμενης κατάστασης είτε να τακτοποιήσετε. Το αν θα το δηλώσετε με διαμερισμάτωση, αναλυτικό (είμαι αυτής της άποψης) ή δε θα το δηλώσετε γιατί θα κρίνετε ότι δεν αποτελεί αυθαιρεσία (διαφωνώ) είναι κάτι που θα το αποφασίσετε εσείς που έχετε όλα τα στοιχεία μπροστά σας.
Erotisi: 1347. Σε οικόπεδο επιφάνειας 352τ.μ. εντός οικισμού προϋφιστάμενου του 1923 έχουν συσταθεί δύο κάθετες ιδιοκτησίες (1) & (2) κατά το έτος 1982. Κύριοι αυτών είναι η σύζυγος της (1) από το 1982 και της ο σύζυγος από το 1984. Το 1987 εκδόθηκε άδεια διώροφης οικοδομής με ισόγειο κατάστησα & όροφος κατοικία, στο όνομα του συζύγου, ιδιοκτήτη της κάθετης ιδ/σιας (2) ως και αναθεώρηση της εκδοθείσας άδειας ως προς την αρχιτεκτονική και στατική μελέτη. Στην εκδοθείσα αρχική άδεια ως και στην αναθεώρηση αυτής, το οικόπεδο από άγνοια των ιδιοκτητών δηλώθηκε ενιαίο και από αμέλεια κατά τον έλεγχο οι άδειες εκδόθηκαν σε ενιαίο οικόπεδο. Αποτέλεσμα του παραπάνω λάθους που προφανώς έγινε χωρίς πρόθεση, είναι η ανεγερθείσα οικοδομή να καταλαμβάνει χώρο και των δύο καθέτων ιδιοκτησιών. Πως μπορεί το υπάρχον πρόβλημα να τακτοποιηθεί στα πλαίσια του Ν.4178/2013 προκειμένου να τακτοποιηθούν οι αυθαιρεσίες και να εκδοθεί η βεβαίωση νομιμότητας ώστε να μπορούν να μεταβιβάσουν την οικοδομή στα τέκνα τους; Συγκεκριμένα : i.To τμήμα της οικοδομής που βρίσκεται εντός της κάθετης ιδιοκτησίας της συζύγου (κάθετη ιδ/σια θεωρείται αυθαίρετο παρ’ όλο που κτίσθηκε με νόμιμη άδεια; και αν ναι θα υπολογιστεί με συντελεστή οικοδομικής άδειας (ναι) ή (όχι); ii.Το τμήμα της οικοδομής που βρίσκεται εντός της κάθετης ιδιοκτησίας του συζύγου (κάθετη ιδ/σια 2) στo όνομα του οποίου έχει εκδοθεί η άδεια θεωρείται νόμιμο; iii.Επειδή στον όροφο έχω χρήση κατοικίας Ε=143,64 τ.μ. και στο ισόγειο χρήση καταστήματος Ε=147,53 τ.μ. τι συντελεστή θα βάλω στο είδος χρήσης; iv.Η ρύθμιση στο Ν.4178/2013 θα γίνει στο όνομα και των δύο συζύγων ή διαφορετικά;
Apantisi: Έχετε ένα κτίριο που έχει οικοδομηθεί βάσει άδειας η οποία ΔΕΝ έχει ακυρωθεί ή ανακληθεί. Επομένως το κτίριο υφίσταται νόμιμα. Τα ιδιοκτησιακά θέματα είναι κάτι που πρέπει να αντιμετωπιστούν από συμβολαιογράφο και δικηγόρο. Εσείς θα τακτοποιήσετε με επικρατούσα χρήση καταστήματος και ως ιδιοκτήτες στη θέση σας θα έβαζα και τους δύο.
Erotisi: 1348. Αποθήκη που πληροί τα γεωμετρικά μεγέθη της παρ. ιγ της κατηγορίας 3 αλλά παραβιάζει πλάγια απόσταση μπορεί να θεωρηθεί ως μικρή παράβαση ;
Apantisi: Ναι, δεν προκύπτει από κάπου το αντίθετο.
Erotisi: 1349. Σε μεταλλικό στέγαστρο κάτωθεν του οποίου έχουν τοποθετηθεί επαγγελματικά ψυγεία εκτός από την τακτοποίηση του στεγάστρου ως πολεοδομική παράβαση υποχρεωνόμαστε τα επαγγελματικά ψυγεία που είναι μη πακτωμένα να τα υπολογίσουμε ως δόμηση;
Apantisi: Το βρίσκω υπερβολικό. Στη θέση σας ΔΕ θα τακτοποιούσα τα μη πακτωμένα ψυγεία.
Erotisi: 1350. Περίπτωση οικοπέδου με κτίσμα που βρίσκεται στο στάδιο του σκελετού με σύσταση οριζοντίων συνιδιοκτησιών εντός οικισμού με οικοδομική άδεια του 1992. Οι παραβάσεις που σημειώνονται είναι αποκάλυψη του μισού υπογείου και τμήμα του κτιρίου (μια γωνία) βρίσκεται εντός αποστάσεων (όχι γιατί μετακινήθηκε το κτίριο, αλλά γιατί οι διαστάσεις του οικοπέδου που αποτυπώνονται στο τοπογραφικό της άδειας δεν είναι σωστές (με μικροδιαφορές όμως ). Δεν χάνεται η αρτιότητα από αυτό. Η ερώτηση αφορά στο εξής: i.οι οριζόντιες ιδιοκτησίες οι οποίες δεν έχουν επαφή ούτε με το ξεμπάζωμα, ούτε με το τμήμα που βρίσκεται εντός απόστασης μπορούν να πάρουν βεβαίωση για μεταβίβαση; Ως προς τις διαστάσεις είναι ίδιες με την οικοδομική άδεια και από τη μεριά τους τηρούνται οι αποστάσεις από τα όρια. ii.εφόσον το i ισχύει, οι νόμιμες οριζόντιες ιδιοκτησίες μπορούν να βγάλουν άδεια αποπεράτωσης (ο σκελετός έχει τελειώσει αλλά η άδεια του 1992 δεν πήρε παράταση και έληξε) χωρίς να τις επηρεάζουν οι παραβάσεις των υπολοίπων οριζοντίων ιδιοκτησιών; iii.εφόσον το i δεν ισχύει , τη δήλωση στο νόμο για τακτοποίηση των παραπάνω πρέπει να την κάνουν οι ιδιοκτήτες όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου;
Apantisi: Έχουμε αναφέρει πολλές φορές κατά το παρελθόν ότι τα θέματα έκδοσης βεβαίωσης μεταβίβασης ΔΕ μπορούν να απαντηθούν μέσω του συγκεκριμένου δίαυλου. Κάθε μικρή λεπτομέρεια μπορεί να ανατρέπει την πραγματικότητα. Κάθε λάθος από μέρους μας μπορεί να στοιχίσει. Γενικά, η έκδοση βεβαίωσης μεταβίβασης μπορεί να γίνει ανά οριζόντια ιδιοκτησία. Τυχόν αυθαιρεσίες σε κοινόκτητα τμήματα ή/και σε άλλες οριζόντιες ιδιοκτησίες ΔΕΝ επηρεάζουν την έκδοση αυτής. Το είχαμε «κουβεντιάσει» και κατά το παρελθόν. Γνώμη μου είναι ότι η άδεια αποπεράτωσης προϋποθέτει δήλωση / τακτοποίηση του συνόλου των αυθαιρεσιών. «Οριακά» (ας μου επιτραπεί η έκφραση) θα μπορούσαμε να συζητήσουμε για αποπεράτωση εργασιών μόνο εντός της Ο.Ι. και όχι στα κοινόκτητα μέρη… Δηλώσεις μπορούν να γίνουν από τους ιδιοκτήτες για κάθε οριζόντια ιδιοκτησία για τις ιδιοκτησίες τους. Για τα κοινόχρηστα μέρη απαιτείται σύμφωνη γνώμη του ποσοστού που προβλέπεται στον κανονισμό. Ο 4178 δίνει την δυνατότητα κοινής δήλωσης για άνω της μίας οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Erotisi: 1351. Οικοδομική άδεια εκδόθηκε για βιομηχανικό κτήριο διαστάσεων 125μ.x32μ. Στη συνέχεια εκδόθηκαν άδειες για ανέγερση άλλων κτηρίων εντός του γηπέδου, οι φάκελοι των οποίων έχουν απολεσθεί. Στα στελέχη των νέων αδειών το αρχικό κτήριο αναγράφεται με διαστάσεις 145μ. Χ 32μ. όπως είναι στην πραγματικότητα και όπως εμφανίζεται και στα σχέδια Αδειών λειτουργίας από Νομαρχία. Μπορεί να θεωρηθεί ολόκληρο το κτήριο αυτό ως νομίμως υφιστάμενο;
Apantisi: Σύμφωνα με το άρθρο 23 του Ν.Ο.Κ., ένα κτίριο είναι νόμιμο ή θεωρείται νομίμως υφιστάμενο όταν: i. Έχει ανεγερθεί βάσει άδεια ii. Έχει νομιμοποιηθεί iii. Αν έχει εξαιρεθεί οριστικά της κατεδάφισης δυνάμει του 1337 ή του 4178. Έχει και άλλες περιπτώσεις όπως π.χ. αν προϋφίσταται της 09.08.1955 κ.λπ.. Κατά τη γνώμη μου λοιπόν, το ότι απλώς αναφέρεται σε μεταγενέστερη άδεια, ΔΕ καλύπτει την νομιμότητα. Ίσως είναι ψιλά γράμματα και στην πραγματικότητα κανείς να μην αναζητήσει την ύπαρξη ή όχι της άδειας όταν αναφέρεται στην τελευταία εκδοθείσα άδεια…
Erotisi: 1352. Containers σε εταιρεία Cargo (εταιρεία μεταφοράς εμπορευμάτων) όπου ανά τακτά διαστήματα μεταφέρονται και τοποθετούνται κοντέινερ για μικρά χρονικά διαστήματα και όσες ημέρες διαρκεί η φορτοεκφόρτωση και εκφόρτωση του κατά την έκδοση βεβαίωσης του κτιρίου που διαπιστώθηκαν containers που προορίζονται για φορτοεκφόρτωση και εκφόρτωση εάν μπορώ να εκδώσω βεβαίωση του Ν.4178/2013;
Apantisi: Τα containers που χρησιμοποιούνται για φορτοεκφόρτωση και τα «containers» που έχουν γίνει σπίτια, κάνουν (να το πούμε λαϊκά) μπαμ… 1353. Σε δήλωση του Ν.4178/13 που θα επιλέξουμε ‘Προς έκδοση Ο.Α.’, επιτρέπεται εφόσον διαπιστωθεί ότι δεν μπορεί να εκδοθεί η Ο.Α. για διάφορους λόγους, να αλλάξουμε τη δήλωση εντός της 3ετίας σε ‘Προς ρύθμιση’; Σε καταφατική περίπτωση μπορούμε να ζητήσουμε την εξόφληση του προστίμου μειωμένο κατά 20% που προβλέπει ο Νόμος; Σύμφωνα με τον 4447/2016 η διάρκεια έκδοσης άδειας νομιμοποίησης έχει γίνει 4 έτη. Αν διαπιστωθεί ότι δε μπορεί να εκδοθεί άδεια και είναι ενεργός ο νόμος (είτε κάποιος αντίστοιχος) τότε μπορεί να γίνει η αλλαγή, άλλως εφαρμόζονται οι διατάξεις περί αυθαιρέτου.
Erotisi: 1354. Κτίσμα σε εκτός σχεδίου οικόπεδο 4000τμ, εντός ζώνης οικισμού. Δύο ιδιοκτήτες, ο πρώτος 75% και ο άλλος 25%.Ο πρώτος πληροί τις προϋποθέσεις για κύρια και μοναδική κατοικία. Ο άλλος όχι. Στην άδεια είχα ισόγειο κατοικία 200τμ, υπόγειο με βοηθητικούς χώρους (αποθήκες) επίσης 200τμ.Στην πράξη το κτίσμα μετακινήθηκε χωρίς παραβίαση πλαγίων αποστάσεων. Η επικάλυψη του πραγματικού περιγράμματος με το εγκεκριμένο της άδειας είναι 100τμ.Άρα έχω 100τμ με Υ.Κ. και Υ.Δ. σε ισόγειο και υπόγειο. Το υπόγειο ξεμπαζώθηκε από την μία πλευρά και δεν μπορεί πλέον να πάρει μειωτικό συντελεστή για τα 100τμ.Έχω επίσης αυθαίρετη ισόγεια βοηθητική αποθήκη 30τμ. Υπολογισμός προστίμου ισογείου: 1o Φ.Κ. για τον πρώτο ιδιοκτήτη για τα 70τμ από τα 100τμ της υπέρβασης που αποτελούν κύρια και μοναδική κατοικία λαμβάνοντας υπόψη το ποσοστό συνιδιοκτησίας του. 2o Φ.Κ. για τα υπόλοιπα 30τμ από τα 100τμ της υπέρβασης 3ο Φ.Κ. για την ισόγεια αποθήκη για τον πρώτο ιδιοκτήτη για τα 22,50τμ (75%Χ30τμ) που παίρνουν τον ίδιο συντελεστή κύριας και μοναδικής κατοικίας, λαμβάνοντας υπόψη το ποσοστό συνιδιοκτησίας του. 4ο Φ.Κ. για την ισόγεια αποθήκη για τον δεύτερο ιδιοκτήτη για τα 7,50τμ (25%Χ30τμ) λαμβάνοντας υπόψη το ποσοστό συνιδιοκτησίας του. Υπολογισμός προστίμου ισογείου: 5o Φ.Κ. για τα 100τμ χωρίς μειωτικό συντελεστή (δεν είναι πλέον υπόγειο από την μία πλευρά). Δεν έχει νόημα να \'σπάσω\' το υπόγειο σε ένα Φ.Κ. ανά ιδιοκτήτη μιας και ο πρώτος δεν μπορεί να δώσει τον μειωτικό συντελεστή κύριας και μοναδικής κατοικίας στα τετραγωνικά που του αντιστοιχούν στο υπόγειο (τα έχει εξαντλήσει στο ισόγειο) ή μήπως μπορεί γιατί το υπόγειο είναι βοηθητικός χώρος όπως η ισόγεια αποθήκη? 6o Φ.Κ. για το ξεμπάζωμα του υπογείου. Τι λέτε; Είναι σωστός ο υπολογισμός; Στο υπόγειο τι από τα δύο είναι το σωστό;
Apantisi: Δε μπορώ να παρακολουθήσω την αριθμητική. Το πιθανότερο είναι να κάνω λάθος. Επίσης δεν είναι η λογική της διαδικασίας αυτή. Γενικά: Ελέγξετε αν μπορεί να γίνει χρήση της παραγράφου Γ.ιε του άρθρου 9. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας, οι μειώσεις εφαρμόζονται κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας που αφορά τον ιδιοκτήτη που δικαιούται της μείωσης. Το ότι έχει αποκαλυφθεί το ισόγειο ΔΕΝ αποτελεί από μόνο του λόγω να απολεσθεί ο μειωτικός συντελεστής. Αν έχει υλοποιηθεί η εγκεκριμένη υπόγεια στάθμη, έχετε δυνατότητα να τον χρησιμοποιήσετε.
Erotisi: 1355. Σε εκτός σχεδίου επί Επαρχιακής οδού έγινε η ανέγερση διώροφου κτιρίου για κατάστημα ισογείου 336,00 τ.μ. και γραφείο ορόφου 168,00 τ.μ. σε γήπεδο που δημιουργήθηκε βάσει τίτλου κατάτμησης το 1987 λαμβάνοντας υπόψη η πολεοδομία ένα έγγραφο (το οποίο με τη σειρά του επικαλείται μια ένορκη βεβαίωση μαρτύρων) από τον Αντιδήμαρχο(!) ότι το αγροτεμάχιο προϋπάρχει του 1975. Κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε ότι ο όλος ο πρώτος όροφος έχει αλλάξει χρήση σε δύο κατοικίες με κλείσιμο δύο Η/Χ 25 τ.μ. ενώ υπάρχουν και λοιπές αυθαιρεσίες (πατάρι καταστήματος και παραβάσεις αναλυτικού προϋπολογισμού). Έχοντας διαβάσει την Ε/Α 89 για τον συντελεστή αλλαγής χρήσης και επειδή θεωρώ ότι πρέπει να δηλώσω ΟΧΙ στην οικοδομική άδεια, πώς μπορώ να το κάνω συμφωνώντας και με το εδάφιο 38 της εγκυκλίου 4, που λέει ότι πρέπει να δηλώσω με οικοδομική άδεια; Θεωρείτε ότι πρέπει να αντιμετωπίσω διαφορετικά τη συγκεκριμένη περίπτωση;
Apantisi: Θα δηλώσετε ΟΧΙ εφόσον η κατάτμηση έγινε μετά την έκδοση άδειας. Το πώς δημιουργήθηκε το οικόπεδο και οι τίτλοι του ΔΕ σας ενδιαφέρουν.
Erotisi: 1356. Ιδιοκτήτης ακινήτου ο οποίος κατά το διάστημα το οποίο είχε την ψιλή κυριότητα κατασκεύασε αυθαίρετο καθ' υπέρβαση της οικοδομικής άδειας την οποία είχε εκδώσει. προσφάτως και πριν την έναρξη του νόμου περί αυθαιρέτων μεταβίβασε την ψιλή κυριότητα στο υιό του παρακρατώντας την επικαρπία. Σήμερα δεδομένου του ότι ήτανε ο υπαίτιος της κατασκευής του αυθαιρέτου και έχοντας την επικαρπία του ακινήτου δύναται να το δηλώσει με σύμφωνη γνώμη του υιό του αξιοποιώντας το μειωτικό συντελεστή λόγω της αναπηρίας.
Apantisi: Η διαγραφή των φράσεων στην ερώτηση έγινε από εμένα. ΔΕΝ παίζει κάποιο ρόλο αν είναι υπαίτιος ή όχι. Έχω αναπτύξει την άποψη μου κατά το παρελθόν ότι μπορεί να γίνει χρήση μειωτικών συντελεστών από τον επικαρπωτή. Δεν απαγορεύεται από τον νόμο. Η «αντίθετη» σχολή ισχυρίζεται ότι ιδιοκτήτης είναι ο ψιλός κύριος. Εμένα η γνώμη μου είναι ότι εφόσον ο επικαρπωτής «νέμεται» την ιδιοκτησία, πληρώνει φόρο (σε αναλογία με τον ψιλό), τυχόν ενοίκια δηλώνονται ως δικά του έσοδα κ.λπ., μπορεί να το δηλώσει (με τη σύμφωνη γνώμη του ψιλού) και να κάνει χρήση των μειωτικών συντελεστών.
Erotisi: 1357. Παρακαλώ να διευκρινιστεί σε ό,τι αφορά το ποσοστό υπερβασης 10% οποιουδήποτε όρου δόμησης, εφαρμόζεται: i.Επί των επιτρεπόμενων όρων δόμησης; ii.Επί των υπαρχόντων δομημένων επιφανειών; iii.Στο σύνολο της υπάρχουσας δόμησης τα αυθαίρετα δεν θα πρέπει να υπερβαίνουν το 10% των επιτρεπόμενων; Δηλαδή αν ένα οικόπεδο χτίζει 100μ2 και εντός αυτού υπάρχουν νόμιμα 80μ2, τα αυθαίρετα μπορεί να είναι 30μ2 ((100+(100*10%))=110 επομένως 110-80=30μ2 αυθαίρετα ή τα αυθαίρετα μπορούν να είναι έως 10% στο σύνολο τους ήτοι εώς 10μ2; iv.Σε περίπτωση οικοπέδου που χτίζει για παράδειγμα 100μ2 και εντός του οποίου υπάρχει μόνο κτίσμα αυθαίρετο 50μ2, μπορεί να ενταχθεί στο νόμο ή το αυθαίρετο μπορεί να είναι εώς 10μ2; Λογικά μπορεί να ενταχθεί αφού μπορεί να νομιμοποιηθεί με έκδοση οικοδομικής αδείας.
Apantisi: Είναι μία κακογραμμένη διάταξη του νόμου που χρήζει διευκρίνησης. Εύκολης διευκρίνησης. Το ότι ΔΕΝ έχει δοθεί, χρήζει…. ερμηνειών. Γνώμη μου είναι ότι θα πρέπει να ισχύει το iii. Επίσης βάλτε στην σκέψη σας τον ορισμό της νέας ανεξάρτητης κατασκευής όπως αυτή δίνεται στην εγκύκλιο 3.
Erotisi: 1358. Προσπαθώ να ερμηνεύσω το άρθρο 8 του νόμου. Ειδικά για τις περιπτώσεις που η χρήση δεν επιτρέπεται ή δεν επιτρεπόταν εκτιμώ ότι το άρθρο 8 - Ρύθμιση αναστολής και εξαίρεσης από κατεδάφιση δεν αποτελεί απαγόρευση υπαγωγής. Άλλωστε οι περιπτώσεις για τις οποίες απαγορεύεται η υπαγωγή καλύπτονται από το άρθρο 2 - Απαγόρευση υπαγωγής και όχι το άρθρο 8. Ο Ν.4178/13 παρέχει στον αιτούντα/ιδιοκτήτη δύο πράγματα: α) την δυνατότητα μεταβίβασης (σύστασης εμπράγματου δικαιώματος) και β) την αναστολή επιβολής κυρώσεων (περαιτέρω πρόστιμα ή/και κατεδάφιση) για 30 χρόνια. Εκτιμώ ότι στις περιπτώσεις που ενεργοποιείται το άρθρο 8 (όταν δηλαδή κατά τα χρονικώς οριζόμενα σ’ αυτό η αυθαίρετη χρήση δεν επιτρέπεται ή δεν επιτρεπόταν), τότε α) μπορούμε μεν να υπάγουμε την ιδιοκτησία ώστε αυτή να μπορεί να μεταβιβαστεί αλλά β) δεν μπορούμε να "καρπωθούμε" την αναστολή από την επιβολή των κυρώσεων. Τούτο βέβαια είναι κάτι που πιθανώς "μεταβιβάζεται" στον επόμενο ιδιοκτήτη μαζί με το ακίνητο. Παρακαλώ για την άποψή σας.
Apantisi: Διαφωνώ και παρακαλώ να ΜΗΝ ενεργήσετε ποτέ κατά τον τρόπο που περιγράφετε. Το άρθρο 8 βάζει στην διαδικασία τακτοποίησης και την παράμετρο της χρήσης. Όπως περιγράφεται. Αν ΔΕ σας καλύπτει καμία από τις περιπτώσεις, ΔΕ μπορείτε να ενταχθείτε. ΔΕ μπορείτε να κάνετε χρήση του 4178. ΔΕ μπορείτε να κάνετε δήλωση.
Erotisi: 1359. Στο άρθρο 16 του Ν. 4178/2013 (Ειδικές περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών ακινήτων του Δημοσίου), στις παρ. 1α, 1β, 1γ, 1δ, 1ε, 1ζ, 1η, και 1θ περιγράφονται οι αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης σε κτίρια και εγκαταστάσεις για την τακτοποίηση των οποίων απαιτείται αίτηση, τοπογραφικό διάγραμμα και τεχνική έκθεση και δεν καταβάλλεται παράβολο και ενιαίο ειδικό πρόστιμο, πλην της περίπτωσης θ΄, όπου καταβάλλεται παράβολο. Στην συνέχεια στην παρ. 2 αναφέρεται ότι στις διατάξεις του παρόντος νόμου, κατά παρέκκλιση των οριζομένων στο άρθρο 2 του παρόντος υπάγονται «Λιμενικές εγκαταστάσεις παντός είδους και κτίρια εντός χερσαίας ζώνης λιμένα, που ανήκουν σε δημόσια αρχή». Στην παρ. 2 δεν αναφέρει όμως αν για τις κατασκευές αυτές καταβάλλεται ή όχι παράβολο και ενιαίο ειδικό πρόστιμο. Επειδή από τον Οργανισμό Λιμένος Ηγουμενίτσας (ΟΛΗΓ Α.Ε.) μου έχει ανατεθεί η τακτοποίηση εγκαταστάσεων αντισφαίρισης και λοιπών κατασκευών στην Χερσαία ζώνη λιμένος Ηγουμενίτσας ερωτώ: Ο ΟΛΗΓ θα επιβαρυνθεί με παράβολο και πρόστιμο για την τακτοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών;
Apantisi: Το άρθρο 16 χρήζει (σιγά σιγά θα πρέπει να βάζουμε τον αόριστο) ερμηνειών… Για να μη μπερδευτούμε θα πω ότι πρόστιμο ΔΕ πληρώνουν μόνο όσοι πληρούν τις προϋποθέσεις της παραγράφου 1. Δείτε λοιπόν αν ο ΟΛΗΓ Α.Ε. ανήκει σε μία από τις περιπτώσεις α-θ της παραγράφου 1 του άρθρου 16.
Erotisi: 1360. Σε διαμέρισμα που οι παραβάσεις του έχουν τακτοποιηθεί με το Ν3843/10 μπορεί εκδοθεί βεβαίωση του Ν4178/13 ή πρέπει να δηλωθεί οπωσδήποτε με το Ν4178/13 με συμψηφισμό προστίμου; Το ρωτάω γιατί ο νόμος αναφέρει (άρθρο 1 παρ 2στ) ότι εξαιρούνται οι χώροι για τους οποίους έχει περατωθεί η διαδικασία του Ν3843/10 για χρονικό διάστημα που προβλέπεται σε αυτόν και υπό τις προϋποθέσεις του Ν4178/13.
Apantisi: ΔΕ χρειάζεται νέα υποβολή. Μπορεί να δοθεί βεβαίωση μεταβίβασης. Πάντα λέω όμως ότι καλό είναι να εξεταστεί πλέον με ωριμότητα και έχοντας το εργαλείο 4178, αν ήταν σωστή η τακτοποίηση με τον 4178, ελέγχοντας τον «εγκεκριμένο κτιριακό όγκο».
Erotisi: 1361. Σε οικόπεδο εντός οικισμού έχει εκδοθεί το 1975 άδεια προσθήκης ορόφου σε κτίριο προϋφιστάμενο του 1955. Ο όροφος κατασκευάστηκε πριν το 1980 και υπάρχουν κάποιες αυθαιρεσίες που πρέπει να τακτοποιηθούν, όπως η επέκταση του ισογείου και η απόσταση από τα πλάγια όρια που είναι μικρότερη των 2,5 μέτρων. Στο τοπογραφικό της άδειας προσθήκης φαίνεται ότι το οικόπεδο έχει πρόσωπο σε κοινοτική οδό με πλάτος μεγαλύτερο από 4 μέτρα. Στην πραγματικότητα όμως το πλάτος είναι μικρότερο από 4 μέτρα. i.Στην επιλογή για την οικοδομική άδεια θα πρέπει να βάλω "ΝΑΙ" αφού υπάρχει κτίσμα προ του ΄55 ή "ΟΧΙ" αφού εκδόθηκε μια άδεια αλλά το οικόπεδο είναι κατά παρέκκλιση άρτιο και μη οικοδομήσιμο εφόσον δεν έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο με πλάτος μεγαλύτερο των 4 μέτρων και δεν έγινε καμία παραχώρηση; ii.Αν βάλω "ΝΑΙ" λόγω της ύπαρξης του προ του ΄55 κτίσματος θα θεωρηθεί όλος ο όροφος αυθαίρετος, αφού το οικόπεδο δεν είναι οικοδομήσιμο, ή θα είναι αυθαίρετα μόνο τα τμήματα που κατασκευάστηκαν καθ' υπέρβαση της άδειας;
Apantisi: Άδεια που ΔΕΝ έχει ακυρωθεί ή ανακληθεί παράγει αποτελέσματα. Σύμφωνα με το τροποποιημένο παράρτημα, επιλέγουμε ΟΧΙ όταν:
Erotisi: 1362. Άδεια προσθήκης κατ' επέκταση ορόφου σε κτίριο προ του '23, που έχει εκδοθεί το 1990 αλλά δεν έχει θεωρηθεί για τη σύνδεση του κτιρίου με τη ΔΕΗ και επιπλέον δεν έχει καταβληθεί η αμοιβή επίβλεψης στον τότε Μηχανικό, μπορούμε να την χρησιμοποιήσουμε για να μην προκύψουν όλα τα τετραγωνικά της προσθήκης αυθαίρετα αλλά μόνο οι υπερβάσεις σε σχέση με την άδεια; Σημειωτέον ότι στα σχέδια της άδειας φαίνεται στο πρόσωπο του οικοπέδου κοινόχρηστος δρόμος μεγαλύτερος από τέσσερα μέτρα ενώ στην πραγματικότητα ο δρόμος είναι μικρότερος και δεν έχει γίνει κάποια παραχώρηση στο παρελθόν (άρα το οικόπεδο αυτή τη στιγμή είναι μη οικοδομήσιμο!).
Apantisi: Το ότι δεν έκλεισε η άδεια, ΔΕΝ καθιστά ένα κτίριο αυθαίρετο. Μετά την τακτοποίηση και για τη σύνδεση με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, δείτε την εγκύκλιο 1/2012.
Erotisi: 1363. Έχω την εξής περίπτωση αυθαιρέτου και θα ήθελα τη βοήθεια σας. Πρόκειται για οικόπεδο στο οποίο υπάρχουν 6 κτίρια με οικοδομική άδεια για ξενοδοχείο. Το στάδιο των εργασιών των κτιρίων είναι αποπερατωμένος ο οικοδομικός σκελετός και σε δύο αυτά έχει αποπερατωθεί και η τοιχοποιία. Πραγματοποιώ τακτοποίηση των παραπάνω κτιρίων με χρήση κατοικίες λαμβάνοντας υπόψη, υπέρβαση δόμησης, κάλυψης (λόγω διαφορετικών όρων δόμησης) και εφαρμόζω και συντελεστή αλλαγής χρήσης. Ως αποδεικτικό για τη χρήση χρησιμοποιώ τις δηλώσεις Ε9 του ιδιοκτήτη όπου σε όλα τα προηγούμενα έτη (και πριν το 2011) δηλώνεται το σύνολο των κτιρίων με χρήση κατοικίας άρθρο 7 παρ 2 του Ν. 4178/2013 (Πέραν της αεροφωτογραφίας για την απόδειξη του χρόνου κατασκευής, ο χρόνος της αλλαγής χρήσης αποδεικνύεται με έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής στο οποίο αναφέρεται το ακίνητο και η χρήση όπως περιγράφονται κατά την υπαγωγή) . Το ερώτημα μου είναι αν όντως σκέπτομαι ορθά και μπορώ να προχωρήσω στην τακτοποίηση των ανωτέρω κτιρίων και εν συνεχεία σε έκδοση άδειας αποπεράτωσης.
Apantisi: Η χρήση για να τακτοποιηθεί πρέπει να έχει εγκατασταθεί. Δείτε άμα σας βοηθάει το παρακάτω:
Erotisi: 1364. Σε ακίνητο εντός οριοθετημένου οικισμού με 4 ιδιοκτήτες το 1987 αποδέχτηκαν οι 2 από αυτούς το 1/4 εξ αδιαιρέτου που τους ανήκει. Το 1991 ο ένας από αυτούς εκδίδει οικοδομική άδεια όχι στο όλο οικόπεδο άλλα δείχνει ένα κομμάτι από αυτό ως ανεξάρτητο. Το ίδιο και ο άλλος που έχει αποδεχτεί το άλλο 1/4. Σήμερα δεν υπάρχουν άλλα συμβόλαια και θέλουν σύσταση καθέτου στα 4 του όλου. Θεωρώ τις οικοδομές που οικοδομήθηκαν με τις άδειες εξ ολοκλήρου αυθαίρετες, αφού εκδόθηκαν σε τμήμα του όλου οικοπέδου; (Στο φάκελο της πολεοδομίας δεν υπάρχουν συμβόλαια.) ή βάζω όχι στο κουτάκι της οικοδομικής άδειας και τακτοποιώ ότι αυθαιρεσίες έχουν από την οικοδομική άδεια;
Apantisi: Όπως έχουμε πει κατά το παρελθόν, ΔΕ θεωρώ σωστή την έκφραση «να θεωρήσω εξ’ ολοκλήρου αυθαίρετα». Το διοικητικό δίκαιο ΔΕΝ αφήνει περιθώρια παρερμηνείας. Από τη στιγμή που η άδεια ΔΕΝ έχει ακυρωθεί ή ανακληθεί παράγει αποτέλεσμα. Δε βρίσκω το λόγο να βάλετε ΟΧΙ στην άδεια. Το τροποποιημένο παράρτημα Α μιλάει για κατάτμηση. Εσείς έχετε (ποιητική αδεία) συνένωση..
Erotisi: 1365. Στο Λουτράκι στη θέση "Πούσι Μεϊντάνι" (εκτός σχεδίου) βρίσκεται τριώροφη οικοδομή με υπόγειο ιδιοκτησίας μου, η οποία είναι στο στάδιο επιχρισμάτων. Έχει ενταχθεί στο Ν.1337/83 με πρώτη δήλωση Βα 638/1.8.83και δεύτερη δήλωση Θ7/10.1.85, εξαιρώντας το από κατεδάφιση. Αναμένοντας την Γ' φάση σταμάτησα τις οικοδομικές εργασίες, τις οποίες θέλω σήμερα να ολοκληρώσω και να προβώ σε αποπεράτωση της οικοδομής μου. Θα ήθελα όπως με ενημερώσετε με ποια διαδικασία μπορώ να εκδώσω άδεια συνέχισης εργασιών της οικοδομής αυτής.
Apantisi: Απευθυνόμενος σε έναν μηχανικό, ο οποίος θα κάνει χρήση της Υ.Α. 2975/2012.
Erotisi: 1366. Έκανα αρχική υποβολή σε ακίνητο Ι.Ν. ΚΑΤΗΓΟΡΙΑΣ 2 (κατασκευή του 1970) και βλέπω ότι το σύστημα απαιτεί δομική τρωτότητα και όσον αφορά την εκκλησία στατική επάρκεια. Εφόσον είναι προ 1982 θεωρώ ότι δεν απαιτείται για την δήλωση. Έχω λάθος; δεν το βλέπω στον Νόμο. Απαιτείται στην ταυτότητα κτιρίου όχι και στην δήλωση.
Apantisi: Και η δική μου άποψη ταυτίζεται με τη δική σας. Δυστυχώς όμως το σύστημα το απαιτεί.. Μία καλή λύση για να το παρακάμψετε είναι να συντάξετε μία δήλωση που να «ανέβει» αντί της μελέτης, στην οποία και θα εξηγείτε τη θέση σας.
Erotisi: 1367. Σε οικοδομή που αποτελείται από 4 διαμερίσματα (αυτοτελείς ιδιοκτησίες με βάση πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας), διαπιστώθηκε αύξηση πλευρικής διάστασης του κτηρίου κατά 1 μέτρο (από 10μ*10μ έγινε 11μ.*10μ.). Αποτέλεσμα της παραπάνω αύξησης είναι η μετατόπιση κατά 1 μέτρο των υποστυλωμάτων και Η/Χ στους οποίους έχουν πρόσβαση οι ανωτέρω οριζόντιες ιδιοκτησίες, προς τον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου. Παράλληλα και κατά την ίδια διάσταση (1 μέτρο) μετατοπίστηκαν οι τοιχοποιίες των διαμερισμάτων εις βάρος των Η/Χ. Με βάση τα παραπάνω έχουμε για κάθε διαμέρισμα, υπέρβαση δόμησης κατά 1 μέτρο (λόγω μετατροπής τμήματος Η/Χ σε κατοικία) και προσθήκη κατ’ επέκταση Η/Χ κατά 1 μέτρο εντός ακαλύπτου χώρου της οικοδομής. Δεδομένου ότι τα τρία από τα τέσσερα διαμερίσματα ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη, είναι ορθό το παρακάτω σκεπτικό; Υποβολή 1 δήλωσης και για τα τρία διαμερίσματα. Για το κάθε διαμέρισμα υπολογίζονται ξεχωριστά οι συντελεστές υπέρβασης δόμησης, ανάλογα με το ποσοστό δόμησης που αντιστοιχεί σε κάθε μία ιδιοκτησία. Για την προσθήκη κατ΄ επέκταση των Η/Χ εντός ακαλύπτου χώρου, προσκομίζεται υπεύθυνη δήλωση συναίνεσης του ιδιοκτήτη του 4ου διαμερίσματος και υπολογίζεται για το σύνολο αυτών (και των τριών) μία λοιπή παράβαση (και όχι τρεις).
Apantisi: Η καλύτερη λύση θα ήταν να τακτοποιήσετε και του 4ου ιδιοκτήτη. Συμφωνώ με το σκεπτικό σας με μόνη διαφοροποίηση ότι θα πρέπει να τακτοποιηθούν το σύνολο των υπερβάσεων επί των κοινόχρηστων χώρων.
Erotisi: 1368. Σας υποβάλλω εκ νέου το ερώτημά μου που έχει να κάνει με την εφαρμογή του ν.4178/2013: Ποιά η διαδικασία επιστροφής τμήματος του προστίμου που προέκυψε από λάθος εκ μέρους του μηχ/κου κατά τη διαδικασία υποβολής δήλωσης ρύθμισης αυθαίρετων χώρων και διαπιστώθηκε αφού είχε εξοφληθεί πλήρως - εφ'άπαξ το πρόστιμο; (έχει διορθωθεί το λάθος στο σύστημα)
Apantisi: Απαντώ εκ νέου ότι ΔΕΝ έχει ακόμα εκδοθεί η απαραίτητη Κ.Υ.Α.. Στο θέμα παρενέβει ο Συνήγορος του Πολίτη (όχι ακριβώς για τη δική σας περίπτωση). Μπορείτε να δείτε τη Σύνοψη της Διαμεσολάβησης και τα έγγραφα του ΣτΠ.
Erotisi: 1369. Σε δύο όμορα οικόπεδα διαφορετικών ιδιοκτητών είχαν εκδοθεί το 1969 δύο οικοδομικές άδειες για την ανέγερση δύο ανεξάρτητων τριώροφων κτιρίων. Στην πράξη όμως κατασκευάστηκε εξ αρχής ένα ενιαίο κτίριο σαν τα δύο οικόπεδα να ήταν ένα, με ένα κλιμακοστάσιο και ενιαία λειτουργία. Στη συνέχεια το έτος 1990 οι ιδιοκτήτες των δύο ανεξάρτητων οικοπέδων προχώρησαν στη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών σε καθένα από τα δύο αρχικά οικόπεδα λαμβάνοντας υπ΄όψιν τις ιδιοκτησίες που προέβλεπαν τα σχέδια των δύο ξεχωριστών αδειών. Κατά την άποψη μου εδώ έχουμε παράτυπη συνένωση οικοπέδων και αυθαίρετη κατασκευή ενός ενιαίου κτιρίου που αφορά την μη υλοποίηση των δύο οικοδομικών αδειών (ενιαίος φέρων οργανισμός, ένα κλιμακοστάσιο για την πρόσβαση στους ορόφους αντί για δύο ανεξάρτητα). άποψη των συμβολαιογράφων είναι ότι θα πρέπει να καταργηθούν οι δύο συστάσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας, να συνενωθούν τα οικόπεδα και να συσταθεί μία καινούργια σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών με την σημερινή κατάσταση. Όμως αυτά προϋποθέτουν την έκδοση βεβαιώσεων νομιμότητας του Ν4178/13. Ποια κατά την άποψη σας θα μπορούσε να είναι η αντιμετώπιση της περίπτωσης αυτής στα πλαίσια του Ν.4178/13; Μπορώ να το αντιμετωπίσω με διαφορετικές διαμερισματώσεις ανά όροφο;
Apantisi: Η ορθότερη προσέγγιση θα ήταν η νομιμοποίηση του ενιαίου κτιρίου... Αν για κάποιο λόγο δε θέλετε να το κάνετε, τότε μία πιθανή προσέγγιση θα ήταν η εξής: 1. Κατάργηση των συστάσεων 2. Σύνταξη και υπογραφή προσυμφώνου στο οποίο θα αναφέρετε τι θα κατέχει ο κάθε ένας μετά την τακτοποίηση 3. Τακτοποίηση των αυθαίρετων (είστε προ 1975 οπότε αν είναι κατοικίες τακτοποιείται πολύ οικονομικά) 4. Μετατροπή του προσυμφώνου σε ισχυρό συμβόλαιο. Δε μπορώ να σας πω από εδώ ποια τμήματα να θεωρήσετε αυθαίρετα και ποια όχι. Είναι κάτι που θα το αποφασίσετε εσείς που έχετε όλα τα δεδομένα.
Erotisi: 1370. Μου ζητήθηκε να εκδώσω βεβαίωση μεταβίβασης σε οικόπεδο στο οποίο υπάρχουν 3 ισόγεια κτίσματα εγκαταλελειμμένα (χαρακτηρισμένα ως ετοιμόρροπα από την Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου στο οποίο ανήκει). Πρόκειται για προσφυγικά κτίσματα κατασκευασμένα προ του έτους 1955. Τι βεβαίωση πρέπει να εκδοθεί;
Apantisi: Μιλάτε για κτίσματα και όχι για ερείπια (αν και ετοιμόρροπα). Θα δοθεί η βεβαίωση περί εξαιρέσεων. Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να ενημερώσετε τον ιδιοκτήτη ότι πλέον έχει μεγάλες ευθύνες (πάντα τις είχε) σε περίπτωση που γίνει κάτι στα ετοιμόρροπα. Τα ετοιμόρροπα θα πρέπει πρωτίστως να επισκευάζονται ή να κατεδαφίζονται.
Erotisi: 1371. Παρακαλώ να διευκρινιστεί καλύτερα η απάντηση στην ερώτηση Νο1320. Αντικείμενο της δήλωσης είναι μία μόνο οριζόντια ιδιοκτησία, η οποία ΔΕΝ πληροί τους όρους της παρ. Γιστ του άρθρου 9 (υπέρβαση ύψους > 5%), αλλά στο σύνολό της η οικοδομή τους πληροί (συνολική υπέρβαση ύψους της όλης οικοδομής < 5%)
Apantisi: Δε ξέρω πως μπορώ να το διευκρινίσω καλύτερα. Αν τακτοποιήσετε όλη την οικοδομή τότε καλύπτεστε. Αν τακτοποιήσετε μόνο την Ο.Ι. και αυτή ΔΕΝ καλύπτεται από την Γ.ιστ, τότε θα πάτε με τους γενικούς κανόνες.
Erotisi: 1372. Σε οριστική υπαγωγή αυθαιρέτου έγινε λανθασμένος υπολογισμός εμβαδού επιφάνειας, με αποτέλεσμα η επιφάνεια η πραγματική να είναι μεγαλύτερη κατά 7.00μ2. Το αυθαίρετο έχει κατασκευασθεί το 1970. Το ερώτημά μου είναι αν είναι δυνατή η επαναφορά της δήλωσης σε Υπαγωγή για να διορθωθεί το εμβαδόν και να μην πληρώσει πάλι νέο τέλος υπαγωγής (500ευρώ) ή θα πρέπει να γίνει νέα δήλωση;
Apantisi: Να αιτηθείτε μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος αιτημάτων την αλλαγή της κατάστασης από οριστική υπαγωγή σε υπαγωγή.
Erotisi: 1373. Σε τριώροφη μονοκατοικία, στην προβλεπόμενη στέγη έγινε σοφίτα με ταυτόχρονη υπερύψωση της στέγης και αλλαγή της διάταξη της. Ο κορφιάς έχει ύψος 2,50 μ. και η στέγη καταλήγει στους πλαϊνού τοίχους που έχουν καθαρό ύψος 1,90. Ο παραπάνω χώρος θεωρείται σοφίτα βάσει ορισμού ώστε να μπορώ να πάρω το μειωτικό συντελεστή.
Apantisi: Δε μπορώ να σας απαντήσω μέσω μίας περιγραφής 2 σειρών αν θεωρείται σοφίτα ή όχι. Από το ύψος και μόνο κλίνω προς το όχι, αλλά γενικά είναι «επικίνδυνο» να γίνεται κάτι τέτοιο.
Erotisi: 1374. Σε υπερυψωμένη ισόγεια κατοικία, χωρίς οικοδομική άδεια και εκτός σχεδίου, το ύψος της θα το συγκρίνω με το μέγιστο επιτρεπόμενο της περιοχής που είναι 7,50 μ.;
Apantisi: Κατά τη γνώμη μου με το 4μ.
Erotisi: 1375. Τριώροφη οικοδομή εντός σχεδίου αποτελείται από ισόγειο κατάστημα και 2 ορόφους κατοικίας, στην οποία έγινε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Κατά τον έλεγχο του παραπάνω κτηρίου διαπιστώθηκαν οι παρακάτω αυθαιρεσίες: Α. Μετατόπιση της οικοδομής και συγκεκριμένα κατά 40εκ εντός του προκηπίου. Η εν λόγω παραβίαση του προκηπίου γίνεται μόνο από το ισόγειο κατάστημα και όχι από τα διαμερίσματα τα οποία σε σχέση με το κατάστημα βρίσκονται σε εσοχή (έχουν μικρότερο περίγραμμα) Β. Κλείσιμο τμήματος Η/Χ τόσο στο κατάστημα, όσο και στα διαμερίσματα. Οι αυθαιρεσίες αυτές δηλώθηκαν στο Ν.3843/10 (περαιωμένη διαδικασία) αλλά τα τ.μ. αυτών παρουσιάζουν μικροαποκλίσεις λόγω του στενού πλαισίου εφαρμογής του τότε Νόμου 3843/10 (εντός κτηριακού όγκου και δήλωση σε κάθε περίπτωση μόνο της καθαρής επιφάνειας των δηλουμένων χώρων, ανεξάρτητα αν οι περιμετρικοί τοίχοι του Η/Χ προβλέπονταν από την Ο.Α. [δες τέλος 2ης σελ. από την ερμηνευτική Εγκ. 5/3-5-10 (αρ. πρωτ. 17879)] Αντίθετα στο Ν.4178/13 οι περιμετρικοί τοίχοι αφαιρούνται μόνο όταν αυτοί καλύπτονται από την Ο.Α.). Γ. Αύξηση διαστάσεων του περιγράμματος της οικοδομής κατά 30εκ. Με βάση τα παραπάνω: i. Προβλέπεται και με ποια διάταξη η δήλωση όλων των αυθαιρέτων στο Ν.4178/13 συμπεριλαμβανομένων των ήδη τακτοποιημένων Η/Χ με το Ν.3843/10 (περαιωμένη διαδικασία), αφαιρώντας το καταβληθέν παλαιότερο πρόστιμο; Σε καταφατική περίπτωση απαιτείται να γίνει κάποια διαδικασία (π.χ. ενημέρωση της ΥΔΟΜ, απόφαση ακύρωσης της περαιωμένης διαδικασίας, κ.λ.π.); ii.Στην περίπτωση που ο δηλωθέν χρόνος εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης στο Ν.3843/10 είναι διαφορετικός από τον αντίστοιχο που προκύπτει από το Ε9 (αποδεικτικό χρονικό στοιχείο στο Ν.4178/13), τι υπερισχύει; iii.Όσον αφορά τη μετακίνηση του κτηρίου, στην περίπτωση που αυτό ήταν ενιαίο χωρίς αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, θα δηλωνόταν αποκλειστικά μόνο το τμήμα του καταστήματος που δεν καλύπτονταν από την Ο.Α. με Υ.Δ., Υ.Κ. και παραβίαση προκηπίου. Στην προκειμένη όμως περίπτωση που έχει γίνει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και θα γίνουν ξεχωριστές δηλώσεις για κάθε μία ιδιοκτησία, κατά τη δήλωση ενός διαμερίσματος είναι ορθό να μην δηλωθεί καμία παράβαση ως προς τη μετακίνηση, αυθαιρεσία που θα αποτελεί αποκλειστικά υποχρέωση του καταστήματος, όταν και εφόσον αυτό δηλωθεί; Να σημειωθεί ότι όπως προαναφέρθηκε οι όροφοι των διαμερισμάτων κατασκευάστηκαν σε εσοχή και κατά συνέπεια με τη μετακίνηση του κτηρίου τα περιγράμματα των ορόφων εξακολουθούν να βρίσκονται εντός του προβλεπόμενου από την Ο.Α. περιγράμματος του καταστήματος. iv.Σύμφωνα με την Ο.Α. το ένα άκρο της πρόσοψης του ισογείου καταστήματος απέχει κάθετη απόσταση από τη ρυμοτομική γραμμή 4μ. και το άλλο άκρο 7μ. Η οικοδομική γραμμή είναι παράλληλη της ρυμοτομικής και σε απόσταση 4μ. Με την παραπάνω περιγραφείσα μετακίνηση των 40εκ του κτηρίου, οι ως άνω αποστάσεις τροποποιούνται πλέον σε 3.6μ. και 6.6μ. αντίστοιχα. Θα πρέπει συνεπώς να δηλωθεί σε ένα φύλλο καταγραφής το τμήμα του καταστήματος που δεν καλύπτεται από την Ο.Α. και βρίσκεται εντός προκηπίου με Υ.Δ., Υ.Κ. και παραβίαση προκηπίου. και σε άλλο φύλλο καταγραφής το υπόλοιπο τμήμα που μετακινήθηκε αλλά δεν θίγει τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις με Υ.Δ. και Υ.Κ.;
Apantisi: i. Μπορείτε να το δηλώσετε και να αφαιρεθεί το ήδη καταβληθέν πρόστιμο. Η διάταξη που αναζητάτε είναι η παράγραφος 1 του άρθρου 20. ii. Υπερισχύει η αλήθεια. iii. Το κατάστημα λόγω της μετακίνησης έχει ΥΔ, ΥΚ και παραβίαση προκηπίου. Τα διαμερίσματα έχουν μόνο ΥΔ από τη στιγμή που το περίγραμμα τους ΔΕΝ καλύπτεται από την οικοδομική άδεια. Προφανώς ΔΕΝ έχουν ΥΚ από τη στιγμή που βρίσκονται μέσα στην εγκεκριμένη από την Ο.Α. κάλυψη iv. Το προσεγγίζετε πολύ ορθά.
Erotisi: 1376. Δήλωση που ήταν ολοκληρωμένη στο 4014 και με ανεβασμένα όλα τα δικαιολογητικά, ο ιδιοκτήτης θέλει να κάνει μεταβίβαση. Μια από τις αυθαιρεσίες του κτιρίου ήταν η μετακίνηση του κτιρίου και η επιφάνεια που ήταν έξω από το εγκεκριμένο περίγραμμα δεν είχε ληφθεί ως παράβαση με εμβαδόν αλλά με αναλυτικό. Για την έκδοση βεβαίωσης πρέπει να υπολογίσω τις αυθαιρεσίες βάσει του 4178, που θεωρεί πλέον το εμβαδόν εκτός νομίμου περιγράμματος, λόγω μετακίνησης του κτιρίου ως υπέρβαση δόμησης και κάλυψης.
Apantisi: Δε θυμάμαι να προέβλεπε ο 4014 αυτό που περιγράφετε. Δεν είναι ξεκάθαρο το ερώτημα σας αλλά λογικά ρωτάτε αν ισχύει αυτό και τι πρέπει να κάνετε. Θα πρέπει να πληρώσετε κανονικά αυτά που έπρεπε να πληρώσετε και με τον 4014. Μεταφορά, διόρθωση, εξόφληση και μετά βεβαίωση.
Erotisi: 1377. Όταν σε υφιστάμενη οικοδομή, για την οποία έγινε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, πρόκειται να μεταβιβαστεί η αδόμητη αέρινη στήλη (αυτοτελής οριζόντια ιδιοκτησία με ποσοστό στον πίνακα χιλιοστών), ποια βεβαίωση από τις δύο παρακάτω πρέπει να επισυναφτεί στο συμβόλαιο; (i) στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα (αδόμητο) ή (ii) στο ακίνητο ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινοκτήτων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου, δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια; Ομοίως ποια από τις παραπάνω βεβαιώσεις επισυνάπτεται όταν σε οικοδομή για την οποία έγινε σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών προ πάσης ανεγέρσεως, πρόκειται να μεταβιβαστεί το δικαίωμα ανέγερσης οριζόντιας ιδιοκτησίας που προβλέπεται στην Ο.Α. (π.χ. β’ όροφος) αλλά δεν έχει ακόμα ανεγερθεί; Ομοίως ποια από τις παραπάνω βεβαιώσεις επισυνάπτεται όταν σε οικόπεδο στο οποίο έγινε σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας πρόκειται να μεταβιβαστεί αυτοτελής αδόμητη κάθετη ιδιοκτησία, ενώ η άλλη κάθετη ιδιοκτησία είναι δομημένη. Στη συγκεκριμένη περίπτωση η επιλογή του τύπου βεβαίωσης επηρεάζεται από την ημερομηνία της πράξης συστάσεως (π.χ. προ ή μετά της 28-7-2011);
Apantisi: Προφανώς και δεν σας έχουν τύχει όλες αυτές οι περιπτώσεις αλλά κάνουμε ασκήσεις επί χάρτου. Δήλωση για αδόμητο δίνουμε όταν μέσα στο οικόπεδο δεν υπάρχει κτίσμα. ΜΟΝΟ. Στις υπόλοιπες περιπτώσεις, αν η μεταβιβαζόμενη Ο.Ι. εμπίπτει στις εξαιρέσεις του άρθρου 1 παράγραφος 2 τότε δίνουμε την βεβαίωση που αναφέρει τα περί εξαιρέσεων, άλλως ότι δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές κ.λπ..
Erotisi: 1378. Οικοδομή με άδεια του 1977 αποτελείται από 2 κτίρια Α και Β. Στην πυλωτή του κτιρίου Α, η οποία στα σχέδια της πολεοδομίας φαίνεται κενή (χωρίς καμία θέση στάθμευσης), έχουν διαγραμμιστεί θέσεις στάθμευσης, οι οποίες μάλιστα μνημνεύονται και στην πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών το 1978. Χρειάζεται να υπαχθεί η πυλωτή για δημιουργία θέσεων στάθμευσης στις ρυθμίσεις του Ν.4178/13; Αν ναι θα μπει σαν αλλαγή από βοηθητική χρήση σε βοηθητική, με πρόστιμο 500 €; Βέβαια εδώ δεν έχουμε προϋπολογισμό, αφού η μόνη εργασία που έχει πραγματοποιηθεί είναι η διαγράμμιση των θέσεων. Μπορεί το παραπάνω πρόβλημα να λυθεί μόνο με ενημέρωση φακέλου στην πολεοδομία; Επίσης για την ίδια οικοδομή στον περιβάλλοντα χώρο (στην στάθμη του ισογείου) υπήρχε στην άδεια βοηθητικός χώρος, ο οποίος ήταν χωρισμένος σε 2 αποθήκες. Τελικά κατασκευάστηκαν έξι αποθήκες και έγινε τροποποίηση της σύστασης το 1980. Εδώ έχουμε διαφορετική διαμερισμάτωση. Μπορεί και οι θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή του κτιρίου Α και η διαφορετική διαμερισμάτωση των αποθηκών, που ανήκουν στον περιβάλλοντα χώρο του κτιρίου Β, να μπουν σαν διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου & χωροθέτηση θέσεων στάθμευσης στην πυλωτή και να πληρωθεί πρόστιμο μόνο 1 Χ 500 €, αφού και η πυλωτή του κτιρίου Α και αποθήκη στον περιβάλλοντα χώρο του κτιρίου Β ανήκουν στην ίδια στάθμη (ισόγειο); Εάν για την πυλωτή δεν γίνει κάποια τακτοποίηση μπορώ να δώσω βεβαίωση για το διαμέρισμα και για την αποθήκη που θα έχει τακτοποιηθεί (η θέση στην πυλωτή αφορά παρακολούθημα του διαμερίσματος);
Apantisi: Από τη στιγμή που δεν υπάρχουν υπερβάσεις, δείτε τη δυνατότητα ενημέρωσης. Από εκεί και πέρα, θα επαναλάβω την άποψη μου (που έχει διατυπωθεί και στις απαντήσεις του helpdesk) ότι η διαφορετική διαμερισμάτωση αποτελεί διακριτή αυθαιρεσία και θα πρέπει να «πληρώνεται» μόνη της.
Erotisi: 1379. Στην ΕΡ/ΣΗ Νο1325 και συγκεκριμένα στην περίπτωση (iii) αναφέρετε ότι πρέπει να μπει Υ.Υ. (και υποχρεωτικά Υ.Δ.). Αυτό συμβαίνει διότι η αυθαιρεσία Β (προσθήκη καθ’ ύψος αποθηκευτικού χώρου) παρόλο που δεν είναι χώρος κύριας χρήσης (όπως λέει η Εγκ), αποτελεί τη μοναδική αυθαιρεσία καθ’ ύψος; Για τον ίδιο παραπάνω λόγο μπαίνει Υ.Υ. < 20% ανεξάρτητα του ύψους του αυθαίρετου χώρου; Η παραπάνω λογική ισχύει παρομοίως και για τη δόμηση – κάλυψη; Δηλαδή στη συγκεκριμένη περίπτωση η αυθαιρεσία Α (προσθήκη κατοικίας) δηλώνεται με Υ.Δ. και Υ.Κ. επιλέγοντας το ποσοστό υπέρβασης τους ανάλογα με το αποτέλεσμα (υπέρβαση)/(επιτρεπόμενα), ενώ αν η αυθαιρεσία είχε βοηθητική χρήση τότε θα δηλωνόταν υποχρεωτικά ως η μοναδική αυθαιρεσία επιλέγοντας σε κάθε περίπτωση Υ.Δ. < 50% και Υ.Κ. < 20% ανεξάρτητα από το μέγεθος της αυθαιρεσίας;
Apantisi: Μετά την εγκύκλιο 4 στην οποία προστέθηκε το εδάφιο «Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης του ακινήτου.» προφανώς για να υπάρξει μία έμμεση μείωση κάποιον προστίμων, η προσέγγιση που περιγράφετε είναι σωστή.
Erotisi: 1380. Όταν έχω σαν παράβαση 1 διαμερισμάτωση απαιτείται να κάνω αναλυτικό προυπολογισμό;
Apantisi: Όχι.
Erotisi: 1381. Έχω αλλαγή διαρρύθμισης (δεν έχω υπέρβαση κάλυψης, δόμησης ή ύψους, ούτε αλλαγή διαμερισμάτωσης) σε διαμέρισμα με άδεια του 1978. Κάνω τακτοποίηση όμως για διαφορετική διαμερισμάτωση αποθήκης και διαφορετική χωροθέτηση θέσεων στάθμευσης στην πυλωτή. Όλες οι ιδιοκτησίες ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη (διαμέρισμα, θέση στάθμευσης, αποθήκη). Μπορώ με την χωροθέτηση των θέσεων στάθμευσης να βάλω με αναλυτικό με το ίδιο 500άρικο και την διαφορετική διαρρύθμιση του διαμερίσματος, σαν μία λοιπή παράβαση και τα 2 μαζί? Αν όχι κάνω για την διαρρύθμιση ενημέρωση φακέλου στην πολεοδομία; Πάντως για την διαφορετική διαρρύθμιση μπορώ να δώσω βεβαίωση νομιμότητας, σωστά;
Apantisi: Δείτε την Ε/Α 1378
Erotisi: 1382. Το ερώτημα αφορά περίπτωση ανώνυμης εταιρείας (ξενοδοχειακού συγκροτήματος) που είχε κάνει υπαγωγή στον Ν4178/13 με ολοσχερή εξόφληση των προστίμων. Σήμερα η συγκεκριμένη εταιρεία έχει απορροφηθεί από άλλη ανώνυμη εταιρεία με ίδιους μετόχους και .Σ. αλλά με διαφορετική επωνυμία και διαφορετικό Α.Φ.Μ. Μπορεί να γίνει οριστική υπαγωγή στον Ν4178/13 με τα στοιχεία της νέας ανώνυμης εταιρείας απλώς αλλάζοντας τα στοιχεία ιδιοκτήτη στα υπάρχοντα αλλά και σε όσα αρχεία υπολείπονται ή υπάρχει κάποια άλλη διαδικασία που ακολουθείταιΝΎ
Apantisi: Αλλάζετε τον ιδιοκτήτη.
Erotisi: 1383. Σε οικόπεδο το οποίο βάσει του εγκεκριμένου ρυμοτομικού χαρακτηρίζεται ως Κ.Χ. υπάρχει διώροφος οικοδομή με υπόγειο, με άδειες που εξεδόθησαν τα έτη 1967, 1978 & 1981 (βάσει του Ν.5269/31 και του άρθρου 101 ΓΟΚ 73), στην οποία έχουν κατασκευασθεί ο φέρων οργανισμός από οπλισμένο σκυρόδεμα και οι τοίχοι πληρώσεως. Αρχικά το οικόπεδο ήταν εντός του κοινόχρηστου χώρου, όπως προέβλεπε το αρχικό διάταγμα ρυμοτομίας (έτους 1955). Το έτος 1987 έγινε τροποποίηση του εγκεκριμένου ρυμοτομικού στην οποία λαμβάνεται υπόψην η πραγματική κατάσταση, ήτοι το οικόπεδο με το ήδη κατασκευασμένο κτήριο (σκελετός και μέρος οπτοπλινθοδομών) το οποίο πλέον ΔΕΝ εντασσόταν στον κοινόχρηστο χώρο αλλά χαρακτηριζόταν ως οικοδομήσιμο. Το έτος 1995 έγινε νέα τροποποίηση του εγκεκριμένου ρυμοτομικού κατά την οποία το οικόπεδο με το κτήριο εντάσσεται εκ νέου στον κοινόχρηστο χώρο και επιπλέον ρυμοτομείται. Στην συνέχεια ο ιδιοκτήτης κατόπιν προσφυγής στην Δικαιοσύνη πετυχαίνει την άρση της απαλλοτρίωσης το έτος 2013. Υποβάλλεται στην συνέχεια Φάκελος στην Περιφέρεια για άρση της απαλλοτρίωσης και τροποποίηση του εγκεκριμένου ρυμοτομικού και η διαδικασία συνεχίζεται έως και σήμερα με την υπόθεση να βρίσκεται στο ΣΥΠΟΘΑ. Μετά και από αυτή την εξέλιξη δεδομένου ότι το οικόπεδο με το κτήριο είναι ΜΕΧΡΙ σήμερα σε Κ.Χ. ερωτάται αν είναι δυνατή η υπαγωγή του συγκεκριμένου ακινήτου στις διατάξεις του Ν.4178/13, λαμβάνοντας υπόψη την παρ. 2α του άρθρου 2 του Ν.4178/13 αλλά και των διευκρινήσεων της εγκυκλίου 3/2013 του ΥΠΕΚΑ, με σκοπό την αποπεράτωση του κτηρίου, κάνοντας χρήση του άρθρου 25 του Ν.4178/13.
Apantisi: Το κλειδί είναι αν έχει συντελεστεί η απαλλοτρίωση, δηλαδή αν έχει αποζημιωθεί ο ιδιοκτήτης είτε με άμεση πληρωμή είτε με κατάθεση του ποσού στο ταμείο παρακαταθηκών και δανείων. Αν έχει συντελεστεί, ΔΕ μπορεί να τακτοποιηθεί, άλλως μπορεί με την αίρεση ότι δε δικαιούται αποζημίωσης σε περίπτωση που τελικώς ολοκληρωθεί η διαδικασία απαλλοτρίωσης.
Erotisi: 1384. Πρόκειται για αυθαίρετη προσθήκη κατ' επέκταση στην απόληξη κλιμακοστασίου στο δώμα πολυκατοικίας η οποία πολυκατοικία «κολλάει» στα πλάγια όρια του οικοπέδου. Η προσθήκη στο κλιμακοστάσιο όμως δεν κολλάει στο πλάγιο όριο του οικοπέδου και αφήνει μια απόσταση μικρότερη από (αφήνει 60 εκ. απόσταση από το πλάγιο όριο). Θα πρέπει να χρεωθεί παράβαση πλάγιων ορίων Δ;
Apantisi: Εγώ στη θέση σας θα χρέωνα και υπέρβαση πλάγιας απόστασης.
Erotisi: 1385. Όταν έχω αυθαίρετο κτίσμα με στέγη χωρίς οικοδομική άδεια χρειάζεται να δηλώσω και την στέγη σαν πολεοδομική παράβαση;
Apantisi: Όχι.
Erotisi: 1386. Για αποδεικτικό παλαιότητας το τιμολόγιο από υλικά κατασκευής της αυθαίρετης κατασκευής μας καλύπτει; Θεωρείται δημόσιο έγγραφο;
Apantisi: Όχι, δεν είναι δημόσιο έγγραφο.
Erotisi: 1387. Όταν βάζω σε μια πολεοδομική παράβαση μια αποθήκη 15μ2 και ύψος 2,50μ. στη συνολική δόμηση και κάλυψη που αφορά όλο το κτίριο θα το μετρήσω;
Apantisi: Αν εννοείται για τον υπολογισμό του ποσοστού Υ.Δ., όχι. Δείτε την Ε/Α 1379.
Erotisi: 1388. Είμαι ιδιοκτήτης κατά ΒΌ, σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδο συνολικής εκτάσεως περίπου 600 τ.μ., εντός σχεδίου πόλεως. Το έτος 1993 ο γείτονας μου ξεκίνησε να κτίζει πολυόροφη οικοδομή (πολυκατοικία). Κατέλαβε όμως και μέρος από το οικόπεδο μας, περίπου 160 τ.μ. και έκτισε και σε αυτό. Μετά από πολύχρονες δικαστικές διαμάχες, σχετικά πρόσφατα, δικαιώθηκα. Σύμφωνα με τελεσίδικη απόφαση Εφετείου, είμαι ο νόμιμος κάτοχος –ιδιοκτήτης - νομέας κοκ του οικοπέδου και το δικαστήριο καλεί τον αντίδικο να μου δώσει πίσω τα εδαφικά μέτρα που παρανόμως κατέλαβε επί τόσα χρόνια. (Δεν τον διατάσσει να με αποζημιώσει χρηματικά, ούτε να μου δώσει μέρος του κτίσματος κοκ). Θέλω να μεταβιβάσω το συγκεκριμένο περιουσιακό μου στοιχείο (μερίδιο μου), να το πουλήσω, δηλαδή να πουλήσω το ΒΌ του εξ αδιαιρέτου οικοπέδου συνολικής έκτασης 600 τ.μ που μου ανήκει και είναι περίπου 150 τ.μ. στην αναλογία μου. Ο συμβολαιογράφος μου, μου είπε πως σύμφωνα με το νέο νόμο 4178/13, δεν μπορεί να το περιγράψει ως οικόπεδο μόνο (κάτι τέτοιο θα ήταν μη νόμιμο) και πρέπει να περιγραφεί ως οικόπεδο με κτίσμα επάνω. Επίσης ότι χρειαζόμαστε βεβαίωση μηχανικού. Απευθύνθηκα σε πολιτικούς μηχανικούς και κανείς δε μπορεί να μου δώσει βεβαίωση για αυτή την περίπτωση, δε γνωρίζουν πώς να την αντιμετωπίσουν σωστά και με συμβούλευσαν να αποταθώ στην Νομική Υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ώστε να μας απαντήσει πως γίνεται να βγει βεβαίωση μηχανικού για μεταβίβαση ακινήτου στη συγκεκριμένη περίπτωση. Η πιο σχετική περίπτωση με την δική μας, που έχουμε βρει με τους νομικούς μου, είναι…… Στον νόμο 4178/13 (ΦΕΚ 174 A/8-8-2013) Άρθρο 11 παράγραφος 1ε «…Ο νομέας και κάτοχος του αυθαιρέτου κτίσματος επί γηπέδου ή οικοπέδου χωρίς τίτλους ιδιοκτησίας, μόνο εφόσον υποβληθεί νόμιμο προσύμφωνο από το οποίο θα προκύπτει ότι ο ιδιοκτήτης του γηπέδου υπόσχεται να του μεταβιβάσει το τμήμα εδάφους που έχει καταλάβει και επί του οποίου έχει ανεγείρει αυθαίρετο κτίσμα, μετά την ολοσχερή εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου. Το ως άνω προσύμφωνο συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα, στο οποίο αποτυπώνεται η αυθαίρετη κατασκευή με το τμήμα εδάφους που έχει καταληφθεί, το ποσοστό του τμήματος που αναλογεί στο συγκεκριμένο γήπεδο / οικόπεδο και περιλαμβάνει απόσπασμα χάρτη γης με τον προσδιορισμό του τμήματος που έχει καταληφθεί, καθώς και του συνολικού γηπέδου / οικοπέδου…» Περιγράφει τον τρόπο για αυτόν που έκτισε το αυθαίρετο. Ο τρόπος όμως για τον οικοπεδούχο ποιός είναι;
Apantisi: Από τη στιγμή που έχετε απευθυνθεί σε συναδέλφους μου μηχανικούς, έχουν εξετάσει την περίπτωση σας και απεφάνθησαν ότι δε μπορούν να κάνουν κάτι αυτή τη στιγμή, προφανώς και δε μπορώ να πω/γράψω κάτι παραπάνω. Έχετε στα χέρια σας μία δικαστική απόφαση υπέρ σας…. Στριμώξτε λίγο παραπάνω τον νομικό σας… Για το πώς θα εκτελεστεί…
Erotisi: 1389. Σε ακάλυπτο χώρο πολυκατοικίας έχει κατασκευαστεί κλιμακοστάσιο που ενώνει το υπόγειο (με χρήση αποθήκης) με το ισόγειο. Η επέκταση αυτή καταλαμβάνει ολόκληρο τον ακάλυπτο. Το υπόγειο και το ισόγειο αποτελούν οριζόντιες ιδιοκτησίες και ανήκουν σε έναν ιδιοκτήτη όπως και όλες οι οριζόντιες της πολυκατοικίας. Πως θα χειριστώ τη ρύθμιση; Θα δηλωθεί ως χώρος κοινοχρήστων σε ένα Φ.Κ ο χώρος αυτός ως υπέρβαση δόμησης και κάλυψης Κ.Χ.(ισόγειο) και ως υπέρβαση δόμησης Β.Χ (υπόγειο); και το ότι ενοποιεί κατά κάποιο τρόπο υπόγειο και όροφο μας επηρεάζει;
Apantisi: Όλα ανήκουν σε ένα άτομο. Θέματα συναινέσεων ΔΕΝ τίθενται. Τακτοποιείται ότι υπάρχει στον ακάλυπτο με μία δήλωση. Ένα κλιμακοστάσιο έχετε… Γιατί να πληρώσετε ΥΔ.;; Προσωπικά θα αρκούμουν στον αναλυτικό.
Erotisi: 1390. Σε τετραώροφη οικοδομή χωρίς σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας έχει γίνει υπαγωγή στον Ν.4014/11 υπερβάσεων δόμησης και κάλυψης στο δώμα. Όμως με νεότερη αυτοψία διαπιστώθηκαν ότι υπάρχουνε αυθαιρεσίες (κλείσιμο Η/Χ, πατάρι και υπόγειο) που δεν έχουνε υπαχθεί στον νόμο. Μπορεί να γίνει υπαγωγή στον Ν.4178/13 νέα δήλωση με συμψηφισμό του προστίμου από τον Ν.4014/11 με νέο μηχανικό ή πρέπει να γίνει μεταφορά στον Ν.4178/13 και να συνεχιστεί η διαδικασία με προσθήκη νέων φύλλων καταγραφής και με τον παλιό μηχανικό; Μεταφορά από τον 4014 στον 4178. 1391. Σε μια υπαγωγή με το ν.4178/2013 που αφορά τρία διαμερίσματα με επιφάνεια 22μ2 + 25μ2 + 22μ2 σύνολο 69μ2 που είναι < 70μ2 είναι δύο συνιδιοκτήτες - πατέρας και γιος - που έχουν κυριότητα 50% ο καθένας είναι και οι δύο μακροχρόνια άνεργοι ο μεν πατέρας όμως μένει σε άλλη κατοικία ο δε γιος έχει κύρια κατοικία ένα από τα διαμερίσματα -εμπίπτει στο αρ.17 παρ. 7 ώστε να ληφθεί η έκπτωση των μακροχρόνια ανέργων; -μπορεί να μπει η έκπτωση στο φύλλο καταγραφής του ενός διαμερίσματος στο οποίο μένει ο γιος;
Apantisi: Για να γίνει χρήση της 17.7 πρέπει να τακτοποιείται η κύρια κατοικία. Η έκπτωση γίνεται για το ποσοστό συνιδιοκτησίας του ατόμου που μπορεί να κάνει χρήση του μειωτικού (στην περίπτωση μας για το 50% του υιού).
Erotisi: 1392. Ο Δήμος μας είναι στη διαδικασία αδειοδότησης των αθλητικών εγκαταστάσεών του και ως εκ τούτου απαιτείται η υπαγωγή στο Ν.4178/13 των κτιρίων που δεν έχουν οικοδομική άδεια. Στη πρώτη περίπτωση ενός γηπέδου ποδοσφαίρου εντός σχεδίου, ρυμοτομείται τμήμα του περιφραγμένου χώρου του, βάσει του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως. Στην περίπτωση αυτή προχωράω κανονικά την υπαγωγή των κτισμάτων-αποδυτηρίων στο Ν. 4178/13; Στην δεύτερη περίπτωση, η οποία αφορά και πάλι γήπεδο ποδοσφαίρου εντός σχεδίου, το εν λόγω γήπεδο με τις λοιπές κτιριακές εγκαταστάσεις καταλαμβάνει 4 οικοδομικά τετράγωνα από το εγκεκριμένο σχέδιο πόλεως, χωρίς να έχει γίνει στο παρελθόν κάποια τροποποίηση. Στην περίπτωση αυτή προχωράω κανονικά την υπαγωγή των κτισμάτων-αποδυτηρίων στο Ν. 4178/13;
Apantisi: Για την πρώτη περίπτωση θα τακτοποιήσετε κανονικά. Για τη δεύτερη δεν κατάλαβα το ερώτημα σας.
Erotisi: 1393. Ιδιοκτήτης διώροφης οικοδομής με οικοδομική άδεια εντός οικισμού τοπικής κοινότητας με κατοίκους < 3000 έχει αυθαίρετα διαμορφώσει κατοικία στο αδιαμόρφωτο ισόγειο της οικοδομής 65 τ.μ. Στον όροφο υφίσταται κατοικία 85 τ.μ με 5 τ.μ παραβάσεις σε σχέση με την οικοδομική άδεια. Στην ιδιοκτησία του υπάρχει ένα αγροτεμάχιο (γεωτεμάχιο - εκτός ορίων οικισμού άρτιο και οικοδομήσιμο στην ίδια τοπική κοινότητα). Η κατοικία που διαμένει είναι το ισόγειο. Τα 65τ.μ του ισογείου που είναι αυθαίρετα κατασκευασμένα και που κατοικεί ο ιδιοκτήτης θα καταχωρηθούν ως κύρια και μοναδική κατοικία;
Apantisi: Ναι, αφού ότι κτίσμα υπάρχει σε κοινότητα < 3000 κατοίκους, ΔΕΝ προσμετρά στον έλεγχο την κύριας και μοναδικής κατοικίας. Το αγροτεμάχιο ΔΕΝ προσμετράτε σε καμία περίπτωση. Μόνο τα οικόπεδα.
Erotisi: 1394. Έχω την εξής περίπτωση αυθαιρέτου και θα ήθελα τη βοήθεια σας. Πρόκειται για οικόπεδο στο οποίο υπάρχουν 6 κτίρια με οικοδομική άδεια για ξενοδοχείο. Το στάδιο των εργασιών των κτιρίων είναι αποπερατωμένος ο οικοδομικός σκελετός και σε δύο αυτά έχει αποπερατωθεί και η τοιχοποιία. Πραγματοποιώ τακτοποίηση των παραπάνω κτιρίων με χρήση κατοικίες λαμβάνοντας υπόψη, υπέρβαση δόμησης, κάλυψης (λόγω διαφορετικών όρων δόμησης) και εφαρμόζω και συντελεστή αλλαγής χρήσης. Ως αποδεικτικό για τη χρήση χρησιμοποιώ τις δηλώσεις Ε9 του ιδιοκτήτη όπου σε όλα τα προηγούμενα έτη (και πριν το 2011) δηλώνεται το σύνολο των κτιρίων με χρήση κατοικίας άρθρο 7 παρ 2 του Ν. 4178/2013 (Πέραν της αεροφωτογραφίας για την απόδειξη του χρόνου κατασκευής, ο χρόνος της αλλαγής χρήσης αποδεικνύεται με έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής στο οποίο αναφέρεται το ακίνητο και η χρήση όπως περιγράφονται κατά την υπαγωγή) Το ερώτημα μου είναι αν όντως σκέπτομαι ορθά και μπορώ να προχωρήσω στην τακτοποίηση των ανωτέρω κτιρίων και εν συνεχεία σε έκδοση άδειας αποπεράτωσης.
Apantisi: Ο συντελεστής αλλαγής χρήσης χρησιμοποιείται μόνο στις περιπτώσεις εκτός σχεδίου όπου η αλλαγή χρήσης υποκρύπτει αύξηση του συντελεστή δόμησης. Δείτε το παράδειγμα της εγκυκλίου 4. Το να χρησιμοποιήσεις για ένα κτίρια ΚΑΙ Υ.Δ. και αλλαγή χρήσης είναι λάθος. Δείτε το παράδειγμα της εγκυκλίου 4 και αν θέλετε επανέλθετε.
Erotisi: 1395. Επαναδιατύπωση του ερωτήματός μου Νο. 1136 (στο αρχείο 43). Σε γήπεδο ανεγείρεται ξενοδοχείο. Κάποια στιγμή μελλοντικά, ο ιδιοκτήτης του ξενοδοχείου αγοράζει όμορο γήπεδο 200μ2 μη άρτιο και οικοδομήσιμο, όπου κτίζει επιπλέον πτέρυγα δωματίων του ξενοδοχείου. Η πτέρυγα αυτή ωστόσο λαμβάνει σήμα από τον ΕΟΤ ως ενοικιαζόμενα δωμάτια, καθώς ο ιδιοκτήτης του ξενοδοχείου την παρουσιάζει στον ΕΟΤ έως σήμερα ως ανεξάρτητη επιχείρηση. Στην πράξη και εκ της κατασκευής της η πτέρυγα αυτή έχει χρήση ξενοδοχείου, όπως αποδεικνύεται από τα συμβόλαια με τους τουριστικούς πράκτορες, το βιβλίο πόρτας, τις κοινές εγκαταστάσεις βιολογικού καθαρισμού που βρίσκονται εντός του γηπέδου του ξενοδοχείου, τη συνολική διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου καθώς η είσοδος στον Α όροφο αυτής της πτέρυγας γίνεται αποκλειστικά μέσω του γηπέδου του ξενοδοχείου, την κοινή παροχή ρεύματος και νερού στη χρήση του ξενοδοχείου βάση των συνολικών τετραγωνικών της πτέρυγας και του ξενοδοχείου κ.α.. Δεδομένου ότι αυτή η πτέρυγα έχει κατασκευασθεί κατά παρέκκλιση των όρων δόμησης, αλλά όχι και των χρήσεων γης που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής (στην περιοχή επιτρέπονταν τα τουριστικά καταλύματα) θα έπρεπε να περιλαμβάνεται στο σήμα του ξενοδοχείου προκειμένου να τακτοποιηθεί σήμερα ως ξενοδοχείο (βλέπε άρθρο 23 παράγραφο 12 Ν. 4178/13);
Apantisi: Και τότε και τώρα θα σας πω το ίδιο. ΔΕ βρίσκω κάποιον λόγο να μην μπορείτε να το δηλώσετε κατά τις γενικές διατάξεις. Η 23.12 είναι μία ειδική περίπτωση που διευκολύνει τη δήλωση τουριστικών καταλυμάτων κατά παρέκκλιση των χρήσεων γης (κυρίως). Εσείς έχετε ένα αυθαίρετο κτίσμα, σε περιοχή που επιτρέπετε η χρήση. Το δηλώνετε κανονικά προς τακτοποίηση.
Erotisi: 1396. Σε γήπεδο Α ανεγείρεται ξενοδοχείο. Στη συνέχεια αγοράζεται όμορο γήπεδο Β 3,5 στρεμμάτων, όπου εκδίδεται άδεια γραφείων. Τα γραφεία εξ αρχής αλλάζουν χρήση σε ξενοδοχείο. Στη συνέχεια αγοράζεται όμορο γήπεδο στο ξενοδοχείο Γ, το οποίο χρησιμοποιείται για την επέκταση του περιβάλλοντος χώρου του ξενοδοχείου και τέλος μετά από λειτουργική τακτοποίηση στον ΕΟΤ τα τρία αυτά γήπεδα αποκτούν σήμα ενιαίου ξενοδοχείου. i.Θεωρώ ότι τα γήπεδα αυτά επειδή αποτελούν εν τοις πράγμασι 1 ιδιοκτησία και οφείλουν να τακτοποιηθούν σε 1 δήλωση. Στη δήλωση αυτή αναφέρονται και οι δύο οικοδομικές άδειες και οι υπερβάσεις δόμησης και κάλυψης συγκρίνονται με τα επιτρεπόμενα μεγέθη όλου του γηπέδου… ή μήπως οι υπερβάσεις στα κτίσματα Α γηπέδου θα έπρεπε να συγκριθούν με τα επιτρεπόμενα μεγέθη του Α+Γ γηπέδου και οι υπερβάσεις στα κτίσματα του Β γηπέδου με τα επιτρεπόμενα μεγέθη του Β γηπέδου; ii.Για τον υπολογισμό της αλλαγής χρήσης των γραφείων σε ξενοδοχείο έκανα χρήση της παραγράφου 5β του άρθρου 18, καθώς υπάρχει αλλαγή χρήσης από κύρια χρήση σε κύρια εντός νομίμου περιγράμματος χωρίς υπέρβαση δόμησης λόγω της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης (η άδεια ανέφερε 600m2 και εάν είχε βγει άδεια ξενοδοχείου θα μπορούσα να κτίσω 0,2*3,5=700m2 –προφανώς δε θα μπορούσα να βγάλω άδεια ξενοδοχείου εξ αρχής γιατί δεν είχα την αρτιότητα).
Apantisi: i. Όπως έχουμε πει αρκετές φορές, ο νόμος για τα αυθαίρετα ΔΕ μπορεί να προβλέψει κάθε μία από τις περιπτώσεις που έχουν κατασκευαστεί. Δίνει κατευθυντήριες και από εκεί και πέρα ενεργούμε κατά την κρίση μας. Στην συγκεκριμένη περίπτωση και λόγω της εν τοις πράγμασι συνένωσης, βρίσκω ορθότερο να λειτουργήσετε με τον κανόνα Α+Β+Γ. ii. Ορθώς πράξατε.
Erotisi: 1397. Θα ήθελα σας παρακαλώ, αν είναι εφικτό, να διευκρινίσετε αν η παρακάτω περίπτωση δύναται να καταχωρηθεί στο φύλλο καταγραφής με μειωτικό συντελεστή. Σε κτήριο κατοικίας με υπόγειο, με ο.α. του 2003, το υπόγειο στην εγκεκριμένη άδεια καταλάμβανε ένα μέρος κάτωθεν του υπερυψωμένου ισογείου. Κατά την κατασκευή το υπόγειο επεκτάθηκε ώστε να καταλαμβάνει το σύνολο του ορίου κάτωθεν της κάτοψης ισογείου. Όλες οι στάθμες (κτηρίου και περιβάλλοντος χώρου) έχουν υλοποιηθεί ακριβώς με τον ΓΟΚ όπου ως υπόγεια στάθμη συμφωνα με το αρθρο 2 «είναι όροφος ή τμήμα ορόφου, του οποίου η οροφή βρίσκεται έως 1,50 μ. ψηλότερα από την οριστική στάθμη του εδάφους». Η επέκταση του υπογείου μπορεί να καταχωρηθεί στο φύλλο καταγραφής με μειωτικό συντελεστή από τη στιγμή που στον Ν4178 αρθ.18 παρ.6 αναφέρει «Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου για όλους τους χώρους σε υπόγειες στάθμες, εσωτερικούς εξώστες (πατάρια) και σοφίτες, όπως ορίζονται στο άρθρο 2 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79), εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής 50%.» όταν στο αρ.2 του Ν.4067/12 υπόγειο είναι όροφος ή τμήμα ορόφου, του οποίου η οροφή βρίσκεται έως 1,20 μ. ψηλότερα από την οριστική στάθμη του εδάφους; Να επισημάνω ότι το σύνολο του υπογείου είναι ενιαίος χώρος που χρησιμοποιούνταν και χρησιμοποιείται ως αποθήκη. Η απορία αυτή υφίσταται ασχέτως αν θα δηλωθεί προς νομιμοποίηση μεσω έκδοσης ο.α. ή όχι.
Apantisi: Μπορεί να γίνει χρήση του μειωτικού συντελεστή, αφού η αυθαίρετη κατασκευή έχει υλοποιηθεί σε εγκεκριμένη υπόγεια στάθμη.
Erotisi: 1398. Θα ήθελα τη γνώμη σας στην εξής περίπτωση. Διώροφο κτίριο (χωρίς σύσταση οριζοντίων) σε εκτός σχεδίου περιοχή προβλεπόταν στην άδεια να γίνει καταστήματα, αλλά ο όροφος έγινε εξαρχής κατοικία. Πραγματοποιήθηκε τακτοποίηση καθώς με τη μικτή χρήση η επιτρεπόμενη δόμηση ήταν πολύ μικρότερη. Για την ακρίβεια μέχρι την επιτρεπόμενη δόμηση καλυπτόταν το ισόγειο και ένα τμήμα του ορόφου και τα υπόλοιπα τ.μ. του ορόφου μαζί με κάτι προσθήκες κατ' επέκταση ισογείων garage τακτοποιήθηκαν. Ο νέος ιδιοκτήτης επιθυμεί τώρα να κάνει αλλαγή χρήσης και του ισογείου σε κατοικία. Μπορεί; Από την τοπική ΥΔΟΜ μου λένε ότι δεν μπορεί γιατί στην άδεια δόμησης για αλλαγή χρήσης δεν μπορούν να δεχτούν τ.μ. που υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα, ότι δηλαδή στο διάγραμμα δόμησης πρέπει τα συνολικά μέτρα του ακινήτου να είναι μέχρι τα επιτρεπόμενα. Δεν καταλαβαίνω όμως πως αφού μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης σε τακτοποιημένο χώρο, που προφανώς ξεπερνάει την επιτρεπόμενη δόμηση, πως δεν μπορεί να γίνει στο τμήμα αυτό που καλύπτεται από την οικοδομική άδεια. Εξάλλου, είτε κατάστημα-κατοικία είτε κατοικία-κατοικία, την ίδια δόμηση έχουν και βάση αυτού είναι τακτοποιημένο και το ακίνητο. Δεν προκαλείται δηλαδή με την αιτούμενη αλλαγή χρήσης, υπέρβαση της ήδη τακτοποιημένης δόμησης. Βλέπω και το έγγραφο 6987/16 που λέει ότι μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης, μάλιστα στο νόμιμο τμήμα της αδείας δεν υφίσταται και περιορισμός στις εργασίες, αρκεί να μην αντιβαίνει στις χρήσεις γης της περιοχής.
Apantisi: Νομίζω ότι το έχουμε αντιμετωπίσει ξανά το συγκεκριμένο θέμα. Ακούγεται παράλογο, αλλά το θέμα είναι ότι για τον τακτοποιημένο χώρο υπάρχει νομοθέτημα που το καλύπτει (συνδυασμός παραγράφων 10, 11 και 12 του άρθρου 25) για την άλλη όμως περίπτωση όχι.. Ως ιδέα της στιγμής (η οποία πιθανόν ΔΕΝ είχε «πέσει» την προηγούμενη φορά), είναι αν μπορείτε να το «παλέψετε» στον άξονα ότι μιλάμε για μία ιδιοκτησία (δυστυχώς μόνο συμβολαιογραφικά και όχι λειτουργικά από ότι καταλαβαίνω), οπότε η ιδιοκτησία έχει υπαχθεί στον Ν.4178 και μπορεί να κάνει χρήση των διατάξεων (δε θα στοιχημάτιζα σε εσάς…)
Erotisi: 1399. Επί του θολού θέματος: υπέρβασης ύψους – νόμιμης στάθμης κτιρίου: σε επικλινές οικόπεδο έχει εκδοθεί οικ. άδεια το 1985 που προέβλεπε διώροφη οικοδομή. Από τα σχέδια της οικ. άδειας φαίνονται τα εξής: α. ο ακάλυπτος χώρος θα είχε διαμορφωμένη ενιαία κλίση, κατηφορική από νότο προς βορά, στη περιοχή τοποθέτησης του κτιρίου (τομές - όψεις), β. το δάπεδο του ισογείου προβλεπόταν να έχει τις εξής υψομετρικές διαφορές σε σχέση με το διαμορφωμένο ακάλυπτο χώρο: +0,40 μ στη νότια όψη και +1,20 μ στη βόρεια. Διαπιστώθηκε ότι: α. τηρείται η υπερύψωση του δαπέδου του ισογείου των +0,40 μ στη νότια όψη του κτιρίου, β. κάτω από τη στάθμη δαπέδου του ισογείου και επί του περιγράμματος του, έχει κατασκευαστεί αυθαίρετο «υπόγειο» με κύρια χρήση κατοικίας, προφανώς εξ αρχής, το οποίο βρίσκεται εντός του εδάφους νότια και κατά κεκλιμένα τμήματα ανατολικά και δυτικά, ενώ βόρεια βρίσκεται καθ΄ όλο το ύψος του (~3,00 μ) υπεράνω του διαμορφωμένου εδάφους. Με το σκεπτικό ότι τηρείται η στάθμη του δαπέδου του ισογείου στη νότια όψη σε σχέση με το διαμορφωμένο ακάλυπτο, έχει γίνει υποβίβαση της στάθμης θεμελίωσης και έχει προκύψει ωφέλιμο ύψος για τη δημιουργία χώρου Κ.Χ. και επίσης έχει γίνει αυθαίρετη διαμόρφωση ακαλύπτου χώρου σε σχέση με τα προβλεπόμενα υψόμετρα βόρεια, είναι σωστός ο υπολογισμός προστίμου με ως εξής: ΥΔ χώρου κύριας χρήσης με μειωτικό συντελεστή υπόγειας στάθμης για το τμήμα που πληροί τις προδιαγραφές υπογείου (ύψος οροφής < 1,50 μ από το διαμορφωμένο έδαφος) και χωρίς μειωτικό για το τμήμα που δεν τις πληροί και μια πολεοδομική παράβαση (αναλυτικός προϋπολογισμός) για τη μη προβλεπόμενη διαμόρφωση ακαλύπτου σε σχέση με τα υψόμετρα της οικ. αδείας στη βόρεια όψη του κτιρίου; Αν όχι και με δεδομένο ότι τηρούνται οι υπόλοιπες στάθμες του κτιρίου, σε σχέση πάντα με το νότια του διαμορφωμένο ακάλυπτο, πως αλλιώς θα υπολογιζόταν το πρόστιμο για την ουσιαστικά Υ.Υ. της βόρειας όψης του κτιρίου;
Apantisi: Εσείς έχετε την πλήρη εικόνα, εγώ μέσα από περιγραφές είναι λίγο δύσκολο να μπω στο κλίμα.. Γενικά λοιπόν, αν έχει υλοποιηθεί η θεμελίωση στη σωστή στάθμη και οι στάθμες ορόφων είναι σύμφωνα με την εγκεκριμένη μελέτη, ΔΕΝ έχεις Υ.Υ.. Αν έχει θεμελιωθεί σε υψηλότερη στάθμη, τότε υπάρχει Υ.Υ.. Αν έχει θεμελιωθεί χαμηλότερα, πιθανόν να μην υπάρχει Υ.Υ. αλλά θέλει τακτοποίηση.. Αν τα καταφέρετε με ενημέρωση φακέλου… Η εκχωμάτωση ΔΕΝ προκαλεί Υ.Υ. παρά μόνο στους παραδοσιακούς οικισμούς.
Erotisi: 1400. Τα τετραγωνικά μέτρα που περιλαμβάνει μια πολεοδομική παράβαση π.χ. μια αποθήκη μέχρι 15μ2 και ύψος 2,50μ τα προσθέτω στην συνολική κάλυψη και την συνολική δόμηση του κτιρίου;
Apantisi: Για τον υπολογισμό της κατηγορίας: ΟΧΙ (προκειμένου να ελεγχθεί η τήρηση των προϋποθέσεων της Κατηγορίας 4 συνυπολογίζονται στην επιφάνεια των υπολοίπων αυθαιρέτων κατασκευών (η κατηγορία 3 ΔΕΝ είναι στις υπόλοιπες) και η επιφάνεια….) Για τον υπολογισμό του συντελεστή υπέρβασης: ΟΧΙ. (Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας (η αποθήκη είναι βοηθητικής χρήσης) χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης του ακινήτου.)
Erotisi: 1401. Καλούμαι να δώσω βεβαίωση του Ν.4178/13 για αυτοτελή οριζόντιο ιδιοκτησία (διαμέρισμα), πολυκατοικίας, για πώληση. Το διαμέρισμα έχει μικρότερες διαστάσεις και επιφάνεια (εκτός των προϋποθέσεων της Κατηγορίας 3) από αυτές της εγκεκριμένης κάτοψης και της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας. Η δυτική πλευρά του διαμερίσματος είναι σε επαφή με τμήμα του δυτικού ορίου του οικοπέδου. Οι διαφορές (μειωτικές) στις διαστάσεις της βορινής και νότιας πλευράς του διαμερίσματος, που ξεκινούν από την δυτική πλευρά, οφείλονται στο ότι, το δυτικό όριο του οικοπέδου έχει μετατοπισθεί ανατολικότερα, δηλαδή ότι η νότια και βορινή πλευρά του οικοπέδου (και τις πολυκατοικίας) είναι μικρότερες από αυτές των εγκεκριμένων σχεδίων. Το πλάτος (ανατολική πλευρά) του διαμερίσματος είναι σωστό. Δηλαδή η μείωση των διαστάσεων και της επιφανείας του διαμερίσματος οφείλεται σε μείωση των διαστάσεων και της επιφανείας ολοκλήρου του ορόφου( και του οικοπέδου) και όχι σε διαφορετική διαμερισμάτωση (η διαρρύθμιση παραμένει ίδια). Τι πρέπει να κάνω για τη βεβαίωση; Μπορώ να τη δώσω και να αναφέρω στη τεχνική έκθεση τις πραγματικές διαστάσεις με την επιφάνεια του διαμερίσματος και να αναφέρω και για τις πλευρές του οικοπέδου που αφορούν πλέον όλους τους συνιδιοκτήτες;
Apantisi: Εγώ στη θέση σας ΔΕ θα έδινα, παρά μόνο όταν τακτοποιούνταν μέσω αναθεώρησης (αν είναι εφικτή), νομιμοποίησης ή ενημέρωσης φακέλου (προφανώς και δεν μπορεί στην περίπτωση σας λόγω αλλαγής του διαγράμματος κάλυψης/δόμησης, αλλά το αναφέρουμε για λόγους πληρότητας σε παρόμοιες περιπτώσεις).
Erotisi: 1402. Κατά τη διαδικασία εκδόσεως άδειας δόμησης για νέο κτίσμα, υπάλληλος πολεοδομίας διαβάζοντας τα συμβόλαια του 2015 (αποδοχή κληρονομιάς) αποφάσισε πως θα πρέπει να πληρωθεί πρόστιμο ανέγερσης για αυθαίρετο το οποίο υφίστατο εντός του οικοπέδου μέχρι λίγο πριν το 2015. Υπήρχε εντός του οικοπέδου αυθαίρετο κτίσμα (πρόχειρη κατασκευή) το οποίο και κατέρρευσε κάποια στιγμή. Το 2012 οι ιδιοκτήτες το είχαν υπάγει στις διατάξεις του Ν.4014/2011 πληρώνοντας παράβολο και 2 δόσεις. Όταν το κτίσμα κατέρρευσε έπαψαν να πληρώνουν τις δόσεις. Σήμερα λοιπόν ο υπάλληλος της πολεοδομίας ισχυρίζεται πως θα βγει πρόστιμο ανέγερσης βασιζόμενος στα μέτρα τα οποία και αναφέρονται στο συμβόλαιο!!!!! Υπενθυμίζω πως σήμερα που μιλάμε και αιτείται ο ιδιοκτήτης άδεια δόμησης δεν υφίσταται κανένα απολύτως κτίσμα. Έχει λογική το σκεπτικό του υπαλλήλου για σύνταξη έκθεσης αυτοψίας και υπολογισμού προστίμου βασιζόμενος σε συμβόλαιο;
Apantisi: Πρώτη φορά ακούω κάτι τέτοιο, ίσως μου διαφεύγει κάτι και έχει βάση. Από εκεί και πέρα μία λύση για να ξεμπλέξετε είναι να κάνετε χρήση της παραγράφου 4 του άρθρου 23.
Erotisi: 1403. Σε υπάρχουσα βιοτεχνία με άδεια το 2006 κάνω δήλωση αυθαίρετου τμήματος. Το αρχικό γήπεδο που κατασκευάστηκε η βιοτεχνία είναι 5200m2 και έχει πρόσωπο σε αγροτική οδό 25m. Ο ιδιοκτήτης τον Μάιο του 2011 αγόρασε διπλανό γήπεδο στο όνομα της εταιρείας του, με εμβαδό 3400m2 στο οποίο η άρση του όρου της διαλυτικής πράξης έγινε τον Οκτώβριο του 2011. Θα συμπεριλάβω και το καινούριο γήπεδο για τον έλεγχο της υπέρβασης κάλυψης και δόμησης;
Apantisi: Όπως έχουμε πει πολλές φορές, ο 4178 βάζει κάποιους κανόνες, ο μηχανικός θα εφαρμόσει αναλόγως της περίπτωσης. Λογικά τα 8600m2 λειτουργούν ως ενιαία επιφάνεια και έχουν εν τοις πράγμασι συνενωθεί. Αν ισχύει αυτό τότε στη θέση σας θα έκανα υπολογισμούς με το σύνολο των μέτρων.
Erotisi: 1404. Ιδιοκτήτης διαθέτει τρία αγροτεμάχια όμορα μεταξύ τους, τα οποία στην πράξη αποτελούν ένα ενιαίο αγροτεμάχιο. Εξέδωσε οικ. άδεια στο ένα αγροτεμάχιο (το μεσαίο) το έτος 2005, όμως η οικοδομή στην πράξη τοποθετήθηκε σε άλλη θέση με αποτέλεσμα να "πατάει" εν μέρει και στο διπλανό (δικής του ιδιοκτησίας) αγροτεμάχιο. Αν τα τρία αγροτεμάχια του ιδίου ιδιοκτήτη θεωρηθούν ως ένα ενιαίο τότε η αυθαίρετη θέση της οικοδομής δεν παραβιάζει τις πολεοδομικές διατάξεις. Επιπλέον οι διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου είναι αυτές που προβλέπονταν από την οικοδομική άδεια. Μπορεί η αυθαιρεσία να θεωρηθεί ότι υπάγεται στην κατηγορία 3.ιε. του άρθρου 9; Διαφορετικά πως γίνεται η ρύθμιση;
Apantisi: Ισχύει (αναλογικά) η Ε/Α 1403.
Erotisi: 1405. Σε αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου χρειάζεται να δώσω βεβαίωση μηχανικού. Το αγροτεμάχιο δεν έχει κτίσμα μέσα είναι άδειο. Περιμετρικά του οικοπέδου υπάρχει μια λιθόκτιστη περίφραξη κατασκευασμένη προ του έτους 1955. Μπορώ να δώσω βεβαίωση με την ύπαρξη της περίφραξης;
Apantisi: Όπως έχουμε πει και άλλες φορές, το αν δώσετε βεβαίωση θα το αποφασίσετε εσείς που έχετε όλα τα δεδομένα. Αυτό που μπορούμε να πούμε από εδώ είναι, δείτε τι υπογράφετε. Υπογράφετε ότι δεν υπάρχει κτίσμα, υπογράφετε ότι δεν υπάρχει καμία κατασκευή αυθαίρετη; Αν είχατε μία κατοικία προ του 1955, θα δίνατε ή όχι;;
Erotisi: 1406. Αντιμετωπίζω την εξής περίπτωση: Σε διώροφη οικοδομή επί Pilotis με υπόγειο στην οποία υπάρχουν τρία διαμερίσματα ανά όροφο, κάποια ιδιοκτήτρια κατέχει τα διαμερίσματα Α1 1ου ορόφου και Β1 2ου ορόφου, το ένα πάνω από το άλλο που είναι και όμοια μεταξύ τους. Η οικοδομή δεν διαθέτει κοινόχρηστο ανελκυστήρα και η ιδιοκτήτρια κατά δήλωσή της ζήτησε από τον εργολάβο να κατασκευάσει ιδιωτικό ανελκυστήρα που εξυπηρετεί αποκλειστικά τα δύο αυτά διαμερίσματα. Για την κατασκευή του φρεατίου του ανελκυστήρα έγινε κατάληψη τμήματος από τον κοινόχρηστο ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου ενώ στην pilotis και εντός του εγκεκριμένου περιγράμματος κατασκευάστηκε προθάλαμος για τον ανελκυστήρα (χώρος εισόδου). Η κατασκευή είναι του 2001. Σημειώνεται ότι τόσο ο προθάλαμος όσο και το φρεάτιο δεν επηρεάζει με κανέναν τρόπο την διέλευση από και προς το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο της οικοδομής και τη λειτουργία αυτού. Η ιδιοκτήτρια έχει πλήρη κυριότητα για το 50% του κάθε δ/τος και ισόβια επικαρπία για το υπόλοιπο 50%. Είναι απαραίτητη η συναίνεση του ψιλού κυρίου; Σε περίπτωση που βάσει συμβολαίου η ιδιοκτήτρια έχει αποκλειστική χρήση του τμήματος της pilotis που καταλαμβάνει το φρεάτιο, τίθεται θέμα συναίνεσης των ιδιοκτητών των υπόλοιπων διαμερισμάτων της οικοδομής; Δηλώνω υπέρβαση δόμησης για τον προθάλαμο - είσοδο που βρίσκεται εντός της pilotis. Υπέρβαση κάλυψης και δόμησης στο ισόγειο για το φρεάτιο του ανελκυστήρα που βρίσκεται στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου. Υπέρβαση δόμησης για το φρεάτιο του ανελκυστήρα στον Α' και Β΄ όροφο. Πρέπει ή όχι να κάνω και αναλυτικό προϋπολογισμό για τον ανελκυστήρα; Αν κάνω και αναλυτικό μήπως πληρώνεται δύο φορές η αυθαιρεσία; Θα μπορούσα να κάνω μόνο αναλυτικό χωρίς την υπέρβαση δόμησης/κάλυψης για το φρεάτιο; Ο αναλυτικός εφαρμόζεται μήπως μόνο για φρεάτιο εντός του εγκεκριμένου όγκου;
Apantisi: Αυθαίρετες κατασκευές επί κοινόχρηστων τμημάτων απαιτούν συναίνεση του ποσοστού που περιγράφεται επί του κανονισμού, άλλως άνω του 50%. Νομικοί δεν είμαστε αλλά γνώμη μου είναι ότι τα διαμερίσματα Α1 και Β1 εκπροσωπούνται και χωρίς τη συναίνεση του ψιλού κυρίου. Κλίνω προς την τελευταία σας άποψη. Αναλυτικός για ανελκυστήρα εντός εγκεκριμένου όγκου. Εσείς έχετε υπέρβαση δόμησης, κάλυψης κ.λπ. όπως τα περιγράφετε.
Erotisi: 1407. Σε περίπτωση νόμιμης οικοδομής σε περιοχή αμιγούς κατοικίας, το κτίριο (μία αυτοτελής ιδιοκτησία) έχει μετατραπεί σε κτίριο με επαγγελματική χρήση/χρήση γραφείου η οποία δεν προβλέπεται για τη συγκεκριμένη ζώνη αμιγούς κατοικίας. Επιθυμεί ο ιδιοκτήτης να κάνει αλλαγή χρήσης από κύρια (κατοικία) σε κύρια (γραφείο). Η αλλαγή χρήσης θα πάει με αναλυτικό προϋπολογισμό, εφόσον δεν προκύπτει υπέρβαση δόμησης ή θα πάει με τον συντελεστή αλλαγής χρήσης;
Apantisi: Με ποια διάταξη να θα κάνετε υπαγωγή, όταν απαγορεύεται η χρήση;;;;
Erotisi: 1408. Σε οικισμό προϋφιστάμενο του 1923 και κάτω των 2000 κατοίκων, υπάρχει ακίνητο στο στάδιο του οικοδομικού σκελετού. Για το ακίνητο αυτό έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια το 1996 και το 1998 (η οποία είναι αναθεώρηση της άδειας του 1996), στην οποία το οικόπεδο συνορεύει με δημοτική οδό. Μετά από απόφαση του ειρηνοδικείου και του πρωτοδικείου, που αναφέρει ότι το τμήμα που περιγράφεται ως δημοτική οδός είναι ιδιοκτησία του όμορου ιδιοκτήτη, έγινε το 2012 μερική ανάκληση της άδειας λόγω παραβίασης της απόστασης «Δ» και διότι τμήμα της οικοδομής περίπου 1,00 τ.μ. εισέρχεται στην όμορη ιδιοκτησία. Παρακαλώ να μου γνωρίσετε: 1) Αν μπορώ να τακτοποιήσω το τμήμα του ακινήτου που είναι εντός της ιδιοκτησίας, ενώ το τμήμα του ακινήτου που εισέρχεται στην όμορη ιδιοκτησία να παραμένει αυθαίρετο, 2) αν μπορώ να το εντάξω στον νόμο «προς έκδοση άδειας οικοδομής» με σκοπό να πραγματοποιήσω προσθήκες τμημάτων ώστε να πάψει να υφίσταται η παραβίαση του «Δ».
Apantisi: Αυτές οι περιπτώσεις έχουν πάντα ιδιαιτερότητες. Η πρώτη προσέγγιση επί του θέματος θα ήταν η εξής: Χρήση της παραγράφου 1.ε του άρθρου 11 (προσύμφωνο για νομή και κατοχή αυθαιρέτου επί οικοπέδου/αγροτεμαχίου χωρίς τίτλο κτήσης), έκδοση άδειας νομιμοποίησης με την 23.1 η οποία θα προβλέπει ότι απαιτείται από προσθήκες.
Erotisi: 1409. Αν κτίριο τοποθετείται σε θέση διαφορετική από την εγκεκριμένη σύμφωνα με την οικοδομική άδεια, τέτοια ώστε τα 2 περιγράμματα (νόμιμη θέση και πραγματοποιούμενη) να έχουν σε ένα τμήμα αλληλοκάλυψη, το υπόλοιπο τμήμα για το οποίο δεν υπάρχει αλληλοκάλυψη θα πρέπει να μπει με τετραγωνικά ως υπέρβαση δόμησης και κάλυψης και με «ΟΧΙ» στο πεδίο «ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΑΔΕΙΑ»;
Apantisi: Ναι στο πεδίο της άδειας, αν καλύπτονται οι απαιτήσεις της περίπτωσης Γ.ιε του άρθρου 9 τότε ως κατηγορία 3, άλλως με υπέρβαση δόμησης, κάλυψης κ.λπ..
Erotisi: 1410. ια αυθαίρετο εντός οικοπέδου το οποίο ευρίσκεται σε περιοχή εντός σχεδίου στην οποία δεν έχει συντελεστεί πράξη εφαρµογής. Το οικόπεδο παρουσιάζει ρυµοτοµούµενο τµήµα µε κτίσµα (προϋπάρχον του 1955) εντός αυτού, για το οποίο δεν έχει συντελεστεί πράξη παραχώρησης σε κοινή χρήση. Ποιο εµβαδόν οικοπέδου λαµβάνουµε υπόψη στο διάγραµµα δόµησης; Με ή χωρίς το προς παραχώρηση τµήµα; Συντάσσοντας διάγραµµα δόµησης (για υπαγωγή στο Ν. 4178) το τµήµα κτιρίου εντός του ρυµοτοµούµενου τµήµατος οικοπέδου θα µπει στη συνολική πραγµατοποιούµενη δόµηση και κάλυψη του οικοπεδου; Επιπλέον για την εύρεση κατηγορίας αυθαιρέτου το ρυµοτοµούµενο τµήµα κτιρίου (προ του 1955) θα µπει στη συνολική νόµιµη δόµηση και κάλυψη του οικοπέδου;
Apantisi: Θεωρώ ότι µιλάµε για ένα αυθαίρετο διαφορετικό από του προ 1955. Ο έλεγχος της κατηγορίας γίνεται µε τα µεγέθη της άδειας. Αν ΔΕΝ υπάρχει άδεια και παρότι µπορεί να υπάρχει κτίριο προ 1955, η γνώµη µου είναι ότι θα δηλωθούν σε κατηγορία διαφορετική της 4. #ια το ερώτηµα του οικοπέδου… αν ΔΕΝ έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία απαλλοτρίωσης, εγώ θα το λάµβανα υπόψη µου.
Erotisi: 1411. Παρακαλώ για την γνώµη σας στο παρακάτω θέµα: Σε κτίσµα σύµφωνα µε την οικοδοµική άδεια προβλεπόταν η κατασκευή στέγης, σε περιοχή όπου είναι υποχρεωτική η κατασκευή της από τις πολεοδοµικές διατάξεις. Μπορεί να θεωρηθεί η µη κατασκευή στέγης παράβαση και να ενταχθεί στον Ν4178/13; Αν ναι θα συνυπολογισθεί ο προϋπολογισµός των εργασιών που έγιναν αντ’ αυτής στο δώµα µαζί µε άλλες λοιπές παραβάσεις του κτίσµατος; Στην ίδια περίπτωση θα ισχύει και η βεβαίωση σύνδεσης µε τα δίκτυα κοινής ωφελείας που εκδίδεται από το σύστηµα, για την σύνδεση του υπόλοιπου κτίσµατος µε την ΔΕΗ; (η πολεοδοµία δεν θεωρεί την άδεια για τον σκοπό αυτό επειδή δεν µπορεί να αναθεωρηθεί η άδεια για την µη κατασκευή στέγης)
Apantisi: #ια να µιλάτε για αναθεώρηση της άδειας, προφανώς έχετε µία άδεια σε ισχύ. #ιατί δεν κατασκευάζεται η στέγη τώρα; #ενικά πάντως είµαι της άποψης ότι ο 4178 ΔΕΝ καλύπτει την περίπτωση σας. Έχει «στηθεί» µε άλλη λογική. Των επιπλέων εργασιών. Αν βρείτε κάτι άλλο αυθαίρετο, το δηλώσετε και µετά κάνετε την διαδικασία που προβλέπεται και στον 4178 για την σύνδεση δικτύων κ.λπ…
Erotisi: 1412. Πρέπει να εκδώσω Βεβαιώσεις του Ν.4178, µε σκοπό την µεταβίβαση, για ακίνητα εντός των οποίων υπάρχουν και λειτουργούν φωτοβολταϊκά. Η εγκατάσταση τους έγινε σύµφωνα µε Εγκρίσεις Εργασιών Μικρής Κλίµακας. Δυστυχώς οι περιφράξεις τους δεν συµφωνούν µε τις Συντεταγµένες σε ΕΣΑ 87 που αναφέρονται στα Τοπογραφικά Διαγράµµατα που συνοδεύουν τις παραπάνω Εγκρίσεις Εργασιών. Αυτό έχει σαν αποτέλεσµα κάποια Φωτοβολταικά Πλαίσια: i.Να παρουσιάζουν παραβίαση των πλαγίων αποστάσεων, 2,50µ. καθώς το ύψος τους δεν υπερβαίνει τα 2,50. ii.Να βρίσκονται εν µέρει ή και ολόκληρα εκτός του περιγράµµατος του ακινήτου, όπως αυτό ορίζεται στο έδαφος από τις συντεταγµένες που δίνονται στα παραπάνω Τοπογραφικά Διαγράµµατα. ια την πρώτη περίπτωση πως υπολογίζονται τα πρόστιµα της παραβίασης της πλάγιας απόστασης και για την δεύτερη τι νοµιµοποιώ και πως. Επισηµαίνω ότι τα ακίνητα βρίσκονται στη Ρόδο όπου υπάρχει Κτηµατολόγιο, όχι το Εθνικό, και την ευθύνη του καθορισµού στο έδαφος ενός ακινήτου την έχει ο Μηχανικός και όχι ο Ιδιοκτήτης.
Apantisi: Είναι λίγο δύσκολο να σας απαντήσω τι να κάνετε και πολύ περισσότερο αν δώσετε βεβαίωση. #ενικά, θα πρέπει το µεταβιβαζόµενο ακίνητο να είναι ελεύθερο από αυθαιρεσίες ή να έχουν τακτοποιηθεί. Αφού λοιπόν αποτυπώσετε την πραγµατικότητα και την συγκρίνετε µε τα εγκεκριµένα, θα µπορέσετε να έχετε µία αρχή. Τα φωτοβολταϊκά πλαίσια κατατάσσονται στις κατασκευές µε αναλυτικό οπότε δεν τίθεται θέµα πλάγιας απόστασης.
Erotisi: 1413. Στα εξ’ αδιαιρέτου αγροτεµάχια όταν εντάσσεται στον νόµο µόνο ο ένας ιδιοκτήτης η σύγκριση των ποσοστών υπέρβασης γίνεται µε τα επιτρεπόµενα στοιχεία το συνολικού αγροτεµαχίου ή του ποσοστού που αντιστοιχεί στον κάθε ένα ιδιοκτήτη;
Apantisi: Η ερώτηση είναι πολύ γενική και λίγο επικίνδυνο να απαντηθεί µε ένα ναι ή ένα όχι. Υπάρχουν τα εξ’ αδιαιρέτου των 20 στρεµµάτων µε 80 συνιδιοκτήτες, υπάρχουν τα εξ’ αδιαιρέτου των 4 στρεµµάτων µε 4 συνιδιοκτητές και οικοδοµική άδεια συνολικής δόµησης 50m2.
Erotisi: 1414. Η/Χ που εξαιρέθηκε από τη δόµηση κατά την έκδοση Ο.Α., φέρει εµβαδό στο οποίο σύµφωνα µε το διάγραµµα κάλυψης συµπεριλαµβάνεται και η επιφάνεια των εξωτερικών περιµετρικών τοίχων και υποστυλωµάτων αυτού. Όταν έχουµε αυθαίρετη µετατροπή του παραπάνω Η/Χ σε χώρο κατοικίας: i.αφαιρείται η επιφάνεια της εξωτερικής τοιχοποιίας και των υποστυλωµάτων, δεδοµένου ότι η νοµιµότητά τους (ύπαρξή τους) καλύπτεται από την Ο.Α., αλλά δεν προσµετρήθηκε αυτή στη συνολική δόµηση; Η µόνη αναφορά σε αυτό το θέµα γίνεται στο παράδειγµα του άρθρου 19 της Εγκ.4, που αφορά περίπτωση εφαρµογής του συντελεστή αλλαγής χρήσης και όπου οι εξωτερικοί τοίχοι είναι νόµιµοι αλλά ταυτόχρονα η επιφάνειά τους προσµετρήθηκε στη συνολική δόµηση. ii.στην περίπτωση που από την αυτοψία διαπιστωθεί ότι οι εξωτερικοί τοίχοι έχουν µεγαλύτερο πάχος από το αντίστοιχο προβλεπόµενο της Ο.Α. (π.χ. 30εκ αντί 20εκ) ή ότι τα υποστυλώµατα είναι κατασκευασµένα σε ελαφρώς άλλη θέση από την αντίστοιχη προβλεπόµενη βάσει Ο.Α. θέση, ποια επιφάνεια αφαιρούµε, την προβλεπόµενη κατά θέση και εµβαδό βάσει Ο.Α. ή την υφιστάµενη κατάσταση;
Apantisi: i. Τοίχος εγκρίθηκε, τοίχος κατασκευάστηκε. Το αν µετρούσε ή όχι στη δόµηση κ.λπ., είναι κάτι που αφορά νόµιµες κατασκευές. ii. Το ερώτηµα σας είναι πολύ γενικό… Ότι δεν καλύπτεται από την άδεια πρέπει να δηλωθεί. Με αυτόν τον κανόνα νοµίζω θα το προσεγγίσετε καλύτερα το θέµα σας.
Erotisi: 1415. Πατάρι στο οποίο οι 3 πλευρές του είναι κλειστές (ταύτιση µε το περίγραµµα της οικοδοµής) και η τέταρτη είναι ανοιχτή (βλέπει στον υποκείµενο χώρο του ισόγειου καταστήµατος): i.θεωρείται ανοιχτός ή κλειστός χώρος προκειµένου να συµπεριληφθούν ή όχι τα τ.µ. της επιφάνειας αυτού στον υπολογισµό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών του ισογείου; ii.τα τ.µ. της σκάλας που οδηγεί στο πατάρι δηλώνονται και αυτά ως Υ.Δ. ή πάνε µε αναλυτικό; iii.αφαιρείται η επιφάνεια της εξωτερικής τοιχοποιίας και των υποστυλωµάτων, δεδοµένου ότι η νοµιµότητά τους (ύπαρξή τους) καλύπτεται από την Ο.Α., αλλά ταυτόχρονα προσµετρήθηκαν ως επιφάνειες στη συνολική δόµηση και από πού αυτό προκύπτει στο Ν.4178/1; iv.στην περίπτωση που από την αυτοψία διαπιστωθεί ότι οι εξωτερικοί τοίχοι έχουν µεγαλύτερο πάχος από το αντίστοιχο προβλεπόµενο της Ο.Α. (π.χ. 30εκ αντί 20εκ) ή ότι τα υποστυλώµατα είναι κατασκευασµένα σε ελαφρώς άλλη θέση από την αντίστοιχη προβλεπόµενη βάσει Ο.Α. θέση (π.χ. λόγω αύξησης του περιγράµµατος του κτηρίου, κατασκευάστηκαν και τα υποστυλώµατα σε άλλη θέση), ποια επιφάνεια αφαιρούµε, την προβλεπόµενη κατά θέση και εµβαδό βάσει Ο.Α. ή την υφιστάµενη κατάσταση;
Apantisi: i. Κλειστός.. ii. Υ.Δ. iii. Ναι iv. Το ερώτηµα σας είναι πολύ γενικό… Ότι δεν καλύπτεται από την άδεια πρέπει να δηλωθεί. Με αυτόν τον κανόνα νοµίζω θα το προσεγγίσετε καλύτερα το θέµα σας.
Erotisi: 1416. Στην ΕΡ/ΣΗ Νο1367 τι εννοείτε γράφοντας …θα πρέπει να τακτοποιηθούν το σύνολο των υπερβάσεων επί των κοινόχρηστων χώρων; Η µόνη αυθαιρεσία επί των κοινόχρηστων χώρων είναι η προσθήκη κατ’ επέκταση όλων των προβλεπόµενων βάσει Ο.Α. Η/Χ κατά 1 µέτρο εντός ακαλύπτου χώρου της οικοδοµής. Το ερώτηµα αφορούσε κατά πόσο οι προσθήκες κατ’ επέκταση των Η/Χ του κάθε ενός εκ των τριών διαµερισµάτων (αυτοτελείς ιδιοκτησίες µετά από σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας) εντός ακαλύπτου χώρου του οικοπέδου, µπορούν να δηλωθούν όλες µαζί (και των τριών διαµερισµάτων) ως µία λοιπή παράβαση και όχι ως τρεις ξεχωριστές λοιπές παραβάσεις. Υπενθυµίζω ότι τα 3 από τα 4 διαµερίσµατα ανήκουν σε έναν ιδιοκτήτη, ο οποίος και προτίθεται να υποβάλλει µία συνολική δήλωση και για τα τρία διαµερίσµατα. Σύµφωνα µε τα παραπάνω τι εννοείτε µε την αναφορά σας … θα πρέπει να τακτοποιηθούν το σύνολο των υπερβάσεων επί των κοινόχρηστων χώρων; Αν αναφέρεστε στο 4ο διαµέρισµα της οικοδοµής αυτό ανήκει σε άλλον ιδιοκτήτη ο οποίος δεν προτίθεται απαραίτητα να ενταχθεί στο Ν.4178/13.
Apantisi: Έχετε αυθαίρετα επί κοινόκτητων χώρων… Εµένα η γνώµη µου είναι ότι όταν τακτοποιούµε κοινόκτητα, πρέπει να τα τακτοποιούµε όλα… Βέβαια η δική σας περίπτωση είναι λίγο ιδιόρρυθµη αφού µιλάµε ουσιαστικά για προέκταση υφιστάµενης Ο.Ι.. Εκεί κολλάει η φράση που αναφέρετε… Από εκεί και πέρα κανείς δε θα σας πει γιατί δηλώσετε τα ΒΎ…
Erotisi: 1417. Σε Ο.Α. κατά ΟΚ 73 προβλεπόταν ανοικτός εξώστης (πατάρι) στο ½ της κάτοψης καταστήµατος εκτός Σ. . Η αυθαίρετη επέκταση αυτού του παταριού θα δηλωθεί και σαν υπέρβαση δόµησης;
Apantisi: Προφανώς ναι.
Erotisi: 1418. Σύµφωνα µε την ΕΡ/ΣΗ Νο1377 δήλωση για αδόµητο δίνουµε ΜΟΝΟ όταν µέσα στο οικόπεδο δεν υπάρχει κτίσµα. Σε διαφορετική περίπτωση δίνουµε τη βεβαίωση που αναφέρει τα περί εξαιρέσεων, άλλως ότι δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές κ.λπ. Το παραπάνω ίδιο ερώτηµα τέθηκε και στο Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε. στις 30-12-16 και η απάντηση που δόθηκε, η οποία παρατίθεται επί λέξει παρακάτω, είναι διαφορετική: «Όταν µία ιδιοκτησία για την οποία υπάρχει σύσταση δεν έχει κατασκευαστεί δίνεται βεβαίωση αδοµήτου. Επίσης και για το δικαίωµα υψούν οι συµβολαιογράφοι ζητούν βεβαίωση αδοµήτου.» Έχοντας υπόψη τα παραπάνω τι ισχύει τελικά: i.για το δικαίωµα υψούν σε υφιστάµενη οικοδοµή ii.για οριζόντια ιδιοκτησία (π.χ. γ’ όροφος) που προβλέπεται στην Ο.Α. αλλά δεν ανεγέρθηκε µέχρι σήµερα, ενώ έχουν ανεγερθεί άλλες οριζόντιες ιδιοκτησίες (π.χ. ισόγειο και α’ όροφος) iii.για αδόµητη σύσταση καθέτου, ενώ στην άλλη κάθετο ιδιοκτησία υφίσταται κτήριο; Να σηµειωθεί ότι τα παραπάνω δεν είναι ασκήσεις επί χάρτου, όπως αναφέρεστε, αλλά πραγµατικά ερωτήµατα µεταξύ µηχανικού και συµβολαιογράφου.
Apantisi: Αγαπητέ συνάδελφε, όπως έχουµε πει αρκετές φορές τα θέµατα βεβαιώσεων καλό θα είναι να τα χειρίζεται ο κάθε ένας όπως πιστεύει καλύτερα. Η ουσία δεν αλλάζει είτε δώσεις τη βεβαίωση αδόµητου είτε τη βεβαίωση περί µη αυθαιρεσιών. Προσωπικά συνεχίζω να έχω την ίδια άποψη µε αυτή που διατύπωσα στην Ε/Α 1377, αφού δε µπόρεσα να πειστώ από το επιχείρηµα «οι συµβολαιογράφοι ζητάνε…..» Βάσει των παραπάνω: i. Δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες ii. Δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες iii. Αδόµητο
Erotisi: 1419. Σε πολυώροφη οικοδοµή (4 όροφοι και απόληξη κλιµακοστασίου) γίνεται έλεγχος µιας οριζόντιας ιδιοκτησίας του τρίτου και µιας του τέταρτου ορόφου. Διαπιστώνονται µια σειρά από αυθαιρεσίες που θα δηλωθούν µε τον Ν.4178/14. Το ύψος και των δύο ορόφων βρίσκεται σύµφωνο µε την οικοδοµική άδεια. Υπάρχει υποχρέωση ελέγχου του ύψους όλου του κτιρίου; Ακόµη και αν βρεθεί ΥΥ όλου του κτιρίου, σε αυτή δεν θα έχει συνεισφέρει κανένας από τους δύο ορόφους, ενώ λόγω της ύπαρξης απόληξης κλιµακοστασίου οι όροφοι είναι ενδιάµεσοι. Επίσης τι γίνεται στην περίπτωση που δεν µπορεί να πραγµατοποιηθεί ο έλεγχος ύψους όλης της οικοδοµής, διότι η πρόσβαση στον τελευταίο όροφο δεν επιτρέπεται από τους ιδιοκτήτες και δεδοµένου ότι αυτός ο όροφος βρίσκεται σε εσοχή και δεν µπορεί να αποτυπωθεί ούτε µε τυπογραφικό εξοπλισµό;
Apantisi: Ίσως έχει καταντήσει κουραστικό αλλά όσο ισχύει ο 4178 θα αναφέρω πάντα ότι το θέµα «ύψος» είναι ότι πιο λάθος υπάρχει στον νόµο. Δε χρειάζεται να αναφέρουµε τα προβλήµατα, µε µία µικρή έρευνα είτε στο αρχείο των Ε/Α είτε σε οποιοδήποτε φόρουµ µε αντικείµενο τον 4178, το διαπιστώνουµε εύκολα. Προσωπικά, ΔΕ θα έλεγχα.
Erotisi: 1420. Σε έλεγχο ισογείου διαµερίσµατος διαπιστώνεται υπερύψωση της στάθµης κατασκευής του κατά 0,50µ. (λόγω µπαζώµατος, δεν υπάρχει υπόγειο). Το ύψος ορόφου είναι σύµφωνο µε την οικοδοµική άδεια, ωστόσο στη συνολική αύξηση του ύψους του κτιρίου συµµετέχει το ισόγειο (λόγω της υπερύψωσής του). Παρατηρείται επίσης µπαζωµένος εξώστης εντός πρασιάς. Το πρόστιµο θα υπολογιστεί µε αναλυτικό προϋπολογισµό για τον µπαζωµένο εξώστη και την υπερύψωση και δεν θα δοθεί καθόλου ΥΥ για το ισόγειο είναι ορθότερο να υπολογισθεί µε αναλυτικό µόνο η κατασκευή του µπαζωµένου εξώστη και σε διαφορετικό φύλλο καταγραφής η ΥΥ για όλα τα τµ του ισογείου;
Apantisi: Αφού ρίξετε µια µατιά στην προηγούµενη απάντηση, θεωρώ λάθος την τακτοποίηση της ΥΥ µε αναλυτικό. Δεν προβλέπεται. Το πώς θα γίνει, ποιος θα την πληρώσει κ.λπ., είναι κάτι που δε µπορώ να προτείνω (γιατί απάντηση σίγουρα δε µπορώ να δώσω) µε τόσα λίγα στοιχεία. Π.χ. αν µιλάµε για µονώροφο κτίριο, τότε θα το πληρώσει το ισόγειο (δεν υπάρχει και άλλο), αν µιλάµε για πολυώροφη οικοδοµή… εκεί αρχίζουν πάλι οι σκέψεις και οι προσεγγίσεις.
Erotisi: 1421. Εκδόθηκε Οικοδοµική Άδεια για ισόγειο κτίριο 200τµ. Ένα τµήµα του κτιρίου 70τµ δεν κατασκευάστηκε. Σε άλλη θέση κατασκευάστηκε αυθαίρετη ισόγεια προσθήκη 50τµ. Καταγράφουµε σαν αυθαίρετο τα 50 τµ. αλλά δηλώνουµε σ’ αυτή την περίπτωση υπέρβαση δόµησης και κάλυψης;
Apantisi: Ναι. Η δόµηση και η κάλυψη ΔΕΝ είναι µόνο αριθµητικά µεγέθη αλλά και «χωροταξικά».
Erotisi: 1422. Σε οικόπεδο µε επιτρεπόµενη κάλυψη από τους όρους δόµησης της περιοχής 200τ.µ. έχει εκδοθεί οικοδοµική άδεια για κατοικία εµβαδού 70τ.µ. σήµερα υπάρχει αυθαίρετο κτίσµα (επέκταση της νόµιµης κατοικίας) 20τ.µ. εκτός από υπέρβαση δόµησης 20τ.µ. υπάρχει και υπέρβαση κάλυψης; Δηλώνω υπέρβαση κάλυψης τα 20τ.µ. και τα συγκρίνω µε τα 200 δηλαδή ( < 20%) ή δεν θεωρώ ότι έχω υπέρβαση κάλυψης αφού τα 90τ.µ. δεν ξεπερνούν τα 200τ.µ.;
Apantisi: Αφού ρίξετε µία µατιά στην προηγούµενη Ε/Α, δηλώνετε κανονικά υπέρβαση κάλυψης.
Erotisi: 1423. Το ερώτηµα είναι γενικό, οι αριθµοί τέθηκαν για πληρέστερη κατανόηση. Εκδίδεται οικ. άδεια προσθήκης δίκλινης στέγης µε ύψος 2,00m σε διώροφο κατόψεως 10,00*10,00 ύψους 6,50m. Το µεγ. επιτρεπόµενο ύψος στην περιοχή είναι τα 12,00m. Η στέγη κατασκευάζεται µε ύψος κορυφής 3,00m και στον υπόστεγο χώρο ανεξάρτητη κατοικία κατόψεως 6,00*10,00=60,00m2 (ο υπόλοιπος χώρος µένει ανεκµετάλλευτος λόγω χαµηλού ύψους). To εµβαδόν κατόψεως της στέγης που ξεπερνά τα 2,00m (της αδείας) είναι 3,30*10,00=33m2 -ια τη υπαγωγή του αυθαιρέτου συµπληρώνουµε: i) Στο ίδιο Φ.Κ. α. Υ.Δ. κυρίων χώρων 60,00m2 και β. υπέρβαση καθ΄ύψος (1,00/12,00=8,33%) ήτοι < 20% ii) Σε ένα Φ.Κ.: Υ.Δ. κυρίων χώρων 60,00m2 και Σε δεύτερο Φ.Κ.: Υ.Δ. χώρων µειωτ. συντελ. 100,00m (όλο το εµβαδόν της στέγης δηλαδή) µε υπέρβαση καθ΄ύψος (1,00/12,00=8,33%) ήτοι < 20% iii) Σε ένα Φ.Κ.: Υ.Δ. κυρίων χώρων 60,00m2 και Σε δεύτερο Φ.Κ.: Υ.Δ. χώρων µειωτ. συντελ. 33,00m (το άνω των 2,00m εµβαδόν στέγης) µε υπέρβαση καθ΄ύψος (1,00/12,00=8,33%) ήτοι < 20% iv) Κάτι διαφορετικό; -Εάν στο παραπάνω παράδειγµα δεν έχει κατασκευαστεί κατοικήσιµος χώρος αλλά µόνον η υπερύψωση στέγης πως διαµορφώνεται η συµπλήρωση του Φ.Κ.;
Apantisi: Καταθέτοντας ακόµα µία φορά άποψη (λόγω ύψους…) Αν ΔΕΝ υπάρχει κατοικήσιµος χώρος: αναλυτικός Αν υπάρχει κατοικήσιµος χώρος, τότε όσα µέτρα κάτοψης βρίσκονται εκτός των 2µ ύψους θα πάρουν και Υ.Υ., τα υπόλοιπα µέτρα του χώρου (ασχέτως µικρού ή µεγάλου ελεύθερου ύψους) θα πάρουν υπέρβαση δόµησης. ΚΑΙ στα 2 Φ.Κ. θα εξεταστεί η δυνατότητα χρήσης του µειωτικού συντελεστή.
Erotisi: 1424. Η ερώτησή µου έχει σχέση µε το άρθρο 26. Μετά την 28/7/11 σε γήπεδο κατασκευάσθηκε µία βάση από σκυρόδεµα διάστασης. 10,00*10,00 πάχους 0,20m πάνω στην οποία τοποθετήθηκαν (έδραση και κοχλίωση) µεταλλικές δεξαµενές καυσίµου. Μπορούν να πληρωθούν τα πρόστιµα ανέγερσης και διατήρησης και να ακολουθήσει έκδοση αδείας; Σαν αξία αυθαιρέτου για το πρόστιµο θα υπολογιστεί µε αναλυτικό η οικοδοµική κατασκευή (βάση σκυροδέµατος) ή θα προστεθεί και η αξία των µεταλλικών δεξαµενών;
Apantisi: Περιγράφετε την διαδικασία νοµιµοποίησης και η οποία µπορεί φυσικά να γίνει. #νώµη µου είναι ότι οι µεταλλικές δεξαµενές ΔΕ θα πρέπει να επιβαρύνουν τον αναλυτικό. Είναι εξοπλισµός (λίγο τραβηγµένο, αλλά όπως π.χ. τα πλακάκια στο µπάνιο ενός αυθαιρέτου).
Erotisi: 1425. Σε πολυκατοικία µε Ο.Α. και εξαντληµένο τον Σ. . και Σ.Κ. καταγράφονται τα έξης: Α) Αποθηκευτικός χώρος στον κοινόχρηστο/ακάλυπτο επιφάνειας 14 τ.µ. ( < 15 τ.µ.) έξω από το νόµιµο περίγραµµα οικοδοµής ο οποίος υπερέχει από το διαµορφωµένο έδαφος 1,50 µ < 2,50 µ (ύψος που ορίζεται ως κριτήριο για τις αποθήκες της κατηγορίας αλλά εσωτερικού ύψους χώρου 2.70 > 2,50 (από το δάπεδο του χώρου -σε τοµή- µέχρι την κατάληξη της πλάκας κάλυψης οπλισµένου σκυροδέµατος ). Μπορεί η παράβαση να δηλωθεί στην κατηγορία ή ως B.X. (ως υπόγειος χώρος); Μπαίνει συντελεστής Υπέρβασής Κάλυψης στην περίπτωση που υπάρχει η δυνατότητα επιλογής κατηγορίας ;
Apantisi: Μετρήστε το (εσωτερικά) ξανά. Αν τελικώς είναι < 2.50µ τότε κατηγορία #, χωρίς κάλυψη (δεν παίζει ρόλο). Αν τελικώς είναι > 2,50µ τότε Υ.Δ. µε µειωτικό εφόσον έχει χαρακτηριστικά υπογείου.
Erotisi: 1426. Σε ακίνητο κάποια στιγµή εκτελέστηκαν εργασίες αποκατάστασης βλαβών από σεισµό µε νόµιµη άδεια επισκευής σεισµόπληκτου (υπάρχει το σχετικό στέλεχος χωρίς όµως σχέδια επισκευής). Αποτέλεσµα των εργασιών ενίσχυσης ήταν τµήµα υποστυλώµατος µήκους 80cm να παραβιάζει την Ο../Ρ.. κατά 20cm. Επιδέχεται τακτοποίησης ή παράβαση; Στην πίσω πλευρά του κτηρίου να αναγερθεί εξωτερικός σκελετός που αυξάνει την τοιχοποιία κατά 25cm. Πάµε µε συντελεστή Υ.Δ. Κ.Χ. ή αναλυτικό µιας και δεν δηµιουργούνται νέες επιφάνειες χώρων;
Apantisi: Θα είναι κρίµα να πληρώσετε (µε αναλυτικό) κάτι το οποίο ενδεχοµένως να προβλέπεται στην άδεια. Κάτι θα έγραφε η άδεια, η τεχνική έκθεση που τη συνοδεύει, το νοµικό πλαίσιο βάσει του οποίο εκδόθηκε κ.λπ..
Erotisi: 1427. Οι αυθαίρετες κατασκευές που έχουν διαπιστωθεί σε διώροφη κατοικία, είναι αυθαίρετες µικρές παραβάσεις, κατ.3 και 1 λοιπή παράβαση που περιλαµβάνει εργασίες αναλυτικού. Συνιδιοκτήτες στο ακίνητο, είναι ο πατέρας µε ποσοστό 62.5%, και οι δύο γιοί µε ποσοστό 18.75% έκαστος. Ο πατέρας είναι µε αναπηρία 80%, άρα µπορεί να επωφεληθεί τον κοινωνικό συντελεστή 11α. Ποιο είναι τελικά το πρόστιµο:1000 ή 575 ευρώ;
Apantisi: Είναι ειδική περίπτωση του άρθρου 19,παρ.4), γιατί δεν υπάρχει ΥΔ, ώστε σε διαφορετικά ΦΚ, ανάλογα µε τα ποσοστά του κάθε ιδιοκτήτη, και για όποιον πληροί τις προϋποθέσεις να επωφεληθεί του κοινωνικού συντελεστή και να υπολογιστεί το τελικό πρόστιµο. Κάνοντας ένα µικρό τεστ σε µία εικονική περίπτωση αυθαιρέτου, θα δείτε ότι ο συντελεστής 11α (και όλοι οι κοινωνικοί συντελεστές) µειώνουν το πρόστιµο που προκύπτει από τις λοιπές παραβάσεις, όχι όµως και για τα αυθαίρετα της κατηγορίας 3. 575€ εφόσον ο πατέρας ήταν κάτοχος του 100%. Στην περίπτωση σας ΔΕ ξέρω πώς να το χειριστείτε. Ίσως επικοινωνώντας µε τον διαχειριστή της πλατφόρµας.
Erotisi: 1428. Θα ήθελα να ρωτήσω αν µπορώ να υποβάλλω δήλωση για αυθαίρετη κατασκευή στην κύρια κ µοναδική κατοικία του πατέρα µου ή υπάρχει κάποιο ασυµβίβαστο λόγω του α΄ βαθµού συγγενείας; Το σπίτι είναι 100% στο όνοµα του.
Apantisi: Κανένα ασυµβίβαστο.
Erotisi: 1429. Έχω να δηλώσω σε ένα αγροτεµάχιο µη άρτιο κ µη οικοδοµήσιµο και χωρίς καµία Ο.Α. τρία κτίρια στάβλων και ένα κτίριο κατοικίας (όχι προσωρινής διαµονής, της κύριας κατοικίας του ιδιοκτήτη). Μπορώ µε µία δήλωση να δηλώσω και τους στάβλους αλλά και την κατοικία µιας και δεν υπάρχει σύσταση κάθετων ιδιοκτησιών ή υπάρχει κάποιο κόλληµα;
Apantisi: Θα τα δηλώσετε όλα κανονικά σε µία. Προς αποφυγή παρερµηνειών, οι στάβλοι έτσι όπως µας του περιγράφετε, ΔΕ πληρούν τις απαιτήσεις της 23.13.
Erotisi: 1430. Ισόγειος βοηθητικός χώρος ενιαίος πάνω από 50µ2 µπορούν να δηλωθούν τα 50µ2 µε το µειωτικό συντελεστή και τα υπόλοιπα σαν κ.χ. ή αφού ξεπερνάω το όριο των 50µ2 και είναι λειτουργικά ενιαίος ο χώρος δηλώνονται όλα µαζί σαν κ.χ;
Apantisi: Όλα µαζί χωρίς µειωτικό.
Erotisi: 1431. Βοηθητικός χώρος κατοικίας της κύριας και µοναδικής του ιδιοκτήτη που όµως είναι 75µ2 αντί για 70µ2 µπορεί να δηλωθεί µε το µειωτικό συντελεστή της κύριας και µοναδικής κατοικίας που είναι και η επικρατούσα χρήση ή όχι; Αν όχι πως το δηλώνω;
Apantisi: Όπως έχουµε πει και στο παρελθόν, η γνώµη µου είναι ότι οι βοηθητικοί χώροι ακολουθούν τη χρήση του κυρίως κτίσµατος. Οπότε ναι.
Erotisi: 1432. Στην περίπτωση αναλυτικού προϋπολογισµού ενός ξύλινου στεγάστρου µε επικάλυψη από κεραµίδια πώς το υπολογίζω όταν δεν έχω τιµολόγια από τον ιδιοκτήτη που να αποδεικνύουν το κόστος κατασκευής αλλά δεν υπάρχουν και αντίστοιχες εργασίες στον αναλυτικό προϋπολογισµό του παραρτήµατος Β; Πως το υπολογίζω;
Apantisi: Με τιµές πιάτσας.
Erotisi: 1433. Σε διώροφο κτίσµα µε οικοδοµική άδεια εντός οικισµού, χρήση αποθήκης στο ισόγειο και κατοικίας στον Α' όροφο που έχουν προσµετρήσει στον συντελεστή δόµησης έχει αυθαίρετα µετατραπεί η αποθήκη ισογείου σε κατοικία. Η παράβαση αυτή είναι λοιπή παράβαση µε σύνταξη αναλυτικού προϋπολογισµού; Θεωρώ πως δεν είναι ορθή η καταχώριση ως παράβαση δόµησης µε τετραγωνικά µέτρα αφού έχουν προσµετρήσει οι χώροι στο συντελεστή δόµησης.
Apantisi: Σωστά, µε αναλυτικό. Διευκρινίστηκε στην εγκύκλιο 4.
Erotisi: 1434. Παρακαλώ να µε ενηµερώσετε εάν µπορούµε την µεταποίηση ανακύκλωσης λαδιών να την εντάξουµε στην κατηγορία «µεταποίηση α' γενους τοµέα»; Και όσον αφορά υπάρχουσες δεξαµενές που χρησιµοποιούνται για αποθήκευση λαδιών µπορούµε να τις δηλώσουµε ως πολεοδοµική παράβαση;
Apantisi: Δεν είναι πρωτογενής τοµέας το χρησιµοποιηµένο λάδι…
Erotisi: 1435. Παρακαλώ να µας απαντήσετε εάν σε αρχαιολογικό χώρο εκτός ζώνης Α στο οποίο κατά την ηµεροµηνία κατασκευής δεν απαγορευόταν η εκτέλεση οικοδοµικών εργασιών µε (αυτοψία αρχαιολόγου), µπορούµε τώρα να προβούµε σε τακτοποίηση αυθαίρετων σύµφωνα µε το Ν.4178/2013 αρ. 2 παρ. 2ι ;
Apantisi: Δε µπορεί να τα γράφει πιο ξεκάθαρα ο νόµος…
Erotisi: 1436. Κατά την µεταφορά δήλωσης του Ν.4014 στον Ν.4178/13, σύµφωνα µε την Υ.Α. 2254 ΦΕΚ 2184 / 5-9-2013, πρέπει η δήλωση να τροποποιηθεί ώστε να είναι σύµφωνη µε τις διατάξεις του Ν.4178/13. Η δήλωση του Ν.4014 ήταν σε κατάσταση < < Ολοκληρωµένης υπαγωγής > > αλλά δεν είχαν υποβληθεί στο σύστηµα τα δικαιολογητικά επειδή (προφανώς από αποκλειστική ευθύνη του υπουργού και όχι δικιά µου) δεν υπήρχε επίσηµο και εγκεκριµένο κείµενο ΔΕΔΟΤΑ. Όταν τροποποίησα τους συντελεστές (οι επιφάνειες και το είδος των χρήσεων δεν έχουν αλλάξει) και προσδιόρισα και τις κατηγορίες το πρόστιµο δεν άλλαξε. Όµως όταν πρόσθεσα µία διαµερισµάτωση (που είχα παραλείψει), (η οποία υποχρεωτικά, λόγω των περιορισµών του συστήµατος του ΤΕΕ µπαίνει µε το ψευδώνυµο «λοιπή παράβαση») έγινε το παράλογο, και αντί το πρόστιµο να κατά 500 €, αυτό εξακοντίσθηκε, επειδή, προφανώς, το σύστηµα (κακώς) συνυπολόγισε µαζί µε την λοιπή παράβαση (διαµερισµάτωση) και την αλλαγή συντελεστών. Στην εγκύκλιο 3 ορίζεται σαφώς πότε γίνεται επανυπολογισµός του προστίµου των χώρων που αντιστοιχούν σε επιφάνεια και, προφανώς, η αναφορά της σε µη µεταβολή πολεοδοµικών στοιχείων (χώρων – επιφανειών) σηµαίνει να µην µεταβάλλεται το πολεοδοµικό στοιχείο της χρήσης των χώρων (από βοηθητική χρήση σε κύρια χρήση) και να µην αυξάνονται οι επιφάνειες και δεν συµπεριλαµβάνει την διαµερισµάτωση η οποία ούτε την πολεοδοµική χρήση αλλάζει ούτε την πολεοδοµική επιφάνεια και άρα είναι προφανές ότι το σύστηµα του ΤΕΕ κακώς τις λαµβάνει σαν πολεοδοµικά στοιχεία. Η διαµερισµάτωση είναι διακριτή παράβαση (άρθρο 23) και δεν έχει καµία σχέση µε τις αλλαγές χρήσης από βοηθητική χρήση σε κύρια χρήση, τις υπερβάσεις επιφανειών και τα πολεοδοµικά στοιχεία και για αυτό το λόγο επιβάλλεται ειδικό πρόστιµο 500 €. «Επισηµαίνεται ότι τα ανωτέρω αναφερόµενα για τον υπολογισµό του προστίµου στις εκκρεµείς υποθέσεις ισχύουν στην περίπτωση όπου κατά τη µεταφορά των δηλώσεων δεν µεταβάλλονται τα πολεοδοµικά στοιχεία της δήλωσης (χώροι – επιφάνειες) χωρίς να λαµβάνονται υπόψη επιµέρους συντελεστές. Εφόσον κατά την αίτηση για µεταφορά των στοιχείων στις διατάξεις του Ν.4178/2013 µεταβάλλονται και τα πολεοδοµικά στοιχεία της δήλωσης ( χώροι – επιφάνειες ) η καταβολή των εποµένων δόσεων αναπροσαρµόζεται σύµφωνα µε το νέο υπολογισµό και ανεξαρτήτως εάν το συνολικό ποσό είναι µικρότερο ή µεγαλύτερο από τον υπολογισµό της πράξης υπαγωγής κατά το Ν.4014/2011.» Το σύστηµα του ΤΕΕ παράτυπα και µε δική του πρωτοβουλία προσθέτει στις αλλαγές που επανυπολογίζουν όλο το πρόστιµο όχι µόνο τις λοιπές παραβάσεις αλλά ακόµα και τις διαµερισµατώσεις. Σε παλαιότερη επικοινωνία που είχα µε το Τ.Ε.Ε Αθήνας η συνοµιλήτριά µου έδωσε την εντύπωση ότι δεν γνώριζε τα σχετικά αναφερόµενα στην εγκύκλιο 3 (και µάλλον ούτε ποιοι θεωρούνται συντελεστές) και όταν την ρώτησα αν, η εφαρµογή του συστήµατος του Τ.Ε.Ε για το Ν.4178/13, έχει πιστοποιηθεί από το Υπουργείο µε κάποιο έγγραφο, ότι λειτουργεί και εφαρµόζει το νόµο σωστά, µου απάντησε ότι δεν υπάρχει τίποτα σχετικό. Αλλά εδώ συµβαίνει ένα ακόµα παράλογο. Ενώ το σύστηµα κάνει τα ανωτέρω και επιβαρύνει το πρόστιµο παράλογα για διαµερισµάτωση / λοιπή παράβαση, όταν προσθέτεις παράβαση κατηγορίας 3 (ακόµα και αν αλλάξεις την παλαιότητα – ΝΑΙ ΑΚΟΜΑ ΚΑΙ ΑΝ ΑΛΛΑΖΕΙΣ ΤΗΝ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑ) δεν αλλάζει το πρόστιµο. Έτσι το σύστηµα δέχεται ότι δεν µεταβάλουν τα πολεοδοµικά στοιχεία παρανοµίες όπως Αποθήκη µέγιστης επιφάνειας 15 τετραγωνικά, Υπέρβαση ύψους των επαγγελµατικών, βιοµηχανικών, βιοτεχνικών και αγροτικών αποθηκών έως 20% του ύψους που προβλέπεται στη σχετική οικοδοµική άδεια, Παραβάσεις του Κτιριοδοµικού Κανονισµού (Υπ. Απόφαση 3046/304/30−1/3.2.1989 (Δ΄ 59). (Δηλαδή όλου του Κτιριοδοµικού Κανονισµού!!! ). Αλλά αλλάζει τα πρόστιµα µε την διαµερισµάτωση. Τόσο καλά. Παρακαλώ συµβουλέψτε µε πως µπορώ να ξεπεράσω το πρόβληµα.
Apantisi: Σε αρκετά από αυτά που αναφέρετε συµφωνώ, σε κάποια όχι. Δεν έχει ουσία να τα αναλύσουµε ένα ένα. Η ουσία είναι αν µπορούµε να βρούµε έναν τρόπο να ξεπεράσουµε τον σκόπελο. Μιλάτε για διαµερισµάτωση, οπότε το µυαλό µου πηγαίνει σε > 1 Ο.Ι.. #ιατί να µην δηλωθεί η διαµερισµάτωση από τον έτερο συνιδιοκτήτη µε τη συναίνεση του δικού σας πελάτη;;; Μία πρώτη σκέψη είναι αυτή…
Erotisi: 1437. Σε περίπτωση που κάνω αυτοψία σε κτίσµα το οποίο είναι κατασκευασµένος ο φέρων οργανισµός και οι τοιχοποιίες αλλά µέσα είναι κενός χώρος. Στο Ε9 ο ιδιοκτήτης το δηλώνει σαν αποθήκη. Κατά την αυτοψία δεν προσδιορίζεται η χρήση του κτιρίου ακριβώς. Στο σύστηµα πως το δηλώνω σαν υπηρεσίες σαν κατοικία σαν τι;
Apantisi: Σαν ότι αντιληφθήκατε ότι είναι. Η χρήση εγκαθιστάτε και από τις εργασίες που πραγµατοποιούνται κατά την κατασκευή. Π.χ. άλλα ηλεκτρολογικά έχει µία κατοικία, άλλα ένα κατάστηµα, άλλα µία αποθήκη.
Erotisi: 1438. Σε νόµιµο αυθαίρετο ο εναποµείναν ακάλυπτος δεν έχει τις απαιτούµενες διαστάσεις . Τον µετράω σαν αυθαίρετο κτίσµα;
Apantisi: Το έχασα… Τι εννοείται µε το νόµιµο αυθαίρετο;
Erotisi: 1439. Σε οικισµό προ του 1923, χωρίς εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο και χωρίς κύρωση του δικτύου κοινόχρηστων χώρων, σε κατοικία (προ του 1923) αποτελούµενη από ισόγειο και όροφο ο ιδιοκτήτης έχει κάνει αυθαίρετες κατασκευές τις οποίες θέλει να ρυθµίσει. Η οικία στον τίτλο ιδιοκτησίας (του 1976) περιγράφεται σαν «Οικία πεπαλαιωµένη εντός του χωριού ………. εκτάσεως του οικοπέδου της µέτρων τετραγωνικών πεντήκοντα (50) τ.µ. περίπου συνορευοµένης γύρωθεν µε οικίαν ………., µε κοινοτικόν δρόµον και πέραν τούτου µε οικίαν ……… και περιοχήν Ιερού Ναού ………». Δηλαδή η οικία, σύµφωνα µε τον τίτλο ιδιοκτησίας, στην µία πλευρά συνορεύει µε άλλη οικία στην άλλη µε κοινοτικό δρόµο και στις άλλες δύο µε περιοχή Ιερού Ναού. Στην οικία, και περί το έτος 2008, ο ιδιοκτήτης έκανε διάφορες αυθαίρετες επεκτάσεις τόσο εις βάρος του δρόµου (δρόµου που αναφέρεται και στον τίτλο) όσο και στην άλλη (απέναντι) πλευρά εις βάρος της περιοχής του Ιερού Ναού. Πιο συγκεκριµένα επέκτεινε το ισόγειο εν µέρει µέσα στον δρόµο κατά 10,00 τ.µ. περίπου, επέκτεινε τον όροφο συνολικά µέσα στον δρόµο κατά 30,00 τ.µ. περίπου, καλύπτοντας ολόκληρο το πλάτος του δρόµου και δηµιουργώντας στοά και στην άλλη πλευρά (περιοχή Ιερού Ναού) επέκτεινε το ισόγειο µε ηµιυπαίθριο χώρο 11,00 τ.µ. περίπου ο οποίος έχει και χρήση βεράντας στον όροφο. Να σηµειωθεί ότι πριν από τις επεκτάσεις το περίγραµµα της οικίας ήταν περίπου 47,00 τ.µ. (δηλαδή κοντά στην επιφάνεια των περίπου 50,00 τ.µ. που περιγράφεται στον τίτλο). Ο ιδιοκτήτης ισχυρίζεται ότι µπορεί να γίνει ρύθµιση των αυθαιρέτων επειδή στον Ν.4178/13 (Άρθρο 2 παρ 2α) απαγορεύεται η ρύθµιση των κατασκευών που βρίσκονται < < Σε εγκεκριµένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης ή του οικισµού > > ενώ στο συγκεκριµένο οικισµό που δεν υπάρχει εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο ούτε έχει κυρωθεί το δίκτυο κοινόχρηστων χώρων δεν υπάρχουν εγκεκριµένοι κοινόχρηστοι χώροι. Με λίγα λόγια ισχυρίζεται ότι τα αυθαίρετά του, παρά το ότι βρίσκονται έξω από την ιδιοκτησία του (όπως αυτή περιγράφεται στον τίτλο του) δεν βρίσκονται µέσα σε κοινόχρηστο χώρο και µπορούν να ρυθµιστούν. Προφανώς οι ανωτέρω παραβάσεις, λόγω µεγέθους, δεν µπορούν να ενταχθούν στο Άρθρο 9 Παρ. . Κατηγορία 3. Αυθαίρετες µικρές παραβάσεις. Εδάφιο ιστ. Επιπλέον επικαλείται µια πολύ παλιά φωτογραφία σπιτιού (που έχει τραβηχτεί πολύ πριν το αποκτήσει µε τον ανωτέρω τίτλο) που δείχνει ένα σπίτι όπως, περίπου, είναι σήµερα αυτό και στην οποία στηρίχθηκε για να κάνει τις ανωτέρω αυθαίρετες κατασκευές. Έχει δίκιο και µπορεί να γίνει η ένταξη στον Ν.4178/13 ; Ο τίτλος ιδιοκτησίας προσδιορίζει τα όρια της ιδιοκτησίας; Ότι είναι έξω από αυτή και δεν είναι ιδιοκτησία κάποιου είναι κοινόχρηστος χώρος;
Apantisi: Τα όρια ιδιοκτησίας υποδεικνύονται από τον ιδιοκτήτη (σε περιοχές ιδιοκτησιών). Ότι είναι έξω από αυτή ΔΕ µας ανήκει. Το αν ανήκει σε όλους (κοινόχρηστο) ή στον γείτονα έχει µικρή σηµασία.
Erotisi: 1440. Πελάτης µου διαθέτει 5 ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες σε όροφο, και η χρήση της κάθε ιδιοκτησίας είναι «Αίθουσας φροντιστηρίου», µε άδεια οικοδοµής του 1977 και το κτίριο να έχει οικοδοµηθεί και αποπερατωθεί στο σύνολό του το έτος 1978. Κατά την αυτοψία µου διαπίστωσα ότι: 1)Το περίγραµµα του οικοπέδου και το περίγραµµα της οικοδοµής δεν συµβαδίζουν µε τα περιγράµµατα της άδειας (διαθέτει µόνο πίσω « »), και τα δύο περιγράµµατα (οικοπέδου και κτιρίου) είναι µικρότερα σε σχέση µε την άδεια, άρα δεν υπάρχει υπέρβαση δόµησης και χωρίς να παραβιάζεται η απόσταση από το πίσω όριο, δηλαδή το « » Κατά το έτος 2009 σε τρεις από τις οριζόντιες ιδιοκτησίες κατασκευάστηκαν 3 αυθαίρετα λουτρά. Πως οφείλω να ρυθµίσω; Πρέπει να πάρω την συγκατάθεση των λοιπών ιδιοκτητών από τη στιγµή που υπάρχουν αλλαγές στις αποχετεύσεις και σε ποιο ποσοστό τους; ια την παλαιότητα της κατασκευής των λουτρών ποια αποδεικτικά παλαιότητας βάζω; Οι χρήσεις στο κτίριο βάσει άδειας οικοδοµής είναι «Καταστήµατα» στο ισόγειο και «Αίθουσες φροντιστηρίου» σε όλους τους υπόλοιπους ορόφους, Θα χρειαστώ µελέτη στατικής επάρκειας στα επισυναπτόµενα δικαιολογητικά; Μπορώ και τις 5 ιδιοκτησίες να τις εντάξω σε µία ρύθµιση;
Apantisi: Οι 5 ιδιοκτησίες δύναται να τακτοποιηθούν µε µία δήλωση. Ότι γίνεται εντός Ο.Ι., ΔΕΝ απαιτεί συναίνεση λοιπών συνιδιοκτητών. Αν δεν σας καλύπτει κάποια από τις εξαιρέσεις της Υ.Α., τότε µελέτη στατικής επάρκειας.
Erotisi: 1441. Μπορεί να δηλωθεί µε το Ν.4178/13 αυθαίρετη κατασκευή σε κοινόχρηστο χώρο της πόλης (τµήµα πεζοδροµίου) από τον φερόµενο ιδιοκτήτη του ακινήτου που έχει πρόσωπο στον εν λόγω δρόµο, προκειµένου να διαγραφούν τα πρόστιµα ανέγερσης και διατήρησης που έχουν καταλογιστεί από την ΥΔΟΜ σε βάρος του σύµφωνα µε την εγκύκλιο 4 άρθρο 11 σηµείωση 18); Η αυθαίρετη κατασκευή έχει κατεδαφιστεί, αλλά τα πρόστιµα δεν έχουν πληρωθεί κι εξακολουθούν να βαρύνουν τον φερόµενο ιδιοκτήτη.
Apantisi: Θεωρητικά, αν κάνετε χρήση του εδαφίου που λέτε και της 23.4 όπως αυτή τροποποιήθηκε (κατά παρέκκλιση της παραγράφου 2 του άρθρου 2 κλπ.), τότε έχετε µία καλή βάση για να το παλέψετε…
Erotisi: 1442. Σε οικόπεδο µε παλαιά πέτρινη διώροφη κατοικία έχει γίνει προσθήκη κατ' επέκταση νέας διώροφης κατοικίας (υπάρχει επικοινωνία και στο ισόγειο και στον όροφο µεταξύ της παλαιάς και της νέας κατοικίας). Στην άδεια προβλεπόταν σεισµικός αρµός µεταξύ των δύο κτιρίων ο οποίος δεν πραγµατοποιήθηκε (το νέο κτίριο κατασκευάστηκε σε επαφή µε το παλαιό). Επίσης, δεν έχει κατασκευαστεί ενιαία πλάκα στη στάθµη του δαπέδου του ορόφου ούτε έχει κατασκευαστεί ενιαίο σενάζ στις δύο κατοικίες για την τοποθέτηση της ξύλινης στέγης (οι δύο στέγες είναι σε διαφορετικές στάθµες). Όσον αφορά τον σεισµικό αρµό θα εφαρµοστεί η Ε/Α 19 του Helpdesk του υπουργείου, δηλαδή θα χρεωθεί µία λοιπή παράβαση και θα γίνει µελέτη στατικής επάρκειας ή επειδή είναι κατοικία και επειδή είναι στο ίδιο οικόπεδο τα κτίρια δεν χρειάζεται να γίνει µελέτη στατικής επάρκειας; Επιπλέον, θα µπορούσε η παράβαση της µη πραγµατοποίησης σεισµικού αρµού να µην χρεωθεί ως µια λοιπή παράβαση και να ενταχθεί στις παραβάσεις του κτιριοδοµικού κανονισµού;
Apantisi: Ειλικρινά την Ε/Α 19 του helpdesk δεν την κατάλαβα ποτέ… Δε νοµίζω ότι ο 4178 µπορεί να τακτοποιήσει το θέµα της µη κατασκευής αντισεισµικού αρµού. ΔΕΝ τακτοποιεί ότι υπάρχει. Αυτή είναι η γνώµη µου…
Erotisi: 1443. Σε πέτρινη διώροφη κατοικία έχει γίνει αλλαγή του ξύλινου πατώµατος στη στάθµη δαπέδου του ορόφου και έχει κατασκευαστεί φέρων οργανισµός από µπετόν (υποστυλώµατα, δοκάρια και πλάκα οροφής ισογείου, υποστυλώµατα και δοκάρια ορόφου) στο εσωτερικό της σε επαφή µε τους τοίχους. Το πρόστιµο για την αυθαίρετη κατασκευή του φέροντος οργανισµού υπολογίζεται µε αναλυτικό. Λόγω µη ύπαρξης σεισµικού αρµού µεταξύ των στοιχείων σκυροδέµατος και της υφιστάµενης τοιχοποιίας θα πρέπει να υπολογιστεί και µια λοιπή παράβαση και να γίνει µελέτη στατικής επάρκειας σύµφωνα µε την Ε/Α 19 του Helpdesk του υπουργείου;
Apantisi: Δείτε την παραπάνω απάντηση
Erotisi: 1444. Παλιός πέτρινος τοίχος πάχους 50cm αποτελούσε το όριο του οικοπέδου µου µε τον τοίχο να ανήκει σε όλο το πλάτος του στο οικόπεδό µου. Όταν ο τοίχος γκρεµίστηκε ο όµορος ιδιοκτήτης συµπεριέλαβε το τµήµα των 25cm σε όλο το µήκος της πλευράς του οικοπέδου στο οικόπεδό του και µε οικ. άδεια κατασκεύασε 2 υπόγεια (λόγω απουσίας µου) καταλαµβάνοντας την λωρίδα αυτή η οποία ταυτόχρονα αποτελεί και τµήµα εντός του της δικής µου οικοδοµής. Στην τακτοποίηση αυθαιρεσιών του οικοπέδου µου πρέπει να συµπεριλάβω και την κατασκευή του τοιχίου των δύο υπογείων (λωρίδα 25cm) την οποία κατασκεύασε ο όµορος ιδιοκτήτης εφόσον ακόµα δεν έχουν επιλυθεί οι διαφορές µας ως προς το ιδιοκτησιακό;
Apantisi: Δε νοµίζω ότι µπορώ να σας δώσω απάντηση… Είναι ΚΑΙ θέµα µηχανικού αλλά δε µπορώ να σας πω ούτε καν την γνώµη µου µέσα από µία περιγραφή.
Erotisi: 1445. Υπαγωγή στον Ν.4178/13 είναι σε κατάσταση οριστικής υπαγωγής µε πληρωµένο το πρόστιµο. Η υπαγωγή αφορά κοινόχρηστους χώρους στον περιβάλλοντα χώρο πολυκατοικίας, για την τακτοποίηση των οποίων ο µηχανικός αρκέστηκε, εσφαλµένα, στην προφορική έγκριση των συνιδιοκτητών. Εκ των υστέρων οι συνιδιοκτήτες λόγω διαφωνιών µεταξύ τους επιθυµούν να ακυρώσουν την υπαγωγή και να λύσουν τις διαφορές τους στα δικαστήρια. Είναι ενηµερωµένοι ότι δεν µπορούν να τους επιστραφούν τα χρήµατα που έχουν πληρώσει για την τακτοποίηση (παράβολο + πρόστιµο). Μπορεί να ακυρωθεί η υπαγωγή και τι ενέργειες πρέπει να γίνουν; Σε τι ενέργειες πρέπει να προβεί ο µηχανικός ώστε να είναι καλυµµένος σε κάθε περίπτωση;
Apantisi: Δε γνωρίζω τρόπο να µπορεί να ακυρωθεί µία δήλωση. Ο µηχανικός δεν είναι καλυµµένος.
Erotisi: 1446. Σε υπάρχον ισόγειο έγινε προσθήκη καθ' ύψος και έχει αποπερατωθεί στην προσθήκη μόνο ο φέρων οργανισμός, ο σκελετός, το ισόγειο δε είναι ολοκληρωμένο, δεν έχει γίνει η στέγη που προβλεπόταν στην άδεια της προσθήκης. Μπορώ να δώσω βεβαίωση μηχανικού για όλο το κτίσμα;
Apantisi: Η βεβαίωση προβλέπει ότι όλα έγιναν σύμφωνα με την άδεια. ΔΕΝ απαγορεύει την έκδοση σε ημιτελές.
Erotisi: 1447. Σε οικόπεδο με ισόγειο κτίσμα το οποίο βρίσκεται το μεγαλύτερο μέρος του σε εκτός σχεδίου και ένα κομμάτι εντός σχεδίου παραδοσιακού οικισμού. Στο κομμάτι το εντός βρίσκεται μόνο μια πέργκολα και όχι το κτίσμα. Πως αντιμετωπίζω την περίπτωση αύτη; θεωρώ ότι είναι σε εκτός σχεδίου και εκτός παρα-δοσιακού οικισμού;
Apantisi: Δείτε την Ε/Α 18 από την ομάδα ερωταπαντήσεων του helpdesk του ΥΠΕΚΑ.
Erotisi: 1448. Όταν έχω σε κτίσμα πρόχειρη κατασκευή και προβώ σε τακτοποίηση αυτής χρειάζεται να περάσω επιτροπή παραδοσιακών;
Apantisi: Όχι.
Erotisi: 1449. Όταν θέλω να υπολογίσω την κατηγορία που ανήκει ένα αυθαίρετο κάνοντας τον έλεγχο για την κα-τηγορία 4 στα αυθαίρετα μου υπολογίζω και ότι έχω δηλώσει σαν πολεοδομική παράβαση πχ. μια αποθήκη ή μόνο ότι έχω δηλώσει σαν μέτρα;
Apantisi: Όπως έχουμε αναφέρει πάνω από 20 φορές, η άποψη μου είναι ότι ΟΧΙ. i) Στην περίπτωση οικοπέδου/γηπέδου της περίπτωσης 1α του ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΟΣ του ν. 4178/13 (µε οικοδοµική άδεια), προκειµένου να ελεγχθεί η τήρηση των προϋποθέσεων της Κατηγορίας 4 συνυπολογίζονται στην επιφάνεια των υπολοίπων αυθαιρέτων κατασκευών και η επιφάνεια αυτών οι οποίες έχουν υπαχθεί στους νόµους 3775/2009 (Α΄ 122), 3843/2010 (Α΄ 62) και 4014/2011 (Α΄ 62), που προσαυξάνουν το συντελεστή δόµησης του ακινήτου, προκειµένου να διαπιστωθεί εάν παραβιάζονται σε ποσοστό µεγαλύτερο του 40% τα πολεοδοµικά µεγέθη κάλυψης και δόµησης και σε ποσοστό µεγαλύτερο του 20% το πολεοδοµικό µέγεθος του ύψους που προβλέπονται από την οικοδοµική άδεια (δηλ. που αναφέρονται ως πραγµατοποιούµενα στο διάγραµµα κάλυψης της οικοδοµικής άδειας). Προσωπική ερμηνεία για το «υπόλοιπων»: εκτός των αυθαίρετων κατασκευών που δηλώνονται στις κατηγορίες 1 και 3. (αν ψαχνόμαστε για κατηγορία 4 ή 5 τότε ΔΕ μπορούμε να έχουμε κατηγορία 2)
Erotisi: 1450. Έχει κατασκευαστεί υπόγειο βοηθητικής χρήσης, καθ' υπέρβαση της οικοδομικής αδείας, εντός πε-ριγράμματος κτιρίου. Στο φύλλο καταγραφής που δηλώνω τα Μ2 του υπογείου, τα βάζω και σαν υπέρβαση δόμησης ή επιλέγω σε αυτό το φύλλο καταγραφής "χωρίς υπέρβαση δόμησης" (το πρόστιμο είναι το ίδιο, απλώς τα επιπλέον Μ2 δεν αθροίζονται στα συνολικά Μ2 των υπερβάσεων δόμησης και δεν αλλάζω κατη-γορία -από 4 σε 5- , ούτε κατηγορία υπέρβασης δόμησης - από < 50% σε 50%-100%-). Λογικά αφού βάσει ΝΟΚ το υπόγειο εντός περιγράμματος δεν μετράει στην δόμηση, πληρώνω το πρόστιμο αφού κατα-σκευάστηκαν καθ΄ υπέρβαση της αδείας, δεν μετράνε όμως σαν υπέρβαση δόμησης στο διάγραμμα κάλυ-ψης. Σωστά;
Apantisi: Θα επιλεγεί Υ.Δ. > 50% ή κάποιο άλλο ποσοστό. ΟΧΙ η επιλογή «χωρίς Υ.Δ.». Κατά τα άλλα, δείτε την προηγούμενη απάντηση και την τελευταία παράγραφο του εδαφίου 16 της εγκυκλίου 4.

.

Διάβασε επίσης:

 

Η Kemioteko Engineering δημιουργήθηκε ως απόσταγμα εμπειριών 14 ετών στην αδειοδότηση, κατασκευή και λειτουργία δημόσιων τεχνικών έργων και 6 ετών στο ελεύθερο επάγγελμα του μελετητή μηχανικού με εξειδίκευση στην αδειοδότηση και λειτουργία επιχειρήσεων. Αποστολή της Kemioteko Engineering - Χατζηλιόντος Ι. Χριστόδουλος είναι η δημιουργία πελατών, οπαδών της, βαθειά ικανοποιημένων, που θέλουν να κάνουν διαχρονικά τα σωστά πράγματα με τους κατάλληλους συνεργάτες.

 

Dipl. Chemical Engineer - Msc Environmental Design of Infrastructure Works
Accommodations Internal Auditor - TUV Austria RCN 6035/2016
ISO 9001 Internal Auditor - TUV Austria RCN 6065/2016
ISO 45001 Internal Auditor - Alison 1412-13849119
GDPR Internal Auditor - Alison 1401-13849119
YPEN/ENEP. - No 16109 | YPEN/ENEL - No 553
YPEXODE - No 26837 - MELETES 18-A & 27-A
TEE - No 83488 | SEPE 330512/2017
GGET - No 14856/95711/08-06-17
YPEN / EL. DOM. - No 4517
Contact: tel +302399-022359, fax +302371-200937
Pitsouli 1, TK 63080, Nea Kallikrateia, Chalkidiki, Greece | http://kemioteko.gr
Entrepreneurial & Environmental Facilities Consultant Services:
Design, License, Quality Control & Construction Management,
Instrumentation & Control, Operation & Maintenance
Follow us 
 facebook  twitter  linkedin  googleplus  pinterest  youtube  twitter