Κοινοποίησε

Αξιολόγηση Χρήστη: 5 / 5

Αστέρια ΕνεργάΑστέρια ΕνεργάΑστέρια ΕνεργάΑστέρια ΕνεργάΑστέρια Ενεργά
 

Ερωτήσεις απαντήσεις τακτοποίησης αυθαιρεσιών 1451-1600.

Εδώ θα βρεις σε απλή μορφή κειμένου τις ερωτήσεις - απαντήσεις, με αριθμό 1451 έως 1600, σε θέματα τακτοποίησης αυθαιρεσιών που έχουν δημοσιευθεί από το ΤΕΕ Πελοποννήσου. Αν θέλεις να δεις τις απαντήσεις στις ερωτήσεις κάνε εγγραφή και εισαγωγή στο σύστημά μας.

Erotisi: 1451. Όταν έχω υπόλοιπο δόμησης, έχω όμως μια λωρίδα 25 εκ. του κτιρίου που μπαίνει εντός Δ, μπορώ να επιλέξω έκδοση οικοδομικής αδείας και να επιλέξω ρύθμιση για να τακτοποιήσω την λωρίδα του κτιρί-ου που μπαίνει στο Δ;
Apantisi: Εγώ έλεγα πάντα ναι… Δυστυχώς όμως προέκυψε ένα πολύ συντηρητικό έγγραφο (το οποίο μαγειρεύονταν περί των 3 ετών…) το οποίο και το απαγορεύει (ουσιαστικά). Δείτε εδώ. Το έγγραφο αυτό είναι τρομερά κακογραμμένο. Ενδεικτικά αναφέρω: «εξ’ ολοκλήρου αυθαίρετο» (δλδ για όσα έχουν και νόμιμο τμήμα ισχύει κάτι άλλο;), «λειτουργικά ανεξάρτητο» (το επόμενο βήμα θα ήταν να βάλει ως προϋπόθεση μωβ χρώμα πλακιδίων μπάνιου), η απαίτηση για ταυτόχρονη ικανοποίηση των σημείων (α) και (β) (αυθαίρετο κατηγορίας 4 που θα πάρει οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση, γιατί να διαφέρει από αυθαίρετο κατηγορίας 1 ή 2 ή 3;) και άλλα πολλά…. Οι προϋποθέσεις που θέτει δεν είναι δυνατόν να πληρούνται στις πλειονότητα των περιπτώσεων. Ουσιαστικά σε αναγκάζει να πας όλο το κτίριο με τακτοποίηση. Κατά τη γνώμη μου, ΔΕΝ είναι αυτό το πνεύμα του νόμου.
Erotisi: 1452. Οριστικές δηλώσεις του Ν4014/11 οι οποίες έχουν μεταφερθεί στο Ν4178/13 αλλά δεν έχει πληρω-θεί το ανταπόδοσης στο ΤΕΕ. Αυτές θεωρούνται ενταγμένες στο νόμο μετά τη λήξη του τον Ιούνιο του 2017 ή αυτό συμβαίνει μόνο αν έχει πληρωθεί το ανταπόδοσης;
Apantisi: Σύμφωνα με την παράγραφο 10 του άρθρου 4 της Υ.Α. 2254/30.08.2013 (Φ.Ε.Κ. 2184/Β/05.09.2013) 10. Ως ημερομηνία υπαγωγής κατά την παρ.1 του άρθρου 21. του Ν. 4178/2013 των υπαρχουσών δηλώσεων του Ν.4014/2011 λογίζεται η ημερομηνία ολοκλήρωσης της σχετικής ηλεκτρονικής αίτησης.
Erotisi: 1453. Όταν υπάρχει ανεξάρτητη αποθήκη ισόγεια εντός μπορώ να τακτοποιήσω την αποθήκη και για την κατοικία να επιλέξω οικοδομική άδεια; Αν επιλέξω οικοδομική άδεια και τελικά υπάρξει κώλυμα στην έκδοσή της, μπορώ αν υπάρχει ο νόμος σε ισχύ να ολοκληρώσω την τακτοποίηση με ρύθμιση;
Apantisi: Δείτε την Ε/Α 1451. Αν υπάρχει νόμος σε ισχύ, τότε ναι μπορείτε.
Erotisi: 1454. Σε πολυκατοικία με οικοδομική άδεια, εξώστης 4,00m2 διαμερίσματος Α΄ ορόφου ο οποίος δεν έχει προσμετρηθεί στην κάλυψη, μετατρέπεται σε κλειστό χώρο. Είναι σωστή η προσέγγιση ότι για τον υπολο-γισμό του προστίμου δηλώνονται τα 4,00m2 ως υπέρβαση του Συντελεστή Δόμησης Κύριων Χώρων χωρίς να δηλωθεί υπέρβαση του Συντελεστή Κάλυψης αφού ο εξώστης είναι εντός νομίμου περιγράμματος του κτιρίου (βλ. εγκ 4 αρ.18 παρ.2β);
Apantisi: Οι εξώστες δεν προσμετρούνταν ποτέ στην κάλυψη... Υ.Δ. και Υ.Κ.. Ο εξώστης ΔΕ θεωρείται τμήμα του περιγράμματος κτιρίου..
Erotisi: 1455. Σε διώροφο κτίριο το ισόγειο αποτελείται από ένα κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος και 2 γραφεία λογιστών. Ο όροφος έχει χρήση κατοικίας. Τακτοποιούνται μόνο οι παραβάσεις του ισογείου. Οι παραβάσεις του καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος τακτοποιούνται στα αντίστοιχα φύλλα κατα-γραφής ως «υπηρεσίες»; Τι χρήση δηλώνεται στα φύλλα καταγραφής των γραφείων; Τι δηλώνεται ως «επικρατούσα χρήση» στα «στοιχεία υπολογισμού» της ηλεκτρονικής πλατφόρμας του ΤΕΕ; Μπορούν σε μία δήλωση να τακτοποιηθούν οι παραβάσεις και των 3 ιδιοκτησιών αφού αυτές ανήκουν στον ίδιο ιδιο-κτήτη;
Apantisi: Ότι δεν καλύπτεται από τις επιλογές των χρήσεων δηλώνεται ως «υπηρεσίες». Επιτρέπεται η κοινή δήλωση περισσοτέρων οριζόντιων ιδιοκτησιών. Ως επικρατούσα χρήση δηλώνεται η επικρατούσα χρήση του κτιρίου. (αν είναι «κατοικία» θα σας βγάλει πρόβλημα, αφού εσείς έχετε ΦΚ με χρήση «υπηρεσίες». Βρείτε έναν τρόπο να το… ξεπεράσετε, είτε με τηλέφωνο στον διαχειριστή του συστήματος είτε με ένα επιπλέον ΦΚ με χρήση κατοικίας και δηλωμένα μέτρα μηδέν.).
Erotisi: 1456. Σε τετραώροφη πολυκατοικία με Ο.Α. έχουν γίνει διάφορες παραβάσεις στους κοινόχρηστους χώρους του ισογείου (στον περιβάλλοντα χώρο). Ο εξωτερικός περιμετρικός τοίχος (ύψους 14 μέτρων περί-που)της πολυκατοικίας εφάπτεται στο όριο διπλανής ιδιοκτησίας εντός της οποίας βρίσκεται κατοικία σε απόσταση από την εν λόγω πολυκατοικία. Κατά μήκος του ορίου, συνεπώς και του εξωτερικού τοίχου, υπάρχει εσοχή σχήματος «Π». Ένας εκ των ιδιοκτητών του οποίου το διαμέρισμα συνορεύει με το προανα-φερόμενο «Π» κατασκευάζει σκέπαστρο (ξύλινος σκελετός και επικάλυψη πολυκαρβονικά φύλλα) σε ύψος 3 μέτρα από το έδαφος, τοποθετεί πλακίδια στο χώρο και δημιουργεί ένα κλειστό υπαίθριο χώρο στον οποίο έχει πρόσβαση από το διαμέρισμά του μέσω μίας μπαλκονόπορτας. Δηλαδή, έχουμε στεγασμένο χώρο κλειστό από τις 3 μεριές (από την 4 πλευρά υπάρχει η μεσοτοιχία ύψους 1,50μ με την διπλανή ιδιοκτησία). Πως θα αντιμετωπιστεί η συγκεκριμένη παράβαση; Είμαι μεταξύ του «στέγαστρο και αναλυτικός» ή «Η/Χ και αναλυτικός» κατηγορία 4 και στις 2 περιπτώσεις. Ποιες υπερβάσεις των πολεοδομικών μεγεθών έχουν πραγματοποιηθεί κατά την συγκεκριμένη παράβαση;
Apantisi: Δεν παίζει κάποιο ιδιαίτερο ρόλο αν το δηλώσετε στέγαστρο ή Η/Χ. Το θέμα είναι να δηλωθεί όπως πρέπει. Το 2 ο σκέλος δεν το καταλαβαίνω. Από τη στιγμή που αποφασίσατε αναλυτικό δεν παίζουν ρόλο οι υπερβάσεις των πολεοδομικών μεγεθών.
Erotisi: 1457. Δηλώσεις του Ν4178/13 σε υπαγωγή στις οποίες έχει καταβληθεί το σύνολο του προστίμου αλλά δεν έχει πληρωθεί η αμοιβή του μηχανικού. Αυτές θα πρέπει μέχρι τη λήξη του νόμου τον άλλο μήνα να έχουν γίνει ολοκληρωμένες ανεξάρτητα αν έχουμε πάρει την αμοιβή μας ή αυτό θα είναι εφικτό (να ολοκληρω-θούν) και μετά τη λήξη του;
Apantisi: Κανείς δε ξέρει τι θα ισχύσει…
Erotisi: 1458. Σε δημοτικό χώρο έχει κατασκευαστεί πέργολα χωρίς όμως να υπάρχει οικοδομική άδεια. Μπορεί ο Δήμος να κάνει δήλωση στον Ν.4178/13 και να εντάξει την αυθαίρετη πέργολα στις διατάξεις του νόμου ή δεν ανήκει στις εξαιρέσεις των απαγορεύσεων κάτι τέτοιο;
Apantisi: Οι δηλώσεις δυνάμει του άρθρου 16 γίνονται κατ’ εξαίρεση του άρθρου 2 παράγραφος 2.
Erotisi: 1459. Σε διώροφο κτίσμα με οικοδομική άδεια εντός οικισμού, με χρήση αποθήκης στο ισόγειο και κατοι-κίας στον Α' όροφο έχουν προσμετρήσει στον συντελεστή δόμησης όλα τα τετραγωνικά ισογείου και Α' ορόφου. Η αποθήκη ισογείου έχει μετατραπεί αυθαίρετα σε κατοικία. Η παράβαση αυτή είναι λοιπή πα-ράβαση με σύνταξη αναλυτικού προϋπολογισμού;
Apantisi: Ναι.
Erotisi: 1460. Ζητήθηκε να κάνω αυτοψία σε ακίνητο εντός σχεδίου για μεταβίβαση. Ο ιδιοκτήτης όμως δεν έχει σχέδια στα χέρια του και το σπίτι του κατασκευάστηκε με άδεια από την αστυνομία πριν πολλά χρόνια. Η βεβαίωση της αστυνομίας αναφέρει κατοικία 100μ2 όμως έχουν γίνει επεκτάσεις γύρω στα 50 τμ. Πως ακριβώς θα χειριστώ την περίπτωση; Θα βάλω ΝΑΙ στην άδεια και όλα τα τετραγωνικά σαν αυθαίρετα; ΝΑΙ άδεια και αυθαίρετα τις επεκτάσεις, δηλ. 50 τμ; ΟΧΙ στην άδεια; Ακολουθώ την διαδικασία του άρθρ. 11 παρ. 6 σαν άλλη μορφή διοικητικής πράξης; Γενικά δεν υπάρχει κάποια οδηγία για το πως χειριζόμαστε τις παλιές άδειες όπως αστυνομίας κτλ, οπότε ίσως να ήταν καλύτερο να πληρώσει το παράβολο για τα επι-πλέον τμ και να βγει άδεια νομιμοποίησης;
Apantisi: Το σπίτι οικοδομήθηκε βάσει άδειας που ίσχυε κατά το χρόνο κατασκευής του. Συνεπώς τα 100m2 θεωρούνται νόμιμα. Δε μπορείς να επιβάλεις στον πολίτη που τήρησε τις τότε προβλεπόμενες διαδικασίες, ποινή. Δε νομίζω ότι μπορεί να εφαρμοσθεί η παράγραφος 6γ του άρθρου 11 στη δική σας περίπτωση.
Erotisi: 1461. Σε 2 όμορα οικόπεδα (Α +Β) έχει κατασκευαστεί ενιαίο κτίριο που αποτελείται από ισόγειο α και β όροφο. Το κτίριο έχει ενιαίο φέροντα οργανισμό ενώ εξυπηρετείται από ένα κοινό κλιμακοστάσιο το οποίο βρίσκεται στο οικόπεδο Α. Το σύνολο του οικοπέδου Α καθώς και το 70% του οικοπέδου Β ανήκει στον ίδιο ιδιοκτήτη «Χ». Το 30% του οικοπέδου Β και συγκεκριμένα το διαμέρισμα του Α ορόφου ανήκει σε έτερο ιδιοκτήτη «Υ». Στο ακίνητο δεν υπάρχει σύσταση. Το ενιαίο κτίριο μέχρι την στάθμη του α ορόφου κατασκευάστηκε πριν το 70, με τις εξής χρήσεις: στο ισόγειο εργαστήριο και είσοδος- κλιμακοστάσιο του α ορόφου και στον α όροφο 2 κατοικίες. Ο ιδιοκτήτης Χ (έχοντας το σύνολο του οικοπέδου Α και το δικαίω-μα υψούν του οικοπέδου Β, το 1985 κατασκεύασε κατοικία στον Β όροφο όπου καταλαμβάνει τμήμα και των 2 οικοπέδων. Επίσης για το ενιαίο ακίνητο υπάρχει άδεια επισκευής σεισμοπλήκτου. Σκέφτομαι να αντιμετωπίσω το θέμα ως εξής: Μια δήλωση για τον ιδιοκτήτη «Χ» δεδομένου ότι υπάρχει λειτουργική και στατική εξάρτηση στο κτίριο, παρά το γεγονός ότι καταλαμβάνει 2 οικόπεδα. Το κλιμακοστάσιο του ισο-γείου και την κατοικία του α ορόφου, του ιδιοκτήτη «Χ» που βρίσκονται στο οικόπεδο Α, κατηγορία 1. Το εργαστήριο του ισογείου, του ιδιοκτήτη «Χ» (όπου καταλαμβάνει το σύνολο του ισογείου και των 2 οικο-πέδων πλην της εισόδου της ανωδομής) κατηγορία 2, δεδομένου ότι αποτελεί ανεξάρτητο λειτουργικά χώρο, με ανεξάρτητη είσοδο, ή λόγω μη ύπαρξης σύστασης παρασύρεται από την κατασκευή του Β ορόφου και θα πάρει κατηγορία 5; Την κατοικία του Β ορόφου, του ιδιοκτήτη «Χ», κατηγορία 5. Για την κατοικία του ιδιοκτήτη «Υ» θα κάνω μια ξεχωριστή δήλωση με κατηγορία 1.
Apantisi: Γνώμη μου είναι ότι τα δύο οικόπεδα έχουν συνενωθεί εν τοις πράγμασι. Το ότι δεν έχουν σύσταση τα καθιστά μία ιδιοκτησία με ανεξάρτητους λειτουργικά χώρους. Προσωπικά πιστεύω ότι οι δηλώσεις θα πρέπει να γίνονται στο επίπεδο ιδιοκτησίας. Αν υπάρχει σύσταση ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία ή (το ιδανικό) όλο το οικόπεδο/γήπεδο, αν δεν υπάρχει τότε όλο το οικόπεδο/γήπεδο. Μπορεί το σπίτι του Α΄ ορόφου να «ανήκει» στον «Χ», ένα σωστό όμως Ε9 θα του το εμφάνιζε με ποσοστό < 100% και το υπόλοιπο (μέχρι το 100) στον «Υ». Μετά από αυτά, το μόνο νομίζω που θα πρέπει να τονίσουμε είναι ότι ΔΕΝ συνδυάζεται η κατηγορία 2 με την κατηγορία 5.
Erotisi: 1462. Μπορώ να κάνω υπαγωγή για τακτοποίηση υπέρβασης δόμησης ή κάλυψης για τμήμα που βρίσκε-ται εντός ρυμοτομικής γραμμής και να παραμείνει αυθαίρετο το εκτός ρυμοτομικής γραμμής; Έχει λογική κάτι τέτοιο;
Apantisi: Αν δεν σας καλύπτουν οι εξαιρέσεις για δήλωση αυθαιρέτου σε κοινόχρηστο χώρο (π.χ. το Γ.ιστ του άρθρου 9), τότε μπορεί να επιλεγεί, αλλά με έγγραφη ενημέρωση του ιδιοκτήτη για να αποφύγουμε τα δεν ήξερα, δεν κα - τάλαβα, δε μου είπε, η τακτοποίηση όπως την περιγράφετε. Τι κερδίζετε;;; Έχετε πολύ μικρότερο ΜΗ τακτοποιη-μένο αυθαίρετο. Αν υπάρχει έκθεση αυθαιρέτου να διαγραφούν τα πρόστιμα κ.λπ..
Erotisi: 1463. Σε ακίνητο άρτιο και οικοδομήσιμο εντός σχεδίου πόλης έχει ανεγερθεί μια τριώροφη οικοδομή. Στο κτήριο έχει γίνει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας 3 διαμερισμάτων και εγώ καλούμαι να δώσω βεβαί-ωση για την μεταβίβαση μιας οριζόντιας. Έτσι εφόσον είναι εντός σχεδίου και έχει οικοδομική άδεια δεν απαιτείται τοπογραφικό διάγραμμα για την μεταβίβαση της οριζόντιας. Στον έλεγχο νομιμότητας που έκα-να για το κτήριο προκύπτει ότι δεν υπάρχει καμιά υπέρβαση των πολεοδομικών μεγεθών που να απορρέει από τον έλεγχο της οικοδομικής άδειας, αλλά τελείως συμπτωματικά είχα συντάξει τοπογραφικό διάγραμ-μα για όμορο ακίνητο και διαπιστώνω ότι προφανώς από λάθος εκτίμηση του επιβλέποντα μηχανικού το τριώροφο κτήριο έχει βγει κατά 25cm περίπου εκτός ρυμοτομικής γραμμής. Μπορώ να δώσω βεβαίωση (πατώντας στο γεγονός ότι δεν απαιτείται τοπογραφικό διάγραμμα επομένως δεν θα μπορούσα αλλιώς να διαπιστώσω την συγκεκριμένη παράβαση); Έχει αυτή η παράβαση κάποια όρια ανοχής σφάλματος; αν όχι, μπορώ να δώσω βεβαίωση για το τμήμα που βρίσκεται εντός της ρυμοτομικής. γραμμής;
Apantisi: Κατηγορηματικά ΟΧΙ.
Erotisi: 1464. Με βάση το παράδειγμα του άρθρου 19 της Εγκ.4, ο υπολογισμός των υπερβάσεων γίνεται στην επιφάνεια που προκύπτει μετά την αφαίρεση της επιφάνειας της εξωτερικής τοιχοποιίας, δεδομένου ότι η νομιμότητά της καλύπτεται από την Ο.Α. Στο συγκεκριμένο παράδειγμα όμως τυχαίνει η εξωτερική τοιχοποιία κατά την αρχική χρήση του κτηρίου (κατάστημα) να είχε προσμετρηθεί στη δόμηση. Κατά συνέπεια: A. Σε ισόγειο κατάστημα μεθ’ υπογείου, όπου κατά την Ο.Α. ο ισόγειος χώρος συμπεριλήφθηκε στη δόμηση, ενώ το υπόγειο ως βοηθητικός χώρος δεν συμπεριλήφθηκε, έγινε αλλαγή χρήσης του υπογείου σε χώρο κύριας χρήσης. Στο Φ.Κ. που θα δηλωθεί η υπέρβαση δόμησης θα αφαιρεθούν οι περιμετρικοί τοίχοι; H ερώτηση γίνεται διότι στο Ν.3843/10 προβλεπόταν σε κάθε περίπτωση η αφαίρεση της εξωτερικής τοιχοποιίας ανεξάρτητα από το αν η επιφάνειά της είχε συμπεριληφθεί στη δόμηση, γεγονός το οποίο αντίστοιχα ΔΕΝ προβλέπεται στο Ν.4178/13. Β. Εντός του ισογείου χώρου κατασκευάστηκε αυθαίρετο πατάρι. i) Για τον υπολογισμό των τ.μ. που θα δηλωθούν ως υπέρβαση δόμησης, θα προστεθούν τα τ.μ. της σκάλας που οδηγεί στο πατάρι + η επιφάνεια του παταριού χωρίς τους περιμετρικούς τοίχους; Εδώ οι τοίχοι καλύπτονται από την Ο.Α. (πρόκειται για την περιμετρική τοιχοποιία του υπερυψωμένου ισογείου καταστήματος) αλλά και ταυτόχρονα προσμετρήθηκαν στη δόμηση. ii) Το πατάρι θεωρείται κλειστός χώρος και πάει με μειωτικό συντελεστή. Θεωρείται όμως χώρος κύριας χρήσης προκειμένου να συνυπολογιστεί στο ποσοστό υπέρβασης δόμησης;
Apantisi: Πολλές φορές η προσέγγιση διατάξεων γίνεται «κατά αναλογία» όμοιου ή παρόμοιου νομοθετήματος, εφόσον ΔΕΝ προβλέπεται (στο νεότερο νομοθέτημα) άλλη ερμηνεία. Στο Α ερώτημα λοιπόν δίνετε ο ίδιος την απάντηση. Στο Β ερώτημα, οι τοίχοι προφανώς και δεν προσμετρούνται. Από τον ορισμό του παταριού στον ΝΟΚ και τις Τ.Ο. που τον συνοδεύουν, προκύπτει ότι η σκάλα ανόδου συνυπολογίζεται στο μέγιστο επιτρεπόμενο εμβαδόν του εσωτερικού εξώστη, επομένως είναι και αυτή τμήμα του εσωτερικού εξώστη. Τέλος για τη χρήση: εσείς θα δείτε αν χρησιμοποιείται ως χώρος κύριας χρήσης ή όχι.
Erotisi: 1465. Αποθήκη 20μ2 σε όροφο, σε ένα κτίριο γραφείων, η οποία είναι μια ανεξάρτητη ιδιοκτησία όπως φαίνεται και από τον πίνακα ποσοστών συνιδιοκτησίας, καθώς και από το σχέδιο που συνοδεύει την πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας τα οποία συμφωνούν με ότι έχει κατασκευαστεί στην πράξη. Στην εγκεκριμένη κάτοψη της αδείας ο χώρος που καταλαμβάνει η αποθήκη δείχνει: μια αποθήκη 4μ2, δίπλα ένα WC 2μ2 (ανεξάρτητο από την αποθήκη), μια κοινόχρηστη σκάλα 8μ2 καθώς και ένα τμήμα του κοινόχρηστου διαδρόμου του ορόφου 6μ2. Στην δήλωση θα θεωρήσω ότι τα τετραγωνικά (της αποθήκης και του WC) της κάτοψης είναι τα νόμιμα 4+2=6μ2 και τα υπόλοιπα 14μ2 είναι ΥΔ κυριών χώρων. Επίσης θα βάλω και αυθαίρετη κατεδάφιση μεσοτοιχίας που θα υπολογιστεί με αναλυτικό (θα βάλω μια λοιπή πολ/μικη παράβαση). Συνάδελφοι επειδή ο χρόνος είναι περιορισμένος βλέπετε στον υπολογισμό προστίμου να κάνω κάποιο λάθος.
Apantisi: Συνάδελφε, το μόνο που μπορώ να κάνω είναι να υπενθυμίσουμε την απαίτηση συναινέσεων για τα 14μ2 που «τρως» από τα κοινόχρηστα. Προφανώς και δε μπορώ να σου πω τι θα δηλώσεις και πως…
Erotisi: 1466. Έχω μια περίπτωση αυθαίρετου, κτισμένου το 1995, για το οποίο βγάζω οικοδομική άδεια μέσω 4178/13. Βρίσκομαι στον έλεγχο μηχανολογικών σχεδίων όπου μου ζητείται μελέτη θερμομονωτικής επαρκείας (και όχι μελέτη θερμομόνωσης), βάσει ΦΕΚ του 2012. Με δεδομένο ότι το σπίτι χτίστηκε το 1995, γιατί μου ζητείται ο συγκεκριμένος έλεγχος, ο οποίος κιόλας δε θα ικανοποιείται καθώς οι απαιτήσεις το 1995 ήταν διαφορετικές από τις σημερινές; Βάσει αυτού είναι σα να μην μπορώ να προχωρήσω σε νομιμοποίηση!
Apantisi: Η νομιμοποίηση αυθαίρετης κατασκευής γίνεται βάσει του άρθρου 4 παράγραφος 6 του ΝΟΚ είτε με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις ή με αυτές που ίσχυαν κατά τον χρόνο κατασκευής της. Επιλέγεις αποκλειστικά είτε το ένα είτε το άλλο. Για την χορήγηση έγκρισης εργασιών αποπεράτωσης αυθαίρετης κατασκευής, ισχύει η Υ.Α. 2975/2012, όπου στο άρθρο 2 ορίζεται ότι υποβάλλονται τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά και μελέτες και εφαρμόζονται οι διαδικασίες που προβλέπονται στο Π. /μα της 8/13.7.1993 «Τρόπος έκδοσης οικοδομικών αδειών και έλεγχος ανεγειρομένων οικοδομών.» (ΦΕΚ 795 )́ όπως ισχύει ή στην παρ. 2 του άρθρου 3 του ν. 4030/11 για αιτήσεις που θα υποβληθούν μετά την 1βˆ’3βˆ’2012.
Erotisi: 1467. Σε ενιαίο ακίνητο όπου έχει γίνει σύσταση κάθετου ιδιοκτησίας υπάρχουν 2 κτίρια (Α&Β) βάσει οικοδομικής άδειας (με όρους δόμησης & αρτιότητα επί του συνόλου του οικοπέδου). Στο ένα τμήμα της κάθετης ιδιοκτησίας όπου έχει κτιστεί το ένα κτίριο(Α) πρόκειται να γίνει τακτοποίηση βάσει Ν.4178/13 και οι ιδιοκτήτες του έχουν ποσοστό επί του χώρου αποκλειστικής τους χρήσης από 50% ο καθένας και είναι παντρεμένοι. Η σύζυγος είναι άνεργη εδώ και χρόνια. Μπορεί σαν αποδεικτικό στοιχείο να ληφθεί υπόψη το Ε1 και βεβαίωση του ΟΑΕΔ ότι ασφαλίζεται από τον σύζυγο της, ώστε να χρησιμοποιήσει τον μειωτικό συντελεστή για τον υπολογισμό του προστίμου; Στο ίδιο ακίνητο οι ιδιοκτήτες του διπλανού κτιρίου (Β) υποστηρίζουν ότι έχει μπει μέρος κτιρίου του πρώτου (Α) στον χώρο αποκλειστικής τους χρήσης και εκκρεμεί δικαστήριο. Όσον αφορά την τακτοποίηση του Α κτιρίου μπορεί να προχωρήσει αν ληφθεί υπόψη το εξής: 1.Δεν αμφισβητείται η κυριότητα του κτίσματος (Α) που έχουν γίνει οι αυθαίρετες κατασκευές και αποτελεί αποκλειστικό χώρο των ιδιοκτητών από τα συμβόλαια; 2. Πολεοδομικά δεν υπάρχει αυθαιρεσία ως προς την θέση του κτιρίου; 3. Εάν ληφθούν υπόψη οι ερωταπαντησεις του ΤΕΕ Πελοποννήσου (αρ.1347),"τα ιδιοκτησιακά θέματα αντιμετωπίζονται από συμβολαιογράφο και δικηγόρο";
Apantisi: Προφανώς και τα ιδιοκτησιακά θέματα αφορούν συμβολαιογράφο και δικηγόρο. Το αν προχωρήσετε ή όχι στην τακτοποίηση είναι κάτι που θα αποφασίσετε εσείς και όχι εγώ. Ο μειωτικός συντελεστής λόγω μακροχρόνια άνεργου (όπως και κάθε μειωτικός συντελεστής) μπορεί να χρησιμοποιηθεί για το ποσοστό συνιδιοκτησίας του άνεργου. Είναι άλλο θέμα τα ιδιοκτησιακά, άλλο θέμα η ασφάλιση υγείας κ.λπ..
Erotisi: 1468. Σταυλικες εγκαταστάσεις οι οποίες κατασκευάστηκαν το έτος 1980 και χρησιμοποιούνταν από τότε αλλά εγγραφή στον οσδε έκανε το 2017 στην οποία αναφέρονται οι σταυλικες εγκαταστάσεις και το ζωικό κεφάλαιο ο ίδιος όμως τα έχει για προσωπική του εκμετάλλευση και είναι συνταξιούχος. Μπορεί να κάνει υπαγωγή στον νόμο πληρώνοντας το παράβολο των 300€;
Apantisi: Δε γνωρίζω αν η ιδιότητα του «κτηνοτρόφου» που αναφέρεται στην 23.13 εμπεριέχει την εμπορική δραστηριότητα (για το ότι όπως λέτε είναι συνταξιούχος). Προσωπικά θα το δήλωνα.
Erotisi: 1469. Η χρήση «ξυλουργείο» ανήκει στην κατηγορία «υπηρεσίες»;
Apantisi: Ότι δεν ανήκει στις υπόλοιπες κατηγορίες χρήσεων, δηλώνεται στην κατηγορία υπηρεσίες.
Erotisi: 1470. Σύμφωνα με το ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α, εάν έχει γίνει κατάτμηση οικοπέδου μεταγενέστερη της Ο.Α. ή αν το οικόπεδο παρά τα αναφερόμενα στην Ο.Α. δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, δηλώνουμε ΟΧΙ στην ύπαρξη Ο.Α. Αυτό σημαίνει ότι όλη την οικοδομή τη δηλώνουμε αυθαίρετη ή δηλώνουμε τις υπερβάσεις σε σχέση με την Ο.Α. και το ΟΧΙ έχει να κάνει με το μέγεθος του προστίμου των υπερβάσεων;
Apantisi: Το δεύτερο.
Erotisi: 1471. Θα ήθελα να πληροφορηθώ με ποιά κατηγορία του Ν 4178/2013 τακτοποιείται η ακόλουθη παράβαση- αν πρόκειται για παράβαση: Σε κτήριο με Α.Ο του 1972 και χρήση επαγγελματική, έχουν δημιουργηθεί σε όλους τους ορόφους του, εξώστες οι οποίοι δεν εμφανίζονται ούτε στα αρχιτεκτονικά της άδειας αλλά ούτε και στα στατικά της. Στο ίδιο κτήριο υπάρχουν και αλλαγές στα ανοίγματα των όψεων που υπερβαίνουν το 10% της Κατηγορίας 3. Μήπως θα μπορούσατε να μου υποδείξετε με ποιά κατηγορία του Ν4178/2013 τακτοποιούνται αυτές οι διαφορές.
Apantisi: Μπορείτε να τακτοποιήσετε με την παράγραφο Γ.δ (κατηγορία 3), ανεξαρτήτως των 10% αφού είναι οι εξώστες σας είναι κατασκευασμένοι προ εφαρμογής του ΓΟΚ 1985. (εδάφιο 29 εγκύκλιο 3)
Erotisi: 1472. Σε εκτός σχεδίου περιοχή, ο όροφος μιας οικοδομής σε κεκλιμένο έδαφος, έχει υπέρβαση ύψους σε ένα μόνο τμήμα της περιμέτρου του. Πρέπει να δηλωθούν όλα τα τετραγωνικά του ορόφου με υπέρβαση ύψους ή μόνο αυτά που αντιστοιχούν στο τμήμα της περιμέτρου που έχει υπέρβαση;
Apantisi: Με κάθε επιφύλαξη (για το αν κατάλαβα σωστά το ερώτημα), μόνο σε αυτό που αντιστοιχεί υπέρβαση.
Erotisi: 1473. Σε μια οικοδομή για να ελέγξω αν έχω υπέρβαση ύψους συγκρίνω το ύψος της οικοδομής με το επιτρεπόμενο ύψος από τους όρους δόμησης της περιοχής ή με το εγκεκριμένο ύψος από την οικοδομική άδεια; Σημειώνω ότι στο φύλλο καταγραφής του λογισμικού αναγράφεται ποσοστό υπέρβασης του επιτρεπόμενου ύψους.
Apantisi: Γενικά υπάρχει πρόβλημα διατυπώσεων και κυρίως με το ύψος. Την απάντηση μας τη δίνει (πέρα από την λογική) και η εγκύκλιος 3 παράρτημα 1 Α.1
Erotisi: 1474. Σε εκτός σχεδίου περιοχή, σε οικοδομή σε κεκλιμένο έδαφος, έχει ξεμπαζωθεί το υπόγειο στην μία (κάτω) πλευρά του και λειτουργεί σαν ισόγειο γκαράζ. Η παράβαση δηλώνεται με αναλυτικό προϋπολογισμό ή πρέπει να δηλωθεί υπέρβαση ύψους στον ανώτερο όροφο;
Apantisi: Ας κλείσουμε τα μάτια μας στην αλλαγή χρήση και να υπενθυμίσουμε ότι το ξεμπάζωμα αποτελεί παράβαση που τιμωρείται με αναλυτικό πλην των περιπτώσεων σε παραδοσιακούς οικισμούς που τιμωρείται και με υπέρβαση ύψους.
Erotisi: 1475. Σε διώροφη οικοδομή με Ο.Α. του 1975, και τοπογραφικό και σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας φαίνονται τα 125τμ ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου. Στην κάτοψη ισογείου που είχε κάνει ο μηχανικός δεν απεικονίζει ούτε τον ακάλυπτο ούτε τον κοινόχρηστο διάδρομο δια μέσου του οποίου θα είχαμε πρόσβαση στον ακάλυπτο. Αυτό που ρωτώ είναι γιατί δεν έδειξε στην κάτοψη τον ακάλυπτο; Η κάτοψη θεωρείται άκυρη σήμερα από την στιγμή που δεν φαίνεται ο ακάλυπτος; Όχι… 1476. Σε οικόπεδο εκτός σχεδίου, εκδόθηκε ʼδεια Οικοδομής (το 2004) για τρεις ανεξάρτητες μονοκατοικίες, οι οποίες (προκειμένου οι τρεις κατοικίες να αποτελούν ενιαίο κτίσμα και να μπορεί να συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία και να μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο το 2005) συνδέονταν μεταξύ τους στα εγκεκριμένα σχέδια με πέργολες. Οι πέργολες αυτές δεν κατασκευάστηκαν ποτέ (η κατασκευή των μονοκατοικιών ολοκληρώθηκε το 2010). Η μη κατασκευή τους θεωρείται αυθαιρεσία και πρέπει να δηλωθεί ως παράβαση προκειμένου να υπαχθεί η οικοδομή στον Ν.4178 ή μπορώ να εκδώσω βεβαίωση μια και δεν υπάρχει στο οικόπεδο καμία άλλη παράβαση;
Apantisi: Το αν θα δώσετε ή όχι βεβαίωση είναι κάτι που θα αποφασίσετε μόνος σας. Γενικά πάντως ο 4178 τακτοποιεί αυθαίρετα που έγιναν και όχι κάτι που ΔΕΝ έγινε. (το έχουμε αντιμετωπίσει πολλές φορές με στέγη).
Erotisi: 1477. Συγκρότημα κατοικιών με οικ. άδεια , σε εκτός σχεδίου περιοχή, με κάθετες συστάσεις. Κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε ότι: τα κτίρια είχαν οικοδομηθεί σε διαφορετικό οικόπεδο εν σχέση με εκείνο που όριζε η οικοδ. άδεια. Συγκεκριμένα ενώ το οικόπεδο της αδείας εμφαινόταν κάθετο στη γραμμή αιγιαλού με πρόσωπο σε αυτή, το υφιστάμενο οικόπεδο ήταν προσανατολισμένο παράλληλα με τη γραμμή αιγιαλού, χωρίς πρόσβαση σε αυτή ή πρόσωπο. Το οικόπεδο έχει μεταβληθεί κατά: τη θέση, το εμβαδό, τον προσανατολισμό, το πρόσωπο στη γραμμή αιγιαλού. Θεωρητικά ένα σημείο των δύο οικοπέδων έχει κοινό τμήμα. Ωστόσο δεν έχει τοπογραφηθεί όλη η ευρύτερη περιοχή για να εξακριβωθεί και βάσει συντεταγμένων. Το υφιστάμενο οικόπεδο έχει τοπογραφηθεί κατά ΕΓΣΑ. Η οικοδ. άδεια δεν έχει μέχρι σήμερα ανακληθεί. Οι κατοικίες στο νέο οικόπεδο, θεωρούνται ότι έχουν οικοδ. άδεια ή τακτοποιούνται ως εξολοκλήρου αυθαίρετες και χωρίς οικοδομική άδεια να τις συνοδεύει;
Apantisi: Το θέμα πέρα από πολεοδομικό είναι και νομικό. Υπάρχουν κτίρια που χτίστηκαν σε οικόπεδο που ανήκει σε άλλον (έστω και μερικώς). Θα πρέπει να δείτε το θέμα συνολικά σε συνεργασία με συμβολαιογράφο. Το αν δηλώσετε ΝΑΙ ή ΟΧΙ στην άδεια όταν φτάσετε στο σημείο αυτό, είναι κάτι που θα προκύψει από το παράρτημα Α (δείτε και την Ε/Α 1470) αλλά κυρίως από το τελικώς διαμορφωθέν ιδιοκτησιακό καθεστώς.
Erotisi: 1478. Βγήκε οικοδομική άδεια το 1977 για οικοδομή με τοπογραφικό στο οποίο το οικόπεδο είχε εμβαδό 976τ.μ. και διαστάσεις 20m x 48,8m. Δύο μήνες πριν την ημερομηνία έκδοσης της άδειας έγινε συμβολαιογραφική πράξη κατάτμησης του οικοπέδου σε δύο διαιρετά τμήματα εμβαδού έκαστο 488 τ.μ. (διαστάσεις 20 m x 24,4 m), τα οποία είναι άρτια και οικοδομήσιμα, χωρίς να ενημερωθεί το τοπογραφικό της άδειας. (Η άδεια εκδόθηκε με εγκεκριμένο τοπογραφικό όπου το οικόπεδο φαίνεται να έχει εμβαδό 976 τ.μ.). Οι συντελεστής δόμησης και κάλυψης του οικοπέδου ήταν και εξακολουθούν να είναι σήμερα 1,2 και 0,4 αντίστοιχα. Από την Ο.Α. προβλεπόταν η ανέγερση οικοδομής στο ένα διαιρετό τμήμα του οικοπέδου (δυτικό) με δόμηση 585,6τ.μ. και κάλυψη 195,2 τ.μ. Κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε ότι δεν υπάρχουν παραβάσεις δόμησης ή κάλυψης ή παραβίασης πλάγιων αποστάσεων - προκηπίου του διαιρετού τμήματος του οικοπέδου του κτιρίου. Επίσης τα ως άνω μεγέθη δεν υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα και στην περίπτωση που στο τοπογραφικό αδείας φαινόταν οικόπεδο 488 τ.μ. , 585,6 = 1,2 *488 και 195,2 = 0,4*488. Από τα παραπάνω εικάζω ότι ο μελετητής εκπόνησε τις μελέτες της οικοδομής, γνωρίζοντας την κατάτμηση που είχε ήδη συντελεστεί και για αυτό τοποθέτησε την οικοδομή εντός του δυτικού διαιρετού τμήματος, τηρώντας τις αποστάσεις από τη ρυμοτομική γραμμή , τα πλάγια όρια και το κοινό όριο των δύο διαιρετών τμημάτων του αρχικού οικοπέδου. (παρόλα αυτά δεν ενημέρωσε το τοπογραφικό όπως προανέφερα).
Apantisi: Δεν διαφωνώ μαζί σας. Αφού η κατασκευή σας είναι σύννομη η λύση είναι μία άδεια νομιμοποίησης (ουσιαστικά θα αλλάξει μόνο το τοπογραφικό).
Erotisi: 1479. Έκανα αυτοψία σε διαμέρισμα του 3ου ορόφου και διαπίστωσα ότι έχει υπέρβαση ύψους ορόφου 3,03 m αντί για το προβλεπόμενο 2,87 m, χωρίς στο διαμέρισμα να διαπιστωθούν υπερβάσεις δόμησης ή κάλυψης. Επίσης διαπιστώθηκε, μεταγενέστερη της κατασκευής, επέκταση του ανατολικού εξώστη και η κατασκευή ξύλινου στεγάστρου άνωθεν του εξώστη. (λοιπή πολεοδομική παράβαση με αναλυτικό προυπολογισμό). Στις διευκρινίσεις του παραρτήματος Α αναφέρει ότι "στον υπολογισμό του προστίμου βάζουμε ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια (κουτάκι 1.β) στην περίπτωση που το οικόπεδο σήμερα είναι μικρότερο (λόγω μεταγενέστερης κατάτμησης), με συνέπεια να μην ταυτίζεται με αυτό για το οποίο έχει εκδοθεί η οικοδομική άδεια. Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέσθηκαν καθ' υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης , του ύψους και της θέσης των προβλεπόμενων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια". Στην δικιά μου περίπτωση η κατάτμηση πραγματοποιήθηκε πριν την έκδοση της οικοδομικής άδειας, απλά δεν αποτυπώθηκε στο τοπογραφικό της άδειας. Προφανώς για την επέκταση του εξώστη και την κατασκευή στεγάστρου άνωθεν αυτού θα υπολογίσω το πρόστιμο , θεωρώντας ότι έχω οικοδομική άδεια και κάνοντας αναλυτικό προϋπολογισμό των αυθαίρετων κατασκευών. Το ερώτημα μου είναι αν στον υπολογισμό του προστίμου για την υπέρβαση ύψους του διαμερίσματος θα πρέπει να βάλω ότι δεν έχει Ο.Α. ή έχει Ο.Α., δεδομένου ότι το διαμέρισμα δεν έχει υπέρβαση δόμησης & κάλυψης, δηλαδή δεν έχει αυθαιρεσία εκτός του νόμιμου περιγράμματος του παρά μόνο υπέρβαση του ύψους του (ύψος ορόφου). Κάνοντας δοκιμές στο σύστημα του Ν.4178 διαπίστωσα ότι το πρόστιμο που βγάζει στην περίπτωση που δηλώσεις ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια αντιστοιχεί σε εξολοκλήρου αυθαίρετο διαμέρισμα. Δηλαδή σαν να έχτισες χωρίς άδεια 35 τ.μ. (που είναι το εμβαδό του διαμερίσματος) και βγαίνει κοντά 850 ευρώ (με παλαιότητα πριν το 1983 και τιμή ζώνης 900 ευρώ), χωρίς να λάβει υπόψη του το μειωτικό συντελεστή 0,2 (για υπέρβαση ύψους < 20% του επιτρεπόμενου και μη υπέρβαση δόμησης του διαμερίσματος). Αν βάλω ότι έχει Ο.Α. βγαίνει πρόστιμο υπέρβασης ύψους χωρίς υπέρβαση δόμησης και κάλυψης κοντά στα 80 ευρώ (με παλιότητα πριν το 1983 και τιμή ζώνης 900 ευρώ). Σε αυτήν την περίπτωση το ηλεκτρονικό σύστημα λαμβάνει υπόψη τον μειωτικό συντελεστή 0,2. Τέλος δεν ξέρω κατά πόσο στην περίπτωση μου έχει ισχύ η προαναφερθείσα διευκρίνιση του Παραρτήματος Α, αφού η κατάτμηση πραγματοποιήθηκε πριν την έκδοση της οικοδομικής άδειας, και όχι μεταγενέστερα, οπότε θα μπορώ να δηλώσω ότι έχει οικοδομική άδεια. Αν τελικά υπολογίσω το πρόστιμο για την υπέρβαση ύψους, θεωρώντας ότι δεν έχω άδεια, μπορεί να εντάξω αυτήν την αυθαιρεσία στην κατηγορία 2 (προ του 1983);
Apantisi: Το «δομικό» πρόβλημα στην περίπτωσης σας είναι ότι έχετε βγάλει μία οικοδομική άδεια σε ένα οικόπεδο που δεν υφίσταντο κατά την έκδοση αυτής… Δείτε την προηγούμενη απάντηση.
Erotisi: 1480. Ισόγειος όροφος που αποτελείται από 1 κατάστημα Υ.Ε. και 2 γραφεία έχει κατασκευαστεί με δύο διαφορετικές άδειες (η πρώτη το 1972 και η δεύτερη το 1985.) Ο ιδιοκτήτης τους θέλει να τα τακτοποιήσει με τον N.4178/ 13. Με την 1 άδεια κατασκευάστηκε τμήμα του Ισογείου, ενώ με την 2η άδεια αποπερατώθηκε το υπόλοιπο τμήμα του ισογείου και προστέθηκε ακόμα ένας όροφος. Τα σχέδια της 1ης άδειας έχουν βρεθεί ενώ ο φάκελος της 2ης άδειας έχει απολεσθεί, σύμφωνα με βεβαίωση της πολεοδομίας. ιδιοκτήτης έχει στην κατοχή του εγκεκριμένο αρχιτεκτονικό σχέδιο της κάτοψης του ισογείου της 2ης άδειας όπου και δείχνονται τα προαναφερόμενα ακίνητα στην τελική τους μορφή. ʼρα ο έλεγχος της νόμιμης κάλυψης, δόμησης και πλάγιων αποστάσεων του ισογείου μπορεί να γίνει χρησιμοποιώντας την εγκεκριμένη κάτοψη της 2ης άδειας, ενώ ο έλεγχος του νόμιμου ύψους του ισογείου μπορεί να γίνει από τα σχέδια τομών της 1ης άδειας. i.Μπορεί να γίνει υπαγωγή στον Ν.4178 χωρίς να χρειαστεί ανασύσταση φακέλου; ii.Αντί για διάγραμμα κάλυψης μπορεί να χρησιμοποιηθεί νέο τοπογραφικό διάγραμμα στο οποίο τα μεγέθη των υπερβάσεων θα συγκριθούν με αυτά που αναγράφονται στα στελέχη των δύο αδειών;
Apantisi: Η ανασύσταση φακέλου ή η διαδικασία που περιγράφεται στην παράγραφο 6γ του άρθρου 11, δεν έχουν κύριο σκοπό την τακτοποίηση. Κάθε κτίριο πρέπει να έχει εγκεκριμένα σχέδια τόσο για την ταυτότητα κτιρίου που έρχεται όσο και για τις μεταβιβάσεις που μπορεί να προκύψουν στο μέλλον. Το αν τακτοποιήσετε με τα υπάρχοντα σχέδια είναι ένα θέμα που θα το κρίνετε εσείς αφού μόνο εσείς γνωρίζετε τι έχετε στα χέρια σας. Η δική μου άποψη είναι ότι σε φακέλους που έχουν απολεσθεί ή/και καταστραφεί πρέπει να γίνει είτε η διαδικασία ανασύστασης (την ευθύνη φέρει η υπηρεσία και όχι ο πολίτης) είτε η διαδικασία της παραγράφου 6γ του άρθρου 11. Δείτε σχετικά και το τελευταίο εδάφιο της παραγράφου Β, παράρτημα 1, εγκύκλιος 3.
Erotisi: 1481. Σε διώροφη οικοδομή με οριζόντια σύσταση και 2 ιδιοκτήτες από 50% ο καθένας, ο ένας ιδιοκτήτης καταγγέλλει για αυθαιρεσίες τον άλλον, η πολεοδομία καταγράφει τις αυθαιρεσίες και εκδίδει το πρόστιμο. Περίπτωση συναίνεσης δεν υφίσταται. Oι αυθαιρεσίες που υπάρχουν είναι οι εξής: επέκταση διαμερίσματος κατα 0.30εκ. προς τον κοινόχρηστο διάδρομο, μεγαλύτεροι εξώστες στις όψεις του κτιρίου, διαφορετική διαμερισμάτωση, διαφορετική θέση ανοιγμάτων και καθαιρέσεις τοίχων και κατασκευή άλλων λόγω διαφορετικής εσωτερικής διαρρύθμισης, καπνοδόχος έξω από την τοιχοποιία. i.Μπορεί ο ιδιοκτήτης να τακτοποιήσει αυτά που αφορούν την δικιά του οριζόντια ιδιοκτησία και να αφήσει τα υπόλοιπα που δεν έχει συναίνεση ώστε να μειωθεί το πρόστιμο της Πολεοδομίας; ii.οι εξώστες , η καπνοδόχος και τα ανοίγματα που είναι στις όψεις μπορούν να τακτοποιηθούν χωρίς συναίνεση; iii.για την διαγραφή προστίμων και μόνο υπάρχει τρόπος χωρίς την συναίνεση του άλλου ιδιοκτήτη να γίνει κάτι εκτός από την κατεδάφιση ενός χώρου 0.30 Μ Χ 1,10Μ που ''πατάει'' στον κοινόχρηστο διάδρομο εκ κατασκευής της οικοδομής (1977)
Apantisi: Υπάρχει η δυνατότητα μερικής τακτοποίησης και κατά συνέπεια μερικής διαγραφής προστίμων. Δείτε την παράγραφο Α.4.β της εγκυκλίου 17/2017. Για το θέμα των εξωστών κ.λπ., ανοίγετε μία μεγάλη κουβέντα την οποία έχουμε κάνει επιδερμικά κατά το παρελθόν… Αν το δούμε με το γράμμα του νόμου, πλην αλλαγής χρήσης τι άλλο θα μπορούσε να τακτοποιηθεί χωρίς συναίνεση;;; Για τη διαγραφή προστίμων και μόνο, υπάρχει το εδάφιο 18 της εγκυκλίου 4. Δείτε άμα η σύσταση ή πιθανή αγοραπωλησία προέβλεπε τις συγκεκριμένες αυθαιρεσίες για να ξεφύγετε από τον σκόπελο των συναινέσεων.
Erotisi: 1482. Σε αγροτεμάχιο έχει κατασκευαστεί κατοικία χωρίς Ο.Α. και η οποία έχει τακτοποιηθεί με νόμο του 1977. Στο ίδιο αγροτεμάχιο έχουν κατασκευαστεί χωρίς Ο.Α. προκατασκευασμένο εκκλησάκι 2,50 τ.μ., αποθήκη 4,57 τ.μ. με ύψος μικρότερο των 2,50 μ., στέγαστρο βεράντας, πλακοστρώσεις στον περιβάλλοντα χώρο, περίφραξη που ένα τμήμα της αποτελείται από τοίχο οπλισμένου σκυροδέματος σε ύψος 1,00 μ. από το διαμορφωμένο έδαφος ο οποίος φέρει μεταλλικό κιγκλίδωμα 0,80μ. Το υπόλοιπο τμήμα της περίφραξης αποτελείται από απλό συρματόπλεγμα. i.Οι πλακοστρώσεις θεωρούνται παράβαση και αν ναι σε ποιά κατηγορία εντάσσονται; ii.Μπορεί σαν περιτοίχιση να θεωρηθεί το συμπαγές τμήμα του μανδρότοιχου που έχει ύψος 1,00μ. και όχι και το μεταλλικό κιγκλίδωμα, οπότε η παράβαση να θεωρηθεί κατηγορία 3; iii.Στην περίπτωση που ο μανδρότοιχος θεωρηθεί κατηγορία 3 τότε μπορεί να υπάρξει 1 Φ.Κ. που θα περιλαμβάνει τις παραβάσεις 2, 3, 4 και 5 που θα ενταχθούν στην κατηγορία 3, καθώς και 1 Φ.Κ. με την παράβαση 1 ως «λειτουργίες» στην κατηγορία 5; iv.Στην περίπτωση που ο μανδρότοιχος δεν μπορεί να θεωρηθεί κατηγορία 3 τότε μπορεί να υπάρξει 1 Φ.Κ. που θα περιλαμβάνει τις παραβάσεις 2, 3, 4 και 5 που θα ενταχθούν στην κατηγορία 5, καθώς και 1 Φ.Κ. με την παράβαση 1 ως «λειτουργίες» στην κατηγορία 5; v.Aν δεν ισχύει τίποτα από τα παραπάνω ποιόν τρόπο αντιμετώπισης προτείνεται;
Apantisi: Συνάδελφε, είναι ορισμένα πράγματα που τα αποφασίζει ο κάθε ένας για τον εαυτό του. Εγώ λοιπόν προσωπικά, θα δήλωνα τις πλακοστρώσεις (από τη στιγμή που στο οικόπεδο δεν έχει βγει καμία άδεια) ως διαμορφώσεις Π.Χ.. Θα θεωρούσα τον μαντρότοιχο κατηγορία 3. Από τα iii, iv και v, ορθότερο θεωρώ το iii με μόνη διαφοροποίηση ότι «λειτουργίες» = «υπηρεσίες».
Erotisi: 1483. Περίπτωση κτιρίου καταστημάτων με μηχανολογικό όροφο, ο οποίος δεν υλοποιήθηκε και μετατράπηκε σε χώρο κύριας χρήσης. Τα μηχανήματα (εξωτερικές κλιματιστικές μονάδες, ηλεκτροπαραγωγό ζεύγος) τοποθετήθηκαν στο δώμα. Το πυροσβεστικό συγκρότημα τοποθετήθηκε στο υπόγειο. Επίσης τμήμα του υπογείου εκτός σ.δ. απέκτησε κύρια χρήση. Ακόμα τα κλιμακοστάσια που εξυπηρετούν το κτίριο βρίσκονται μεν στις ίδιες θέσεις, αλλά έχουν κατασκευαστεί διαφορετικά (έχουν διαφορετικό περίγραμμα). Το κτίριο στο σύνολό του ανήκει στον ίδιο ιδιοκτήτη κι έτσι υποβάλλεται μια δήλωση κι αντιμετωπίζεται συνολικά. Ο μηχανολογικός όροφος και το τμήμα του υπογείου που απέκτησε κύρια χρήση, αντιμετωπίζονται με Υ.Δ. Για τον υπολογισμό της επιφάνειας προσμετρά η περιμετρική τοιχοποιία εφόσον καλύπτεται από την άδεια; Το κλιμακοστάσιο που οδηγεί στον όροφο αυτό θα υπολογιστεί ως Υ.Δ. δεδομένου ότι πλέον εξυπηρετεί όροφο με κύρια χρήση; Η τοποθέτηση των μηχανημάτων στο δώμα υπολογίζεται ως μια παράβαση; Δεν νομίζω ότι θα πρέπει να υπολογιστούν με αναλυτικό (σύμφωνα με τα BTU) εφόσον στην μελέτη του κτιρίου υπήρχε κλιματισμός. Το πυροσβεστικό συγκρότημα στο υπόγειο θα μετρήσει κι αυτό ως μια επί πλέον παράβαση; Το διαφορετικό σχήμα των κλιμακοστασίων σε όλους τους ορόφους, αντιμετωπίζεται ως μια παράβαση για το σύνολο των ορόφων ή ως διαφορετική διαμερισμάτωση ανά όροφο;
Apantisi: Συνάδελφε… ότι έχει μετρήσει στον σ.δ. και άλλαξε χρήση οƒ  αναλυτικός Ότι ΔΕΝ μέτρησε στον σ.δ. αλλά λόγω αλλαγής χρήσης θα έπρεπε οƒ  τετραγωνικά μέτρα. Δε μπορώ να πω μέσα από ένα κείμενο πως πρέπει να αντιμετωπίσεις τα κλιμακοστάσια. Εσείς γνωρίζετε τα εγκεκριμένα και τα κατασκευασμένα. Μπορεί να είναι Υ.Δ. μπορεί να είναι μία απλή εσωτερική διαρρύθμιση κ.λπ.. Δε μπορώ να ξέρω πως είναι τα κλιματιστικά μηχανήματα στο δώμα ενός κτιρίου…. κάπου στην χώρα. Εδώ και 3 χρόνια αναφέρουμε συχνά πυκνά ότι γίνεται μία προσπάθεια ερμηνείας σημείων του νόμου. Προφανώς δε μπορούμε να συμπληρώνουμε τα Φ.Κ….
Erotisi: 1484. Στις απαντήσεις με α/α 718 & 729 που αφορούν σε κτίσματα προ ’55 που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις του νομίμως υφισταμένου που τίθενται με την παράγραφο 1δ του άρθρου 23 του Ν. 4067/12 αναφέρετε ότι γίνεται υπαγωγή των αυθαιρέτων κατασκευών που έχουν υλοποιηθεί μεταγενέστερα χωρίς να γίνεται αναφορά στο ίδιο το κτίριο που στερείται νομιμότητας.
Apantisi: Δεν καταλαβαίνω κάτι από το ερώτημα σας. Ένα κτίσμα προ του 1955 γιατί να μην πληροί τις προϋποθέσεις του νομίμως υφιστάμενου;;; «1δ. αν προϋφίσταται του Β. ./09.08.1955….»
Erotisi: 1485. Κτίριο με χρήση κατοικίας, εντός σχεδίου πόλεως, υφιστάμενο πριν από το έτος 1955 σε οικόπεδο μη άρτιο λόγω μικρότερης επιφάνειας. Το 1988 εκδόθηκε οικοδομική άδεια για αντικατάσταση στέγης με πλάκα και για ενίσχυση του κτιρίου με κατασκευή υποστυλωμάτων. Στην άδεια το οικόπεδο παρουσιάστηκε μεγαλύτερο ώστε να εμφανίζεται άρτιο πλην όμως ένα τμήμα του κτιρίου χαρακτηρίστηκε (επί των σχεδίων της Ο.Α.) ως μη νόμιμο ως υπερβαίνων την επιτρεπόμενη κάλυψη του οικοπέδου. Ακόμη, διαπιστώθηκαν αυθαίρετες κατασκευές με χρόνο υλοποίησης μεταξύ 1983-2004 για τις οποίες το πρόστιμο υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό. i.Μπορεί να υπαχθεί στο Ν. 4178/13 το τμήμα που έχει επισημανθεί στα σχέδια της Ο.Α. ως μη νόμιμο ή θα πρέπει να υπαχθεί το σύνολο του κτιρίου και σε ποια κατηγορία; Τι θα δηλωθεί στο πεδίο 1 (περί ύπαρξης οικοδομικής άδειας); Η κατασκευή αυτού ολοκληρώθηκε σαφέστατα πριν από το 1955 πλην όμως το κτίριο έχει ανεγερθεί σε μη άρτιο οικόπεδο και δεν πληροί τις προϋποθέσεις του νομίμως υφισταμένου που τίθενται με την παράγραφο 1δ του άρθρου 23 του Ν. 4067/12. ii.Οι κατασκευές που έγιναν σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στην οικοδομική άδεια θεωρούνται νόμιμες δεδομένου ότι αυτή δεν έχει ανακληθεί; iii.Σε ποια κατηγορία θα δηλωθούν οι υπερβάσεις για τις οποίες το πρόστιμο υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό;
Apantisi: Δεν καταλαβαίνω κάτι από το ερώτημα σας. Έχει βγει άδεια (δεν εξετάζουμε αυτή τη στιγμή το μέγεθος του οικοπέδου), και αναφέρει ότι κάτι δεν είναι νόμιμο;;; μήπως αναφέρει ότι δεν είναι εντός νομίμου περιγράμματος; Δείτε και την προηγούμενη Ε/Α. ʼδεια που δεν έχει ανακληθεί, παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Για το ερώτημα iii
Erotisi: 1486. Σε ακίνητο με αρχική οικοδομική άδεια με ημερομηνία έκδοσης το 2006 (διώροφη οικία με κλειστό ισόγειο γκαράζ) σε στάδιο οικοδομικών εργασιών φέροντα σκελετού και τοιχοποιίας, η οποία έχει πλέον λήξει, έχουν γίνει αυθαιρεσίες κατά το χρόνο κατασκευής (κατασκευή υπογείου που δε προβλεπόταν από την άδεια, επεκτάσεις στο ισόγειο, όροφο και στο κλειστό γκαράζ). Προκειμένου να εκδόσω άδεια αποπεράτωσης η πολεοδομία μου ζητάει να υπαγάγω ολόκληρο το κτίσμα ως αυθαίρετο επικαλούμενη το έγγραφο υπ' αριθμ. πρωτ. οικ.30631/14- 06-2016 περί "Δυνατότητας τμηματικής νομιμοποίησης και τακτοποίησης αυθαίρετης κατασκευής" με το σχετικό ότι δεν μπορεί να εκδοθεί άδεια επειδή οι προσθήκες είναι στατικά και λειτουργικά εξαρτημένες από το σύννομο τμήμα και ότι δεν εφαρμόστηκε η οικοδομική άδεια, πράγμα το οποίο αναιρεί την ύπαρξη οικοδομικής αδείας, καθώς και το γεγονός ότι αφορά άδεια αποπεράτωσης και όχι νομιμοποίησης. Σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 25 του ν. 4178/2013 επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση από κάθε ισχύουσα διάταξη, η εκτέλεση εργασιών αποπεράτωσης, εφόσον περαιωθεί η σχετική διαδικασία. i.Δεδομένου ότι δεν υπάρχει δυνατότητα άδειας νομιμοποίησης λόγω υπέρβασης των επιτρεπομένων μεγεθών και υπαγωγή των αυθαίρετων προσθηκών στην κατηγορία 5 του άρθρου 9 του ν.4178/2013, μπορώ να επωφεληθώ των σύννομων τμημάτων και να υπαγάγω στη δήλωση τις αυθαίρετες προσθήκες μόνο και να προχωρήσω στην έκδοση άδειας αποπεράτωσης; ii.Λόγω δημιουργίας του υπογείου υπάρχει ξεμπάζωμα που προσαυξάνει σε ύψος την οικία εκτός του επιτρεπομένου ύψους της περιοχής. Επειδή η στάθμη οροφής του υπογείου βρίσκεται στα +2.00μ. από το φυσικό έδαφος, άλλα δε πληροί της απαιτήσεις περί ύψους κατά ΓΟΚ, ΝΟΚ και κτηριοδομικού, μπορεί να δηλωθεί ως χώρος με μειωτικό συντελεστή με υπέρβαση δόμησης; iii.Υπάρχει δυνατότητα κατασκευής στέγης όπως προβλεπόταν από την αρχική άδεια, λόγω υποχρέωσης σύμφωνα με τους ειδικούς όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου (επιτρεπόμενο ύψος περιοχής 7,00 μ. + 1,50μ. στέγη, πραγματοποιούμενο ύψος πλάκας οροφής ορόφου 8,10 μ.) iv.Κατά την ημερομηνία έκδοσης της άδειας ο ισόγειος κλειστός χώρος στάθμευσης δεν προσμετρούσε στη δόμηση κατά ΓΟΚ. Η αυθαίρετη προσθήκη του χώρου στάθμευσης θα ληφθεί υπόψη ως υπέρβαση δόμησης ή θα υπαχθεί μόνο το αυθαίρετο τμήμα με μειωτικό συντελεστή χωρίς ΥΔ, δεδομένου ότι δεν αλλάζει η χρήση του χώρου και υπάρχει δέσμευση με συμβολαιογραφική πράξη κατά την έκδοση της αρχικής αδείας; v.Λόγω προσθήκης υπογείου (δημιουργία ενός επιπλέον ορόφου) υπάρχει υποχρέωση εκπόνησης μελέτης στατικής επάρκειας για την έκδοση άδειας αποπεράτωσης ή υπογραφή δήλωσης αντοχής;
Apantisi: Θα εκδοθεί άδεια αποπεράτωσης σύμφωνα με την Υ.Α. 2975/2012 ΔΕ θα εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης. Ότι καλύπτεται από την άδεια, υφίσταται νόμιμα. Τακτοποιείς τα υπόλοιπα και κάνεις την διαδικασία του άρθρου 2 της ως άνω αναφερόμενης Υ.Α.. 1. Για τη χορήγηση Έγκρισης Εργασιών αποπεράτωσης αυθαίρετης κατασκευής υποβάλλονται τα προβλεπόμεβˆ’ να δικαιολογητικά και μελέτες και εφαρμόζονται οι διβˆ’ αδικασίες που προβλέπονται στο Π.Δ/μα της 8/13.7.1993 «Τρόπος έκδοσης οικοδομικών αδειών και έλεγχος ανεβˆ’ γειρομένων οικοδομών.» (ΦΕΚ 795 Δ΄) όπως ισχύει ή στην παρ. 2 του άρθρου 3 του ν. 4030/11 για αιτήσεις που θα υποβληθούν μετά την 1βˆ’3βˆ’2012. Κατά τη γνώμη μου θα καταθέσεις ΔΕΔΟΤΑ στην πλατφόρμα.
Erotisi: 1487. Σε γήπεδο εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού, η μία πλευρά του οποίου είναι η ακτογραμμή, κατασκευάστηκε κτίσμα σε απόσταση 8m απ’ αυτή (και σε στάθμη +7,0m), πριν το 1955. Το 1979 κατασκευάστηκε προσθήκη, μεταξύ ακτογραμμής και του προ 1955 κτίσματος, σε απόσταση 5m απ’ αυτή (και σε στάθμη +3,5m), που δηλώθηκε με τον Ν. 1337/1983 (αρχική και β’ δήλωση). Στην περιοχή δεν έχει ορισθεί αιγιαλός και παραλία. Η δήλωση στον Ν. 1337/1983 είναι ισχυρή (σε σχέση με το άρθρο 15, παρ. 2); Μπορεί να γίνει ένταξη στον Ν. 4178/2013 για επιπλέον κατασκευές όπως: Προσθήκη εξωτερικής περιμετρικής επένδυσης από λιθοδομή και διαμορφώσεις επί εδάφους μεταξύ των δύο κτιρίων; Στην περίπτωση μας δεν υπάρχουν γεωμορφολογικοί σχηματισμοί από υλικά διάβρωσης των γειτονικών περιοχών, δεν υπάρχει χλωρίδα στην παράκτια ζώνη και δεν προκύπτουν διαβρώσεις, καθώς το έδαφος είναι βράχος.
Apantisi: Η περίπτωση σας δεν είναι απλή… Για την έκδοση άδειας δόμησης θα έπρεπε να προηγηθεί η χάραξη του αιγιαλού (εντός του ορίου των 100 μέτρων από την ακτογραμμή). Εσείς όμως θέλετε να τακτοποιήσετε, κάτι διαφορετικό από την έκδοση άδειας... Όπως και στα ρέματα, μπορεί να απαγορεύεται η δόμηση σε απόσταση 20μ από αυτό (μία περίπτωση) αλλά η τακτοποίηση απαγορεύεται μόνο εντός αυτού… Θα πρέπει να δεις άμα είσαι εντός της απαγόρευσης της παραγράφου 2.ζ του άρθρου 2. Κατά τη γνώμη μου μπορείς να τακτοποιήσεις από τη στιγμή που ΔΕΝ υπάρχει καθορισμένος αιγιαλός (ή παλαιός αιγιαλός). Τυχόν μελλοντική απαλλοτρίωση ΔΕ θα επηρεαστεί από την υπαγωγή.
Erotisi: 1488. Σχετικά με την υπαγωγή στο Ν.4178/13 κτίσματος με οικοδομική άδεια (1965) του οποίου τμήμα ρυμοτομείται καθώς η περιοχή εντάχθηκε στο σχέδιο πόλης σε μεταγενέστερη ημερομηνία, θεωρείται ότι μπορεί να υπαχθεί στο Ν.4178/13 σύμφωνα με αυτά που αναφέρονται στο ʼρθρο 2 παρ. 2.α. (του 4178/13) για αυθαίρετη αλλαγή χρήσης και διαφορετική διαμερισμάτωση ή αποτελεί πρόβλημα το ΦΕΚ 95/ΑΑΠ/2014 το οποίο αναφέρει στο ʼρθρο 1 παρ. 1 ότι: "Σε κάθε περίπτωση αλλαγής χρήσης σε κτίριο ή τμήμα κτιρίου επί ρυμοτομούμενου ακινήτου της παρ. 77 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012 απαιτείται ή έκδοση έγκρισης δόμησης και άδειας δόμησης." Αναφέρεται σε αλλαγή χρήσης που μπορεί να προκύψει στο μέλλον και δεν επηρεάζει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης που έχει ήδη συντελεστεί και μπορεί να υπαχθεί το ακίνητο στο 4178/13; Μήπως γνωρίζεται ποιες εργασίες επιτρέπονται στο παραπάνω κτίσμα; Στην Υ.Α. 55174/15.10.2013 αναφέρεται: "β. Επιτρέπεται σε ρυμοτομούμενα κτίρια μόνο η εκτέλεση των εργασιών που προβλέπονται στις περ. η, ιδ, ιθ, κβ, της παρ.2 του άρθρου 4 του Ν.4067/2012, ως ισχύει" Η συγκεκριμένη παραπομπή στο Ν.4067 όμως δεν είναι σωστή καθώς δεν υπάρχουν στην συγκεκριμένη παράγραφο τα γράμματα των περιπτώσεων αυτών.
Apantisi: Θεωρώ γνωστά τα περί αλλαγής χρήσης προ εφαρμογής του ΓΟΚ 1985 και συνεχίζω χωρίς την συγκεκριμένη παράμετρο. Σύμφωνα με τον Ν.Ο.Κ.: Αν δούμε το έγγραφο .Ε.Ν./13417/06.06.2014 αναφέρει: Σύμφωνα με την ως άνω διάταξη, θεσπίζεται δυνατότητα υπαγωγής αυθαιρέτων κατασκευών επί κοινοχρήστων χώρων στις ρυθμίσεις του ν.4178/2013 χωρίς περαιτέρω να θίγεται το κύρος και η διαδικασία απαλλοτριώσεως, υπό δύο κρίσιμες προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά ήτοι: α) την μη συντέλεση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης β) την ύπαρξη εμπραγμάτων δικαιωμάτων πολιτών (π.χ κυριότητα) επί των ακινήτων που ρυμοτομούνται ως κοινόχρηστοι χώροι πόλης ή οικισμού και στα οποία έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές Συνεπώς ιδιοκτησία με αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ή/και άλλες αυθαιρεσίες μπορεί να υπαχθεί στον Ν.4178 υπό την αίρεση να πληροί τις προϋποθέσεις α και β που αναφέρονται παραπάνω. Τυχόν υπαγωγή ρυμοτομούμενου αυθαιρέτου στον Ν.4178 ΔΕΝ επηρεάζει το κύρος και την διαδικασία απαλλοτριώσεως και τα αυθαίρετα κτίσματα δεν αποζημιώνονται. Ως τακτοποιημένη με τον Ν.4178 ιδιοκτησία, μπορεί να εφαρμόσει την παράγραφο 5 του άρθρου 25 για τις εργασίες που επιτρέπεται να γίνουν σε αυτό. Αυτά που αναφέρετε εσείς, αφορούν αλλαγή χρήσης που θέλουμε να γίνει και όχι που έχει ήδη (αυθαιρέτως) συντελεστεί. Γενικά δείτε την Υ.Α. 14482/31.03.2104
Erotisi: 1489. Περίπτωση αυθαίρετου κατασκευασμένου αρχές 2011 πως τεκμηριώνεται η χρονολογία κατασκευής (πρό Ιουλ,11), δεδομένου ότι η τελευταία διαθέσιμη α/φ από το κτηματολόγιο είναι τέλος 2010; Μπορώ να χρησιμοποιήσω δορυφορική Google όπου φαίνεται η κατασκευή;
Apantisi: Όπως έχουμε πει δεκάδες φορές, το θέμα είναι να πειστείτε εσείς ότι είναι προ 28.07.2011. Από τη στιγμή που το διαπιστώσατε, τότε γνώμη μου είναι ότι μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την λήψη από το google Earth (προσωπικά το έχω κάνει).
Erotisi: 1490. Επί αγροτεμαχίου εκδόθηκε το έτος 1973 οικοδομική άδεια για την ανέγερση ισόγειας επαγγελματικής αποθήκης. Το κτήριο κατασκευάστηκε πριν από το έτος 1975 χωρίς υπερβάσεις όσο αναφορά τη δόμηση, κάλυψη, ύψος, αλλά σε άλλη μη νόμιμη θέση, δηλαδή με παραβίαση των αποστάσεων από τα πλάγια όρια και σε θέση όπου κανένα σημείο του κτηρίου ταυτίζεται με την εγκεκριμένη μελέτη. Για την υπαγωγή του ανωτέρω αυθαιρέτου στον Νόμο 4178/13: i. Αν μπορεί το κτήριο αυτό να υπαχθεί στην κατηγορία είδος χρήσης 3ε Γεωργικές, κτηνοτροφικές, αλιευτικές – ιχθυοκαλλιεργητικές παραγωγικές μονάδες (βιοτεχνίες-βιομηχανίες) συσκευασίας και μεταποίησης προϊόντων, και αν ναι τι δικαιολογητικά πρέπει να επισυναφθούν στο σύστημα; ii. Το κτήριο έχει κατασκευαστεί σε άλλη μη νόμιμη θέση, δηλαδή θεωρείται ότι δεν έχει οικοδομική άδεια. Μπορούμε να θεωρήσουμε την αλλαγή θέσης του κτηρίου ως μία πολεοδομική παράβαση, χωρίς καμία άλλη αυθαιρεσία, αφού δεν υπάρχουν υπερβάσεις στη δόμηση, στην κάλυψη και στο ύψος;
Apantisi: i. Για το αν μπορεί να δηλωθεί ως «πρωτογενής τομέας» είναι κάτι που θα πρέπει να το διαπιστώσετε εσείς αναλόγως της χρήσης που έχει σήμερα. Αν καλύπτεται από την 3ε (προσωπικά όπως τα περιγράφετε ΔΕΝ είμαι αισιόδοξος..) τότε ναι. ii. Γενικά έχετε ένα εντελώς αυθαίρετο κτίριο, που πρέπει να δηλωθεί με Υ.Δ., Υ.Κ. πλάγια όρια κ.λπ., στην κατηγορία 2 (εφόσον δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες μετά την 01.01.1983). Με την εγκατεστημένη χρήση ΔΕ θα ασχοληθείτε (ως προς το πρόστιμο) παρά μόνο για να διαπιστώσετε ότι επιτρέπεται και συνεπώς ότι μπορείτε να τακτοποιήσετε.
Erotisi: 1491. Σε οικόπεδο εντός οικισμού ,το 1995 συστήθηκαν (3) κάθετες ιδιοκτησίες. Το 1998 ο ιδιοκτήτης της καθέτου (1) οικοδόμησε με υπερβάσεις και επιθυμεί τη ρύθμισή τους. Στην αυτοψία διαπιστώθηκε ότι το τοπογραφικό της σύστασης, που έχει χρησιμοποιηθεί και για την έκδοση της αδείας, έχει διαφορετικές διαστάσεις, από την σημερινή κατάσταση, χωρίς όμως να έχει χάσει την αρτιότητα του, την οικοδομησιμότητα και ούτε να έχει μετατραπεί ο συνολικός Σ. . Τι τοπογραφικό θα χρησιμοποιηθεί για τις ρυθμίσεις και τι διάγραμμα κάλυψης ;
Apantisi: Τα εγκεκριμένα εφόσον σας καλύπτει η παράγραφος 3 του άρθρου 4.
Erotisi: 1492. Σε δύο αγροτεμάχια εκτός σχεδίου δύο και τριών στρεμμάτων αντιστοίχως άρτια και οικοδομήσιμα κατά παρέκκλιση με συμβόλαια προ του ''77 εκδόθηκε οικοδομική άδεια στο σύνολο των εμβαδών τους (5,000μ2) δίχως η προβλεπόμενη οικοδομή να πατάει και στα δύο αγροτεμάχια και φυσικά δίχως καμία συμβολαιογραφική πράξη συνένωσης. Στην συνέχεια η οικοδομή που ανεγέρθη ουδεμία σχέση έχει τόσο ως προς τη θέση και το σχήμα της οικοδομής της άδειας με αποτέλεσμα να χαρακτηρισθεί εξ' ολοκλήρου αυθαίρετη. Είναι δυνατόν μια εκδοθείσα οικοδομική άδεια με τις προαναφερόμενες προδιαγραφές να μας στερήσει το δικαίωμα της επαναχρησιμοποίησης των αγροτεμαχίων ως ανεξάρτητες ιδιοκτησίες με την κατά παρέκκλιση αρτιότητα τους και δεδομένου ότι τα υφιστάμενα αγροτεμάχια συνεχίζουν να υφίστανται με τους τίτλους ιδιοκτησίας προ του 1977 στους οποίους καμία μεταβολή δεν επήλθε;
Apantisi: Θα πρέπει να ρωτήσετε συμβολαιογράφο και νομικό. Γνώμη μου είναι ότι έχουν χάσει την αυτοτέλεια τους (δεν νομίζω ότι παίζει ρόλο το αν εφαρμόστηκε σωστά η μελέτη αλλά η πρόθεση του/των ιδιοκτήτη/ιδιοκτητών να δείξουν ενιαίο χώρο) αλλά όπως έχουμε αναφέρει πολλές φορές ως προς τις αρμοδιότητες πρέπει να αναγνωρίζουμε τα του Καίσαρος Καίσαρι και τα του Θεού τω Θεώ.
Erotisi: 1493. Σε ξενοδοχείο με οικοδομική άδεια, υπάρχει κτίριο bungalows. Το κτίριο αυτό προβλέπεται στην οικοδομική άδεια ως ισόγειο μετά υπογείου με κοινό περίγραμμα υπογείου και ισογείου, αλλά έχει μετακινηθεί σε άλλη σύννομη θέση χωρίς να μεταβάλλεται η στάθμη του δαπέδου υπογείου με ταυτόχρονο ξεμπάζωμα και μικροαλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις εως 5% και επιφάνειας εως 2% και αλλαγή χρήσης του υπογείου σε δωμάτια πελατών. Οι αυθαιρεσίες αυτές αντιμετωπίστηκαν με αναλυτικό για το ξεμπάζωμα, με κατηγορία 3 για τη μετακίνηση και τις μικροαλλαγές στις διαστάσεις και με υπέρβαση δόμησης για την αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε κύρια των υπογείων. Στη συνέχεια ελέγχω αν απαιτείται για αυτό το κτίριο μελέτη στατικής επάρκειας. Ακολουθώντας την Υ.Α. 7584/2014 , όπου στο άρθρο 2 κατηγορίας ΙΙ παρ. γ αναφέρεται ότι για να υπάρχει εξαίρεση κτιρίου από τον έλεγχο στατικής επάρκειας επιβάλλεται να τηρείται η εγκεκριμένη μελέτη του φέροντος οργανισμού για το ΝΟΜΙΜΟ τμήμα, συμπεραίνω ότι με δεδομένο ότι το κτίριο μου δεν κατασκευάστηκε στην προβλεπόμενη θέση, αλλά με μετάθεση 3m δεν μπορώ να κάνω χρήση της εξαίρεσης. Ωστόσο, εάν δεν είχε υπάρξει αυτή η μετακίνηση, με χρήση των ανοχών του ΕΚΩΣ για τις διαστάσεις των στοιχείων του φέροντα οργανισμού σε συνδυασμό με χρήση της γ1 ιιι της κατηγορίας ΙΙ του εν λόγω άρθρου θα καλυπτόμουν για εξαίρεση από την απαίτηση μελέτης στατικής επάρκειας. i. υπάρχει κάτι το μεμπτό για τον τρόπο υπολογισμού του προστίμου; Ii. με βάση το πνεύμα του νόμου και με δεδομένο ότι για τα ακίνητα κατηγορίας ΙΙΙ στα οποία υπάρχει μετακίνηση δεν απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας, νομίζω ότι θα μπορούσα δεδομένου των ανωτέρω να εξαιρέσω το συγκεκριμένο ακίνητο από την απαίτηση μελέτη στατικής επάρκειας...συμφωνείτε;
Apantisi: Συμφωνώ. Λέξη κλειδί, το πνεύμα του νόμου. Νομίζω ότι η περίπτωση σας πληροί τις προϋποθέσεις της παραγράφου Γ.ιε (θεωρώ ότι αυτό που αναφέρετε για διαστάσεις 5% και εμβαδό 2%, προκύπτει από την σχολαστικότητα της αποτύπωσης και λόγω της φράσης σας περί ανοχών ΕΚΩΣ θεωρώ ότι απλά μετράτε επιχρίσματα κ.λπ. και όχι αύξηση π.χ. 1μ μία διάστασης σε ένα κτίριο μήκους 22μ. Υπάρχει και η Ε/Α 7 του helpdesk….). Για το 2ο ερώτημα σας, πάλι επιστρατεύοντας το πνεύμα του νόμου, σας απαντάω ότι στη θέση σας ΔΕ θα έκανα μελέτη στατικής επάρκειας παρά μόνο ΔΕΔΟΤΑ.
Erotisi: 1494. Σε κτίριο με αυθαιρεσία ιε κατηγορίας ΙΙΙ υπάρχουν μικροαλλαγές στις διαστάσεις του φέροντα οργανισμού και μη εφαρμογή του αντισεισμικού αρμού. Απαιτούνται 1,2 ή 3 παράβολα των 500 ευρώ;
Apantisi:  Δείτε λίγο την παρένθεση στην προηγούμενη Ε/Α. Για το θέμα του αντισεισμικού αρμού. Υπάρχει η Ε/Α 19 του helpdesk (την οποία ουδέποτε μπόρεσα να καταλάβω). Αναλόγως λοιπόν πως θα το χειριστείτε θα προκύψουν και τα παράβολα. Πάντως ο νόμος λέει ότι μπορείτε να δηλώσετε ΟΛΕΣ τις αυθαιρεσίες κατηγορίας 3 σε ένα Φ.Κ. και επομένως ένα παράβολο.
Erotisi: 1495. Σε ξενοδοχείο κατασκευάστηκε κατ’ επέκταση νόμιμου κτιρίου, κτίριο τριώροφο κάλυψης 80m2 με διαφορετικό φέροντα οργανισμό, χωρίς όμως να αφεθεί αντισεισμικό αρμός και τα 2 αυτά κτίρια είναι λειτουργικά ενοποιημένα. Με βάση το γράμμα του νόμου, επειδή δεν υπάρχει αντισεισμικός αρμός, απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας του συνόλου του κτιρίου, καθότι τα 2 κτίρια τυπικά δεν είναι στατικά ανεξάρτητα. Ωστόσο ο ισχύων κατά την έκδοση της οικοδομικής άδειας του οικοπέδου αντισεισμικός κανονισμός δεν περιελάμβανε την έννοια του αντισεισμικού κανονισμού, οπότε σύμφωνα με αυτόν τα κτίρια είναι ανεξάρτητα. Τελικώς απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας;
Apantisi: Έχετε μία άδεια που προβλέπει 2 ανεξάρτητα κτίρια, έχετε μία πραγματικότητα με ένα ενιαίο κτίριο. Όπως έχουμε πει και στο παρελθόν, η καλύτερη λύση είναι μία άδεια νομιμοποίησης σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 23.
Erotisi: 1496. Παρακαλώ με ενημερώσετε σε περίπτωση ανοιγμάτων οικοδομής σε όμορη ιδιοκτησία εάν δύναται να νομιμοποιηθούν τα ανοίγματα με το Ν.4178/2013 όταν δεν υπάρχει η απόσταση και βρίσκονται σε επαφή με την όμορη ιδιοκτησία;
Apantisi: Να νομιμοποιηθούν όχι. Να τακτοποιηθούν όμως ναι.
Erotisi: 1497. Περίπτωση κτίσματος χωρίς άδεια εντός στάσιμου οικισμού από αυτούς που αναφέρονται στο ΦΕΚ 292/12-7-1983. Το εν λόγω ακίνητο είχε βγάλει έγκριση εργασιών την δεκαετία του 80 αναφερόμενη στο συγκεκριμένο ΦΕΚ και το νόμο 1337/83. i. Σήμερα το συγκεκριμένο κτίσμα έχει υποχρέωση ένταξης στο Ν4178/13 ή θεωρείται νομίμως υφιστάμενο; ii. Σε περίπτωση μη ένταξης μπορεί να βγάλει ο ιδιοκτήτης άδεια δόμησης , Ε.Ε.Μ.Κ. ή 48ωρη; iii. Το άρθρο 21 του 1337/83 έδινε αναστολή, ή οριστική εξαίρεση από τη κατεδάφιση; Iv. Αποκτά κάτι διαφορετικό εάν μπει στην κατηγορία 2 του ν4178;
Apantisi: Δείτε την Ε/Α 1180 στην 45η ομάδα.
Erotisi: 1498. Περίπτωση κτίσματος εντός σχεδίου πόλεως με οικοδομική άδεια του 81 και του 85 . Το κτίσμα έχει αυθαιρεσίες οι οποίες τακτοποιούνται με τον Ν4178/13. Πέρα από τις αυθαιρεσίες το οικόπεδο στην πραγματικότητα είναι μικρότερο (αλλά και πάλι άρτιο κ οικοδομήσιμο) με διαφορές οι οποίες πιθανώς οφείλονται στη διαφορά ακριβείας των μέσων μέτρησης της τότε εποχής. Η διαφορά στη δόμηση που δικαιούται (καθώς με το σημερινό μετρημένο ίδιο οικόπεδο δικαιούται 20 τμ λιγότερα) πρέπει να δηλωθεί σε φύλλο καταγραφής;
Apantisi: Δείτε την Ε/Α 1491.
Erotisi: 1499. Ο πελάτης μου είναι ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος, στον πρώτο όροφο πάνω από το ισόγειο σε μία τετραώροφη οικοδομή κτισμένη με άδειες του έτους 1968 και 1976, εντός ρυμοτομικού σχεδίου, στην οποία έχει συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία. Στο διαμέρισμά του έχει κατασκευάσει μία προσθήκη σε κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής(συγκεκριμένα έχει κλείσει ένα τμήμα του κοινόχρηστου διαδρόμου 4τ.μ. και το έχει ενοποιήσει με το υπόλοιπο διαμέρισμα). Επίσης έχει κατασκευάσει επέκταση του εξώστη του διαμερίσματός του (μεταγενέστερα), με μεταλλική κατασκευή με μεταλλικά υποστυλώματα, που θεμελιώνονται στο έδαφος, δηλαδή στον ακάλυπτο χώρο της οικοδομής (που επίσης είναι κοινόχρηστος). Το διαμέρισμα αυτό πρόκειται να πωληθεί και άρα απαιτείται ρύθμιση των αυθαιρέτων και χορήγηση βεβαίωσης μηχανικού. Σύμφωνα με το Ν.4178/'13 και το άρθρο 11,παρ. 1, εδάφιο δ i, απαιτείται η απλή πλειοψηφία όλων των ιδιοκτητών που να συμφωνεί για τη ρύθμιση αυτών των αυθαιρέτων (δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας). Πρόκειται λοιπόν να υπογράψουν υπεύθυνες δηλώσεις οι ιδιοκτήτες τουλάχιστον του 51% στις οποίες να δηλώνουν ότι συναινούν να γίνει η υπαγωγή στο Ν.4178/'13. Το πρόβλημα προκύπτει από το γεγονός ότι ένας εκ των άλλων ιδιοκτητών, που πρόκειται να δώσει τη συναίνεσή του, κατέχει δύο διαμερίσματα (με συνολικό ποσοστό 26%) και έχουν κατασχεθεί από τουλάχιστον 5 ιδιώτες για οικονομικές τους διαφορές. Σε αυτή την περίπτωση θεωρείται ως ιδιοκτήτης ο ίδιος (παρόλο που είναι κατασχεμένα τα διαμέρισματά του) και άρα μπορεί να δώσει υπεύθυνη δήλωση ή δεν μπορώ να τον συμπεριλάβω στο 51%;
Apantisi: Δε γνωρίζω σε ποιον ανήκει το διαμέρισμα αυτή τη στιγμή. Αυτά θα σας τα πει ένας δικηγόρος. Δηλαδή το πότε χάνει ο ιδιοκτήτης την κυριότητα του ακινήτου, συνέπεια πλειστηριασμού.
Erotisi: 1500. Το έτος 1992 εκδόθηκαν δύο οικοδομικές άδειες (με διαφορετικό ιδιοκτήτη η κάθε μία, πατέρας και γιος και οι οποίες είχαν αναθεωρηθεί επ' αορίστου και δεν έχουν ηλεκτροδοτηθεί) σε δύο γειτονικά οικόπεδα εντός οικισμού προϋφιστάμενου του έτους 1923 στο Νομό Ξάνθης (καθεστώς Θράκης). Η έκδοση των αδειών αυτών πραγματοποιήθηκε με Βεβαίωση του Προέδρου της κοινότητας (Εγκύκλιος 7/'92 και όχι με συμβόλαιο, ειδικό καθεστώς Θράκης) καθώς για τα συγκεκριμένα οικόπεδα δεν υπήρχαν συμβόλαια και δεν έχει γίνει ακόμη καμία συμβολαιογραφική πράξη. Κάθε άδεια προέβλεπε την ανέγερση διώροφης οικοδομής με υπόγεια αγροτική αποθήκη με εμβαδόν κάλυψης 9.50x12.00=114.00 τ.μ. Τα δύο κτίσματα στα όμορα οικόπεδα προβλεπόταν να κατασκευαστούν σε επαφή μεταξύ τους, δηλαδή στο κοινό σύνορό τους με αντισεισμικό αρμό ανάμεσά τους. Κατά την κατασκευή των δύο οικοδομών, ο επιβλέπων μηχανικός δεν ειδοποιήθηκε ποτέ. Κατασκευάστηκε λοιπόν ένας ενιαίος ξυλότυπος χωρίς αρμό με εμβαδόν 19.00x12.00 (δηλαδή όπως προβλεπόταν και στις δύο άδειες μαζί). Αντί δηλαδή να κατασκευαστούν δύο οικοδομές σε επαφή με αρμό σε γειτονικά οικόπεδα κατασκευάστηκε μία ενιαία οικοδομή με κάλυψη το άθροισμα των καλύψεων των δύο αδειών. Επισημαίνεται ότι κατασκευάστηκε ένα μόνο κλιμακοστάσιο και η διαρρύθμιση των ορόφων έγινε σαν να ήταν ενιαία οικοδομή (π.χ. το ένα υπνοδωμάτιο του διαμερίσματος είναι στο τμήμα της κάτοψης της μίας άδειας και το άλλο υπνοδωμάτιο του ίδιου διαμερίσματος ανήκει σε τμήμα της κάτοψης της άλλης άδειας). Πρόκειται να γίνει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και άρα απαιτείται ρύθμιση αυθαιρέτων και βεβαίωση μηχανικού. Οι αυθαιρεσίες που έχουν πραγματοποιηθεί είναι το ξεμπάζωμα αυλής στη μία όψη και το κλείσιμο ενός εξώστη και η χρήση του σαν κατοικία(που όμως το μισό τμήμα είναι στη μία άδεια-οικόπεδο και το άλλο μισό στην άλλη άδεια-οικόπεδο ενώ λειτουργικά είναι ενιαίος χώρος). Πως αντιμετωπίζεται το γεγονός της ενοποίησης των δύο οικοδομών σε μία ενιαία και το ζήτημα των δύο οικοπέδων; Θα γίνει μία ή δύο δηλώσεις και θα τσεκάρω έχει ή δεν έχει ʼδεια; Αν θεωρήσω ότι είναι ένα ενιαίο οικόπεδο πλέον, ποια τετραγωνικά θα θεωρηθούν ως αυθαίρετα;
Apantisi: Κατά τη γνώμη μου, αναθεώρηση της άδειας (από τη στιγμή που είναι ακόμα σε ισχύ, το τι θα γίνει με την άλλη άδεια είναι θέμα διαδικαστικό, νομίζω ότι θα βρεθεί λύση). Τίποτα άλλο. Θα προηγηθεί προσύμφωνο των δύο μερών περί ανταλλαγής μεριδίων στο ενιαίο πλέον οικόπεδο. Θα τακτοποιηθούν ότι δεν νομιμοποιείται. Στη συνέχεια θα γίνει η σύσταση.
Erotisi: 1501. Σε αυθαίρετη τουαλέτα που κατασκευάστηκε από το 1958 καθ' υπέρβαση της οικοδομικής άδειας και σε επαφή του ενός διαμερίσματος εκ των δύο στον ακάλυπτο χώρο ενός οικοπέδου του οποίου το ιδιοκτησιακό καθεστώς είναι εξ αδιαιρέτου με ποσοστό συνιδιοκτησίας 50% - 50%, ο ιδιοκτήτης Χ της αυθαίρετης τουαλέτας και συνδικαιούχος κατά 50% του οικοπέδου έχει προβεί στην τακτοποίηση με το Ν.4178/2013 δίχως την συνυπογραφή και συναίνεση του ετέρου συνιδιοκτήτη κατά 50%, δεδομένου ότι από την υπηρεσία δόμησης τόσο το πρόστιμο ανέγερσης όσο και το πρόστιμο διατήρησης έχει επιβληθεί και πληρώνεται εξ ολοκλήρου από τον αυθαιρετουχο Χ κατασκευαστή της αυθαίρετης τουαλέτας στον ακάλυπτο. Επισημαίνουμε ότι σύμφωνα με την σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας (το 1995) και της εκδοθείσας οικοδομικής άδειας της ισογείου οικοδομής των δυο διαμερισμάτων, το διαμέρισμα του ιδιοκτήτη αυθαιρετούχο Χ στον οποίον επιβλήθηκε το πρόστιμο είναι εμβαδού 57,50μ2 σύμφωνα με τη σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας (το 1995), ενώ του ετέρου συνιδιοκτήτη είναι εμβαδού 45,30μ2 σύμφωνα με την σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας (το 1995) και ως αποτέλεσμα το ποσοστό επί του συγκεκριμένου κατασκευασμένου ακινήτου με την οικοδομική άδεια του '58 υπερβαίνει το 50% της συνολικής δομημένης επιφάνειας και ως εκ τούτου δεν απαιτήθηκε η συνυπογραφή του ετέρου συνιδιοκτήτη με το μικρότερο διαμέρισμα ούτε στην δήλωση ένταξης με το Ν.4178/2013 που έγινε για την αυθαίρετη τουαλέτα. Η αυθαίρετη τουαλέτα αποτελεί αναπόσπαστο τμήμα της οικοδομής και έχει κατασκευαστεί από το 1958 δίχως την συνυπογραφή του συνιδιοκτήτη ο οποίος λείπει στο εξωτερικό και το υπάρχον ισόγειο διαμέρισμα του, έχει ποσοστό μικρότερο του 50% της όλης ισογείου οικοδομής τόσο ως κατασκευή όσο και ως σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας. Επίσης να σημειωθεί ότι αποθήκη επί του δώματος η οποία έχει ενταχθεί στο Ν.4178/2013 από τον έτερο συνιδιοκτήτη έχει κατασκευαστεί σύμφωνα με την σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας στο τμήμα του δώματος που αντιστοιχεί στην κυριότητα του αυθαιρετουχο Χ. Μπορεί να γίνει διαγραφή και μόνο του επιβληθέντος προστίμου στον αυθαιρετουχο Χ και φυσικά δίχως την διεκδίκηση κανενός άλλου εμπράγματος δικαιώματος από την στιγμή που έγινε δήλωση ένταξης στο Ν.4178/2013 και ας μην χρειάστηκε η συνυπογραφή του έτερου συνιδιοκτήτη;
Apantisi: Στο ερώτημα. Νομίζω ότι ανακυκλώνουμε το ερώτημα και ίσως κάπου μπερδευτούμε. Η εγκύκλιος 4 στο εδάφιο 18 αναφέρει: Ως φερό΅ενος ιδιοκτήτης νοείται και το πρόσωπο επί του οποίου έχουν επιβληθεί πρόστι΅α ανέγερσης και διατήρησης αυθαιρέτων ΅ετά από αυτοψία, κατά τις κεί΅ενες διατάξεις, ανεξαρτήτως του είδους και του ποσοστού ε΅πραγ΅άτου δικαιώ΅ατος που έχει επί του ακινήτου. Σε αυτή την περίπτωση δεν απαιτείται η συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών για την υπαγωγή και ΅όνο, προκει΅ένου να ακολουθήσει η διαδικασία διαγραφής βεβαιωθέντων προστί΅ων. Έτσι πως είναι η διατύπωση στην εγκύκλιο μπορεί κανείς να θεωρήσει ότι η ένταξη γίνεται μόνο για την διαδικασία διαγραφής και δεν ισχύουν οι άλλες διατάξεις του νόμου για αναστολή κατεδάφισης ή οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση.
Erotisi: 1502. Το 2000 βγήκαν 2 οικοδομικές άδειες εντός οικισμού σε 2 κατά παρέκκλιση άρτια & οικοδομήσιμα συνεχόμενα οικόπεδα Α, Β ιδίου ιδιοκτήτη, για να έχουν μεγαλύτερη δόμηση, με 2 ανεξάρτητα κλιμακοστάσια και αντισεισμικός αρμό μεταξύ τους. Στην πράξη εφαρμόστηκαν πλήρως τα εγκεκριμένα περιγράμματα στον χώρο του στατικού φορέα αυτών, αφαιρουμένου μόνο τού ενός κλιμακοστασίου , με συμπλήρωση αυτού με μεσόπλακες. Στην πράξη λειτουργικά έχουν ενοποιηθεί τα οροφοδιαμερίσματα στα A & Β οικόπεδα. Έχει τελειώσει η ισχύς των αδειών αυτών, με θεώρηση, πλήρους αποπεράτωσης με αυτοψία της Πολεοδομίας, των αδειών αυτών. Υποστυλώματα, δοκοί, πλάκες, αντισεισμικός αρμός, δεν έχουν αλλάξει από τα εγκεκριμένα. Δεν υπάρχει σύσταση Ο.Ι. Μετά την Ε/Α 1461 & 1550 στην περίπτωσή μας θα προβούμε σε τακτοποίηση: σε μία δήλωση, διότι υπάρχουν μεταγενέστερες προσθήκες, κλείσιμο Η.Χ., ναι με άδεια (2 άδειες), με διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφων, Λ.Π. με αναλυτικό υπολογισμό των εσωτερικών στατικών διαφοροποιήσεων, για να δώσουμε στον Συμβολαιογράφο ένα ενιαίο τοπογραφικό διάγραμμα, για να γίνει 1 σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας. Πλέον ΥΔ κλπ, σε ότι πλέον από τις άδειες υπάρχει. Σάς παρακαλούμε να μάς προσδιορίσετε την απάντησή σας, χωρίς να μας παραπέμψετε σε άλλες απαντήσεις σας.
Apantisi: Δεν καταλαβαίνω την τελευταία σας πρόταση… Θα φανταστώ ότι ενδιαφέρεστε για το ορθό της αντιμετώπισης της περίπτωσης. Κατά τη γνώμη μου έχετε 2 οικόπεδα, με 2 άδειες που ΔΕ μπορούν να συνενωθούν. Αν κατάλαβα καλά, έχουν ενοποιηθεί αυθαιρέτως λειτουργικά και αυτό χρήζει τακτοποίησης. Κάθε περίπτωση είναι διαφορετική. Αναφέρετε δύο Ε/Α. Η 1550 ίσως να ταιριάζει λίγο με τη δική σας περίπτωση (ίσως να τη «γλυτώνει»), η Ε.Α 1461 (φαίνεται να) είναι διαφορετική. Το πώς θα κάνει και αν θα κάνει σύσταση η συμβολαιογράφος, δεν το γνωρίζω. Εγώ προσωπικά, ΔΕ θα υπέγραφα ένα τοπογραφικό που να δείχνει ένα οικόπεδο, ΔΕ θα έδινα μία βεβαίωση. Για αυτό λέμε πολλές φορές από εδώ μέσα. Τα ιδιοκτησιακά θέλουν βοήθεια από νομικό, τα του οικοπέδου θέλουν συνδρομή από τοπογράφο (που νιώθει).
Erotisi: 1503. Οικόπεδο εντός σχεδίου άρτιο και οικοδομήσιμο έχει μέσα κτίριο με οικοδομική άδεια και αυθαιρεσίες. Η οικοδομική άδεια έκανε λόγο για μεγαλύτερο οικόπεδο πάλι άρτιο και οικοδομήσιμο, αλλά με απόκλιση μεγαλύτερη από το 5%. Πέρα από τις αυθαιρεσίες σε σχέση με την οικοδομική άδεια, ο μηχανικός που καλείται να κάνει τη ρύθμιση με το 4178/13, οφείλει να ασχοληθεί και με τη διαφορά στο εμβαδό του οικοπέδου; Το συμβόλαιο αναγράφει το εμβαδό της οικοδομικής άδειας (του 1981) ενώ το κτηματολόγιο έχει το τωρινό μικρότερο εμβαδό.
Apantisi: Εγώ αυτό που μπορώ να σας πω είναι ότι ΔΕ σας καλύπτει το άρθρο 4… Θεωρώ ότι θα πρέπει να γίνει αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας και διόρθωση – τροποποίηση των τίτλων κτήσης.
Erotisi: 1504. Έχω οικόπεδο με αυθαίρετες κατασκευές, χωρίς σύσταση οριζοντίου, εντός σχεδίου πόλης, που έχει εν μέρει πρόσωπο (10μ.) σε δρόμο με γραμμική τιμή ζώνης 1300€ και το υπόλοιπο πρόσωπο (40μ.) σε δρόμο με τιμή ζώνης 850€. Για τον υπολογισμό του προστίμου ποια τιμή ζώνης πρέπει να χρησιμοποιήσω; Σημειώνω ότι οι αυθαίρετες κατασκευές βρίσκονται κατά 90% στο δρόμο με την μικρότερη Τ.Ζ. καθώς και το πνεύμα του Νόμου που είναι ευμενέστερο για τον πολίτη στην περίπτωση π.χ. συνιδιοκτητών.
Apantisi: Συνάδελφε, δε θέλω να σας στεναχωρήσω αλλά: 1. Δεν αντιλαμβάνομαι την αναφορά για το πνεύμα του νόμου. 2. Ο νόμος δεν αναφέρει κάτι για την περίπτωση σου 3. Ότι πιο κοντινό έχουμε είναι ο ορισμός της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου από την .Ο.Υ.. Ο υπολογισμός γίνεται ανά Ο.Ι., π.χ. στην οικοδομή σου τα σπίτια που κοιτάζουν προς τα 850€ θα υπολογίζονταν με 850€, το υπόλοιπα με 1300€. Οι οριζόντιες ιδιοκτησίες που έχουν πρόσωπο και στους 2 δρόμους θα υπολογίζονταν με 1300€. Εσείς ΔΕΝ έχετε σύσταση… Οπότε μία ιδιοκτησία που «κοιτάζει» τόσο στα 850€ όσο και στα 1300€…
Erotisi: 1505. Πρόκειται για εργαστήριο χαμηλής όχλησης ισόγειο με πατάρια, μεταλλική κατασκευή, εντός σχεδίου, νομιμοποιημένο με το Ν.1337/83 με ολοκληρωμένη Β’ φάση. Στο ακίνητο έχουν γίνει μικρού μεγέθους αυθαίρετες επεκτάσεις και ορισμένα επιπλέον αυθαίρετα μικρά πατάρια τα οποία δηλώνονται με το Ν.4178/13. Δύναται η κατασκευή αυτή να απαλλαχθεί από την υποχρέωση σύνταξης μελέτης στατικής επάρκειας, σύμφωνα με τις διατάξεις του ΦΕΚ 405Β/2014 Β. ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΙΙ γ), θεωρώντας τη δήλωση αντοχής αυθαιρέτου που συνοδεύει τη δήλωση νομιμοποίησης του Ν.133783 ως ένα είδος εγκεκριμένης στατικής μελέτης; Προς υποστήριξη της παραπάνω άποψης η εγκύκλιος 186/83 αναφέρει: «Στη παρ.5 του Αρθ-15 του Ν-1337/83, αναφέρεται ότι ανάμεσα στα στοιχεία που συνοδεύουν τη συμπληρωματική δήλωση των αυθαιρέτων είναι και η δήλωση αντοχής αυθαιρέτων... Είναι φανερό δηλαδή, ότι η δήλωση αντοχής της παρ.5, του αρθ.15 χρειάζεται ακριβώς για να την λάβει υπόψη η επιτροπή που θα εισηγηθεί στο Νομάρχη την εξαίρεση ή όχι από την κατεδάφιση του αυθαιρέτου. Επίσης, ένας από τους σκοπούς της δήλωσης αντοχής, αυθαιρέτων, είναι και ο εντοπισμός τυχόν στοιχείων ή τμημάτων μη επικινδύνου γενικά οικοδομής τα οποία παρουσιάζουν κάποια επικινδυνότητα που μπορεί η επιτροπή να επιβάλλει μέτρα για την άρση της (Αρθ-16, παρ.3 του Ν-1337/83).»
Apantisi: Συνάδελφε, ΔΕ θεωρώ ότι η δήλωση αντοχής που προβλέπεται στον Ν.1337, μπορεί να χαρακτηριστεί ως εγκεκριμένη (από ποιον;;) στατική μελέτη.
Erotisi: 1506. Μπορεί να δηλωθεί με το Ν.4178/13 αυθαίρετη κατασκευή σε κοινόχρηστο χώρο της πόλης (τμήμα πεζοδρομίου) από τον φερόμενο ιδιοκτήτη του ακινήτου που έχει πρόσωπο στον εν λόγω δρόμο, προκειμένου να διαγραφούν τα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης που έχουν καταλογιστεί από την ΥΔΟΜ σε βάρος του σύμφωνα με την εγκύκλιο 4 άρθρο 11 σημείωση 18); Η αυθαίρετη κατασκευή έχει κατεδαφιστεί, αλλά τα πρόστιμα δεν έχουν πληρωθεί κι εξακολουθούν να βαρύνουν τον φερόμενο ιδιοκτήτη.
Apantisi: Νομίζω ότι «ταιριάζει» περισσότερο η παράγραφος 4 του άρθρου 23, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει σήμερα (μην δείτε το αρχικό κείμενο, αναζητήστε το τροποποιημένο).
Erotisi: 1507. Αν σε κτίσμα που δεν έχει καμία άλλη υπέρβαση ως προς το εμβαδόν και τον όγκο και υπάρχει μόνο διαφοροποίηση ως προς το εμβαδόν ή ως προς το σχήμα του εξώστη μπορώ να δώσω βεβαίωση νομιμότητας μηχανικού;
Apantisi: Όπως έχουμε πει πολλές φορές ΔΕ θα πούμε από εδώ μέσα δώσε ή όχι βεβαίωση μεταβίβασης. Παραθέτουμε μόνο τις διατάξεις και απόψεις. Γενική αρχή είναι να δούμε τι υπογράφουμε. Μία δήλωση λοιπόν που λέει ότι «στην ιδιοκτησία δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές που να επηρεάζουν δόμηση, κάλυψη και ύψος» καλύπτει την περίπτωση σας;; Γνώμη μου είναι πάντως να τακτοποιούνται ακόμα και αυθαίρετα που δεν εμποδίζουν την μεταβίβαση. Ποτέ δεν ξέρουμε τι θα ισχύσει «αύριο» π.χ. με την ταυτότητα κτιρίου.
Erotisi: 1508. Έχω υποβάλλει την δήλωση στο Ν.4178/13, με την οποία τακτοποιώ αποθήκη γεωργικών προϊόντων 18,70τμ σε γήπεδο εκτός οικισμού κατά το μεγαλύτερο μέρος του. Αρχικά είχα δηλώσει την αποθήκη ως βοηθητικό χώρο με μειωτικό συντελεστή 50%. Το πρόστιμο που υπολόγισε το σύστημα ήταν 257,5€. Με την εξόφληση του παραβόλου των 500€ εξοφλήθηκε και το αναλογούν πρόστιμο. Εξόφλησα παράλληλα και το ποσοστό ανταπόδοσης ΤΕΕ 15€. Πρόσφατα αντιλήφθηκα ότι η αποθήκη δεν έπρεπε να υπολογισθεί με μειωτικό συντελεστή 50%, αλλά ως 100% υπέρβαση δόμησης κύριων χώρων. Διόρθωσα το λάθος και το νέο πρόστιμο που υπολογίζει το σύστημα είναι 515€. Δε μου εμφανίζει όμως ως χρωστούμενα τα επιπλέον (των 500€) 15€ και δε μου δίνει τη δυνατότητα να τα εξοφλήσω. Οφείλω τελικά να πληρώσω τα επιπλέον 15€ και πως μπορεί να γίνει αυτό;
Apantisi: Λόγω εφάπαξ καταβολής έχει υπολογισθεί η έκπτωση 20% και άρα το αρχικό παράβολο καλύπτει το συνολικό πρόστιμο.
Erotisi: 1509. Θα ήθελα να με ενημερώσετε σχετικά με την ρύθμιση με το ν.4178/13 η οποία αφορά στην αλλαγή χρήσης υπόγειας αποθήκης σε κύριο χώρο, σε κτίριο με οικοδομική άδεια η οποία έχει εκδοθεί το έτος 1951. Θα ήταν εύλογο να χαρακτηρισθεί νομίμως υφιστάμενη αφού το κτίριο υφίσταται νομίμως προ του '55 ή εφόσον στην οικοδομική άδεια ο χώρος αυτός αναφέρεται αποθήκη (βοηθητικός χώρος) πρέπει να ρυθμιστεί η αλλαγή χρήσης σε κύριο χώρο;
Apantisi: Κλειδί στην περίπτωση σας είναι το πότε συντελέστηκε η αλλαγή χρήσης. Αν έγινε προ ΓΟΚ 1955, τότε δεν χρειάζεται δήλωση. Αν έγινε προ εφαρμογής του ΓΟΚ 1985, ΔΕΝ υπάρχει υποχρέωση δήλωσης, εφόσον έγινε αλλαγή σε επιτρεπόμενη στην περιοχή χρήση και εφόσον δεν παραβιάζουν πολεοδομική διάταξη. Δείτε σχετικά την ΕΓΚΥΚΛΙΟ 12 Δ/ΝΣΗ Ο.Κ.Κ./δ Αθήνα 5.3.1990 Αρ. Πρωτ. Οικ. 17414. Από ότι καταλαβαίνω, η συγκεκριμένη αυθαίρετη αλλαγή χρήσης παραβιάζει πολεοδομική διάταξη και συγκεκριμένα υπέρβαση του συντελεστή δόμησης και θεωρώ ότι πρέπει να ενταχθεί. Εάν αναφερόμασταν π.χ. σε ισόγεια αποθήκη με βάση την οικοδομική άδεια (έχει μετρήσει στον σ.δ.) που αποδεδειγμένα έχει μετατραπεί σε κατοικία πριν την ισχύ του ΓΟΚ/85 τότε δεν θα ήταν απαραίτητη η υπαγωγή.
Erotisi: 1510. Σε εκτός σχεδίου μη δασική περιοχή, σε μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο αγροτεμάχιο, είχε κατασκευαστεί αυθαιρέτως ξύλινη οικία, η οποία κάηκε ολοσχερώς από άγνωστη αιτία, σύμφωνα με βεβαίωση της αρμόδιας πυροσβεστικής υπηρεσίας. Θα μπορούσε η εν λόγω κατοικία να αναγερθεί εκ νέου, έπειτα από την υπαγωγή της στον 4178; Ποια η διαδικασία έκδοσης αδείας δόμησής της;
Apantisi: Όχι δε νομίζω να μπορεί να τακτοποιηθεί. ΔΕΝ έχει αυτή τη στιγμή την έννοια του κτιρίου (έχει καταστραφεί εντελώς από ότι λέτε).
Erotisi: 1511. Αυθαίρετη οικία έχει κατασκευαστεί πριν το 1983, το ίδιο και οι λοιπές παραβάσεις που αποτελούν βεράντες, υπόστεγα, διαμορφώσεις περιβάλλοντα χώρου κτλ. Το μόνο που έχει τοποθετηθεί μετά το 1983 είναι ο ηλιακός θερμοσίφωνας. Αν συμπεριληφθεί στο φύλλο καταγραφής των λοιπών παραβάσεων ο ηλιακός, τότε αυτός συμπαρασύρει το συγκεκριμένο φύλλο καταγραφή, και κατ’ επέκταση όλη την δήλωση, στην κατηγορία 5; Αν δεν δηλωθεί ο ηλιακός (κατ’ επιλογήν του ιδιοκτήτη) μπορούν οι υπόλοιπες αυθαίρετες κατασκευές να μπουν κατηγορία 2 ή συμπαρασύρει και πάλι την δήλωση στην κατηγορία 5 από τη στιγμή που υφίσταται;
Apantisi: Θα το δηλώσετε σε άλλο ΦΚ ως μία λοιπή παράβαση και κατηγορία 4 ή 5 (τον ηλιακό). Η δήλωση θα προχωρήσει κανονικά. (δεν προχωράει αν σε δήλωση με αυθαίρετα κατηγορίας 2, βάλουμε αυθαίρετα κατηγορίας 4 ή 5 και τετραγωνικά μέτρα). ʼλλη λύση η έκδοση μιας 48ωρης άδειας νομιμοποίησης.
Erotisi: 1512. Ισόγεια υπερυψωμένη κατοικία κατασκευής 1999 που συμφωνά με την Οικ. ʼδεια θα ήταν πετρόκτιστη (φέρουσα τοιχοποιία από λιθοδομή) με ξύλινη στέγη, τελικά κατασκευάστηκε φέρουσα τοιχοποιία από κισηρόλιθο. Επίσης, η στέγη έχει διαφορετική μορφή σε σχέση με το εγκεκριμένο σχέδιο στέγης της Οικ. ʼδειας καθώς και οι όψεις έχουν διαφοροποιηθεί (διαφορετικά υλικά και κατασκευή χαγιάτι). Η διαφορετική κατασκευή της φέρουσας τοιχοποιίας και της στέγης θεωρούνται αυθαιρεσίες εφόσον δεν επηρεάζουν τα επιτρεπόμενα μεγέθη κάλυψης, δόμησης και ύψους της Οικ. ʼδειας; Και εάν ναι, με ποιον τρόπο ρυθμίζονται βάσει Ν4178/13 προκειμένου να δοθεί βεβαίωση για μεταβίβαση του ακινήτου;
Apantisi: Αρχικά δείτε την Ε/Α 1507. Στη συνέχεια, όπως έχουμε πει αρκετές φορές από εδώ, γνώμη μου είναι ότι έχετε έναν άλλο στατικό φορέα και θα πρέπει να αναθεωρήσετε (αν είναι η άδεια σε ισχύ) ή να νομιμοποιήσετε (με τη χρήση του άρθρου 23 παράγραφος 1) με κατάθεση της νέας στατικής μελέτης.
Erotisi: 1513. Μου ζητείται να εκδώσω βεβαίωση μηχανικού όσων αφορά το δικαίωμα ανέγερσης μελλοντικών ορόφων. Στο δώμα της οικοδομής υπάρχει σύμφωνα με την οικοδομική άδεια κοινόχρηστη αποθήκη, η οποία όμως έχει επεκταθεί παράνομα κατά μερικά τμ στον κοινόχρηστο χώρο του δώματος, και μία δεύτερη αποθήκη που προβλέπεται στην οικοδομική άδεια, η οποία όμως έχει επίσης επεκταθεί παράνομα στον κοινόχρηστο χώρο του δώματος και έχει αλλάξει χρήση σε κατοικία. Κάτω από αυτές τις συνθήκες μπορεί να δοθεί βεβαίωση για το δικαίωμα υψούν ή πρέπει πρώτα να απομακρυνθούν οι αυθαίρετες κατασκευές – χρήσεις? Σε περίπτωση που οι αυθαιρεσίες τακτοποιηθούν με τη συναίνεση του 51% των ιδιοκτητών της οικοδομής, μπορεί μετά να δοθεί η βεβαίωση για το δικαίωμα υψούν; Σημειώνω πως ο ιδιοκτήτης της αυθαίρετης κατοικίας στο δώμα είναι διαφορετικός από τον τον έχων το δικαίωμα υψούν.
Apantisi: Αρχικά δείτε την Ε/Α 1507. Στη συνέχεια, γνώμη μου είναι ότι τυχόν αυθαίρετες κατασκευές στο δώμα, ΔΕΝ επηρεάζουν το δικαίωμα επί της αέρινης στήλης.
Erotisi: 1514. Οικοδομική άδεια εντός οικισμού προ 23, αφορούσε νομιμοποίηση υφιστάμενων κτιρίων με το αρ.22 του ΓΟΚ κ επειδή τα εν λόγω κτίρια δεν πληρούσαν την απόσταση 2.5μ από τα όρια, η άδεια έδειχνε ανέγερση κτισμάτων κ ΗΧ ώστε να κολλήσει ένας ενιαίος όγκος στα όρια (στους οικισμούς προ 23 πρέπει ή να κολλάει το κτίριο στο όριο ή να αφήνει 2.5μ απόσταση). Τα κτίσματα αυτά δεν ανεγέρθηκαν ποτέ κ σήμερα το αρχικό κτίσμα έχει αφενός άδεια νομιμοποίησης (με το αρ 22 του ΓΟΚ) αφετέρου δε πληροί τις αποστάσεις από τα όρια ( < 2.5 μ). Μπορεί να μεταβιβάσει ο ιδιοκτήτης ή πρέπει να προχωρήσει σε κάποια τακτοποίηση;
Apantisi: Σύμφωνα με την Ε/Α 23 της εγκυκλίου 3, θα πρέπει να τακτοποιηθεί η επιφάνεια που προκύπτει ότι αντίκειται στις ισχύουσες γενικές και ειδικές πολεοδομικές διατάξεις και δηλώνεται στη σχετική κατηγορία κατά περίπτωση
Erotisi: 1515. Ιδιοκτησία εντός σχεδίου πόλης ανεγέρθηκε σύμφωνα με οικοδομική άδεια (ισόγεια οικοδομή). Μεταγενέστερα έγινε αναθεώρηση του σχεδίου πόλεως και επιβλήθηκε στοά σε τμήμα του ισογείου. Έπειτα ο ιδιοκτήτης έβγαλε οικοδομική άδεια για προσθήκη καθ’ ύψος με παράλληλη διαμόρφωση στοάς στο ισόγειο. Η προσθήκη πραγματοποιήθηκε σύμφωνα με την ο.α. αλλά η στοά δεν διαμορφώθηκε. Όλα αυτά πριν το 2011. Μπορεί ο ιδιοκτήτης προκειμένου να μπορέσει να μεταβιβάσει, να υπαχθεί στον 4178/13, αλλά σε αυτή τη περίπτωση τι ακριβώς να τακτοποιήσει;
Apantisi: Ίσως έχει εφαρμογή και σε εσάς η προηγούμενη Ε/Α. Αναφέρω το ίσως, γιατί κάθε τέτοια περίπτωση είναι και διαφορετική και ο μόνος που έχει πλήρη εικόνα είναι ο συνάδελφος που ασχολείται και έχει υπόψη του το σύνολο των αδειών.
Erotisi: 1516. Ν 4178/13 ΑΡΘ.11 #8α = για κάθε αυθαίρετη κατασκευή απαιτείται ΔΕΔΟΤΑ, όμως στο αρθ. 9 Κατηγορίες ... αναφέρονται ως «ΑΥΘΑΙΡΕΤΕΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ» οι κατηγορίες 1,2,4,5. Η κατηγορία 3 αναφέρεται ως «αυθαίρετες μικρές παραβάσεις». ΕΡΩΤΗΜΑ. Η κατηγορία 3 θέλει ΔΕΔΟΤΑ; Πιθανόν να έχει απαντηθεί, αλλά δεν έχω δυνατότητα να το διερευνήσω...! ΣΗΜ. Ο υπό ψήφιση νόμος εξαιρεί την κατηγ.3 από έλεγχο στατικής επάρκειας. Ζητά μόνον Τεχνική Έκθεση
Apantisi: Δε θα διαφωνήσω μαζί σας (παρά μόνο με την σύνθεση με το υπό ψήφιση σχέδιο νόμου). ʼλλωστε δεν είναι απαιτητή και από την πλατφόρμα (χωρίς να είναι απόλυτο κριτήριο) η κατάθεση ΔΕΔΟΤΑ σε δηλώσεις με αυθαίρετες κατασκευές κατηγορίας 3.
Erotisi: 1517. Για να μεταβιβαστεί μια ανεξάρτητη οριζόντια ιδιοκτησία ανέγερσης μελλοντικού ορόφου (δικαίωμα υψούν) με τα χιλιοστά της ο μηχανικός εκδίδει βεβαίωση για αδόμητο ή βεβαίωση περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών; Μιλάμε πάντα για την περίπτωση που στο δώμα της πολυκατοικίας, όπου θα γίνει μελλοντικά η ανέγερση του επόμενου ορόφου, δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές.
Apantisi: Γνώμη μου είναι ότι εκδίδεται βεβαίωση περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών.
Erotisi: 1518. Σύμφωνα με την εγκ .4 ʼρθρο 9 α) Αυθαίρετες ΅ικρές κατασκευές: Ο΅αδοποιούνται οι αυθαιρεσίες που αναφέρονται ρητά στην Κατηγορία 3 ή στην παρ. 5α του άρθρου 18 του νό΅ου και επιλέγεται ο τρόπος υπολογισ΅ού του ενιαίου ειδικού προστί΅ου, δηλ. ή κατά τα οριζό΅ενα στην Κατηγορία 3 ή ΅ε αναλυτικό προϋπολογισ΅ό. Στις περιπτώσεις που συνυπάρχουν αυθαίρετες ΅ικρές παραβάσεις της Κατηγορίας 3 ΅ε παραβάσεις της παρ. 5α του άρθρου 18 του ν. 4178/13 (δηλ . αυτές που δεν ε΅πίπτουν στις κατηγορίες 1 έως και 12 του πίνακα του Παραρτή΅ατος Α΄ του παρόντος και δεν αντιστοιχίζονται σε επιφάνεια χώρου, καθώς και εγκαταστάσεις όπως ορίζονται στην παρ. 19 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012) είναι δυνατή η σύνταξη αναλυτικού προϋπολογισ΅ού για το σύνολο των αυθαιρεσιών (Κατηγορίας 3 και παρ. 5α του άρθρου 18) προκει΅ένου να υπολογιστεί το ενιαίο ειδικό πρόστι΅ο. Στην περίπτωση αυτή δεν επιλέγεται η Κατηγορία 3 στο σχετικό φύλλο καταγραφής, αλλά όποια άλλη κατηγορία εκ των : Κατηγορία 1 προ 1975, Κατηγορία 2 προ 1983, Κατηγορία 4 σε οικόπεδο/γήπεδο ΅ε οικοδο΅ική άδεια ή Κατηγορία 5 σε οικόπεδο/γήπεδο χωρίς οικοδο΅ική άδεια. Στην περίπτωση που έχουμε μία αποθήκη Κατηγορίας 3 με ένα στέγαστρο θα το εισάγουμε ως μία λοιπή παράβαση; Ρωτώ διότι αναγράφεται στην εγκύκλιο : (.......του παρόντος και δεν αντιστοιχίζονται σε επιφάνεια χώρου,). Η αποθήκη αντιστοιχίζεται σε επιφάνεια χώρου!
Apantisi: Όπως έχουμε πει πολλές φορές, οι νόμοι έχουν τις γενικές διατάξεις και τις κατ’ εξαίρεση διατάξεις. Αποθήκη εμβαδού μικρότερου των 15m2 και ύψους < 2,50m, παρότι έχει εμβαδό, κατ’ εξαίρεση των γενικών διατάξεων υπολογίζουμε το πρόστιμο με τις διατάξεις της κατηγορίας 3.
Erotisi: 1519. Σε αυθαίρετο που τακτοποιείται με το ν.4178/2013 ο εναπομείναν ακάλυπτος δεν έχει τις απαιτούμενες διαστάσεις βˆ†. Τον μετράω σαν αυθαίρετο κτίσμα; Σαν μέτρα το δηλώνω;
Apantisi: Όχι, δεν το μετράτε.
Erotisi: 1520. 1435. Παρακαλώ να ΅ας απαντήσετε εάν σε αρχαιολογικό χώρο εκτός ζώνης Α στο οποίο κατά την ημερομηνία κατασκευής δεν απαγορευόταν η εκτέλεση οικοδομικών εργασιών ΅ε (αυτοψία αρχαιολόγου), μπορούμε τώρα να προβούμε σε τακτοποίηση αυθαίρετων σύμφωνα ΅ε το Ν.4178/2013 αρ. 2 παρ. 2ι; ʼρα συμφωνείτε η όχι;;;;
Apantisi: Όπως σας είπα και στην 1435, ο νόμος είναι ξεκάθαρος. Ναι. Δε μπορώ να καταλάβω γιατί επανερχόμαστε στα ίδια ζητήματα…
Erotisi: 1521. Το ερώτημα σχετίζεται με το ʼρθρο 23 παρ.18: 18.α. Στις ρυθμίσεις του παρόντος νόμου υπάγονται αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης οι οποίες έχουν πραγματοποιηθεί σε εκτάσεις για τις οποίες δεν έχουν καθοριστεί ή αναθεωρηθεί καθ’οινδήποτε τρόπο χρήσεις γης τα τελευταία είκοσι πέντε 25 έτη, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 8 του παρόντος. β. Σε κάθε περίπτωση, εξαιρετικά, η αναστολή των διατάξεων της παρούσας παραγράφου ισχύει μόνο για δέκα (10) έτη από την ημερομηνία υπαγωγής. Η εγκατεστημένη χρήση ακινήτου δεν επιτρέπεται με βάση τις ισχύουσες χρήσεις γης και άρα δεν μπορεί να γίνει υπαγωγή στο Νόμο για αλλαγή χρήσης (η εγκατεστημένη χρήση είναι γραφείο > 80τ.μ. ενώ οι χρήσεις προβλέπουν Γενική Κατοικία). Η τελευταία αναθεώρηση των χρήσεων γης έγινε με ΦΕΚ του 1992, οπότε η παρέλευση της 25ετίας έγινε το 2017 και πιο συγκεκριμένα τον Ιούνιο. Μεταγενέστερο ΦΕΚ του 1993 δεν διαφοροποιεί καθόλου τις χρήσεις γης για το εν λόγω Ο.Τ., αλλά το Τοπογραφικό αναφέρεται και σε αυτό. Με βάση το δεύτερο ΦΕΚ του '93 δεν υπάρχει η δυνατότητα υπαγωγής. Από τη στιγμή που δεν επηρεάζονται κατά κανένα τρόπο οι χρήσεις γης, θα μπορούσα να χρησιμοποιήσω το ΦΕΚ του 1992, ώστε να γίνει δυνατή η υπαγωγή του ακινήτου;
Apantisi: Στις περιοχές γενικής κατοικίας επιτρέπονται μόνο: 1. Κατοικία. 2. Ξενοδοχεία μέχρι 100 κλινών και ξενώνες. 3. Εμπορικά καταστήματα (με εξαίρεση τις υπεραγορές και τα πολυκαταστήματα). 4. Γραφεία, Τράπεζες, Ασφάλειες, κοινωφελείς οργανισμοί. 5. Κτίρια εκπαίδευσης. 6. Εστιατόρια 7. Αναψυκτήρια. 8. Θρησκευτικοί χώροι. 9. Κρίρια κοινωνικής πρόνοιας. 10. Επαγγελματικά εργαστήρια χαμηλής όχλησης. 11. Πρατήρια βενζίνης. 12. Αθλητικές εγκαταστάσεις. 13. Κτίρια, γήπεδα στάθμευσης. 14. Πολιτιστικά κτίρια (εκαι εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις)
Erotisi: 1522. Σε υπόγειο με ύψος κάτω από το 1,50μ από την στάθμη του εδάφους ενα τμήμα του με άδεια και το άλλο τμήμα του χωρίς άδεια. Έχει γίνει κατοικία ενώ στην άδεια ήταν αποθηκευτικός χώρος. Πως το δηλώνω στο σύστημα του Ν.4178/2013;
Apantisi: Εφόσον υπενθυμίσουμε ότι σε τέτοιες απαντήσεις κρύβονται και παγίδες (αφού εσείς έχετε σαφή εικόνα για το αυθαίρετο τμήμα), υπέρβαση δόμησης και χρήση του μειωτικού συντελεστή και για τα 2 τμήματα.
Erotisi: 1523. 1496. Παρακαλώ με ενημερώσετε σε περίπτωση ανοιγμάτων να νομιμοποιηθούν τα ανοίγματα με το Ν.4178/2013 επαφή με την όμορη ιδιοκτησία; απάντηση σας: Να νομιμοποιηθούν όχι. Να τακτοποιηθούν όμως ναι. που το αναφέρει στο ν.4178/2013 ότι μπορούν;
Apantisi: Ένας νόμος ΔΕ μπορεί να αναφέρει εντός των διατάξεων του ΟΛΕΣ τις περιπτώσεις… Είναι φύση αδύνατο… ΔΕΝ απαγορεύεται από κάπου, επομένως επιτρέπεται. Το τελευταίο (ότι δεν απαγορεύεται, επιτρέπεται) είναι από τα δομικά χαρακτηριστικά των δυτικών δημοκρατιών.
Erotisi: 1524. Θα ήθελα τη γνώμη σας στην παρακάτω υπόθεση: Σε ισόγεια καφετέρια ο ιδιοκτήτης τοποθέτησε περιμετρικά των τραπεζοκαθισμάτων, τζαμαρία για να προστατεύεται ο χώρος το χειμώνα και τις μέρες με κρύο και βροχή. Επιπλέον, πάνω από τη τζαμαρία μπήκε κινητή στέγη με ηλεκτροκίνητο μηχανισμό με αποτέλεσμα όταν είναι κλειστή να δημιουργεί κλειστό χώρο. Η ερώτησή μου είναι αν για τη ρύθμιση απαιτείται αναλυτικός ή το πρόστιμο θα επιβαρυνθεί με ΥΔ. Γνώμη μου είναι ότι η ΥΔ επιβαρύνει δυσανάλογα τον ιδιοκτήτη σε σχέση με την αυθαιρεσία και εξαντλείς όλη την αυστηρότητα, ενώ ο αναλυτικός μου φαίνεται πιο λογική λύση αφού η κατασκευή δεν είναι μόνιμη και σταθερή. Ποια η δική σας άποψη;
Apantisi: Προσωπικά θεωρώ τον συγκεκριμένο χώρο ως Υ.Δ. αφού κατά περίπτωση κλείνει, θερμαίνεται κ.λπ. λειτουργώντας δηλαδή ως λειτουργική συνέχεια του μαγαζιού. Προφανώς και όταν έχει καλό καιρό είναι ανοιχτό γιατί έτσι αρέσει στους πελάτες.
Erotisi: 1525. Πως θεωρείται ένα ακίνητο ότι βρίσκεται εντός στάσιμου οικισμού ώστε να επωφεληθεί του σχετικού άρθρου; Η ερώτηση γίνεται γιατί κάποιοι στάσιμοι έχουνε μεν το προ 23 όριο, κάποιοι άλλοι έχουν απλά τον κύκλο των 800.
Apantisi: Είναι ένα θέμα που συνήθως λύνεται με αυτοψία ΥΔΟΜ.. Αυτό και μόνο το κάνει «μη αντικειμενικό»… Το υπουργείο έχει ερμηνεύσει παλιότερα ότι η αναφορά "και βρίσκονται σε οικισμούς" περιλαμβάνει το σύνολο των διοικητικών ορίων του οικισμού όταν αυτός αποτελούσε έδρα κοινότητας ενώ όταν δεν αποτελούσε έδρα κοινότητας ότι η εξαίρεση ισχύει μόνο για την εντός ορίων οικισμού περιοχή (εφόσον η έδρα της κοινότητας δεν περιλαμβάνονταν στην υπουργική απόφαση) Προσωπικά λοιπόν πιστεύω: Οικισμός που αποτελεί έδρα κοινότητας: το σύνολο των διοικητικών ορίων Οικισμός που ΔΕΝ αποτελεί έδρα κοινότητας: Ένας στάσιμος οικισμός έχει κάποια όρια, αυτό που λέμε το συνεκτικό τμήμα του οικισμού. Πολλές φορές ως μη οριοθετημένος οικισμός, το ποιο κομμάτι είναι το συνεκτικό κομμάτι, θεωρείται και λίγο υποκειμενικό. Επίσης συνήθως αυτοί οι οικισμοί είναι χαρακτηρισμένοι και ως "προ 1923". Αυτά λοιπόν τα τμήματα θεωρούνται ως εντός οικισμού και χτίζεις με τους όρους δόμησης που διέπουν τους οικισμούς. Υπάρχει και το ΠΔ 2-3-1981 για τους μη οριοθετημένους οικισμούς. Κάθε στάσιμος οικισμός έχεις και ένα κέντρο. Σε ακτίνα 800μ από το κέντρο και στο τμήμα φυσικά εκτός τους συνεκτικού τμήματος, μπορείς να χτίσεις με το ΠΔ 6.12.1981 και με τους όρους που αυτό θέτει. Είναι ένα κίνητρο να οικοδομηθούν οι στάσιμοι οικισμοί από τους ντόπιους κ.λπ... Υπάρχει και η Εγκύκλιος 65/1984 όπου διαχωρίζει το συνεκτικό τμήμα του οικισμού από αυτό της ζώνης των 800μ. Από τα παραπάνω, τα τμήματα εκτός του συνεκτικού τμήματος, αλλά εντός της ζώνης των 800μ, θεωρούνται ως ΕΚΤΟΣ οικισμού.
Erotisi: 1526. Σε μια πολυκατοικία με οριζόντιες ιδιοκτησίες πολλών ιδιοκτητών μπορεί ο κάθε ιδιοκτήτης να συμπεριλάβει όλες τις ιδιοκτησίες του σε μια δήλωση, σωστά; Οι συντελεστές υπέρβασης της κάθε ιδιοκτησίας υπολογίζονται ξεχωριστά ή συνολικά; Πχ στον Β όροφο νόμιμη δόμηση 100μ2, υπέρβαση 5μ2,στο δώμα καθόλου νόμιμη δόμηση (έχει όμως χιλιοστά), αλλαγή χρήσης από βχ σε κατοικία 25μ2 (άρα υπέρβαση 25μ2). ʼρα η υπέρβαση είναι 30μ2 σε νόμιμα 100μ2 συνολικά ( < 50%) ή στο δώμα θα πάει σε ξεχωριστό φύλλο > 200%; Μπορούν 2 ή 3 ιδιοκτήτες (όχι όλοι, που ξέρουμε ότι γίνεται) να υποβάλλουν ΜΙΑ κοινή δήλωση για τις ιδιοκτησίες τους στην ίδια πολυκατοικία; Αν ναι, προφανώς τα ποσοστά τους αθροίζονται κι επιμερίζονται για την δήλωση ποσοστών ιδιοκτήτη; Και, όπως αναρωτιέμαι και παραπάνω, οι υπερβάσεις υπολογίζονται στο συνολικό δικαίωμα δόμησης όλων μαζί, ή ,όπου χρειάζεται, για μια ή παραπάνω οριζόντιες κάνουμε ξεχωριστό φύλλο ελέγχου ανάλογα με την υπέρβαση της συγκεκριμένης οριζόντιας;
Apantisi: Η μόνη αλλαγή που υπάρχει στον 4495 σε σχέση με τον 4178 είναι ότι το «κατ’ επιλογή του ιδιοκτήτη» έγινε «κατ’ επιλογή των ιδιοκτητών». Η δυνατότητα της υποβολής μίας δήλωσης για παραπάνω της μίας Ο.Ι. είχε διευκρινισθεί με την εγκύκλιο 3 του 4178. Όπως είχαμε πει και για τον προηγούμενο νόμο, η γνώμη μου είναι ότι σε περίπτωση που γίνεται υπαγωγή όλου του κτιρίου γίνεται ένας συνολικός υπολογισμός, άμα γίνεται για έναν αριθμό Ο.Ι. τότε ο υπολογισμός είναι λογικότερο να γίνεται ανά ιδιοκτησία.
Erotisi: 1527. Πότε θα είναι έτοιμο το Σύστημα για μεταφορά από τον Ν4178/13 στον Ν4495/17;
Apantisi: Λειτουργεί από 17.12.2017.
Erotisi: 1528. Σε αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου έχουν καταγραφεί τα εξής αυθαίρετα κτίσματα και κατασκευές: 1)Αγροικία προ 1975, 2)Αποθήκη 90 τ.μ. εκ των οποίων τα 35 έχουν ερειπωθεί προ 1975, 3)Δεξαμενή νερού, 4)Αντλιοστάσιο και πηγάδι, 5) 3 ξύλινα κοτέτσια, 6)Ξερολιθιές, διαμορφώσεις εδάφους και περίφραξη με συρματόπλεγμα. Πως θα αντιμετωπιστούν όλες οι αυθαίρετες κατασκευές: 1)Η αγροικία θα δηλωθεί κατ.1 σε ένα Φ.Κ., 2)Η αποθήκη θα δηλωθεί με αναλυτικό ή κατηγ.2 δηλώνοντας τα συνολικά τα 90 τ.μ. ή τα 55τ.μ., 3) Όλα τα υπόλοιπα θα υπολογιστούν με αναλυτικό ή κάποια θα δηλωθούν κατηγορία 3 (δεξαμενή νερού, αντλιοστάσιο, διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου) και κάποια (ξερολιθιές, περίφραξη) με αναλυτικό;
Apantisi: Εσείς έχετε καλύτερη αντίληψη από εμένα για το ακίνητο. Από την περιγραφή που κάνετε, εγώ αντιλαμβάνομαι ότι μιλάμε για ΜΙΑ κατοικία οι οποία έχει την αποθήκη της (μεγάλη βέβαια) τα κοτέτσια κ.λπ.. Ότι είναι λοιπόν προ 1975 τακτοποιείται ως κατηγορία 1, ότι είναι μετά το 1975 σε κατηγορία αναλόγως χρονολογίας κατασκευής με αναλυτικό (για αυτά που αναφέρετε ως κατασκευές χωρίς να προσδιορίζετε χρονολογία κατασκευής). Το μόνο που ίσως θα πρέπει να δείτε είναι το «ερειπωμένο» τμήμα. Αν ΔΕΝ υπάρχει σκεπή ΔΕΝ θεωρείται κτίσμα. Επίσης τα επικινδύνως ετοιμόρροπα ΔΕΝ τακτοποιούνται.
Erotisi: 1529. Σε ιδιοκτησία εντός σχεδίου οικισμού προ 1923, καταγράφονται οι εξής αυθαίρετες κατασκευές: 1)Τμήματα κατοικίας προ 1975 2) Μικρές παραβάσεις κατηγορίας 3 (πέργκολες 90τ.μ., ΒΒQ, διαμορφώσεις εδάφους με κλίμακες, παρτέρια, πεζούλια) Κάποιες από τις πέργκολες και τις διαμορφώσεις εδάφους βρίσκονται στη ζώνη που ορίζεται από τη γραμμή αιγιαλού και την Ο.Γ. (15μ. από γραμμή αιγιαλού). Είναι δυνατή για αυτές τις κατασκευές η ένταξη στην κατηγορία 3 ή πρέπει να υπολογιστούν με αναλυτικό;
Apantisi: Στο άρθρο 96 φαίνονται αναλυτικά οι κατασκευές που εντάσσονται στην κατηγορία 3. Για την πέργκολα υπάρχει ο περιορισμός των 50m2. Μένει να διευκρινισθεί το όριο αφορά κάθε μεμονωμένη πέργκολα ή αθροιστικά όταν υπάρχουν πάνω από μία. Οι διαμορφώσεις εδάφους υπάγονται στην κατηγορία 3 ως ύψους 1,00m.
Erotisi: 1530. Αγόρασα αγρόκτημα 4 στρεμμάτων, εκτός σχεδίου, στην Σκόπελο, που συνοδεύονταν από οικοδομική άδεια έκδοσης 1993. Εξ αιτίας αυτού του γεγονότος(ότι υπήρχε άδεια), δεν έκανα έλεγχο του τοπογραφικού. Για να κατοχυρώσω δε την άδεια η οποία θα έληγε, ολοκλήρωσα το 2002 τον φέροντα οργανισμό και, πλέον, η άδεια ισχύει επ’ αόριστον. Πριν από ένα χρόνο αποφάσισα να το πουλήσω και πήγα με τοπογράφο για να σχεδιάσει νέο τοπογραφικό. Τότε ανακάλυψα ότι το αγρόκτημα ήταν σχεδόν ένα στρέμμα λιγότερο, δηλαδή είχε εμβαδόν λίγο πιo πάνω από τα 3 στρέμματα. Το είχα αγοράσει “τρίτο χέρι”;. Βρήκα λοιπόν τον πρώτο μηχανικό, που είχε υπογράψει το τοπογραφικό και μου είπε ότι έτσι κάνανε όλοι “τότε”. Ο δεύτερος που το πήρε και το ξεφόρτωσε σε μένα, ήταν μηχανικός ο ίδιος και είχε υπογράψει το νέο, ψευδές τοπογραφικό, που προσαρτήθηκε στην πώληση προς εμένα. Δεν τον αναζήτησα για να του ζητήσω το λόγο γιατί έμαθα ότι ήταν βαριά άρρωστος. (Ακόμα τριγυρνά στο κεφάλι μου να στραφώ εναντίον τους, νοιώθω βαθιά προσβεβλημένος). Τέλος πάντων, δεν ξέρω τι πρέπει να κάνω με αυτό το ρημάδι. Αρκετοί συνάδελφοι μηχανικοί μου λένε να κάνω τακτοποίηση σαν αυθαίρετο που δεν είχε άδεια. Έτσι όμως, αφ’ ενός θα πω ψέματα, γιατί έχω άδεια (έστω κι αν -χωρίς να το γνωρίζω-στηρίχτηκε σε ψευδή στοιχεία) κι αφ’ ετέρου θα πρέπει, πέρα από όλα τα άλλα να βγάλω και νέα άδεια. Δυσκολεύομαι να το καταπιώ. Ένας δικηγόρος, στον οποίο απευθύνθηκα μου έδωσε γνωμοδότηση ότι μπορώ να συνεχίσω σα να μην τρέχει τίποτα(αφού πέρασαν τόσα χρόνια χωρίς ανάκληση της άδειας από την πολεοδομία), απλά σε περίπτωση πώλησης, θα πρέπει να κάνω γνωστό το θέμα στον αγοραστή, το οποίο θα έχει και σαν συνέπεια την πτώση της τιμής του. Ποιά είναι η άποψή σας; Τι θα πρέπει να κάνω ώστε να μπορώ να το μεταβιβάσω; Εν τω μεταξύ, πριν από δύο-τρία χρόνια η περιοχή αναβαθμίστηκε σε Natura, και με δυσκολεύει ακόμα και στην περίπτωση που θα μπορούσα να αγοράσω διπλανό κτήμα για να το ενοποιήσω.
Apantisi: Αγαπητέ συνάδελφε, οι λύσεις που έχεις είναι οι εξής: 1. Να κινηθείς νομικά 2. Να συνεχίσεις να χτίζεις αφού η άδεια σου είναι σε ισχύ. Το τι θα προκύψει στο μέλλον είναι άγνωστο. 3. Να ενημερώσεις την ΥΔΟΜ ίσως μέσω αναθεώρησης του τοπογραφικού (η άδεια σου είναι ακόμα σε ισχύ) έτσι ώστε να κινηθεί η διαδικασία ακύρωσης της άδειας, να τακτοποιήσεις το αυθαίρετο (πλέον θα είναι αυθαίρετο) και να εκδόσεις άδεια αποπεράτωσης αυθαιρέτου. Προσοχή λίγο (θα σε καθοδηγήσει συνάδελφος αρχιτέκτονας ή πολιτικός ή τοπογράφος) για το τι ισχύει με την Natura.
Erotisi: 1531. Σε κτήριο το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια το 1972 ισόγειας αποθήκης με ύψος 4,50μ. δεν έδειχνε πατάρι. Το 1980 εκδόθηκε άδεια προσθήκης β-γ ορόφου στο οποίο αποτυπώνετε το ισόγειο με ύψος 6,00 με πατάρι.. Σήμερα το πατάρι καθώς και η υπέρβαση ύψους θεωρείται αυθαίρετα και πρέπει να ρυθμιστούν;
Apantisi: Είναι από τις «ομορφιές» των παλαιότερων αδειών… Προσωπικά, από τη στιγμή που υπάρχει αποτυπωμένο σε άδεια ΔΕΝ θα το θεωρούσα αυθαίρετο.
Erotisi: 1532. Σε κτήριο που εκδόθηκε άδεια το 1974 ως αποθήκη αλλά λειτουργεί από το 1980 ως κατάστημα αλλά αποτυπώνεται και στις προσθήκες ορόφου σαν κατάστημα θεωρείται αυθαίρετο και χρειάζεται αλλαγή χρήσης;
Apantisi: Από τη στιγμή που αποδεικνύεται ότι λειτουργεί ως κατάστημα προ εφαρμογής του ΓΟΚ1985, δεν χρειάζεται να τακτοποιηθεί.
Erotisi: 1533. Σε γήπεδο 2500τ.μ. εκτός σχεδίου, όπου επιτρεπόταν (έτος 1988) μόνο λυόμενο 80τ.μ., εκδόθηκε άδεια λυομένου αλλά υλοποιήθηκε ισόγειο 80τ.μ. με συμβατική κατασκευή. Πέραν αυτών και καθ’ υπέρβαση της δόμησης και της κάλυψης των 80τ.μ. κατασκευάστηκαν υπαίθριος στο ισόγειο και υπόγειο με χρήση κατοικίας. Η κατασκευή εντάχθηκε στον 4178/13 και ρυθμίστηκε ως εξής: Για το ισόγειο των 80 τιμ. δέχθηκα ότι υφίσταται άδεια και ότι κατά παράβαση αυτής υπήρξε αλλαγή του υλικού και το πρόστιμο υπολογίστηκε με αναλυτικό προϋπολογισμό. Για τον ημιυπαίθριο και το υπόγειο δέχθηκα ότι δεν υφίσταται άδεια. Για την επιλογή μου αυτή θεώρησα ότι στις διευκρινήσεις του ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΟΣ του Νόμου τις σχετικές με την ύπαρξη ή τη μη ύπαρξη ΑΔΕΙΑΣ (ΝΑΙ-ΌΧΙ, η θέση και η στοίχιση του τελευταίου εδαφίου στην ίδια στήλη όπου στοιχίζονται και τα στοιχεία α), β), γ), μου επέτρεψε να συμπεράνω ότι το εδάφιο αυτό εφαρμόζεται και στις δύο περιπτώσεις β) και γ). Στο Παράρτημα του νέου νόμου (ν 4495/3-11-13 φεκ 167) που τέθηκε σε ισχύ το ανωτέρω εδάφιο μετακινήθηκε δεξιότερα έτσι που να φαίνεται ότι ισχύει μόνο για την τελευταία μαύρη βούλα της περίπτωσης γ). Είναι άραγε έτσι ή φταίει το word. Ένταξη στον Ν.4178/13 της περίπτωσης που περιέγραψα είναι σωστή;
Apantisi: Το παράρτημα τόσο στον 4178 όσο και στον 4495 είναι ξεκάθαρο. Πρέπει να επιλέξετε ΟΧΙ σε κάθε περίπτωση. Διαφωνώ με τον αναλυτικό. Γνώμη μου είναι ότι πρέπει να υπολογισθεί με Υ.Δ..
Erotisi: 1534. Θέλω να εφαρμόσω την παρ. 1 του άρθρου 125 του νέου νόμου για τον επανυπολογισμό του προστίμου. Οι προϋποθέσεις υπαγωγής που αναφέρει εδώ δεν είναι ίδιες και στους δύο νόμους;
Apantisi: Υπάρχουν κάποιες διαφορές. Π.χ. υπάρχει η περίπτωση ιη του άρθρου 89. Αλλά στο μεγαλύτερο ποσοστό είναι οι ίδιες.
Erotisi: 1535. Τι διαφέρει η “αίτηση “ που αναφέρεται στην παρ.1 του άρθρου 125 από τη “δήλωση” της παρ. 3 του άρθρου 125;
Apantisi: Είναι το ίδιο θέμα με διαφορετική διατύπωση.
Erotisi: 1536. Έχω περίπτωση δήλωσης στο Ν4014/11 ολοκληρωμένη με όλα τα δικαιολογητικά ανεβασμένα στο σύστημα. Ο μηχανικός πήρε σύνταξη. Μπορώ να δώσω την βεβαίωση του άρθρου 83 παρ. 2γ του Ν4495/17 (εφόσον ελέγξω ότι έχουν δηλωθεί όλες οι αυθαιρεσίες) ή θα πρέπει να γίνει μεταφορά της δήλωσης στο Ν4495/17;
Apantisi: Από τη στιγμή που οι δηλώσεις του 4014 έπρεπε να μεταφερθούν στον 4178 πριν την έκδοση βεβαίωσης, θεωρώ δεδομένο ότι θα πρέπει να μεταφερθούν. Πλέον δυνατή η μεταφορά δηλώσεων, θα πρέπει η δήλωση να μεταφερθεί στον 4495 μέσω του 4178. Αυτό προκύπτει και άμεσα από την παράγραφο 6 του άρθρου 8 της ΚΥΑ για την λειτουργία της πλατφόρμας.
Erotisi: 1537. H απορία μου αφορά το εξής και έχει απαντηθεί εν μέρει σε άλλη ερωταπάντηση χωρίς όμως να έχει ξεκαθαριστεί από πλευράς μου: Σε περίπτωση εκχωμάτωσης (ξεμπαζώματος) του υπογείου εντός του νομίμου περιγράμματος της οικοδομικής άδειας, το οποίο πλέον θεωρείται ισόγειο με βάση τον ΝΟΚ καθώς δεν τηρείται η απόσταση του 1,20 μ. μεταξύ της οριστικής στάθμης εδάφους και οροφής του υπογείου σε 3 από τις όψεις του, εκτός της αυθαιρεσίας του ξεμπαζώματος που δηλώνεται με αναλυτικό προϋπολογισμό, έχουμε και υπέρβαση δόμησης όλης της επιφάνειας; Αναφέρομαι περισσότερο στο χώρο ο οποίος διατηρεί τη βοηθητική του χρήση που είχε ως υπόγειο χωρίς να έχουν γίνει αλλαγές και όχι σε περιπτώσεις χώρων που έχουν μετατραπεί σε κατοικίες ή αποθήκες.
Apantisi: Ανεξαρτήτως αλλαγής χρήσης, υπολογίζεται με αναλυτικό σύμφωνα με την παράγραφο 11 του άρθρου 100.
Erotisi: 1538. Στην κατηγορία 4 του Ν4495/17 μπορούν να υπαχθούν και αυθαίρετες κατασκευές χωρίς άδεια, εφόσον δεν παραβιάζονται τα ποσοστά που αναφέρονται στο άρθρο 96 παρ. δ);
Apantisi: Πλέον ο έλεγχος των ποσοστών γίνεται με τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά την έκδοση άδειας. Επομένως (και αν δεν γίνει κάποια άλλη ερμηνεία) ΔΕΝ είναι απαραίτητη προϋπόθεση η ύπαρξη οικοδομικής άδειας.
Erotisi: 1539. Για την απόδειξη παλαιότητας προ του 1983, μπορεί να χρησιμοποιηθεί το Ε9 του ιδιοκτήτη; Δεδομένου ότι η υποχρέωση υποβολής δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Έντυπο Ε9) θεσπίστηκε με τις διατάξεις της παρ.15 του άρθρου 5 του Ν. 3296/2004 ΦΕΚ 253Α/14-12-04, το παλαιότερο Ε9 που αναγράφεται η χρονολογία κατασκευής και μπορώ να χρησιμοποιήσω είναι αυτό του 2005.
Apantisi: Σύμφωνα με την παράγραφο 4 του άρθρου 87, για την απόδειξη παλαιότητας απαιτούνται δημόσια έγγραφα. Σύμφωνα με το άρθρο 5 του νόμου 2690/1999 που ονομάζεται Κώδικας Διοικητικής Διαδικασίας («ΚΔΔιαδ»), δημόσια έγγραφα είναι τόσο τα διοικητικά έγγραφα όσο και τα ιδιωτικά έγγραφα που φυλάσσονται στις δημόσιες υπηρεσίες. Στην παρ. 1 του άρθρου 5 γίνεται μια ενδεικτική απαρίθμηση των διοικητικών εγγράφων και συγκεκριμένα «ως διοικητικά έγγραφα εννοούνται όσα συντάσσονται από τις δημόσιες υπηρεσίες, όπως εκθέσεις, μελέτες, πρακτικά, στατιστικά στοιχεία, εγκύκλιες οδηγίες, απαντήσεις της Διοίκησης, γνωμοδοτήσεις και αποφάσεις». Συνδυαστικά λοιπόν και παρότι ΔΕΝ διευκρινίζεται (ακόμα) όπως γινόταν για τον 4178 μέσω εγκυκλίου, προσωπικά πιστεύω ότι μπορεί να γίνει χρήση του Ε9 όποιας χρονιάς.
Erotisi: 1540. Σε εκτός σχεδίου περιοχή, σε έκταση 12στρ., βγαίνουν το 1990 και το 2000 (προσθήκη) δύο οικοδομικές άδειες για κατασκευή διάφορων κατοικιών προς εκμετάλλευση. Η ιδιοκτησία δεν είναι του εκμεταλλευτή, αλλά επειδή από το μισθωτήριο που έχει με τον ιδιοκτήτη επιτρέπεται, οι άδειες εκδίδονται στο όνομα του εκμεταλλευτή. Σήμερα πάμε να κάνουμε ρύθμιση αυθαιρέτων χώρων για κάποιες προσθήκες που έχουν γίνει από τότε. Διαβάζοντας όμως τα συμβόλαια προκύπτει ότι τα 12στρ. δεν είναι ιδιοκτησία ενός, αλλά από το 1989, είχε γίνει μία γονική παροχή και πλέον είχαμε δύο γήπεδα, 8 και 4 στρ.. Εξ’ όσων γνωρίζω, κανονικά, η άδεια του 1990 (αλλά και του 2000) δεν ήταν δυνατό να βγει στην ενιαία έκταση των 12στρ., διότι τα δύο γήπεδα δεν ήταν του ίδιου ιδιοκτήτη. Αυθαίρετα έχει και στα δύο τμήματα και επίσης υπάρχει και υπόλοιπο δόμησης και η επιθυμία του εκμεταλλευτή είναι να νομιμοποιηθούν τα αυθαίρετα με έκδοση οικοδομικής άδειας. Πώς μπορεί να αντιμετωπιστεί η συγκεκριμένη περίπτωση, αφού οι άδειες δεν ανακλήθηκαν και ισχύουν κανονικά; Οι σκέψεις που έχω κάνει είναι οι εξής: Κάνουμε 2 δηλώσεις αυθαιρέτων, μία για κάθε γήπεδο, στο όνομα είτε του ιδιοκτήτη είτε στο όνομα του εκμεταλλευτή (υπάρχει μισθωτήριο που το επιτρέπει). Στα 4στρ. που τα αυθαίρετα είναι λίγα, συνεχίζουμε με τακτοποίηση. Στα 8στρ. που είναι περισσότερα, συνεχίζουμε με νομιμοποίηση. Εδώ βέβαια κάποια κτήρια προκύπτουν να είναι εντός του Δ, οπότε αυτά τακτοποιούνται. Κάνουμε 1 δήλωση αυθαιρέτων για τα 12στρ., όπως δηλαδή λένε οι αρχικές άδειες, στο όνομα είτε των ιδιοκτητών (αναλογικά), είτε στο όνομα του εκμεταλλευτή. Έπειτα, είτε τακτοποιούμε στα 4στρ. και βγάζουμε άδεια στα 8 στρ., είτε βγάζουμε δύο άδειες ξεχωριστές, μία για κάθε γήπεδο.
Apantisi: Όπως έχουμε πει και κατά το παρελθόν, είναι θέμα που θα πρέπει να το δείτε με τον δικηγόρο και τον συμβολαιογράφο του ενδιαφερόμενου. Αφού ξεκαθαρίσετε το ιδιοκτησιακό (υπάρχει περίπτωση να είναι μία απλή «προφορική» συμφωνία που αποτυπώνεται στο συμβόλαιο χωρίς καμία ισχύ ή να έχει γίνει πραγματικά κατάτμηση), τότε θα δείτε και τον τρόπο που θα κινηθείτε. Οι άδειες που έχουν εκδοθεί προ 15 ετών, με το ενδεχόμενο ακύρωσης τους να είναι δύσκολο όχι όμως και απίθανο…
Erotisi: 1541. Σε διώροφο κτίριο με χρήσης κατοικίας έχει κατασκευαστεί στη βεράντα του Α' ορόφου αυθαίρετη αποθήκη με επικάλυψη φύλλα αλουμινίου επί μεταλλικού σκελετού και φέρων οργανισμό τοιχοποιίες από τσιμεντόλιθους περίπου το έτος 1992. Πιστεύετε ότι υπάρχει υποχρέωση μελέτης στατικής επάρκειας για την αποθήκη;
Apantisi: Αν και είναι λίγο «επικίνδυνο» να απαντηθεί η ερώτηση σας, από τα στοιχεία που παραθέτετε απαντάω ότι απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας από ΔΕΝ ταιριάζει η περίπτωση σας με καμία από τις εξαιρέσεις της η.ββ του άρθρου 99. Ακούγεται όμως ότι θα υπάρξουν πολλές αλλαγές…
Erotisi: 1542. Σε περίπτωση αυθαίρετης καθ’ ύψος προσθήκης (με υπέρβαση δόμησης), που δεν παραβιάζει το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής, επιλέγεται ή όχι συντελεστής υπέρβασης ύψους;
Apantisi: ΔΕΝ επιλέγεται ο συντελεστής υπέρβασης ύψους. Όπως είναι σήμερα ο νόμος θα πρέπει να υπολογισθεί με αναλυτικό η υπέρβαση από το εγκεκριμένο ύψος…
Erotisi: 1543. Το Λεωνίδιο έχει κηρυχτεί παραδοσιακός οικισμός το 1978 ενώ το 2010 χαρακτηρίστηκε "ιστορικός τόπος" και προστατεύεται ως αρχαιολογικός χώρος από τον Ν.3028/2002 περί αρχαιοτήτων. Ας υποθέσουμε ότι στον οικισμό αυτό λοιπόν έχουμε αυθαίρετη κατασκευή αποδεδειγμένα κατασκευασμένη το 1970 (θα δηλωθεί ως κατηγορία 1) και δεν υπάρχει άλλη αυθαίρετη κατασκευή. Αυτό που αντιλαμβάνομαι προσωπικά είναι ότι θα πρέπει ούτως ή άλλως να περάσω από την επιτροπή της παρ. 10 ασχέτως από το πότε φτιάχτηκε η κατασκευή μου (δηλ. προ της κήρυξης του παραδοσιακού και προ της κήρυξης ως ιστορικού τόπου). Συμφωνείτε; Επίσης μετά θα χρειαστεί και Υπουργική Απόφαση; Φαντάζομαι ότι δεν χρειάζεται να περάσεις και από την επιτροπή της παρ.3;
Apantisi: Για τους παραδοσιακούς οικισμούς ισχύει ότι ίσχυε και στον 4178. Το αν απαιτείται επιτροπή έχει να κάνει με τον χρόνο κατασκευής και τον πληθυσμό. Έτσι λοιπόν αυθαίρετα ΠΡΙΝ την κήρυξη ή σε οικισμούς άνω των 5000 κατοίκων τακτοποιούνται με τεχνική έκθεση μηχανικού. Τα υπόλοιπα απαιτούν την διαδικασία της επιτροπής της παραγράφου 3. Λόγω της παραγράφου 9 του άρθρου 116, προκύπτει ότι απαιτείται η διαδικασία της παραγράφου 10, αφού ΔΕΝ υπάρχει διαχωρισμός μεταξύ αυθαίρετων κατασκευών προ ή μετά της κήρυξης σε ιστορικό τόπο κ.λπ..
Erotisi: 1544. Στο άρθρο 99 παρ. α αναφέρει: Σε κάθε οικόπεδο ή γήπεδο η διαδικασία υπαγωγής αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης στις διατάξεις του παρόντος μπορεί, κατ’ επιλογή των ιδιοκτητών, να γίνεται είτε με μία αίτηση υπαγωγής για το σύνολο των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων είτε με περισσότερες αιτήσεις για κάθε μεμονωμένο αυτοτελή χώρο οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που αποτελεί αντικείμενο μεταβίβασης. Πως θα γίνεται όμως ο υπολογισμός του προστίμου σ' αυτή τη περίπτωση θα αθροίζονται όλες οι κοινές παραβάσεις των οριζ. ιδιοκτησιών στο ίδιο φύλλο καταγραφής ή πρέπει να υπάρχουν ξεχωριστά φύλλα καταγραφής για κάθε οριζόντια ιδιοκτησία; Για να γίνει μία αίτηση για πολλές ιδιοκτησίες θα πρέπει ο ιδιοκτήτης να είναι ο ίδιος;
Apantisi: Δείτε την Ε/Α 1526. Για το τελευταίο σας ερώτημα, ΔΕΝ αποτελεί προϋπόθεση να είναι ίδιος ο ιδιοκτήτης.
Erotisi: 1545. Σε γεωτεμάχιο 4500τμ εκτός σχεδίου με ισόγειο κτίριο κατοικίας προϋφιστάμενο του 55 που βρίσκεται εντός Δ, εκδόθηκε Οικοδομική ʼδεια (έτος 1996) για προσθήκη κατοικίας κατ’ επέκταση (σε επαφή με το προϋφιστάμενο του 55) και καθ’ ύψος. Σύμφωνα με το τοπογραφικό διάγραμμα της οικοδομικής άδειας το κτίριο προ του 55 καθώς και η προσθήκη βρίσκονται εκτός ενώ στην πραγματικότητα κατά την αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης το περίγραμμα του κτιρίου (προ 55 και προσθήκη) όπως αποτυπώνονται στο τοπογραφικό διάγραμμα της οικοδομικής άδειας βρίσκεται εξ ολοκλήρου εντός (μη νόμιμη θέση, φυσικά το προ του 55 βρισκόταν εδώ και πριν την έκδοση της οικοδομικής άδειας!). Για την υπαγωγή στον Ν. 4495/17, θεωρούμε ότι υπάρχει οικοδομική άδεια λόγω του προ του ΄55 και επειδή το περίγραμμα του υφιστάμενου κτιρίου ταυτίζεται με αυτό της οικοδομικής άδειας παρόλο που βρίσκεται σε διαφορετική μη νόμιμη θέση; Όσον αφορά τον υπολογισμό του προστίμου θεωρούμε ότι έχουμε μόνο υπέρβαση κάλυψης για την προσθήκη κατ΄ επέκταση της κατοικίας που βρίσκεται εντός και παραβίαση πλαγίων αποστάσεων; Η υπέρβαση κάλυψης υπολογίζεται και για τον Α΄ όροφο του κτιρίου (προσθήκη καθ’ ύψος) που βρίσκεται πάνω από τον υποκείμενο ισόγειο χώρο της κατ’ επέκταση προσθήκης; Η προσθήκη κατ’ επέκταση και καθ’ ύψος της κατοικίας ως έχουν, έχουν υπολογιστεί στην συνολική δόμηση του γεωτεμαχίου σύμφωνα με την οικοδομική άδεια. Θα μπορούσε να εκδοθεί ʼδεια Αναθεώρησης (λόγω θέσης κτιρίου) και Νομιμοποίησης της προσθήκης παρόλο που βρίσκεται εντός αλλά σε επαφή με το προϋφιστάμενο κτίριο του ‘55; Στο ίδιο γεωτεμάχιο έχει κατασκευαστεί σε απόσταση από το κτίριο κατοικίας, ισόγειο κτίριο με βοηθητική χρήση (κλειστή θέση στάθμευσης - αποθήκη) εντός και δεν αποτυπώνεται στην οικοδομική άδεια. Ο χώρος αυτός μπορεί να λάβει μειωτικό συντελεστή αντίστοιχο με αυτόν του Ν.4178/13 (έως 50τμ μείων 50%);
Apantisi: Η κτίριο προ του 1955 υφίσταται νόμιμα. Η προσθήκη είναι εξ’ ολοκλήρου αυθαίρετη (κανένα κοινό σημείο εγκεκριμένου και πραγματικότητας). Δε μπορώ να καταλάβω τι εννοείται με το να εκδόθεί άδεια νομιμοποίησης για ένα κτίσμα που ΔΕΝ πληροί τις πολεοδομικές προϋποθέσεις (είναι όλο εντός όπως λέτε). ΔΕΝ προβλέπεται μειωτικός συντελεστής για τους ισόγειους βοηθητικούς χώρους όπως στον 4178, αλλά ακούγεται ότι αυτό θα αλλάξει.
Erotisi: 1546. Στο άρθρο 99 αναφέρει: Για τα κτίρια που έχουν ήδη υπαχθεί στο ν. 4178/2013, η υποχρέωση υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας ή τεχνικής έκθεσης, εφόσον αυτή απαιτείται με τις προϋποθέσεις του παρόντος άρθρου υποβάλλεται κατά την ολοκλήρωση της ηλεκτρονονικής ταυτότητας του κτιρίου ως αυτή ορίζεται στα άρθρα 53επ.,.... Δηλαδή ακόμα και για όσες αυθαίρετες κατασκευές έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του Ν. 4178/2013 και σύμφωνα με το άρθρο 99 του παρόντος νόμου υποχρεούνται σε μελέτη στατικής επάρκειας, πρέπει να γίνει μέχρι την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου; ʼσχετα εάν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία του ν.4178/2013;
Apantisi: Έτσι όπως είναι διατυπωμένο, ναι. Αλλά θα αλλάξουν πολλά… 1547. Σε οριζόντια ιδιοκτησία ισόγειου καταστήματος έχει ενσωματωθεί χώρος κλειστού χώρου στάθμευσης αποκλειστικής χρήσης του ίδιου ιδιοκτήτη αποτελώντας λειτουργικά ενιαίο χώρο καταστήματος. Αυτή η συνένωση δημιουργεί υπέρβαση δόμησης επειδή ο χώρος στάθμευσης δεν προσμετρούσε στη πραγματοποιούμενη δόμηση στα εγκεκριμένα σχέδια της άδειας. Για την επιλογή της κατηγορίας της αυθαιρεσίας θα συγκρίνω με την επιτρεπόμενη δόμηση που αντιστοιχεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ιδιοκτησίας του καταστήματος; Βρίσκω «δικαιότερο» να γίνει ο έλεγχος με το ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Erotisi: 1548. Σχετικά με τις υπαγωγές στο Ν4178/13 με δυνατότητα έκδοσης Οικοδομικής ʼδειας, δηλαδή σε αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υποβληθεί στο Ν4178/13 "προς έκδοση Ο.Α." σύμφωνα με το άρθρο 4 παρ. 6, ΝΟΚ:. Ο Ν4178/13 προέβλεπε "εντός 3ετίας να έχει εκδοθεί η Οικ. ʼδεια". Υπάρχει κάποια πρόβλεψη ή κάποια παράταση στο χρόνο έκδοσης αυτών των αδειών; (Η τριετία λαμβανόταν από την ημερομηνία υπαγωγής των αυθαιρέτων στο νόμο ή 3ετία μετά την λήξη του Ν4178/13;)
Apantisi: Η δυνατότητα έκδοσης άδειας νομιμοποίησης δυνάμει της παραγράφου 1α του άρθρου 23 του Ν.4178, ισχύει για 4 χρόνια (τροποποιήθηκε με τον Ν.4447/2016) από την πληρωμή του παραβόλου. Για τον 4495 ισχύουν τα ίδια με μόνη διαφοροποίηση το χρονικό όριο έκδοσης της (πλέον 2 έτη από την πληρωμή του παραβόλου).
Erotisi: 1549. ʼρθρο 96, παρ. γ) σε περίπτωση δύο (2) αποθηκών έως 15τ.μ. και έως 2,50 μ ύψους, το πρόστιμο υπολογίζεται αθροιστικά (δηλαδή 250 +250€) ή μπορούν να δηλωθούν ως μια παράβαση της κατηγορίας 3 με πρόστιμο 250€, γιατί αναφέρεται «ανεξαρτήτως του αριθμού αυτών» στο άρθρο.
Apantisi: Αν δεν υπάρξουν αλλαγές των ερμηνειών που δόθηκαν με τον 4178: Μπορεί να τακτοποιηθεί μόνο η μία αποθήκη ως κατηγορία 3 ενώ η άλλη θα τακτοποιηθεί με τον γενικό κανόνα. Το «ανεξαρτήτως του αριθμού αυτών», αναφέρεται σε άνω της μίας περίπτωσης που προβλέπονται στην συγκεκριμένη παράγραφο (π.χ. να έχεις την ταυτόχρονα την περίπτωση αα, ββ, θθ και ιι)
Erotisi: 1550. ʼρθρο 96, παρ. δ) αν οι αυθαίρετες κατασκευές που εμπίπτουν στις υπό-παραγράφους αα) και ββ) ισχύουν και για εξ’ ολοκλήρου αυθαίρετα κτίρια (χωρίς οικοδομική άδεια).
Apantisi: Όχι δεν ισχύουν. ΔΙΟΡΘΩΣΗ: Η ως άνω απάντηση, που δόθηκε αρχικά, είναι λάθος εκ παραδρομής (και λόγω του 4178). Η ορθή απάντηση είναι ότι ισχύουν βάσει του κειμένου του 4495.
Erotisi: 1551. ʼρθρο 96, παρ. δ) στα ποσοστά παραβίασης της κάλυψης και δόμησης συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα του ακινήτου. Οι κατασκευές όπως κοτέτσια, πρόχειρα στέγαστρα κτλ. συνυπολογίζονται στα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης; Στον Ν.4178 τέτοιες αυθαίρετες κατασκευές υπολογίζονταν με αναλυτικό προϋπολογισμό (σαν λοιπή παράβαση) και δεν συνυπολογίζονταν στις ΥΔ και ΥΚ στο φύλλο καταγραφής. Επίσης, στα εκτός σχεδίου υπολογίζονται κανονικά στις παραβάσεις δόμησης και κάλυψης χώροι όπως πατάρια, σοφίτες και υπόγεια;
Apantisi: Μέχρι νεοτέρας, ισχύουν όπως τα αναφέρετε.
Erotisi: 1552. ʼρθρο 99, παρ. η) υποπεριπτώσεις στστ) και θθθ) αφορούν και υπόγεια που δεν περιλαμβάνονταν σε ΟΑ;
Apantisi: Για την περίπτωση στστ ναι. Για την θθθ διατηρώ μία μικρή επιφύλαξη λόγω του «ξεμπαζώματος». Πως γίνεται να ξεμπαζωθεί ένας χώρος ο οποίος δεν προβλέπεται;;;
Erotisi: 1553. ʼρθρο 99, παρ. η υπό-παράγραφος γγγ) αναφέρεται και σε προσθήκες σε ισόγεια κτίρια εδραζόμενα επί εδάφους, με μικρές διαστάσεις, συνήθως από φέρουσα τοιχοποιία με πλάκα οροφής από οπλισμένο σκυρόδεμα ή έλενιτ; Επίσης για ξύλινες κατασκευές με επένδυση κεραμιδιών (ανοιχτοί Η/Χ) σε επαφή με το κτίριο επιβάλλεται Μ.Σ.Ε;
Apantisi: Όπως αναφέραμε και προηγουμένως, θα αλλάξουν αρκετά πράγματα για την ΜΣΕ. Με βάσει αυτά που ισχύουν σήμερα, ο αριθμός ορόφων (ισόγειο), μέγεθος (μικρές διαστάσεις), είδος φέροντος οργανισμού (φέρουσα τοιχοποιία, ξύλινη κατασκευή), ΔΕΝ είναι παράμετροι που επηρεάζουν την σύνταξη ή μη ΜΣΕ. Ο Η/Χ ως κατασκευή θέλει (μέχρι σήμερα) ΜΣΕ…
Erotisi: 1554. Διαμέρισμα 32,00μ2, ανοιχτό parking και κλειστό parking, με χιλιοστά το καθένα στη σύσταση, κατασκευασμένα με οικοδομική άδεια του 1989. Αγοράστηκαν το 1992. Η πραγματικότητα σήμερα είναι πως και τα δύο έχουν ενσωματωθεί στο διαμέρισμα και έχω υπέρβαση δόμησης. Σύμφωνα με το 4495/2017, μπορώ να δηλώσω ως χρόνο κατασκευής την θεώρηση της οικοδομικής άδειας (1990) για ηλεκτροδότηση;
Apantisi: Σύμφωνα με την παράγραφο 1γ του άρθρου 87.
Erotisi: 1555. Στις περιπτώσεις που μια μελέτη εξεταστεί από μια την επιτροπή του άρθρου 116 §3, επιβληθεί προσαρμογή με εργασίες για τις οποίες απαιτείται άδεια, συνταχθεί μελέτη σύμφωνα με την απόφαση της επιτροπής και η μελέτη απορριφθεί από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής που είναι αρμόδιο από τον ΝΟΚ τότε τίνος οργάνου η απόφαση κατισχύει; Το ίδιο ερώτημα για τις περιπτώσεις που υπάρχει έγκριση μελέτης από το ΥΠΠΟ και απόρριψη από ΣΑ τίνος οργάνου η απόφαση κατισχύει;
Apantisi: Λογικά θα αρχίσει ένα ping pong μεταξύ των υπηρεσιών, με νέες μελέτες και «ταχυδρόμο» τον μηχανικό…
Erotisi: 1556. ʼρθρο 11 §4. Γιατί δεν θέτει ο νόμος προθεσμία στο ΣΑ εντός της οποίας αυτό πρέπει να διαβιβάσει την ένσταση στο ΠΕΣΑ και γιατί εάν παρέλθει η προθεσμία των τριάντα ημερών για λήψη απόφασης από το ΠΕΣΑ επί της ένστασης και δεν έχει εκδοθεί η απόφαση τεκμαίρεται η απόρριψη της Για ποιους λόγους τεκμαίρεται η απόρριψη προσφυγής και όχι η αποδοχή της (δηλαδή έγκριση της μελέτης) κατ’ αναλογία με το άρθρο 11§1. Εάν τελικά ισχύσει έτσι η διάταξη, δηλαδή τεκμαρτή απόρριψη ενστάσεων κατά αποφάσεων των ΣΑ, η εμπειρία από την λειτουργία των περιφερειακών οργάνων δείχνει ότι οι περισσότερες ενστάσεις θα οδηγούνται σε σιωπηρές απορρίψεις.
Apantisi: Δεν διαφωνώ μαζί σας αλλά πρέπει να το απευθύνετε το ερώτημα σας στον υπουργείο.
Erotisi: 1557. Σε εκτός σχεδίου περιοχή είχε εκδοθεί οικοδομική άδεια για ισόγειο προκατασκευασμένο κτίριο, με Η/Χ και πέργκολες. Η ανωδομή εδράζεται σε βάση μπετόν ύψους 2,00μ η οποία φαίνεται στα εγκεκριμένα σχέδια. Η βάση αυτή θεωρούταν μπαζωμένη βεράντα στο τμήμα εκτός περιγράμματος κτιρίου. Στην κάλυψη, με τους τότε όρους δόμησης (1992) δεν υπολογίστηκαν οι πέργκολες, ενώ εδράζονταν στη βάση . Στην πραγματικότητα, η βάση αυτή έχει ξεμπαζωθεί από τη μία πλευρά και έχουν δημιουργηθεί βοηθητικοί χώροι (γκαράζ, λεβητοστάσιο και αποθήκη) με καθαρό ύψος 1,80 μ. Η υπέρβαση δόμησης και κάλυψης μπορεί να λάβει τον μειωτικό συντελεστή ως υπόγειος χώρος που έχει ξεμπαζωθεί και για το τμήμα εκτός περιγράμματος του κτιρίου; Με τους σημερινούς όρους δόμησης το αγροτεμάχιο είναι μη άρτιο (2.000 τμ.). Η υπέρβαση υπολογίζεται με το μέγιστο ποσοστό (πάνω από 200% επιτρ. δόμησης και 60% της επιτρ. κάλυψης); Απαιτείται Μελέτη Στατικής Επάρκειας δεδομένου ότι η βάση έχει υπολογιστεί στατικά και εγκριθεί με την ΟΑ που εκδόθηκε;
Apantisi: Ξεκινώντας από το τελευταίο, θεωρώ πως όχι. Μπορείτε να επικαλεστείτε ως ομοειδή αυθαιρεσία την παράγραφο θθθ (ως προς το ξεμπάζωμα) και την ζζζ (ως προς την «αλλαγή» χρήσης). Όπως έχουμε πει ένας νόμος αυθαιρέτων ΔΕΝ μπορεί να προβλέψει όλες τις περιπτώσεις οπότε καλό είναι να υπάρχει και ένα «ζύγισμα» από τον μηχανικό αναζητώντας παρόμοιες περιπτώσεις που προβλέπονται. Για τον υπολογισμό του ποσοστού υπέρβασης, νομίζω ότι είναι λογικότερη η προσέγγιση της εγκυκλίου 4 του 4178 εδάφιο 33. Ο νόμος ΔΕΝ θέτει ως προϋπόθεση η υπόγεια στάθμη που χαίρει του μειωτικού συντελεστή, να περιορίζεται στο περίγραμμα της ανωδομής.
Erotisi: 1558. ʼρθρο 11 §2 Η φράση «παρίστανται κατά την συνεδρίαση…» σημαίνει ότι με την έναρξη της συζήτησης του κάθε θέματος παρίσταται ο ενδιαφερόμενος και αποχωρεί κατά την λήψη της απόφασης και του ανακοινώνεται η απόφαση όταν ληφθεί; Αν ναι θα πρέπει να τονιστεί γιατί η διάταξη εφαρμόζεται διαφορετικά από το ΣΑ.
Apantisi: Δεν γνωρίζω…
Erotisi: 1559. Ο Ν4495 συμφέρει οικονομικά περισσότερο τον πελάτη, ώστε να προτιμήσει ο μηχανικός να προβεί στην μετάβαση από τον Ν4178 προκειμένου να μειωθεί το ποσό των δόσεών του;
Apantisi: Ο νέος νόμος έχει κατ’ αρχήν ευνοϊκότερες διατάξεις ως προς τον υπολογισμό του προστίμου. Για την μετάβαση από τον 4178 στον 4495 αρκεί να κάνετε έναν έλεγχο πριν την αίτηση μεταφοράς.
Erotisi: 1560. Με τον Ν.4495/17 οι Γεωτεχνικές Έρευνες κατά ΕΑΚ 2003 δεν περιλαμβάνονται πλέον στις Ε.Ε.Μ.Κ. και όχι μόνο εκεί αλλά και πουθενά αλλού. Δεδομένου ότι στα πολύ μεγάλα έργα προηγούνται οι εν λόγω έρευνες για καθορισμό θεμελιώσεων, εκπόνηση διάφορων μελετών κτλ παρακαλούμε όπως μας ενημερώσετε σχετικά. Σημειώνεται κατά τον ΕΑΚ 2003 σε πολλές περιπτώσεις - κατηγορίες σπουδαιότητας είναι απαραίτητες οι ανωτέρω γεωτρήσεις από τον ΝΟΜΟ. Αναμένω με πολύ ενδιαφέρον την απάντηση σας.
Apantisi: Έχετε δίκιο. Έχει επισημανθεί και αναμένουμε…
Erotisi: 1561. Για τις Βεβαιώσεις μηχανικού -- > πρέπει να βάζουμε πλέον και τοπογραφικό στο Σύστημα ή μελλοντικά θα μας ζητηθεί αναδρομικά κάτι τέτοιο, ώστε να ζητάμε από τον πελάτη φωτοτυπία του τοπογραφικού για το αρχείο μας;
Apantisi: Δεν προβλέπεται η ηλεκτρονική κατάθεση του τοπογραφικού που συνοδεύει (όταν απαιτείται) την βεβαίωση μηχανικού.
Erotisi: 1562. Ποιου “συνολικού” προστίμου πρέπει να έχει πληρωθεί το 30%. Απ' ότι έχω δει στο σύστημα, όταν κάνεις την επιλογή “Έκδοση αδείας νομιμοποίησης” στο φύλλο ελέγχου, τα πρόστιμα μηδενίζονται, και εμφανίζεται μόνο το παράβολο όταν κάνεις αρχική υποβολή.
Apantisi: Όπως γινόταν και στον 4178: Το «συνολικό ποσό του προστίμου» είναι αυτό που προκύπτει αν επιλεγεί «τακτοποίηση» αντί για «νομιμοποίηση».
Erotisi: 1563. Σε περίπτωση χωρίς άδεια: όπου στο Ε9 τ δηλώνει κατοικία το 1995 αλλά δε φαίνεται σε αεροφωτογραφία το 1995 αρκεί για αποδεικτικό παλαιότητας το Ε9;
Apantisi: Κατά τη γνώμη μου το Ε9 αποτελεί δημόσιο έγγραφο, οπότε ΝΑΙ.
Erotisi: 1564. Αποθήκες με μικρότερο ύψος από 2,50 μ. και μεγαλύτερες από 15 τ.μ. εντάσσονται στους κύριους χώρους;
Apantisi: Ναι. Για να γίνει υπαγωγή στην κατηγορία 3 θα πρέπει να πληρούνται και οι 2 προϋποθέσεις.
Erotisi: 1565. Πως λαμβάνεται η έκπτωση του ποσού 20% του άρθρου 102. Παράδειγμα έχω ενιαίο ειδικό πρόστιμο 5.000 € . Πληρώνω εφαπαξ και εως 8.4.2018. Οπότε λαμβάνω έκπτωση 40% ή 20% και επί του ποσού που προκύπτει 20%;
Apantisi: 40% και θα πληρώσετε 3.000€.
Erotisi: 1566. Δηλώνει αποθήκη στο Ε9 το 1980, είναι κατοικία σήμερα. Υπολογίζω α) αλλαγή χρήσης με παλαιότητα το 2004 και μετά ή β) κατοικία πριν το 1983 και προσκομίζω αποδεικτικό αεροφωτογραφία και υποχρεωτικά το Ε9 που θα έρχεται σε αντιπαράθεση με την υπαγωγή αν γίνει με τ 2ο τρόπο;
Apantisi: Αν υπάρχει οικοδομική άδεια η παλαιότητα αποδεικνύεται με έγγραφο φορολογικής άλλης δημόσιας αρχής, άλλως λαμβάνεται ο χρόνος θεώρησης της άδειας για ηλεκτροδότηση. Αν ΔΕΝ υποβληθεί έγγραφο τότε δηλώνεται αλλαγή χρήσης μετά την 01.01.2004.
Erotisi: 1567. Συμψηφίζονται οι αυθαιρεσίες της κατηγορίας 3 (άρθρο 96) με τις περιπτώσεις του αναλυτικού προϋπολογισμού (άρθρο 100 παρ. 5);
Apantisi: Δεν υπάρχει (ακόμα ;;;) αυτή η δυνατότητα όπως στον 4178.
Erotisi: 1568. Έχει γίνει οριστική υπαγωγή οριζόντιας ιδιοκτησίας καταστήματος στον Ν.4178/13, (με πληρωμή εξαμηνιαίων δόσεων), σε κτίριο με επικρατούσα χρήση την κατοικία. Στο ΔΕΔΟΤΑ έχει εξεταστεί το κτήριο στο σύνολό του και είναι μεσαίας προτεραιότητας ελέγχου. Θέλοντας ο άλλος ιδιοκτήτης, που κατέχει την άλλη οριζόντια, να κάνει υπαγωγή στον ν.4495/17 θα πρέπει να προβεί σε στατική μελέτη. Αυτή θα γίνει στο συνόλου του κτηρίου δηλ. και του καταστήματος; Αν ναι , πως θα υπάρξει συνεννόηση μεταξύ των ιδιοκτητών σε οικονομικό επίπεδο;
Apantisi: Η μελέτη στατικής επάρκειας γίνεται για κάθε ανεξάρτητο κτίριο (σε περίπτωση που υπάρχουν π.χ. 2 κτίρια με αρμό). ΔΕ μπορούμε να προτείνουμε κάτι για την οικονομική συνεννόηση.
Erotisi: 1569. Οικίσκος γεώτρησης με επιφάνεια Ε < 3,00 τ.μ. και ύψος Η < 2,50 μ. που έχει κατασκευαστεί προ του 2004 (εως τότε δεν προβλεπόταν η έκδοση άδειας μικρής κλίμακας) θεωρείται νομίμως υφιστάμενο ή υπάγεται στις ρυθμίσεις του Ν.4495/17.
Apantisi: Να απαντήσουμε γενικά για να είναι και ένα στοιχείο ελέγχου: Ότι έχει κατασκευαστεί και κατά τον χρόνο κατασκευής τους ΔΕΝ απαιτούνταν οποιαδήποτε άδεια, υφίσταται νόμιμα.
Erotisi: 1570. Ποια μεγέθη συγκρίνουμε για την επιλογή της κατηγορίας της αυθαιρεσίας και του υπολογισμού του προστίμου; Συγκρίνοντας τα αυθαίρετα μεγέθη με αυτά της οικοδομικής άδειας στην πρώτη περίπτωση και με τα επιτρεπόμενα που ισχύουν στην περιοχή σήμερα στη δεύτερη;
Apantisi: Ο υπολογισμός των συντελεστών τετραγωνιδίων γίνεται βάσει όσων ισχύουν σήμερα στην περιοχή (άρθρο 100 παράγραφος 2) Ο υπολογισμός της κατηγορίας γίνεται βάσει όσων ισχύουν σήμερα ή αυτούς που ίσχυαν κατά την έκδοση της οικοδομικής άδειας (άρθρο 96 παράγραφος δ αα και ββ)
Erotisi: 1571. Η περίπτωση ιειε (αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις της επιφάνειας του κτιρίου έως 5%) περιλαμβάνουν και το μέγεθος του ύψους;
Apantisi: Αναμένεται διευκρίνιση. Ο όρος «περίγραμμα» μας τα χαλάει λίγο…
Erotisi: 1572. Ποια είναι τα δημόσια έγγραφα που απαιτούνται για την απόδειξη του χρόνου κατασκευής;
Apantisi: Κατά το άρθρο 5 του ν. 2690/1999 (ΚΔΔιαδ) δημόσια έγγραφα είναι: α) τα διοικητικά, αυτά δηλαδή που συντάσσονται από τις δημόσιες υπηρεσίες όπως εκθέσεις, μελέτες, πρακτικά, στατιστικά στοιχεία, εγκύκλιες οδηγίες, απαντήσεις της Διοίκησης, γνωμοδοτήσεις και αποφάσεις και β) τα ιδιωτικά έγγραφα που φυλάσσονται στις δημόσιες υπηρεσίες. Επιπλέον ως διοικητικά έγγραφα γίνεται δεκτό ότι νοούνται και όσα δεν προέρχονται μεν από δημόσιες υπηρεσίες, αλλά χρησιμοποιήθηκαν ή ελήφθησαν υπόψη για τον καθορισμό της διοικητικής δράσης ή τη διαμόρφωση γνώμης ή κρίσης διοικητικού οργάνου.
Erotisi: 1573. Για την αυθαιρεσία του μεγέθους του ύψους βάζουμε τα συνολικά μεγέθη των ορόφων του κτιρίου μπορούμε να υπολογίσουμε την υπέρβαση ύψους του κάθε ορόφου ξεχωριστά (περίπτωση ενός ιδιοκτήτη); Το ύψος είναι δυστυχώς ότι πιο μπερδεμένο υπάρχει σε όλους τους νόμους τακτοποίησης.
Apantisi: Γνώμη μας είναι ότι η ΥΥ πρέπει να αντιμετωπίζεται ως «κοινόκτητη αυθαιρεσία»… Η πραγματικότητα λέει ότι και στους 3 νόμους ο κάθε μηχανικός το αντιμετωπίζει με διαφορετικό τρόπο… Η Υ.Υ. ανά ιδιοκτησία έχει κάποια βάση όταν έχει «ψηλώσει» κάθε όροφος. Σε περίπτωση όμως θεμελίωσης όλους του κτιρίου σε άλλη στάθμη θα πρέπει κατά τη γνώμη μας να αντιμετωπίζεται συνολικά.
Erotisi: 1574. Σε αγροτεμάχιο υπάρχει διώροφο κτιριο προ του 1955 στο οποίο γίνει μια προσθήκη σκέπαστρου ημιυπαίθριου χώρου και ένα κουζινάκι 10 τ.μ. ύψους 2,80 μ.. Επίσης σε απόσταση από το κτίριο 40 μ. υπάρχει κοτέτσι 20 τ.μ. ύψους 2,20 μ. Θεωρώντας ότι έχουν κατασκευαστεί την ίδια χρονική περίοδο πως υπολογίζεται το πρόστιμο; Ως έχων ο.α. και για τα δυο προφανώς, κ.χ. 10+20= 30 τ.μ. και 1 λ.π. (σκέπαστρο)
Apantisi: Συμφωνούμε με τον τρόπο προσέγγισης.
Erotisi: 1575. Έχει καταργηθεί το ΔΕΔΟΤΑ όπως το γνωρίσαμε στο Ν. 4.178/2013; Δηλ. τώρα πια οι επιλογές μας είναι είτε μελέτη επάρκειας , είτε τεχνική έκθεση φέροντος οργανισμού είτε τίποτα (για τις κατηγορίες 1,2,3);
Apantisi: Ναι.
Erotisi: 1576. Για τα κτήρια κατηγορίας 1,2 και για τις παραβάσεις κατηγορίας 3 δεν απαιτείται ούτε μελέτη στατικής επάρκειας , ούτε ΔΕΔΟΤΑ ούτε τεχνική έκθεση περιγραφής φέροντος κλπ. Συμφωνείτε;
Apantisi: Ναι.
Erotisi: 1577. Με τι τιμές υπολογίζεται ο προϋπολογισμός των εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας; Είναι δυνατή έκδοση πολλών ή τμηματικών εγκρίσεων για την ίδια εργασία (π.χ. στέγαστρα ή περίφραξη) σ’ ένα ακίνητο;
Apantisi: Δεν υπάρχει αναφορά στον νόμο. Συνήθως χρησιμοποιείται το Παράρτημα Β… Θα πρέπει να διευκρινισθεί ΑΜΕΣΑ.
Erotisi: 1578. Στο Ν.4178/13 οι ισόγειες αποθήκες έως 50 τ.μ. είχαν μειωτικό συντελεστή 0,50. Στο Ν.4495/17 δεν υπάρχει αντίστοιχη πρόβλεψη. Συνεπώς, κατά τη μεταφορά δήλωσης, οι ιδιοκτήτες θα πληρώσουν μεγαλύτερο πρόστιμο;
Apantisi: Είναι όπως τα λέτε. Υπάρχει δέσμευση ότι θα αλλάξει.
Erotisi: 1579. Επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης σε αυθαίρετο χώρο που έχει υπαχθεί στις διατάξεις του Ν.4495/17;
Apantisi: ΔΕΝ υπάρχει αναφορά στον νόμο.
Erotisi: 1580. Ποιος αποζημιώνει τους ελεγκτές δόμησης για την αυτοψία του άρθρου 92, για τον έλεγχο των αυθαιρέτων κατηγορίας 5 του άρθρου 96 και για έλεγχο των δηλώσεων υπαγωγής του άρθρου 108;
Apantisi: Αναμένεται Υ.Α. που θα τα ξεκαθαρίζει…
Erotisi: 1581. Οι υπόγειες αποθήκες σε κτίριο κατοικίας χωρίς σύσταση Ο.Ι., που δε συνδέονται με το ισόγειο κατοικίας, αλλά η πρόσβαση σε αυτές γίνεται με σκάλα από τον ακάλυπτο χώρο, θεωρούνται αυτοτελείς χώροι;
Apantisi: Κατά την περιγραφή σας, ναι.
Erotisi: 1582. Πώς υπάγονται στο νόμο αυθαίρετες κατασκευές που βρίσκονται σε δύο οικόπεδα, είτε του ίδιου ιδιοκτήτη είτε διαφορετικών;
Apantisi: Ο 4495 αφαίρεσε το προσύμφωνο από τα εργαλεία που είχε στα χέρια του ο μηχανικός και ο ιδιοκτήτης. Γνώμη μας είναι ότι τα αυθαίρετα πρέπει να δηλώνονται από τους κύριους της γης και μετά την τακτοποίηση τους να γίνονται οι όποιες ενέργειες πώλησης ή/και ανταλλαγής.
Erotisi: 1583. Πώς αντιμετωπίζονται οι πλέον της μίας αποθήκες επιφάνειας έως 15 τ.μ. και ύψους 2,50 μ.; Υπάγονται όλες στην Κατηγορία 3; Το ύψος της αποθήκης περιλαμβάνει και τη στέγη; Σε περίπτωση μονόριχτης στέγης, ως ύψος λαμβάνεται το μέσο ή το μέγιστο;
Apantisi: Περιλαμβάνεται και η στέγη. Ως ύψος θεωρείται το μέγιστο. Λαμβάνοντας υπόψη την εγκύκλιο για τον 4178, βˆ†ιευκρινίζεται ότι στο εδάφιο αυτό υπάγονται και περισσότερες της ΅ιας ανεξάρτητες αποθήκες ΅ε συνολική επιφάνεια 15 τ.΅., τηρουμένων των λοιπών προϋποθέσεων.
Erotisi: 1584. Όσο αναφορά την μελέτη στατικής επάρκειας είναι απαραίτητο να υποβληθεί από τον ίδιο μηχανικό που έκανε την δήλωση στο σύστημα του ΤΕΕ ή μετά για την υποβολή της είναι υπόχρεος ο μηχανικός που διενήργησε την Μ.Σ.Ε;
Apantisi: Μία δήλωση μπορεί να έχει ομάδα μηχανικών, τα άτομα της οποίας μπορούν να αναλάβουν από κοινού ή κατά μόνας ή κατά άλλους συνδυασμούς την εκπόνηση οποιασδήποτε μελέτης απαιτείται για την ένταξη.
Erotisi: 1585. Μπορώ να υπαγάγω αυθαίρετες μικρές παραβάσεις που έγιναν μετά την 28.07.2011;
Apantisi: Όχι.
Erotisi: 1586. Τι απαιτείται στις μισθώσεις
Apantisi: Από έγγραφο τίποτα. Ο ιδιοκτήτης όμως είναι υποχρεωμένος να έχει τακτοποιημένο το ακίνητο του ΠΡΙΝ την μίσθωση. 2
Erotisi: 1587. Πώς γίνεται η υπαγωγή ισόγειων βοηθητικών χώρων; Το λογισμικό του ΤΕΕ προς το παρόν επιτρέπει την υπαγωγή είτε κύριων χώρων είτε συγκεκριμένων βοηθητικών χώρων (κυρίως υπόγειων).
Apantisi: Οι ισόγειοι αποθηκευτικοί χώροι ΔΕΝ διαφέρουν προς το παρόν από τους λοιπούς χώρους. Δείτε και την Ε/Α 1578.
Erotisi: 1588. Πώς επιλέγεται η κατηγορία για τα κτίσματα προ του 1955, στα οποία έχουν γίνει αυθαίρετες προσθήκες μετά το 1983; Γίνεται έλεγχος με το νόμιμο περίγραμμα ή κατατάσσονται αυτόματα στην κατηγορία 5;
Apantisi: Ότι είναι προ 1955 υφίσταται νόμιμα. Τα υπόλοιπα αναλόγως του ποσοστού των μεγεθών υπέρβασης. Αν ρωτάτε για το αν μετρούν τα μέτρα προ 1955 στον αριθμητή η γνώμη μας είναι ότι ΔΕΝ μετρούν.
Erotisi: 1589. ʼρθρο 98 παρ. 5 για την υπαγωγή πρέπει να ισχύουν ταυτόχρονα τα α & β της παρ. 5 η το ένα από αυτά;
Apantisi: Τα 1 από τα 2.
Erotisi: 1590. Παρακαλώ την γνώμη σας σχετικά με το αρθρο 96 παρ γ. που αφορά Κατηγορία 3. Στο τέλος του άρθρου αναφέρεται "σε περίπτωση παραβάσεων που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις των διαστάσεων που τίθενται με την παρούσα κατηγορία, εφαρμόζεται η παρ.5 του αρθρου 100.." προκύπτει ότι όλες οι αποθήκες που έχουν μεγαλύτερες διαστάσεις από αυτές της παρ.ιβιβ μπορούν να υπολογιστούν με αναλυτικό. Αν δεν συμφωνείτε μπορείτε παρακαλώ να το αιτιολογήσετε;
Apantisi: ΔΕΝ έχετε άδικο… Παρόμοια διατύπωση υπήρχε και στον 4178 και «διορθώθηκε» μέσω εγκυκλίου… «Οι παραβάσεις των εδαφίων θ και ιγ, που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις των διαστάσεων που τίθενται ΅ε την παρούσα κατηγορία, δεν θεωρούνται ως αυθαίρετες ΅ικρές παραβάσεις, ώστε να υπαχθούν στη Κατηγορία αυτή.»
Erotisi: 1591. Μπορούν να μεταφερθούν στον Ν.4495/17 δηλώσεις του Ν.4178/13 που είχαν κάνει χρήση της παρ. 17 του άρθρου 23 για υπαγωγή αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων αποκλειστικά κατοικίας σε περιοχές όπου απαγορεύεται η χρήση κατοικίας από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης στην περιοχή του ακινήτου;
Apantisi: ΔΕΝ έχουμε ακόμα ανακαλύψει στον νέο κείμενο να ισχύει η συγκεκριμένη εξαίρεση. Επομένως αν δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις του 4495… όχι.
Erotisi: 1592. Πρόστιμο που καταβλήθηκε για αλλαγή χρήσης με το Ν.3843/10 μπορεί να συμψηφισθεί σήμερα εφόσον στη δήλωση υπαγωγής αυθαιρεσιών συμπεριληφθούν και οι χώροι αλλαγής χρήσης
Apantisi: Φυσικά.
Erotisi: 1593. Όσοι δηλωθούν στον Ν4495 θα έχουν έλεγχο από ελεγκτή δόμησης ή επιτροπή παρατηρητηρίου, σε αρχικό ή ενδιάμεσο στάδιο υποβολής της δήλωσης αυθαιρέτου, προκειμένου να κρίνει εαν χρίζονται υπο ένταξη ή εαν η τακτοποίηση έχει γίνει σωστά από τον μηχανικό και σύμφωνα με την πραγματική κατάσταση;
Apantisi: Ο έλεγχος υπαγωγών γίνεται σύμφωνα με το άρθρο 108. Είναι δειγματοληπτικός και σε καμία περίπτωση συνολικός.
Erotisi: 1594. ʼδεια οικοδομής πού δεν έχει εφαρμοστεί ακριβώς ως προς την τοποθέτηση τού κτιρίου, μπορεί να ακυρωθεί ως μη εκτελεσμένη και να νομιμοποιηθεί το κτίριο ως αυθαίρετο για να απαλλαγεί από τις εισφορές ΙΚΑ αν κάποιος τις χρωστάει
Apantisi: Για τα κτίρια που νομιμοποιούνται θα πρέπει να καταβληθούν ασφαλιστικές εισφορές. Για τα κτίρια που τακτοποιούνται απαλλάσσονται από την καταβολή ασφαλιστικών εισφορών. Την ακύρωση της άδειας την αποφασίζει η αρμόδια υπηρεσία ή δικαστήριο.
Erotisi: 1595. Σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας μπορεί να γίνει σε εκτός σχεδίου αν ο χωρισμός φαίνεται με αεροφωτογραφία ότι έχει γίνει από παλιά αλλά δεν έχει γίνει συμβόλαιο;
Apantisi: Η σύσταση κάθετων ιδιοκτησιών γίνεται βάσει των οριζομένων στο άρθρο του Ν.4495 (παλιότερα με το άρθρο 5 του Ν.4178). Δεν καταλαβαίνω τι εννοείται με το «δεν έχει γίνει ακόμα συμβόλαιο».
Erotisi: 1596. Αγροτεμάχιο με περίφραξη υπάγεται στην κατηγορία 5 με αναλυτικό προϋπολογισμό (λοιπή παράβαση); Βεβαίωση Ν.4495/17 για συμβόλαια σε αγροτεμάχιο με περίφραξη απαιτεί υπαγωγή; Ακούγεται αυτονόητο αλλά το αναφέρω γιατί η βεβαίωση αναγράφει σε περιπτώσεις που δεν έχει υπέρβαση κάλυψης, δόμησης, όγκου και αντιμετωπίζεται διαφορετικά από συναδέλφους. Αντίστοιχα η ερώτηση αν έχει πασσάλους στις κορυφές του οικοπέδου οριοθέτησης;
Apantisi: Καταρχήν να διευκρινίσουμε ότι η περίφραξη είναι αυθαίρετη εφόσον δεν υπάρχει άδεια. Το αν η αυθαίρετη περίφραξη εμποδίζει ή όχι την αγοραπωλησία είναι ένα άλλο θέμα. Όπως έχουμε αναφέρει δεκάδες φορές ΔΕ θα συμβουλέψουμε ποτέ έναν συνάδελφο να δώσει βεβαίωση μεταβίβαση. Αυτό είναι θέμα που θα το χειριστεί ο καθένας χωριστά. Το μόνο που μπορούμε να πούμε είναι ότι μηχανικός δεσμεύεται και είναι υπόλογος για το λεκτικό που υπογράφει.
Erotisi: 1597. Έστω κτηριακό κέλυφος προϋφιστάμενο του 1955 στο οποίο πχ το 2010 έγινε αυθαιρέτως αντικατάσταση στέγης. Το κέλυφος διατηρεί τον χαρακτήρα του ως προ του 1955 ενώ η στέγη τίθεται στις λοιπές παραβάσεις. Συμφωνείτε;
Apantisi: Καλύτερα να αναφέρετε από εδώ και πέρα ότι έγινε τμηματική επιδιόρθωση της στέγης με αντικατάσταση του Φ.Ο. της.
Erotisi: 1598. Υπόστεγο με Ο.Α. που έχει μετρήσει σε κάλυψη, δόμηση, έχει μετατραπεί σε κλειστό χώρο, με χρήση αποθήκης. Το πρόστιμο υπολογίζεται με αναλυτικό ή με υπέρβαση δόμησης; Αν υπολογίζεται με αναλυτικό, ισχύει το ίδιο και για μετατροπή σε κύρια χρήση (π.χ. κατοικία);
Apantisi: Από τη στιγμή που έχει μετρήσει στη δόμηση και κατά αντιστοιχία με την εγκύκλιο 4 του Ν.4178, με αναλυτικό.
Erotisi: 1599. Η έκδοση Ο.Α. σε εκκλησιαστικά ιδρύματα πραγματοποιείται με τις διατάξεις του Ν.4030/2011 ή του Ν.4495/2017;
Apantisi: Σύμφωνα με το άρθρο 32 του Ν.4495
Erotisi: 1600. Η αλλαγή χρήσης εκτός σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού δεν έχει συμπεριληφθεί σε κάποια κατηγορία του άρθρου 36. Τι ισχύει γι’ αυτές τις περιπτώσεις;
Apantisi: Πράγματι. Αναμένεται τροποποίηση (όπως και σε πολλά ακόμα θέματα)

.

Διάβασε επίσης:

 

Η Kemioteko Engineering δημιουργήθηκε ως απόσταγμα εμπειριών 14 ετών στην αδειοδότηση, κατασκευή και λειτουργία δημόσιων τεχνικών έργων και 6 ετών στο ελεύθερο επάγγελμα του μελετητή μηχανικού με εξειδίκευση στην αδειοδότηση και λειτουργία επιχειρήσεων. Αποστολή της Kemioteko Engineering - Χατζηλιόντος Ι. Χριστόδουλος είναι η δημιουργία πελατών, οπαδών της, βαθειά ικανοποιημένων, που θέλουν να κάνουν διαχρονικά τα σωστά πράγματα με τους κατάλληλους συνεργάτες.

 

Dipl. Chemical Engineer - Msc Environmental Design of Infrastructure Works
Accommodations Internal Auditor - TUV Austria RCN 6035/2016
ISO 9001 Internal Auditor - TUV Austria RCN 6065/2016
ISO 45001 Internal Auditor - Alison 1412-13849119
GDPR Internal Auditor - Alison 1401-13849119
YPEN/ENEP. - No 16109 | YPEN/ENEL - No 553
YPEXODE - No 26837 - MELETES 18-A & 27-A
TEE - No 83488 | SEPE 330512/2017
GGET - No 14856/95711/08-06-17
YPEN / EL. DOM. - No 4517
Contact: tel +302399-022359, fax +302371-200937
Pitsouli 1, TK 63080, Nea Kallikrateia, Chalkidiki, Greece | http://kemioteko.gr
Entrepreneurial & Environmental Facilities Consultant Services:
Design, License, Quality Control & Construction Management,
Instrumentation & Control, Operation & Maintenance
Follow us 
 facebook  twitter  linkedin  googleplus  pinterest  youtube  twitter