Κοινοποίησε

Αξιολόγηση Χρήστη: 5 / 5

Αστέρια ΕνεργάΑστέρια ΕνεργάΑστέρια ΕνεργάΑστέρια ΕνεργάΑστέρια Ενεργά
 

Ερωτήσεις απαντήσεις τακτοποίησης αυθαιρεσιών ΤΕΕ/ΤΚΜ - Συνεδριάσεις (1η έως 17η).

Χριστόδουλος Χατζηλιόντος


1η συνεδρίαση


  1. Είναι απαραίτητη η ενημέρωση των φακέλων των οικοδομικών αδειών κτιρίων που τμήματα τους τακτοποιήθηκαν με Ν.4014;

Δεν προκύπτει τέτοια υποχρέωση από τις διατάξεις του νόμου. Τα σχέδια ενημερώνονται με τις τακτοποιήσεις υποχρεωτικά, μόνο σε περιπτώσεις αιτήματος αναθεώρησης της άδειας, για το σύννομο τμήμα της οικοδομής.

  1. Υπάρχει η δυνατότητα κάποιος μηχανικός να έχει πρόσβαση σε εκκρεμείς Φακέλους ρυθμίσεων του Ν3843/2010 στους οποίους δεν είναι ο ίδιος μελετητής;

Αυτή η δυνατότητα υπάρχει μόνο με εξουσιοδότηση (με γνήσιο της υπογραφής) του ιδιοκτήτη προς το μηχανικό.

  1. Ποιος είναι ο χρόνος ισχύος των υποβαλλόμενων δικαιολογητικών και εγκρίσεων που απαιτούνται για την έκδοση μίας οικοδομικής άδειας;

Είναι ο χρόνος ισχύος που αναγράφεται στο έγγραφο ή εάν δεν αναφέρεται, αυτό ισχύει επ’ αόριστο.

  1. Ποιος εκδίδει την βεβαίωση κυρίας χρήσης σε ένα κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος (Αποσαφήνιση αρμοδιοτήτων ιδιώτη μηχανικού και Υπηρεσιών).

Βάσει της Εγκυκλίου 7, ΘΕΜΑ: Διορθώσεις – τροποποιήσεις – προσθήκες στην Εγκύκλιο 1/2012 (αρ.πρωτ. 6638/7-2-2012). Ισχύουν τα παρακάτω: Η βεβαίωση κύριας χρήσης για καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, εκδίδεται από τον μηχανικό μόνο όταν η νομιμότητα του χώρου στον οποίο πρόκειται να ιδρυθεί κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος τεκμηριώνεται από οικοδομική άδεια. Όταν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που τακτοποιήθηκαν με τους Ν. 3843/10 και 4014/11 τότε η πολεοδομία εκδίδει βεβαίωση κύριας χρήσης με την Περαίωση στις περιπτώσεις του Ν.3843 και με την Υπαγωγή στις περιπτώσεις του Ν.4014.

  1. Κωδικοποίηση διαδικασιών σε ότι αφορά τις εγκρίσεις των ΥΔΟΜ για αποπερατώσεις καθώς και άλλες εργασίες που επιτρέπονται νόμιμα στα τακτοποιημένα με το Ν. 4014.

Εγκύκλιος 7 (Παρ Α2) «Στην παρ. 4 της Ενότητας Β της Εγκυκλίου 1/2012 : α) Στην έννοια των εργασιών επισκευής του άρθρου 1 της υπ’ αριθ.οικ. 2975/19-1-2012 Υ.Α. (ΦΕΚ 43 Β’) περιλαµβάνονται και οι εργασίες για ριζική ανακαίνιση του κτιρίου, οι οποίες όµως   δεν  θίγουν  τον  φέροντα  οργανισµό  και  τα  πολεοδοµικά  µεγέθη  του.   β) Για τη χορήγηση έγκρισης εκτέλεσης εργασιών αποπεράτωσης υφιστάµενης αυθαίρετης κατασκευής σύµφωνα µε τα άρθρα 2 και 3 της υπ’ αριθ.οικ. 2975/19-1-2012 Υ.Α. (ΦΕΚ 43 Β’) και δεδοµένου οτι δεν πρόκειται για νοµιµοποίησή της, προσκοµίζονται οι µελέτες των υπολοιποµένων εργασιών που πρόκειται να εκτελεστούν κατά το διάστηµα ισχύος της άδειας και όχι των εργασιών που έχουν ήδη υλοποιηθεί αυθαίρετα.»Οδηγίες για την εξαίρεση από κατεδάφιση Ν.720/77 Ν.1337/83 και Ν.1512/85 http://www.thessaloniki.gr/portal/page/portal/DioikitikesYpiresies/TexnikesYpiresies/Diefthinsi-Poleodomias/tmima_elegxou_kataskeuwn/diadikasia_katedafisis. Με το αρ. 189934/8442/30-05-2012 έγγραφο του Τμήματος Χωρικού σχεδιασμού της Δ/νσης Περιβάλλοντος και Χωρικού σχεδιασμού της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας δόθηκαν νέες οδηγίες για τη διαδικασία εξαίρεσης από κατεδάφιση αυθαιρέτων κατασκευών που δηλώθηκαν με το Ν. 720/77 ή το Ν. 1337/83.

  1. Τι γίνεται σε περιπτώσεις αυθαιρέτων χώρων, οι οποίοι τακτοποιούνται με το Ν. 4014 και για τους οποίους εκκρεμεί η βεβαίωση προστίμου από την Πολεοδομία;

Είναι αναγκαίο, προς διευκόλυνση των υπηρεσιών που βεβαιώνουν τα πρόστιμα, οι μηχανικοί να τις ενημερώνουν όταν εντάσσουν τέτοιους χώρους στο Ν. 4014.

  1. Έγγραφο 29089/12-6-2012 "Οδηγία για την υποβολή διαγράμματος κάλυψης για τη ρύθμιση αυθαίρετων κατασκευών, σύμφωνα με τον Ν. 4014/11"

http://www.ypeka.gr/LinkClick.aspx?fileticket=SV0lsUBf1VE%3d&tabid=777&language=el-GR


2η συνεδρίαση


Ν. 4067/2012

  1. Στις εργασίες που εκτελούνται µε έγγραφη ενηµέρωση των υπηρεσιών, (τοποθέτηση τζακιών, ηλιακών κλπ.), πως κατασκευάζονται οι εγκαταστάσεις που συνοδεύουν τις εργασίες; ( καµινάδες, σωληνώσεις κλπ).

Στις εργασίες που εκτελούνται µε έγγραφη ενηµέρωση των υπηρεσιών οι εγκαταστάσεις που συνοδεύουν τις εργασίες κατασκευάζονται όπως ορίζουν οι κείµενες διατάξεις.

  1. Οι πρόχειρες κατασκευές (νάιλον) που τοποθετούνται κάθετα για την προστασία από τον άνεµο επιτρέπονται;

Σχετικά µε τα νάιλον τα οποία τοποθετούνται για την προστασία από τον αέρα, ως κινητά προστατευτικά επιτρέπονται, όπου επιτρέπονται τα κινητά προστεγάσµατα π.χ. σε εξώστες. ∆εν συµβαίνει το ίδιο και µε τα κατακόρυφα νάιλον τα οποία τοποθετούνται στο ισόγειο καταστηµάτων επεκτείνοντας έτσι τον χώρο ανάπτυξης τραπεζοκαθισµάτων τους.

  1. Στο διάγραµµα δόµησης η σοφίτα είναι χώρος που προσµετράει στο µέγιστο ύψος του κτιρίου ή µπορεί να το υπερβαίνει µέχρι και το µέγιστο ύψος της στέγης;

Η σοφίτα εφόσον κατασκευάζεται όπως απαιτείται - εντός της στέγης και σύµφωνα µε τους ορισµούς του ΝΟΚ (άρθρο 2 παρ. 80 στέγη, παρ. 81 σοφίτα), δεν προσµετράει στο µέγιστο ύψος του κτιρίου. Σε κάθε περίπτωση κατασκευάζεται εντός του συνολικού επιτρεπόµενου όγκου (κτιρίου και στέγης), δεν ξεπερνά σε εµβαδόν το ½ του χώρου της υποκείµενης κάτοψης, συνδέεται λειτουργικά µε αυτόν χωρίς να αποτελεί ανεξάρτητο όροφο και έχει µέσο ελεύθερο ύψος µικρότερο από 2,20µ (άρθρο 11, παρ. 6.ιε, του ΝΟΚ)

  1. Η σοφίτα λογίζεται όροφος; (π.χ. Σε οικισµούς µε µέγιστο αριθµό  ορόφων 2, µπορεί να τοποθετηθεί σοφίτα πάνω από τον 2ο;)

Η σοφίτα δεν λογίζεται ως όροφος, εφόσον κατασκευάζεται σύµφωνα µε τις παραπάνω προϋποθέσεις.

  1. Οι προδιαγραφές ΑΜΕΑ ισχύουν σε υφιστάµενα κτίρια κατοικιών; Σε περίπτωση προσθήκης τι ισχύει;

Απ: Για τα υφιστάµενα κτίρια κατοικιών δεν υπάρχει η σχετική υποχρέωση. Για τις περιπτώσεις προσθηκών, ισχύουν οι διατάξεις του ΝΟΚ περί ειδικών ρυθµίσεων για την εξυπηρέτηση ατόµων µε αναπηρία ή εµποδιζόµενων ατόµων (παρ. γ, άρθρο 23, ΝΟΚ, άρθρο 26 ΝΟΚ, Εγκύκλιος 9 µε αρ. πρωτ. οικ. 29467/13-6-2012).

  1. Άδεια που εξεδόθη το 2003  και αναθεωρήθηκε  για να ισχύει  για άλλη  µια τετραετία δηλαδή µέχρι 2-6-2011, παρατείνεται για µια τριετία δηλαδή ισχύει µέχρι 2-6-2014; (σύµφωνα µε το άρθρο του 29, ΝΟΚ) .Θα πρέπει να ολοκληρωθεί το κτίριο µέχρι αυτήν την ηµεροµηνία ή αναθεωρείται επ’ αόριστον αν υλοποιηθεί µέχρι την παραπάνω ηµεροµηνία ο φέροντας οργανισµός ; Αν έχει γίνει παράλειψη της αναθεώρησης της ισχύος της αδείας για άλλη µια τετραετία τότε δεν ισχύει η παράταση των τριών χρόνων;

Άδεια που εκδόθηκε το 2003 και αναθεωρήθηκε για να ισχύει µέχρι και το 2-6-2011 (άρα στις 1-3-2011 ήταν σε ισχύ) βάσει του ΝΟΚ, παρατείνει αυτοδίκαια την ισχύ της για άλλα 3 χρόνια. Μπορεί να αναθεωρηθεί απ’ αόριστον αν µέχρι αυτήν την ηµεροµηνία έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισµός µόνον εφόσον οι εργασίες της είχαν αρχίσει αποδεδειγµένα πριν τις 01.03.2012 (οπότε έχει εφαρµογή για αυτήν το άρθρο 6 του Π∆ του 1993). Αν έχει γίνει παράλειψη της αναθεώρησής της, στις 1-3-2011 είχε λήξει η ισχύς της και συνεπώς δεν µπορεί να έχει εφαρµογή η συγκεκριµένη διάταξη για τριετή παράταση. Μπορεί όµως να έχει εφαρµογή η παρ. 6 του άρθρου 29 του ΝΟΚ, εάν εµπίπτει η κατασκευή στο πεδίο εφαρµογής της παρ. 3 α του άρθρου 6 του Π∆ του 1993, ΦΕΚ 795/∆/93 (δηλαδή περάτωση φέροντα οργανισµού µέσα στον χρόνο που ίσχυε η άδεια- τότε µέχρι τις 31-12-2014 θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί η κατασκευή των όψεων και της τυχόν υποχρεωτικής στέγης του κτιρίου και θα ενταχθεί στην παρ. 4γ του άρθρου 6 του Ν. 4030/2011. Για τις εργασίες αυτές απαιτείται µόνο έγγραφη ενηµέρωση της    Υ∆ΟΜ,    που    γνωστοποιείται     και     στο     αστυνοµικό     τµήµα).  Σε κάθε περίπτωση σηµασία έχει ο χρόνος έναρξης της κατασκευής, δηλ. αν έχει ξεκινήσει πριν ή µετά τη 1/3/2012. Αν είχε  ξεκινήσει  πριν,  ισχύουν οι προ του Ν. 4030/2011 διατάξεις, ενώ αν ξεκίνησε µετά από τη 1/3/2012, οι αναθεώρηση γίνεται βάσει του Ν. 4030/11.

Ν. 4030

  1. Τι ελέγχεται φορολογικά στην έγκριση δόµησης και στην άδεια δόµησης;

Για τη χορήγηση της Έγκρισης ∆όµησης, ελέγχονται τα αποδεικτικά καταβολής εισφορών και κρατήσεων για τις υπηρεσίες µηχανικού (και ΦΕΜ), τουλάχιστον µέχρι του ποσοστού εκπόνησης των απαιτούµενων µελετών στο στάδιο  αυτό  (δηλ.  τοπογραφικό  διάγραµµα   και   διάγραµµα   δόµησης).  Για τη χορήγηση της □δειας ∆όµησης, ελέγχονται τα αποδεικτικά είσπραξης των πάσης φύσεως φόρων, τελών και εισφορών, καθώς των αντιστοίχων αµοιβών µελέτης (και ΦΕΜ) στο σύνολό τους πλέον και για όλες τις µελέτες που υποβλήθηκαν.

  1. Στη διαδικασία έντυπης υποβολής ΦΕΚ 251/12, πως καθορίζονται επακριβώς τα χρονικά όρια ελέγχου; (υπολογίζονται χρόνοι πρωτοκολλήσεως, χρεώσεων, αποστολή παρατηρήσεων κλπ;

Απ: Αφορά εσωτερική διαδικασία της Υ∆ΟΜ.

Ν. 4014 & 3843

  1. Για τις εργασίες αποπεράτωσης & επισκευής αυθαιρέτων (ΦΕΚ 43Β/12) απαιτούνται φορολογικά;

Φορολογικά απαιτούνται µόνο για τις εργασίες αποπεράτωσης αυθαιρέτων που έχουν δηλωθεί µε το Ν. 4014/2011, για τις οποίες και απαιτείται έκδοση άδειας αποπεράτωσης. Σε αντίθεση δεν απαιτούνται φορολογικά για τις εργασίες επισκευών για τις οποίες απαιτείται έγκριση εργασιών .

  1. Τα δηλωµένα κτίσµατα µε το Ν. 3843/2010 προσµετρούν στο διάγραµµα δόµησης, όπως και τα δηλωµένα στον Ν. 4014/11, µετά την τελευταία απόφαση του ΣτΕ;

Οι δηλωµένες αλλαγές χρήσης µε τον Ν. 3843/2010 προσµετρούνται στον συντελεστή δόµησης όταν ζητείται προσθήκη στο όλο ακίνητο και µετά την απόφαση του ΣτΕ.

  1. Κάτι που έχει υπαχθεί  στον  Ν.  3843/2010  είναι  τελεσίδικο  ή  µπορεί  να κατεδαφιστεί χωρίς µελέτες, φορολογικά, ΙΚΑ κλπ και να επανέλθει στην πρότερη κατάσταση;

Κάτι το οποίο έχει δηλωθεί µε το Ν. 3843/2010 έχει την υποχρέωση αποπληρωµής του προστίµου του. Επίσης ό.τι πρόκειται να κατεδαφιστεί οφείλει να τηρήσει τις διαδικασίες κατεδάφισης του ΝΟΚ.

  1. Στο Ν. 4014/11, µπορεί σε κάθετη ιδιοκτησία τη  δήλωση  των αυθαιρέτων άλλου τµήµατος να την κάνει ο συνιδιοκτήτης στο όνοµά του, µε εξουσιοδότηση του ιδιοκτήτη;

Βάσει του Ν. 4014/2011 (παρ. 2, άρθρο 24) «Ο φερόµενος ως ιδιοκτήτης του ακινήτου ή ο νοµίµως εξουσιοδοτηµένος εκπρόσωπος, υποβάλλει». Επίσης «εφόσον η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση δεν έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κοινόχρηστο τµήµα του ακινήτου, η αίτηση µπορεί να υποβληθεί από οποιονδήποτε συγκύριο χωρίς να είναι απαραίτητη η συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών». Μιλούµε δηλαδή πάντα για αυθαίρετες κατασκευές    ή    χρήσεις    που    υπάρχουν    µέσα    στην    ιδιοκτησία  µας.

  1. Για έκδοση ΒΧΚΧ χώρου που έχει υπαχθεί στις διατάξεις του  Ν.  4014/11, θα πρέπει να έχει εξοφληθεί το πρόστιµο;

Για τη ΒΧΚΧ απαιτείται η πληρωµή της 1ης δόσης, βάσει του Ν. 4030/11, άρθρο 49, παρ. 9, όπου αναφέρεται σχετικά «..στο τέλος της παρ. 10 του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 προστίθεται εδάφιο ως εξής: «Για τη σύνδεση κτιρίων ή αυτοτελών ιδιοκτησιών αυτών µε δίκτυα κοινής ωφέλειας και για τη λήψη βεβαίωσης χώρου κύριας χρήσης υποβάλλεται στον αρµόδιο οργανισµό και στην αρµόδια πολεοδοµική υπηρεσία βεβαίωση του TEE, µε την οποία πιστοποιείται η καταβολή τουλάχιστον της πρώτης δόσης του ενιαίου ειδικού προστίµου και περιλαµβάνει τα απαραίτητα στοιχεία ταυτοποίησης της ιδιοκτησίας και του κυρίου αυτής.».

  1. Σε οικόπεδο εξ αδιαιρέτου µε δικαιούχους 4 αδέρφια όπου χτίστηκε αυθαίρετο από τους 3 χωρίς τη συναίνεση του 4ου και υπήρξε καταγγελία, κατά την εκδίκαση της υπόθεσης οι 3 κατηγορούµενοι παρουσίασαν ψευδή δήλωση του Ν. 4014/11 την οποία ωστόσο δεν παρουσίασαν στην Υπ.∆οµ. για τη διαγραφή του προστίµου. Παρόλα αυτά θεωρούµε ότι στην υπηρεσία µας η συγκεκριµένη δήλωση υπαγωγής, όπως και κάθε αποδεδειγµένα ψευδής δήλωση, δεν µπορεί να γίνει δεκτή και το πρόστιµο εξακολουθεί να εκκρεµεί.

Σχετικά µε τους παραπάνω ελέγχους στην Εγκύκλιο 7/28-5-2012, Β3 αναφέρεται: «Στην παρ. 4 της Ενότητας Γ της Εγκυκλίου 1/12. την παρ. 3 του Αρθρου 27 του Ν. 4014/2011 ορίζεται ότι ο έλεγχος από τις υπηρεσίες περιορίζεται ρητά στη διαπίστωση της αλήθειας και ακρίβειας  της  περιγραφής της αυθαίρετης κατασκευής, του εµβαδού και της χρήσης της. Ανεξάρτητα από τα παραπάνω, σε κάθε περίπτωση ελέγχεται αν οι αυθαίρετες κατασκευές εµπίπτουν στις περιπτώσεις της παραγράφου 3 του άρθρου 23 του Ν. 4014/2011.» Σε οποιαδήποτε άλλη περίπτωση καταγγελίας, η δήλωση ελέγχεται, επιπλέον του    5%    που    ούτως    ή    άλλως    υπόκεινται    σε    µελλοντικό   έλεγχο.

  1. Ήδη από τις αρχές Μαΐου έχουν εκφραστεί από τις Πολεοδοµίες αλλά  και προς τους ιδιώτες µηχανικούς παράπονα πολιτών οι οποίοι έλαβαν καθυστερηµένα την εντολή για την πληρωµή του προστίµου του Ν3843/2010 µε συνέπεια να προχωρήσουν σε εκπρόθεσµη καταβολή. Είναι χαρακτηριστικό µάλιστα πως στις περιπτώσεις αυτές το κόστος µετάβασης στις διατάξεις του Ν.4014/2011 , είναι υπερβολικό για το µέγεθος της αυθαιρεσίας.   Ζητούµε   την   τροποποίηση   της   παρ 11,εδ.γ   του.  Αρθρο 51 ,Ν.4042/2012, ώστε να προσαρµοστεί σε αντιστοιχία µε το Εδαφ. Β, της ιδίας παραγράφου του νόµου, το οποίο ουσιαστικά αναφέρει έδινε τη δυνατότητα να γίνουν δεκτές καταβολές του ειδικού προστίµου πέραν τις 23-12-2011, εφόσον   πληρωθεί   ένα   πόσο   προσαύξησης   επί   της   πρώτης   δόσης.

Έχει γίνει σχετικό έγγραφο, αναµένεται διευκρίνιση. Αναρτήθηκε ωστόσο πρόσφατα από το ΥΠΕΚΑ το έγγραφο 31512/31.7.2012 που για τέτοιες περιπτώσεις επισηµαίνει την σαφήνεια του νόµου και την δυνατότητα υπαγωγής των χώρων στον Ν. 4014/2011.


3η συνεδρίαση


  1. Άδεια νομιμοποίησης σύννομου τμήματος κτιρίου κατά το άρθρο 26 Ν 4014/11, σε περίπτωση που το κτίριο δεν τηρεί τις αποστάσεις Δ από τα πίσω ή πλάγια όρια του οικοπέδου ή που έχει υπέρβαση ύψους ή που τμήμα του ρυμοτομείται κλπ. Δηλαδή, αν μπορεί ένα κτίριο που έχει κάποια από τις παραπάνω παραβάσεις και δεν μπορεί να νομιμοποιηθεί στο σύνολό του σύμφωνα με τις σημερινές ή τις διατάξεις που ίσχυαν την περίοδο κατασκευής του, να υπαχθεί στον Ν. 4014/11 και να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης μόνο για το σύννομο τμήμα του; π.χ. μόνο για το μη ρυμοτομούμενο τμήμα ή μόνο για το τμήμα που είναι εκτός της απόστασης Δ ή μέχρι την επιτρεπόμενη δόμηση -κάλυψη-όγκο.

Τα μη σύννομα τμήματα ενός  αυθαιρέτου  κτίσματος  «τακτοποιούνται» (άρθρο 24, Ν4014/2011), ενώ τα σύννομα τμήματα δηλώνονται «προς έκδοση Ο.Α.» (άρθρο 26, Ν. 4014/2011). Μόνο εφόσον αποπληρωθούν τα πρόστιμα και τακτοποιηθούν τα μη σύννομα τμήματα του αυθαιρέτου, μπορεί να εκδοθεί οικοδομική   άδεια   νομιμοποίησης   για   το   σύννομο    τμήμα    αυτού.   Όταν όμως υπάρχει και ρυμοτομούμενο τμήμα αυθαιρέτου κτιρίου δεν είναι κατά αρχήν δυνατή η έκδοση αδείας νομιμοποίησης ούτε για τα σύννομα τμήματά του. Διαφαίνεται δηλαδή ότι όταν κάποιο αυθαίρετο έχει και τμήματα τα οποία «δεν υπάγονται» στη ρύθμιση, κατά την παράγραφο 3αα του άρθρου 23 του Ν. 4014/2011 π.χ. ρυμοτομούμενα τμήματα- η νομιμοποίηση του σύννομου του τμήματός του δεν μπορεί να γίνει καθώς μέρος του κτίσματος δηλ. το ρυμοτομούμενο δεν δύναται να τακτοποιηθεί. Τα τμήματα που «δεν υπάγονται» στον Ν. 4014/2011 π.χ. τα ρυμοτομούμενα τμήματα των αυθαιρέτων κατασκευών είναι κατεδαφιστέα και μόνον εφόσον ολοκληρωθεί η κατεδάφισή τους και η τακτοποίηση του μη σύννομου τμήματος αυτού δύναται να εκδοθεί η Ο.Α. νομιμοποίησης για τα σύννομα τμήματά του. Σε οποιαδήποτε άλλη περίπτωση που ο ιδιοκτήτης αποφασίσει να δηλώσει προς τακτοποίηση τα μη ρυμοτομούμενα τμήματά του, σύννομα και μη, για να αποφύγει τον καταλογισμό εις βάρος του υψηλότερων προστίμων, κατεδαφίζοντας σε επόμενο χρόνο το κατεδαφιστέο ρυμοτομούμενο κομμάτι της κατασκευής, δεν δύναται ακόμη και μετά την αποπληρωμή του προστίμου να πάρει βεβαίωση νομιμότητας, μέχρι να ολοκληρωθεί η κατεδάφιση του ρυμοτομούμενου τμήματός του.

  1. Το ποσοστό  κάλυψης  σε  περιοχές  που  ίσχυε  το  πρώην  πανταχόθεν  ελεύθερο σύστημα δόμησης και σύμφωνα με τον ΓΟΚ 85 ήταν 40% , θα αυξηθεί στο 60% σύμφωνα με τον ΝΟΚ;

Όπως είναι διατυπωμένος ο ΝΟΚ, εφόσον το μικρότερο του 60% ποσοστό κάλυψης δεν οριζόταν από ειδική πολεοδομική διάταξη (οι οποίες και μόνον κατισχύουν του ΝΟΚ σύμφωνα με το άρθ. 1 παρ. 5) αλλά από γενική (Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός), σύμφωνα με το γράμμα του νόμου δεν μπορεί να εξακολουθήσει να ισχύει, επομένως θα αυξηθεί στο 60% σύμφωνα με τον ΝΟΚ. Θα γίνει έγγραφο προς το ΥΠΕΚΑ για σχετική διόρθωση-συμπλήρωση-διευκρίνιση

  1. (α) Σύμφωνα με το αρθ.45, παρ.3 του ν.4030/11 οι φάκελοι που είχαν υποβληθεί πριν την 25/11/2011 (δημοσίευση νόμου) έχουν προθεσμία έκδοσης 2 έτη, δηλαδή ως 11.2013. (β) Σύμφωνα με το αριθ.1669/9.08.12 έγγραφο του ΥΠΕΚΑ "οι προϊσχύουσες διατάξεις εφαρμόζονται μόνο εάν η ο. α. εκδοθεί εντός 6 μηνών από την ισχύ των νέων διατάξεων" δηλαδή ως 4.01.2013. Τι ισχύει τελικά για τους φακέλους που έχουν πρωτοκολληθεί πριν την 25.11.2011; Εάν δεν εκδοθούν μέχρι τις 4.01.2013, θα πρέπει να ξαναγίνουν όλες οι μελέτες με τις νέες διατάξεις και να εκδοθούν εως 25.11.2013; Σημειώνεται ότι στις περισσότερες περιπτώσεις έχουν τελειώσει οι έλεγχοι, αλλά δεν έχουν γίνει οι πληρωμές (φορολογικός έλεγχος).

Πράγματι, αν δεν εκδοθούν μέχρι τις 4.1.2013, θα πρέπει ανεξαρτήτως σταδίου ελέγχου, να ξαναγίνουν όλες οι μελέτες που επηρεάζονται από τον ΝΟΚ με τις νέες διατάξεις και πάλι να εκδοθούν μέχρι τις 25.11.2013 με τον παλιό αριθμό πρωτοκόλλου. Για το παράδειγμα φακέλου που βρίσκεται στο στάδιο του φορολογικού ελέγχου σήμερα, το χρονικό διάστημα μέχρι τις 4-1-2013 για την έκδοση της αδείας είναι επαρκές.

  1. Σύμφωνα με το αρθ.4, παρ.6 του  ν.ο.κ.  --->  η  αυθαίρετη  κατασκευή μπορεί να νομιμοποιηθεί με έκδοση ή αναθεώρηση άδειας όποτε και παύει να είναι κατεδαφιστέα. Βάσει του αρθ.28, παρ.1 του ν.4014/11 ---> όλες οι αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις που δεν θα υπαχθούν στις διατάξεις του νόμου είναι κατεδαφιστέες. Τελικά πότε κρίνεται κατεδαφιστέο ένα κτίσμα ώστε να γίνουν οι σχετικές αποφάσεις τελεσιδικίας, πρωτοκόλλου κατεδάφισης κλπ.; Πόσο χρονικό διάστημα θα περιμένει η υπηρεσία να νομιμοποιήσει κάποιος την αυθαίρετη κατασκευή του;

Καταρχήν,  κάθε  κτίριο  που  στερείται  οικοδομικής  αδείας  μπορεί  να   κριθεί κατεδαφιστέο. Η χρονική στιγμή χαρακτηρισμού του κτιρίου ως κατεδαφιστέου (τοιχοκόλληση έκθεσης αυτοψίας) έγκειται στην αρμοδιότητα της ΥΔΟΜ, η οποία δεν είναι υποχρεωμένη να περιμένει την λήξη των προθεσμιών του Ν. 4014/2011.

  1. Το υπόστεγο  μπορεί  να  υπαχθεί  στον  ορισμό  των   ανοικτών  ημιυπαιθρίων χώρων του αρθ.2, παρ.6 του ΝΟΚ.; Για να χαρακτηριστεί ένας χώρος ως υπόστεγο, μπορεί να έχει μια πλευρά ανοιχτή? Υπάρχει ορισμός του υπόστεγου;

Όχι  δεν  μπορεί  να  υπαχθεί  στους  ανοικτούς  Η/Υ  χώρους.  Αντί  του όρου «υπόστεγο»  που  είχε   ο  προηγούμενος  ΓΟΚ,  ο  ΝΟΚ  χρησιμοποιεί   τον   όρο «στέγαστρο» (άρθ. 2 παρ 79), το οποίο από τον ορισμό του αποκλείεται να έχει οποιαδήποτε κατακόρυφα στοιχεία πλήρωσης.

  1. Για τη νομιμοποίηση υφιστάμενου κτίσματος λαμβάνουμε υπόψη τις ισχύουσες διατάξεις ή αυτές που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής, όπως αναφερόταν στο αρ.22, του γοκ/85. Ισχύει το εν λόγω άρθρο? Διότι ο Ν.Ο.Κ. Αναφέρεται μόνο στα νομίμως υφιστάμενα κτίρια.

ΝΟΚ, άρθρο 4, παράγραφος 6: «Σε περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής που τηρεί τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις, ή αυτές που ίσχυαν  κατά  το χρόνο κατασκευής της, αυτή είναι δυνατόν να νομιμοποιηθεί ύστερα από έκδοση ή αναθεώρηση της άδειας δόμησης».

  1. Πως γίνεται να εφάπτεται το κτίριο στο όρια του οικόπεδου  όταν  ήδη  υπάρχει κτίριο εκεί, χωρίς να εξετάζει τα τυχόν ανοίγματα του υφιστάμενου κτίσματος (άρθρο 14, παρ.1γ του Ν.Ο.Κ.), ενώ αντιθέτως όταν το υφιστάμενο κτίσμα βρίσκεται σε απόσταση >1,00μ. Από το κοινό πλάγιο όριο & έχει ανοίγματα στην πλευρά αυτή να πρέπει να αφεθεί απόσταση δ από το όριο του οικόπεδου(άρθρο 14, παρ.1β του ν.ο.κ.);

Έτσι ορίζει η νομοθεσία. Σε κάθε περίπτωση ποτέ δεν επιτρέπονταν η κατασκευή ανοιγμάτων σε τοίχους επί του κοινού ορίου ομόρων ιδιοκτησιών.

  1. Οι τιμές  ζώνης  που  αναφέρονται  στο   ν.4014/11   (υπολογισμός  προστίμων αυθαιρέτων) έχουν οριστεί συμφωνά με τη ΓΓΠΣ για το νομό Ημαθίας στις πόλεις Αλεξάνδρεια, Βέροια, Νάουσα. Ως τιμή ζώνης στα χωριά(οικισμοι<2000 κατ.) & στις εκτός σχεδίου περιοχές λαμβάνουμε την μικρότερη από τους πίνακες των 3 πόλεων ή λαμβάνουμε υπόψη τον "πίνακα τιμών εκκίνησης ελαχίστου κόστους οικοδομής κτισμάτων ακινήτων των οποίων η άξια υπολογίζεται με τα έντυπα κ4, κ5, κ6, κ7, κ8, κ9";(βλ. συνημμένο πίνακα από ΔΟΥ).

Για τον υπολογισμό των προστίμων αυθαιρέτων λαμβάνεται υπόψη η τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου (όχι η τιμή εκκίνησης) και αν  δεν έχει καθοριστεί λαμβάνεται η ελάχιστη τιμή ζώνης  που  ισχύει  στην  τοπική η δημοτική κοινότητα.

  1. Πότε και  με  ποια  διαδικασία  θα  γίνει  ο  έλεγχος   του   5%   των   δηλώσεων του ν.4014/11; μετά το πέρας υποβολής στο σύστημα όλων των δικαιολογητικών από τους μηχανικούς; Ποιος θα κάνει τελικά τον έλεγχο -πολεοδομία ή άλλη αρμόδια αρχή (αρθ.27,παρ.3, ν.4014/11)- και τι θα ελέγχει?

Υπάρχει οδηγία από ΥΠΕΚΑ για ενημέρωση ΥΔΟΜ. Σύμφωνα με την εγκύκλιο 7/28.5.2012: «Στην παράγραφο 3 του άρθρου 27, του Ν. 4014/2011, ορίζεται ότι ο έλεγχος από τις υπηρεσίες δόμησης των δηλώσεων που υποβλήθηκαν, δηλ. των δικαιολογητικών που προβλέπονται στο εδάφιο β΄, της παρ. 2 του άρθρου 24 του Ν. 4014/2011, περιορίζεται ρητά στην διαπίστωση της αλήθειας και ακρίβειας της περιγραφής της αυθαίρετης κατασκευής, του εμβαδού και της χρήσης της. Ανεξάρτητα από τα παραπάνω, σε κάθε περίπτωση ελέγχεται αν οι αυθαίρετες κατασκευές εμπίπτουν στις περιπτώσεις της παρ. 3, του άρθρου 23 του Ν. 4014/2011». Πιθανά με την λήξη της προθεσμίας του νόμου να σταλεί και νέα οδηγία για τον τρόπο επιλογής. Σε ότι αφορά τον χρόνο κατασκευής αυθαίρετων που υπάχθηκαν στις ρυθμίσεις του Ν4014/11 (κάτι που στην ουσία επηρεάζει μόνον το ποσό του ειδικού προστίμου), οι ΥΔΟΜ κατά αρχήν δεν τον ελέγχουν. Σε περίπτωση καταγγελίας η ΥΔΟΜ μπορεί να απαντά ότι είναι αναρμόδια και να προτείνει στον καταγγέλλοντα να κινηθεί δικαστικά ή να προσφύγει στο ΣΥΠΟΘΑ.

  1. Η συγκρότηση   των   ΣΥΠΟΘΑ   (με   διάρκεια   ισχύος   3-4   μηνών)   έγινε χωρίς να ενημερωθούν ποτέ οι αρμόδιες ΥΔΟΜ (ενημερωθήκαμε μέσω της διαύγειας κατά τύχη), με αποτέλεσμα να εκκρεμούν ενστάσεις στις επιτροπές αυθαίρετων, οι οποίες δεν μπορούν να εκδικαστούν  γιατί  η  θητεία  των επίτροπων έχει  λήξη.  Τι  θα  γίνει  με  αυτές  τις  εκκρεμείς  περιπτώσεις;  μπορούν να εξεταστούν από το ΣΥΠΟΘΑ χωρίς το παράβολο που ορίζει ο ν.4030/11; Υπενθυμίζεται ότι ταυτόχρονα "τρέχουν" οι δηλώσεις του ν.4014/11 και υπάρχουν περιπτώσεις όπου οι ιδιοκτήτες δηλώνουν τώρα τα αυθαίρετα τους & θα μπορούσαν να κλείσουν κάποιες ενστάσεις.

Οι παραπάνω εκκρεμείς υποθέσεις παραπέμπονται από την ΥΔΟΜ στο ΣΥΠΟΘΑ χωρίς να ζητείται παράβολο, αφού όταν ασκήθηκε ένσταση. το παράβολο δεν είχε νομοθετηθεί.

  1. Για τις   αυθαίρετες   κατασκευές   που   έχουν   υπαχθεί   στις    διατάξεις  του ν.3843/10, έχει πληρωθεί η 1η δόση εντός της προθεσμίας, αλλά έστω ότι κατά την ημερομηνία λήξης της τελευταίας (28/10/12 ή 28/12/12) δεν έχουν πληρωθεί οι υπόλοιπες ή μέρος αυτών. Πως θα υπολογίσει η υπηρεσία μας την προσαύξηση του 1% για κάθε μήνα καθυστέρησης(αρθ.24, παρ.8γ, ν.4014/11);   Τι εννοεί ο νομοθέτης με τις 3 συνεχόμενες δόσεις, αφού ποτέ δεν ορίστηκαν ως μηνιαίες αλλά ως ισόποσες & επομένως μπορεί κάποιος να πληρώσει και τις υπόλοιπες 7 ή 9 δόσεις τις τελευταίες μέρες πριν την λήξη της προθεσμίας.  Θα πρέπει να προσκομίσουν οι ενδιαφερόμενοι το αρχικό φύλλο υπολογισμού του προστίμου και να γίνει επ' αυτού η προσαύξηση;

Έχει λυθεί με τις νέες διατάξεις (περιμένουμε Υ.Α.).

  1. Κατά την  τοποθέτηση  του  κτιρίου  στο  οικόπεδο  βάσει  του  αρθρου  14 του ΝΟΚ πρέπει να εξετάζουμε και τα υφιστάμενα κτίρια στα όμορα οικόπεδα (ακόμη και τη θέση των ανοιγμάτων τους). Επομένως θα πρέπει το τοπογραφικό διάγραμμα για την έκδοση της άδειας δόμησης να περιλαμβάνει και πλήρη αποτύπωση (οικοδ. άδειες, Φώτο για κτίρια στα όρια) των όμορων οικοπέδων του ΟΤ;

Θα διευκρινισθεί στο «πρότυπο τοπογραφικό».

  1. Μετά από ερωτήματα μηχανικών για την εφαρμογή του Ν. 4030/2011σε συνδυασμό με το άρθρο 29 παρ.5 του Ν 4067/2012 παρακαλούμε να μας δώσετε διευκρινήσεις για την δυνατότητα αναθεώρησης αδειών κτιρίων  που  είναι  σε ισχύ  και  εκδόθηκαν  με   τον  ΠΔ   8-7-1993   (ΦΕΚ7954/1993)   στις  οποίες  :   α) διαπιστώθηκαν υπερβάσεις ως προς τον όγκο  ή  και  την  δόμησης  και  ζητείται η νομιμοποίησή τους. β)πρόκειται να γίνουν αλλαγές πχ δημιουργία εσωτερικών εξωστών , στέγαση αίθριου, αλλαγή χρήσης ημιυπαιθρίων ή υπογείου από τις οποίες δεν αλλάζει ο στατικός φορέας παρά το γεγονός ότι μπορεί να τροποποιείται η κάλυψη ή η δόμηση. Θεωρούμε ότι εφόσον υπάρχει άδεια σε ισχύ θα ήταν άστοχο για τέτοιες αλλαγές να εκδοθεί Έγκριση Δόμησης και Άδεια Δόμησης, τόσο γιατί ορισμένες αλλαγές δεν μπορούν να χαρακτηριστούν προσθήκες (πχ. Κτίριο που κατασκευάστηκε μεγεθυμένο ή με την ίδια κάλυψη και δόμηση διαφοροποιημένο κατά το σχήμα, κλπ) αλλά και για την πληρότητα του φακέλου της αδείας του κτιρίου. Το ίδιο άλλωστε είναι και το σκεπτικό για τις Άδειες δόμησης(σχετ.το αρθρ.3 της αρ.7533/13-2-2012 Υπουργού ΥΠΕΚΑ ΦΕΚ/Β/251) όπου εφόσον υπάρχει Άδεια δόμησης σε ισχύ δεν επιτρέπεται η χορήγηση άλλης άδειας και επιβάλλεται η αναθεώρησή της.

Οι άδειες που είχαν εκδοθεί  και  είχε  αρχίσει  η  εκτέλεση  των  εργασιών  τους πριν τις 1/3/2012, αναθεωρούνται σύμφωνα με τις προϊσχύουσες του Ν.4030/11 διατάξεις, εφόσον η αναθεώρηση δεν αφορά προσθήκη (παρ. 5, άρθρου 29, ΝΟΚ). Εφόσον διαπιστώθηκαν υπερβάσεις ως προς τον όγκο ή και την δόμηση και ζητείται η νομιμοποίησή τους, θα ακολουθηθεί η διαδικασία τακτοποίησης με το άρθρο 24 (για τα μη σύννομα) του Ν. 4014/2011, ή του άρθρου 26 (για τα σύννομα)   και   ακολουθεί   αναθεώρηση   κατά    την    1η    παράγραφο.    Αν πρόκειται να γίνουν αλλαγές π.χ. δημιουργία εσωτερικών εξωστών , στέγαση αίθριου, αλλαγή χρήσης ημιυπαιθρίων ή υπογείου από τις οποίες  δεν αλλάζει ο στατικός φορέας παρά το γεγονός ότι μπορεί να τροποποιείται η κάλυψη ή η δόμηση, θα εξεταστεί η αναθεώρηση της αδείας, με συνδυασμό των παρ. 6 του άρθρου 4, και  της  παρ.  5,  του  άρθρου  29  του  ΝΟΚ.  Τέλος, εφόσον υπάρχει άδεια δόμησης σε ισχύ δεν επιτρέπεται η χορήγηση άλλης άδειας παρά επιβάλλεται η αναθεώρησή της.

  1. Στο άρθρο 27, 2 του Ν.Ο.Κ. αναφέρεται ότι: «σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια που δεν διαθέτουν ανελκυστήρα και κατά το χρόνο ανέγερσής τους δεν ήταν υποχρεωτική η κατασκευή του από τις ισχύουσες τότε διατάξεις, επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του παρόντος και των ειδικών όρων δόμησης της περιοχής, κατασκευή ανελκυστήρα ή άλλων μηχανικών μέσων κάλυψης υψομετρικών διαφορών και του χώρου πρόσβασης σε αυτά με απαραίτητη προϋπόθεση τη σύνταξη ή ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου». Ωστόσο, οι διαδικασίες που σχετίζονται με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίων, όπως αυτή έχει ορισθεί με το νόμο 3843/2010, δεν έχουν μέχρι σήμερα δρομολογηθεί. Μέχρι να τεθεί πρακτικά σε ισχύ ο νόμος 3843/2010, σε ό,τι αφορά την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίων, η προαναφερθείσα διάταξη του Ν.Ο.Κ. θα παραμείνει ανενεργή; Σε περίπτωση που παρακαμφθεί ο σκόπελος μέσω της δημιουργίας Ταυτότητας Κτιρίου και της τήρησής της, π.χ.,  στο  ίδιο  το  κτίριο  ή  στην  οικεία  Υπηρεσία Δόμησης, οφείλει αυτή να περιλαμβάνει το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου, όπως ορίζεται στο άρθρο 4, §1.γ. του νόμου 3843/2010;

Ναι.

  1. Ζητούνται διευκρινήσεις  για  την  παρ.1β   του   άρθρου   14   και συγκεκριμένα για ποιο λόγο θα πρέπει να δεσμευτώ στη τοποθέτηση του κτιρίου μου αν στο όμορο οικόπεδο υπάρχει κτίσμα με ανοίγματα σε απόσταση Δ ή και μεγαλύτερη.

Γιατί έτσι ορίζει η νομοθεσία. Μην ξεχνάμε ότι σύμφωνα με την παρ. 1ε       του ίδιου άρθρου 14 «Όταν το οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχές που προβλεπόταν λόγω πρώην συστημάτων δόμησης η τοποθέτηση του κτιρίου σε επαφή με πλάγιο κοινό όριο, το κτίριο μπορεί να τοποθετείται σε επαφή με    το πλάγιο κοινό όριο ανεξάρτητα θέσης και χρόνου κατασκευής του κτίσματος του ομόρου οικοπέδου.»

  1. Πως εφαρμόζεται η παρ.5β του άρθρου 1 του ΝΟΚ;

Έχει γίνει έγγραφο, προς το ΥΠΕΚΑ, με το οποίο ζητούνται σχετικές διευκρινήσεις.

  1. Τί γίνεται με τις εγκρίσεις μικρής κλίμακας για τα Φ/Β;

Υπάρχει οδηγία ΥΠΕΚΑ για ενημέρωση ΥΔΟΜ, αριθ. πρωτ. Οικ.43408/6.9.2012. 


4η συνεδρίαση


  1. Θέση κτιρίου σε πρώην σύστημα πτερύγων. Έχει εφαρμογή η παρ. 1ε του Αρθ. 14. Δηλαδή το κτίριο δύναται να εφάπτεται στο κοινό όριο, ασχέτως θέσης όμορου κτιρίου.

Πράγματι, σε σχέση με τη θέση κτιρίου, σε πρώην σύστημα πτερύγων ασχέτως της θέσης του όμορου κτιρίου, το υπό κατασκευή κτίριο δύναται να εφάπτεται στο κοινό όριο, (παρ. 1 ε του  άρθρου  14  του  Ν.   4067/2012),   δεδομένου   ότι   στο   πρώην   σύστημα   πτερύγων  προβλεπόταν  η  τοποθέτηση  του  κτιρίου  σε  επαφή   με   πλάγιο   κοινό   όριο.

  1. Η έγκριση δόμησης ισχύει ως έχει ακόμη κι αν αλλάζουν οι όροι δόμησης ή το εγκεκριμένο σχέδιο την εποχή που κατατίθεται η αίτηση για άδεια δόμησης;

Στην περίπτωση που έχει προκύψει αλλαγή των όρων δόμησης, σε μεταγενέστερο χρόνο από την έκδοση της Έγκρισης δόμησης με κάποιο νεώτερο Διάτ/γμα, κατά την έκδοση της άδειας δόμησης, η ισχύς ή όχι της Έγκρισης Δόμησης που είχε εκδοθεί με το παλαιότερο καθεστώς οφείλει να διευκρινίζεται στις μεταβατικές διατάξεις του διατάγματος στο οποίο καθορίζονται αυτοί οι νέοι όροι δόμησης. Εάν αυτό δεν συμβαίνει, τότε η έγκριση  δόμησης,  σε  περίπτωση  αλλαγής  όρων δόμησης, ισχύει ως εκδόθηκε. Δεν ισχύει το ίδιο σε περίπτωση αλλαγής ρυμοτομίας. Για παράδειγμα, ρυμοτομούμενο τμήμα ακινήτου σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να δομηθεί

  1. Σε περιπτώσεις εγκρίσεων από άλλες υπηρεσίες ..αυτές δίδονται πριν τον έλεγχο των πολεοδομικών διατάξεων και σε περιπτώσεις οι τελευταίες δεν ικανοποιούνται. Νομιμοποιούμαστε ωστόσο να παίρνουμε υπόψη μας τουλάχιστον τους όρους δόμησης που ίσχυαν την εποχή της αίτησης προς την υπηρεσία, στην οποία οφείλεται η καθυστέρηση ;

Σε  ότι  αφορά   εγκρίσεις   υπηρεσιών   οι   οποίες   δεν   σχετίζονται   με   όρους   δόμησης,  αυτές  ισχύουν  όσο  χρόνο  αναφέρεται  στην  κάθε  μία  από  αυτές  ως   χρόνος  ισχύος  τους   (π.χ.   η   βεβαίωση   εκσκαφής   από   την   αρχαιολογία   ισχύει   ένα χρόνο),  δεν  κατοχυρώνουν  όμως  τους  όρους  δόμησης  που  ίσχυαν  την  εποχή  της αίτησης. Σε  περίπτωση  εγκεκριμένης  από  αρμόδιο  φορέα,  μέσα  στην  τελευταία  τριετία,  μελέτης  ειδικού  κτιρίου  σχετική  με  τη  λειτουργικότητά  του,   με   ή   χωρίς   παρεκκλίσεις,   με   βάση   προϊσχύουσες   διατάξεις,    έχουν    εφαρμογή    οι    μεταβατικές  διατάξεις  του  άρθρου  26  του  Ν.   2831/2000,   δηλαδή   μπορεί   να   εκδοθεί  η   άδεια   δόμησης   με   τις   προϊσχύουσες   διατάξεις   μέχρι   6   μήνες   μετά την θέσπισή τους.

  1. Με τα νεώτερα ισχύοντα οι διατάξεις που αφορούν τα ΑΜΕΑ φαίνεται ότι αποτελούν μία νέα μελέτη. Αφορούν και τα ιδιωτικά έργα και η μελέτη κατατίθεται κατά την έγκριση δόμησης !! Αποτελεί λύση η δυνατότητα χρήσης ηλεκτρικών μέσων, όπως η ακριβή λύση της μετακίνησης στην κουπαστή του κλιμακοστασίου, όταν δεν υπάρχει η δυνατότητα εγκατάστασης ανελκυστήρα; Είναι υποχρεωτική η ύπαρξη αυτής της εγκατάστασης κατά την παραλαβή της οικοδομής; Αν υπάρχει δυνατότητα ανελκυστήρα τότε αυτός θα πρέπει να έχει τις διαστάσεις για αμαξίδιο; Καταργούνται οι αναβαθμοί στο εσωτερικό των κατοικιών αν δεν εξασφαλίζεται η σχετική ράμπα με 5% κλίση;

Οι μελέτες που αφορούν ειδικές ρυθμίσεις για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων γενικότερα, όπου αυτό απαιτείται κατά το Ν. 4067/2012, υποβάλλονται μαζί με τις υπόλοιπες απαιτούμενες μελέτες του φακέλου (πλην του τοπογραφικού διαγράμματος και του διαγράμματος δόμησης που οφείλουν να συνοδεύουν την Έγκριση δόμησης), κατά τη χορήγηση της Άδειας δόμησης (Άρθρο 2, παρ1, Ν. 4030/11). Η επιλογή των μηχανισμών για την επίτευξη προσβασιμότητας των ΑΜΕΑ, και οι απαιτούμενες τεχνικές προδιαγραφές ορίζονται από την κείμενη νομοθεσία. Κατά την τελική θεώρηση του έργου, όλες οι μελέτες οφείλουν να έχουν υλοποιηθεί ως εκπονήθηκαν στην Άδεια δόμησης. Τέλος η προσβασιμότητα των ΑΜΕΑ, πρέπει να διασφαλίζεται στους κοινόχρηστους χώρους (σχετικά: Άρθρο 23 και Άρθρο 26 του Ν. 4067/2012, Εγκύκλιος 9 με αρ. πρωτ. οικ. 29467/13-6-2012) και δεν αφορά το σχετικό αναφερόμενο παράδειγμα στο εσωτερικό κατοικίας.

  1. Κατά πόσο οι απαραίτητες εγκρίσεις άλλων Υπηρεσιών αποτελούν δέσμευση για την εφαρμογή των διατάξεων για ΑΜΕΑ ; Οι διατάξεις έχουν « αιφνιδιάσει » τους μελετητές που επιθυμούν να τηρηθούν οι εγκρίσεις των υπηρεσιών παρόλο που δεν προβλέπουν τέτοια μέτρα ,καθόσον αυτά δεν επιβάλλονταν την εποχή που αιτήθηκαν τις απαιτούμενες εγκρίσεις για την έκδοση της έγκρισης δόμησης.

Βλέπε απάντηση 3.

  1. Για άδεια που εκδόθηκε στις 26-2-2007 και δεν εκτελέστηκε καμιά οικοδομική εργασία -ούτε έγινε έναρξη εργασιών - ερωτήθηκε η Υπηρεσία μας πριν την λήξη της τετραετίας αν γίνεται αναθεώρηση της αδείας για άλλα τέσσερα χρόνια. Με το καθεστώς που ίσχυε απαντήσαμε ότι απαιτείται η προσκόμιση νέων μελετών ,πχ ΚΕΝΑΚ .Ο ενδιαφερόμενος δεν κατέθεσε αίτηση γιατί δεν ήταν σε θέση να αναλάβει το κόστος αυτών των μελετών. Σήμερα η άδεια του δεν παρατείνεται για τρία χρόνια διότι θεωρείται ότι 1-3-2011δεν ίσχυε; Αναθεωρείται με τις προ του Ν.4030 διατάξεις ως προς την ισχύ και ισχύει για άλλα τέσσερα χρόνια δηλαδή μέχρι 26-2-2015 αν προσκομίσει τις απαιτούμενες μελέτες ;

Εφόσον  δεν  εκτελέστηκε  καμία  οικοδομική  εργασία   η   άδεια   μπορεί   να   αναθεωρηθεί  σύμφωνα  με   τις   διατάξεις   του   Ν.   4030/11   για   άλλα   τέσσερα χρόνια,  δηλαδή  μέχρι  26-2-2015,  σύμφωνα  με   τις   διατάξεις   που   ισχύουν   κατά   τον  χρόνο  έκδοσης  της  αναθεώρησης  για  παράταση  της  ισχύος  της.   Δηλαδή   πρέπει  να  προσκομιστούν  οι  απαιτούμενες  μελέτες  με   τους   σήμερα   ισχύοντες  όρους δόμησης και κανονισμούς. Σχετική απάντηση, αποτελεί η απάντηση 6, του τεύχους ΙΙ των συχνών ερωτήσεων που προκύπτουν από την επικοινωνία ΤΕΕ/ΤΚΜ – ΥΔΟΜ Κ. Μακεδονίας.

  1. Σύμφωνα με τον ΝΟΚ μόνο αρχιτέκτονες συντάσσουν μελέτες στα -ιστορικά κέντρα , τις διατηρητέες περιοχές, τα διατηρητέα κτίρια .Το ίδιο ισχύει και για τις μελέτες στατικών ;Τι γίνεται με τις επιβλέψεις; Μπορούν άλλες ειδικότητες να επιβλέπουν ;

Κατά το άρθρο 8, παρ. 2, Ν. 4030/11, «Για τις άδειες δόμησης που αφορούν κτίρια σε παραδοσιακό οικισμό, παραδοσιακό ή ιστορικό τμήμα πόλης, οικιστικό σύνολο που έχει χαρακτηρισθεί ως ιστορικό διατηρητέο μνημείο, καθώς και κηρυγμένα διατηρητέα κτίρια ή νεώτερα μνημεία οι αρχιτεκτονικές μελέτες εκπονούνται και υπογράφονται αποκλειστικά από αρχιτέκτονες μηχανικούς και οι στατικές μελέτες από τους αρμόδιους πολιτικούς μηχανικούς». Επίβλεψη εργασιών γίνεται κατά αναλογία από τους αρμόδιους μηχανικούς που εκπόνησαν τις αντίστοιχες μελέτες.

  1. Με τον ΝΟΚ τι ισχύει για τους ΑΚΧ; Υπάρχει η δυνατότητα επαύξησης του ισχύοντος συντελεστή δόμησης έως 20% (άρθρο 10 ,παρ. 7β). «…Κατά την έγκριση, επέκταση, αναθεώρηση ή τροποποίηση ρυμοτομικού σχεδίου μπορεί να προβλέπεται: ….. β) Η δημιουργία δικτύου ελεύθερων δημόσιων προσβάσιμων κοινόχρηστων χώρων αποκλειστικά για πεζούς με χρήση των ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων και με κίνητρο την αύξηση μέχρι και 20% της επιτρεπόμενης δόμησης, με ταυτόχρονη διατήρηση των προβλεπόμενων υποχρεωτικών  ακάλυπτων  χώρων.» Μήπως αυτό σημαίνει ότι δεν μπορεί να χαρακτηρίζεται ΑΚΧ τμήμα οικοπέδου μεγαλύτερο του 20 % του ή αν συμβαίνει αυτό τότε η επαύξηση στον ισχύοντα συντελεστή δόμησης δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη του 20%. Το ίδιο ισχύει και για τους ήδη χαρακτηρισμένους ΑΚΧ ;  Παράδειγμα: με τον  ΝΟΚ   οικόπεδο  με  σδ 2,2 έχει χαρακτηρισμένο ΑΚΧ το 30% του .Ο σ.δ είναι 2,2+0,2*2,2=2,64, ενώ με τον ΓΟΚ θα ήταν 2,2+0,3*(2,2+0,5*2,2)=2,2+0,3*3,3=2,2+0,99=3,19.

Η   αύξηση   του   ΣΔ,   όπως   και   στην   διάταξη   που   μνημονεύετε   αναφέρεται,  πρέπει να προβλέπεται από το  ρυμοτομικό  σχέδιο.  Δεν  μπορεί  συνεπώς  να  εφαρμοστεί σε ήδη εγκεκριμένο με άλλες διατάξεις ΑΚΧ.

  1. Οι άδειες κατεδάφισης που έχουν αναθεωρηθεί με τον ΓΟΚ για ένα ακόμα εξάμηνο και έχουν λήξει σήμερα ή πρόκειται σύντομα να λήξουν , μπορούν να αναθεωρηθούν με τον ΝΟΚ , ως προς την ισχύ τους και επομένως να ισχύουν για ένα χρόνο ακόμα ;

Μία  άδεια  κατεδάφισης  και   με   τον   παλιό   και   με   τον   νέο   τρόπο   έκδοσης   αδειών  δικαιούται  μία  αναθεώρηση  για   παράταση   ισχύος.   Εάν   αυτή   εκδόθηκε,   δεν μπορεί να δοθεί 2η παράταση ισχύος, όταν η 1η λήξει. Στην περίπτωση που έχει εκδοθεί η άδεια κατεδάφισης πριν τις 1-3-12 (έναρξη ισχύος Ν. 4030/11), αλλά οι εργασίες της ξεκίνησαν μετά την ημερομηνία αυτή, αναθεωρείται με το νέο τρόπο έκδοσης αδειών για άλλον ένα χρόνο από την ημερομηνία λήξης της (σύνολο, 1,5 χρόνο ισχύος). Τέλος αν εκδόθηκε μετά τις 1-3-12 ισχύει για ένα χρόνο και δικαιούται αναθεώρησης για άλλον ένα χρόνο (σύνολο, 2 χρόνια ισχύος), σύμφωνα με την παρ. 4δ, άρθρο 56, Ν. 4030/11.

  1. Με το ΝΟΚ δεν αναφέρονται στις επιτρεπτές κατασκευές με έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας οι γεωργικές αποθήκες. Καταργούνται;

O  ΝΟΚ,  στο  άρθρο  4  παρ.  2,  αναφέρει  ρητά  σε  ποιες  περιπτώσεις  χορηγείται  ΕΕΜΚ  (δεν   περιλαμβάνονται   οι   γεωργικές   αποθήκες),   καθώς   και   (στο   ίδιο  άρθρο παρ 1.ζ) ότι απαιτείται άδεια  δόμησης  για  κάθε  κατασκευή-προσθήκη-εγκατάσταση που δεν περιλαμβάνεται στις παρ. 2 και παρ. 3 (όπου ορίζει τι δεν θέλει ούτε άδεια δόμησης ούτε  ΕΕΜΚ).  από  τα  παραπάνω  απορρέει  ότι  οι  γεωργικές  αποθήκες  που  παλαιοτέρα  έπαιρναν  ΕΕΜΚ  σήμερα  θέλουν άδεια δόμησης κατά το Ν. 4030/11. Η ερμηνευτική εγκύκλιος 1668/9.8.2012 που στάλθηκε για προσωρινή εφαρμογή της Υ.Α. 5219/2004 αναφέρεται μόνον στην διαδικασία έγκρισης και απαιτούμενα δικαιολογητικά (δεν μπορεί η εγκύκλιος να αναιρέσει τον νόμο).

  1. Εφόσον στο σχέδιο οικισμού η ρυμοτομική & η οικοδομική γραμμή ταυτίζονται, δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί ως οικοδομική γραμμή, η εστιγμένη γραμμή στο όριο του οικισμού με εγκεκριμένη διανομή του 1968, έτσι ώστε να τύχη εφαρμογής η παράγραφος 2 του άρθρου 8 του Ν.4067/2012; «. Αν  απέναντι  από  τα  οικοδομικά  τετράγωνα  που  βρίσκονται  στα  ακραία  σημεία  του ρυμοτομικού  σχεδίου,  που  έχει  εγκριθεί,  μέχρι  τις  13-3-1983,  προβλέπεται  οικοδομική γραμμή, χωρίς να ανήκει σε ΟΤ με την έννοια της παραγράφου 49 του Αρθ-2 του νόμου αυτού ή της παραπάνω παρ.1, οι ιδιοκτησίες που έχουν πρόσωπο στη γραμμή αυτή, εφόσον έχουν δημιουργηθεί μέχρι τη δημοσίευση του νόμου αυτού, είναι οικοδομήσιμες μόνο κατά το τμήμα τους, το οποίο έχει επιφάνεια, που αντιστοιχεί στις ελάχιστες απαιτούμενες για το εμβαδόν και το πρόσωπο διαστάσεις αρτιότητας, οι οποίες προβλέπονται από τις πολεοδομικές διατάξεις, που ισχύουν για το απέναντι οικοδομικό τετράγωνο. Οι ιδιοκτησίες αυτές οικοδομούνται μόνο κατά το παραπάνω τμήμα τους, σύμφωνα με τους όρους δόμησης, που ισχύουν για το απέναντι οικοδομικό τετράγωνο, με τον περιορισμό ότι ο συντελεστής δόμησης δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερος από τα οριζόμενα στο Αρθ-6 του Ν-1337/83, όπως ισχύει. »

Όχι δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί ως οικοδομική γραμμή, δεν προβλέπεται από τον νόμο.

  1. Η νομιμοποίηση της περίφραξης ενός οικοπέδου (που εντάχθηκε στο Ν.4014/11) πρέπει να γίνει με έκδοση έγκρισης & άδειας δόμησης, αναθεώρηση αδείας (αν είναι ακόμη σε ισχύ) ή με ενημέρωση αδείας;

Στην περίπτωση που η μόνη αυθαιρεσία στο οικόπεδο ήταν περίφραξη που κατασκευάστηκε χωρίς οικοδομική άδεια, αυτή δηλώνεται με το Ν. 4014/11 και με τη μορφή λοιπών παραβάσεων, αναλόγως του αναλυτικού της προϋπολογισμού (500€=1 παράβαση/5000€   προϋπολογισμού),   εφόσον   κατασκευάστηκε    μέχρι    τις   28-07-2011   και   εάν   είναι   και   σύννομη   δύναται   να   νομιμοποιηθεί.    Σε   περίπτωση  που  κατασκευάστηκε  μετά  τις  28-07-2011  εάν  μεν   είναι   σύννομη   δύναται  και  πάλι  να  νομιμοποιηθεί,   εάν   δεν   είναι   σύννομη   θεωρείται   κατεδαφιστέα. Σε  περίπτωση   που   είχε   εκδοθεί   οικοδομική   άδεια   για   το   κτίσμα,   χωρίς   αναφορά σε περίφραξη οικοπέδου, η άδεια  αυτή  μπορεί  να  ενημερωθεί  (χωρίς επαύξηση  του  προϋπολογισμού  -  χωρίς  επιπλέον  κρατήσεις  -   στην   άδεια   ανέγερσης συμπεριλαμβάνεται η περίφραξη του ακινήτου),  μόνο  όμως  όταν  η  περίφραξη είναι σύννομη. Και  φυσικά  δεν  μιλάμε  για  τοιχία  αντιστήριξης.  Σε  περίπτωση μη  σύννομης  περίφραξης  και  πάλι  πρέπει  να  γίνει  δήλωση  του  Ν. 4014/11  εφόσον  κατασκευάστηκε  μέχρι  τις  28-7-2011,   άλλως   θεωρείται  κατεδαφιστέα.

  1. Ο προϋπολογισμός της προς νομιμοποίηση περίφραξης θα είναι αναλυτικός και θα προκύψουν κρατήσεις ή δεν θα πληρώσει καθόλου εισφορές, αφού η περίφραξη στις άδειες είναι δωρεάν όπως και η στέγη;

Βλέπε απάντηση 12.

  1. Σε ποιες περιπτώσεις μπορούμε να εκδώσουμε έγκριση και άδεια δόμησης μαζί;

Κατά την παρ.1 άρθρου 6 Ν. 4030/11, « Για κατεδαφίσεις, εκσκαφές, επιχώσεις, διαμορφώσεις, κοπή δένδρων, εκδίδεται ταυτόχρονα έγκριση και άδεια δόμησης και ισχύει για ένα έτος από την έκδοσή της.»

  1. Για επισκευές ή αναστηλώσεις διατηρητέων απαιτείται αναλυτικός προϋπολογισμός των εργασιών;

Ναι, απαιτείται σύνταξη αναλυτικού προϋπολογισμού εργασιών.

  1. Το τιμολόγιο του ΥΠΕΧΩΔΕ για τα φορολογικά επικαιροποιείται και βάσει ποιάς απόφασης/νόμου; Αν κάποια εργασία-τιμή μονάδος δεν υπάρχει στο τιμολόγιο χρησιμοποιούμε τα περιγραφικά τιμολόγια του Ν.3263/2004 (ΦΕΚ 1556 Β΄/ 18-10-2004); Αν δεν υπάρχει σε κανένα τιμολόγιο η εργασία και η τιμή μονάδος, μπορούμε να βάλουμε τιμή αγοράς και ο μελετητής μηχανικός να προσκομίσει απόδειξη ή τιμολόγιο; Όταν ο έλεγχος φορολογικών έχει γίνει με παλιούς συντελεστές , αλλά δεν έγιναν πληρωμές , ενώ έχουν ελεγχθεί όλες οι μελέτες , πρέπει να ξαναγίνει έλεγχος των αμοιβών ,των εισφορών , του ΙΚΑ κ.λ.π.; Σύμφωνα με την απόφαση 7533/2012. άρθρο 2, παρ. 4 και 5, ελέγχεται από την Υ.ΔΟΜ. η πληρότητα των απαιτουμένων δικαιολογητικών για έκδοση άδειας δόμησης. Τι περιέχεται στην έννοια «έλεγχος πληρότητας »; Θα πρέπει να ελέγχεται εκτός της ύπαρξης των απαιτούμενων μελετών και τα αναφερόμενα στην παρ. 3 του ίδιου άρθρου;

Για το αναλυτικό τιμολόγιο λαμβάνεται υπόψη το Π.Δ 515/89 και η απόφαση  81304/6083/89  (ΦΕΚ  886/Β/89  -  "Καθορισμός  τιμών   μονάδος   επιφάνειας  οικοδομικών έργων"). Για εργασίες που δεν συμπεριλαμβάνονται σε αυτό μπορούν να χρησιμοποιηθούν «τιμές αγοράς», χρησιμοποιώντας π.χ. προσφορές όπου αναφέρονται τιμές των εν λόγω εργασιών/υλικών. Τέλος ο έλεγχος των φορολογικών για την έκδοση μιας οικοδομικής άδειας (εισφορές, κρατήσεις, αμοιβές), γίνεται βάσει αυτών που ίσχυαν κατά την πρωτοκόλληση του φακέλου εφόσον δεν έχει λήξει ο χρόνος των 9 μηνών, για την έκδοση της αδείας. Στην περίπτωση που ο φάκελος έχει πάρει παράταση 9-μήνου, ισχύει ότι ορίστηκε κατά την παράταση αυτή. Έλεγχος πληρότητας φακέλου κατά την κείμενη σχετική νομοθεσία.


5η συνεδρίαση


  1. Στην παρ6   του   αρθ   4   του   Ν4067/12   αναφέρεται   ότι   "σε   περίπτωση   αυθαίρετης   κατασκευής,   που   τηρεί   τις   ισχύουσες   πολεοδομικές   διατάξεις   ή   αυτές που ίσχυαν κατά  το  χρόνο  κατασκευής  της,  αυτή  είναι  δυνατόν  να  νομιμοποιηθεί ύστερα από έκδοση  ή  αναθεώρηση  της  άδειας  δόμησης".  Στις  ισχύουσες  πολεοδομικές  διατάξεις,  περιλαμβάνονται  μόνο  οι  όροι  δόμησης  ή  συνολικά και όλοι οι κανονισμοί (ΕΑΚ-ΕΚΩΣ, ΚΕΝΑΚ, ΠΥΡΑΣΦΑΛΕΙΑ ΚΛΠ);

Ως   ισχύουσες   πολεοδομικές   διατάξεις,   νοείται   το    σύνολο    όλων    των    διατάξεων, των όρων δόμησης, συμπεριλαμβανομένων και των Κανονισμών που αναφέρετε. Σε κάθε περίπτωση, σχετικά με τις  απαιτήσεις  μελετών  κατά  τη  νομιμοποίηση   κτισμάτων,   συνεχίζει   να   ισχύει   ότι   ίσχυε   μέχρι   και   σήμερα,   καθώς οι νέες διατάξεις έκδοσης αδειών,  δεν  τροποποιούν  την  ουσία  της νομιμοποίησης.

  1. Στην παρ-6   ιθ   του   αρθ-11   του   Ν   4067/12   ορίζεται    ότι    δεν    συμπεριλαμβάνεται στον Σ.Δ. η επιφάνεια θερμομόνωσης  πάχους  άνω  των  6  εκατοστών  στις  κατασκευές  νέων  κτιρίων.  Δηλαδή  αφαιρείται  συνολικά  όλο   το   πάχος της θερμομόνωσης ή μόνο το πέραν των 6 εκ;

Δεν   συμπεριλαμβάνεται   στον   Σ.Δ.   η   επιφάνεια    θερμομόνωσης    πάχους    άνω  των   6   εκατοστών   στις   κατασκευές   νέων   κτιρίων   και   συγκεκριμένα,   αφαιρείται    το πάχος της θερμομόνωσης πέραν των 6 εκ. αυτής.

  1. Απαιτούμενες πολεοδομικές διαδικασίες για την αλλαγή χρήσης τμημάτων που τακτοποιήθηκαν με τους Ν. 3843/10 και Ν. 4014/11.

Αναμένεται διευκρίνιση, μέχρι την οποία αναγκαστικά ισχύουν οι γενικές διατάξεις του ΝΟΚ και του Ν 4030/2011.

  1. Διαδικασίες κατεδάφισης   αυθαίρετων   κατασκευών   οι   οποίες    δεν    είναι  επικίνδυνες/  ετοιμόρροπες  και  οι   οποίες   δεν   έχουν   ήδη   κριθεί   οριστικά   αυθαίρετες   κατά   τις   ισχύουσες   περί   αυθαιρέτων   διατάξεις.   Πρέπει    να    προηγηθεί δήλωση του  συγκεκριμένου  αυθαιρέτου  με  τον  Ν.  4014/11;  Τι  ισχύει σχετικά με την πληρωμή του προστίμου σε αυτές τις περιπτώσεις;

Σύμφωνα με τις προδιαγραφές που ίσχυαν μέχρι  πρόσφατα  (Π.Δ.  της  3/8.9.1983-Έκδοση οικοδομικών  αδειών-  άρθρο  15  παρ.  2  και  στην  συνέχεια Απόφαση 82070/98/1989  Εγκ.  98/1989-Προδιαγραφές  μελετών  για  έκδοση  οικοδομικών  αδειών),  για  την  κατάθεση  μελέτης  κατεδάφισης  δεν  απαιτούνταν  στοιχεία νομιμότητας  του  προς  κατεδάφιση  κτιρίου  (απαιτούνταν  τοπογραφικό ενδεικτικό   της   θέσεως   του   κτίσματος,   περιγράμματα   κατόψεων    σε    κλίμακα 1:100,  σχηματικές  τομές,  φωτογραφίες  όλων   των   όψεων,   περιγραφή   του   κτιρίου και  του  τρόπου  αντιστήριξης  των  ομόρων  ιδιοκτησιών,  όπου   χρειάζεται)   και συνεπώς δεν ελεγχόταν. Διαφοροποίηση των  παραπάνω  απαιτεί  διευκρίνιση  του ΥΠΕΚΑ.

  1. Διευκρινήσεις σχετικά   με   την   έκδοση   αδειών   δόμησης   σε    κτίρια    και    ιδιοκτησίες   για   τις   οποίες   έχουν   υποβληθεί    δηλώσεις   αυθαιρέτων   κατασκευών    ή  χρήσεων.  Πληρότητα/προδιαγραφές  διαγραμμάτων  δόμησης  στις  περιπτώσεις   αυτές.

Πέραν   της   άδειας   αλλαγής   χρήσης,   χώρων   που   έχουν    τακτοποιηθεί   με    το    Ν.  4014/11,   για   τους   οποίους   αναμένουμε   διευκρινίσεις   για   τυχόν   διαφοροποίηση   της   διαδικασίας,   οι    άδειες    δόμησης    εκδίδονται    όπως    ορίζουν οι κείμενες νομοθετικές και  πολεοδομικές  διατάξεις.  Το  διάγραμμα  δόμησης  συντάσσεται  σύμφωνα  με  την  παρ.4  του  άρθρου  9,  του  Ν.  4030/11.   Στην περίπτωση τακτοποιημένων χώρων, αυτοί πρέπει να προσημαίνονται αλλά και να προσμετρούνται στα πραγματοποιούμενα πολεοδομικά μεγέθη.

  1. Προϋφιστάμενα του   1955,   με   αυθαιρεσίες   εμβαδών/χρήσεων.   Μετά   την   κατάργηση   της   πιστοποίησης   νομίμου   περιγράμματος   και   εφόσον    δεν εντάσσονται στον  Ν.  4014/2011,  για  κάποιον  που  επιθυμεί  να  εκδώσει  άδεια  δόμησης  σε  οικόπεδο  που  προϋπάρχει  το  συγκεκριμένο  προ  του  1955   κτίσμα, τίθεται πρόβλημα νομιμότητας υφισταμένων ή όχι;

Κατά   τον   έλεγχο    μελέτης    για    έκδοση    νέας    αδείας    ελέγχεται    η    νομιμότητα  ή το  μη  κατεδαφιστέο  κτλ  όλων  των  υφισταμένων  κτισμάτων  ιδιοκτησίας  του  αιτούντα,  όπως  γινόταν  και  παλιά.   Σύμφωνα   με   την   παρ.   1δ   του   άρθρου   23, του   Ν.   4067/12,   στην   οποία   προσδιορίζονται   τα   κτίρια   ή   τα   τμήματα   κτισμάτων  τα  οποία  και  θεωρούνται   νομίμως   υφιστάμενα,   αναφέρεται   μεταξύ άλλων,  «Κτίσμα  ή  τμήμα  αυτού  θεωρείται   νομίμως   υφιστάμενο   .αν   προϋφίσταται του   βασιλικού   διατάγματος   της   9-8-1955   ή   εξαιρέθηκε   με   τις   διατάξεις   του       Ν.  1337/1983  και  μόνο  για  το  τμήμα  που  δεν  αντίκειται  είτε  στις  ισχύουσες   διατάξεις   είτε   σε   εκείνες   που   ίσχυαν   κατά   το   χρόνο   κατασκευής    του    εάν αυτές είναι ευνοϊκότερες.» Σε περίπτωση λοιπόν που  υπάρχει  στο  ακίνητο προϋφιστάμενο   του   1955,   αυτό    αποτυπώνεται,    προσκομίζονται    τα   δικαιολογητικά   του,   όπως   και   για   τα   κτίσματα   που   έγιναν   με    οικοδομική   άδεια,  εάν  είναι  απαραίτητο  π.χ.  σε  περίπτωση  προσθήκης  καθ’  ύψος   προσδιορίζεται το σύννομο τμήμα του και το μη σύννομο  αλλά  μη  κατεδαφιστέο  σύμφωνα με το άρθρο 15 παρ 7 του Ν. 1337/1983 και προσμετράται στα πραγματοποιούμενα μεγέθη. Άλλη διαδικασία δεν απαιτείται.

  1. Στον υπολογισμό     του     35%     της     περιμέτρου     του      ημιυπαιθρίου υπολογίζεται  το  καθαρό  μήκος  ενός  μόνο   ανοίγματος   του   και   όχι   το   άθροισμα των ανοιγμάτων του;

Όπως   είναι   διατυπωμένος   ο   ορισμός   του   ανοιχτού   η/υ    χώρου    (άρθρο    2   παρ. 6 «και το  μήκος  του  ανοίγματος  είναι  ίσο  η  μεγαλύτερο  του  35%...»)  παραπέμπει  στο  μήκος  ενός  ανοίγματος  και   όχι   στο   άθροισμα   τυχόν  περισσοτέρων ανοιγμάτων. Σε κάθε περίπτωση αναμένεται διευκρίνιση.

  1. Θεωρείται άνοιγμα    ημιυπαιθρίου    η    πλευρά    του    εκείνη    που    βλέπει    σε  τμήμα  του   οικοπέδου   που   έχει   προσμετρηθεί   στην   κάλυψη   αλλά   του υποκειμένου ορόφου;

Όπως και στην προηγούμενη  ερώτηση  τέθηκε,  η  διατύπωση  στον  ορισμό  του  ανοιχτού η/υ χώρου (άρθρο 2 παρ. 6 «τουλάχιστον μία ανοιχτή πλευρά προς υποχρεωτικούς ακάλυπτους χώρους...») δεν οδηγεί σε τέτοιο συμπέρασμα αφού βλέπει σε χώρο που δεν είναι υποχρεωτικά ακάλυπτος, το αντίθετο μάλιστα. Σε κάθε περίπτωση αναμένεται και πάλι διευκρίνιση.

  1. Όταν η ανοικτή πλευρά του ημιυπαιθρίου καταλαμβάνεται από ζαρντινιέρα το πλάτος της δεν μετράει στην περίμετρο του;

Η   περίμετρος   ενός   η/υ   χώρου,   ορίζεται   πάντα   από   τον    φέροντα    οργανισμό του  κτιρίου.  Ότι  βρίσκεται  εντός  αυτού  του  περιγράμματος  προσμετρείται  ως   εμβαδόν η/υ χώρου.

  1. Μπορούμε να έχουμε εξαίρεση από την δόμηση  για χώρους μετρητικών και ρυθμιστικών  διατάξεων σε όροφο  (παρ. κη, άρθρο  11 του  ΝΟΚ) ;

Βλέπε  σχετικό  άρθρο  του  ΝΟΚ  όπου  ρητά  αναφέρεται   στην   παρ.   6κη   του   άρθρου 11 ότι δεν προσμετράται στον σ.δ. «Χώρος τοποθέτησης μετρητικών και ρυθμιστικών διατάξεων φυσικού αερίου.».

  1. Ερωτάται αν  απαιτείται   αλλαγή   χρήσης   από   κατάστημα   σε   πλυντήριο   αυτοκινήτων  σε  ισόγειο  κατάστημα.  Δεν  προκύπτει  με  την  μεταβολή  της  χρήσης     του   κτιρίου   αλλαγή   στην   αρχιτεκτονική,    στατική    μελέτη    της    υπ΄    αριθμ. 1003/83  Οικ.  Αδείας  σύμφωνα  με  την   οποία   κατασκευάστηκε   και   ούτε  οποιαδήποτε  άλλη  μελέτη  για  την  μεταβολή  αυτή  πέραν  τις  έγκρισης   από   το   τμήμα  συγκοινωνιών  για  την  άδεια  λειτουργίας  του  πλυντηρίου   αυτοκινήτων. Επιπλέον η νέα χρήση του ισόγειου κτιρίου προβλέπεται  από  τις  ισχύουσες  πολεοδομικές  διατάξεις   και   οι   προϋποθέσεις   για   την   νέα   χρήση   καλύπτονται  από τις προϋποθέσεις των επί μέρους μελετών που πληροί η υφιστάμενη χρήση.

Σύμφωνα  με  το  άρθρο  4   παρ.   1στ   απαιτείται   άδεια   δόμησης   για   αλλαγή   χρήσης σε περίπτωση που επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο στα φορτία σχεδιασμού  της  στατικής  μελέτης  ή   στον   αριθμό   απαιτουμένων   θέσεων στάθμευσης.  Επίσης,  σύμφωνα  με  το  άρθρο  5  παρ.  2,  χώροι  για  τους  οποίους    έχει  χορηγηθεί  άδεια  δόμησης  με  συγκεκριμένη   χρήση,   μπορούν   να   μεταβάλουν την  χρήση  τους  εφόσον  η  νέα  χρήση  προβλέπεται  από   τις   ισχύουσες   πολεοδομικές  διατάξεις   και   οι   προϋποθέσεις   για   την   νέα   χρήση   καλύπτονται  από  τις  προϋποθέσεις  επιμέρους  μελετών  που  πληροί  η  υφιστάμενη   χρήση   και στην  περίπτωση  αυτή  δεν  απαιτείται  έκδοση  άδειας  δόμησης.  Εάν  λοιπόν  πληρούνται  τα  παραπάνω   οριζόμενα  δεν  απαιτείται  άδεια  δόμησης.  Εφόσον  όμως   οι   μελέτες   του   υφισταμένου    κτιρίου   (που   περιέχει   η   οικοδομική   του   άδεια)    δεν  καλύπτουν  την  νέα   χρήση,   απαιτείται   άδεια   δόμησης.   Η   παλαιότερη   απόφαση 48669/2886/1989-Αλλαγή χρήσης χωρίς  οικοδομική  άδεια,  που  έθετε  επιπλέον  προϋποθέσεις  για  απαλλαγή  από  την  υποχρέωση  λήψης  αδείας,  δεν  μπορεί  να  ισχύει  σήμερα  διότι  ερμηνεύει  το  άρθρο  5  του   ΓΟΚ/1985   που   δεν  ισχύει  πλέον.  Σε  κάθε  περίπτωση  απαιτείται  αλλαγή  χρήσης,  όταν  η  νέα  χρήση   είναι δυσμενέστερη στατικά από την υπάρχουσα (η σε απαιτούμενους χώρους στάθμευσης), αλλά και όταν  για  τη  νέα  χρήση  απαιτούνταν  μελέτες  που  δεν  απαιτούσε η παλιά χρήση.

  1. Φάκελος με    ημερομηνία     πρωτοκόλλου     15-11-2010     δεν     έχει     ακόμη   εκδοθεί,  αλλά  έχει  γίνει   έλεγχος   των   μελετών   ήδη   από   το      Σήμερα   ζητά να  κάνει  χρήση  του  ιδιωτικού  συμφωνητικού  για   τις   αμοιβές   και   επειδή   έχει εντάξει στον νόμο 4014 κάποια αυθαίρετα του, ζητά με την  ίδια  άδεια  να  τα νομιμοποιήσει .Τι δεχόμαστε;

Κατά  την  πρωτοκόλληση  του  φακέλου  στην  πολεοδομία  καθώς  και   κατά   τον   έλεγχο  των  μελετών  δεν  είχε  ψηφιστεί   ο   νόμος   Ν.   3919/2011,   που   αφορά   μεταξύ  άλλων,  την  απελευθέρωση  των   αμοιβών   των   μηχανικών.   Αυτό   σημαίνει   ότι ο μηχανικός οφείλει να πληρωθεί στο ποσό της  αμοιβής  που  ίσχυε,  όταν  υπογράφηκε  η  ανάθεση  προς  αυτόν  από   τον   ιδιοκτήτη,   για   το   συγκεκριμένο   έργο, δηλ.  της  ελάχιστης  αμοιβής  που  ίσχυε  κατά  το  χρόνο  που  εκπόνησε  τις  μελέτες που απαιτούνταν για το έργο που του ανατέθηκε.

  1. Σύμφωνα με  το  άρθρο  4,  παρ.  1β,  του   Νόμου   4067/9-4-2012   (ΦΕΚ   79Α/9-4-2012), απαιτείται έκδοση άδειας δόμησης «για εργασίες εκσκαφών-επιχώσεων-επιστρώσεων διαμορφώσεων οικοπέδων και γηπέδων με σκοπό   τη   δόμηση».   Σε   αγροτεμάχιο   άρτιο   και   οικοδομήσιμο   λειτουργεί   πρατήριο    υγρών  καυσίμων  κατασκευασμένο  με  νόμιμη  και   ισχύουσα   οικοδομική   άδεια.   Για την  τοποθέτηση  μίας   μεταλλικής   δεξαμενής   υγραερίου   εντός   του   ακάλυπτου χώρου του γηπέδου και κάτω από την οριστική στάθμη  τους  εδάφους  (υπόγεια  δεξαμενή) χωρίς καμία οικοδομική  εργασία  απαιτείται  μόνο  η  εκσκαφή  του περιγράματος   τοποθέτησης.  Το   βάθος  εκσκαφής  θα  είναι  περίπου  2,5  μέτρα  και   θα  καλυφθεί  μετά  την  τοποθέτηση  της  δεξαμενής  (επίχωση).   Η   δεξαμενή   έχει   λάβει την άδεια ίδρυσης  από  τον  αρμόδιο  φορέα  αδειοδότησης.  Σύμφωνα  με  το  άρθρο 2 παρ. 23 του ιδίου Νόμου 4067/12 «Εργασίες  εκσκαφής,  επίχωσης  ή  επίστρωσης  που  εκτελούνται  για  άλλο  σκοπό  εγκρίνονται  από   την   εκάστοτε   αρμόδια αρχή». Κατά συνέπεια των παραπάνω θα ήθελα  να  μου  απαντήσετε  εάν  μπορώ να προχωρήσω στην  εκσκαφή  χωρίς  έκδοση  άδειας  Δόμησης  αφού  δεν  έχουμε  σκοπό  την  δόμηση,  αλλά  μόνο  τοποθέτηση  υπόγειας  δεξαμενής  που  έχει  ήδη εγκριθεί.

Πρέπει να  εκδοθεί  άδεια  δόμησης  για  την  εκσκαφή  της  προαναφερόμενης  περίπτωσης δεδομένου ότι και η  τοποθέτηση  δεξαμενής,  ως  εγκατάσταση  εξυπηρέτησης του κτιρίου, είναι δομικό έργο.

  1. Σε οικόπεδο     εντός     σχεδίου      υπάρχει      κατασκευασμένη      κατοικία      με νόμιμη  και  ισχύουσα  οικοδομική   άδεια   του   έτους      Κατασκευάστηκε   αυθαίρετη  σοφίτα  η  οποία   δηλώθηκε   και   ολοκληρώθηκε   η   τακτοποίησή   της   με  τις  διατάξεις  του  Ν.4014/11.  Για  το  ακίνητο  αυτό  κατατίθεται  αίτηση   έκδοση   έγκρισης  και  άδειας  δόμησης  για  κατασκευή   περίφραξης   του   οικοπέδου.   Στο  στάδιο ελέγχου  του  τοπογραφικού  διαγράμματος  εκδόθηκε  από  τον  αρμόδιο Υπάλληλο,  φύλλο  ελέγχου  με  71  παρατηρήσεις   !,   που   αφορούσαν   την   ακρίβεια της δήλωσης της τακτοποιημένης σοφίτας, την προσκόμιση από  τον  μελετητή  προοπτικού σχεδίου (3D) του σπιτιού καθώς και πλήρη σημερινή αρχιτεκτονική αποτύπωση   του   σπιτιού   (όψεις,   κατόψεις,   τομές    κ.λ.π.),    διάγραμμα    χωματισμών για την αιτούμενη περίφραξη κ.λ.π.  Παρακαλώ  να  μου  απαντήσετε σύμφωνα  με  τις  εγκυκλίους   του   Υ.ΠΕ.Κ.Α.,   εάν   απαιτείται   τέτοιος   βαθμός   ελέγχου για την  κατασκευή  περίφραξης  (δεν  συμπεριλαμβάνεται  σε  κανένα πολεοδομικό μέγεθος, όπως συντ. δόμησης, κάλυψη κ.λ.π.).

Η  πληρότητα  του  φακέλου,  τόσο  για  την  έγκριση,  όσο   και   για   την   άδεια   δόμησης,  καθώς  και  οι   απαιτούμενες   κατά   περίπτωση   μελέτες   αναφέρονται   στο Ν.  4030/2011  του  νέου  τρόπου  έκδοσης  αδειών,  σύμφωνα   με   τον  οποίο  γίνεται   και ο έλεγχός τους. Ο  έλεγχος  των  ΥΔΟΜ  στις  δηλώσεις  του  Ν  4014/2011  περιορίζεται  στα  αναφερόμενα  στο  άρθρο  27  παρ.  3  του   νόμου   αυτού («προκειμένου να διαπιστωθεί αν τα στοιχεία των δηλώσεων  που  αφορούν  την περιγραφή  της  κατασκευής,  το  εμβαδόν  και  τη  χρήση  της  είναι   αληθή   και   ακριβή»), καθώς και στο αν εμπίπτουν στις περιπτώσεις της παρ. 3 του άρθρου  23  (σε  κοινόχρηστο  χώρο,  δασική  έκταση,  ρέμα  κ.α.),  σύμφωνα  με  την   Εγκ. 7/2012 , το έγγραφο 45133/16.11.12 παρ.1 κτλ.

  1. Σύμφωνα με   το   άρθρο   9,   παρ.7   του   Ν.4030/2011,   στην   έννοια   των οικοδομικών εργασιών για ανέγερση νέας οικοδομής  συμπεριλαμβάνονται  και  οι  εργασίες  για  την  εκσκαφή,  επίχωση,   κοπή   δένδρων   κ.λ.π.   Στην   παρ.   8   του   ιδίου   άρθρου   απαιτείται    άδεια    για    αυτοτελείς    εργασίες    περιτοιχίσεων,  εκσκαφών ή  επιχώσεων  καθώς  και  για  την  κοπή  δένδρων,  σύμφωνα  με  το  άρθρο  40 του Ν.1337/83. Παρακαλώ να μου απαντήσετε εάν  για  τα  δένδρα  που  αποτυπώνονται  μέσα   στο   περίγραμμα   εκσκαφής   της   νέας   οικοδομής   χρειάζεται να  εκδοθεί  προηγούμενα  ξεχωριστή  έγκριση  κοπής   δένδρων   ή   περιλαμβάνεται   στην έγκριση άδειας δόμησης της νέας οικοδομής. Ποιά είναι τα δένδρα που προστατεύονται από  την  δασική  νομοθεσία  σε  εντός  σχεδίου  περιοχές;  (όλα  τα δένδρα ή μόνο αυτά που βρίσκονται σε κοινόχρηστους χώρους και άλση;).

Απαίτηση   για   άδεια   κοπής   δένδρων   υπάρχει   στην   περίπτωση   αυτοτελούς    κοπής  δένδρων,  χωρίς  δηλαδή  να  εκδίδεται  ταυτόχρονα  άδεια   για   ανέγερση   κτιρίου, καθώς και για την  κοπή  δένδρων  εκτός  του  περιγράμματος  του  προς  ανέγερση  κτιρίου  όταν  αυτά  γίνονται  ταυτόχρονα,   ενώ   η   κοπή   των   δένδρων   εντός του περιγράμματος  του  κτιρίου,  που  αποτυπώνονται  στο  τοπογραφικό διάγραμμα,  συμπεριλαμβάνεται  στην   άδεια   δόμησης   για   την   ανέγερση   του   κτιρίου.  Τα  δένδρα  που  προστατεύονται  από  την  δασική  νομοθεσία   αναφέρονται στον Ν 998/1979, άρθρο 3, όπως ισχύει.


6η συνεδρίαση


  1. Μετά την Εγκύκλιο 17/2012, για να προβούμε σε αναστολή επιβολής προστίμων, σύμφωνα με το Ν.4014/11, είναι απαραίτητα τα σχέδια και Υ.Δ. μηχανικού;

Η υπηρεσία δόμησης προβαίνει σε διαγραφή των προστίμων αυθαιρέτων μετά από την ολοσχερή εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου που προκύπτει από τη δήλωση του αυθαιρέτου με το άρθρο 24 του Ν. 4014/11 (ή με το άρθρο 26, στην περίπτωση έκδοσης και αντίστοιχης Άδειας νομιμοποίησης), είτε τα πρόστιμα έχουν καταστεί οριστικά (δες παρ. Α 1) αλλά δεν έχουν βεβαιωθεί στην αρμόδια ΔΟΥ, είτε έχουν βεβαιωθεί δηλ. έχει σταλεί χρηματικός κατάλογος στη ΔΟΥ, οπότε αυτός ακυρώνεται. Στην Εγκύκλιο περιγράφεται επακριβώς η διαδικασία που οφείλει να ακολουθείται καθώς και οι απαραίτητοι σχετικοί έλεγχοι από την ΥΔΟΜ, στους οποίους δε συμπεριλαμβάνεται η υποχρέωση υποβολής σχεδίων παρά μόνο - μεταξύ άλλων - Υ.Δ που περιλαμβάνει αναφορά για την ορθότητα-ταύτιση των τεχνικών στοιχείων που αναγράφονται στη βεβαίωση υπαγωγής/περαίωσης σε σχέση και με τις παραβάσεις που περιγράφονται στη σχετική έκθεση αυτοψίας.

  1. Για να προβούμε σε διαγραφή προστίμων χρηματικού καταλόγου (ΑΦΕΚ) ενός αυθαιρέτου με περαιωμένη διαδικασία Ν.4014/11, είναι απαραίτητη η βεβαίωση από ΔΟΥ για το ακριβές ανείσπρακτο ποσό προστίμου, ή αρκούμαστε στην Υ.Δ. ιδιοκτήτη της Εγκυκλίου 17/2012; Αν ισχύει η δεύτερη περίπτωση, και κάνουμε ΑΦΕΚ του ποσού που αναγράφεται στην Υ.Δ. και επιστραφεί αυτό από τη ΔΟΥ λόγω λανθασμένου ποσού, ανακαλούμε τη δήλωση υπαγωγής και εφαρμόζουμε τις περί αυθαιρέτων διατάξεις;

Η υπηρεσία δόμησης εκδίδει πράξη με την οποία ακυρώνει τον οικείο χρηματικό κατάλογο για το συνολικό ποσό προστίμου, ή την πράξη επιβολής προστίμου και την αποστέλλει στην αρμόδια φορολογική αρχή, σε περίπτωση που τα πρόστιμα έχουν βεβαιωθεί φορολογικά, προκειμένου η ΔΟΥ να διαγράψει κάθε σχετική πράξη κατά την παρ. 11 του άρθρου 24 του Ν. 4014/2011. Στο υπόδειγμα (1)-υπεύθυνη δήλωση, που επισυνάπτεται στην Εγκύκλιο 17/2012, ο διοκτήτης δηλώνει το συνολικό ποσό του προστίμου όπως του είχε καταλογισθεί στην έκθεση αυτοψίας που είχε συνταχθεί για το αυθαίρετό του. Από την άλλη πλευρά η παραπάνω διαδικασία που καταγράφεται στην Εγκ. 17/2012 για διαγραφή ολοκλήρου του βεβαιωμένου στην ΔΟΥ προστίμου και όχι μόνον του ανείσπρακτου, δεν γίνεται δεκτή από τις τοπικές ΔΟΥ που ζητούν από τις ΥΔΟΜ ΑΦΕΚ μόνο για τα ανείσπρακτα ποσά. Έτσι λοιπόν, μένει να διευθετηθεί το θέμα της ενημέρωσής τους από τις ΔΟΥ, για τα ποσά που δεν εισπράχθηκαν, ώστε να δύνανται να εκδώσουν ΑΦΕΚ για τη διαγραφή των ανείσπρακτων υπολοίπων (αποστέλλεται σχετικό έγγραφο). Τέλος για τις περιπτώσεις ανάκλησης δηλώσεων και εφαρμογής των περί αυθαιρέτων διατάξεων, στην παράγραφο 5 της Εγκυκλίου 17/2012, υπάρχει η σχετική αναφορά.

  1. Μπορούμε να προβούμε σε αναστολή επιβολής προστίμων ενός αυθαιρέτου που έχει καταγραφεί από την υπηρεσία μας, όταν η βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής στο Ν.4014/11 που μας προσκομίζει αναφέρεται στο ίδιο μεν αυθαίρετο, αλλά σε άλλον ιδιοκτήτη λόγω μεταβίβασης της ιδιοκτησίας κατά παράβαση του Ν.1337/83 (διότι κατά τη μεταβίβαση του οικοπέδου/γηπέδου υφίστατο αυθαίρετο κτίσμα); Αν όχι ποια διαδικασία πρέπει να ακολουθηθεί; Σας επισημαίνουμε ότι για τα εν λόγω αυθαίρετα η υπηρεσία μας δεν προέβαινε σε αλλαγή ονόματος και τα πρόστιμα διατήρησης συνεχίζονταν να βεβαιώνονται στον αρχικό ιδιοκτήτη.

Η διατήρηση με τον Ν 4014/11 αφορά την αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση, ασχέτως ιδιοκτήτη ο οποίος είναι υπόχρεος για την πληρωμή των απαιτουμένων ποσών. Επομένως η διαγραφή του προστίμου γίνεται για τις αυθαίρετες κατασκευές/ χρήσεις του ακινήτου, με τη δήλωση του νέου ιδιοκτήτη και μετά την ολοσχερή εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου που προκύπτει για τις εν λόγω αυθαιρεσίες, όπως περιγράφεται στην Εγκύκλιο 17/2012. Προηγείται βεβαίως η διαπίστωση ότι πρόκειται για το συγκεκριμένο ακίνητο που μεταβιβάστηκε από τον παλιό στο νέο ιδιοκτήτη, όπως εξάλλου αποδεικνύεται και από τη συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασής του.

  1. Στον ακάλυπτο χώρο αγροτεμαχίου (μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο), στο οποίο υφίσταται κτίσμα που δηλώθηκε με το Ν.720/77 & Ν.4014/11, ο ιδιοκτήτης προέβη πρόσφατα σε εργασίες επίστρωσης από μπετόν επιφάνειας 16,40μ.x1,15μ. και ύψους 0,20μ. Η παραπάνω εργασία επίστρωσης εμπίπτει στις περί αυθαιρέτων διατάξεις και κατά παράβαση ποιών διατάξεων ή εμπίπτει στις εργασίες που δεν απαιτείται άδεια δόμησης (επίστρωση που δεν έχει σκοπό τη δόμηση); Αν ισχύει η δεύτερη περίπτωση, ποια έγκριση αρμόδιας αρχής απαιτείται σύμφωνα με το ΝΟΚ;

Γενικά από το ΝΟΚ προκύπτει ότι για τέτοιου είδους εργασίες απαιτείται έκδοση έγκρισης και άδειας δόμησης, δεδομένου ότι η κατασκευή «επιφανείας» από οπλισμένο σκυρόδεμα είναι δομικό έργο, σύμφωνα με το άρθρο 2 του Κτιριοδομικού Κανονισμού, που εξακολουθεί να ισχύει και όχι επίστρωση, ασχέτως σκοπού για τον οποίο γίνεται. Συνεπώς δεν μπορεί να χορηγηθεί σε μη άρτιο γήπεδο και εμπίπτει στις διατάξεις περί αυθαιρέτων κατασκευών. Στις διατάξεις που παραβιάζονται μπορούν να αναφερθούν το άρθρο 4 του ΝΟΚ, το άρθρο 1 του ΠΔ του 1985-δόμηση εκτός σχεδίου, το άρθ. 2 του Κτιρ. Κανον και ότι άλλο σχετικό με το συγκεκριμένο ακίνητο-τοποθεσία.

  1. Σχετικά με τις εργασίες της παρ.3 του αρθ.4 του Ν.4067/12: Έχουμε αρκετές περιπτώσεις που καταγγέλλονται εργασίες για τις οποίες πλέον (κατά ΝΟΚ/12) δεν απαιτείται έκδοση άδεια δόμησης ούτε έκδοση έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, παρά εμπίπτουν στις περιπτώσεις της παρ.3 του αρθ.4 περί υποβολής της απαιτούμενης έγγραφης γνωστοποίησης. Κατά κανόνα αποτελούν εργασίες πολύ μικρότερης κλίμακας από όσες χρήζουν έκδοσης αδείας ή Ε.Ε.Μ.Κ., αλλά δεν είναι σαφές το πώς μπορούν να καταστούν νόμιμες εκ των υστέρων. Για τις υπόλοιπες εργασίες υπάρχει αφενός η δυνατότητα έκδοσης άδειας νομιμοποίησης και αφετέρου η έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας δύναται να εκδοθεί και αναδρομικά (για ήδη εκτελεσθείσες εργασίες). Λογικά και για τις εργασίες που χρήζουν έγγραφης ενημέρωση θα πρέπει να υπάρχει ανάλογη αντιμετώπιση. Ωστόσο επιβάλλεται να διευκρινιστεί επισήμως και άμεσα η σχετική διαδικασία αποκατάστασης της νομιμότητας και για αυτή την κατηγορία εργασιών.

Απ.: Απαιτείται διευκρίνιση.

  1. Ποιοί είναι οι όροι δόμησης επαγγελματικών εργαστηρίων σε εκτός σχεδίου περιοχές? Ισχύουν οι όροι δόμησης του αρθ-1 του ΠΔ 24/31-5-85 ή του αρθ- 4 του ίδιου ΠΔ? Στο αρθ-4 αναφέρει ότι "βιομηχανικές εγκαταστάσεις για την εφαρμογή του παρόντος θεωρούνται τα βιομηχανικά κτίρια, καθώς και οι αποθήκες και δεξαμενές που κατασκευάζονται στο ίδιο γήπεδο." Σύμφωνα όμως με την εγκ 10071/455/φ.15.1/17-5-2006 που ερμηνεύει τον Ν 3325/2005 περί ίδρυσης και λειτουργίας βιομηχανικών και βιοτεχνικών εγκαταστάσεων, στο αρθ-2 , παρ-2 αναφέρει ότι "Το επαγγελματικό εργαστήριο (πχ αρτοποιείο, συσκευασίες εντύπων, προεκτύπωση, ξυλουργείο κλπ) είναι βιομηχανική - βιοτεχνική εγκατάσταση και σαν τέτοια πρέπει να εξετάζεται κατά την εφαρμογή των πολεοδομικών διαταγμάτων (Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια - ΓΠΣ, Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου - ΖΟΕ, Ρυμοτομικά και Ρυθμιστικά Σχέδια κλπ), ιδίως του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/85) και του από ΠΔ/31-3-83  (ΦΕΚ-303/Δ/83), που αφορούν στην εκτός σχεδίου δόμηση και προβλέπουν ευνοϊκές ρυθμίσεις για τις ανωτέρω εγκαταστάσεις. " Επίσης στην παρ-5 του αρθ- 6 του Ν 3710/2008(ΦΕΚ 216/Α/23-10-08) περί ρυθμίσεως θεμάτων μεταφορών , αναφέρεται ότι: "Για τη χορήγηση της οικείας πολεοδομικής άδειας στις περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισμών, τα συνεργεία συντήρησης και επισκευής συνήθων αυτοκινήτων, μοτοσυκλετών και μοτοποδηλάτων, όπως και οι ολοκληρωμένες μονάδες (καθετοποιημένα συγκροτήματα) εμπορίας και επισκευής τους, θεωρούνται ως επαγγελματικά εργαστήρια χαμηλής όχλησης. Τα συνεργεία επισκευής μεγάλων και βαρέων οχημάτων θεωρούνται ως ανήκοντα στα κτίρια χρήσης "Βιομηχανία - Βιοτεχνία" και εφαρμόζεται το Αρθ-4 του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/85), όταν ανεγείρονται σε εκτός σχεδίου πόλεως περιοχή. "

Τα «επαγγελματικά εργαστήρια», όπως τα αναφέρετε δεν είναι διακριτή αυτοτελής χρήση, αλλά περιλαμβάνονται σε αυτά ειδικότερες λειτουργίες και δραστηριότητες (ζαχαροπλαστείο, καθαριστήριο-στεγνωτήριο, συνεργείο επισκευής αυτοκινήτων κ.α.) που γενικά υπάγονται στην χρήση Βιομηχανία-Βιοτεχνία άρθρο 3 παρ 1.Ι Κτιριοδομικού Κανονισμού (πλην εξαιρέσεων). Σε ότι αφορά τους όρους δόμησης των κτιρίων τους σε περιοχές εκτός σχεδίου, αν και παλαιότερα υπαγόταν όλα στις βιομηχανίες, δηλ στο άρθρο 4 του ΠΔ της δόμησης εκτός σχεδίου, σήμερα στο άρθρο αυτό υπάγονται όλες οι βιομηχανικές-βιοτεχνικές δραστηριότητες που ανήκουν στην αρμοδιότητα των διευθύνσεων βιομηχανίας, καθώς και από τα συνεργεία επισκευής αυτοκινήτων, που ανήκουν στην αρμοδιότητα των διευθύνσεων συγκοινωνιών, μόνον τα συνεργεία επισκευής μεγάλων και βαρέων οχημάτων, ενώ τα συνεργεία επισκευής συνήθων οχημάτων κτλ υπάγονται στο άρθρο 1 του ίδιου ΠΔ. Σε κάθε περίπτωση η αρμοδιότητα χορήγησης ή όχι των σχετικών παρεκκλίσεων ανήκει στον εκάστοτε φορέα ελέγχου λειτουργικότητας (διευθύνσεις βιομηχανίας ή συγκοινωνιών αντίστοιχα). Τώρα, σε ότι αφορά τις χρήσεις γης, όπου παίζει μεγάλο ρόλο ο βαθμός όχλησης της εγκατάστασης, αναζητούνται οι ειδικότερες αναφορές αυτού του διατάγματος για κάθε συγκεκριμένη περίπτωση.

  1. Υπάρχει υποχρέωση υποβολής μελέτης ψυκτικών φορτίων σε κατοικίες? Τα ψυκτικά φορτία ζητούνται στην απαιτούμενη ενεργειακή μελέτη. Ποια η νόμιμη αμοιβή της μελέτης ψυκτικών φορτίων και της αντίστοιχης ενεργειακής μελέτης.

Κατα αρχήν δεν υπάρχει αντίστοιχη υποχρέωση, παρά μόνο ως επιμέρους εργασία στον ΚΕΝΑΚ, στις περιπτώσεις όπου απαιτείται η μελέτη της ενεργειακής απόδοσης. Έτσι λοιπόν, καθώς απαιτείται από τον ΚΕΝΑΚ, προκύπτει έμμεσα και η μελέτη για τα ψυκτικά φορτία, τα οποία και θα χρησιμοποιηθούν στη μελέτη ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου. Η αμοιβή στην παραπάνω περίπτωση υπολογίζεται ως εξής: Επιλέγεται ως κύρια εργασία λοιπές μηχανολογικές μελέτες, με προϋπολογισμό το ½ του συμβατικού προϋπολογισμού που αντιστοιχεί στην κύρια εργασία κλιματισμός, για να προκύψει η αμοιβή για τη μελέτη των ψυκτικών φορτίων. Επίσης στην κύρια εργασία ΚΕΝΑΚ, επιλέγεται ομοίως η επιμέρους εργασία λοιπές μηχανολογικές μελέτες, με τον προϋπολογισμό που προαναφέρθηκε και έτσι προκύπτει και η επιμέρους αμοιβή για τα ψυκτικά φορτία εντός της ενεργειακής μελέτης του κτιρίου.


7η συνεδρίαση


  1. Σε περίπτωση έκθεσης αυθαιρέτου του 2002, που  αφορά  κτηνοτροφική μονάδα, βεβαιώθηκε πρόστιμο διατήρησης για τα έτη 2008 έως 2011 με τον χρηματικό κατάλογο του 2012. Στις 27/4/2012 εκδόθηκε η υπ’ αριθμ.  1725  Απόφαση εξαίρεσης από κατεδάφιση από την ΔΙ.ΠΕ.ΧΩ. Κεντρικής Μακεδονίας (η σχετική αίτηση του ιδιοκτήτη προς τη ΔΙ.ΠΕ.ΧΩ  είχε  γίνει  στις  7-3-12).  Το  ερώτημα είναι αν πρέπει να βεβαιώσουμε πρόστιμο  διατήρησης  από  21-9-2011 έως την εξαίρεση από κατεδάφιση ή  να  το  σταματήσουμε.  Αν  το  βεβαιώσουμε, ως τελική ημερομηνία πρέπει να λάβουμε την ημερομηνία έκδοσης  ή  την ημερομηνία αίτησης, η οποία σαν διαδικασία είχε ξεκινήσει από το 2007;

Με δεδομένο ότι η Απόφαση εξαίρεσης από κατεδάφιση εκδόθηκε σύμφωνα με τις διατάξεις της Αποφ-244203/16-1-06 (ΦΕΚ-75/Β/26-1-06)-Καθορισμός των διαδικασιών, των απαιτούμενων δικαιολογητικών και  κάθε  άλλου  σχετικού  θέματος, για την εξαίρεση από  την  κατεδάφιση  αυθαιρέτων  κτισμάτων  ή  κτιριακών εγκαταστάσεων κτηνοπτηνοτροφικών μονάδων (δικαιολογητικά για την έκδοση της έγκρισης περιβαλλοντικών όρων, διαδικασία εξαίρεσης από την κατεδάφιση, σύνδεση με δίκτυα κοινής ωφελείας), στο άρθρο 1 της οποίας αναφέρεται ότι η εξαίρεση από την κατεδάφιση γίνεται χωρίς  την  επιβολή προστίμου, δεν βεβαιώνεται πλέον καθόλου πρόστιμο.

  1. Σύμφωνα με το άρθρο 11 παρ. 6 περίπτωση κβ του ΝΟΚ ν.4067/2012 δεν προσμετράται στο Σ.Δ. η επιφάνεια που καταλαμβάνει η περιμετρική φέρουσα τοιχοποιία ή ο  περιμετρικός  φέρων  οργανισμός  και  οι  τοίχοι  πλήρωσής  του  από φυσικά ανακυκλώσιμα πρωτογενή  υλικά,  όπως  πέτρα,  ξύλο,  λάσπη  κ.λ.π.  α) Η διάταξη αυτή εφαρμόζεται και σε κτήρια όπου η περιμετρική φέρουσα  τοιχοποιία  είναι  από  πέτρα  και  ενισχύεται  για  στατικούς  λόγους  με   κατακόρυφα       στοιχεία       από       σκυρόδεμα        και        οριζόντια        σενάζ;  β) Η διάταξη αυτή εφαρμόζεται όταν  υπάρχει  περιμετρικός  φέρων  οργανισμός  από οπλισμένο σκυρόδεμα και οι τοίχοι πλήρωσής του είναι από πέτρα;

Η διάταξη αυτή δεν εφαρμόζεται όταν η περιμετρική  φέρουσα  τοιχοποιία  από  πέτρα  ενισχύεται  για  στατικούς  λόγους  με  κατακόρυφα  στοιχεία  από  σκυρόδεμα, ούτε όταν υπάρχει περιμετρικός φέρων οργανισμός από οπλισμένο σκυρόδεμα και μόνον οι τοίχοι πλήρωσης είναι από πέτρα.

  1. Σε επεκτάσεις  οικισμών  με  ειδικά  Διατάγματα  ορίζεται  ότι   είναι υποχρεωτική η έγκριση της αρχιτεκτονικής μελέτης από την ΕΠΑΕ.  Σύμφωνα με     το άρθρο 21 του ν.4030/11 θα απαιτείται έγκριση από το Σ.Α. (συμβούλιο αρχιτεκτονικής) γενικά ή μόνο όταν διαφοροποιούνται οι μελέτες από τα  μορφολογικά  στοιχεία  και  την  τυπολογία   που   επιβάλλεται   με   ειδικές   διατάξεις.

Σύμφωνα με το άρθρο 21 του Ν. 4030/2011, στην περίπτωση αυτή θα απαιτείται έγκριση  Συμβουλίου  Αρχιτεκτονικής  μόνον  όταν  διαφοροποιούνται  οι  μελέτες από τα μορφολογικά στοιχεία και την τυπολογία που επιβάλλεται.

  1. Στο στέλεχος της έγκρισης και της άδειας  εργασιών  αποπεράτωσης  αυθαίρετης κατασκευής, που συντάχθηκε κατά τις υποδείξεις του ΥΠΕΚΑ, μνημονεύεται στα «έχοντας υπόψη» και το άρθρο 6 του Ν. 4030/2011.  Αυτό  σημαίνει ότι μπορούν να αναθεωρούνται και να ενημερώνονται;

Οι άδειες εργασιών αποπεράτωσης αυθαίρετης κατασκευής μπορούν να ενημερώνονται ή και να αναθεωρούνται κατά  το  άρθρο  6  του  Ν.  4030/2011,  όπως άλλωστε απορρέει και από  το  αντίστοιχο  στέλεχος  αδείας  (σύμφωνα  με  την Απόφαση 2975/2011 - ΦΕΚ  43/Β/20.1.12,  άρθρο  2  παρ.  3,  ίδιο  με  το  έντυπο οικοδομικής αδείας - στην 1η σελ. στα έχοντας υπόψη μνημονεύεται  το άρθρο 6 του Ν. 4030/11, ενώ  στην  τελευταία  προβλέπεται  χώρος  για  ενημερώσεις και αναθεωρήσεις). Νοείται ότι μιλάμε πάντα για εργασίες αποπεράτωσης και όχι για μετατροπές ήδη υφισταμένων κατασκευών.

  1. Η Έγκριση Γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής είναι απαιτούμενο δικαιολογητικό για την Έγκριση Δόμησης ή για την Άδεια Δόμησης.

Μετά από την συμπλήρωση (άρθρο 29 παρ. 8 Ν. 4067/2012-ΦΕΚ 79/Α/9.4.12) και διόρθωση σφάλματος (ΦΕΚ 99/Α/27.4.12) του νόμου, η Έγκριση -  Γνωμοδότηση  του  Συμβουλίου  Αρχιτεκτονικής  είναι  απαιτούμενο  δικαιολογητικό   για   την   Άδεια Δόμησης.

  1. Η σύνδεση με την ΔΕΗ κτισμάτων που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση (πρώτη και δεύτερη φάση Ν.1337/83 ή 720/1977) μπορεί  να  γίνει  πριν  την  έκδοση της Απόφασης οριστικής εξαίρεσης από κατεδάφιση (λεγόμενη και  3η  φάση);

Σύμφωνα με τον Ν. 1337/1983, μετά την ένταξη αυθαιρέτων που δηλώθηκαν σε σχέδιο πόλης,  αυτά  μπορεί  να  εξαιρούνται  οριστικά  από  την  κατεδάφιση,  με  την έκδοση αντίστοιχης Απόφασης του αρμοδίου οργάνου. Δεν  προβλέπεται  χρονικό περιθώριο για την  έκδοση  τέτοιας  απόφασης  από  την  ημερομηνία ένταξης σε σχέδιο πόλης (π.χ. στο Εύοσμο με  σχέδιο  πόλης  από  το  1979,  σήμερα ακόμη υποβάλλονται τέτοια αιτήματα), ενώ όσα δηλωμένα  με  τον  νόμο αυτό αυθαίρετα παραμένουν εκτός σχεδίου και συνεπώς δεν μπορούν να κριθούν οριστικά, είναι επόμενο ότι θα ηλεκτροδοτούνται με 1η και 2η φάση. Συνεπώς φαίνεται  να  είναι  στην  διακριτική  ευχέρεια  της  διοίκησης  η  σύνδεση  με  την ΔΕΗ τέτοιων κτισμάτων και  πριν την έκδοση της Απόφασης οριστικής εξαίρεσης  από την κατεδάφιση.


8η συνεδρίαση


  1. Σε υφιστάμενη οικοδομή (αρ. αδείας 929/83, ισόγειο κατάστημα και όροφος κατοικία), θα μπορούσα να κατασκευάσω σοφίτα; (εφόσον η σοφίτα δε λογίζεται ως όροφος). Η υφισταμένη αυτή οικοδομή βρίσκεται εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου σε οικισμό κάτω από 2000 κατοίκους. Η σοφίτα θα κατασκευαστεί σύμφωνα με το άρθρο 11, παρ. 6 ιε του ΝΟΚ. Το ύψος του υφισταμένου κτιρίου (6,55μ) είναι μικρότερο από το μέγιστο επιτρεπόμενο της περιοχής (7,50μ.). Θα μπορούσα να φτάσω το επιτρεπόμενο ύψος, δεξιά και αριστερά, του κτιρίου και να κατασκευάσω τη σοφίτα όπως ορίζεται στο ν. 4067/2012; Ή επειδή στο ΠΔ 24-4/3-5/1985 (ΦΕΚ 181/1985) στο άρθρο 5 παρ. 4 δ αναφέρεται «πάνω από το μέγιστο ύψος του κτιρίου δεν επιτρέπεται καμία κατασκευή εκτός από στέγη», δεν επιτρέπεται η κατασκευή σοφίτας; Ανήκω στην περίπτωση των υφισταμένων κτιρίων άρθρο 23; Στο άρθρο 23 παράγραφος 2γ και παράγραφος 3α. Η Απόφαση νομάρχη σε οικισμούς κάτω από 2000 κατοίκους ισχύει; Δεν έχει ακυρωθεί ποτέ από κάποια υπουργική Απόφαση.

Κατ’ αρχήν, προσθήκη με χρήση μερικών μόνον-επιλεγμένων διατάξεων του ΝΟΚ, δεν φαίνεται να επιτρέπεται, αντίθετα, σύμφωνα με το άρθρο 34 του Ν. 4067/2012-ΝΟΚ «Οικοδομικές άδειες σε ισχύ αναθεωρούνται είτε σύμφωνα με το σύνολο των διατάξεων του παρόντος είτε σύμφωνα με το σύνολο των διατάξεων που ίσχυαν κατά τον χρόνο έκδοσής τους». Δεν μπορεί δηλαδή να προστεθεί μόνον σοφίτα, χωρίς να μετράει στον ΣΔ, σε κτίριο που κατασκευάστηκε το 1983. Σύμφωνα με το άρθρο 1, παρ. 1 και 3 του ΝΟΚ, οι διατάξεις του που αφορούν την σοφίτα (άρθρο 2 παρ. 81, άρθρο 11 παρ. 6ιε) εφαρμόζονται σε περιοχές εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, αλλά και σε νομίμως υφισταμένους οικισμούς χωρίς ρυμοτομικό σχέδιο. Συνεπώς, η μη αναφορά της σοφίτας στα επιτρεπόμενα πάνω από το μέγιστο ύψος του κτιρίου σύμφωνα με το ΠΔ24-4/3-5/1985, όπως ισχύει, δεν αποκλείει την κατασκευή της σε νέο κτίριο, αφού δεν υφίστατο τότε η έννοιά της ως επιτρεπόμενης γενικά κατασκευής ώστε να επιτραπεί η να αποκλειστεί η κατασκευή  της. Η σοφίτα ως έννοια - κατασκευή πρωτοεισάγεται σε οικοδομικό κανονισμό με τον ΝΟΚ, ο οποίος σαφώς ορίζει ότι επιτρέπεται και στους οικισμούς χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο.

  1. Σύμφωνα με το Ν.4014/11, άρθρο 24, παρ. 10 αναφέρεται ότι: «από τη δημοσίευση του παρόντος καταργείται κάθε διάταξη που επιτρέπει την κατ’ εξαίρεση σύνδεση αυθαιρέτων κτισμάτων με δίκτυα κοινής ωφέλειας και παύουν να ισχύουν βεβαιώσεις ή αποφάσεις που τυχόν έχουν εκδοθεί και δεν έχουν υλοποιηθεί». Η παραπάνω παράγραφος του νόμου ισχύει για την υπ’ αριθμ. 1208/20-1-04 απόφαση Υφυπουργού που βασίζεται στο άρθρο 23 του Ν.3212/03 και επιτρέπει την σύνδεση αυθ. κτισμάτων με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας με υποχρεωτικό επανέλεγχο ανά τριετία και η οποία απόφαση εκδόθηκε και υλοποιήθηκε; Εάν ναι, πώς λειτουργεί η Υπηρεσία; Συντάσσει έκθεση αυθαιρέτου και επιβάλλει πρόστιμα; Αποστέλλει ενημερωτικό έγγραφο περί τακτοποίησης αυθ. κτισμάτων; Αποστέλλει έγγραφο στη ΔΕΗ για ενημέρωση του νόμου;

Όπως   ρητά   μνημονεύεται   στην   διάταξη   που    αναφέρετε,    δεν    επιτρέπεται  στο εξής η έκδοση νέας απόφασης ηλεκτροδότησης με βάση της διατάξεις της παραπάνω Υ.Α. και δεν επιτρέπεται η υλοποίηση σήμερα τυχόν παλιάς τέτοιας απόφασης που  για  κάποιο  λόγο  δεν  είχε  χρησιμοποιηθεί.  Δεν  επιβάλλεται  διακοπή  παλιών  ηλεκτροδοτήσεων,  ούτε  σύνταξη   έκθεσης   αυθαιρέτου   κτλ. Τέτοιες  ενέργειες  μπορούν  και  πρέπει  να  γίνουν   μόνον   στα   πλαίσια   της   παλιάς  Υ.Α.,  εφόσον  από  αυτοψία  διαπιστωθεί  είτε  ψευδής  δήλωση,   όταν   δόθηκε η αρχική ηλεκτροδότηση, είτε κατασκευή νέων αυθαιρέτων.

  1. Σε περίπτωση που κάποιος υποβάλλει φάκελο σήμερα (π.χ. 25-2-13) στην ΥΔΟΜ για έκδοση άδειας νομιμοποίησης σύμφωνα με το άρθρο 26 του Ν.4014/11 και υπάρχει εις βάρος του αυθαιρέτου έκθεση αυτοψίας: α) πρέπει να επιβληθεί και πληρωθεί το πρόστιμο διατήρησης πριν εκδοθεί η άδεια δόμησης (όπως στην περίπτωση του άρθρου 22 του Ν.1577/85); β) στον υπολογισμό του προστίμου διατήρησης θα λάβουμε υπόψη τον νέο τρόπο που ισχύει μετά την 21-9-11 ή θα ακολουθήσουμε τα παλιά;

Όπως ρητά αναφέρεται στην εγκύκλιο 1/2012, Β 9, από τα οριζόμενα στην παρ. 2 του άρθρου 26 του Ν 4014/11 προκύπτει ότι στην περίπτωση κατασκευών ή χρήσεων για τις οποίες μπορεί να εκδοθεί οικοδ. άδεια βάσει των διατάξεων του άρθρου 22 του ΓΟΚ/1985, εφόσον καταβληθεί το σχετικό παράβολο και εκδοθεί οικοδομική  άδεια εντός 3 ετών από την πληρωμή του δεν επιβάλλονται πρόστιμα. Δεδομένου ότι οι διατάξεις του άρθρου 22 του ΓΟΚ/1985 για νομιμοποίηση επαναλήφθηκαν με  το  άρθρο  4  του  ΝΟΚ,  ισχύει  το  ίδιο  αν  κάποιος  υποβάλλει  φάκελο  για  νομιμοποίηση σήμερα.

  1. Στην Εγκύκλιο 7/28-5-12, ενότητα Γ.4 αναφέρεται ότι «για τις προ 28-7-11 διαπιστωθείσες αυθαιρεσίες για τις οποίες έχουν επιβληθεί και βεβαιωθεί πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης με παλαιότερες διατάξεις και οι οποίες μετά την 28-7-11 έχουν κατεδαφιστεί ή έχουν νομιμοποιηθεί με το άρθρο 22 του ν.1577/85, είναι δυνατή η υπαγωγή τους στο ν. 4014/11 προκειμένου να ισχύσουν και γι’ αυτές οι ρυθμίσεις του ως άνω νόμου περί διαγραφής ανείσπρακτων βεβαιωθέντων προστίμων….» Πώς θα δηλωθούν οι ανωτέρω περιπτώσεις (κατεδαφισθέντα, νομιμοποιημένα) στο σύστημα του ΤΕΕ και τι θα ελέγξει η ΥΔΟΜ προκειμένου να διαγράψει ανείσπρακτα πρόστιμα;

Θα   προσκομιστούν   στοιχεία   που   αποδεικνύουν    τον    χρόνο    κατεδάφισης, προς έλεγχο, ενώ η νομιμοποίηση αποδεικνύεται από τον χρόνο έκδοσης της αδείας-δημόσιο έγγραφο. Μόνον για τις  αυθαίρετες  κατασκευές  που  μετά  την 28-7-11  έχουν  κατεδαφιστεί  ή  έχουν  νομιμοποιηθεί  με  το  άρθρο  22  του  ν.1577/85, είναι δυνατή  η  υπαγωγή  τους  στο  Ν.  4014/11  προκειμένου  να  ισχύσουν και γι< αυτές οι ρυθμίσεις του ως άνω  νόμου  περί  διαγραφής  ανείσπρακτων βεβαιωθέντων προστίμων.

  1. Σύμφωνα με το Άρθρο 23, παρ.3α(ββ) δεν υπάγονται στις διατάξεις του Ν.4014/11 αυθαίρετες κατασκευές που βρίσκονται στη ζώνη ασφαλείας των διεθνών, εθνικών, επαρχιακών οδών της υπεραστικής συγκοινωνίας που ίσχυαν κατά την εκτέλεση της εγκατάστασης. Με ποιες διατάξεις ορίζεται η ζώνη ασφαλείας σε εκτός εγκεκριμένου σχεδίου περιοχές/εκτός ορίων οικισμών πριν το Π.Δ.209/15.07.1998(ΦΕΚ 169Α), που καθόρισε π.χ. τα 45μ. από τον άξονα και τα 30μ.από το όριο δευτερεύοντος οδικού δικτύου;

Διατάξεις   για   την   ασφάλεια   της   υπεραστικής   συγκοινωνίας   υπήρχαν   από πολύ  παλιά  (όροι  δόμησης  εκτός  σχεδίου  από  το   1928,   διατάξεις   για  κατασκευή και συντήρηση οδών, διάταγμα  για  την  υπεραστική  συγκοινωνία  του  1959 κ.α.). Σε κάθε περίπτωση λοιπόν ερευνάται ο  χρόνος  κατασκευής  του αυθαιρέτου  και  αναζητείται  η  τότε  ισχύουσα  υποχρεωτική  απόσταση   από   την οδό,  ανάλογα   και   με   τον   τότε   χαρακτηρισμό   της   (επαρχιακή,   εθνική   διεθνής). Αναλόγως επιλέγεται και ως απαγορευτική απόσταση κατά τη δήλωση αυθαιρέτου, η υποχρεωτική απόσταση που ίσχυε κατά την ολοκλήρωση του φέροντα οργανισμού του αυθαιρέτου κτίσματος ή το χρόνο της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης του.

  1. Σε άδεια που χορηγήθηκε με τις ειδικές διατάξεις των χαμηλών κτιρίων του Άρθρου 14, ΓΟΚ/85, σε περιοχή με hεπιτρ<9,00μ.(η άδεια εκδόθηκε πριν το 2000 που διευκρινίσθηκε με την παρ.6 του εν λόγω άρθρου ότι οι διατάξεις ισχύουν σε περιοχές με hεπιτρ.>11μ.), μπορεί να γίνει νομιμοποίηση των αυθαιρέτων κατασκευών τώρα, όταν κάποιες από αυτές δηλώθηκαν με το Άρθρο 26(Ν.4014/2011), ενώ κάποιες άλλες(άλλη χρήση από κατοικία, υπόστεγο χωρίς δ κ.α.) δηλώθηκαν με το Άρθρο 24; Δεν πρέπει όλες οι κατασκευές να πληρούν τις προϋποθέσεις του Άρθρου 14, όπως ίσχυε μέχρι το 2000 για να νομιμοποιηθούν;

Ναι   διότι   το   άρθρο   14   αφορά   συνολικά   το   οικόπεδο.   Επιπλέον,   αν   όλες   οι  κατασκευές  δεν  πληρούν  τις  προϋποθέσεις  του  άρθρου  αυτού,  τότε  η  σύγκριση των υπερβάσεων, ώστε να προκύψουν οι συντελεστές επιβάρυνσης για τον υπολογισμό του προστίμου, θα γίνει με τους επιτρεπόμενους συντελεστές της περιοχής, δηλ. χωρίς τη χρήση του άρθρου 14.

  1. Οι οικισμοί προ του 1923 που έχουν καθορισθεί τα όρια, οι όροι και οι περιορισμοί δόμησης τους με Απόφαση Νομάρχη, χωρίς όμως να είναι αποτυπωμένα τα οικόπεδα/ιδιοκτησίες αυτών (όπως στους άλλους οικισμούς με διανομή από το Υπουργείο Γεωργίας) συγκαταλέγονται στους οικισμούς χωρίς σχέδιο;

Ναι, συγκαταλέγονται.

  1. Οι Αποφάσεις Νομάρχη που καθόρισαν τα όρια, τους όρους και τους περιορισμούς δόμησης στους οικισμούς <2000 κατοίκων του Ν.Ημαθίας όριζαν ως μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος τα 9,00μ.. Με τη σύνταξη των Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων των Δήμων Αλεξάνδρειας & Πλατέος (αποφάσεις Γεν. Γραμματέα Περιφέρειας Κεντ. Μακεδονίας) τέθηκε ότι για το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων θα εφαρμόζεται το Π.Δ.24.04.1985(ΦΕΚ181Δ), δηλαδή τα 7,50μ. Μάλιστα με ερώτημά μας προς την Περιφέρεια για το κατά πόσο μπορεί το Γ.Π.Σ. να καθορίσει το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος, μας απάντησαν ότι οι αποφάσεις των Νομαρχών αναρμοδίως όριζαν το ύψος των 9,00μ. και ότι υπερισχύει το προαναφερθέν Π.Δ. Με τις διευκρινίσεις όμως που προέκυψαν από το Άρθρο 1, παρ.5β του Ν.Ο.Κ. και τα έγγραφα που ακολούθησαν(αρ.πρωτ.33803/13.07.12 & 38490/31.07.12) απαιτείται για τη διαπίστωση μη εφαρμογής κανονιστικών πράξεων της διοίκησης (αποφάσεις Νομάρχη κ.α.) απόφαση του Υπουργού Π.Ε.Κ.Α.. Τελικά ποιο ύψος θα εφαρμόζουμε το 7,50μ. ή το 9,00μ.;

Θα εφαρμόζεται το ύψος των 7,50 μ. που ορίζει το Π.Δ. 24.04.1985, όπως ισχύει, δεδομένου ότι αναρμοδίως και χωρίς νομική εξουσιοδότηση ο Νομάρχης επέτρεψε ύψος μεγαλύτερο από αυτό του Π.Δ. Δηλαδή η απόφαση  Νομάρχη έπρεπε να θεωρείται ανίσχυρη από πριν την έκδοση του ΝΟΚ, χωρίς να μπορεί να αποτελέσει  άλλοθι  για  την  εφαρμογή  της  το  άρθρο  1  παρ.  5β  του  ΝΟΚ και οι αντίστοιχες ερμηνευτικές εγκύκλιοι.

  1. Μπορεί να δηλωθούν αυθαίρετες κατασκευές με το Άρθρο 24 σε συνιδιόκτητα οικόπεδα/γήπεδα (εξ’ αδιαιρέτου) χωρίς τη συναίνεση των συνιδιοκτητών; Μπορεί να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης (Άρθρο 26, Ν.4014/11) στα παραπάνω οικόπεδα/γήπεδα χωρίς τη συναίνεση των υπολοίπων;

Όχι, εκτός από τις περιπτώσεις που έχει εφαρμογή το άρθρο 24, παρ 2, 2η από τέλος υπό παρ. του Ν. 4014/11, που αναφέρει ότι «< Στην ίδια περίπτωση (συγκυριότητας  του ακινήτου) και εφόσον η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση δεν έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κοινόχρηστο τμήμα του ακινήτου, η αίτηση μπορεί να υποβληθεί από οποιονδήποτε συγκύριο χωρίς να είναι απαραίτητη η συναίνεση των υπολοίπων συνιδιοκτητών.»

  1. Αυθαίρετες κατασκευές σε μη άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα εντός σχεδίου μπορούν να δηλωθούν με το Ν.4014/2011;

Στον Ν. 4014/11 εντάσσονται όλες οι αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που δεν εξαιρούνται ή δεν αναφέρονται στην σχετική με τις μη υπαγόμενες περιπτώσεις παράγραφο του νόμου.

  1. Για την κοπή δένδρων με την έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας (Αρ.4, παρ.2η, Ν.Ο.Κ.) προσκομίζεται στην υπηρεσία τοπογραφικό(θέσεις δένδρων), φωτογραφίες και τεχνική έκθεση μηχανικού σχετικά με τους λόγους κοπής των δένδρων. Όταν θα σταματήσει η αποστολή των παραπάνω στην ΕΠΑΕ, θα μπορεί η υπηρεσία μας να γνωμοδοτεί αρνητικά για την κοπή των δένδρων ή θεωρούμαστε μόνο ‘διεκπεραιωτές’ της άδειας και αναρμόδιοι λόγω ειδικότητας (μηχανικοί, και όχι γεωπόνοι ή δασολόγοι) να εκφέρουμε άποψη;

Ναι,  μπορεί  η  υπηρεσία  να  εκφράσει  άποψη  και  να  χορηγήσει   ή   όχι   την   άδεια.

  1. Ποια δικαιολογητικά ζητάμε για τις αιτήσεις έγγραφης ενημέρωσης προ 48ωρου, εκτός από τα στοιχεία νομιμότητας υφισταμένου κτίσματος και τη συναίνεση συνιδιοκτητών στην περίπτωση των κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους, που μνημονεύονται στις τεχνικές οδηγίες;

Μέχρι  την  έκδοση  της  νέας   Υ.Α.   που   προβλέπεται   στο   τέλος   της   παρ   2   του άρθρου 4 του  ΝΟΚ,  σε  ότι  αφορά  την  διαδικασία  έκδοσης  εγκρίσεων  εργασιών  μικρής  κλίμακας,  σύμφωνα  με  γραπτές  οδηγίες  του  ΥΠΕΚΑ,  εξακολουθεί να εφαρμόζεται η απόφαση 5219/2004.

  1. Ποια δικαιολογητικά ζητάμε για τις αιτήσεις εγκρίσεως εργασιών μικρής κλίμακας(Άρθρο 4, παρ.2, Ν.Ο.Κ.), εν αναμονής της σχετικής απόφασης του Υπουργού;

Δες απάντηση 12.

  1. Κτίριο πληροί τις προϋποθέσεις νομιμοποίησης. Είναι υποχρεωτική η ένταξη του στο άρθρο 26 ή μπορεί να επιλεγεί η λύση της τακτοποίησης μέσω του άρθρου 24;

Όχι, εφόσον κρίνεται από το μηχανικό ότι θα υπάρξει κάποιο άλλο κώλυμα -πάρα των επαρκών μετρικών στοιχείων- κατά την έκδοση της αδείας, ή ο ιδιοκτήτης ενώ γνωρίζει τη δυνατότητα νομιμοποίησής του αυθαιρέτου του, επιλέγει την τακτοποίησή του για λόγους επίσπευσης της διαδικασίας.

  1. Τα αποθηκάκια κήπου (ξύλινα ή πλαστικά) συναρμολογούμενα, για αποθήκευση εργαλείων κήπου κλπ, μπορούν να τοποθετηθούν οπουδήποτε στο οικόπεδο χωρίς οικοδομική άδεια? Χρειάζεται ενημέρωση της υπάρχουσας άδειας για την τοποθέτησή τους? Σημειωτέον ότι δεν απαιτείται οικοδομική εργασία για την τοποθέτησή τους (δεν έχουν θεμέλια και σύνδεση με δίκτυα, στην ουσία λειτουργούν σαν μια μεγάλη ντουλάπα).

Κατά αρχήν τέτοιες «κατασκευές» δεν συμπεριλαμβάνονται σε  αυτές  που  επιτρέπονται με  το  άρθρο  17  στους  ακάλυπτους,  ούτε  σε  αυτές  για  τις  οποίες  δεν  απαιτείται  ούτε  άδεια,  ούτε  έγκριση   εργασιών   μικρής   κλίμακας   με   την   παρ.  3  του  άρθρου  4.  Εφόσον  είναι  δομικά  έργα,  έννοια  που   καθορίζει   το άρθρο  2  του  Κτιριοδομικού  Κανονισμού  που  εξακολουθεί  να  ισχύει,  θέλουν   άδεια.  (Δομικό   έργο.   Είναι   κάθε   κατασκευή   που   προορίζεται   να χρησιμοποιείται σταθερά συνδεδεμένη με το  έδαφος,  ως  ακίνητο  εδράζεται  απευθείας  ή  δια  μέσου  άλλων  στοιχείων  σ'  αυτό,  δεν  έχει  δυνατότητα αυτοκίνησης και δεν μπορεί να  ρυμουλκηθεί  με  απλό  και  άμεσο  τρόπο.  Σύμφωνα με  τα  παραπάνω,  δομικά  έργα  είναι  πχ.  τα  κτίρια  ανεξάρτητα  από  τα  υλικά      και  τον  τρόπο  κατασκευής  τους,  οι  γέφυρες,  οι  τοίχοι  αντιστήριξης,   οι περιφράξεις, οι πέργκολες,  οι  δεξαμενές  αποθήκευσης  καυσίμων  υλικών  ανεξάρτητα από τον τρόπο κατασκευής τους, και το σκοπό που εξυπηρετούν, οι οικίσκοι που εδράζονται στο έδαφος απευθείας ή σε τροχούς κλπ.).

  1. Η σοφίτα επιτρέπεται να έχει ανοίγματα (πόρτες ή παράθυρα) στο κεκλιμένο τμήμα της στέγης;

Επιτρέπεται να έχει παράθυρα στο κεκλιμένο επίπεδο, χωρίς να προεξέχουν από αυτό. Πόρτες όχι (για πού, με τι πλατύσκαλο;...)

  1. Στην έννοια της ανοικτής σοφίτας μπορεί να είναι χώρος ανοικτός αλλά στεγασμένος;

Όχι,  αφού  από  τον  ορισμό  της  η  σοφίτα  βρίσκεται  μέσα  στη  στέγη,  ενώ  ανοιχτός  στεγασμένος  χώρος  είναι  ο  ημιυπαίθριος.  Η  έννοια  του   ανοιχτού   χώρου είναι σε σχέση με τον υποκείμενο όροφο.

  1. Το άθροισμα ανοικτής και κλειστής σοφίτας είναι που δεν πρέπει να ξεπερνά το ήμισυ του υποκειμένου αθροίσματος ορόφου ;

Ναι,  για  να  μην   μετράει   στον   ΣΔ,   το   συνολικό   εμβαδόν   της   πρέπει   να   είναι < ή = του ½ του χώρου της υποκείμενης κάτοψης με τον οποίο συνδέεται λειτουργικά.

  1. Στην έννοια αυτού του ορόφου εννοείται το άθροισμα του κλειστού και ανοικτού, ή μόνον του κλειστού (όχι των ημιυπαιθρίων );

Μόνον του κλειστού, αν και δεν αναφέρεται ρητά.

  1. Πρέπει η ανοικτή σοφίτα να είναι έως το ήμισυ του αντίστοιχα ανοικτού υποκειμένου ορόφου ( ημιυπαιθρίου );

Δες απάντηση 19.

  1. Υπάρχει η έννοια της παραίτησης του μηχανικού στην εκδοθείσα έγκριση δόμησης;

Κατά αρχήν όχι. Μπορεί να συνεχίσει άλλος μηχανικός, ως ομάδα έργου και να περιγράφεται επακριβώς από ποιο σημείο και μετά αναλαμβάνει, ενώ ο παλιός δεν έχει άλλη οικονομική απαίτηση. Αν ωστόσο επιθυμεί να μην φαίνεται ούτε ως  συμμετέχοντας στην Έγκριση δόμησης, να αιτηθεί ο ιδιοκτήτης την ακύρωση αυτής και την έκδοση από την αρχή νέας Έγκρισης δόμησης.

  1. Μπορεί να εκδοθεί άδεια δόμησης με την συμπλήρωση στο έντυπο της αίτησης του ονόματος ενός νέου μηχανικού, χωρίς άλλη ενέργεια ;

Όχι. Με την παραπάνω διαδικασία (βλέπε απ. 21) και με συμπλήρωση των στοιχείων του στην ανάθεση, ανάληψη κλπ.

  1. Πρέπει να γίνει αναθεώρηση της έγκρισης ως προς την αλλαγή του μηχανικού και είναι απαραίτητη η παραίτηση του παλαιού μηχανικού;

Έχει απαντηθεί παραπάνω.

  1. Τι γίνεται όταν ένας μηχανικός αρνείται να παραιτηθεί;

Ο κύριος του έργου εφόσον έχει πληρώσει τις μελέτες που εκπονήθηκαν για την έγκριση δόμησης, μπορεί να ορίσει νέο μηχανικό της επιλογής για την συνέχεια με νέα δήλωση ανάθεση και ανάληψης. Η υπηρεσία ζητά ότι προβλέπει ο νόμος.

  1. Σύμφωνα με τον ΓΟΚ του 2000 προβλεπόταν η μείωση του ποσοστού κάλυψης στο πρώην πανταχόθεν σύστημα σε 40 %, αυτό σήμερα μπορεί να γίνει 60 %;

Αν   το   μικρότερο   ποσοστό   κάλυψης   ορίζεται   από   ειδική   πολεοδομική    διάταξη, εξακολουθεί να εφαρμόζεται σύμφωνα με το άρθρο 1παρ. 5 του ΝΟΚ. Διαφορετικά δες συχνές ερωτήσεις (ΤΕΕ ΤΚΜ-ΥΔΟΜ) ΙΙΙ, ερώτηση 2.

  1. Μπορεί ένα container ή μία αγροτική αποθήκη με πιστοποιητικά στατικής επάρκειας να υπαχθούν στις προσωρινές κατασκευές και να εκδοθεί γι’ αυτά έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας;

Ναι, εφόσον τοποθετηθούν προσωρινά, όπως αναφέρεται στο σχετικό άρθρο του ΝΟΚ. Για  τις  προσωρινές  κατασκευές   ισχύει   το   άρθρο   21   του   ΝΟΚ,   που   για   ότι τις  αφορά  προβλέπει  την  έκδοση  σχετικής  Υ.Α.  Σύμφωνα  με  τις   τεχνικές   οδηγίες, άρθρο 21, η εφαρμογή του  άρθρου  αυτού  θα  είναι  δυνατή  μετά  την  έκδοση της προβλεπόμενης Υ.Α.

  1. Η βάση από σκυρόδεμα στην οποία αυτά τοποθετούνται συμπεριλαμβάνεται στην παραπάνω έγκριση;

Το σχετικό με τις προσωρινές κατασκευές άρθρο δεν συμπεριλαμβάνει βάση από σκυρόδεμα για την τοποθέτησή τους. Το σχετικό με τις προσωρινές κατασκευές άρθρο δεν συμπεριλαμβάνει βάση από σκυρόδεμα για την τοποθέτησή τους.

  1. Η έννοια της προσωρινής κατασκευής πρέπει να προκύπτει από κάποια δικαιολογητικά ή υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη ;

Όπως αναφέρει το άρθρο του ΝΟΚ. Δες απάντηση 26.

  1. Το 2007 εκδόθηκε από την υπηρεσία μας οικοδομική άδεια για ισόγεια κατοικία με υπόγειο και πρόβλεψη ορόφου. Τον Ιούνιο του 2012 αναθεωρήθηκε η Ο.Α. ως προς : α) την ισχύ, β) την αλλαγή αρχιτεκτονικής μελέτης με αύξηση του συντελεστή δόμησης – κάλυψης, και γ) την μελέτη ΚΕΝΑΚ, μετά από αίτημα και δήλωση του Μηχανικού ότι οι οικοδομικές εργασίες δεν είχαν ακόμα αρχίσει. Στο 1ο στάδιο των εργασιών δεν κλήθηκε Ελεγκτής Δόμησης. Κατά τον έλεγχο του 2ου σταδίου των εργασιών συντάχθηκε πόρισμα από τον Ε.Δ. ο οποίος διαπίστωσε μετατόπιση του κτιρίου με παραβίαση της οικοδομικής γραμμής και του υποχρεωτικού πλάτους του προκηπίου (πρασιά) κατά 0,35μ. Εκδόθηκε σήμα διακοπής εργασιών και επιβλήθηκε πρόστιμο αυθαιρέτου για το τμήμα του κτιρίου που παραβίασε την οικοδομική γραμμή. Σύμφωνα με τον ιδιοκτήτη και τον επιβλέποντα μηχανικό, οι οικοδομικές εργασίες είχαν ήδη ολοκληρωθεί τον Ιούνιο του 2012 σε αντίθεση με όσα δήλωσαν στην αναθεώρηση της άδειας (διαθέτουν σχετικά δελτία αποστολής και τιμολόγια υλικών κλπ). α)Μπορούν οι εργασίες της τροποποιημένης αρχιτεκτονικής μελέτης της αρχικής άδειας να υπαχθούν στον Ν 4014/11 εφόσον υπάρχουν επαρκή αποδεικτικά στοιχεία για την ημερομηνία κατασκευής τους? β)Έχει κυρώσεις ο Μηχανικός για την ψευδή δήλωση; (οι εργασίες τελικά είχαν ήδη ξεκινήσει γι’ αυτό και δεν κλήθηκε ο 1ος ελεγκτής) γ)Μπορεί να υπαχθεί στη διαδικασία των μικροπαραβάσεων (Απόφαση 7587/2004) με ΄΄Απόφαση Νομάρχη και σύμφωνη γνωμοδότηση του ΝΣΧΟΠ΄΄ ?

α) Εφόσον υπάρχουν  επαρκή  αποδεικτικά  στοιχεία  (όχι  μόνον  αγορά  και  αποστολή  υλικών  στο  εργοτάξιο,  αλλά  και  στοιχεία   που   αποδεικνύουν   κατασκευή όλων των μέτρων π.χ. βιβλίο έργου, καταστάσεις ΙΚΑ κ.α.) για την ημερομηνία κατασκευής πριν τις 28.7.2011 (όχι πριν τον Ιούνιο του  2012  που  ρωτάτε), τότε ναι, μπορούν να υπαχθούν. Στην περίπτωση αυτή  όμως  η  άδεια  έπρεπε να προβλέπει νομιμοποίηση τουλάχιστον του  αυξημένου  ΣΔ  και  επιπλέον  δεν έχει σωστή αποτύπωση, αφού προφανώς δείχνει  το κτίριο στην  ΟΓ ενώ  αυτό  ήταν ήδη κατασκευασμένο μέσα στο προκήπιο, β) Τίθεται θέμα παραπομπής στην Εισαγγελία  τόσο  του  μελετητή  και   επιβλέποντα,   όσο   και   του   ιδιοκτήτη,   για   την ψευδή δήλωση, αλλά και την αναληθή αποτύπωση εφόσον  είχε  ήδη  κατασκευαστεί εκτός Οικ. Γρ. όταν ζητήθηκε η αναθεώρηση, για τυχόν επιβολή ποινικών κυρώσεων, γ) Η απόφαση για τις μικροπαραβάσεις εξακολουθεί να εφαρμόζεται.

  1. Σε υφιστάμενη οικοδομή θα μπορούσε να εκδοθεί οικοδομική άδεια για προσθήκη σοφίτας; Σύμφωνα με το άρθρο 23 παράγραφο 2γ «Όροι δόμησης ή διατάξεις που ορίζονται με τον παρόντα νόμο και δεν είχαν ορισθεί κατά το χρόνο κατασκευής του υφιστάμενου κτίσματος κατισχύουν των διατάξεων του παρόντος νόμου κατά τη μελέτη της προσθήκης….» καθώς και με την παράγραφο 3α, «Προσθήκη σε νομίμως υφιστάμενο κτίριο επιτρέπεται κατ’επέκταση ή και καθ’ύψος σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου ……». Η οικοδομή αυτή κατασκευάστηκε σύμφωνα με την 929/1983 οικοδομική άδεια και αποτελείται από κατάστημα στο ισόγειο και κατοικία στον όροφο. Η υφιστάμενη αυτή οικοδομή βρίσκεται εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου σε οικισμό κάτω από 2.000 κατοίκους. Το ύψος της οικοδομής είναι 6,55μ από το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος έως τη στάθμη της τελικής άνω επιφάνειας και είναι μικρότερο από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής που είναι 7,50μ +2,00μ στέγη. Στην σελίδα 6 & 7 του τεύχους τεχνικών οδηγιών του Ν.Ο.Κ. δεν καθορίζεται το ύψος του στηθαίου της σοφίτας. Υπάρχει κάποιος περιορισμός σε αυτό το ύψος του στηθαίου ή είναι στην ευχέρεια τη δική μου να διαχειριστώ το ύψος ανάλογα με τη μορφή που θα έχει η σοφίτα και το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής; Χωρίς βέβαια το ύψος του κτιρίου μαζί με το ύψος του στηθαίου να ξεπερνούν το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής. Διευκρινιστικά, το κτίριο στο οποίο αναφέρομαι έχει χαμηλότερο ύψος από το μέγιστο επιτρεπόμενο της περιοχής. Σχήμα 1 Η σοφίτα θα κατασκευαστεί σύμφωνα με την παράγραφο ιε του άρθρου 11 του Ν.Ο.Κ., με μέσο ελεύθερο ύψος μικρότερο από 2,20μ και εμβαδό ίσο με το 50% της υποκείμενης κάτοψης. Σύμφωνα με το άρθρο 23 δεν απαγορεύεται η χρήση μερικών μόνον-επιλεγμένων διατάξεων του Ν.Ο.Κ. σε υφιστάμενα κτίρια. Επειδή έχει δημιουργηθεί διαφωνία όσο αφορά την έκφραση, μέγιστου ύψους κτιρίου και μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους κτιρίου, από το Π.Δ. 1985 (Φ.Ε.Κ. 181/1985) στο άρθρο 5 παράγραφος 4δ, όπου αναφέρει: «Πάνω από το μέγιστο ύψος του κτιρίου δεν επιτρέπεται καμία κατασκευή, εκτός από: Στέγη……». Ως μέγιστο ύψος του κτιρίου, είναι το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής ή το ύψος που έχει το κτίριο, το οποίο μπορεί να είναι και μικρότερο από το επιτρεπόμενο της περιοχής;

Δες απάντηση 1.


9η συνεδρίαση


  • Αναρτάται στο διαδίκτυο η έγκριση δόμησης, ή αναρτάται μόνο το ενιαίο έντυπο της άδειας δόμησης (που εμπεριέχει και την έγκριση δόμησης);

Ναι, αναρτάται και η έγκριση δόμησης (ως ενιαίο έντυπο έγκρισης-άδειας δόμησης με όσα πεδία είναι συμπληρωμένα), όπως και το ενιαίο έντυπο έγκρισης και άδειας δόμησης.

  • Σύμφωνα με την παρ. 3α του άρθρου 4 του ΝΟΚ, για μικρής έκτασης εσωτερικών επισκευών ή διασκευών που δεν μεταβάλλουν τη φέρουσα κατασκευή του κτιρίου ή τις όψεις του, απαιτείται προ 48 ωρών έγγραφη ενημέρωση της ΥΔΟΜ. Στην έννοια των διασκευών συμπεριλαμβάνονται οι εσωτερικές διαρρυθμίσεις;

Ναι, εφόσον οι εν λόγω εσωτερικές διαρρυθμίσεις δεν μεταβάλλουν τη φέρουσα κατασκευή ή τις όψεις του κτιρίου, όπως αναφέρεται στο σχετικό άρθρο του ΝΟΚ.

  • Σε νέο κτίριο εκτός σχεδίου θα μπορούσα να κατασκευάσω σοφίτα; (εφόσον η σοφίτα δε λογίζεται ως όροφος). Σύμφωνα με το άρθρο 1, παρ. 2 του ΝΟΚ, οι διατάξεις που αφορούν την σοφίτα (άρθρο 11 παρ. 6ιε) ισχύουν και για τις εκτός σχεδίου περιοχές. Ωστόσο στο ΦΕΚ 290 Τεύχος Δ του 1977 άρθρο 3 παρ. γ καθορίζει μη επιτρεπτή την δημιουργία χώρων κύριας χρήσης, όπως σοφίτας κλπ στην περίπτωση κατασκευής στέγης. Το Π.Δ. υπερισχύει του ΝΟΚ.; Και επιτρέπεται ή όχι α) κατασκευή ενός ορόφου και σοφίτας β) κατασκευή 2 ορόφων και σοφίτα; H δεν επιτρέπεται καθόλου η δημιουργία σοφίτας στις εκτός σχεδίου περιοχές;

Το ΦΕΚ 290Δ/1977 που αναφέρετε αφόρα καθορισμό όρων και περιορισμών δόμησης γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές μερικών οικισμών του Νομού Χαλκιδικής στην παρ.γ του αρθρου 3 αναφέρει «εις περίπτωσιν κατασκευής στέγης, η οικοδομή δύναται να κατασκευάζεται πέραν των 7 μέτρων εις ύψος μη επιτρέπον την δημιουργιών χώρων κυρίας χρήσεως, ήτοι σοφίτας κτλ παρόλο που μια τέτοια κατασκευή είναι διάφορη της σοφίτας που καθορίζει ο ΝΟΚ (δεν έχει ύψος χώρου κύριας χρήσης), φαίνεται ο νομοθέτης να ήθελε να την αποκλείσει μορφολογικά επομένως, μέχρι να έρθει τυχόν αντίθετη οδηγία, έχουμε την γνώμη ότι δεν μπορεί να κατασκευαστεί σοφίτα βάσει ΝΟΚ στις περιοχές που έχει εφαρμογή το συγκεκριμένο ΠΔ

  • Στο πρώην πανταχόθεν ελεύθερο σύστημα επιτρεπόταν κάλυψη 40% με τον παλιό ΓΟΚ, ενώ τώρα με τις διατάξεις του ΝΟΚ αναφέρει 60%. Στην πολεοδομία οι υπάλληλοι έχουν αμφιβολία για το 60% και δεν μου υπογράφουν το διάγραμμα κάλυψης που θεωρητικά θα έπρεπε να γίνει εντός 2 ημερών ενώ έχει περάσει 1 μήνας. Πρέπει να πάμε με το 40% ή το 60% και αν γνωρίζετε κάποια διάταξη που το αποδεικνύει.

Δες συχνές ερωτήσεις ιιι, ερωτ. 2

  • Σε περίπτωση ανέγερσης διώροφης κατοικίας αποτελούμενης από ισόγειο (αποθήκες, λεβητοστάσιο κλπ.--επισυνάπτεται το σχέδιο σε Α4 και όροφο (ένα διαμέρισμα--επισυνάπτεται το σχέδιο σε Α4 έχει εφαρμογή η παρ.6.δ του άρθρου 11, ΓΟΚ για το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο; συμφωνά με το συνημμένο σχέδιο η πρόσβαση στις αποθήκες και στο χώρο του λεβητοστασίου γίνεται από το διάδρομο, αλλά το κλιμακοστάσιο χρησιμοποιείται μόνο για το διαμέρισμα του ορόφου. τι θα ίσχυε εάν υπήρχαν περισσότερα του ενός διαμερίσματα;

Εφόσον δεν υπάρχει κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο, όπως φαίνεται στα σχέδια σας, δεν ισχύει η αντίστοιχη διάταξη αν στο μέλλον κατασκευαστούν και άλλα διαμερίσματα και αν αυτά εξυπηρετούνται από το ίδιο κλιμακοστάσιο, το οποίο θα είναι πλέον κοινόχρηστο, τότε θα μπορεί να εφαρμοστεί η συγκεκριμένη διάταξη. για αυτοτελή ανεξάρτητη ιδιοκτησία, εφόσον δεν υπάρχει κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο, ισχύει η παρ. 6 ε του άρθρου 11 του ΝΟΚ.

  • Σύμφωνα με το τοπογραφικό που επισυνάπτεται (σε Α4) το οικόπεδο έχει πρόσωπο σε τρεις δρόμους (σχήμα π). το μοναδικό κοινό όριο του με άλλο οικόπεδο θεωρείται ως πίσω όριο οικοπέδου ή ως κοινό πλάγιο όριο (ερωτάται για την τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο σύμφωνα με το άρθρο 14) Στο τοπογραφικό που επισυνάπτεται το οικόπεδο εμφανίζεται δισγωνιαίο συνεπώς το κοινό του όριο με τα όμορα είναι πλάγιο όριο, αφού άλλωστε τέτοιο είναι και για τα δυο όμορα ακίνητα. Σε περίπτωση γωνιακού οικοπέδου εκτός από τον υποχρεωτικό ακάλυπτο δxδ στην απέναντι γωνία του οικοπέδου, πέραν της απόστασης δ το κτίριο μπορεί να εφάπτεται στα όρια του οικοπέδου; ποιες από τις υπόλοιπες διατάξεις του άρθρου 14 έχουν εφαρμογή σε αυτά τα οικόπεδα;

Δεν αναφέρεται ρητά αν η υποχρέωση της παρ ζ του αρθ 14 για τα γωνιακά είναι επιπλέον η είναι η μοναδική, ενώ γίνεται ρητή αναφορά στην εξασφάλιση των 9 μέτρων. πάντως όπως η υποχρέωση αυτή είναι διατυπωμένη (η σε θέση που η επιφάνεια αυτή συνέχεται με τους ακάλυπτους των ομόρων ιδιοκτησιών)   φαίνεται   να   πρέπει   να   λαμβάνονται   κατά   περίπτωση   υπόψη   και   οι   λοιπές διατάξεις του ίδιου αρθρου που αφορούν σε πλάγια όρια.

  • Για την κατασκευή πολυώροφης οικοδομής εκδόθηκε άδεια στο όνομα του εργολάβου, ο οποίος ήταν και ο μελετητής-επιβλέπων μηχανικός του έργου. Οι τρεις οικοπεδούχοι κήρυξαν τον εργολάβο έκπτωτο, λόγω μη τήρησης των χρονικών προθεσμιών, με ένα μόνο εξώδικο. Αυτό αρκεί για να αναθεωρηθεί η οικοδομική άδεια ως προς το όνομα (ένας από τους 3 οικοπεδούχους) και στη συνέχεια ως προς τον επιβλέποντα μηχανικό, ώστε να συνεχιστούν οι οικοδομικές εργασίες; Δεν απαιτείται μια τελεσίδικη δικαστική απόφαση και κάποιο νέο συμβόλαιο; (Υπάρχει και η πιθανότητα να έχει πωληθεί ατύπως κάποιο διαμέρισμα από τον εργολάβο σε κάποιον ιδιώτη).

Η απάντηση στο εν λόγω ερώτημα, απαιτεί γνώση λεπτομερειών του εργολαβικού, το οποίο και ορίζει την περαιτέρω διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί σε ότι αφορά τη λύση του, τη συνέχιση των οικοδομικών εργασιών κλπ.

  • Αυθαίρετο κτίσμα έχει τις προϋποθέσεις να νομιμοποιηθεί με την έκδοση άδειας δόμησης. Επιλέγεται όμως η «τακτοποίησή» του με τον 4014. Μπορεί το κτίσμα αυτό να νομιμοποιηθεί αργότερα ( όσο ισχύει ο Ν.4014/2011);

Προς το παρόν η νομοθεσία δεν απαγορεύει την παραπάνω διαδικασία. Παρόλα αυτά θα έχει πληρωθεί εξ’ ολοκλήρου πρόστιμο; το οποίο δεν επιστρέφεται - για αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση (αν τακτοποιηθεί με το άρθρο 24 του Ν. 4014/2011), ενώ θα μπορούσε μόνο με την πληρωμή του παραβόλου, να ενταχθεί από την αρχή «προς έκδοση αδείας» και να νομιμοποιηθεί μέσα σε 3 χρόνια όπως ορίζει ο νόμος.

  • Αυθαίρετο κτίσμα δεν μπορεί να νομιμοποιηθεί με την έκδοση άδειας δόμησης, διότι απέχει από το πλάγιο όριο του οικοπέδου απόσταση μικρότερη από Δ. Γι’ αυτό επιλέγεται η «τακτοποίησή» του με τον Ν. 4014. α) Μπορεί να εκδοθεί στην συνέχεια άδεια δόμησης προσθήκης στο χώρο μεταξύ του αυθαιρέτου κτίσματος και του οικοπέδου που θα έχει λειτουργική σχέση με το «τακτοποιημένο» ; β)Αν ΝΑΙ, μπορεί το αυθαίρετο - «τακτοποιημένο» κτίσμα να νομιμοποιηθεί αργότερα με την έκδοση άδειας δόμησης προσθήκης, δεδομένου ότι έπαψε ο λόγος για τον οποίο δεν μπορούσε να νομιμοποιηθεί εξ αρχής; γ) όλη αυτή η διαδικασία (δηλ. η έκδοση άδειας δόμησης προσθήκης μεταξύ κτίσματος και ορίου οικοπέδου και η «νομιμοποίηση» του αυθαίρετου κτίσματος) μήπως θα μπορούσε να γίνουν σε μία μόνον άδεια δόμησης;

Σύμφωνα  με  το  άρθρο  23   του   ΝΟΚ   οι   προσθήκες   επιτρέπονται   σε   νομίμως   υφιστάμενα κτίρια. επομένως: α) Δεν μπορεί να εκδοθεί άδεια προσθήκης σε λειτουργική σχέση με το «ταχτοποιημένο» β) Εάν εκδοθεί άδεια για κατασκευή ανεξάρτητου λειτουργικά και στατικά κτιρίου  και  εφόσον  το   κτίριο   αυτό   υλοποιηθεί,   τότε   μπορεί   να   γίνει   πλέον   νομιμοποίηση του «ταχτοποιημένου» γ) δεν μπορεί να γίνει με μια άδεια δόμησης διότι την στιγμή που εκδίδεται η άδεια βεβαιώνετε «λανθασμένα» νομιμότητα του «ταχτοποιημένου» που παραβιάζει το δ.

  • Μπορεί να γίνει προσθήκη πάνω σε «τακτοποιημένο» κτίσμα; Αν ΟΧΙ, μήπως επιτρέπεται σε περίπτωση που ο φέρων οργανισμός του αυθαιρέτου «τακτοποιημένου» είναι ανεξάρτητος από τον Φ.Ο. της προσθήκης;

Κατ’ αρχήν όχι, απαντώντας στο 1ο σκέλος της παραπάνω ερώτησης. Σε ότι αφορά το 2ο σκέλος, ένας ανεξάρτητος φέροντας οργανισμός προσθήκης φαίνεται να μπορεί να υφίσταται με μία προσθήκη, εφόσον δεν έρχεται σε επαφή με το υπάρχον τακτοποιημένο κτίσμα. Χρήζει όμως επιπλέον ερμηνείας και βεβαίως προκύπτει και πάλι το ερώτημα σχετικά με τον λόγο για τον οποίο το υπάρχον ισόγειο δεν νομιμοποιήθηκε αλλά απλώς τακτοποιήθηκε. Γενικά ως προσθήκη μπορεί να κατασκευαστεί μόνον νέο λειτουργικά και στατικά ανεξάρτητο κτίριο.

  • Αυθαίρετο υπόστεγο έχει τις προϋποθέσεις να νομιμοποιηθεί σαν υπόστεγο. Εξαντλείται όμως το υπάρχον υπόλοιπο του Σ.Δ. Κατά συνέπεια δεν υπάρχει δυνατότητα «ενεργοποίησης» του ΝΟΚ, ώστε να γίνει αλλαγή χρήσης του υπόστεγου σε Η/Υ χώρο. Θα μπορούσε το αυθαίρετο υπόστεγο να νομιμοποιηθεί απευθείας σε Η/Υ χώρο (κατά ΝΟΚ), ώστε με το υπάρχον υπόλοιπο του Σ.Δ. να γίνει προσθήκη νέου κτίσματος καθ’ ύψος του αυθαίρετου υπόστεγου;

Κατ’ αρχήν το υπόστεγο είναι η μορφή της κατασκευής και όχι η χρήση της, άρα δεν νοείται αλλαγή χρήσης επίσης, αν δεν ειναι η/υ χώρος δεν μπορεί να δηλωθεί ως τέτοιος. Θα μπορούσε να μετατραπεί ένα υπόστεγο σε η/υ χώρο με προσθήκη κάποιων κατακόρυφων στοιχείων πιθανά, αλλά κι αυτό κατά περίπτωση. Από αυτό το σημείο και μετά κάθε προσθήκη καθ’ ύψος πρέπει να γίνεται όπως ορίζεται στην κείμενη νομοθεσία.

  • Με το άρθρο 14 του ΝΟΚ πρέπει να τηρείται υποχρεωτικά τουλάχιστον απόσταση Δ από το πίσω όριο του οικοπέδου .Η ίδια απόσταση οφείλεται να τηρείται και για την περίπτωση υπόστεγων και μάλιστα σε χωριά;

Η  υποχρέωση  απόστασης  δ   δεν   συσχετίζεται   στον   ΝΟΚ   με   την   μορφή   της   κατασκευής (πχ. υπόστεγο)

  • Στο άρθρο 26, παρ.4 για τα ΑΜΕΑ αναφέρεται ότι υφιστάμενα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος με ανάπτυγμα τραπεζοκαθισμάτων στον εσωτερικό ή εξωτερικό χώρο, με μικτό εμβαδόν μικρότερο από 100 τ.μ. μπορούν να εξαιρεθούν μόνο από την υποχρέωση δημιουργίας προσβάσιμων χώρων υγιεινής για το κοινό, εφόσον αυτό προκαλεί δυσανάλογη επιβάρυνση στους ιδιοκτήτες τους; Τα 100τ.μ. αναφέρονται στο άθροισμα εσωτερικού και εξωτερικού χώρου; Τι νοείται σαν εξωτερικός χώρος; Πως ορίζεται η δυσανάλογη επιβάρυνση;

Το μέγεθος των 100μ2 αναφέρεται στο εμβαδόν του εσωτερικού χώρου. Ως εξωτερικός χώρος νοείται ο χώρος ανάπτυξης τραπεζοκαθισμάτων (όπως έχει καθοριστεί από την  άδεια λειτουργίας). Δεν ορίζεται σαφώς η έννοια της «δυσανάλογης επιβάρυνσης» του ιδιοκτήτη, στο άρθρο του νόμου.

16) Στο αρθ. 26 παρ. 2 αναφέρει «...με την πρόβλεψη προστατευμένων προσβάσεων χώρων αναμονής σε περίπτωση εκτάκτων αναγκών σε κάθε όροφο σε αναλογία ένας χώρος με μια θέση αμαξιού...». μπορεί ο χώρος αυτός να είναι ενιαίος με το πλατύσκαλο; απαιτείται και στο ισόγειο που είναι όροφος εκκένωσης η όχι; η ελεύθερη διάσταση μετά το 0,80χ1,30 του αμαξιδιου πρέπει να είναι όσο το πλάτος σκάλας η αρκεί το πλάτος όδευσης διαφυγής;

Στις τεχνικές οδηγίες αναφέρει ότι τηρείται η Εγκ.9/2012, όπου δεν γράφει κάτι διευκρινιστικό, παραπέμπει όμως στις οδηγίες σχεδιασμού του γραφείου μελετών για ΑΜΕΑ του ΥΠΕΧΩΔΕ, όπου επίσης δεν περιλαμβάνεται ανάλογος χώρος, αλλά παραπέμπει επίσης και στον 21542-2011, όπου υπάρχει ανάλογος χώρος. Επομένως και μέχρι να έρθουν άλλες οδηγίες από το ΥΠΕΚΑ: Ο χώρος αυτός μπορεί να είναι ενιαίος με το πλατύσκαλο, η μια εσοχή στον χώρο αυτό (απαιτούμενες διαστάσεις για αμαξιδιο 0,80χ1,30). Στον όροφο εκκένωσης-ισόγειο λογικά δεν απαιτείται αφού από εκεί μπορεί ο ΑΜΕΑ να φύγει προς το πεζοδρόμιο μόνος του και δεν χρειάζεται χώρος αναμονής. Το ελεύθερο πλάτος που απομένει μετά το αμαξιδιο αρκεί να είναι το κατά περίπτωση απαιτούμενο πλάτος όδευσης διαφυγής (από μελέτη πυροπροστασίας).


10η συνεδρίαση


  • Ερ.: Θα ήθελα σας παρακαλώ να μου πείτε, αν υπάρχει η δυνατότητα βάσει των αρθ.4 παρ.1, αρθ.15 παρ.4 & αρθ.17 παρ.3 του ΝΟΚ, να εκδοθεί οικοδομική άδεια που να προβλέπει μόνο εργασίες διαμόρφωσης αγροτεμαχίου με επιχωμάτωση, χωρίς να περιλαμβάνεται σ  αυτή  τη φάση κάποια άλλη εργασία ή κατασκευή κτιρίου.

Απ.: Βεβαίως, αν και όχι μόνον επιχωμάτωσης, διότι μπορεί να θεωρηθεί ότι συνιστά αλλοίωση της μορφής του εδάφους και να μην χορηγηθεί. Πάντως, σύμφωνα με την παράγρ. ζ του άρθ. 4 απαιτείται άδεια για κάθε κατασκευή, εγκατάσταση κτλ που δεν ορίζεται με τις παραγρ. 2 και 3. Και η μόνη διαμόρφωση που ορίζεται στις παραγρ. αυτές είναι αυτή της παραγρ. 3ι «Μικρές διαμορφώσεις του εδάφους με πέτρα μέχρι συν/πλην 0,50 μ. από το φυσικό έδαφος.», που μπορεί να γίνει κατόπιν 48ωρης ενημέρωσης. Συνεπώς μεγαλύτερες διαμορφώσεις εδάφους απαιτούν άδεια. Η αναφορά στην παράγρ. 1β « με σκοπό την δόμηση.» φαίνεται απλά να διακρίνει τυχόν εκσκαφές, επιχώσεις κτλ που δεν ελέγχονται από τις ΥΔΟΜ, π.χ. αμμοληψίες, απόθεση αδρανών, εξορύξεις κ.α., για τον έλεγχο των οποίων είναι αρμόδιοι άλλοι φορείς. λλωστε σαφώς ο Ν 4030/2011 προβλέπει την έκδοση έγκρισης και άδειας δόμησης για εκσκαφές, επιχώσεις, διαμορφώσεις, προσδιορίζοντας μάλιστα διαφορετικό χρόνο ισχύος της, ένα έτος από την έκδοση.

  • Ερ.: Επιτρέπεται η περίφραξη στο πρόσωπο γηπέδου - σε εκτός σχεδίου περιοχή - να υποχωρήσει για παράδειγμα 2 μ. από το πρόσωπο του γηπέδου;

Απ.: Όχι, δεδομένου ότι ο ορισμός της περίφραξης (άρθρο 2 παρ. 61 ΝΟΚ 2012) είναι « η κατασκευή με την οποία διαχωρίζονται μεταξύ τους όμορα οικόπεδα ή γήπεδα, καθώς και οικόπεδο ή γήπεδο από κοινόχρηστο χώρο.». Πιο μέσα επιτρέπονται μόνον οι κατασκευές του άρθρου 17 του ΝΟΚ (πλην των παραγρ. 2α, 2β, 2στ, 6β και 8)

  • Ερ.: Σε μία ισόγεια κατοικία, μπορεί η ενιαία στέγη να στεγάσει ανοιχτό εξώστη και μπαζωμένο εξώστη χωρίς περιορισμό ή θεωρείται μόνιμο προστέγασμα με τους περιορισμούς του ΝΟΚ;

Απ.: Μπορεί, ως αρχιτεκτονική προεξοχή ή ως ένα από τα αρχιτεκτονικά και λοιπά δομικά στοιχεία που επιτρέπονται στις όψεις των κτιρίων, αλλά με τους περιορισμούς του άρθρου 16, κατά περίπτωση, δηλαδή ¼ Δ ή ¼ δ ή αν εξέχει της ρυμοτομικής γραμμής 1/10 Π μέχρι 2.00μ. και 0,50 μ. μέσα από κράσπεδο, σε ύψος >3,00 μ. Επίσης, αν κατασκευάζεται ως προστέγασμα εισόδου κτιρίου ή μέσα στις αποστάσεις Δ του κτιρίου από τα όρια ή από άλλο κτίριο του ίδιου γηπέδου μέχρι ½ Δ ή ½ δ.

  • Ερ.: Οφείλουν να προσκομίζουν ασφαλιστική ενημερότητα κατά την έκδοση έγκρισης και άδειας δόμησης οι μελετητές που δεν είναι κατά το 272Α/06 ΦΕΚ (Ν.3518/06) μέτοχοι του ΤΣΜΕΔΕ;

Θα γίνει ερώτημα στο ΥΠΕΚΑ

  • Ερ.: Η παραπάνω ασφαλιστική ενημερότητα, οφείλετε να προσκομισθεί και στη μετέπειτα διαδικασία της περαίωσης του φακέλου της άδειας δόμησης (κατάθεση επιβλέψεων, ηλεκτροδότηση κλπ);

Θα γίνει ερώτημα στο ΥΠΕΚΑ

  • Ερ.: Σχετικά με ερώτημα που αφορά την κατασκευή WC ΑΜΕΑ σε κατάστημα μέχρι 100 τ.μ. θα ήθελα να διευκρινιστεί αν τα 100τ.μ. που είπαμε ότι αφορούν το εσωτερικό αφορούν μόνο το ανάπτυγμα των τραπεζοκαθισμάτων εσωτερικά.

Απ.: Όπως είναι γραμμένη η συγκεκριμένη παράγρ., τα 100 αναφέρονται στο μικτό εμβαδόν των χώρων που κατονομάζει η παράγρ. από την αρχή της («Υφιστάμενα κτίρια με χρήση εμπορίου και γραφείων, εκτός βαθμίδας, καθώς επίσης και καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος με χώρο,   με  μικτό   εμβαδόν ») και όχι μόνον σε αυτό των καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος. Συνεπώς και για αυτά τα καταστήματα λαμβάνεται υπόψη το μικτό εμβαδόν.

  • Ερ.: Αναφέρεται στο άρθρο 5 , παρ. 5 του 4030 ότι οι άδειες κατεδάφισης υλοποιούνται μετά από 20 μέρες από την ανάρτηση της άδειας μαζί με συνοπτική περιγραφή και φωτογραφίες του κτιρίου. Πως γίνεται αυτή η ανάρτηση , ο έλεγχος και τι επιβάλλεται σε περίπτωση που πραγματοποιείται πριν την εκπνοή του 20ήμερου η κατεδάφιση ;

Απ.: Η ανάρτηση γίνεται σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθ. 2 και 3 του Ν. 3861/10, όπως και οι αναρτήσεις των λοιπών εγκρίσεων και αδειών δόμησης. Σε περίπτωση κατεδάφισης πριν το 20ήμερο υπάρχει σαφής παραβίαση της συγκεκριμένης διάταξης νόμου, με τις συνέπειες που επιφέρει η πραγματοποίηση οικοδομικών εργασιών όταν η άδεια δεν είναι εκτελεστή – σε ισχύ.


11η συνεδρίαση


  • Εκδόθηκε οικοδομική άδεια για κατασκευή πολυώροφης οικοδομής επ' ονόματι του εργολάβου, ο οποίος είναι συγχρόνως μελετητής και επιβλέπων μηχανικός. Ο εργολάβος κηρύχτηκε έκπτωτος με απλή εξώδικη δήλωση, όπως προβλεπόταν στο εργολαβικό,  χωρίς άλλη δικαστική ή εξώδικη διαδικασία και πλέον δικαιούνται να συνεχίσουν τις εργασίες οι οικοπεδούχοι. Γι αυτό τώρα ζητούν την αναθεώρηση της οικ. αδείας ως προς το όνομα που εκδόθηκε από τον εργολάβο-μηχανικό στο δικό τους. Όμως οι αμοιβές μελέτης και επίβλεψης του μηχανικού-εργολάβου είχαν κατατεθεί κατά την έκδοση της άδειας με την προσκόμιση του σχετικού απαλλακτικού από το ΤΕΕ (2%) Α) σε περίπτωση που παραμείνει ο ίδιος ο εργολάβος ως επιβλέπων μηχανικός, δεν θα οφείλεται από τους οικοπεδούχους η νόμιμη αμοιβή της μελέτης και της επίβλεψης, διότι ο προηγούμενος έκανε χρήση του ευνοϊκού καθεστώτος του 2% ως κύριος-μελετητής-επιβλέπων του έργου? Β)σε περίπτωση που οι οικοπεδούχοι ορίσουν νέο επιβλέποντα μηχανικό, δεν θα οφείλεται από τους οικοπεδούχους η νόμιμη αμοιβή της μελέτης και η νόμιμη αμοιβή της επίβλεψης στον παλιό μηχανικό (εργολάβος) για τις εργασίες που έχει επιβλέψει έως τώρα (Φ.Ο. ισογείου)? Γ) επίσης σύμφωνα με το εξώδικο-απάντηση του εργολάβου προς τους οικοπεδούχους έχει πωληθεί ένα διαμέρισμα με οριστικό συμβόλαιο και επομένως τίθεται θέμα νέου ιδιοκτήτη, διότι θα έχει αγοράσει και ποσοστό επί του οικοπέδου. Μήπως θα πρέπει στην αναθεώρηση (ως προς το όνομα που εκδόθηκε) της άδειας να συμμετέχει και ο νέος οικοπεδούχος?

Α) Σε ότι αφορά τη αμοιβή μελέτης αντί αυτής ορθά κατατέθηκε το 2% στο ΤΕΕ, καθώς τη δεδομένη χρονική στιγμή ο εργολάβος ήταν μελετητής αλλά και βάσει του ισχύοντος τότε εργολαβικού «κύριος» του έργου. Σχετικά με την επίβλεψη, εφόσον το έργο είναι υπό κατασκευή, μέχρι του ποσοστού που ο εργολάβος ήταν επιβλέπων και ταυτόχρονα «κύριος» του έργου συνεχίζει να απαλλάσσεται ως προς το αντίστοιχο ποσοστό - με το στάδιο κατασκευής -της αμοιβής επίβλεψης, ενώ το υπόλοιπο ποσοστό αμοιβής θα το πληρωθεί (διαφορά) χωρίς τη διαδικασία απαλλαγής. Β) Στην περίπτωση που αλλάζει ο επιβλέποντας μηχανικός, δεν θα οφείλεται διαφορά στον παλιό επιβλέποντα (πρώην εργολάβο) ούτε για την μελέτη που είχε γίνει ούτε για την επίβλεψη που επίσης ήδη έγινε όσο ήταν «κύριος» του έργου, δεδομένου ότι καθένας πληρώνεται ποσοστιαία την αμοιβή του κατ΄ αναλογία του ποσοστού των εργασιών που είτε επέβλεψε, είτε πρόκειται να επιβλέψει. Συγκεκριμένα, ο παλιός με δικαίωμα απαλλαγής ενώ ο νέος με κατάθεση της αμοιβής στο ποσοστό που του αντιστοιχεί βάσει και της αναθεώρησης της αδείας ως προς τον επιβλέποντα μηχανικό που θα έχει προηγηθεί. Γ) Πρόκειται για θέμα νομικό, απαιτείται ακριβής ανάγνωση του εργολαβικού, ερμηνεία τήρησή του. Πάντως δεν είναι δυνατόν τυχόν αγοραστής-ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος να φέρεται ως δικαιούχος της αδείας του όλου κτιρίου.

  • Κτίριο που έχει δηλωθεί και έχει εξαιρεθεί από την κατεδάφιση με Απόφαση Νομάρχη σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν 1337/1983, μπορεί να δηλωθεί με τις διατάξεις του Ν 4014/11 ως προς την αλλαγή χρήσης του?

Βεβαίως και μπορεί, εφόσον η αλλαγή χρήσης δεν συμπεριλαμβάνεται στη δήλωση του Ν 1337/83 και έλαβε χώρα σε κάθε περίπτωση πριν τις 28-7-2011.

  • Τα θερμοκήπια επιτρέπονται εντός σχεδίου; Απαιτείται η έκδοση άδειας δόμησης; Αν ναι μετράνε σε κάλυψη, δόμηση, όγκο?

Ναι, απαιτείται έκδοση έγκρισης και άδειας δόμησης για θερμοκήπιο εντός σχεδίου, και οι χώροι του προσμετρούν κανονικά σε δόμηση, κάλυψη, όγκο κλπ, εφόσον βέβαια η χρήση αυτή επιτρέπεται από τους ισχύοντες όρους δόμησης (χρήσεις γης) της κάθε περιοχής.

  • Αν κάτω ενός αίθριου υπάρχει υπόγειος χώρος στάθμευσης αυτός μετρά στην κάλυψη και όχι στην δόμηση, αν σύμφωνα με το άρθρο 17.6β) φυτευτεί με ελάχιστο πάχος εδάφους 0,40 μ?

Το άρθρο 17 αναφέρεται σε επιτρεπόμενες κατασκευές σε ακάλυπτους χώρους. Συνεπώς, εφόσον ισχύουν όλες οι αναφερόμενες στην παράγρ. 6β προϋποθέσεις (φύτευση, χρήση κτλ) δεν προσμετράται ούτε στην κάλυψη.

  • Όταν γίνεται χρήση του άρθρου περί χαμηλών κτιρίων του ΝΟΚ, αίθριο διαστάσεων μικρότερης του ΔΧΔ μετρά στην κάλυψη?

Ναι, δεδομένου ότι το οριζόμενο στο άρθρο 24 παράγρ. 3 μέγεθος Δ=2.50 μ. αφορά την ελάχιστη απόσταση του κτιρίου από τα όρια και όχι την απόσταση τοίχων του ιδίου κτιρίου μεταξύ τους.

  • Αν μετρά στην κάλυψη, τότε αφού δεν αποτελεί περίγραμμα του κτιρίου επομένως δεν είναι απαραίτητη η φύτευση του υπογείου χώρου κάτω από έναν τέτοιο «αίθριο»?

Όχι, δεν είναι απαραίτητη η φύτευση, αφού δεν πρόκειται για επέκταση υπογείου κάτω από ακάλυπτο χώρο.

  • Είναι δυνατόν να μετρήσουμε στην κάλυψη και στον όγκο ένα αίθριο, που έχει τις προϋποθέσεις να μην προσμετρηθεί και τότε δεν τίθεται η υποχρέωση της φύτευσης του υπογείου χώρου  που επεκτείνεται κάτω από αυτό?

Η προσμέτρηση των κατασκευών σε κάλυψη, δόμηση κτλ γίνεται σύμφωνα με τις διατάξεις του ΝΟΚ. Κατά τα λοιπά δες απάντηση 6.

  • Προβλέπονται ελάχιστες αποστάσεις για την φύτευση των δένδρων από τα όρια των οικοπέδων δεδομένου ότι τόσο το ριζικό τους σύστημα, όσο και το φύλλωμα δημιουργεί προβλήματα; Αν ναι υπάρχουν προβλέπονται πρόστιμα ή επιβάλλεται η κοπή τους?

Σύμφωνα με τον Κτιριοδομικό Κανονισμό, άρθρο 23, παράγρ. 4 και 5 «4. Κατά τη φύτευση δένδρων ή θάμνων κοντά σε κτίρια ή δομικά έργα και ανάλογα με τις ιδιότητες του ριζικού συστήματος των φυτών, πρέπει να λαμβάνονται κατάλληλα μέτρα για την αποφυγή βλάβης αυτών των κτιρίων ή δομικών κατασκευών. Σε περίπτωση ύπαρξης δένδρων ή θάμνων σε γειτονικό οικόπεδο κατά την ανέγερση οικοδομής, ο οικοδομών οφείλει να λάβει τα απαραίτητα μέτρα για την προστασία του κτιρίου που ανεγείρει από την υγρασία και το ριζικό σύστημα των δένδρων ή θάμνων.». Δηλαδή απαιτείται η προστασία κτιρίου ή δομικού έργου από φυτεύσεις κάθε είδους, ενώ δεν ορίζονται ελάχιστες αποστάσεις για αυτές ούτε από τα κτίρια-δομικά έργα, ούτε από τα όρια της ιδιοκτησίας. Επίσης, δεν προβλέπεται επιβολή προστίμου από τις πολεοδομικές υπηρεσίες για φυτεύσεις (σημειώνεται ότι τα δένδρα και φυτά δεν είναι δομικά έργα).

  • Σε ένα γήπεδο υπάρχει κτίσμα που αποδεδειγμένα έχει κατασκευαστεί πριν το 1955 και συγχρόνως υπάρχουν αυθαίρετες μεταγενέστερες κατασκευές που δηλώνονται με το Ν4014/11 προς τακτοποίηση καθώς και σύννομες κατασκευές χωρίς οικοδομική άδεια που δηλώνονται με το Ν4014/11 προς έκδοση οικ. άδειας. Στο διάγραμμα δόμησης που θα υποβάλει ο μηχανικός στην ΥΔΟΜ (για να βγάλει άδεια δόμησης σύμφωνα με το άρθρο 26, Ν4014/11) θα δείξει τα κτίσματα προ του 1955 και υπάρχουν οι ακόλουθες περιπτώσεις: Α) να είναι σύννομα με τον ΓΟΚ που ίσχυε κατά το χρόνο κατασκευής τους ή τον ΝΟΚ Β) να μην είναι σύννομα με τον ΓΟΚ που ίσχυε κατά το χρόνο κατασκευής τους ή τον ΝΟΚ Πώς επηρεάζει αυτό το διάγραμμα δόμησης, δεδομένου ότι τα κτίσματα πριν το 1955 δε συμπεριλαμβάνονται στα κτίρια που μπορούν να υπαχθούν στις ρυθμίσεις του Ν4014/11; Επίσης στις περιπτώσεις που εκδίδεται άδεια νομιμοποίησης στο πλαίσιο του άρθρου 26, Ν4014/11 κατατίθενται μαζί τα δικαιολογητικά για έγκριση και άδεια δόμησης;

Στο διάγραμμα δόμησης, σε κάθε περίπτωση, αποτυπώνονται όλα τα υφιστάμενα κτίσματα και προσμετρούνται κατά το δυνατόν στα επιτρεπόμενα μεγέθη του γηπέδου, σύμφωνα με την χρονολογική σειρά κατασκευής τους. Για παράδειγμα, αν με το προ του 1955 κτίσμα (σύννομο ή μη σύννομο) εξαντλείται ο ΣΔ του γηπέδου, δεν μπορεί να νομιμοποιηθεί μεταγενέστερο αυθαίρετο. Στην περίπτωση που εκδίδεται άδεια νομιμοποίησης κατά το άρθρο 26 του Ν 4014/11, κατατίθενται ξεχωριστά ο φάκελος έγκρισης και ο φάκελος άδειας δόμησης, όπως ορίζεται από το Ν. 4030/11, δεδομένου ότι η άδεια νομιμοποίησης δεν συμπεριλαμβάνεται στις περιπτώσεις όπου σύμφωνα με το άρθρο 6 παράγρ. 1, 3η υποπαράγρ. εκδίδεται ταυτόχρονα έγκριση και άδεια δόμησης.


12η συνεδρίαση


  1. Ερ: Μπορεί να εκδοθεί άδεια δόμησης αλλαγής χρήσης σε κτίσμα μισθωμένο από το ελληνικό Δημόσιο χωρίς η νέα χρήση να επιτρέπεται από τις χρήσεις γης του ρυμοτομικού σχεδίου και του ΓΠΣ?

Απ.: Στο άρθρο 5 του ν. 4067/11 που αφορά τη χρήση κτιρίων αναφέρεται: «1. Μεταβολή της χρήσης του κτιρίου ή μέρους του επιτρέπεται μόνον αν η νέα χρήση προβλέπεται από τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις. Για τη μεταβολή απαιτείται έκδοση Άδειας Δόμησης και ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου. Σε κάθε άλλη περίπτωση η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη. 2. Χώροι για τους οποίους έχει χορηγηθεί άδεια δόμησης με συγκεκριμένη χρήση, μπορούν να μεταβάλουν τη χρήση τους, εφόσον η νέα χρήση προβλέπεται από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις και οι προϋποθέσεις για τη νέα χρήση καλύπτονται από τις προϋποθέσεις επί μέρους μελετών που πληροί η υφιστάμενη χρήση. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου και δεν απαιτείται έκδοση άδειας δόμησης. 3. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με το ισχύον ρυμοτομικό σχέδιο, τις ισχύουσες χρήσεις γης της περιοχής και ανεξάρτητα από τυχόν μεταβολή λοιπών όρων δόμησης.» Από το παραπάνω άρθρο δεν επιτρέπεται αλλαγή χρήσης σε μη επιτρεπόμενη στην περιοχή, χωρίς να εξαιρούνται τα μισθωμένα από το ελληνικό δημόσιο κτίρια.

  1. Ερ.: Μπορεί να εκδοθεί νομιμοποιητικό έγγραφο για την τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα σε στέγη πολυκατοικίας, και δίχως να υπάρχουν οι εγκαταστάσεις και οι σωληνώσεις τοποθετημένες ενώ οι ιδιοκτήτες του τελευταίου ορόφου δεν συναινούν, και δεν προβλέπεται από το καταστατικό?

Απ.: Σε κάθε περίπτωση για την τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα και των απαραίτητων σχετικών εγκαταστάσεων και σωληνώσεων σε κοινόκτητη στέγη πολυκατοικίας (μέσα στις κλίσεις-στερεομετρία της στέγης), εφόσον δεν προβλέπεται ειδικά στο κανονισμό της οικοδομής, απαιτείται η συναίνεση των συνιδιοκτητών (π.χ. τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα με προ 48 ωρών της εκτέλεσης των εργασιών έγγραφη ενημέρωση στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία, που γνωστοποιείται στο οικείο αστυνομικό τμήμα. Σχετ.: παρ. 3, ιβ, άρθρου 4, ν. 4067/11 «Τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων σύμφωνα με την παράγραφο 2β΄ και γ΄ του άρθρου 19.»).

  1. Ερ.: Μπορεί να αλλάξει η χρήση τακτοποιημένου με το Ν.4014/11 χώρου χωρίς αυτός να νομιμοποιηθεί?

Απ.: Ένας «τακτοποιημένος» με τον ν. 4014/11 χώρος, μπορούσε να αλλάξει χρήση, μόνο στην περίπτωση που αυτός νομιμοποιηθεί (άρθρο 26, ν. 4014/11) και εφόσον εκπληρώνονταν οι σχετικές προϋποθέσεις της αλλαγής χρήσης. Στο μεταξύ, μετά και τη ψήφιση του ν. 4178/2013 «Αντιμετώπιση της Αυθαίρετης Δόμησης − Περιβαλλοντικό Ισοζύγιο και άλλες διατάξεις», πιθανά να δοθούν επιπλέον πληροφορίες, ή να γίνουν τροποποιήσεις στην αντιμετώπιση του συγκεκριμένου θέματος.

  1. Ερ.: Στο άρθρο 2 , παρ.87 του Ν.4067/12 αναφέρεται ότι: “ Υπόγειο είναι όροφος ή τμήμα ορόφου του οποίου η οροφή δεν υπερβαίνει την απόσταση 1,20 μ. απ' την οριστική στάθμη του εδάφους.” Δεν υπάρχει στο ίδιο άρθρο ο ορισμός της οροφής, και δημιουργείται έτσι ερώτημα για το εάν είναι η επάνω ή η κάτω επιφάνεια της πλάκας. Σημειώνεται δε ότι στον προγενέστερο ΓΟΚ τα συνημμένα αντίστοιχα σκαριφήματα δεν συμφωνούσαν (σε τρία από αυτά φαινόταν η κάτω επιφάνεια ( σχ.7.4, σχ.7.5 & σχ.7.15) ως οροφή και σε ένα η επάνω(σχ.7.7)).

Απ.: Οροφή χώρου είναι η εσωτερική επάνω επιφάνεια που τον καθορίζει (από την οπτική γωνία αυτού που βρίσκεται μέσα). Χαρακτηρίζεται δηλαδή πάντα το κάτω μέρος της πλάκας οροφής του. Το πάνω μέρος της εν λόγω πλάκας, χαρακτηρίζεται ως «δάπεδο» του ορόφου που βρίσκεται πάνω, από τον εν λόγω όροφο. Το ότι στο σχεδιάγραμμα 7.7 εμφανίζεται διαφορετικά, οφείλεται στο ότι με το σχεδιάγραμμα αυτό ερμηνεύεται άλλη πρόταση της ίδιας παραγράφου του ΓΟΚ/85. Τα σχεδιαγράμματα που ερμηνεύουν την πρόταση «…εφόσον η οροφή του σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το 1,50 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους…» το δείχνουν σωστά, στο κάτω τελειωμένο μέρος της πλάκας-οροφής όπως προαναφέρθηκε.

  1. Ερ.: Το 1990 εκδόθηκε οικοδομική άδεια για προσθήκη Α’ ορόφου κατοικίας επί πλακός ισογείου και έχει κατασκευαστεί, εντός του χρόνου ισχύος της άδειας, μόνο ο φέρων οργανισμός του ορόφου χωρίς την πλήρωση αυτού με τούβλα. Μπορεί να γίνει αναθεώρηση της αδείας όχι μόνο ως προς το χρόνο ισχύος της αδείας επ’ αόριστον με παραλαβή του οικοδομικού σκελετού (Άρθρο 6, παρ.2 του Π.Δ.3.09.1983), αλλά και ως προς τους συντελεστές κάλυψης, δόμησης και όγκου (νέα αρχιτεκτονική & στατική μελέτη); Στην περίπτωση αυτή δεν θα πρέπει να εφαρμοστεί ο Ν.Ο.Κ. και ο κανονισμός ενεργειακής απόδοσης κτιρίων αφού πλέον ισχύουν οι νέες διατάξεις;

Απ.: Δεν μπορεί να δοθεί αναθεώρηση για αύξηση κάλυψης (νέος- επιπλέoν σκελετός), είτε με τις παλιές είτε με τις νέες διατάξεις διότι έχουν παρέλθει πλέον των 8 ετών από την έκδοση της οικοδομικής αδείας (άρθρο 6 παρ. 3 ΠΔ/8.7.93 και άρθρο 6 παρ 4 Ν. 4030/11). Μπορεί να γίνει αναθεώρηση της άδειας ως προς το χρόνο ισχύος της επ’ αόριστον με τις παλιές διατάξεις, με αλλαγές μόνον μέσα στο αρχικό περίγραμμα και χωρίς προσθήκη-αύξηση ΣΔ (Ν 4067/12, άρθρο 29 παρ.5α, 2ο εδάφιο). Για αύξηση κάλυψης, ΣΔ κτλ θα εφαρμοστούν οπωσδήποτε τα σήμερα ισχύοντα (ΚΕΝΑΚ, ΝΟΚ, Ν. 4030/11…), δηλαδή άδεια προσθήκης ή και μετατροπών που μπορεί να συνδυαστεί με άδεια αποπεράτωσης του υφιστάμενου σκελετού.

  1. Ερ.: Για αλλαγή επιβλέποντα μηχανικού οικοδομικής αδείας πριν την 1.03.2012, που προβλέπεται από τη νομοθεσία η δήλωσης παραίτησης του παλαιού επιβλέποντα μηχανικού, διότι σύμφωνα με το άρθρο 6, παρ.2 του Π.Δ. 13.07.1993(ΦΕΚ 795Δ) η αίτηση συνοδεύεται μόνο από λεπτομερή τεχνική έκθεση του νέου επιβλέποντος μηχανικού και από φωτογραφίες του έργου;

Απ.: Πράγματι για την αναθεώρηση αδείας για αλλαγή επιβλέποντα μηχανικού, δεν απαιτείτο, σύμφωνα με το άρθρο 6, παρ.2 του Π.Δ. 13.07.1993 (ΦΕΚ 795Δ), παραίτηση του παλιού επιβλέποντα.

  1. Ερ.: Σε περίπτωση αυθαίρετης τοποθέτησης λέβητα και δεξαμενής πετρελαίου σε εξώστη ή δώμα ή ακάλυπτο χώρο οικοδομής, τι πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης επιβάλλουμε; Σε περίπτωση αυθαίρετης περίφραξης, τα πρόστιμα υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό (ανάλογα των μέτρων μήκους αυτής) ή με το ελάχιστο  πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης των 500€;

Απ.: Τα πρόστιμα σε όλες τις παραπάνω περιπτώσεις υπολογίζονται βάσει αναλυτικού προϋπολογισμού (Εγκ. 1/12 παρ. Β 6 Ι δ).

  1. Ερ.: Σύμφωνα με την παρ 7ια του αρθ 16 του ΝΟΚ, επιτρέπονται στέγαστρα σε οποιαδήποτε θέση στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου εφόσον καλύπτεται η υποχρέωση για φύτευση ,και με πλάτος μέχρι 1/4Δ ή δ όταν αυτά αναπτύσσονται εντός των υποχρεωτικών ακάλυπτων . Επίσης καθορίζεται στο τέλος της παρ 7 του ίδιου άρθρου ότι το σύνολο των κατασκευών (α) και (ια) (δηλαδή πέργκολες και στέγαστρα) δεν μπορεί να υπερβαίνει το εμβαδόν της επιτρεπόμενης κάλυψης. Η παραπάνω απαγόρευση της υπέρβασης του εμβαδού της επιτρεπόμενης  κάλυψης  σημαίνει  ότι   οι   πέργκολες   και   τα  στέγαστρα συμπεριλαμβάνονται στον συντελεστή κάλυψης ή ότι μόνο οι εν λόγω κατασκευές, ανεξάρτητα από τις υπόλοιπες που υπολογίζονται στην κάλυψη, δεν μπορούν να υπερβούν την επιτρεπόμενη κάλυψη του οικοπέδου?

Απ.: «Στέγαστρο είναι η μη προσβάσιμη σταθερή κατασκευή, σε πρόβολο ή επί υποστυλωμάτων, που κατασκευάζεται με συμπαγή σταθερά ή κινητά στοιχεία στην οροφή του, αποκλειομένων οποιωνδήποτε άλλων κατακόρυφων στοιχείων πλήρωσης» (άρθρο 2 παρ 79 Ν. 4067/12). Στον υπολογισμό της επιτρεπόμενης κάλυψης του οικοπέδου μεταξύ άλλων δεν προσμετρούνται οι επιφάνειες των ορθών προβολών σε οριζόντιο επίπεδο, χώρων και κατασκευών όπως ορίζονται στα άρθρα 16 και 17, με τις ελάχιστες διαστάσεις που προβλέπονται σε αυτά (παρ. 4δ, άρθρου 12, ν. 4067/11). Σύμφωνα με το άρθρο 17 παρ. 7 ια και εφόσον καλύπτεται η υποχρέωση για φύτευση, επί των ακαλύπτων χώρων επιτρέπονται στέγαστρα, με περιορισμό του πλάτους τους όταν αυτά αναπτύσσονται εντός των υποχρεωτικών ακαλύπτων. Το σύνολο των κατασκευών των περιπτώσεων α (πέργολες) και ια (στέγαστρα) της παρ. 7 του άρθρου 17, του ν. 4067/11, δεν μπορεί να υπερβαίνει το εμβαδόν της επιτρεπόμενης κάλυψης του οικοπέδου (τελευταίο εδάφιο παρ.7, άρθρου 17, ν. 4067/11) χωρίς - όπως προαναφέρθηκε - να προσμετρούνται σε αυτήν.

  1. Ερ.: Στην Εγκ 1/2013 καθορίζεται ότι για την αδειοδότηση κεραιών κινητής τηλεφωνίας που πρόκειται να εγκατασταθούν ακολουθείται η διαδικασία της παρ-17 του αρθ-30 του Ν 4070/2012, όπως και στις περιπτώσεις εγκατεστημένων κεραιών που εμπίπτουν στις διατάξεις της παρ-2 του αρθ-31 του Ν4053/12 για τις οποίες υπάρχει ανάγκη αναβάθμισης σύμφωνα με το εδάφιο Α της παρ-17 του αρθ-30 του Ν 4070/12. Για τις εγκατεστημένες κεραίες που εμπίπτουν στις διατάξεις του αρθ-31 του Ν4053/12 χορηγείται έγκριση από την ΥΔΟΜ σύμφωνα με το αρθ24α του Ν 2075/92. Ωστόσο οι αυθαιρέτως εγκατεστημένες κεραίες κινητής τηλεφωνίας δύναται να νομιμοποιηθούν σύμφωνα με τις διατάξεις του αρθ-26, παρ-2 του Ν 4014/11 και όχι να ρυθμιστούν με το αρ-24, παρ1α του ίδιου νόμου(εγγρ 17098/12, 40763/12,5134/13). Με ποια διαδικασία όμως θα νομιμοποιηθούν? Με αυτή της παρ-17 του αρθ-30 του Ν 4070/2012 ή την παλιότερη διαδικασία του αρθ24α του Ν 2075/92 με τις Εγκ 34/93 &12/94?

Απ.: Οι κεραίες κινητής τηλεφωνίας μπορούν να νομιμοποιηθούν σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 26 παρ. 2 του ν. 4014/11 και όχι να ρυθμιστούν με τις διατάξεις του άρθρου 24 παρ. 1α του ίδιου νόμου. Αυτό βέβαια με την προϋπόθεση ότι έγινε ένταξη στο σύστημα αυθαιρέτων, πριν τις 31-5-2013. Η νομιμοποίηση μπορεί να γίνει με τις ισχύουσες διατάξεις ή με αυτές του χρόνου κατασκευής.

  1. Ερ.: Σύμφωνα με το άρθρο 1, το άρθρο 11 παρ. 6 κβ και το άρθρο 12, παρ. 4γ) του Ν.4067/12 και στην εκτός σχεδίου περιοχή η επιφάνεια φέρουσας τοιχοποιίας από φυσικά υλικά δεν προσμετράται στην κάλυψη, το ίδιο συμβαίνει και για την επένδυση από πέτρες; (διότι από τον ορισμό στην παρ. 42, άρθρο 2 των τεχνικών οδηγιών του ΝΟΚ προκύπτει ότι αυτή μέχρι 15 εκ. δεν συμπεριλαμβάνεται στην διάσταση του κτιρίου…).

Απ.: Η διάταξη 6κβ εφαρμόζεται σε νέες κατασκευές για τις οποίες προβλέπεται περιμετρική φέρουσα τοιχοποιία ή περιμετρικός φέρων οργανισμός και τοίχοι πλήρωσής του από τα αναφερόμενα υλικά. Σε περίπτωση προσθήκης σε υφιστάμενη οικοδομή με φέρουσα τοιχοποιία κατά τα ανωτέρω, η φέρουσα τοιχοποιία του υφισταμένου κτιρίου προσμετρά στο συντελεστή δόμησης. Δεν έχει συνεπώς η διάταξη αυτή εφαρμογή για επένδυση από πέτρες. Μια επένδυση από πέτρες μπορεί να μην προσμετρηθεί στον ΣΔ όταν γίνεται στα πλαίσια της διάταξης της παρ. 6κ, που εφαρμόζεται σε υφιστάμενα κτίρια μελετημένα με προγενέστερους του ν. 4067/12 κανονισμούς, τα οποία αναβαθμίζονται ενεργειακά με προσθήκη εξωτερικής θερμομόνωσης κ.λ.π. Δεν προσμετρούνται στη δόμηση οι ανωτέρω προσθήκες για διάσταση αυτών μέχρι 15 εκ. και οι εν λόγω επιφάνειες μπορούν να εισχωρούν στους υποχρεωτικούς ακάλυπτους χώρους. Επίσης, δεν προσμετρά στην δόμηση ως αρχιτεκτονικό στοιχείο διαμόρφωσης της όψης, σε συνδυασμό με ότι αφορά τον ορισμό της διάστασης του κτιρίου κατά την παρ. 42 του άρθρου 2 των τεχνικών οδηγιών, διευκρίνιση σχετικά με τις διαστάσεις του κτιρίου, που δεν έρχεται σε αντίθεση με τα παραπάνω.

  1. Ερ.: Το άρθρο 11 παρ. 6 ιδ και ιε του ΝΟΚ έχει εφαρμογή και στην εκτός σχεδίου περιοχή. Υπάρχει ωστόσο η δυνατότητα σε μονόροφο κτίσμα όταν κατασκευάζεται σοφίτα ή εσωτερικός εξώστης (πατάρι) να χρησιμοποιηθεί μέγιστο ύψος κτιρίου 7,50 μ.;

Απ.: Όπου δεν υπάρχει συσχέτιση του επιτρεπομένου ύψους των 7,50 μ. με τον πραγματοποιούμενο αριθμό ορόφων, π.χ. κατάστημα. Για κατοικίες που το μέγιστο ύψος μονορόφου τμήματος είναι 4,00 μ. δεν μπορεί.

  1. Ερ.: Σε περίπτωση προσθήκης αγωγού αερίων (καπναγωγού), σε υφιστάμενη οικοδομή, που σύμφωνα με την παρ. η) του αρθ.11 του Ν.4067 /11 δεν προσμετράται στη δόμηση απαιτείται να προσκομιστεί διάγραμμα κάλυψης, για την έκδοση μιας τέτοιας άδειας δόμησης; Αντίστοιχα χρειάζεται διάγραμμα κάλυψης στην έκδοση αδείας για σκαλωσιά; Υπάρχει υποχρέωση νομιμοποίησης των διαπιστωθέντων αυθαιρεσιών των άλλων συνιδιοκτητών, που εμφανίζονται στο διάγραμμα κάλυψης, με την σωστή αποτύπωση του κτιρίου;

Απ.: Βάσει το Ν. 4030/11, σε κάθε περίπτωση έκδοσης άδειας δόμησης, απαιτείται διάγραμμα δόμησης για την ικανοποίηση της πληρότητας του φακέλου της αδείας, όπου αποτυπώνονται όλες οι υφιστάμενες κατασκευές. Απαραίτητη προϋπόθεση για την έκδοση άδειας δόμησης, αποτελεί η νομιμότητα ή και η δυνατότητα διατήρησης του υφισταμένου κτίσματος, στο σύνολό του αν πρόκειται για εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησία, ή τουλάχιστο σε ότι αφορά την συγκεκριμένη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία όταν έχει συσταθεί τέτοια (σχετ. έγγρ. 9961/13 παρ. Α 3 και Β 1, ανάλογη εφαρμογή Εγκ. 175/83 τελευταία παρ.).

  1. Ερ.: Για άδεια, η οποία έχει εκδοθεί στις 17-11-2000 και μέσα στο χρόνο ισχύος της άδειας, έχει κατασκευαστεί ο σκελετός (υπάρχει σχετική βεβαίωση του ΙΚΑ), αλλά δεν έχει ζητηθεί στο παρελθόν η αναθεώρηση επ’ αόριστον και σήμερα δεν εμφανίζεται στο έντυπο της άδειας σχετική αναθεώρηση, θεωρείται ότι είναι σε ισχύ και έχει εφαρμογή γι’ αυτήν η  παρ. Γ) της εγκυκλίου 18, δηλαδή αναθεωρείται με τις διατάξεις του από 13-7-1993 Π. Δ/τος επ’ αόριστον χωρίς την υποχρέωση να έχουν ολοκληρωθεί όψεις και στέγη που προβλέπει ο νέος τρόπος έκδοσης αδειών; (άρθρο 29, παρ. 5α του Ν4067/2012.

Απ.: Εφόσον δικαιούται να αναθεωρηθεί με τις παλιές διατάξεις, δεν προκύπτει από κάποια διάταξη η υποχρέωση προηγούμενης ολοκλήρωσης των όψεων και στέγης του κτίσματος. Επισημαίνονται ωστόσο οι διατάξεις της παρ. 6 του άρθρου 29 του Ν. 4067/12, σύμφωνα με τις οποίες «Παρατείνεται η ισχύς των οικοδομικών αδειών που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της παρ. 3α του άρθρου 6 του από 8.7.93. ΠΔ ως και τις 31.12.2014, προκειμένου να ολοκληρωθούν οι όψεις και η τυχόν στέγη του κτιρίου … απαιτείται … έγγραφη ενημέρωση της αρμόδιας υπηρεσίας δόμησης , η οποία γνωστοποιείται στο οικείο Α.Τ.», που όμως απαιτούν θετική ενέργεια του δικαιούχου (έγγραφη ενημέρωση ΥΔΟΜ-γνωστοποίηση ΑΤ).

  1. Ερ.: Το Π.Δ./24-4-85 , όπως τροποποιήθηκε και ισχύει από 4-11-2011 έχει εφαρμογή και για το τμήμα των οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων με εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο (δηλαδή όπως αυτό προέκυψε από διανομή με οικοδομικά τετράγωνα) ή μόνο για το τμήμα, που βρίσκεται εκτός σχεδίου και εντός ορίων των οικισμών; Υπάρχει περίπτωση να ισχύει η δυσμενέστερη περίπτωση για κάλυψη, όγκο, δόμηση, ύψος κλπ από τις διατάξεις της απόφασης Νομάρχη ή του Π.δ/τος;

Απ.: Βάσει της παρ. 5β, του άρθρου 1 του ν. 4067/12, «οι διατάξεις του παρόντος, κατισχύουν των κανονιστικών πράξεων της Διοίκησης (όπως αποφάσεις Νομάρχη, πράξεις Δημοτικού Συμβουλίου κ.λπ.), με τις οποίες θεσπίζονται όροι δόμησης (όπως ύψος, ποσοστό κάλυψης, αριθμός ορόφων, θέση υπογείου κ.λπ.), εκτός από: 1) οποιουδήποτε είδους διατάγματα και 2) πράξεις, με τις οποίες θεσπίζονται ειδικές και εντοπισμένες ρυθμίσεις (όπως για διατηρητέα κτίρια, μνημεία, ειδικά κτίρια κ.λπ.).» Επιπλέον, σύμφωνα με το με αριθ. πρωτ. 3161/17.5.2013 έγγραφο- οδηγία της ΔΙ.ΠΕ.ΧΩ Κεντρικής Μακεδονίας «Για τους οριοθετημένους οικισμούς ή τμήματα αυτών με εγκεκριμένο σχέδιο (εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη) οι όροι δόμησης καθορίζονται από το ΠΔ έγκρισης της ΠΜ, εφόσον αυτό ορίζει πολεοδομικά μεγέθη μικρότερα του ΝΟΚ, με την επιφύλαξη των ειδικοτέρων περιπτώσεων της ενότητας Γ της Εγκ. 2/2013.».


14η συνεδρίαση


1. Ερ.: Σύμφωνα με τις παρ.14 και 15 του αρθ.25 του Ν.4178/13 η βεβαίωση χώρου κύριας χρήσης χορηγείται από ιδιώτη μηχανικό. Ωστόσο εξακολουθούμε να δεχόμαστε αιτήματα πολιτών (πχ για φαρμακεία, γυμναστήρια, μικροβιολογικά εργαστήρια κλπ) που οι φορείς ζητούν από τον ενδιαφερόμενο προσκόμιση σχετικής Βεβαίωση από Πολεοδομία. Πώς ενεργούμε? Έχουν αρμοδιότητα οι ΥΔΟΜ για την χορήγηση των σχετικά ζητούμενων βεβαιώσεων? Περιοριζόμαστε σε απαντητικό έγγραφο ως προς το σκέλος της σχετικής βεβαίωσης που αφορά στο επιτρεπτό της χρήσης στην περιοχή?

Απ.: Σε κάθε περίπτωση η απαιτούμενη βεβαίωση χώρου κύριας χρήσης χορηγείται από ιδιώτη μηχανικό. Όπως αναφέρεται και στην ερμηνευτική εγκύκλιο 3/2013, «Καταργείται η υποχρέωση χορήγησης βεβαίωσης χώρου κύριας χρήσης από τις ΥΔΟΜ, η οποία πλέον χορηγείται από τους ιδιώτες μηχανικούς, που είναι αποκλειστικά υπεύθυνοι για την ορθότητα των αναγραφομένων στοιχείων…Όπου μέχρι σήμερα απαιτείται η υποβολή βεβαίωσης χώρου κύριας χρήσης (της οικίας ΥΔΟΜ), εφεξής νοείται βεβαίωση χώρου κύριας χρήσης από ιδιώτη μηχανικό » Υποχρέωση της ΥΔΟΜ αποτελεί να ενημερώνει τους μηχανικούς για τους ισχύοντες όρους δόμησης και τις επιτρεπόμενες χρήσεις στη θέση του ακινήτου.

2. Ερ.: Κατά την παρ.12 του αρθ.26 του ν.4178/13 προβλέπεται το επιτρεπτό της αλλαγής χρήσης και χώρων που έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του ν.3843/10,παρόλο που αυτό ρητά απαγορευόταν στις διατάξεις του Ν.3843/10 (δες και Ενότητα Β παρ.1 της Εγκ.7/12 της ΔΟΚΚ/ΥΠΕΚΑ). Πώς γίνεται η σχετική διαδικασία? Απαιτείται να προηγηθεί απένταξη από το Ν.3843/10 και υπαγωγή στο Ν.4178/13 προς τακτοποίηση της νέας χρήσης?

Απ.: Δεν υπάρχει καμία υποχρέωση απένταξης των χώρων οι οποίοι ρυθμίστηκαν με το ν. 3843/10 για να επιτραπεί η αλλαγή χρήσης αυτών, παρά προϋπόθεση κατά το ν. 4178/13, αποτελεί, η νέα χρήση να μην απαγορεύεται από ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για το ακίνητο ή την περιοχή του ακινήτου. Το παραπάνω βεβαιώνεται από την αρμόδια ΥΔΟΜ.

  1. Ερ.: Μετά την πρόσφατη δημοσίευση (από 27/9/13) σχετικής απόφασης της ολομέλειας του ΣτΕ περί αντισυνταγματικότητας του Ν.4014/11 στο σύνολό του, καθίστανται αυτοδίκαια καταργητέες όλες οι σχετικά προβλεπόμενες διαδικασίες ή εξακολουθούμε να τις εφαρμόζουμε εν αναμονή σχετικής εγκυκλίου (ή τεύχους οδηγιών) από το ΥΠΕΚΑ κατόπιν δημοσίευσης του       Ν.4178/13       ?.Εν        προκειμένω: α)Στο πλαίσιο ελέγχου καταγγελιών εξακολουθούν να γίνονται αποδεκτά ως στοιχεία "αναστολής κυρώσεων" δηλώσεις υπαγωγής στο Ν.4014/11 (δεδομένου ότι υπάρχει προθεσμία 18 μήνες για την υπαγωγή στο Ν.4178/13) ή απαιτούμε οπωσδήποτε προσκόμιση δήλωσης ένταξης στο Ν.4178/13? β)Πώς αντιμετωπίζουμε αιτήματα περί αναστολής ή διαγραφής βεβαιωθέντων προστίμων αυθαιρέτου με την προσκόμιση των στοιχείων της Εγκ.17/12? Εξακολουθούμε και τηρούμε τις σχετικά προβλεπόμενες διαδικασίες? γ)Χορηγούμε τελική θεώρηση οικοδομικών αδειών με τακτοποιημένες υπερβάσεις κατά το Ν.4014/11 μετά την προσκόμιση των απαιτούμενων δικαιολογητικών της Εγκ.1/12 ή απαιτείται οπωσδήποτε ένταξη στο ν.4178/13? δ)Ο επαναϋπολογισμός προστίμων διατήρησης οριστικών υποθέσεων αυθαιρέτου εξακολουθεί να γίνεται κατά τα οριζόμενα στην Εγκ.1/12?

Απ.: α) Για αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις για τις οποίες υποβλήθηκαν τα δικαιολογητικά που προβλέπονται από τις διατάξεις ν. 4178/13, αναστέλλεται η επιβολή προστίμων και κάθε διαδικασία επιβολής κυρώσεων καθώς και η είσπραξη ήδη βεβαιωθέντων προστίμων από τις ΔΟΥ μέχρι την παρέλευση της προθεσμίας εξόφλησης των προστίμων και προβλέπεται η έκδοση πράξης αναστολής είσπραξης από την αρμόδια ΥΔΟΜ. Για τη διαδικασία εφαρμόζονται τα οριζόμενα στην παρ. 3 του άρθρου 25 του ν. 4178/13. Απαιτείται, επομένως, να προηγηθεί η ένταξη στο ν. 4178/13, για να γίνει χρήση των παραπάνω, ευνοϊκών διατάξεων. Σε ότι αφορά την προθεσμία των 18 μηνών, ισχύει, αλλά στο μεταξύ δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν οι ευνοϊκές διατάξεις οι οποίες και δεν ίσχυαν με το ν. 4014/11. β) Βλ. παρ. 3, άρθρο 25, ν. 4178/13. γ) Για τη χορήγηση τελικής θεώρησης, στην περίπτωση που υπάρχουν τακτοποιημένες κατασκευές ή χρήσης με το ν. 4014/11 (με την έννοια των ολοκληρωμένων υποθέσεων αυθαιρέτων με το ν, 4014/11, δηλ. που έχουν υποβληθεί όλα τα σχέδια και στοιχεία και έχει καταβληθεί το σύνολο του προστίμου), απαιτείται η πράξη ολοκλήρωσης από το ν. 4178. Ενώ για τις εκκρεμείς υποθέσεις κατά την εγκύκλιο 3, με αρ. πρωτ. 54373/1‐10‐13, απαιτείται ένταξη στον ν. 4178/13, με την έννοια που απαιτούνταν και στον ν. 4017/11. δ)Η έκδοση διοικητικών πράξεων αναστολής προστίμων, επανυπολογισμοί κπλ, σήμερα μπορεί να γίνει μόνον σύμφωνα με το άρθρο 24 του Ν 4178/2013. Συνεπώς απαιτείται η κατάθεση στην ΥΔΟΜ βεβαίωσης υπαγωγής στον Ν 4178/2013 (βλ. 25 παρ. 3) καθώς και των λοιπών δικαιολογητικών που προβλέπονται.

  1. Ερ.: Κατά την παρ.9 του αρθ.23 του Ν.4178/13 ορίζεται ότι "δεν συνιστά αυθαίρετη κατασκευή" η διαφορετική διαρρύθμιση διακεκριμένης αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από την προβλεπόμενη στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής αδείας. Ωστόσο κατά ΝΟΚ/12 αρθ.4 παρ.5 η τέλεση διαφορετικής διαρρύθμισης χωρίς το απαιτούμενο στοιχείο νομιμότητας (αναλόγως της έκτασης της διαρρύθμισης θα απαιτούνταν από έγγραφη ενημέρωση έως και οικοδομική άδεια) είναι αυθαίρετη. Τι υπερισχύει? Σημειωτέον ότι η διαφορετική διαρρύθμιση αυτοτελών ιδιοκτησιών είναι σύνηθες αντικείμενο καταγγελίας και θα πρέπει να αποσαφηνισθεί.

Απ.: Ο ν. 4178/2013 αναφέρεται σε διαφοροποίηση κατά την αρχική κατασκευή του κτιρίου, που έχει ήδη λάβει χώρα πριν τις 28/7/11, ενώ ο ΝΟΚ αφορά εργασίες που πρόκειται να γίνουν σε ήδη υφιστάμενα κτίρια, για τις οποίες βεβαίως και είχε εφαρμογή η 48ωρη ειδοποίηση, ήδη σήμερα η έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας.

  1. Ερ.: Σε κτίριο με χρήση εκπαίδευση και επιφάνεια ορόφου περί τα 000 τ.μ. όπου απαιτούνται δύο (2) κλιμακοστάσια, πόσα κλιμακοστάσια και πόσα τ.μ. δεν προσμετρούνται στο συντελεστή δόμησης; (άρθρο 11 παρ. 6δ του Ν. 4067/2012).

Απ.: Σύμφωνα με το άρθρο 11 παρ 6δ του ΝΟΚ, στον ΣΔ δεν προσμετρούνται τα υποχρεωτικά κατά τον Κτιριοδομικό Κανονισμό κοινόχρηστα κλιμακοστάσια. Υποχρεωτικά θεωρούνται και αυτά που προκύπτουν από την μελέτη πυροπροστασίας (άρθρο 13 παρ 3 ΚΚ). Επομένως, εάν η πυροπροστασία απαιτεί δύο κλιμακοστάσια, δεν προσμετρούνται και τα δύο, εφόσον όμως είναι κοινόχρηστα, βασική προϋπόθεση της διάταξης νόμου. Σε περίπτωση που το κτίριο εκπαίδευσης είναι μία ιδιοκτησία, δεν υπάρχει κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο και δεν αφαιρείται κανένα από τον ΣΔ με αυτήν την παράγραφο (μπορεί να έχει εφαρμογή η παρ ε, 12 τ.μ.).

  1. Ερ.: Στο ίδιο ως άνω κτίριο λόγω κλίσεων του εδάφους, δημιουργούνται τμήματα του κτιρίου που είναι υπόγεια όπως φαίνονται στις παρακάτω σχηματικές τομές. Το επίπεδο Α’ έχει καθαρό ύψος 3,50 μ. και το επίπεδο Β’ έχει καθαρό ύψος 3,00 μ. Τα υπόγεια τμήματα αυτών των επιπέδων χρησιμοποιούνται ως βοηθητικοί χώροι (αποθήκες, αντλιοστάσιο λεβητοστάσιο κλπ). Προσμετρώνται ή όχι στον σ.δ. τα υπόγεια αυτά τμήματα; (άρθρο 11 παρ. 6δ του Ν. 4067/2012). Παρακάτω παρουσιάζονται σχηματικές τομές.

Απ.: Στον ΣΔ δεν προσμετρά ένας υπόγειος όροφος, επιφανείας ίσης με αυτή του κτιρίου και κάτω από αυτό, με βοηθητική χρήση, όπως αναφέρεται στις τεχνικές οδηγίες αριθ πρωτ 63234/2012 άρθ 11 παρ 6ιβ Τα παραπάνω δεν επηρεάζονται από το ύψος των 3,50 μ δεδομένου ότι ο ΝΟΚ δεν επανέλαβε αντίστοιχη προϋπόθεση του άρθ 7 του ΓΟΚ/1985, η οποία θεωρείται πλέον καταργηθείσα. 2ο υπόγειο, έστω και εν μέρει, μπορεί να μην προσμετρά στον ΣΔ μόνον αν εντάσσεται στην παρ 6θ (στάθμευση, ΑΠΕ κτλ)

  1. Ερ.: Σε οικισμό του οποίου το ρυμοτομικό σχέδιο εγκρίθηκε με απόφαση Νομάρχη το 1971 με όρους δόμησης ‐μεταξύ άλλων‐ «μέγιστον ύψος των οικοδομών 8,00 μ. εις αριθμόν επιτρεπομένων ορόφων δύο (2), λοιπά κατά ΓΟΚ», επιτρέπεται να ανεγερθεί οικοδομή που θα αποτελείται από πυλωτή και ακόμη δύο ορόφους;

Απ.: Σύμφωνα με το άρθ 1 παρ 5 του ΝΟΚ οι ειδικές διατάξεις υπερισχύουν των γενικών που περιέχονται στον παρόντα νόμο Επίσης, οι διατάξεις του παρόντος κατισχύουν των κανονιστικών πράξεων της Διοίκησης κτλ. Ο παρόν νόμος (ΝΟΚ) δεν ορίζει μέγεθος επιτρεπομένου αριθμού ορόφου, ώστε να πρέπει να εξεταστεί σε κάθε περίπτωση αν θα εφαρμοστεί ο αριθμός ορόφων που ορίζει ο ΟΚ ή αυτός που όρισε η ειδική κανονιστική πράξη. Με τα δεδομένα αυτά, κατά την γνώμη μας, ο αριθμός επιτρεπομένων ορόφων δεν ισχύει, είχε ήδη ατύπως καταργηθεί από τον ΓΟΚ/1985 και στην συγκεκριμένη περίπτωση, που δεν μιλάμε καν για παραδοσιακό οικισμό, μνημείο κα, επιτρέπεται να ανεγερθεί οικοδομή που θα αποτελείται από πυλωτή και ακόμη δύο ορόφους μέσα στο ύψος των 8,00 μ.

  1. Ερ.: Παρακαλούμε να μας ενημερώσετε εάν μπορεί να κατασκευασθεί σοφίτα στο χώρο (α), όπως φαίνεται στη συνημμένη κάτοψη‐τομή ορόφου κατοικίας, χωρίς να προσμετρείται στο ΣΔ., δεδομένου ότι πληρεί τους όρους που ορίζει το άρθρο 11 παρ.6ιε του ν. 4067/2012, και ότι στον ίδιο όροφο θα κατασκευασθούν τα δωμάτια (χώροι β, γ ) τα οποία προσμετρούνται στο ΣΔ, και το κλιμακοστάσιο (χώρος δ) της ίδιας κάτοψης το οποίο δεν προσμετρείται στο ΣΔ..

Απ.: Ο χώρος (α) της συνημμένης τομής δεν είναι σοφίτα κατά ΝΟΚ, διότι δεν πληροί την προϋπόθεση του ορισμού της σοφίτας που απαιτεί αυτή να βρίσκεται «…εντός του ύψους της επικλινούς στέγης του κτιρίου…», το οποίο ύψος στέγης στην περίπτωσή σας είναι περίπου 0,40 μ. Ο χώρος (α) του συνημμένου σχεδίου είναι τμήμα ορόφου και παρέλκει η απάντηση στα λοιπά

  1. Ερ.: Η υπόθεση αφορά την εκτός σχεδίου περιοχή του Ν. Χαλκιδικής όπου ισχύει το ειδικό Προεδρικό διάταγμα της 1.7/1.9.1977 ΦΕΚ 290Δ’ (αριθμός ορόφων:2 με ανώτατο ύψος:7.00μ., σε περίπτωση κατασκευή στέγης η οικοδομή δύναται να κατασκευάζεται πέραν των 00 μ. εις ύψος μη επιτρέπον τη δημιουργία χώρου κύριας χρήσης, ήτοι σοφίτας κλπ.) Ισχύει το καθεστώς του Ν.4014/11 όπου με απλή πληρωμή παραβόλων εκδίδονταν "άδεια νομιμοποίησης" στα δηλωμένα σύννομα, ή με τον 4178/13 θα αποπληρώνεται το σύνολο του προστίμου πριν τη νομιμοποίηση (κατ. 4 & 5) και μετά θα εκδίδεται "άδεια νομιμοποίησης" κατά το άρθρο 48 παρ. 6;

Απ.: Με τον ν. 4178/2013 εξακολουθεί να ισχύει, ότι για τα σύννομα τμήματα, με την πληρωμή μόνον παραβόλου και την υποχρέωση έκδοσης αδείας νομιμοποίησης, μέσα σε τρία χρόνια, δεν επιβάλλεται το ενιαίο ειδικό πρόστιμο που ορίζει ο ν. 4178/13. Για την δυνατότητα νομιμοποίησης «σοφίτας» στις περιοχές που έχει εφαρμογή το συγκεκριμένο ΠΔ, δες ερωταπαντήσεις 9ης σύσκεψης ΤΕΕ/ΤΚΜ‐ΥΔΟΜ ΚΜ., ερώτ 3. (Το ΦΕΚ 290Δ/1977 που αναφέρετε, αφορά καθορισμό όρων και περιορισμών δόμησης γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές μερικών οικισμών του Νομού Χαλκιδικής Στην παρ. γ του άρθρου 3 αναφέρει «…εις περίπτωσιν κατασκευής στέγης, η οικοδομή δύναται να κατασκευάζεται πέραν των 7 μέτρων εις ύψος μη επιτρέπον την δημιουργιών χώρων κυρίας χρήσεως, ήτοι σοφίτας.). Παρόλο που μια τέτοια κατασκευή είναι διάφορη της σοφίτας που καθορίζει ο ΝΟΚ (δεν έχει ύψος χώρου κύριας χρήσης), φαίνεται ο νομοθέτης να ήθελε να την αποκλείσει μορφολογικά. Επομένως, μέχρι να έρθει τυχόν αντίθετη οδηγία, έχουμε την γνώμη ότι δεν μπορεί να κατασκευαστεί σοφίτα βάσει ΝΟΚ στις περιοχές που έχει εφαρμογή το συγκεκριμένο ΠΔ.)

10. Ερ.: Μπορεί να γίνει με έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας η συνένωση καταστημάτων διαφορετικών οριζόντιων ιδιοκτησιών, άρθρο 23 παρ. 5 του τεύχους τεχν. οδηγιών ΝΟΚ και σε ποια περίπτωση; (αναφέρεται και 48ωρη, πως διαχωρίζεται;)

Απ.: Ήδη έχει αντικατασταθεί το άρθρο 4 του ΝΟΚ και για εσωτερικές διαρρυθμίσεις, εφόσον δεν θίγονται τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού του κτιρίου, απαιτείται Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας. Τα δικαιολογητικά, αναφέρονται στην απόφαση 55174/2013‐ΦΕΚ 2605 Β’/15.10.2013, άρθ 1 παρ 3 τα γενικά και άρθ 2 παρ ιθ.τα ειδικά. Στο τεύχος τεχνικών οδηγιών ΝΟΚ διακρινόταν τρεις περιπτώσεις για την λειτουργική συνένωση χώρων του ιδίου ή ομόρων κτιρίων. Ακόμη και για την λειτουργική συνένωση ομόρων κτιρίων προβλεπόταν η έκδοση ΕΕΜΚ (δες αποφάσεις 13448/2012 και 13451/2012), κάτι που εξακολουθεί να ισχύει. Κατά μείζονα λόγο, η συνένωση ομόρων καταστημάτων του ιδίου κτιρίου, που φαίνεται να είναι η περίπτωσή σας, μπορεί να γίνει με ΕΕΜΚ, τηρουμένων βέβαια των προϋποθέσεων του νόμου και της απόφασης (π.χ. στατικά, ειδικό κτίριο)

  1. Ερ.: Γίνεται προσθήκη κατ' επέκταση ή καθ' ύψος σε κτίσμα των περιπτώσεων κατ. 1 & 2 του άρθρου 9 του 4178/13;

Απ.: Οι προσθήκες γίνονται σύμφωνα με το άρθρο 23 του ΝΟΚ σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια, όπως αυτά προσδιορίζονται στο ίδιο άρθρο. Δεν αρκεί δηλαδή η εξαίρεση από την κατεδάφιση με τον Ν 4178/2013, έστω και οριστική αλλά θα πρέπει να νομιμοποιηθούν, όπου αυτό είναι δυνατόν. Οι εργασίες που κατά παρέκκλιση επιτρέπονται σε όλα τα αυθαίρετα που εντάσσονται στον νόμο αυτό καταγράφονται αναλυτικά στο άρθρο 25 παρ. 5 του ν. 4178/13.

  1. Ερ.: Άρθρο 23 παρ. 13 του Ν.4178/13 : Που γίνεται η διαδικασία; (ΥΔΟΜ ή ΤΕΕ)

Απ.: Αφορά δυνατότητα ένταξης στις διατάξεις του νόμου. Όλες οι εντάξεις γίνονται στο σύστημα του ΤΕΕ. Η συγκεκριμένη διαδικασία δεν περιλαμβάνεται προς το παρόν στη λογισμική εφαρμογή.

  1. Ερ.: Ν.4178/13 άρθρο 9 κατ. ΙΙΙ : Τα 15μ2 αφορούν συνολική δόμηση επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ή μπορούν να δηλωθούν π.χ. 3 αποθήκες 15μ2 έκαστη;

Απ.: Σύμφωνα με την εγκύκλιο 3/2013, όπου ο νομοθέτης ήθελε η διάταξη να αφορά περισσότερες από μία αυθαίρετες μικρές παραβάσεις χρησιμοποιεί πληθυντικό. Επομένως, φαίνεται να αφορά μόνον μία αποθήκη μέχρι 15 τ.μ. Παρόλα αυτά από το τμήμα θα ζητηθούν σχετικές διευκρινίσεις.

  1. Ερ.: Για την κοπή δέντρων δεν απαιτείται έγκριση φορέα;

Απ.: Σύμφωνα με το άρθ 4 παρ 3 η του ΝΟΚ, η κοπή δένδρων που αδειοδοτεί η ΥΔΟΜ, με ΕΕΜΚ, είναι «…μέσα σε εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια ή τις ΖΟΕ που δεν προστατεύονται από τις διατάξεις για την προστασία των δασών και των δασικών γενικά εκτάσεων ή από διατάξεις της αρχαιολογικής νομοθεσίας ή της νομοθεσίας για τις προστατευόμενες περιοχές ή άλλης συναφούς νομοθεσίας.» τα οποία συνεπώς δεν υπάγονται σε κανέναν φορέα ελέγχου, ώστε να απαιτείται η έγκρισή του. Ήδη δημοσιεύθηκε η απόφαση 55174/2013 – Διαδικασία έγκρισης και απαιτούμενα δικαιολογητικά για εργασίες για τις οποίες απαιτείται ΕΕΜΚ ‐ ΦΕΚ 2605 Β’/15.10.2013, όπου στο άρθ 2 παρ η αναφέρονται τα ειδικά απαιτούμενα δικαιολογητικά για την συγκεκριμένη εργασία. Στα δικαιολογητικά αυτά συμπεριλαμβάνεται βεβαίωση του μηχανικού για την συνδρομή όλων των παραπάνω προϋποθέσεων.

  1. Ερ.: ΝΟΚ : Προστεγάσματα Δ/4 για κατασκευές σε χωριά είναι μόλις 2,5/4=0,625μ. Μπορούν να κατασκευαστούν και μεγαλύτερα;

Απ.: Εάν αναφέρεστε σε εξώστες, το μέγεθος ¼ ισχύει όταν αυτοί κατασκευάζονται μέσα στους υποχρεωτικούς ακάλυπτους. Για τα προστεγάσματα ισχύει η παρ 7, με περιορισμό όταν αυτά κατασκευάζονται μέσα στο Δ ή δ.

  1. Ερ.: Τμήμα κτίσματος που εξαιρέθηκε από την κατεδάφιση ως μικροπαράβαση κατά το άρθρο 9 παρ.8 του Ν 1512/1985 και οφείλει πρόστιμα στην Εφορία (είτε ως υπόλοιπο εφάπαξ ποσού είτε ως πρόστιμο διατήρησης), μπορεί να ενταχθεί στις διατάξεις του Ν 4178/13? Αν ναι, η υφιστάμενη απόφαση Νομάρχη για την εξαίρεση από κατεδάφιση θα πρέπει να ακυρωθεί ή εξακολουθεί να υφίσταται?

Απ.: Καταρχήν, το συγκεκριμένο ακίνητο δε έχει την υποχρέωση ένταξης στο νόμο, διότι ήδη έχει εξαιρεθεί από την κατεδάφιση και σύμφωνα με το άρθρο 1 παρ 2γ του Ν 4178/2013 από την απαγόρευση δικαιοπραξιών εξαιρούνται τα αυθαίρετα που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση με τον Ν1512/1985, άρθρο 9 παρ 8 (μικροπαραβάσεις). Η δυνατότητα ένταξής του, ωστόσο, αξίζει να διερευνηθεί, καθώς κατά το νόμο τα συγκεκριμένα αυθαίρετα εξαιρούνται μεν από την υποχρέωση αυτή, για τη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης, χωρίς όμως και να εντάσσονται στην κατηγορία των μη υπαγομένων κατά το άρθρο 2 του ν. 4178/13. Συγχρόνως, κατά το άρθρο 20, παρ. 1 του νόμου, «Καταβληθέντα ποσά προστίμων ανέγερσης και διατήρησης ... συμψηφίζονται με το ποσό του ενιαίου ειδικού προστίμου». Επίσης στο άρθρο 24, παρ. 1 αναφέρεται ότι «Για αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις, για τις οποίες υποβλήθηκαν τα δικαιολογητικά που προβλέπονται από τις διατάξεις του παρόντος, αναστέλλεται η επιβολή προστίμων ... καθώς και η είσπραξη ήδη βεβαιωθέντων προστίμων από τις ΔΟΥ … μέχρι της προθεσμίας εξόφλησης των προστίμων», συμπληρώνοντας με την εγκύκλιο «Για τη διαδικασία εφαρμόζονται τα οριζόμενα στην παράγραφο 3 του άρθρου 25 του νόμου».  Επομένως, κατά τη γνώμη μας, φαίνεται ότι, ενώ μεν δεν υποχρεούνται να δηλωθούν να μπορούν ενδεχομένως να το κάνουν, με συμψηφισμό παλαιών πληρωμών αλλά και διαγραφή του υπολοίπου βεβαιωμένου προστίμου τους, μέσω της διαδικασίας που περιγράφεται στο νόμο. Από την άλλη πλευρά, ενώ δεν αναφέρεται ξεκάθαρα η απαγόρευση υπαγωγής τους, δεν συμπεριλαμβάνονται σε κάποια από τις κατηγορίες των ειδικών διατάξεων υπαγωγής του άρθρου 23 (π.χ. παρ. 3 και 4, που αφορούν τη διαγραφή προστίμων περιπτώσεων αυθαιρέτων που νομιμοποιήθηκαν ή κατεδαφίστηκαν πριν τις 28‐7‐2011). Για τα παραπάνω, θεωρούμε ότι καταρχήν, θα μπορούσαν να δηλωθούν, ζητώντας παράλληλα από το υπουργείο περαιτέρω διευκρινίσεις σχετικά με το θέμα. Τέλος, κατά τη νομοθεσία, ακύρωση διοικητικής πράξης αιτιολογείται μόνον όταν αυτή δεν έχει ήδη χρησιμοποιηθεί. Αν π.χ. δόθηκε τελική θεώρηση οικοδομικής αδείας με βάση και αυτήν την πράξη, δεν μπορεί να ακυρωθεί.

  1. Ερ.: Θα προβούμε σε διαγραφή προστίμων αυθαίρετων κατασκευών που έχουν υπαχθεί στο ν 4014/11, και οι αιτήσεις για τη διαγραφή έχουν υποβληθεί στην υπηρεσία μας πριν τις 8/8/13 εφαρμογή ισχύος του Ν 4178/13 ή θα περιμένουμε με νέα αίτηση να ενταχθούν στο Ν.4178/13 ώστε να προβούμε στη διαγραφή τους.

Απ.: Βλ. ερωταπάντηση 3.

18. Ερ.: Το άρθρο 9 πφ Α κατηγορία 1 αναφέρει μόνο για κατοικία. Τι γίνεται με τα καταστήματα ή τα ειδικά κτίρια που έχουν αυθαίρετες κατασκευές προ του 1975 δεν εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης;

Απ.: Στην κατηγορία 1, του ν. 4178/13, υπάγονται κατασκευές σε κτίρια με αποκλειστική χρήση κατοικία, που υφίστανται προ του έτους 1975 και με την επιφύλαξη των οριζομένων στην παρ. 1 του άρθρου 7 του ίδιου νόμου, περί αυθαίρετης αλλαγής χρήσης. Για την υπαγωγή στην κατηγορία 1 το όλο κτίριο πρέπει να έχει αποκλειστικά χρήση κατοικίας.

  1. Ερ.: Έχει συνταχθεί έκθεση αυτοψίας αυθαιρέτου πριν της 28/7/11, το αυθαίρετο έχει κριθεί οριστικά τελεσίδικο μετά την απόφαση της επιτροπής του άρθρου 4 του Π.Δ. 267/98. Στη συνέχεια έχει εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης με το άρθρο 22 του ΓΟΚ 1985 κι έγινε συμψηφισμός των προστίμων. Αν υπάρχουν μέχρι σήμερα υπολειπόμενα ποσά που έχουν βεβαιωθεί στις ΔΟΥ μπορεί ο πολίτης να ενταχθεί στις διατάξεις της παρ. 3 του άρθρου 23 του Ν 417813 και να εφαρμοστεί η διαδικασία διαγραφής των ανείσπρακτων βεβαιωθέντων προστίμων.

Απ.: Ναι, μπορεί εφόσον πληρούνται και οι υπόλοιπες προϋποθέσεις του νόμου.

  1. Ερ.: Πως θα εφαρμοστεί η παρ. 1 του άρθρου 23 του Ν 4178/13 ως προς την κατεδάφιση αυθαίρετων κατασκευών οι οποίες βρίσκονται σε κοινόχρηστο χώρο (εκτός ρυμοτομίας)?

Απ.: Γενικά τα αυθαίρετα δηλώνονται από τους ιδιοκτήτες τους. Εφόσον λοιπόν δεν συντελέσθηκε η απαλλοτρίωση και παραμένει ιδιοκτήτης της ρυμοτομούμενης έκτασης, μπορεί να υπαχθεί κατά το άρθρο 2 παρ 2 α, αν το αυθαίρετο προϋφίσταται της ρυμοτόμησης. Σε αντίθετη περίπτωση, αν δηλαδή έκτισε μέσα στο δρόμο μετά την ρυμοτομία, δεν μπορεί να υπαχθεί.

  1. Ερ: Αν έχουν δοθεί διευκρινιστικές οδηγίες αναφορικά με την εισήγηση που θα πρέπει να αποστείλει η ΥΔΟΜ στο ΣΥΠΟΘΑ; Μέχρι ποιού σημείου είναι η αρμοδιότητα της ΥΔΟΜ σε ότι αφορά την σύνταξη της εισήγησης (π.χ. σε ότι αφορά το ιδιοκτησιακό καθεστώς, έτος κατασκευής εφόσον προσκομισθούν στοιχεία από τον ενδιαφερόμενο).

Απ.: Δεν υπάρχει διευκρινιστική οδηγία. Η ΥΔΟΜ πρέπει να εξετάζει όλους τους ισχυρισμούς που προβάλλονται με την ένσταση και όλα τα στοιχεία που συνυποβάλλονται και να εισηγείται ανάλογα. Ειδικά για το ιδιοκτησιακό, εφόσον κατατίθενται στοιχεία και προβάλλεται ισχυρισμός, διενεργεί παρεμπίπτοντα έλεγχο, όπως αν είχε καταγγελία π.χ. για οικοδομική άδεια που εξέδωσε. Λαμβάνει βέβαια υπόψη ότι σύμφωνα με τον νόμο, πρόστιμο μπορεί να επιβληθεί και σε μη ιδιοκτήτη (νομέα, κάτοχο κ.α.‐ Ν. 1337/1983, άρθ 17 παρ 4).

  1. Ερ.: Να δοθούν διευκρινίσεις για την εφαρμογή του αρθ.25 παρ.14 & παρ.15 (φαρμακεία και όσα θα ενταχθούν στο Ν. 4178/13)

Απ.: Βλ. ερωταπάντηση 1.


15η συνεδρίαση


  1. Παρακαλούμε  να  μας γνωρίσετε, εάν μετά  τη  θυροκόλληση έκθεσης αυτοψίας  αυθαίρετης κατασκευής είναι απαραίτητη η ειδοποίηση της σχετικής υπηρεσίας του ΙΚΑ καθώς και η υποβολή μήνυσης  κατά  του  καταγγελλόμενου από  την  υπηρεσία  μας   πριν την  εκπνοή  της τριανατήμερης προθεσμίας που δίνεται στον ενδιαφερόμενο ή πριν την εξέταση της  προσφυγής  του  από  το αρμόδιο ΣΥΠΟΘΑ.

Από τις διατάξεις του ΠΔ 267/1998 δεν προβλέπεται ρητά ειδοποίηση του ΙΚΑ (κοινοποίηση έκθεσης αυτοψίας αυθαιρέτου) ούτε μετά την τοιχοκόλληση, ούτε μετά την παρέλευση της προθεσμίας των 30 ημερών ή την απόρριψη της προσφυγής από το ΣΥΠΟΘΑ, κατά περίπτωση. Σε κάθε περίπτωση, ειδοποίηση του ΙΚΑ με πρωτοβουλία της υπηρεσίας ή παραπομπή στην Εισαγγελία, υποχρεωτικά σύμφωνα με τον Ν. 1337/1983 άρθ. 17 παρ. 8, κα, γίνεται μετά την άπρακτη παρέλευση των 30 ημερών ή την απόρριψη της προσφυγής από το ΣΥΠΟΘΑ, κατά περίπτωση.

  1. Στις 4-7-2013 εκδόθηκε από την Υ.ΔΟΜ. του Δήμου Σερρών άδεια εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας, για μεταλλική πέργκολα και προσωρινών σκιάστρων από ύφασμα στην πρασιά ισογείου καταστήματος σε κεντρική οδό της πόλης των Σερρών, δίχως όμως να συνοδεύεται από έγκριση της ΕΠΑΕ όπως αναφέρει η παρ. 1 του άρθρου 2 της Αποφ-5219/04 (ΦΕΚ-114/Δ/17-2-04). Ποια η διαδικασία ανάκλησης της παραπάνω άδειας εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας;

Κατά γενική αρχή δικαίου, η Διοίκηση έχει ευχέρεια και όχι υποχρέωση να ανακαλεί τις παράνομες πράξεις της, αρχή που υπαγορεύεται από την ασφάλεια του δικαίου και την ανάγκη σταθερότητας των διοικητικών καταστάσεων (ΣτΕ 2282/1992). Ανάκληση διοικητικής πράξης προϋποθέτει διαπίστωση παραβίασης κανόνα δικαίου. Μπορεί να γίνει χωρίς συνέπειες για το Δημόσιο μέσα σε εύλογο χρόνο από την έκδοσή της, που σύμφωνα με τον ΑΝ 261/1968 είναι μία 5ετία (διαφορετικά πρέπει να υπάρχει δόλος των δικαιούχων, συνδρομή λόγων δημοσίου συμφέροντος ή δικαστική απόφαση προς εκτέλεση). Απαιτεί προηγούμενη, της βλαπτικής αυτής ενέργειας, ακρόαση του διοικουμένου (Ν 2690/1999 άρθ. 6 παρ. 2, κα.). Τέλος, η απόφαση ανάκλησης πρέπει να είναι πλήρως αιτιολογημένη. Συνεπώς, θα ελεγχθεί πρώτα αν πράγματι απαιτείτο η έγκριση ΕΠΑΕ ή όχι (δες και άρθρο 21 του Ν 4030/2011 - το ερώτημα δεν αναφέρει ημερομηνία έκδοσης της έγκρισης), θα κληθεί ΕΓΓΡΑΦΩΣ ο ενδιαφερόμενος να εκφράσει τις απόψεις του και ανάλογα με την έκβαση των παραπάνω θα εκδοθεί πιθανά απόφαση ανάκλησης, πλήρως αιτιολογημένη, με σκεπτικό και διατακτικό.

  1. Πρόσφατα πληροφορηθήκαμε ότι επιβάλλονται πρόστιμα σε τακτοποιημένα αυθαίρετα ( άρθρο 24 του Ν.4014 ) ΑΠΟ ΤΟ ΙΚΑ  παρά την σχετική διάταξη περί μη περαιτέρω υποχρεώσεων σε πρόστιμα και εισφορές με την επιλογή της ένταξης στον νόμο των αυθαιρέτων .Θα πρέπει να ζητείται κατά την έκδοση της άδειας δόμησης «Νομιμοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών» βεβαίωση από το ΙΚΑ

Για το θέμα εφαρμογής του άρθρου 24 παρ 22 του Ν 4014/2011 από το ΙΚΑ έχουν εκδοθεί διευκρινιστικά έγγραφα (9560/12 της ΔΟΚΚ ΥΠΕΚΑ, Ε41/401,411,432/11 και Ε41/312/12 του ΙΚΑ, Φ 80000/11220/758/12 της Γενικής Γραμματείας Κοινωνικών Ασφαλίσεων). Με βάση αυτά, κατά την έκδοση αδείας νομιμοποίησης αυθαιρέτου που έχει υπαχθεί στις διατάξεις του Ν 4014/2011, δεν θα πρέπει να ζητείται βεβαίωση από το ΙΚΑ. Νοείται ότι τα παραπάνω ισχύουν μόνον για εργασίες εκτελεσθείσες πριν την 28.07.2011, που έχουν υπαχθεί στις διατάξεις των αντίστοιχων νόμων (4014/11 και 4178/13).

  1. Η προσθήκη στέγης σε υπάρχοντα νόμιμα κτίσματα, όπου έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης μπορεί να περιλαμβάνει και σοφίτα, εφόσον βέβαια δεν υπάρχουν υπερβάσεις σε όγκο, ύψος ;

Σύμφωνα με το άρθρο 34 του ΝΟΚ, οικοδομικές άδειες σε ισχύ κατά την έναρξη ισχύος του, μπορούν να αναθεωρούνται (μέσα στον χρόνο ισχύος τους) σύμφωνα με το σύνολο των διατάξεών του. Από καμία διάταξη δεν προκύπτει η δυνατότητα επιλεκτικής και μεμονωμένης εφαρμογής των διατάξεων για τις σοφίτες σε υφιστάμενα με άλλο νομικό καθεστώς κτίρια.


16η συνεδρίαση


  1. Διευκρινήσεις για την ηλεκτροδότηση κτιρίων. (ΣΧΕΤ: Η παρ.14α του αρθ. 23 του Ν4178/13 (ΦΕΚ 174/Α/8-8-2013)). Σύμφωνα με την παρ. 14.α του άρθρου 23 του ν.4178/2013 «Στις διατάξεις του παρόντος νόμου, υπάγονται υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης και ύψους μέχρι ποσοστού 20% των επιτρεπομένων, κατασκευών επί κτιρίου για το οποίο εκδόθηκε νόμιμη άδεια και οι εργασίες αποπεράτωσης ολοκληρώθηκαν στο σύνολο τους μετά τις 28-7-11, υπό την προϋπόθεση ότι εργασίες κατασκευής του φέροντος οργανισμού πραγματοποιήθηκαν προ τις 28-7-11 και η θεώρηση για την έναρξη των εργασιών, από την Αστυνομική Αρχή, έλαβε χώρα προ τις 28-7-11. Κατά τον έλεγχο από την Υπηρεσία Δόμησης για την ολοκλήρωση των εργασιών και την σύνδεση του κτιρίου ή τμήματος αυτού με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, προσκομίζεται αντίγραφο της βεβαίωσης υπαγωγής και γίνεται έλεγχος και ταυτοποίηση των στοιχείων υπαγωγής.». Ερωτάται εάν Για την ηλεκτροδότηση και ταυτοποίηση των στοιχείων υπαγωγής απαιτείται αυτοψία από την ΥΔΟΜ; Είναι δυνατή η ηλεκτροδότηση του κτιρίου και με ποιες διατάξεις στην περίπτωση που το ποσοστό των υπερβάσεων των μεγεθών δόμησης είναι ανωτέρω του 20%;

Η διάταξη πρέπει να αφορά τελείως ειδική περίπτωση και δεν υπάρχουν ερμηνευτικές οδηγίες. Με βάση τα γενικά ισχύοντα, κατά τη γνώμη μας¨: α) Δεν απαιτείται αυτοψία για την ηλεκτροδότηση (έναρξη εργασιών βάσει αδείας πριν την 01.03.2012 -ημερομηνία έναρξης ισχύος του Ν. 4030/2011- συνεπώς εφαρμογή Π.Δ. από 13.07.1993) και ο έλεγχος και η ταυτοποίηση των στοιχείων της δήλωσης γίνεται σε σύγκριση με τα δεδομένα της αδείας. β) Σε περίπτωση υπέρβασης μεγαλύτερης του 20%, τότε υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή που δεν μπορεί να υπαχθεί στον Ν. 4178/2013 και συνεπώς δεν επιτρέπεται η ηλεκτροδότηση του κτιρίου πριν την αποκατάσταση (κατεδάφιση ή νομιμοποίηση ή μικροπαράβαση;) ΕΠΙΣΗΜΑΙΝΕΤΑΙ ότι η διάταξη αναφέρεται σε ποσοστό υπέρβασης ως 20% για κατασκευές ΕΠΙ ΚΤΙΡΙΟΥ» και όχι άλλες υπερβάσεις αδείας, που ούτως ή άλλως στις κατηγορίες 4 και 5 του άρθρου 9 μπορούν να είναι ως και 40% ή και ακόμη μεγαλύτερες.

  1. Εξακολουθεί να ισχύει το άρθρο 8, παραγρ. 2.1 του Κ.Κ. σε συνδυασμό με τα οριζόμενα στο Ν4067/12 περί ελεύθερου ύψους;

Ναι, εξακολουθεί να ισχύει και καθορίζει τον τρόπο μέτρησης του πραγματοποιούμενου ελεύθερου ύψους, όπως και το τμήμα του ίδιου άρθρου του Κτιριοδομικού Κανονισμού που καθορίζει το ελεύθερο ύψος βοηθητικού χώρου στα 2,20 μ. τουλάχιστον (δες τεύχος τεχνικών οδηγιών ΥΠΕΚΑ για την εφαρμογή του ΝΟΚ, άρθρο 2 παρ.95 και παρ. 96).

  1. Σε ισόγειο κλειστό χώρο δημιουργείται ράμπα καθόδου για τον υπόγειο χώρο στάθμευσης , θα μετρήσει αυτός στην δόμηση ;Πρόκειται για τμήμα στο κέντρο της πόλης με χαρακτηρισμό « ιστορικού τόπου » , όπου υπάρχουν ειδικοί όροι δόμησης και επιβάλλεται έγκριση από ΥΠΠΟ και ΥΜΑΘ και αυτή δεν μπορεί να κατασκευαστεί στον ακάλυπτο χώρο.

Από τις διατάξεις του άρθρου 11 του ΝΟΚ δεν απορρέει δυνατότητα να αφαιρεθεί από τον συντελεστή δόμησης ισόγειος κλειστός χώρος και αυτός θα πρέπει να προσμετρηθεί. Εκτός αν καθοριστούν ειδικοί όροι δόμησης κατά το άρθρο 6 του ΝΟΚ ή τον Ν. 3028/2002.

  1. Κατοικία που ολοκλήρωσε την Β΄φάση του νόμου του Τρίτση πληρώνοντας το πρόστιμο , αλλά δεν ολοκλήρωσε την Γ΄ φάση θεωρείται αυθαίρετη και υπάγεται στον Ν.4178; Τα καταβληθέντα πρόστιμα συμψηφίζονται και πως ;

Κατασκευή που ολοκλήρωσε τις δύο φάσεις του Ν. 1337/1983 έχει ήδη προσωρινή αναστολή από την κατεδάφιση και συνεπώς δεν χρειάζεται να υπαχθεί στον Ν.4178/2013 (άρθρο 1 παρ. 1 δ Ν. 4178/2013).

  1. Κατασκευή δηλώθηκε στον Ν.4178/13 και ρυθμίστηκε το πρόστιμο σε πολλές δόσεις .Σύμφωνα με το άρθρο 25 , παρ. 5 σε αυτήν δεν μπορεί να εκτελεστούν οι εργασίες που προβλέπονται στις διατάξεις του άρθρου 48 του Ν.4178/13 (εργασίες μικρής κλίμακας και 48ώρης ειδοποίησης), αφού δεν έχει περαιωθεί η σχετική διαδικασία ή έχει εξοφληθεί ποσοστό τουλάχιστον 30% του συνολικού ποσού προστίμου;

Ο νόμος ορίζει ακριβώς αυτό και πρέπει να τηρείται.

  1. Με την πρόσφατη 25-11-2013 «ειδοποίηση προς τις ΥΔΟΜ» από το ΥΠΕΚΑ έγινε γνωστό ότι έχει αποσταλεί για ψήφιση στη βουλή ρύθμιση με την οποία παρατείνεται μεταξύ των άλλων η ισχύς των αδειών που 1-3-2011 ήσαν σε ισχύ , έως 8-2-2015. Σύμφωνα με το άρθρο 29 , παρ.5α του Ν.4067/2012 η παράταση αυτή ισχύει για τρία χρόνια και για άδειες που η ισχύς τους έληγε το 2013 έχουν χορηγηθεί ήδη παρατάσεις έως 2016, ενώ εκκρεμούν αιτήσεις για παρατάσεις πριν ή και μετά την παραπάνω ειδοποίηση .Οι αιτήσεις πριν παίρνουν τρία χρόνια , αλλά όχι οι αιτήσεις μετά ή όλες παίρνουν τρία χρόνια μέχρι να ψηφιστεί η ρύθμιση; Πως θα αντιμετωπιστεί αν ψηφιστεί η άνιση μεταχείριση ,για τους αιτούντες προ της ψήφισης, καθώς και η λάθος κατεύθυνση που δόθηκε σε ενδιαφερόμενους από τις ΥΔΟΜ;

Θα πρέπει να αναμείνουμε την ψήφιση της διάταξης και δημοσίευση σε ΦΕΚ. Μέχρι τότε μπορούν να εφαρμόζονται τα σήμερα ισχύοντα, δηλαδή 3 χρόνια από την λήξη της κάθε αδείας, όπως ρητά αναφέρει το έγγραφο της ΔΟΚΚ ΥΠΕΚΑ με αριθ. πρωτ. 45244/18.10.2012 (σύμφωνα με την παρ. 5α του άρθρου 29 του Ν. 4067/2012 για τις οικοδομικές άδειες οι οποίες δεν είχαν λήξει την 1.3.11 παρατείνεται η ισχύς τους κατά τρία έτη ΑΠΟ ΤΗΝ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΛΗΞΗΣ ΤΟΥΣ

  1. Σε δασικές εκτάσεις επιτρέπονται κάποιες χρήσεις , σύμφωνα με σχετική νομοθεσία, ωστόσο δεν είναι εφικτή η υπαγωγή στον ν.4178 για υφιστάμενα κτίσματα τέτοιων χρήσεων (κεραίες κινητής τηλεφωνίας, κτίσματα κατασκηνώσεων κ.λπ ).Αυτά νομιμοποιούνται με άλλη σχετική νομοθεσία;

H παρ. 2 στ του άρθρου 2 του Ν 4178/2013 αναφέρει ρητά ότι δεν υπάγονται στις διατάξεις του νόμου αυτού αυθαίρετες κατασκευές σε δάσος, σε δασική ή αναδασωτέα έκταση. Δεν διακρίνει δημόσια και ιδιωτικά δάση, ούτε περιλαμβάνει επιφυλάξεις. Και η παρ. 1 του άρθρου 23,που δίνει δυνατότητα απαλλαγής από πρόστιμα αυθαίρετης κατασκευής ή αλλαγής χρήσης που νομιμοποιείται, δεν περιλαμβάνει τέτοια εξαίρεση. Με τα δεδομένα αυτά, η μόνη δυνατότητα νομιμοποίησης που εμφανίζεται είναι αυτή του ΝΟΚ, άρθρο 4 παρ 6, με επιβολή όμως των προστίμων κατά το άρθρο 26 παρ.1 του Ν 4178/2013, όπως και στην Εγκ. 3/2013 παράρτημα 1, ΣΤ 76, αναφέρεται, ότι δηλαδή αυτά επιβάλλονται και στις αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης που δεν δύνανται να υπαχθούν στο νόμο.

  1. Σε εκτός σχεδίου τουριστική εγκατάσταση για την οποία εκδόθηκε οικοδομική άδεια το 2005 και έχει υλοποιηθεί ο φέρων οργανισμός μέσα στην ισχύ της αδείας ,πριν αυτή παραληφθεί έχουν γίνει οικοδομικές εργασίες καθ΄ υπέρβαση της αδείας .Για τις υπερβάσεις αυτές έχουν γίνει δηλώσεις, σύμφωνα με τον Ν.4178/13, τόσο για κατασκευές που δύνανται να νομιμοποιηθούν, όσο και για κάποιες που «τακτοποιούνται». Συγκεκριμένα τακτοποιείται η επέκταση του υπογείου πέραν της κάτοψης του ισογείου, διότι δημιουργεί επί πλέον δόμηση (κάλυψη υπάρχει) η οποία δεν καλύπτεται από τον ισχύοντα συντελεστή, αφού αυτός προτίθεται να χρησιμοποιηθεί, για την νομιμοποίηση κατασκευών στον υπαίθριο χώρο. Από την εγκύκλιο 18 /2012 προκύπτει ότι οι άδεια αναθεωρείται με το παλιό καθεστώς, όταν δεν υπάρχει προσθήκη. Άρα εκδίδεται άδεια δόμησης με τίτλο «Αναθεώρηση της αρ.-/2005 οικοδομικής άδειας ως προς την νομιμοποίηση κατασκευών στον υπαίθριο χώρο » ; Μπορεί να προστεθεί στον ίδιο τίτλο και η αναθεώρηση επ΄αόριστο της ισχύος της άδειας; Επειδή οι αυθαίρετες κατασκευές υλοποιήθηκαν όταν ίσχυε ο ΓΟΚνομιμοποιούνται και ελέγχονται κατά ΓΟΚΕπειδή οι αυθαίρετες κατασκευές υλοποιήθηκαν πριν την ισχύ του ΚΕΝΑΚ είναι απαιτητή η προσκόμιση της σχετικής μελέτης; Για το τμήμα του υπογείου που τακτοποιείται και που δεν έχει ολοκληρωθεί σαν κατασκευή πρέπει να εκδοθεί άδεια δόμησης με τίτλο «Έγκριση εργασιών αποπεράτωσης »; Είναι εφικτή μελλοντικά η αναθεώρηση της άδειας δόμησης ως προς την προσθήκη κατ΄ επέκταση ημιυπαιθρίων χώρων πάνω από την επέκταση του υπογείου , σύμφωνα με τον ΝΟΚ; Στην ίδια αυτήν αναθεώρηση μπορεί να γίνει και η νομιμοποίηση του υπογείου που πλέον δεν θα προεξέχει του κτιρίου και δεν θα δημιουργεί επί πλέον δόμηση ;

8α) Όποια αναθεώρηση της αδείας εκδοθεί, αυτή μπορεί να συμπεριλαμβάνει όλες τις αλλαγές και τις εργασίες, δηλαδή αναθεώρηση για 1) παράταση ισχύος επ αόριστον, 2) νομιμοποίηση τμημάτων, 3) ενημέρωση για τα «τακτοποιούμενα» και 4) αποπεράτωση των «τακτοποιούμενων, τόσο σύμφωνα με το ΠΔ από 13.07.1993, όσο και για την οικονομία των διοικητικών πράξεων, όπως αναφέρει η εγκύκλιος 4/2013, διευκρινίσεις κατ άρθρο, παρ. 39. Η παραπάνω αναθεώρηση μπορεί να γίνει με τους όρους δόμησης που ίσχυαν κατά την έκδοση της αδείας, μόνον αν αποδεδειγμένα περατώθηκε ο φέρων οργανισμός του συνόλου των κατασκευών μέσα στο χρονικό διάστημα αρχικής ισχύος της αδείας (4 χρόνια-ως το 2009), διάστημα κατά το οποίο επιτρεπόταν αναθεώρηση για αύξηση συντελεστή δόμησης κτλ κατά το Π.Δ. από 13.07.1993, άρθρο 6 παρ 2. Εφόσον αυτό δεν αποδεικνύεται και αυξήθηκε ο ΣΔ μετά τα 4 χρόνια, για τα νέα-επιπλέον τ.μ. ισχύουν τυχόν νέοι όροι και κανονισμοί δόμησης (π.χ. τυχόν μείωση ΣΔ, περιορισμός χρήσεων-νέο ΓΠΣ, ΚΕΝΑΚ&#8230;). Σε κάθε περίπτωση, η αναθεώρηση εκδίδεται σύμφωνα με το ΠΔ από 3.07.1993, αφού και η άδεια και η έναρξη των εργασιών της-θεώρηση ΑΤ έγιναν πριν την 01.03.2012, ημερομηνία έναρξης ισχύος του Ν 4030/2011. 8 β) Η νομιμοποίηση μπορεί να γίνει η με το σύνολο των διατάξεων που ισχύουν σήμερα ή με το σύνολο των διατάξεων που ίσχυαν κατά τον χρόνο κατασκευής. Από τον χρόνο αυτό εξαρτάται και η εφαρμογή ή όχι του ΚΕΝΑΚ και για ποια τμήματα. 8 γ) Για τις εργασίες αποπεράτωσης των «τακτοποιούμενων» απαιτείται έγκριση εργασιών, που όμως μπορεί να δοθεί με την ίδια διοικητική πράξη (δες 8 α). 8 δ) Δεν είναι εφικτή μελλοντική αναθεώρηση αδείας του 2005 για προσθήκη νέου φέροντα οργανισμού (σκελετός ημιυπαιθρίων) διότι έχει παρέλθει η 8ετία από την έκδοση της αδείας (άρθρο 6 παρ. 3 του Π.Δ. από 13.07.1993). Νέος σκελετός μπορεί να ζητηθεί μόνον με άδεια προσθήκης. 8 ε) Προσθήκη, σύμφωνα με το άρθρο 23 του ΝΟΚ γίνεται μόνον σε νομίμως υφιστάμενη κατασκευή. Εάν λοιπόν η επέκταση του υπογείου δεν νομιμοποιηθεί, δεν μπορεί να φέρει νόμιμα προσθήκη καθ ύψος, συνεπώς δεν τίθεται και θέμα πιθανά νομιμοποίησής της κατόπιν προσθήκης.


17η συνεδρίαση


  1. Στο νομό μας (Σερρών) όλοι οι οικισμοί έχουν έστω και ένα τμήμα ρυμοτομία. Για τους όρους δόμησης ισχύει το ΦΕΚ 289 ΑΑΠ/4-11-2011 Όροι και περιορισμοί δόμησης εντός των ορίων των οικισμών με πληθυσμό μέχρι 2.000 κατοίκους.

Για τους οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2000 κατοίκων, που έχουν ενταχθεί – οριοθετηθεί με τις διατάξεις του από 24.4.1985 ΠΔ (ΦΕΚ 181 Δ’) και έχουν στο σύνολο ή σε τμήμα αυτών εγκεκριμένο σχέδιο, εφαρμόζονται οι όροι και περιορισμοί δόμησης που καθορίζονται με το ΠΔ του 2011 (ΦΕΚ 289 ΑΑΠ), το οποίο τροποποίησε το ΠΔ του 1985, με την επιφύλαξη των ειδικότερων περιπτώσεων της ενότητας Γ της εγκ. 2/2013 (καθώς και των ρυθμίσεων τυχόν εγκεκριμένου ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ). Αυτά στην περίπτωση που με το εγκεκριμένο σχέδιο δεν καθορίζονται ειδικοί όροι δόμησης. Σε περίπτωση που καθορίζονται όροι δόμησης (ΠΔ έγκρισης Πολεοδομικής Μελέτης) εφαρμόζονται αυτοί οι όροι δόμησης, εφόσον τα οριζόμενα πολεοδομικά μεγέθη είναι μικρότερα του ΝΟΚ, με την επιφύλαξη και πάλι των ειδικότερων περιπτώσεων της ενότητας Γ της εγκ. 2/2013. Σχετικά δες το με αριθ. πρωτ. 3161/15.5.2013 έγγραφο της ΔΙΠΕΧΩ Κεντρικής Μακεδονίας.

  1. Εκδόθηκε Ο.Α. νομιμοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών και προσθήκη Η.Χ. Για την έκδοση της Ο.Α. απαιτούνταν δήλωση άφεσης σε κοινή χρήση ρυμοτομούμενου τμήματος από συμβολαιογράφο. Κατόπιν καταγγελίας η υπηρεσία προέβη στην σύνταξη έκθεσης αυτοψίας για μη εφαρμογή της δήλωσης. Κατόπιν η ενδιαφερόμενη προέβη σε ανάκληση της Ο.Α. και υπαγωγή στο Ν. 4178/2013 και ζήτησε να μην εφαρμοστεί η δήλωση της. Το ερώτημα είναι αν θα πρέπει να εφαρμοστεί η δήλωση άφεσης σε κοινή χρήση ρυμοτομούμενου τμήματος.

Εφόσον η συμβολαιογραφική δήλωση εξακολουθεί να ισχύει πρέπει να εφαρμοστεί. Άλλωστε έγινε ήδη χρήση της κατά την υπογραφή της αδείας νομιμοποίησης, ασχέτως αν αυτή «ανακλήθηκε» στην συνέχεια και συνεπώς, κατά τη γνώμη μας, δεν είναι δυνατή ακύρωσή της. Συγχρόνως, σε κάθε περίπτωση διατηρούνται τυχόν ενοχικά δικαιώματα για αποζημίωση. Πάντως, τυχόν κατασκευές μέσα σε δρόμο μετά την ρυμοτόμηση δεν τακτοποιούνται με τον Ν. 4178/2013 και φέρονται ως κατεδαφιστέες, ακόμη και  αν δεν απαιτούσαν την λήψη αδείας.

  1. Απαιτείται αλλαγή χρήσης από κατάστημα (ισόγειο με πατάρι) σε ιδιωτικό γυμναστήριο, εφόσον προβλέπονταν στις παραδοχές της στατικής μελέτης τα σχετικά φορτία και έχει κατασκευαστεί w.c. στο πατάρι χωρίς όμως να αλλάζει τη θέση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων στους άλλους ορόφους (αφού πρόκειται για το ισόγειο);

Σύμφωνα με το άρθρο 5 του ΝΟΚ παρ. 2, «2. Χώροι για τους οποίους έχει χορηγηθεί άδεια δόμησης με συγκεκριμένη χρήση, μπορούν να μεταβάλλουν την χρήση τους εφόσον η νέα χρήση προβλέπεται από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις και οι προϋποθέσεις για την νέα χρήση καλύπτονται από τις προϋποθέσεις επιμέρους μελετών που πληροί η υφιστάμενη χρήση. Στην περίπτωση αυτή … δεν απαιτείται άδεια δόμησης.». Εφόσον λοιπόν πληρούνται τα παραπάνω αναφερόμενα δεν απαιτείται άδεια δόμησης. Η κατασκευή αυθαιρέτου χώρου υγιεινής στο πατάρι, τακτοποιημένου με τον Ν 4178/2013, κατά την γνώμη μας δεν επηρεάζει την απαλλαγή από την υποχρέωση λήψης άδειας δόμησης

  1. Σε περίπτωση δήλωσης αυθαίρετων σταυλικών εγκαταστάσεων δεν πρέπει να ελεγχθεί η δυνατότητα υπαγωγής στο Ν.4178/2013 των εν λόγω εγκαταστάσεων από την υπηρεσία μας (για διαγραφή προστίμων), όταν αναφέρεται στην έκθεση αυθαιρέτου ότι βρίσκονται κοντά σε ποτάμι; Μπορεί ο μηχανικός να ζητήσει για την υποβολή της δήλωσης μόνο την εγγραφή στον Ο.Σ.Δ.Ε.(άγνωστα τα κριτήρια εγγραφής, άνευ περιβαλλοντικής μελέτης) και ένα απόσπασμα google earth(χωρίς τοπογραφικό);

Για διαγραφή προστίμων θα πρέπει να υποβληθούν όλα τα στοιχεία που απαιτεί ο νόμος και όχι μόνον τα αναφερόμενα στο άρθ. 23 παρ. 13, που είναι τα ειδικά για την συγκεκριμένη περίπτωση.

  1. Στις εγκρίσεις εργασιών μικρής κλίμακας (Αποφ.55174/15.10.2013): α)απαιτείται ελεγκτής δόμησης για τις εργασίες που αναφέρονται στην κατηγορία Α', όπως (v)εργασίες περιτοιχίσεων ή (vii)εργασίες κατασκευής δεξαμενών αποθήκευσης υγρών και αερίων καυσίμων ή στην κατηγορία Β', όπως (iii)προκατασκευασμένα κτίρια οι οποίες αντιστοιχούν στις περιπτώσεις των ΕΕΜΚ (κγ), (ιγ) και (β) του Άρθρου 2; β)με ποια διαδικασία γίνεται η ηλεκτροδότηση των ΕΕΜΚ περιπτώσεων όπως:(β)τοποθέτηση προκατασκευασμένων κατοικιών, (γ) αντλητικές εγκαταστάσεις και (κδ)λιθόκτιστης αποθήκης;

α) Ο έλεγχος από ελεγκτή δόμησης είναι υποχρεωτικός για κάθε έργο που εκτελείται με άδεια δόμησης (Ν 4030/2011 αρθ. 7 παρ. 3), συνεπώς δεν απαιτείται έλεγχος για ΕΕΜΚ. β) Για την 5219/2004, που ίσχυε ως πρόσφατα, είχαν εκδοθεί τα ερμηνευτικά έγγραφα 607/06 και 12940/06, που ανέφεραν τόσο την διαδικασία, όσο και ότι επιτρεπόταν εργοταξιακή ηλεκτροδότηση, καθώς και ανεξάρτητη σε λιθόκτιστη κεραμοσκεπή αποθήκη, προκατασκευασμένες κατοικίες και λυόμενα, αντλητικές εγκαταστάσεις και κτίσματα και γεωτρήσεις νερού. Αναλογική εφαρμογή τους μπορεί να γίνει και με την νέα 55174/2013 Απόφαση.

  1. Θα ήθελα να ρωτήσω τι γίνεται στην περίπτωση ημιτελούς αυθαιρέτου (μόνο τοίχοι, δίχως στέγαση) με τον Ν.4178/13. Δηλώνονται μόνο οι τοίχοι ή η τελική μορφή? Και ποια είναι η έγκριση στην οποία αναφέρεται το άρθρο 25 περίπτωση 5 του Ν4178/13, για την περίπτωση α) εκτέλεση εργασιών αποπεράτωσης?

Σύμφωνα με το άρθ. 8 του Ν 4178/2013, για να υπαχθεί στις διατάξεις του αυθαίρετη κατασκευή πρέπει να έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός της μέχρι 28.7.2011, όχι μόνον οι περιμετρικοί τοίχοι, οπότε δεν υπάρχει δικαίωμα τακτοποίησης, ούτε άδειας αποπεράτωσης.

  1. Στα εντός ορίων των οικισμών τεμάχια και εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου η Υπηρεσία μας προχωρούσε σε έγκριση κατάτμησης, απαντώντας σε σχετικά αιτήματα πολιτών ,σύμφωνα με παράγραφο -που υπάρχει σε όλες τις Αποφάσεις Νομάρχη του Ν. Ημαθίας-που αφορούν τον ,καθορισμό ορίων και όρων δόμησης των οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων. Συγκεκριμένα αναφέρεται ...¨πριν από οποιαδήποτε κατάτμηση οικοπέδων θα πρέπει να θεωρείται το σχετικό τοπογραφικό διάγραμμα, ώστε να εξασφαλίζεται η συνέχεια των υπαρχόντων κοινοχρήστων χώρων και η δημιουργία νέων σύμφωνα με τα  οριζόμενα στις διατάξεις του άρθρου 6, παρ.1του από 24-4-1985Π.Δ. ¨Τρόπος καθορισμού ορίων οικισμών της χώρας μέχρι 2000 κατοίκους, όπως τροποποιήθηκε. Μετά την κατάργηση της παραχώρησης σε κοινή χρήση δρόμου για την εξασφάλιση προσώπου (Π.Δ. 4-11-2011) προκειμένου να εξασφαλίζεται η αρτιότητα και η οικοδομησιμότητα των οικοπεδικών εκτάσεων ,καλούμαστε σήμερα να κατατμήσουμε οικόπεδο εντός ορίων οικισμού σε οδό του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ; Έχει ισχύ η Απόφαση Νομάρχη ή για αυτό είναι υπεύθυνοι οι εκάστοτε μηχανικοί ή συμβολαιογράφοι ;

Αντισυνταγματικές κρίθηκαν και καταργήθηκαν οι παρ. 2 και 3 του άρθ. 6 του ΠΔ, που επέτρεπαν την δημιουργία νέων οδών-κοινοχρήστων χώρων με παραχώρηση και ταυτόχρονη κατάτμηση, κάτι που πλέον δεν επιτρέπεται. Δεν κρίθηκε αντισυνταγματική και εξακολουθεί να ισχύει η παρ. 1 του άρθ. 6 του ΠΔ, που επιτρέπει την διαπλάτυνση (με παραχώρηση) ήδη υφιστάμενης οδού- κοινοχρήστου χώρου, η οποία εξακολουθεί να επιτρέπεται με την σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης παραχώρησης στον οικείο ΟΤΑ και θέσης σε κοινή χρήση λωρίδας οικοπέδου, κατά μήκος του προσώπου του, σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο, ώστε αυτός ο χώρος να αποκτήσει το αναφερόμενο στην παρ. αυτή αναγκαίο πλάτος των 4 μ. τουλάχιστον (δες Εγκ. 1/10 κεφ.Δ και έγγρ. 22326, 27918 και 33757/12). Με βάση τα παραπάνω η από πλευράς της υπηρεσίας θεώρηση του τοπογραφικού διαγράμματος δεν μπορεί να έχει πλέον εφαρμογή, ως βασιζόμενη σε διατάξεις που καταργήθηκαν (δεν επιτρέπεται η δημιουργία νέων κοινοχρήστων χώρων με παραχώρηση).

  1. Σύμφωνα με το άρθρο 5 του ΝΟΚ αλλαγή χρήσης μπορεί να γίνει ακόμα και καθ΄ υπέρβαση των σημερινών όρων δόμησης σε νόμιμη, άδεια δόμησης ; Αυτό ισχύει και για οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν , σύμφωνα με παρελθόντες οικοδομικούς κανονισμούς ; Αυτό σημαίνει ότι πατάρι καταστήματος μπορεί να αλλάξει χρήση σε γραφείο και να θεωρείται χώρος κύριας χρήσης ;

Η παρ. 3 του άρθ. 5 του ΝΟΚ αναφέρει «3. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με το ισχύον ρυμοτομικό σχέδιο, τις ισχύουσες χρήσεις γης της περιοχής και ανεξάρτητα από τυχόν μεταβολή λοιπών όρων δόμησης.». Αυτό σημαίνει ότι αν π.χ. κτίστηκε νόμιμα ένα κτίριο με συντελεστή δόμησης 4 και στη συνέχεια τροποποιήθηκε το σχέδιο και μειώθηκε ο ΣΔ σε 2, το νόμιμο κτίριο επιτρέπεται να αλλάξει χρήση (με τις αναφερόμενες προϋποθέσεις) χωρίς να κατεδαφιστεί το μισό. Η διάταξη αναφέρεται σε όρους και όχι κανονισμούς δόμησης που είναι οι ΓΟΚ/73, ΓΟΚ/85, ΝΟΚ κτλ. Συνεπώς το πατάρι που αναφέρετε, μπορεί να έχει μόνον την χρήση που επιτρεπόταν από την αρχική κατασκευή του, στην συγκεκριμένη περίπτωση ως παράρτημα του καταστήματος και όχι άλλη αυτοτελή χρήση. Μπορεί δηλαδή να είναι και το γραφείο του καταστήματος, ως ανοιχτός χώρος-χωρίς χωρίσματα (άρθ. 84 παρ. 6 ΓΟΚ/1973).

  1. Πολυόροφη οικοδομή βρίσκεται κατά ελάχιστο εντός του πλάτους της οδού. Προφανώς δεν υλοποιήθηκε στην θέση της ακριβώς , ωστόσο έχει παραληφθεί στο παρελθόν .Είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σε όροφο ; Αν όχι μπορεί να περιοριστεί η αλλαγή αυτή στο μη ρυμοτομούμενο τμήμα ;

Τυπικά υπάρχει πρόβλημα. Έχουμε μη ορθή εφαρμογή οικοδομικής αδείας, που προφανώς προέβλεπε τήρηση του ρυμοτομικού σχεδίου, άρα υπέρβαση αδείας- αυθαίρετο. Σε αυθαίρετα δεν δίνεται αλλαγή χρήσης. Εξεταστέα είναι η τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου.

  1. Το ένα από τα πρόσωπα γωνιακού οικοπέδου καταλαμβάνεται από οδό, ενώ  από το σχέδιο πόλης προβλέπεται οδός σε σχετικά παράλληλη μετατόπιση της υφιστάμενης. Το άλλο πρόσωπο του οικοπέδου θεωρείται διανοιγμένο, όταν η διάσταση του προσώπου είναι μεγαλύτερη της προβλεπόμενης για την αρτιότητα και επομένως μπορεί να εκδοθεί άδεια δόμησης; Αν ναι είναι εφικτή η έκδοση άδειας περίφραξης του οικοπέδου σε αυτήν την θέση πριν διανοιγεί η προβλεπόμενη οδός όταν υπάρχει η δυνατότητα επικοινωνίας με άλλον δρόμο των «αποκλειομένων» οικοπέδων; Προκειμένου να εκδοθεί η άδεια περίφραξης αρκεί να κατατεθεί αίτηση για σύνταξη πράξης τακτοποίησης και αναλογισμού ή επιβάλλεται η διάνοιξη του δρόμου; Υπάρχει η δυνατότητα υλοποίησης της οδού από τον Δήμο πριν την ολοκλήρωση της πράξης και της καταβολής των αποζημιώσεων;

Σε περίπτωση αρχικής διάνοιξης, η οδός πρέπει να είναι διανοιγμένη σε όλο το πλάτος της, καθ’ όλο το μήκος του προσώπου του οικοπέδου (εγκ. 27/87). Το άλλο πρόσωπο του γωνιακού οικοπέδου πρέπει να είναι επίσης ανοικτό σε διαμορφωμένη οδό (εγκ.25/87-«Οικόπεδα που έχουν πρόσωπο σε δρόμους που έχουν ασφαλτοστρωθεί ή χαλικοστρωθεί ή έχουν κατασκευαστεί κράσπεδα, ρείθρα κλπ, έχουν δηλαδή διαμορφωθεί και τεθεί σε κοινή χρήση σε όλο το πλάτος είναι δυνατόν να τύχουν αδείας οικοδομής.»). Με βάση τα παραπάνω, το ακίνητο που περιγράφεται στο ερώτημα δεν φαίνεται να είναι οικοδομήσιμο. Σε ότι αφορά την δυνατότητα κατασκευής περίφραξης μόνον, το άρθ. 17 παρ 9 α του ΝΟΚ επιτρέπει την περίφραξη των αρτίων οικοπέδων, ενώ και στο έγγραφο 26316/91 αναφέρεται «… επιτρέπεται η περίφραξη οικοπέδου που βρίσκεται σε εντός σχεδίου περιοχή έστω και αν είναι ατακτοποίητο ή μη οικοδομήσιμο…». Ωστόσο το θέμα που τίθεται από την περιγραφή σας είναι ότι τμήμα του ακινήτου (σύμφωνα με τον τίτλο ιδιοκτησίας) επιτόπου λειτουργεί ως διαμορφωμένη οδός, η οποία και κατά την γνώμη μας δεν μπορεί να καταργηθεί απλά με την χορήγηση αδείας περίφραξης, που εν προκειμένω δεν θα πρέπει να επιτραπεί. Τέλος, η διαμόρφωση της οδού από τον Δήμο απαιτεί τελεσίδικη πράξη τακτοποίησης και αναλογισμού και καταβολή των αποζημιώσεων (εκτός αν όλοι οι ρυμοτομούμενοι οικειοθελώς θέσουν σε κοινή χρήση τις ιδιοκτησίες τους).

 

.

Διάβασε επίσης:

 

Η Kemioteko Engineering δημιουργήθηκε ως απόσταγμα εμπειριών 14 ετών στην αδειοδότηση, κατασκευή και λειτουργία δημόσιων τεχνικών έργων και 6 ετών στο ελεύθερο επάγγελμα του μελετητή μηχανικού με εξειδίκευση στην αδειοδότηση και λειτουργία επιχειρήσεων. Αποστολή της Kemioteko Engineering - Χατζηλιόντος Ι. Χριστόδουλος είναι η δημιουργία πελατών, οπαδών της, βαθειά ικανοποιημένων, που θέλουν να κάνουν διαχρονικά τα σωστά πράγματα με τους κατάλληλους συνεργάτες.

 

Dipl. Chemical Engineer - Msc Environmental Design of Infrastructure Works
Accommodations Internal Auditor - TUV Austria RCN 6035/2016
ISO 9001 Internal Auditor - TUV Austria RCN 6065/2016
ISO 45001 Internal Auditor - Alison 1412-13849119
GDPR Internal Auditor - Alison 1401-13849119
YPEN/ENEP. - No 16109 | YPEN/ENEL - No 553
YPEXODE - No 26837 - MELETES 18-A & 27-A
TEE - No 83488 | SEPE 330512/2017
GGET - No 14856/95711/08-06-17
YPEN / EL. DOM. - No 4517
Contact: tel +302399-022359, fax +302371-200937
Pitsouli 1, TK 63080, Nea Kallikrateia, Chalkidiki, Greece | http://kemioteko.gr
Entrepreneurial & Environmental Facilities Consultant Services:
Design, License, Quality Control & Construction Management,
Instrumentation & Control, Operation & Maintenance
Follow us 
 facebook  twitter  linkedin  googleplus  pinterest  youtube  twitter