Κοινοποίησε

Αξιολόγηση Χρήστη: 5 / 5

Αστέρια ΕνεργάΑστέρια ΕνεργάΑστέρια ΕνεργάΑστέρια ΕνεργάΑστέρια Ενεργά
 

Τρόποι σύστασης οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας.

Τρόποι σύστασης οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας

Γενικά

Οι σχετικές διατάξεις που ρυθμίζουν τους τρόπους σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας περιέχονται:

  • στο άρθρο 14 του ν. 3741/1929, το οποίο ορίζει ότι «η διά του παρόντος αναγνωριζομένη κατ' ορόφους ή διαμερίσματα τούτων διηρημένη ιδιοκτησία, χωρεί μόνον εφ' όσον υπάρξη περί αυτής ρητή συμφωνία ή πράξις τελευταίας βουλήσεως,
  • στο άρθρο 1002 Αστικού Κώδικα, το οποίο ορίζει ότι κυριότητα χωριστή σε όροφο οικοδομής ή σε διαμερίσματα ορόφου μπορεί να συσταθεί μόνο με δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου
  • στο άρθρο 2 του ν.δ. 1024/1971, το οποίο ορίζει ότι «διηρημένη ιδιοκτησία επί των περιπτώσεων, των προβλεπομένων υπό του ν. 3741/1929 «περί της ιδιοκτησίας κατ' ορόφους» ή του παρόντος, συνιστάται είτε διά δικαιοπραξίας εν ζωή ή αιτία θανάτου του κυρίου του οικοπέδου είτε διά συμβάσεως των τυχόν συγκυρίων αυτού»
  • στα άρθρα 480Α επ. του ΚΠολΔ και στα άρθρα 1 επ. του ν. 1562/1985, σύμφωνα με τα οποία είναι δυνατή η σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας με δικαστική απόφαση, που μπορεί να εκδοθεί α) σε δίκη διανομής κοινού ακινήτου (ΚΠολΔ 480Α) και β) μετά από αίτηση συγκυρίου ή συγκυρίων τουλάχιστον κατά 65% ακινήτου (ν. 1562/1985 άρθρα 1 επ.).

Οι παραπάνω διατάξεις, κατά γενικά κρατούσα γνώμη, ισχύουν παράλληλα και καμμία από αυτές δεν έχει καταργήσει - ρητά ή σιωπηρά - την προγενέστερή της. Κατά συνέπεια η συστατική δικαιοπραξία οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, στηριζόμενη στη βούληση του κυρίου ή των συγκυρίων του ακινήτου, μπορεί να είναι:

  1. Μονομερής εν ζωή δικαιοπραξία του (μοναδικού) κυρίου του ακινήτου.
  2. Σύμβαση του (μοναδικού) κυρίου του ακινήτου με τρίτο ή τρίτους.
  3. Σύμβαση των συγκυρίων του ακινήτου μεταξύ τους.
  4. Σύμβαση των συγκυρίων του ακινήτου με τρίτο ή με τρίτους.
  5. Διαθήκη (διάταξη τελευταίας βούλησης) του μοναδικού κυρίου του ακινήτου.
  6. Δωρεά αιτία θανάτου.

Σύσταση με μονομερή εν ζωή δικαιοπραξία (μοναδικού) κυρίου του ακινήτου

Πριν από την ισχύ του ν.δ. 1024/1971, η επικρατούσα άποψη στηριζόταν στη γραμματική διατύπωση του άρθρου 14 του ν. 3741/1929 και θεωρούσε ότι δεν ήταν δυνατή η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, παρά μόνο με σύμβαση του κυρίου με εκείνον που αποκτούσε οριζόντια ιδιοκτησία, καθώς και με μονομερή αιτία θανάτου δικαιοπραξία. Είναι δε αξιοσημείωτο ότι ενώ το άρθρο 1002 του Αστικού Κώδικα επέτρεψε τη σύσταση με μονομερή δικαιοπραξία του κυρίου του ακινήτου, η κρατούσα γνώμη συνέχισε να αποκλείει τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας με μονομερή εν ζωή δικαιοπραξία, που τελικά καθιερώθηκε χωρίς αμφισβητήσεις από το άρθρο 2 του ν.δ. 1024/1971. Στη μονομερή εν ζωή δικαιοπραξία συστάσεως οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας είναι χρήσιμο να σημειώσουμε τα εξής. Δικαιοπρακτών είναι ο μοναδικός κύριος του ακινήτου, που προβαίνει σε Δήλωση ενώπιον του συμβολαιογράφου ότι συνιστά στο λεπτομερώς περιγραφόμενο (κατ' είδος, θέση, έκταση, όρια, προέλευση....) ακίνητό του οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία. Κατά την γενικά κρατούσα, σε θεωρία και νομολογία, γνώμη, δεν απαιτείται η χρησιμοποίηση πανηγυρικών εκφράσεων, ούτε αναφορά στην ειδική νομοθεσία, αλλά πρέπει να προκύπτει με σαφήνεια η βούληση συστάσεως. Στην οριζόντια ιδιοκτησία η οικοδομή (ήδη κατασκευασμένη, κατασκευαζόμενη ή σχεδιαζόμενη) πρέπει να διαιρεθεί σε δύο τουλάχιστον μέρη (ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων) και να συσταθούν δύο τουλάχιστον χωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες για να δημιουργηθεί η σχέση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Στην κάθετη ιδιοκτησία πρέπει να υπάρχουν δύο τουλάχιστον αυτοτελή οικοδομήματα (ήδη κατασκευασμένα, κατασκευαζόμενα ή σχεδιαζόμενα) και να συσταθούν δύο τουλάχιστον διηρημένες ιδιοκτησίες για να δημιουργηθεί η σχέση κάθετης ιδιοκτησίας. Από την περιγραφή των διηρημένων ιδιοκτησιών πρέπει να προκύπτει η ταυτότητα κάθε οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας (σύμφωνα με το άρθρο 1196 του Αστικού Κώδικα η μεταγραφή είναι άκυρη αν δεν προκύπτει από τη πράξη που μεταγράφεται η ταυτότητα του ακινήτου). Η αναφορά σε σχεδιαγράμματα είναι σκόπιμη και γίνεται στην πράξη για την ακριβέστερη περιγραφή, είναι όμως απαραίτητη στην περίπτωση που το οικόπεδο δεν είναι ακόμη οικοδομημένο. Αναφορά του ποσοστού συγκυριότητας στο έδαφος και στα άλλα κοινά πράγματα δεν απαιτείται, είναι όμως σκόπιμη για να μη δημιουργούνται ανάμεσα στους συνιδιοκτήτες διαφορές από την ασάφεια των συμβολαιογραφικών εγγράφων. Δεν είναι απαραίτητο το ποσοστό συγκυριότητας να είναι ανάλογο προς την αξία των αντικειμένων της χωριστής κυριότητας. Αν όμως δεν ορισθεί το αναλογούν ποσοστό συγκυριότητας, αυτό θα αντιστοιχεί προς την αξία του ορόφου ή του διαμερίσματος ή της αυτοτελούς οικοδομής. Το σύνολο των ποσοστών πρέπει να καλύπτει το 100% του εδάφους και των κοινών. Ο κανονισμός της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας δεν είναι απαραίτητο να περιέχεται στη συστατική πράξη, δεδομένου ότι μπορεί να συνταχθεί με ιδιαίτερη πράξη ή να μη συνταχθεί και να εφαρμόζονται οι σχετικές ρυθμίσεις του ν. 3741/1929. Η δικαιοπραξία αυτή θεωρείται αναιτιώδης. Σύμφωνα δε με τη γενική διάταξη του άρθρου 369 του Α.Κ., ως εμπράγματη δικαιοπραξία περί ακινήτου, πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να μεταγραφεί (άρθρο 1192 Α.Κ.). Αλλά και σύμφωνα με το άρθρο 13 του ν. 3741/1929 κάθε σύμβαση, που κανονίζει ή μεταβάλλει τα αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώσεις των ιδιοκτητών γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχωρίζεται στο βιβλίο των μεταγραφών. Ο τύπος αυτός είναι συστατικός. Η κυριότητα στις αυτοτελείς διαιρεμένες ιδιοκτησίες αποκτάται με τη μεταγραφή. Το αρχικά ένα εμπράγματο δικαίωμα της κυριότητας στο ακίνητο μεταβάλλεται σε έννομη σχέση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας ή σε όσες αντίστοιχα συνέστησε με τη μονομερή δικαιοπραξία του ο μοναδικός κύριος του ακινήτου.

Σύσταση με σύμβαση του (μοναδικού) κυρίου του ακινήτου με τρίτο ή τρίτους

Ο μοναδικός κύριος του ακινήτου συνάπτει σύμβαση με τρίτο ή τρίτους, με την οποία μεταβιβάζει σ' αυτούς ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων της ήδη κατασκευασμένης, κατασκευαζόμενης ή σχεδιαζόμενης οικοδομής του κι έτσι δημιουργούνται οριζόντιες ιδιοκτησίες ή μεταβιβάζει σ' αυτούς μία ή περισσότερες (ήδη κατασκευασμένες, κατασκευαζόμενες ή σχεδιαζόμενες) αυτοτελείς οικοδομές στο ίδιο οικόπεδο κι έτσι δημιουργούνται κάθετες ιδιοκτησίες. Υποστηρίζεται η άποψη (Μ. Καλλιμόπουλος, Απ. Μπουρνιάς) ότι στη σύμβαση αυτή περιέρχονται δύο δικαοπραξίες α) η μονομερής δικαιοπραξία του μοναδικού κυρίου του ακινήτου, με την οποία συνιστώνται οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες και β) η σύμβαση μεταξύ του κυρίου όλων των οριζόντιων ή κάθετων πλέον ιδιοκτησιών και του τρίτου ή των τρίτων, με την οποία μεταβιβάζονται σ' αυτούς οι συσταθείσες οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες. Δηλαδή η σύμπραξη του τρίτου ή των τρίτων δεν απαιτείται για τη σύσταση, αλλά για την απόκτηση απ' αυτούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Κατά τον Ι. Σπυριδάκη η κρατούσα γνώμη δεν κάνει την διάκριση αυτή. Δηλαδή η σχέση δημιουργείται με τη μεταβίβαση στον τρίτο ή τους τρίτους οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Έχουμε συμβατική σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Δηλαδή συγχρόνως με τη μεταβίβαση δημιουργείται και η μεταβιβαζόμενη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και βέβαια ό,τι δεν μεταβιβάζεται παραμένει στον μεταβιβάζοντα ως ιδιοκτησία του (οριζόντια ή κάθετη). Συμβαλλόμενοι είναι α) ο μοναδικός κύριος του ακινήτου, που μεταβιβάζει οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και β) ο τρίτος ή οι τρίτοι που αποκτούν την οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία. Στην εν λόγω σύμβαση, που πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, πρέπει να γίνεται περιγραφή του οικοπέδου και των διηρημένων ιδιοκτησιών και να προκύπτει με σαφήνεια η βούληση συστάσεως. Για την αναφορά του ποσοστού συγκυριότητας στο έδαφος και στα άλλα κοινά πράγματα και για τον Κανονισμό ισχύουν τα αναφερόμενα παραπάνω (στη σύσταση με μονομερή εν ζωή δικαιοπραξία). Η σύμβαση αυτή είναι αιτιώδης και η αιτία πρέπει να αναφέρεται στη σύμβαση. Η μεταγραφή πρέπει να γίνει στις μερίδες όλων των μερών και η σύμβαση πρέπει να μεταγραφεί και ως σύσταση σχέσης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και ως σύμβαση μεταβίβασης της μεταβιβαζόμενης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Είναι δυνατό να καταρτισθεί προσύμφωνο μεταβιβάσεως οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που κι αυτό πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου (166 ΑΚ). Ενδιαφέρουσα περίπτωση τρίτου, είναι η ανάθεση από τον κύριο του οικοπέδου σε εργολάβο της κατασκευής της πολυόροφης οικοδομής (στην οριζόντια ιδιοκτησία) ή των αυτοτελών οικοδομών (στην κάθετη ιδιοκτησία), με αντιπαροχή, θέμα για το οποίο θα γίνει ειδική εισήγηση. -

Σύσταση με σύμβαση των συγκυρίων του ακινήτου μεταξύ τους

Συμβαλλόμενοι είναι όλοι οι συγκύριοι του ακινήτου, στο οποίο είναι χτισμένη, κατασκευάζεται ή πρόκειται να κατασκευασθεί η οικοδομή (στην περίπτωση οριζόντιας ιδιοκτησίας) ή οι αυτοτελείς οικοδομές (στην περίπτωση της κάθετης ιδιοκτησίας), σύμφωνα με την γενικά κρατούσα γνώμη και ιδιαίτερα μετά το ν.δ. 1024/1971, στο άρθρο 2 του οποίου αναγράφεται «(...) είτε διά συμβάσεως των τυχόν συγκυρίων αυτού». Με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που υπόκειται σε μεταγραφή σύμφωνα με τα προαναφερόμενα, συμφωνούν «ρητά» τη σύσταση σχέσεως οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Δεν απαιτείται η χρησιμοποίηση πανηγυρικών εκφράσεων (Α.Π. 398/1974 ΝοΒ 22, σελ. 1381), πρέπει όμως να γίνεται περιγραφή του οικοπέδου και των διηρημένων ιδιοκτησιών και να προκύπτει με σαφήνεια η βούληση συστάσεως οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Αν δεν έγινε προσδιορισμός των ποσοστών της αναγκαστικής συγκυριότητας στο έδαφος και στα άλλα κοινά πράγματα, οι συμβαλλόμενοι έχουν τα αρχικά ποσοστά συγκυριότητας στο οικόπεδο, ως ποσοστά πλέον αναγκαστικής συγκυριότητας. Συνήθως οι συμβαλλόμενοι συγκύριοι προβαίνουν σε κατανομή των επί μέρους οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών, που συνιστούν, μεταξύ τους, Κατά συνέπεια στη σύμβαση πρέπει να αναφέρεται και να περιγράφεται η οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία που περιέρχεται αποκλειστικά σε καθένα από τους συμβαλλομένους. Από την περιγραφή πρέπει να προκύπτει η ταυτότητα του ακινήτου (η εξατομίκευση των επί μέρους ιδιοκτησιών), διαφορετικά η σύσταση είναι άκυρη. Αλλά και σύμφωνα με το άρθρο 1196 του Α.Κ. αν δεν προκύπτει η ταυτότητα του ακινήτου η μεταγραφή είναι άκυρη. Στη σύσταση και κατανομή των επί μέρους οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών μεταξύ των συμβαλλομένων, αρκεί η συμφωνία για τη σύσταση της σχέσεως και την κατανομή των αυτοτελών ιδιοκτησιών, χωρίς να απαιτούνται και μεταβιβάσεις ποσοστών συγκυριότητας όπως υποστηρίζεται κατά μία γνώμη (Καλλιμόπουλος). Δηλαδή έχουμε αλλοίωση του δικαιώματος της συγκυριότητας και μετατροπή του σε επί μέρους σχέσεις οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Είναι δυνατόν όμως οι συγκύριοι να συμφωνήσουν τη σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου. Δηλαδή οι συνιστώμενες αυτοτελείς και ανεξάρτητες (οριζόντιες ή κάθετες) ιδιοκτησίες περιέρχονται στους συμβαλλομένους συγκυρίους κατά το αυτό ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας που είχαν αρχικά στο όλο ενιαίο ακίνητο. Δηλαδή έχουμε αλλοίωση του δικαιώματος της συγκυριότητας και μετατροπή σε επί μέρους οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, στις οποίες εξ αδιαιρέτου δικαιούχοι είναι οι αρχικοί συγκύριοι του ακινήτου. Για τον Κανονισμό ισχύουν τα αναφερόμενα παραπάνω. Η σύμβαση αυτή είναι αναιτιώδης. Αν περιέχει όμως και μεταβίβαση είναι αιτιώδης και η αιτία πρέπει να αναφέρεται στη σύμβαση.

Σύσταση με σύμβαση των συγκυρίων του ακινήτου με τρίτο ή με τρίτους

Και στην περίπτωση αυτή πρόκειται, κατά την κρατούσα γνώμη, για μία σύμβαση μεταβιβαστική - δημιουργική των οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών, σύμφωνα και με τα αναφερόμενα παραπάνω.

Σύσταση με διαθήκη (διάταξη τελευταίας βούλησης) του μοναδικού κυρίου του ακινήτου

Το άρθρο 14 του ν. 3741/1929 (.....πράξις τελευταίας βουλήσεως), το άρθρο 1012 του Α.Κ. (....δια δικαιοπραξίας του κυρίου του όλου ακινήτου) και το άρθρο 2 του ν.δ. 1024/1971 (......δικαιοπραξίας.....ή αιτία θανάτου του κυρίου του οικοπέδου......) καθιερώνουν την δυνατότητα στον κύριο ενός ακινήτου να συστήσει οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και με διαθήκη. Ο τύπος και το κύρος της διαθήκης θα κριθούν με βάση τα οριζόμενα στο κληρονομικό δίκαιο. Όσα αναφέρονται παραπάνω σχετικά με τη σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας με μονομερή εν ζωή δικαιοπραξία, ισχύουν και ως προς το περιεχόμενο της διαθήκης, ως συστατικής πράξης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Η κτήση των κληρονομουμένων διαιρεμένων ιδιοκτησιών είναι γεγονός διάφορο από τη σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που περιέχεται στη διαθήκη. Δεν έχει σημασία αν αυτοί, που εγκαθίστανται, ως κληρονόμοι, στη διαθήκη, αποποιηθούν ή ακυρωθεί με οποιοδήποτε τρόπο η μεταβίβαση σ'αυτούς και τελικά κληρονομήσουν οι εξ αδιαθέτου κληρονόμοι. Εάν η διαθήκη είναι έγκυρη, η τυχόν αλλαγή στα πρόσωπα των κληρονόμων δεν θίγει το κύρος της σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Η διαθήκη δεν μεταγράφεται. Μεταγράφεται η πράξη δήλωσης αποδοχής κληρονομίας ή το κληρονομητήριο σύμφωνα με τα άρθρα 1193 και 1195 του Α.Κ. Η επαγωγή της κληρονομίας επέρχεται από το χρόνο του θανάτου του κληρονομουμένου. Η σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας είναι έγκυρη από το χρόνο θανάτου του κληρονομουμένου. Η αποδοχή κληρονομίας πρέπει να είναι σαφέστερη από την διαθήκη ως προς την περιγραφή των κληρονομιαίων για να γίνεται σαφής η ταυτότητα των ακινήτων, κατά την αρχή της ατομικό τητας και να μην υπάρχει πρόβλημα στη μεταγραφή.

Σύσταση με δωρεά “αιτία θανάτου”

Σύμφωνα με το άρθρο 2032 Α.Κ., δωρεά αιτία θανάτου είναι η δωρεά που συμφωνήθηκε με την αναβλητική αίρεση της προαποβίωσης του δωρητή ή της σύγχρονης αποβίωσης και των δύο συμβαλλομένων, χωρίς στο μεταξύ να έχει την απόλαυση των δωρηθέντων ο δωρεοδόχος, ο οποίος θα έχει μετά το θάνατο του δωρητή. Για τη σύσταση της δωρεάς αυτής απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή. Η δωρεά «αιτία θανάτου» κατά την ορθότερη άποψη αποτελεί σύμβαση, γιατί καταρτίζεται με συμφωνία μεταξύ ζώντων. Θα γίνεται συνήθως με δωρητή τον μοναδικό κύριο του ακινήτου, χωρίς όμως να αποκλείεται και τέτοια σύσταση με δωρητές τους συγκυρίους του ακινήτου. Για τα ερμηνευτικά προβλήματα της βούλησης των δικαιοπρακτούντων (είτε πρόκειται για μονομερή δικαιοπραξία είτε πρόκειται για σύμβαση), αλλά και άλλα ζητήματα ερμηνείας της σχετικής δικαιοπραξίας εφαρμόζονται οι σχετικές διατάξεις των άρθρων 173 και 200 του Α.Κ.

Σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας με δικαστική απόφαση αυτούσιας διανομής

Με τον ΚΠολΔ και το ν. 1562/1985 διασπάσθηκε η αρχή της προαιρετικότητας και καθιερώθηκε δυνατότητα συστάσεως οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και με δικαστική απόφαση. Εδώ έχουμε συνδυασμό δικαιοπρακτικής και δικαστικής ρύθμισης. Ο τρόπος αυτός σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας εμφανίζεται στο πλαίσιο της δίκης διανομής ακινήτου και είναι περίπτωση αυτούσιας δικαστικής διανομής. Σύμφωνα με το άρθρο 480 Α του ΚΠολΔ (που προστέθηκε με το άρθρο 11 του ν. 1562/1985), κάθε συγκύριος οικοπέδου, στο οποίο υπάρχει οικοδομή έχει το δικαίωμα να ζητήσει την αυτούσια διανομή του, με σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας κατ' ορόφους ή μέρη ορόφων. Το δικαστήριο αποφασίζει τη διανομή με τον τρόπο αυτό, αν είναι εφικτή και δεν αντιβαίνει στο συμφέρον των λοιπών συγκυρίων. Η απόφαση που διατάζει τη διανομή κατά τον τρόπο αυτό προσδιορίζει τα χωριστά μέρη της οικοδομής, που αναλογούν στις μερίδες των συγκυρίων και τα επιδικάζει σ' αυτούς. Αν με τη διανομή αυτή περιέρχονται σε κάποιο συγκύριο περισσότερες αυτοτελείς ιδιοκτησίες, η απόφαση καθορίζει το ποσοστό συγκυριότητας, που αναλογεί σε καθεμιά από τις ιδιοκτησίες αυτές. Από τα προαναφερόμενα προκύπτει ότι οι προϋποθέσεις σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας σύμφωνα με το άρθρο 480Α παρ. 1 του ΚΠολΔ είναι: ύπαρξη κοινού οικοδομημένου οικοπέδου, δίκη για την αυτούσια διανομή του, αίτημα ενός ή περισσότερων συγκυρίων του οικοδομημένου οικοπέδου να γίνει αυτούσια διανομή με σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, να είναι εφικτή η αυτούσια διανομή με σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, να μην αντιβαίνει η αυτούσια διανομή με σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας στο συμφέρον των λοιπών συγκυρίων. Οι προϋποθέσεις σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας σύμφωνα με το άρθρο 480Α παρ. 2 του ΚΠολΔ και παρ. 1 εδ. α' μετά την τροποποίηση με το άρθρο 12 του ν. 2207/1994 είναι: ύπαρξη κοινού ακάλυπτου και οικοδομήσιμου οικοπέδου ή ύπαρξη οικοπέδου οικοδομημένου με δύο τουλάχιστον αυτοτελείς οικοδομές, δίκη για τη διανομή του, να είναι ανέφικτη ή ασύμφορη η αυτούσια διαίρεσή του, αίτημα ενός ή περισσοτέρων συγκυρίων του ακάλυπτου οικοπέδου να γίνει αυτούσια διανομή με σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας, αίτημα ενός ή περισσότερων συγκυρίων του οικοδομημένου οικοπέδου να γίνει αυτούσια διανομή με σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας, να είναι εφικτή η αυτούσια διανομή με σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας, να μην αντιβαίνει η αυτούσια διανομή με σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας στο συμφέρον των λοιπών συγκυρίων, μη αντίθεση προς τις υφιστάμενες πολεοδομικές διατάξεις. Η δικαστική απόφαση είναι διαπλαστική, διότι διαμορφώνει την έννομη σχέση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και καταψηφιστική διότι επιδικάζει σε καθένα από τους περισσότερους συγκυρίους τα αναλογούντα σ' αυτόν χωριστά μέρη της οικοδομής ή του οικοπέδου. Σύμφωνα με το άρθρο 489 του ΚΠολΔ με τη διανομή κάθε κοινωνός γίνεται δικαιούχος του μέρους που περιήλθε σ'αυτόν. Για τη μεταβίβαση στους κοινωνούς της κυριότητας των διανεμομένων ακινήτων, για τη σύσταση της χωριστής ιδιοκτησίας, σύμφωνα με το άρθρο 480Α ΚΠολΔ, καθώς και για τη σύσταση υπέρ κοινωνού, τη μεταβίβαση σ'αυτόν ή την κατάργηση εμπραγμάτου δικαιώματος, απαιτείται μεταγραφή της τελεσίδικης δικαστικής απόφασης, που διατάζει την αυτούσια διανομή και σε περίπτωση κλήρωσης και της σχετικής έκθεσης. Από και με τη μεταγραφή της τελεσίδικης δικαστικής απόφασης συνιστάται η σχέση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας αντίστοιχα.

Σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από την πλειοψηφία του 65% με δικαστική απόφαση

Σύμφωνα με την αρχή της προαιρετικότητας, αν σε ακίνητο υπάρχει συγκυριότητα, απαιτείται συμφωνία όλων των συγκυρίων για τη σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας σ' αυτό (και περί Κοινωνίας διατάξεις Α.Κ.). Επειδή στην πράξη εμφανίστηκαν αρκετές περιπτώσεις ασυμφωνίας των συγκυρίων ο ν. 1562/1985 (άρθρα 1-8) καθιέρωσε τη δυνατότητα συστάσεως οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας σε κοινό ακίνητο με συμφωνία της πλειοψηφίας του 65% των μερίδων. Το δικαστήριο με την απόφασή του παρέχει την άδεια οικοδομήσεως του κοινού ακινήτου κατά το σύστημα της αντιπαροχής (άρθρο 1 παρ. 1 εδ. α'), καθορίζει τους όρους της εργολαβικής σύμβασης, προσδιορίζει τον εργολάβο, ορίζει τους συγκυρίους που θα καταρτίσουν τις διάφορες συμβάσεις με τις οποίες συνιστάται η οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία κλπ (άρθρο 6 παρ. 1). Οι συγκύριοι (η πλειοψηφία του 65%) ζητούν την άδεια του δικαστηρίου (άρθρο 1 παρ. 1), υποβάλλουν στο δικαστήριο τα σχέδια των συμβάσεων και υπογράφουν (διά μέσου των οριζομένων από το δικαστήριο εκπροσώπων τους) τις απαραίτητες για τη σύσταση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας συμβάσεως. Οι συμβάσεις αυτές δεσμεύουν και τους λοιπούς συγκυρίους και ενεργούν και έναντί τους κατά το λόγο των μερίδων τους (άρθρο 6 παρ. 1 εδ. β'). Το περιεχόμενο της απόφασης περιγράφεται στο άρθρο 6 παρ. 1 εδ. α' του ν. 1562. Η σύσταση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας ολοκληρώνεται με τη μεταγραφή των οικείων συστατικών πράξεων. Η δικαστική απόφαση απλώς επιτρέπει τη σύσταση και καθορίζει τους όρους των συστατικών πράξεων.

Μη επιτρεπόμενοι τρόποι συστάσεως

Οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία που έχει ήδη συσταθεί μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο τακτικής ή έκτακτης χρησικτησίας, αναγκαστικού πλειστηριασμού και αναγκαστικής απαλλοτρίωσης.

  1. Η χρησικτησία: Η χρησικτησία αποτελεί τρόπο κτήσης κυριότητας σε ακίνητα σύμφωνα με τα άρθρα 1041 Α.Κ. (τακτική χρησικτησία) και 1045 Α.Κ. (έκτακτη χρησικτησία). Η κρατούσα γνώμη δεν δέχεται τη χρησικτησία δεν δέχεται τη χρησικτησία ως τρόπο σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, στηριζόμενη στην προαιρετικότητα του θεσμού, στην διατύπωση των σχετικών διατάξεων και στον θεμελιώδη κανόνα του άρθρου 953 του Α.Κ. σύμφωνα με τον οποίο το οικοδόμημα, ο όροφος ή το διαμέρισμα, αν δεν έχει καταρτισθεί νόμιμη σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, αποτελεί συστατικό του ακινήτου και δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο ιδιαίτερου εμπράγματου δικαιώματος. Και η νομολογία δεν δέχεται τη χρησικτησία, ως τρόπο σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.
  2. Ο αναγκαστικός πλειστηριασμός: Κατά την γενικά κρατούσα γνώμη δεν μπορεί να συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία με αναγκαστικό πλειστηριασμό, δεδομένου ότι ισχύει η αρχή της προαιρετικότητας του θεσμού και ο θεμελιώδης κανόνας του άρθρου 953 του Α.Κ. σύμφωνα με τον οποίο το οικοδόμημα, ο όροφος ή το διαμέρισμα, αν δεν έχει καταρτισθεί νόμιμη σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, αποτελεί συστατικό του ακινήτου και δεν μπορεί να κατασχεθεί αυτοτελώς, αλλά μόνο μαζί με το όλο ακίνητο.
  3. Η αναγκαστική απαλλοτρίωση: Κατά την κρατούσα γνώμη δεν μπορεί να συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία με αναγκαστική απαλλοτρίωση. Υποστηρίζεται όμως και η αντίθετη άποψη, που αναπτύσσει επιχειρήματα 1) ότι με αναγκαστική απαλλοτρίωση μπορεί όχι μόνο να αφαιρεθεί η κυριότητα, αλλά και συσταθεί εμπράγματο δικαίωμα και 2) ότι ο καθ'ού η απαλλοτρίωση δεν χάνει ολόκληρο το ακίνητό του. 

Τύχη κυρίως των υφισταμένων επί του οικοπέδου δικαιωμάτων

  1. Υποθήκης: Αν η υποθήκη βαρύνει ολόκληρο το ακίνητο (οικοδομημένο ή ακάλυπτο), εξακολουθεί και μετά τη σύσταση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας να έχει το ίδιο αντικείμενο όπως και αρχικά. Αν η υποθήκη βαρύνει μόνο ποσοστό συγκυριότητας εξ αδιαιρέτου τότε από τη σύσταση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας «περιορίζεται στα μέρη που περιήλθαν στον οφειλέτη....». Ο περιορισμός της υποθήκης σημειώνεται στο βιβλίο υποθηκών, μετά την τελεσιδικία της απόφασης που διατάζει την διανομή σύμφωνα με τα άρθρα 480, 480α και 486 του ΚΠολΔ (492 ΚΠολΔ).
  2. Επικαρπίας: Και στην επικαρπία βαρύνει ολόκληρο το ακίνητο (οικοδομημένο ή ακάλυπτο), εξακολουθεί και μετά τη σύσταση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας να έχει το ίδιο αντικείμενο όπως και αρχικά. Αν η επικαρπία βαρύνει μόνο ποσοστό συγκυριότητας εξ αδιαιρέτου τότε από τη σύσταση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που γίνεται με δικαστική απόφαση «αντικείμενο επικαρπίας γίνονται όσα περιήλθαν στον ψιλό κύριο» (493 ΚΠολΔ). Δεν υπάρχει ρητή νομοθετική πρόβλεψη στο εν λόγω άρθρο, για σημείωση της αλλοιώσεως αυτής στα βιβλία μεταγραφών.
  3. Κατασχέσεως: Αν η κατάσχεση καταλαμβάνει ολόκληρο το ακίνητο (οικοδομημένο ή ακάλυπτο), εξακολουθεί και μετά τη σύσταση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας να έχει το ίδιο αντικείμενο όπως και αρχικά. Αν η κατάσχεση (συντηρητική ή αναγκαστική) καταλαμβάνει μόνο ποσοστό συγκυριότητας εξ αδιαιρέτου, τότε από τη σύσταση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, «περιορίζεται στο μέρος που περιήλθε στον καθ' ού η κατάσχεση» (494 ΚΠολΔ). Δεν υπάρχει ρητή νομοθετική πρόβλεψη στο εν λόγω άρθρο, για σημείωση της αλλοιώσεως αυτής στα βιβλία κατασχέσεων. Για την τύχη υποθήκης, επικαρπίας, κατασχέσεως και στην περίπτωση της σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από την πλειοψηφία του 65%, σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις του άρθρου 3 παρ.1, εδ.δ' του Νόμου 1562/1985 ισχύουν τα προαναφερόμενα.

(πηγή: Παναγιώτα Μιχαηλίδη / Κοκκαλιάρη, Συμβολαιογράφος Αθηνών, kostasbeys.gr)

Διάβασε επίσης:

 

Η Kemioteko Engineering δημιουργήθηκε ως απόσταγμα εμπειριών άνω των 18 ετών στους τομείς μελέτη - σχεδιασμό - αδειοδότηση - προγραμματισμό - κατασκευή - λειτουργία - συντήρηση εγκαταστάσεων του πόσιμου νερού, του νερού άρδευσης, των αστικών - βιομηχανικών λυμάτων, της ενέργειας και διαχείρισης τεχνολογικών συστημάτων ποιότητας. Οι ανάγκες των ανθρώπων σε νερό - αποχέτευση - ενέργεια - υποδομές - τεχνολογία, υπηρεσίες και προϊόντα, τα προβλήματα που εμφανίζονται σε κάθε προσπάθεια ικανοποίησής τους, ο τρόπος που αντιμετωπίζει ο νομοθέτης τις καταστάσεις αυτές, έγιναν για εμάς όραμα - στόχος και μονόδρομος για να αναπτύξουμε τις βέλτιστες πρακτικές λύσεις για την επίλυσή τους. Αποστολή της Kemioteko Engineering - Χατζηλιόντος Ι. Χριστόδουλος είναι η δημιουργία πελατών, οπαδών της, βαθειά ικανοποιημένων, που θέλουν να κάνουν τα σωστά πράγματα με την δική μας συνεργασία.

 

Χατζηλιόντος Ι. Χριστόδουλος
Chatziliontos I. Christodoulos
Dipl. Chemical Engineer
Msc Environmental Design of Infrastructure Works
TEE - No 83488 | SEPE 330512/2017
YPEXODE - No 26837 - MELETES 18-A & 27-A
GGET - No 14856/95711/08-06-17
YPEN/ENEP. - No 16109 | YPEN/ENEL - No 553
Accommodations Internal Auditor - RCN 6035/2016
ISO 9001 Internal Auditor - RCN 6065/2016
Pitsouli 1, TK 63080, Nea Kallikrateia, Chalkidiki, Greece
mob +30-6983759514, tel 2399022359, fax 2371200937
hatziliontos (papaki) hotmail (teleia) com
Follow us 
 facebook  twitter  linkedin  googleplus  pinterest  youtube  twitter