Apantisi: 1) Από την στιγμή που δεν υπάρχει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας θα πρέπει να γίνει μία δήλωση για το σύνολο των αυθαίρετων κατασκευών του κτιρίου. Στην καρτέλα ιδιοκτήτες θα δηλωθούν και οι τέσσερις με ποσοστό 25% ο καθένας. 2) Εννοείται χρήση της έκπτωσης για κύρια και μοναδική κατοικία. Θα πρέπει να ελέγξετε εάν μπορεί να γίνει χρήση της μείωσης με βάση την παρ. 12 του άρθρου 100 του ν. 4495/2017 η οποία αναφέρει «Για κύρια και μοναδική κατοικία, εφόσον ο ιδιοκτήτης ή ο σύζυγος ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα αυτού δεν έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή σε ιδανικό μερίδιο αυτής που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο ή σε ιδανικό μερίδιο οικοπέδου στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των τριών χιλιάδων (3.000), καταβάλλεται ποσοστό 40% του ενιαίου ειδικού προστίμου, όπως υπολογίζεται με τις διατάξεις του παρόντος. Θεωρείται ότι πληρούνται οι στεγαστικές ανάγκες εφόσον το άθροισμα της συνολικής επιφάνειας που τους αντιστοιχεί δεν υπερβαίνει τα εβδομήντα (70) τ.μ.. Η επιφάνεια αυτή προσαυξάνεται κατά τριάντα (30) τ.μ. για μέχρι δύο τέκνα και κατά είκοσι (20) τ.μ. για πάνω από δύο τέκνα, τα οποία βαρύνουν τον υπόχρεο ή τον άλλο σύζυγο.» Το κατά πόσο δύναται να γίνει χρήση της μείωσης θα πρέπει να το ελέγξετε εσείς με βάση τα όσα ορίζονται παραπάνω. (Δείτε και Ε/Α 45, 290). Από την στιγμή που δεν υπάρχει σύσταση ο κάθε ένας ιδιοκτήτης έχει ήδη 25% δικαίωμα πλήρους κυριότητας στις τέσσερις κατοικίες του κτιρίου. Σε πεδίο οικοδομική άδεια για την επιλογή του κατάλληλου συντελεστή στο ΟΧΙ για το μέγεθος της υπέρβασης δόμησης θα ληφθούν όλα τα τετραγωνικά μέτρα του κτιρίου.

Apantisi: Όπως έχουμε αναφέρει και στην Ε/Α 1722 δεν δύναται να υπολογιστεί μα αναλυτικό προϋπολογισμό η κατασκευή του υπογείου. Ο υπολογισμός για την συγκεκριμένη περίπτωση θα γίνει με ΥΔ χώρων με μειωτικό συντελεστή 0,30 διότι το υπόγειο λόγω της εσωτερικής σκάλας δεν αποτελεί αυτοτελή χώρο αλλά συνδέεται λειτουργικά με τον υπερκείμενο όροφο. Ο ίδιος τρόπος υπολογισμού, δηλαδή με ΥΔ χώρων με μειωτικό συντελεστή 0,30, θα εφαρμοστεί είτε η χρήση είναι βοηθητική (π.χ. αποθηκευτικός χώρος) είτε κύρια (π.χ. κατοικία).

Apantisi: Εφόσον έχουμε περίπτωση υπέρβασης ύψους οικοδομικής άδειας χωρίς την υπέρβαση του ύψους της περιοχής, το ειδικό πρόστιμο για την υπέρβαση ύψους υπολογίζεται με την παράγραφο 5 του άρθρου 100 δηλαδή με αναλυτικό προϋπολογισμό (λοιπή παράβαση είναι ο σωστός όρος). Η πολεοδομική παράβαση είναι κάτι διαφορετικό και ορίζεται στην παρ. 3 του άρθρου 81.

Apantisi: Με ΥΚ χρεώνεται μόνο το τμήμα του υπογείου που βρίσκεται εκτός του περιγράμματος του νομίμως υφιστάμενου κτιρίου.

Apantisi: Α) Με το ν.4546/2018 έχει τροποποιηθεί η παρ. δ του άρθρου 28 του ν.4495/2017. Η αίτηση για έκδοση άδειας αναθεώρησης πρέπει να υποβληθεί με ευθύνη του ιδιοκτήτη εντός τεσσάρων (4) μηνών. Β) Το διάστημα των τεσσάρων (4) μηνών λαμβάνεται από την ημερομηνία καταχώρησης της αίτησης στο πληροφοριακό σύστημα ηλεκτρονικής έκδοσης αδειών. Το αίτημα καταχωρείται στον ηλεκτρονικό φάκελο της άδειας τον οποίο δύναται να συμπληρώσει ο Διαχειριστής της αίτησης, για το καθοριζόμενο χρονικό διάστημα (4 μήνες), μετά από νέα αίτηση για αναθεώρηση της άδειας. Μετά το πέρας της καθοριζόμενης προθεσμίας και εφ' όσον δεν έχουν υποβληθεί τα στοιχεία και οι μελέτες για την αναθεώρηση της άδειας, επιβάλλεται διακοπή εργασιών και ενημερώνεται το αρμόδιο Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος για την εκκίνηση των περί αυθαιρέτων κατασκευών διατάξεων και την επιβολή των κυρώσεων του ν.4495/2017. Το πληροφοριακό σύστημα εξασφαλίζει την ηλεκτρονική διασύνδεση της γνωστοποίησης εκτέλεσης πρόσθετων εργασιών και της αναθεώρησης με τυχόν ηλεκτρονικές άδειες, ενώ σε περίπτωση που η γνωστοποίηση αναφέρεται σε οικοδομική άδεια που βρίσκεται σε ισχύ και που εκδόθηκε έντυπα, ενημερώνει το αρχείο το άδειας με αντίγραφο της γνωστοποίησης και της αναθεώρησης αυτής. ʼρθρο 4 της Απόφασης ΥΠΕΝ/ΥΠΡΓ/48123/6983 {Διαδικασίες ηλεκτρονικής υποβολής, ελέγχου και έκδοσης των διοικητικών πράξεων του άρθρου 29 του ν.4495/2017 και καθορισμός ηλεκτρονικών υπηρεσιών σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 33 του ν.4495/2017} (ΦΕΚ/Β/31-07- 2018)

Apantisi: Να διευκρινίσουμε ότι η επιλογή πρόχειρη κατασκευή που υπήρχε στα Φ.Κ. του ν.4014/2011 και του ν.4178/2013 έχει αφαιρεθεί στο ν.4495/2017. Ο χαρακτηρισμός «πρόχειρη κατασκευή» παίζει ρόλο μόνο στην ένταξη ή όχι κατασκευών που τακτοποιούνται δυνάμει του άρθρου 117 Αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις σε διατηρητέο κτίριο- και όχι στον υπολογισμό του προστίμου. Στην προκειμένη περίπτωση θα υπολογισθεί ως ΥΔ, ΥΚ και παραβίαση Ο.Γ. σε προκήπιο, αφού ο συγκεκριμένος χώρος κατά περίπτωση κλείνει, ίσως θερμαίνεται κ.λπ. λειτουργώντας δηλαδή ως λειτουργική συνέχεια του μαγαζιού. (Δείτε Ε/Α 1524) Όσο αφορά το τελευταίο σκέλος της ερώτησής σας σχετικά με πιθανόν μελλοντικό πρόβλημα στην λειτουργία του καταστήματος ξεφεύγει από τα πλαίσια της συγκεκριμένης διαδικασίας ερωταπαντήσεων. Απλά επισημαίνουμε ότι η υπαγωγή αυθαίρετων κατασκευών στις διατάξεις του ν.4495/2017 δεν συνεπάγεται απαλλαγή από άλλες προβλεπόμενες ή απαιτούμενες εγκρίσεις, όρους και προδιαγραφές που αφορούν τη λειτουργία της συγκεκριμένης χρήσης.

Apantisi: Από την διατύπωση του ερωτήματός σας αντιλαμβανόμαστε ότι έχει εκδοθεί από την ενοικιάστρια εταιρεία οικοδομική άδεια για την ανέγερση βιοτεχνικού κτιρίου για το σύνολο της έκτασης των τριών αγροτεμαχίων παρόλο που αυτά ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες και αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες κάτι το οποίο, εάν δεν μας διαφεύγει κάτι από τη νομοθεσία, δεν επιτρέπεται (Εγκ-73080/4645/39/95). Η νόμιμη διαδικασία θα ήταν η συνένωση των οικοπέδων και η μετέπειτα ενοικίαση στην εταιρεία. Σύμφωνα με την παραπάνω εγκύκλιο «Σε περίπτωση κατά την οποία ο ιδιοκτήτης συνεχομένων ακινήτων που αποκτήθησαν με διαφορετικά συμβόλαια ζητήσει, όπως έχει δικαίωμα, τη δόμηση των ακινήτων του αυτών ως ενιαίου οικοπέδου, δηλαδή ζητήσει την έκδοση οικοδομικής αδείας και προβεί σύμφωνα με την άδεια αυτή σε ανοικοδόμηση με βάση τη συνολική επιφάνεια των συνεχομένων ακινήτων, όσον αφορά τους όρους δόμησης (ποσοστό κάλυψης, συντελεστή δόμησης κλπ) επέρχεται συνένωση (ενοποίηση) των ακινήτων αυτών τα οποία αναμφισβήτητα αποτελούν πλέον ενιαίο οικόπεδο κατά την έννοια του Αρθ-2 του ισχύοντος ΓΟΚ. Στην περίπτωση που επήλθε σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν παραπάνω συνένωση των συνεχωμένων ακινήτων σε ενιαίο οικόπεδο κατά την έννοια του ΓΟΚ ή μετά τη συνένωση αυτή μεταβίβαση τμήματος του ενιαίου αυτού οικοπέδου σε τρίτο πρόσωπο καταλαμβάνεται από την ρύθμιση των διατάξεων των παρ.2 και παρ.3 του Αρθ-2 του ΝΔ-690/48 εφόσον βεβαίως συντρέχουν και οι λοιπές προϋποθέσεις εφαρμογής των διατάξεων αυτών.» Οι παρ. 2 και 3 του αρθ. 2 του ΝΔ-694/48 αναφέρουν: «2. Οσάκις εκ των κειμένων περί σχεδίων πόλεων διατάξεων επιβάλλεται, πλην των ελαχίστων ορίων εμβαδού και διαστάσεων των οικοπέδων, η τήρησις ωρισμένων ακαλύπτων αποστάσεων μεταξύ των ορίων του οικοπέδου και της οικοδομής ή ποσοστού του οικοπέδου ακαλύπτου υπό οικοδομής, απαγορεύεται η μετά την ανέγερσιν της οικοδομής καθ' οιονδήποτε τρόπον μεταβίβασις της κυριότητος μέρος του οικοπέδου κατά τρόπον καθιστώντα το εφ' ου η οικοδομή οικόπεδον μη άρτιον ή μειούντα τας ακαλύπτους αποστάσεις ή το ακάλυπτον ποσοστόν κάτω του επιβεβλημένου ελαχίστου ορίου. 3. Πάσα δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου έχουσα αντικείμενον απαγορευομένην κατά τας προηγουμένας παραγράφους μεταβίβασιν κυριότητος είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρος.» Επειδή το ζήτημα είναι καθαρά νομικό και επειδή η οικοδομική άδεια δεν έχει ανακληθεί θα σας συμβουλεύαμε να λάβετε την γνώμη συμβολαιογράφου και δικηγόρου σχετικά με τη διαχείριση της συγκεκριμένης υπόθεσης. Σχετικά με την ανάκληση, για να μην επαναλαμβανόμαστε, ανατρέξτε στις Ε/Α 386, 508, 532, 554, 589, 605, 702, 735, 1112, 1308. Εάν η άδεια είχε ανακληθεί, προφανώς λόγω υποβολής αναληθών στοιχείων, θα μπορούσατε να τακτοποιήσετε σαν εντελώς αυθαίρετο όλο το κτίριο, από την στιγμή που σε όλη την έκτασή του είναι εντός του μεσαίου αγροτεμαχίου (άρθρο 110 παρ. 2). Εάν παραλείψουμε τα παραπάνω, οι απαντήσεις για τα ερωτήματά σας θα ήταν οι παρακάτω: 1. Από την στιγμή που η άδεια δεν έχει ανακληθεί και δεν υπάρχουν υπερβάσεις με βάση τα εγκεκριμένα σχέδια το κτίριο θεωρείται νομίμως υφιστάμενο. 2. Προφανώς σαν ημερομηνία θεωρείται αυτή της κατασκευής. Η οποία σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να αποδειχθεί είτε με αεροφωτογραφία είτε με δημόσια έγγραφα. 3. Το συγκεκριμένο ερώτημα έχει νόημα μόνο σε περίπτωση ανάκλησης της άδειας. Διακρίνονται οι παρακάτω περιπτώσεις: α) Ανάκληση οικοδομικής άδειας χωρίς να υπάρχει αμετάκλητη απόφαση αρμόδιου δικαστηρίου: i) ανάκληση για οποιοδήποτε λόγο, εκτός εάν έχουν υποβληθεί αναληθή στοιχεία ή ανακριβείς αποτυπώσεις της υπάρχουσας κατάστασης κατά την έκδοσή της άρθρο 110 παρ. 1. ii) ανάκληση λόγω υποβολής αναληθών στοιχείων ή ανακριβούς αποτύπωσης άρθρο 110 παρ. 2 β) Ανάκληση οικοδομικής άδειας με αμετάκλητη απόφαση αρμόδιο δικαστηρίου, χωρίς να έχουν υποβληθεί για την έκδοσή τους ψευδή ή αναληθή στοιχεία άρθρο 110 παρ. 3

Apantisi: Στην περιοχή του Υμηττού έχουν εκδοθεί: Το από 31.08.1978 Π.Δ. «περί καθορισμού ζωνών ρυθμίσεως και προστασίας της περιοχής του όρους Υμηττού» (ΦΕΚ.544/Δ) Το από 17.03.1981 Π.Δ. «περί τροποποιήσεως του από 31.08.1979 Π.Δ/τος περί καθορισμού ζωνών ρυθμίσεως και προστασίας της περιοχής του όρους Υμηττού (ΦΕΚ.544/Δ)» (ΦΕΚ.167/Δ) και Το από 14.06.2011 Δ/γμα «Καθορισμός μέτρων προστασίας της περιοχής του όρους Υμηττού και των Μητροπολιτικών Πάρκων Γουδή-Ιλισσίων» (ΦΕΚ.187/Δ) κατ΄ εξουσιοδότηση του άρθρου 19 του Ν.1650/1986 Σύμφωνα με την περ. ιγ της παρ. 2 του άρθρου 89 απαγορεύεται η υπαγωγή στο ν.4495/2017 ακινήτου στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης εφόσον βρίσκεται σε ρέμα, κρίσιμη παράκτια ζώνη, κατά την έννοια των άρθρων 2 περιπτώσεις 10 και 12 παρ. 8α του ν.3937/2011 ή προστατευόμενη περιοχή του άρθρου 19 του ν.1650/1986, όπως ισχύει μετά την αντικατάσταση του με το άρθρο 5 του ν.3937/2011, αν απαγορευόταν η εκτέλεση κάθε οικοδομική εργασίας κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή η χρήση κατά την εγκατάσταση της αυθαίρετης χρήσης. Το άρθρο 97 αναφέρει ότι «Η αναστολή ή και η εξαίρεση από την κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος, ισχύει για κτίρια των οποίων έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός και για χρήσεις που έχουν εγκατασταθεί μέχρι τις 28.7.2011, καθ' υπέρβαση είτε των διατάξεων του ν.1577/1985 (Α210) είτε της οικοδομικής άδειας, είτε των όρων ή περιορισμών δόμησης του ακινήτου, είτε χωρίς οικοδομική άδεια και εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου σύμφωνα με την παρ.1 του άρθρου 51 του ν.4030/2011 (Α249) ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά το χρόνο εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης» Με βάση τα παραπάνω από την ισχύ του από 31.08.1978 Π.Δ. «περί καθορισμού ζωνών ρυθμίσεως και προστασίας της περιοχής του όρους Υμηττού» (ΦΕΚ-544/Δ/20-10-78) δεν επιτρέπεται η ανέγερση κατοικίας. Επομένως για την περίπτωσή σας εφόσον κατά το έτος 1976 επιτρεπόταν η ανέγερση κατοικίας μπορεί να γίνει υπαγωγή της κατασκευής της πρώτης φάσης αλλά όχι της αυθαίρετης προσθήκης του έτους 1985.

Apantisi: Όπως έχουμε επαναλάβει αρκετές φορές σε προηγούμενες απαντήσεις μας, ο γενικός κανόνας είναι ότι άδεια που δεν έχει ανακληθεί παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Μια διοικητική πράξη που ΔΕΝ έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί καλύπτεται από το τεκμήριο της νομιμότητας που έχει ως συνέπεια την παραγωγή όλων των έννομων αποτελεσμάτων που ορίζονται από την εν λόγω πράξη μέχρι την παύση της. Συνεπώς ακόμα και μία άδεια «εξόφθαλμα» παράτυπη αν δεν ακυρωθεί ή ανακληθεί, καλύπτει την νομιμότητα του κτίσματος. Το άρθρο 110 του ν.4495/2017 θα μπορούσε να «ενεργοποιηθεί» με προστρέχον τον ιδιοκτήτη προκειμένου η ΥΔΟΜ να αποφανθεί επί της νομιμότητας της άδειας και, σε περίπτωση που διαπιστωθούν πλημμέλειες, να εκδώσει είτε Απόφαση ανάκλησης της άδειας, είτε Απόφαση μη ανάκλησης αυτής εάν παρήλθε ο εύλογος χρόνος και δεν συντρέχουν λόγοι δημοσίου συμφέροντος ή περίπτωση δόλιας ενέργειας του διοικούμενου. Η πιθανολογούμενη ανάκληση ή ακύρωση θα εμπίπτει στην παρ. 1 του άρθρου 110. Γεννάτε βέβαια το ερώτημα του τι θα γίνει σε περίπτωση μελλοντικής ανάκλησης της άδειας, όταν δεν θα είναι σε εφαρμογή κάποιος νόμος τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών. Η γνώμη μας είναι ότι μπορεί να γίνει δήλωση του συνόλου του ακινήτου επί της κάθετης ιδιοκτησίας ακόμα και άμα καλύπτεται από άδεια (για την οποία υπάρχουν στοιχεία ότι εκδόθηκε κακώς), μετά από συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη και με υπογραφή των σχετικών δηλώσεων περί συναίνεσής του. Προφανώς και για να προβεί κάποιος σε μία τέτοια ενέργεια θα υπάρχουν λόγοι που θα έχουν σταθμιστεί. Σε αυτή την περίπτωση προφανώς και θα θεωρηθεί ως εκτός σχεδίου και με τους αντίστοιχους για εκτός σχεδίου όρους δόμησης που αντιστοιχούν στο ποσοστό της κάθετης επί του όλου ακινήτου. Το ίδιο ισχύει και εάν αποφασιστεί να δηλωθούν μόνο οι υπερβάσεις με βάση την άδεια. Γενικά για το θέμα θα πρέπει να έχουμε υπόψη μας την Εγκύκλιο 16132/8/29.07.2008 με την οποία γίνεται αποδεκτή η υπ' αριθμ. 175/2008 γνωμοδότηση του Ν.Σ.Κ. Τέλος, όσο αφορά το γεγονός ότι έχει πραγματοποιηθεί σύσταση κάθετων ιδιοκτησιών, θα πρέπει να ληφθεί η γνώμη και συμβολαιογράφου επί του θέματος λαμβάνοντας υπόψη και την παρ. 1 του άρθρου 98 του ν.4495/2017 που αναφέρει ότι «Οι διατάξεις της παρ.1 του άρθρου 1 του ν.δ.1024/1971 (Α232) εφαρμόζονται και επί γηπέδων, που κείνται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα υπαγόμενα στις διατάξεις του παρόντος, με την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 89 του παρόντος. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώριση στα κτηματολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Η ανέγερση των οικοδομών μέχρι τις 28.7.2011 αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί μέχρι την ημερομηνία αυτή και βεβαιώνεται από το μηχανικό, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος.» Δείτε και Ε/Α 386, 508, 532, 554, 589, 605, 702, 735, 1112, 1308

Apantisi: Από την διατύπωση του συγκεκριμένου άρθρου δεν συμπεραίνεται ότι κτίρια τα οποία δεν έχουν άδεια δεν μπορούν να εμπίπτουν σε αυτή την κατηγορία. Το σύστημα του ΤΕΕ δέχεται την δήλωση εάν στο πεδίο οικοδομική άδεια επιλεγεί ΟΧΙ και στον τύπο αυθαιρεσίας επιλεγεί Στάσιμοι οικισμοί (αρθ. 112) αλλά απαιτεί να επιλεγεί σε αυτή την περίπτωση η κατηγορία 5 με συνέπεια να αναγράφεται στο έντυπο της δήλωσης «Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος και αναστέλλεται για τριάντα (30) έτη η επιβολή κυρώσεων αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσεων που δεν συμπεριλαμβάνονται στις κατηγορίες 1-4 του άρθρου 96, σύμφωνα με τα ειδικότερα οριζόμενα στο άρθρο 96ε ν.4495/2017». Γεγονός το οποίο έρχεται σε αντίθεση με τα γραφόμενα του άρθρου 112 όπου αναφέρει για οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Θα πρέπει να αναμένουμε τροποποίηση του συστήματος από το ΤΕΕ ώστε να προσαρμοστεί στις διατάξεις του συγκεκριμένου άρθρου. Από προφορική επικοινωνία, η οδηγία που δόθηκε είναι η αναγραφή στην Τ.Ε. για την οριστική εξαίρεση βάση του άρθρου 112. Θεωρούμε ότι στην περίπτωση ύπαρξης οικοδομικής άδειας και δυνατότητας υπαγωγής στο άρθρο 112 θα πρέπει να επιλέγετε η κατηγορία 4 αφού ο νόμος δίνει οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση χωρίς απαίτηση ελέγχου του ποσοστού παραβίασης των πολεοδομικών μεγεθών.

Apantisi: Δυστυχώς ο ν.4495/2017 αφαίρεσε το προσύμφωνο που αποτελούσε ένα από τα εργαλεία που είχε στα χέρια του ο μηχανικός και ο ιδιοκτήτης. Όπως έχουμε αναφέρει και στην Ε/Α 1582, θεωρούμε ότι τα αυθαίρετα πρέπει να δηλώνονται από τους κύριους της γης και μετά την τακτοποίησή τους να γίνονται οι όποιες συμβολαιογραφικές πράξεις. Δηλαδή να γίνουν δύο ξεχωριστές δηλώσεις όπου θα δηλωθούν οι αυθαίρετες κατασκευές καθ' υπέρβαση της οικοδομικής αδείας που βρίσκονται εντός της κάθε ιδιοκτησίας ακόμη και τμηματικά. Είναι ένα θέμα όμως που πρέπει να δείτε με τον δικηγόρο και τον συμβολαιογράφο των ενδιαφερομένων για να αποφασίσετε το πως θα κινηθείτε ειδικά από την στιγμή που η κατάτμηση δημιούργησε δυο μη άρτια οικόπεδα. Εάν το συμβόλαιο ακυρωθεί θεωρώ ότι απλουστεύονται τα πράγματα καθότι θα μπορεί να γίνει μόνο μία δήλωση. Τέλος, το ενδεχόμενο ακύρωσης της οικοδομικής άδειας είναι δύσκολο όχι όμως και απίθανο. (Δείτε Ε/Α 1175) Η κατάτμηση είτε παράνομη είτε νόμιμη, από τη στιγμή που υπάρχει, θα επιλεγεί στο πεδίο οικοδομική άδεια ΟΧΙ για τις δύο δηλώσεις. Σε αντίθετη περίπτωση εάν το συμβόλαιο κατάτμησης ακυρωθεί και πλέον το οικόπεδο επανέλθει στην αρχική του μορφή όπως και όταν εκδόθηκε η άδεια θα επιλεγεί ΝΑΙ στο πεδίο οικοδομική άδεια για την μία δήλωση που θα γίνει.

Apantisi: Από την διατύπωση του ερωτήματός σας θεωρούμε ότι από την αλλαγή χρήσης δεν επέρχεται αύξηση του συντελεστή δόμησης και για αυτό το πρόστιμο υπολογίζεται σύμφωνα με το πρώτο εδάφιο της παρ.7 του άρθρου 100. Σχετικά με τον προϋπολογισμό των εργασιών που έχουν εκτελεστεί λόγω της αλλαγής χρήσης θα εφαρμοστεί για την περίπτωσή σας η προσέγγιση Α. Επισημαίνουμε πάντως ότι λόγω της μετατόπισης και της περιστροφής του κτιρίου θα πρέπει να γίνει σύγκριση μεταξύ εγκεκριμένης κάλυψης και θέσης του κτιρίου με την πραγματική και ότι βρίσκεται εκτός εγκεκριμένης κάλυψης θα πρέπει να χρεωθεί με Υ.Δ., Υ.Κ. και οτιδήποτε άλλο παραβιάζει. (Δείτε Ε/Α 1135). Δυστυχώς λόγω του ότι το κτίριο δεν είναι ίδιο με αυτό που προβλέπεται στην άδεια δεν μπορεί να έχει εφαρμογή η περ. ιδιδ της Κατηγορίας 3.

Apantisi: Από την στιγμή που έχει γίνει μεταφορά της δήλωσης αυτό συνεπάγεται την ολοκλήρωσή της με τις διατάξεις του ν.4495/2017. Επομένως και ο έλεγχος για απαίτηση ή μη υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας θα γίνει σύμφωνα με την υπ' αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507 ΦΕΚ-1643/Β/11-05-2018 απόφαση. Η περ. ββ του άρθρου 1 της παραπάνω απόφασης αναφέρεται σε δηλώσεις που δεν έχουν μεταφερθεί στο ν.4495/2017 και έχουν ολοκληρωθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.4178/2013.

Apantisi: Σε περίπτωση όπου η σχεδίαση της τομής της αυθαίρετης κατασκευής επί των αντιγράφων των σχεδίων τομών της άδειας δημιουργεί ένα δυσνόητο σχέδιο, καλό είναι να σχεδιάζεται νέα τομή της αυθαίρετης κατασκευής με παράθεση της εγκεκριμένης, για να είναι εύκολη η σύγκριση. Σε διαφορετική περίπτωση μπορεί επί των αντιγράφων των σχεδίων των τομών της άδειας να σχεδιάζεται η τομή της αυθαίρετης κατασκευής. Είναι κάτι το οποίο θα το κρίνεται και αποφασίσετε εσείς.

Apantisi: Θεωρούμε ότι από την στιγμή που δηλώνετε το σύνολο του γηπέδου και το αντιμετωπίζετε ως μια ενιαία ιδιοκτησία (παραγωγική μονάδα), παρά το ότι οι κτιριακές μονάδες είναι παραπάνω και ανεξάρτητες και υπό την επιφύλαξη ότι δεν υπάρχει κάποια άλλη πτυχή (π.χ. ξεχωριστές ιδιοκτησίες, ενοικιαζόμενο κτίριο κ.λπ.), μπορεί να χρησιμοποιηθεί το ειδικό τέλος του ενός κτιρίου για την μείωση από κοινού του συνολικού προστίμου.

Apantisi: Συμφωνούμε απόλυτα σχετικά με την επιλογή της κατηγορίας Υπηρεσίες στο είδος χρήσης αλλά διαφωνούμε με την δυνατότητα χρήσης του μειωτικού συντελεστή.

Apantisi: Θεωρούμε πως μπορεί να γίνει μια κοινή δήλωση. Δείτε και Ε/Α 1526 και 1544

Apantisi: Η γνώμη μας για το συγκεκριμένο ερώτημα έχει διατυπωθεί στις Ε/Α 1263 και 1739.

Apantisi: Η γνώμη μας είναι ότι σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 103, τα άτομα με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω, καθώς και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά από πρόσωπα με την ανωτέρω ιδιότητα, με ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή οικογενειακό εισόδημα έως 60.000 ευρώ, δύναται να λάβουν την μείωση του ειδικού προστίμου για κάθε ακίνητο στο οποίο έχουν στην κατοχή τους και επιθυμούν να υπαχθεί στο άρθρο 97 του ν.4495/2017.

Apantisi: Σε καμιά περίπτωση δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι το 50% της επιφάνειας του υπογείου, που έχει μετατραπεί σε κατοικία, ως νομίμως υφιστάμενη από την στιγμή που δεν καλύπτεται από την οικοδομική άδεια. Η αφαίρεση των περιμετρικών τοίχων σε περίπτωση που η νομιμότητά τους καλύπτεται από οικοδομική άδεια, θεωρούμε ότι μπορεί να έχει εφαρμογή στην συγκεκριμένη περίπτωση αφού αφορά αλλαγή χρήσης. Επομένως: α) το υπόγειο που έχει αλλάξει όλο χρήση σε κατοικία θα δηλωθεί ως ΥΔ χώρων με μειωτικό συντελεστή 0,30 αφού δεν αποτελεί αυτοτελή χώρο, αλλά συνδέεται λειτουργικά με τον υπερκείμενο όροφο, β) ομοίως και το πατάρι θα δηλωθεί ως ΥΔ χώρων με μειωτικό συντελεστή 0,30 αφού δεν αποτελεί ανεξάρτητο χώρο, γ) το ξεμπάζωμα θα υπολογισθεί με αναλυτικό προϋπολογισμό (λοιπή παράβαση)

Apantisi: Στην κατηγορία 1 υπάγονται αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, κατοικιών ή μη σε κτίρια με επικρατούσα χρήση κατοικία, που υφίστανται πριν από το έτος 1975. Διακρίνουμε, τις παρακάτω περιπτώσεις: · Εάν η ισόγεια αποθήκη είναι αποθηκευτικός χώρος της κατοικίας του ορόφου, η γνώμη μας είναι ότι μπορεί να δηλωθεί ως κατηγορία 1. · Εάν δεν είναι αλλά η χρήση της κατοικίας καλύπτει ποσοστό μεγαλύτερο του 50% της επιφάνειας των υφιστάμενων χρήσεων (νόμιμων και αυθαίρετων), μη συμπεριλαμβανομένης της επιφάνειας των κοινοχρήστων χώρων του κλιμακοστασίου, μπορεί και πάλι να δηλωθεί ως κατηγορία 1. · Διαφορετικά θα πρέπει να δηλωθεί ως κατηγορία 2 και η αποθήκη και η κατοικία. Προσοχή, αν έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, η υπαγωγή στις διατάξεις του ν.4495/2017 υποβάλλεται υποχρεωτικώς ανά διηρημένη ιδιοκτησία σε περίπτωση κατηγορίας 1.

Apantisi: Επειδή πρόκειται για δύο ανεξάρτητα κτίρια, μόνο εάν η αποθήκη είναι αποθηκευτικός χώρος της κατοικίας θεωρούμε ότι μπορεί να υπαχθεί στην κατηγορία 1.

Apantisi: Όχι. Σύμφωνα με το άρθρο 96 για την κατηγορία 1 ισχύει ότι αν έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, η υπαγωγή υποβάλλεται υποχρεωτικός ανά διηρημένη ιδιοκτησία. ʼρα θα πρέπει να γίνουν δύο δηλώσεις.

Apantisi: Η αλήθεια είναι ότι δημιουργείται ένα θέμα ως προς την εγκυρότητα της οικοδομικής άδειας διότι δεν αποτυπώθηκε το υφιστάμενο κτίριο. Από την άλλη μεριά η γενική τακτική είναι ότι ο ιδιώτης μηχανικός ΔΕΝ μπορεί να κρίνει μια διοικητική πράξη. Σχετικά με την ανάκληση αδειών δείτε Ε/Α 386, 508, 532, 554, 589, 605, 702, 735, 1112, 1308,

Apantisi: Σύμφωνα με την περ. ι του άρθρου 28 «ʼδεια νομιμοποίησης είναι η οικοδομική άδεια ή η έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, που εκδίδεται, μετά την εκτέλεση εργασιών ή κατασκευών ή αλλαγών χρήσης χωρίς την έκδοση της απαιτούμενης διοικητικής πράξης, προκειμένου να νομιμοποιηθούν αυτές, εφόσον είναι σύμφωνες είτε με τις ισχύουσες κατά τον χρόνο έκδοσης της άδειας νομιμοποίησης διατάξεις, είτε με αυτές που ίσχυαν, κατά τον χρόνο εκτέλεσης αυτών.» Σύμφωνα με την παρ. 6 του άρθρου 4 του Ν.Ο.Κ. «Σε περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής, που τηρεί τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις ή αυτές που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής της, αυτή είναι δυνατόν να νομιμοποιηθεί ύστερα από έκδοση ή αναθεώρηση ή ενημέρωση της άδειας δόμησης... Μετά την έκδοση ή αναθεώρηση της παραπάνω άδειας δόμησης, η κατασκευή παύει να είναι αυθαίρετη και κατεδαφιστέα.» Σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 106 του ν.4495/2017 «στην περίπτωση αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων για τις οποίες μπορεί να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης, εφόσον καταβληθεί το παράβολο της περίπτωσης ι του άρθρου 99 και εκδοθεί η σχετική οικοδομική άδεια νομιμοποίησης εντός δύο (2) ετών, δεν οφείλεται άλλο πρόστιμο.» Αφού για την περίπτωσή σας δύναται και για τα δύο κτίρια να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης σύμφωνα με τα παραπάνω, θα πρέπει έπειτα από συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη και την αρμόδια ΥΔΟΜ να δείτε το πως θα κινηθείτε. Υπάρχουν οι παρακάτω δύο (2) επιλογές: α) να εκδοθεί μια άδεια νομιμοποίησης και για τα δύο κτίρια και να πληρωθεί το παράβολο της περ. ι του άρθρου 99 για το σύνολο το τ.μ. των δύο κτιρίων ώστε να αποφύγετε τυχόν προβλήματα στο μέλλον από μια πιθανή ανάκληση της ήδη εκδοθείσας οικοδομικής άδειας, β) την έκδοση άδειας νομιμοποίησης μόνο για το κτίριο του έτους 1970εφόσον η αρμόδια ΥΔΟΜ αποφανθεί ότι δεν μπορεί να ανακληθεί η εκδοθείσα οικοδομική άδεια. Και στις δύο παραπάνω επιλογές μπορεί αντί για άδεια νομιμοποίησης του κτιρίου του έτους 1970, να τακτοποιηθεί ως κατηγορία 1 με την πληρωμή παραβόλου 250 ευρώ, εφόσον βέβαια έχει επικρατούσα χρήση κατοικίας, διαφορετικά ως κατηγορία 2 με την πληρωμή ενός χαμηλού ειδικού προστίμου. Είτε ως κατηγορία 1 είτε ως 2 εξαιρείται οριστικά από την κατεδάφιση και θεωρείται ως νομίμως υφιστάμενο.

Apantisi: Δεν προβλέπεται πουθενά στο νόμο η δυνατότητα αυτή διότι με την ίδια λογική θα έπρεπε να πάμε κλιμακωτά και τους συντελεστές υπερβάσεων για τον υπολογισμό του προστίμου. Στην περίπτωση όμως που έχουμε δύο αποθήκες και η μία εξ αυτών έχει εμβαδόν έως 50 τ.μ. μπορεί να λάβει μειωτικό συντελεστή παρόλο που το συνολικό τους εμβαδόν ξεπερνάει το ανώτερο όριο.

Apantisi: Θα επαναλάβουμε για ακόμη μια φορά ότι ο γενικός κανόνας είναι ότι άδεια που δεν έχει ανακληθεί παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Δείτε Ε/Α 386, 508, 532, 554, 589, 605, 702, 735, 1112, 1308, 1759 1) Για το πρώτο ερώτημά σας δείτε την Ε/Α 1749 αγνοώντας το εδάφιο που αναφέρεται σε ολοκλήρωση της Γ φάσης καθότι το ακίνητο της περίπτωσή σας είναι εκτός σχεδίου. 2) Σύμφωνα με την περ. η της παρ. 2 του άρθρου 89 απαγορεύεται η υπαγωγή εντός της ζώνης παραλίας με εξαίρεση τις περιπτώσεις που δεν έχει συντελεστεί η απαλλοτρίωση και οι αυθαίρετες κατασκευές προϋφίστανται της σχετικής οριοθέτησης της ζώνης. Σε περίπτωση υπαγωγής στον παρόντα νόμο δεν επηρεάζονται το κύρος και η διαδικασία απαλλοτρίωσης και τα αυθαίρετα κτίσματα δεν αποζημιώνονται. Ζώνες παραλίας καθορισμένες προ 19-12-1998, χωρίς να έχει συντελεστεί εμπρόθεσμα η απαλλοτρίωση, χρήζουν επανακαθορισμού (σχετ. Εγκ.1/09) αφού θεωρείται ότι έχουν αρθεί αυτοδίκαια σύμφωνα με το αρθ. 11 του ν.2882/01. Αλλά με βάση την Εγκ.5/11 εάν οι ενδιαφερόμενοι δεν επικαλούνται την αυτοδίκαιη ανάκληση της απαλλοτρίωσης, αλλά την αποδέχονται και δεν περιλαμβάνουν την επιφάνεια της παραλίας στο ακίνητό τους, τότε δεν απαιτείται νέος καθορισμός παραλίας και δεν κωλύεται η έκδοση οικοδομικής άδειας. Αυτονόητο είναι ότι οι υπολογισμοί για την επιτρεπόμενη δόμηση καθώς και η τοποθέτηση των κτιρίων και λοιπών εγκαταστάσεων θα γίνεται επί του υπόλοιπου τμήματος του ακινήτου. Επομένως εάν δεν έχει συντελεστεί η απαλλοτρίωση (η αυθαίρετη κατασκευή προϋφίσταται της σχετικής οριοθέτησης της ζώνης παραλίας) και ο ιδιοκτήτης επικαλείται την αυτοδίκαιη ανάκληση της μπορεί να γίνει υπαγωγή. Τυχόν μελλοντική απαλλοτρίωση ΔΕ θα επηρεαστεί από την υπαγωγή και τα αυθαίρετα κτίσματα δεν θα αποζημιωθούν. Σύμφωνα με το παράρτημα Α του ν.4495/2017 θα πρέπει να θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια εάν από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης με το τοπογραφικό διάγραμμα της οικοδομικής άδειας, προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια. Εάν κάτι τέτοιο δεν ισχύει θα επιλεγεί η ύπαρξη οικοδομικής άδειας.Από την περιγραφή των ερωτημάτων σας θεωρούμε ότι μεταξύ των δύο περιγραμμάτων υπάρχουν κοινές περιοχές άρα ορθώς θα επιλεγεί η ύπαρξη οικοδομικής άδειας. Θεωρώντας ότι είναι δυνατή η υπαγωγή σύμφωνα με τα προαναφερόμενα, τότε: α) λόγω του ότι έχει αρθεί αυτοδίκαια ο καθορισμός της ζώνης παραλίας, για την επιφάνεια του τμήματος της κατοικίας που βρίσκεται εντός αυτής σύμφωνα με την αρχική χάραξη δεν χρειάζεται να επιλεγεί η παραβίαση πλάγιων αποστάσεων ή προκηπίου. Δείτε και Ε/Α 639 β) όπως ακριβώς τα περιγράφεται γ) Προφανώς και ο χρόνος παλαιότητας είναι το έτος 1985 και όχι αυτός της έκδοσης της άδειας νομιμοποίησης. Για τον υπολογισμό των συντελεστών υπέρβασης και της εύρεσης της κατηγορίας αυθαιρέτων θεωρούμε ότι πρέπει να ληφθούν οι όροι δόμησης που ισχύουν σήμερα δηλαδή για εκτός σχεδίου δόμηση. 3) Όπως έχουμε αναφέρει και σε προηγούμενες απαντήσεις μας η δουλειά του μηχανικού ΔΕΝ είναι να ελέγχει τις εκδοθείσες από την Διοίκηση άδειες. Αυτός ο κανόνας ισχύει ανεξαρτήτως της έκτασης της παρανομίας. Από εκεί και πέρα ο κάθε ένας κρίνει και ενεργεί αναλόγως. Εάν θεωρείτε ότι πρέπει να λάβετε μια τέτοια Υ.Δ. μπορείτε να την ζητήσετε από τον ιδιοκτήτη. 4) Η άποψή μας είναι ότι μπορεί να γίνει δήλωση του συνόλου του δευτέρου κτίσματος ακόμα και άμα καλύπτεται από άδεια (για την οποία έχουμε στοιχεία ότι εκδόθηκε κακώς), μετά από συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη και με υπογραφή των σχετικών δηλώσεων περί συναίνεσής του. Προφανώς και να προβείτε σε μια τέτοια ενέργεια θα πρέπει να σταθμιστούν όλα τα δεδομένα. Δεν είναι απαραίτητο σε αυτή την περίπτωση να επιλεγεί η μη ύπαρξη άδειας εάν σύμφωνα με το Παράρτημα Α μπορεί να θεωρηθεί ότι υπάρχει οικοδομική άδεια.

Apantisi: Να διευκρινίσουμε ότι σύμφωνα με την υποπερίπτωση δδ της περ.α της παρ. 1 του άρθρου 88 του ν.4495/2017,που περιλαμβάνει το άρθρο 21 του ν.1337/1983 που αναφέρετε στους στάσιμους οικισμούς που έχουν χαρακτηριστεί με το ΦΕΚ-292/Δ/12.07.1983, οι αυθαίρετες κατασκευές που εμπίπτουν στην συγκεκριμένη περίπτωση δεν είναι κατεδαφιστέες, δεν επιβάλλονται πρόστιμα σε αυτές και επιτρέπεται η μεταβίβαση και η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ αυτών. Τα παραπάνω δεν συνεπάγεται ότι θεωρούνται ως νομίμως υφιστάμενα. Για το λόγο αυτό και σύμφωνα με το παράρτημα Α του ν.4495/2017 στο πεδίο οικοδομική άδεια επιλέγεται το ΟΧΙ. Τα μεγέθη των υπερβάσεων για την εύρεση των συντελεστών υπέρβασης τα συγκρίνουμε με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου (άρθρο 100 παρ. 2) ενώ για την εύρεση της κατηγορίας παράβασης η σύγκριση γίνεται με τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Σε κάθε περίπτωση ελέγξτε εάν μπορεί να έχει εφαρμογή το άρθρο 112 του ν.4495/2017. Δείτε Ε/Α 1746 και 1760

Apantisi: Ανατρέχοντας στην Ε/Α 1180 θα δείτε ότι η άποψή μας είναι ότι οι αυθαίρετες κατασκευές σε στάσιμους οικισμούς που κατασκευάστηκαν ΠΡΙΝ την 10.12.1981 και ανεξαρτήτως χρήσης ή από 10.12.1981 ως 31.01.1983 αλλά αποτελούν μοναδική και κύρια κατοικία του ιδιοκτήτη: i. ΔΕΝ είχαν υποχρέωση δήλωσης με τον 1337/1983, ii. ΔΕΝ έχουν υποχρέωση δήλωσης με τον 4495/2017. Θα επαναλάβουμε και πάλι ότι σύμφωνα με την υποπερίπτωση δδ της περ.α της παρ. 1 του άρθρου 88 του ν.4495/2017, που περιλαμβάνει το άρθρο 21 του ν.1337/1983 που αναφέρετε στους στάσιμους οικισμούς που έχουν χαρακτηριστεί με το ΦΕΚ-292/Δ/12.07.1983, οι αυθαίρετες κατασκευές που εμπίπτουν στην συγκεκριμένη περίπτωση δεν είναι κατεδαφιστέες, δεν επιβάλλονται πρόστιμα σε αυτές και επιτρέπεται η μεταβίβαση και η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ αυτών. Εφόσον πληρούνται τα παραπάνω κριτήρια για το διώροφο κτίριο και την αποθήκη και είναι όντως κατασκευασμένα πριν το 1982 εμπίπτουν στην υποπερίπτωση δδ της περ. α της παρ. 1 του άρθρου 88 του ν.4495/2017. Θα μπορούσαν να δηλωθούν ως κατηγορία 2 έτσι ώστε να εξαιρεθούν οριστικά από την κατεδάφιση και συνεπώς να θεωρούνται ως νομίμως υφιστάμενα. Για τις λοιπές κατασκευές μετά το 1983 και εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις υπαγωγής στο άρθρο 112 (Δείτε και Ε/Α 1746 & 1760) μπορούν και αυτές να εξαιρεθούν οριστικά από την κατεδάφιση. Διαφορετικά θα δηλωθούν με το γενικό κανόνα του νόμου. Σε κάθε περίπτωση είτε αποφασιστεί να ενταχθούν στο νόμο και οι κατασκευές πριν το 1982 είτε όχι θα πρέπει να αποτυπωθούν στα σχέδια.

Apantisi: Το ερώτημα είναι λεπτό. Αν από τις επεμβάσεις που έγιναν μπορεί πλέον να θεωρηθεί το κτίσμα ως προϋφιστάμενο του 1955 ή λόγω εκτεταμένων εργασιών έχει «χάσει» το δικαίωμα αυτό. Υπάρχει η άποψη με την οποία συμφωνούμε, ότι άμα ένα κτίριο μείνει ασκεπές δηλαδή ερείπιο ασχέτως του αν μετά καλύφθηκε, τότε υπάρχει θέμα με την συνέχιση χαρακτηρισμού του ως προ του 55. Αναλόγως της απάντησης στο παραπάνω ερώτημα θα προκύψει και ο τρόπος δήλωσης στο ν.4495/2017. Από το ερώτημά σας θεωρούμε ότι έχουν πραγματοποιηθεί εκτεταμένες εργασίες και επομένως το κτίριο έχει απωλέσει τον χαρακτηρισμό ως προ του 55. Για αυτό και θα πρέπει να θεωρηθεί όλο αυθαίρετο και χωρίς οικοδομική άδεια.. Δείτε και Ε/Α 568, 718, 729, 771, 850, 925

Apantisi: Το άρθρο 88 παρ. 1 περ. β αναφέρει: «Αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις για τις οποίες έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.3775/2009 (Α122) ή του ν.3843/2010 (Α62) και για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται σε αυτές και με τις προϋποθέσεις του παρόντος νόμου. Οι ανωτέρω κατασκευές που περαίωσαν όλες τις προβλεπόμενες από τον κατά περίπτωση νόμο διαδικασίες και : αα) δεν παραβιάζουν σε ποσοστό μεγαλύτερο του σαράντα τοις εκατό (40%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) το ύψος της οικοδομικής άδειας, συμπεριλαμβανομένων άλλων αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης επί του ακινήτου, ββ) δεν βρίσκονται εντός προκηπίου, εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση και επιτρέπεται η μεταβίβαση και η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ' αυτών. Σε περίπτωση υπέρβασης των ανωτέρω ποσοστών ή αν οι κατασκευές βρίσκονται εντός προκηπίου, η εξαίρεση από την κατεδάφιση ισχύει για το χρόνο που προβλέπεται στους νόμους 3775/2009 και 3843/2010 και επιτρέπεται η μεταβίβαση και η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ' αυτών. Για τηνοριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση είναι απαραίτητη η δήλωση υπαγωγής στις διατάξεις του άρθρου 96 με την καταβολή παραβόλου ύψους εκατό (100) ευρώ.» Από τα παραπάνω προκύπτει ότι για τον έλεγχο του 40-40-20 συμπεριλαμβάνονται όλες οι αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης επί του ακινήτου χωρίς τις εξαιρέσεις αναφέρονται για την κατηγορία 4. Επίσης, σε περίπτωση υπέρβασης των ανωτέρων ποσοστών ή αν οι κατασκευές βρίσκονται εντός προκηπίου, για την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση είναι απαραίτητη η δήλωση υπαγωγής στις διατάξεις του άρθρου 96 με την καταβολή παραβόλου ύψους 100 ευρώ. Στο Φ.Κ. επιλέγεται στο πεδίο τύπος αυθαιρεσίας «Περαιωμ. Ν.3775/09 & Ν.3843/10 (αρθ. 88 παρ. 1β, ββ)» και η αντίστοιχη κατηγορία αυθαιρεσίας σύμφωνα με το άρθρο 96 χωρίς να γίνει εισαγωγή παλαιότερων πληρωμών προστίμων.

Apantisi: Το αρχικό κείμενο της παρ. 2 του άρθρου 88 του ν.4495/2017 με ημερομηνία δημοσίευσης στο ΦΕΚ την 3/11/2017 ανέφερε: «Για τις περιπτώσεις υπαγωγής στις διατάξεις του ν. 3843/2010, για τις οποίες δεν έχει ολοκληρωθεί η πληρωμή του συνολικού ποσού προστίμου, το υπολειπόμενο ποσό καταβάλλεται ως παράβολο υπέρ του «Πράσινου Ταμείου» εντός έξι (6) μηνών από την έναρξη ισχύος του παρόντος και υποβάλλεται από τον ενδιαφερόμενο αίτηση στην Υ.ΔΟΜ. για την ολοκλήρωση της διαδικασίας περαίωσης.» Επομένως η προθεσμία για την πληρωμή του υπολειπόμενου ποσού του προστίμου ήταν μέχρι 3/5/2018. Στην συνέχεια με το ν.4546/2018 με ημερομηνία δημοσίευσης στο ΦΕΚ την 12/6/2018 τροποποιήθηκε το παραπάνω άρθρο ως εξής: «Για τις περιπτώσεις υπαγωγής του ν. 3843/2010, για τις οποίες δεν έχει ολοκληρωθεί η πληρωμή του συνολικού ποσού προστίμου, το υπολειπόμενο ποσό καταβάλλεται εφ άπαξ, με χρήση του κωδικού πληρωμής σε τράπεζα που αντιστοιχούσε στην υπαγωγή, εντός έξι (6) μηνών από την έναρξη ισχύος του παρόντος.» Επειδή η τροποποίηση της παρ. 2 του άρθρου 88 έχει γίνει σε χρόνο (12/6/2018) κατά τον οποίο η αρχική καταληκτική ημερομηνία (3/5/2018) για την δυνατότητα πληρωμής του υπολειπόμενου ποσού του προστίμου για τις υπαγωγές στο ν.3843/2010 είχε παρέλθει, θεωρούμε ότι με την τροποποίηση του ν.4546/2018 η νέα πλέον καταληκτική ημερομηνία είναι η 12/12/2018. Επομένως οι επιλογές σας είναι δύο: α) είτε αποπληρώνεται το υπόλοιπο του προστίμου της υπαγωγής στο ν.3843/2010 και περαιώνεται την δήλωση. Σε αυτή την περίπτωση θα συνιστούσαμε την εκ των προτέρων συνεννόηση με την αρμόδια Υ.ΔΟΜ. λόγω διαφορετικής ερμηνείας που δίνετε από την κάθε υπηρεσία. β) είτε δηλώνεται ξανά την αυθαίρετη κατασκευή στο ν.4495/2017 και καταχωρείτε τις ήδη πραγματοποιθείσες πληρωμές προς συμψηφισμό. Προφανώς για την τελική επιλογή θα πρέπει να σταθμιστεί ο οικονομικός παράγοντας αλλά και η δυνατότητα οριστικής εξαίρεσης από την κατεδάφιση. Δείτε Ε/Α 1780

Apantisi: Από την στιγμή που η δήλωση του ν.3843/2010 έχει περαιωθεί και δεν επιθυμείτε τον συμψηφισμό, ο οποίος προϋποθέτει την δήλωση ξανά της αλλαγής χρήσης του ισογείου από γκαράζ σε Κ.Χ., είτε την δυνατότητα οριστικής εξαίρεσης από την κατεδάφιση (άρθρο 88 παρ. 1 περ. β Δείτε και Ε/Α 1780), αρκεί απλά η περιγραφή της στην Τ.Ε. και η ανάρτησηαντιγράφου της στα αρχεία της δήλωσηςτου ν.4495/2017 και συγκεκριμένα στον τύπο «Έγγραφα ρύθμισης με προηγούμενους νόμους (Ν.1337/83, Ν.3843/10 κλπ)».

Apantisi: Δυστυχώς η παραπάνω κατασκευή δεν εμπίπτει στην παρ. 5 του άρθρου 98 του ν.4495/2017η οποία αναφέρει ότι: «Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις : α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση - κατασκευή της οικοδομής ή β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής.» Επομένως, σύμφωνα με την παρ. 9 του άρθρου 98 του ν.4495/2017 απαιτείται η συναίνεση του 51% των συνιδιοκτητών της οικοδομήςαλλά και των συνιδιοκτητών του διαμερίσματος του Δ ορόφου.

Apantisi: Στο άρθρο 7 της υπ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΥΠΡΓ/48123/6983 (ΦΕΚ-3136/Δ/31.07.2018) απόφαση με θέμα «Διαδικασίες ηλεκτρονικής υποβολής, ελέγχου και έκδοσης διοικητικών πράξεων του άρθρου 29 του ν.4495/2017 και καθορισμός ηλεκτρονικών υπηρεσιών σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 33 του ν.4495/2017» αναφέρετε ότι: «Κατά την ηλεκτρονική διαδικασία έκδοσης έγκρισης εργασιών αποπεράτωσης αυθαιρέτων κατασκευών, τηρείται η διαδικασία του άρθρου 2 του παρόντος και υπάγεται στην κατηγορία 1 οικοδομικών αδειών. Επιπρόσθετα των δικαιολογητικών που προβλέπονται στο άρθρο 2 υποβάλλονται και τα δικαιολογητικά που προβλέπονται στην παρ.5 του άρθρου 107 του ν.4495/2017, καθώς και τον αριθμό δήλωσης της υπαγωγής αυθαιρέτου.» Στο άρθρο 2 της παραπάνω απόφασης αναφέρει ότι πρέπει να εισαχθούν στο σύστημα τα δικαιολογητικά του άρθρου 40 συνδυαστικά με τα δικαιολογητικά του άρθρου 35 για τις περιπτώσεις που δεν έχει εκδοθεί προέγκριση οικοδομικής άδειας. Από τα παραπάνω συνεπάγεται ότι πέρα των δικαιολογητικών που προβλέπονται στην παρ. 5 του άρθρου 107 του ν.4495/2017 απαιτείται επιπλέον ότι προβλέπεται και για μια νέα οικοδομική άδεια. Σχετικά με την απαίτηση ηλεκτρονικής υπογραφής και σύμφωνα με το Εγχειρίδιο χρήσης μηχανικών στην σελίδα 37 αναφέρετε ότι «Εναλλακτικά, και μέχρι να γίνει υποχρεωτική η χρήση της ψηφιακής υπογραφής σε όλα τα έγγραφα (όπου απαιτείται), τα αρχεία θα μπορούν να υπογράφονται είτε ψηφιακά, είτε με ενσωματωμένη εικόνα την σφραγίδα και την υπογραφή των αντίστοιχων μελών της Ομάδας του Έργου». Η γνώμη μας είναι να υπογράφονται ηλεκτρονικά τα επισυναπτόμενα αρχεία όπου είναι απαραίτητο, κυρίως για την δική μας κατοχύρωση ως μηχανικοί. Έτσι αποφεύγουμε και περιπτώσεις τυχόν τροποποιήσεων των αρχείων από τρίτους.

Apantisi: Από την στιγμή που έχει πάψει να λειτουργεί η μονάδα θεωρούμε ότι δεν δύναται να υπαχθεί στο άρθρο 120 του ν.4495/2017 και να καταβληθεί μόνο παράβολο 300 ευρώ. Δεν προβλέπεται κάποιου άλλου είδους μείωση του ειδικού προστίμου για κτηνοτροφική μονάδα. Στο είδος χρήσης θα επιλεγεί υπηρεσίες αφού η κτηνοτροφική μονάδα δεν εμπίπτει στην περίπτωση 3ε του Παραρτήματος Α αφού δεν αποτελεί παραγωγική μονάδα (βιοτεχνία-βιομηχανία) συσκευασίας και μεταποίησης προϊόντων.

Apantisi: Η απάντηση στο ερώτημά σας βρίσκεται στην παρ. 6 του άρθρου 2 της υπ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/27454/2631 απόφασης (ΦΕΚ-3976/Β/14.11.2017) «Διαδικασίες ηλεκτρονικής υποβολής δικαιολογητικών, κατάθεσης ειδικού προστίμου, προϋποθέσεις και έλεγχος μειώσεων ειδικού προστίμου λόγω εργασιών προσαρμογής, στατικής ενίσχυσης και ενεργειακής αναβάθμισης, για την υπαγωγή αυθαιρέτων κατασκευών στον ν. 4495/2017», όπου αναφέρει: «Για την εφαρμογή της διάταξης της παρ. ή του άρθρου 99 του ν. 4495/2017 σχετικά με την υποβολή ή μη της μελέτης στατικής επάρκειας, όπου απαιτείται, γίνεται ειδική μνεία σε κάθε βεβαίωση οριστικής υπαγωγής καθώς και σε κάθε βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας, καθώς και στη βεβαίωση της παρ. 2 (περ. γ) του άρθρου 83 του ν. 4495/2017 για μεταβίβαση. Η αναφορά επί της βεβαιώσεως για την υποβολή ή μη μελέτης στατικής επάρκειας καταχωρείται από τον εξουσιοδοτούμενο Μηχανικό στην Τεχνική Έκθεση που συνοδεύει την έκδοση της βεβαίωσης της παρ. 2 (περ. γ) του άρθρου 83 του ν. 4495/2017. Σε κάθε περίπτωση εφόσον δεν υποβάλλεται μελέτη στατικής επάρκειας, αναφέρεται ρητά ότι η μελέτη στατικής επάρκειας πρέπει να υποβληθεί εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας και πριν τη συμπλήρωση της ταυτότητας του κτιρίου κατά τις κείμενες διατάξεις.»

Apantisi: Από την στιγμή που δεν υπάρχει Υπέρβαση Δόμησης στο αντίστοιχο πεδίο του Φ.Κ. θα επιλεγεί «Χωρίς υπέρβαση» και στο πεδίο Υπέρβαση καθ ύψος το υπολογισθέν ποσοστό, έτσι ώστε σύμφωνα με το Παράρτημα Α του ν.4178/2013 να χρησιμοποιηθεί είτε ο συντελεστής 0,20 για υπέρβαση του επιτρεπόμενου ύψους < 20% ή διαφορετικά ο συντελεστής 0,40 για υπέρβαση > 20% (παρ. 1 αρθ. 19). Για τον υπολογισμό της κατηγορία υπέρβασης (4 ή 5) θα υπολογισθεί ο λόγος «υπέρβαση ύψους / εγκεκριμένο ύψος κτιρίου με βάση την άδεια» για να διαπιστωθεί εάν υπερβαίνει ή όχι το 20%. Ενώ για τον υπολογισμό του συντελεστή υπέρβασης θα υπολογισθεί ο λόγος «υπέρβαση ύψους / μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής» για να διαπιστωθεί εάν υπερβαίνει ή όχι το 20% και πάλι. Και στις δύο περιπτώσεις στον παρονομαστή δεν θα ληφθεί το ύψος της στέγης.

Apantisi: Σύμφωνα με το άρθρο 99 σε κάθε οικόπεδο ή γήπεδο η διαδικασία υπαγωγής αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετης αλλαγή χρήσης στις διατάξεις του παρόντος μπορεί, κατ επιλογή των ιδιοκτητών, να γίνεται είτε με μία αίτηση για το σύνολο των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων είτε με περισσότερες αιτήσεις για κάθε μεμονωμένο αυτοτελή χώρο οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που αποτελεί αντικείμενο μεταβίβασης. Δυστυχώς όμως δεν είναι επιτρεπτός ο συμψηφισμός του προστίμου σε αυτή την περίπτωση όπως έχουμε αναλύσει στην Ε/Α 1688. Επομένως η μόνη λύση είναι η μεταφορά της κάθε μία δήλωσης στο ν.4178/2013 και από εκεί στο ν.4495/2017 ώστε να μπορέσει να τροποποιηθεί. Όσο αφορά το 3ο ερώτημά σας, σύμφωνα με την υποπερίπτωση ββ της περίπτωσης γ της παρ. 1 του άρθρου 88 του ν.4495/2017 «οι αυθαίρετες κατασκευές που είχαν υπαχθεί στο ν.4014/2011 και έχουν περαιώσει τις διαδικασίες που προβλέπονται σε αυτόν, εφόσον δεν παραβιάζουν σε ποσοστό μεγαλύτερο του σαράντα τοις εκατό (40%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) του ύψους της οικοδομικής άδειας, συμπεριλαμβανομένων τυχόν άλλων αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης επί του ακινήτου, και δεν βρίσκονται εντός προκηπίου. Στη περίπτωση αυτή οι δηλώσεις υπαγωγής μεταφέρονται αυτόματα στο πληροφοριακό σύστημα,». Διαδικασία που ακόμα ΔΕΝ έχει γίνει (αυτόματα). Η γνώμη μας είναι βάσει και των αποφάσεων του ΣτΕ περί συνταγματικότητας του ν.4014/2011 πως η καλύτερη λύση είναι η μεταφορά των ολοκληρωμένων με το ν.4014/2011 δηλώσεων στον ν.4495/2017.

Apantisi: Για τον ορισμό του αυτοτελή χώρου δείτε Ε/Α 1659. Σχετικά με το ερώτημά σας, μια αυθαίρετη επέκταση αποθήκης ή λεβητοστασίου έξω από το νόμιμο περίγραμμα του υπογείου, η οποία είναι ενιαία με το τμήμα εντός του περιγράμματος ή επικοινωνεί μέσω πόρτας με το τμήμα αυτό, δικαιούται το μειωτικό συντελεστή 0,30 μόνο στην περίπτωση που ο υπόγειο όροφος συνδέεται λειτουργικά με τον υπερκείμενο όροφο. Η λειτουργική αυτή σύνδεση μπορεί να είναι είτε στο νομίμως υφιστάμενο τμήμα είτε στο αυθαίρετο. Διαφορετικά, θα λάβει μειωτικό συντελεστή 0,50 διότι η υπόγεια στάθμη αποτελεί αυτοτελή χώρο.

Apantisi: Η μη κατασκευή της στέγης ΔΕΝ τακτοποιείται με το ν.4495/2017. Δείτε Ε/Α 271 Για τις αυθαίρετες κατασκευές που έχουν κατασκευαστεί μετά τον Ιούλιο του 2011 είναι αδύνατη η υπαγωγή στο άρθρο 106 παρ.1 του ν.4495/2017 ώστε να εκδοθεί η άδεια νομιμοποίησης με την καταβολή μόνο του παραβόλου της περίπτωσης ι του άρθρου 99 ώστε να μην επιβληθεί πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης. Σύμφωνα με την παρ. ι του άρθρου 28 του ν.4495/2017 «ʼδεια νομιμοποίησης είναι η οικοδομική άδεια ή η έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, που εκδίδεται, μετά την εκτέλεση εργασιών ή κατασκευών ή αλλαγών χρήσης χωρίς την έκδοση της απαιτούμενης διοικητικής πράξης, προκειμένου να νομιμοποιηθούν αυτές, εφόσον είναι σύμφωνες είτε με τις ισχύουσες κατά τον χρόνο έκδοσης της άδειας νομιμοποίησης διατάξεις, είτε με αυτές που ίσχυαν, κατά τον χρόνο εκτέλεσης αυτών.» Σύμφωνα με το άρθρο 4 παρ. 6 του ΝΟΚ «Σε περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής, που τηρεί τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις ή αυτές που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής της, αυτή είναι δυνατόν να νομιμοποιηθεί ύστερα από έκδοση ή αναθεώρηση ή ενημέρωση της άδειας δόμησης είτε μετά από την έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας για τις εργασίες των παραγράφων 2 και 3 του παρόντος άρθρου.» Σύμφωνα με την παρ. 6 της Εγκ-6638/1/12 κατά τη διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας νομιμοποίησης κατ εφαρμογή της παρ. 3 του αρθ. 22, του ν.1577/85, όπως ισχύει, εφαρμόζεται ο τρόπος υπολογισμού των προστίμων ανέγερσης και διατήρησης του αρθ. 94 του ν.4495/2017. Το πρόστιμο διατήρησης επιβάλλεται για το διάστημα από τότε που κατά την κρίση της αρμόδιας ΥΔΟΜ, άρχισε η ανέγερσης της κατασκευής έως την έκδοσης της άδειας νομιμοποίησης. Η διαδικασία θα κινηθεί κατά την έκδοση της άδειας νομιμοποίησης. Σύμφωνα με το άρθρο 81 παρ. 3 «Ως πολεοδομικές παραβάσεις ορίζονται οι εξής : α) κάθε κατασκευή που έχει εκτελεστεί κατά παράβαση εκδοθείσας οικοδομικής άδειας/άδειας δόμησης, με την οποία δημιουργούνται χώροι κύριας η βοηθητικής χρήσης χωρίς να μεταβάλλονται τα στοιχεία της κάλυψης, της δόμησης, του ύψους και του όγκου του διαγράμματος κάλυψης/δόμησης, και δεν θίγονται στοιχεία του φέροντα οργανισμού, β) η αλλαγή χρήσης χώρων του κτιρίου από κύρια σε άλλη επιτρεπόμενη στην περιοχή χρήση, χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια σε εντός σχεδίου και ορίων οικισμών, γ) η αλλαγή χρήσης χώρων του υπογείου από βοηθητική σε κύρια, καθ υπέρβαση του συντελεστή δόμησης, εφόσον τηρούνται οι προϋποθέσεις υπογείου χώρου, δ) η μεταβολή των πολεοδομικών μεγεθών του διαγράμματος δόμησης/κάλυψης (κάλυψη, δόμηση, ύψος), σε ποσοστό έως δέκα τοις εκατό (10%) και έως τα πενήντα τετραγωνικά μέτρα (50 τ.μ.), ε) η εκτέλεση εργασιών μικρής κλίμακας της παραγράφου 2 του άρθρου 29, που διενεργούνται χωρίς την προηγούμενη έκδοση της εν λόγω έγκρισης, στ) η εκτέλεση εργασιών και εγκαταστάσεων κατά παράβαση διατάξεων του Κτιριοδομικού κανονισμού, ζ) οι εργασίες και κατασκευές της Κατηγορίας 3 της περίπτωσης γ του άρθρου 96 που δεν εντάσσονται στις περιπτώσεις του άρθρου 30 και της παραγράφου 2 του άρθρου 29.» Λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω θεωρούμε ότι: · δεν είναι δυνατή η θεώρηση ως πολεοδομικής παράβασης της μικρότερης κατασκευής του κτιρίου,επειδή η μεταβολή των πολεοδομικών μεγεθών του διαγράμματος δόμησης/κάλυψης (κάλυψη, δόμηση, ύψος) είναι μεγαλύτερη σε ποσοστό από το 10%, καθώς και η μετακίνησή του σε άλλη θέση. · Η κατασκευή της εξωτερικής σκάλας δεν μπορεί να θεωρηθεί ως πολεοδομική παράβαση. · Οι κατασκευές με επικάλυψη από κεραμίδια εάν δύναται να θεωρηθούν ως στέγαστρα και εμπίπτουν στην περ. λα του άρθρου 29 της παρ. 2 μπορούν να θεωρηθούν ως πολεοδομική παράβαση (περίπτωση ε). · Οι αποθήκες επιφάνειας 8τ.μ. εφόσον και το μέσο ύψος τους είναι έως 2,50 μέτρα μπορούν να θεωρηθούν ως πολεοδομική παράβαση (περίπτωση ζ). Σύμφωνα με την παρ. 3β του άρθρου 94 του ν.4495/2017 «Αν ο ιδιοκτήτης προβεί σε νομιμοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών, επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το είκοσι τοις εκατό (20%) του προστίμου ανέγερσης της έκθεσης αυτοψίας και πρόστιμο διατήρησης από τη διαπίστωση του αυθαιρέτου έως την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας.» Σύμφωνα με την παρ. 4 «Αν ο υπόχρεος συμμορφωθεί με τις πολεοδομικές διατάξεις και αποκαταστήσει την πολεοδομική παράβαση με την απομάκρυνση της χρήσης ή την κατεδάφιση της αυθαίρετης κατασκευής ή εκδώσει την προβλεπόμενη οικοδομική άδεια όπου επιτρέπεται, μέσα σε προθεσμία τεσσάρων (4) μηνών από τη διαπίστωσή της δεν επιβάλλεται πρόστιμο διατήρησης και το πρόστιμο ανέγερσης περιορίζεται στο ελάχιστο ποσό των διακοσίων (200) ευρώ.» Η γνώμη μας είναι ότι, αφού ελέγξετε και σιγουρευτείτε ότι όντως μπορεί να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης, τότε να γίνει υπαγωγή στο άρθρο 106 παρ. 1 α και την καταβολή παραβόλου 500 ευρώ, ώστε να αποφευχθεί τυχόν υπολογισμός προστίμου ανέγερσης και διατήρησης λόγω κατασκευής του κτιρίου σε άλλη θέση από την προβλεπόμενη στην οικοδομική άδεια και με μικρότερες διαστάσεις. Το κτίριο είναι κατασκευασμένο πριν τον Ιούλιο του 2011. Για όλες τι άλλες κατασκευές που δεν δύναται να θεωρηθούν ως πολεοδομικές παραβάσειςθα καταβληθεί το 20% του προστίμου ανέγερσης και πρόστιμο διατήρησης έως την έκδοση της άδειας νομιμοποίησης. Τέλος, για όσες κατασκευές δύναται να θεωρηθούν ως πολεοδομικές παραβάσεις θα καταβληθεί μόνο το ποσό των 200 ευρώ. Σε περίπτωση που κάποια από της αυθαίρετες κατασκευές δεν δύναται να νομιμοποιηθεί θα πρέπει να κατεδαφιστεί. Σε αυτή την περίπτωση το πρόστιμο είναι 500 ευρώ σύμφωνα με την παρ. 3α του άρθρου 94. Επισημαίνουμε, ότι η άδεια νομιμοποίησης σύμφωνα με το άρθρο 36 του ν.4495/2017 εμπίπτει στην κατηγορία 2 (περ.β).

Apantisi: Έπειτα και από τη νέα 6μηνη παράταση που δόθηκε από το Υπουργείο για την προθεσμία ολοκλήρωσης των δηλώσεων του Ν.4178/2013 (πλέον έως 03/05/2019) μπορείτε να ολοκληρώσετε και τις δύο δηλώσεις με τις διατάξεις του ν.4178/2013 καταβάλλοντας τα υπολειπόμενα ποσά. Επισημαίνουμε ότι σύμφωνα με την υπ αριθμ. 2254/05.09.2013 (ΦΕΚ.2184/Β) απόφαση και συγκεκριμένα τις παρ. 4 & 5 του άρθρου 3: «4. Μετά την παρέλευση 10 ημερολογιακών ημερών από ανωτέρων προθεσμίες λήξης επιβάλλονται στα ανεξόφλητα ληξιπρόθεσμα ποσά των ειδικών προστίμων οι προσαυξήσεις που προβλέπονται στην παρ. 4 του άρθρου 21 του ν.4178/2013. Στις περιπτώσεις που καταστεί ληξιπρόθεσμο ποσό εφάπαξ εξόφλησης ή εξόφλησης του 30% του ειδικού προστίμου η προσαύξηση θα υπολογίζεται στο σύνολο του εφάπαξ ποσού η του 30% του ειδικού προστίμου με διατήρηση του δικαιώματος έκπτωσης. Προσαυξήσεις που επιβάλλονται από την καθυστέρηση καταβολής πληρωμών δεν μεταβάλλονται από τυχόν μεταγενέστερη τροποποίηση του ενιαίου ειδικού προστίμου ή την αλλαγή του τρόπου εξόφλησης.» Η παρ. 4 του άρθρου 21 του ν.4178/2013 αναφέρει ότι «Μέχρι τη λήξη της τελευταίας εργάσιμης ημέρας του εξαμήνου εξοφλείται το συνολικό ποσό του ενιαίου ειδικού προστίμου του εξαμήνου. Σε περίπτωση μη εμπρόθεσμης καταβολής του συνολικού ποσού του εξαμήνου τότε το ανεξόφλητο ποσό του ενιαίου ειδικού προστίμου προσαυξάνεται κατά 1% για κάθε μήνα καθυστέρησης.» Μέχρι στιγμή δεν έχουν αναφερθεί περιπτώσεις επιβολής προσαύξησης για ληξιπρόθεσμες πληρωμές. Δυνατότητα μεταφοράς στον ν.4495/17 έχουν οι δηλώσεις του ν.4178/13, ανεξαρτήτως κατάστασης στην οποία βρίσκονται (Αρχική υποβολή, Υπαγωγή, Οριστική υπαγωγή), αρκεί να έχουν εξοφλημένο παράβολο, όπου προβλέπεται, και ποσοστό ανταπόδοσης. Δεν μεταφέρονται δηλώσεις σε Επεξεργασία και Αρχική υποβολή με ανεξόφλητο παράβολο.

Apantisi: 1. Επειδή η αλλαγή χρήσης έγινε προ εφαρμογής του ΓΟΚ 1985 (αποδεδειγμένα), ΔΕΝ υπάρχει υποχρέωση δήλωσης, εφόσον η νέα χρήση (κατάστημα) είναι επιτρεπόμενη στην περιοχή και εφόσον δεν παραβιάζεται πολεοδομική διάταξη. Δείτε σχετικά την ΕΓΚΥΚΛΙΟ 12 Δ/ΝΣΗ Ο.Κ.Κ./δ Αθήνα 5.3.1990 Αρ. Πρωτ. Οικ. 17414. Επειδή η κατοικία με βάση την οικοδομική άδεια έχει μετρήσει στο Σ.Δ. και έχει αποδεδειγμένα μετατραπεί σε κατάστημα πριν την ισχύ του ΓΟΚ/85 δεν είναι απαραίτητη η υπαγωγή στο ν.4495/2017. Δείτε και Ε/Α 652, 980, 1509, 1690 Πιθανόν και για τον παραπάνω λόγο να έχει δειχθεί στην άδεια του 1994 ως κατάστημα. 2. Με βάση τον Ε.Α.Κ. λόγω της στατικής εξάρτησης του στεγάστρου με το κτίριο, αυτό ανήκει στην κατηγορία σπουδαιότητας Σ2. Για να απαλλάσσεται από την απαίτηση υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας θα πρέπει να εμπίπτει σε μία εκ των περιπτώσεων η, ι ή ια του άρθρου 2 της υπ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507 (ΦΕΚ- 1643/Β/11-05-2018) απόφασης για την εφαρμογή της παρ. η του άρθρου 99 του ν.4495/2017 3. Δυστυχώς δεν υπάρχει (ακόμα ;;;) ανάλογη πρόβλεψη όπως στο ν.4178/2013 με την εγκύκλιο 4 ώστε στις περιπτώσεις που συνυπάρχουν αυθαίρετες μικρές παραβάσεις της Κατηγορίας 3 με παραβάσεις που υπολογίζονται με αναλυτικό να γίνει αναλυτικός προϋπολογισμός για το σύνολο των αυθαιρεσιών. Επομένως με βάση το άρθρο 100 παρ. 5 δεν μπορεί να εφαρμοσθεί αναλυτικός προϋπολογισμός για παραβάσεις που εμπίπτουν στις περιπτώσεις της κατηγορίας 3 του άρθρου 96. Δείτε και Ε/Α 1567, 1730 Η αποθήκη ως κατηγορία 3 δεν απαιτεί υποβολή μελέτης στατικής επάρκειας

Apantisi: Α) Ναι θα πρέπει να δηλωθεί σαν αυθαιρεσία. Σε περίπτωση που η επιφάνεια αυτή δεν προσμετρούσε στο Σ.Δ. της οικοδομικής άδειας θα πρέπει να δηλωθεί ως Υ.Δ κύριων χώρων. Εάν έχει προσμετρήσει στο Σ.Δ. η γνώμη μας είναι ότι μπορεί να δηλωθεί και ως διαμερισμάτωση. Β) Ίδια ακριβώς αντιμετώπιση με την ερώτηση Α. Ακόμη και εάν η σύσταση δεν απεικονίζει την πραγματική κατάσταση, η συναίνεση για την υπαγωγή δεν απαιτείται πλέον με το ν.4495/2017 για τις δυο παραπάνω περιπτώσεις με βάση το άρθρο 98 και τις παρ. 5, 6, 7: «5. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις : α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση - κατασκευή της οικοδομής ή β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής. _6. _Για την υπαγωγή των ανωτέρω περιπτώσεων στις ρυθμίσεις του παρόντος, απαιτείται, κατά περίπτωση, επιπλέον των υπόλοιπων δικαιολογητικών που ορίζονται στο άρθρο 99 : α) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής, β) βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας. _7. _Μετά την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά και οι δύο προϋποθέσεις με στοιχεία α και β της παραγράφου 5, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ιδιοκτησία του. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.»

Apantisi: Σε αντίστοιχο ερώτημα, πριν την έκδοση της Κ.Υ.Α. 27454/2631 (ΦΕΚ 3976/Β/14-11-17), είχαμε εκφράσει την γνώμη ότι η δυνατότητα έκδοσης άδειας νομιμοποίησης δυνάμει της παραγράφου 1α του άρθρου 23 του ν.4178/2013, ισχύει για 4 χρόνια (όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 43 του ν.4447/2016) από την ημερομηνία πληρωμής του παραβόλου. (Δείτε Ε/Α 1548) Πλέον, σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 8 της παραπάνω Κ.Υ.Α. καθώς και της από 20/11/2017 ανακοίνωσής στο site του ΤΕΕ, θεωρούμε ότι δηλώσεις υπαγωγής του ν.4178/2013 για τις οποίες δεν υποβληθούν τα απαραίτητα δικαιολογητικά και δεν οριστικοποιηθούν εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας (έως 03/05/2019 με τη νέα παράταση), θα πρέπει να μεταφερθούν στις διατάξεις του ν.4495/2017. Απαραίτητη προϋπόθεση για οριστικοποίησης της δήλωσης είναι και η ανάρτηση της άδειας νομιμοποίησης. Εφόσον θεωρείται ότι δεν δύναται να εκδοθεί έως 03/05/2019 η άδεια νομιμοποίησης ώστε να οριστικοποιηθεί η δήλωση του ν.4178/2013, θα πρέπει να μεταφερθεί στις διατάξεις του ν.4495/2017. Η προθεσμία των δύο ετών για την έκδοση της άδειας νομιμοποίησης, σύμφωνα με το ν.4495/2017, αρχίζει από την ημερομηνία διεκπεραίωσης του ηλεκτρονικού αιτήματος μεταφοράς της δήλωσης.

Apantisi: Ο νόμος δεν απαγορεύει σε κανένα σημείο την επιλογή δυσμενέστερης κατηγορίας. Στην περίπτωση κατηγορίας 1, εάν έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, η υπαγωγή γίνεται υποχρεωτικώς ανά διηρημένη ιδιοκτησία. Και οι δυο κατηγορίες (1 και 2) δίνουν οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Εάν λοιπόν κρίνεται ότι από οικονομικής πλευράς είναι πιο συμφέρουσα η επιλογή της κατηγορίας 2 για την δήλωση των υπερβάσεων μπορεί να επιλεγεί αυτή αντί της κατηγορίας 1 (π.χ. εάν υπάρχουν πολλές οριζόντιες ιδιοκτησίες και η καταβολή του παραβόλου των 250 ευρώ της κατηγορίας 1 για κάθε μία από αυτές οδηγεί σε μεγαλύτερο πρόστιμο από την περίπτωση υποβολής μιας ενιαίας δήλωσης και επιλογής της κατηγορίας 2).

Apantisi: Η εγκύκλιος 3 στο εδάφιο 41αναφέρει: «Ως επικρατούσα χρήση νοείται η χρήση που καλύπτει ποσοστό μεγαλύτερο του 50% της επιφάνειας των υφισταμένων χρήσεων (νομίμων και αυθαιρέτων), ΅η συμπεριλαμβανομένης της επιφάνειας των κοινοχρήστων χώρων του κλιμακοστασίου». Ο παραπάνω ορισμός αφορά την παρ. 8α του άρθρου 11 του ν.4178/2013 σχετικά με την απαίτηση συμπλήρωσης ΔΕΔΟΤΑ. Η μόνη αναφορά στο ν.4495/2017 σχετικά με την επικρατούσα χρήση είναι με την έννοια του οικοδομικού κανονισμού π.χ. για το αν ένα κτίριο έχει επικρατούσα χρήση κατοικίας για να μπορέσει να υπαχθεί στην κατηγορία 1. Για την συγκεκριμένη περίπτωση υπάρχει η αναφορά του ΝΟΚ στο άρθρο 2 παρ. 21 στον ορισμό του ειδικού κτιρίου. «Ειδικά κτίρια είναι τα κτίρια, των οποίων η κύρια χρήση σε ποσοστό μεγαλύτερο του 50% της συνολικής επιφάνειας δόμησής τους δεν είναι η κατοικία». Από τον ορισμό βλέπουμε ότι ο έλεγχος γίνεται για την κύρια χρήση και όχι για τις τυχόν βοηθητικές. Συνεπώς, το κλιμακοστάσιο, οι διάδρομοι, η κεντρική είσοδος και γενικά όλοι οι χώροι που δεν είναι κύριας χρήσης δεν θα μετρήσουν στον έλεγχο.

Apantisi: Η παρ. 2 του άρθρου 100 του ν.4495/2017 αναφέρει ότι: «Για τον υπολογισμό των ανωτέρω συντελεστών τετραγωνιδίων, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου και, σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου, με το μέρος των επιτρεπομένων μεγεθών, που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ή ιδιοκτησίας κάθε συγκύριου». Εξαίρεση αποτελεί η περίπτωση ακινήτων εντός των ορίων οικισμών με πληθυσμό μέχρι 2.000 κατοίκους όπου για τον υπολογισμό των συντελεστών τετραγωνιδίων τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης συγκρίνονται με τους όρους και περιορισμούς δόμησης που ίσχυαν στις 28-7-2011, δηλαδή προ της ισχύος του από 4-11-2011 Δ/τος «Όροι και περιορισμοί δόμησης εντός των ορίων των οικισμών με πληθυσμό μέχρι 2.000 κατοίκους (ΦΕΚ 289 ΑΑΠ)». Η διάταξη αυτή είναι ίδια με αυτή της παρ. 2 του άρθρου 18 του ν.4178/2013. ʼρα έχουν εφαρμογή και όσα διευκρινίστηκαν με την Εγκύκλιο 4/03.12.13 στο στίχο 33. Συνεπώς ο έλεγχος θα γίνει με ότι ισχύει σήμερα. Εάν π.χ. υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή που απέχει από το όριο 1,00 μέτρο ενώ πρέπει να είναι σε απόσταση 2,90 μέτρα σύμφωνα με το Ν.Ο.Κ. (ισχύον κανονισμός), ο υπολογισμός του ποσοστού υπέρβασης πλάγιας απόστασης θα προκύψει από την πράξη (2,90-1,00)/2,90 = 65,52%. (Δείτε Ε/Α 480, 599, 926, 997) Από τα οριζόμενα στην παρ. 1α του άρθρου 81 του ν.4495/2017: «Αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση, η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ υπέρβαση αυτής ή κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε.» Δεδομένου ότι οι οικοδομικές άδειες εκδίδονται και οφείλουν να υλοποιούνται με ακρίβεια οι εγκεκριμένες μελέτες τους, επισημαίνουμε ότι ο εντοπισμός των αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης δεν γίνεται με βάση τα εγκεκριμένα μεγέθη των οικοδομικών αδειών, αλλά με τις εγκεκριμένες μελέτες τους. Τα μεγέθη των αυθαιρεσιών, που διαπιστώνονται μετά τον έλεγχο της νομιμότητας των υφισταμένων κτισμάτων, συγκρίνονται με τα επιτρεπόμενα μεγέθη από τους ισχύοντες όρους και περιορισμούς δόμησης στην περιοχή του ακινήτου, ανεξαρτήτων αν υπολείπονται ή εάν τα υπερβαίνουν. Το γεγονός ότι για κάποιες κατασκευές σύμφωνα με το ν.4495/2017 ΔΕΝ απαιτείται σήμερα άδεια ΔΕΝ δίνει άφεση αμαρτιών για ότι έχει γίνει προ εφαρμογής του. Επομένως, εάν ήταν απαραίτητη η έκδοση άδειας κατά το χρόνο κατασκευής τους θα πρέπει να θεωρηθούν ως αυθαίρετες εφόσον αυτή δεν εκδόθηκε. (Δείτε Ε/Α 1627) Η αναφορά «καθ υπέρβαση είτε των διατάξεων του ν.1577/1985» στο άρθρο 97 του ν.4495/2017 αφορά την διαπίστωση ύπαρξης αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης ως νόμος ο οποίος ίσχυε στις 28.07.2011.

Apantisi: Δεν μπορούμε να καταλάβουμε ακριβώς την ερώτησή σας. Κάθε τμήμα των αυθαίρετων κατασκευών που βρίσκεται εντός των υποχρεωτικών πλάγιων αποστάσεων, είτε αυτό είναι υπόγειο είτε ημιυπόγειο είτε ισόγειο είτε όροφος, θα πρέπει να επιβαρυνθεί με τον αντίστοιχο συντελεστή για την παραβίαση πλάγιας απόστασης (Δείτε σχετικά και την παραπάνω Ε/Α 1797)

Apantisi: Ο σωστός τρόπος υπολογισμού του προστίμου για την περίπτωση που περιγράφεται είναι: i. Εφαρμογή της παρ. 7 του άρθρου 100 του ν.4495/2017 λόγω αλλαγής χρήσης από βοηθητική χρήση (θέση στάθμευσης) σε βοηθητική (αποθήκη), εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου. Εφόσον ο προϋπολογισμός των εργασιών που έχουν εκτελεστεί δεν ξεπερνά τις 15.000 ευρώ, καταβάλλεται παράβολο 250 ευρώ και δεν καταβάλλεται ειδικό πρόστιμο. Σε αντίθετη περίπτωση εφαρμόζεται η παράγραφος 5 του άρθρου 100 δηλαδή αναλυτικός προϋπολογισμός σύμφωνα με το Παράρτημα Β. ii. Εφαρμογή της παρ. 8 του άρθρου 100 του ν.4495/2017 λόγω διαφορετικής διαμερισμάτωσης του υπογείου από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, η οποία εάν έχει επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων υπάγεται στις διατάξεις του παρόντος και υποβάλλεται κάτοψη αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης του υπογείου. Ως ειδικό πρόστιμο καταβάλλεται εφάπαξ το παράβολο των 250 ευρώ. Οι μηχανολογικές εγκαταστάσεις περιλαμβάνουν εγκαταστάσεις πόσιμου νερού, ζεστού νερού χρήσης, αποχετεύσεων, πεπιεσμένου αέρα, φυσικού αερίου και υδροδοτικού πυροσβεστικού δικτύου. Σχετικά με το ii, η γνώμη μας είναι ότι θα πρέπει να τακτοποιηθεί η διαφορετική διαμερισμάτωση ακόμη και εάν δεν επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων έτσι ώστε να προκύψει το νέο σχέδιο. (Δείτε Ε/Α 82, 692) Εάν δύναται θα μπορούσε να γίνει και ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας. (ʼρθρο 28 περ. η) Όσον αφορά το τελευταίο ερώτημά σας, το θέμα είναι καθαρά νομικό και καλύτερα να απευθυνθείτε σε συμβολαιογράφο. Το γεγονός ότι είναι του ίδιου ιδιοκτήτη η αποθήκη και η θέση στάθμευσης μάλλον διευκολύνει την κατάσταση. Ίσως δύναται να ενοποιηθούν σε μία πλέον ιδιοκτησία χωρίς την απαίτηση να συναινέσουν και οι λοιποί συνιδιοκτήτες του όλου ακινήτου για την τροποποίηση της σύστασης.

Apantisi: Εφόσον το υπόγειο ήταν βοηθητικής χρήσης και δεν προσμετρούσε στο Συντελεστή Δόμησης θα υπολογιστεί: i. Είτε ως υπέρβαση δόμησης χώρων μειωτικού συντελεστή 0,30 εφόσον δεν αποτελεί αυτοτελή χώρο, αλλά συνδέεται λειτουργικά με τον υπερκείμενο όροφο. ii. Είτε ως υπέρβαση δόμησης χώρων μειωτικού συντελεστή 0,50 εφόσον αποτελεί αυτοτελή χώρο. Υπέρβαση κάλυψης έχουμε μόνο εάν κάποιο τμήμα του υπογείου ή αυθαίρετης κατασκευής βρίσκεται εκτός του περιγράμματος του νομίμως υφιστάμενου κτιρίου. Για τον υπολογισμό του προστίμου, το υπόγειο που έχει μετατραπεί σε κατοικία θα συνυπολογιστεί για την εύρεση του συντελεστή υπέρβασης, ενώ για τον έλεγχο για κατηγορία 4 δεν θα συνυπολογιστεί μόνο εάν το ακίνητο είναι εντός σχεδίου και το υπόγειο δεν αποτελεί αυτοτελή χώρο. (Δείτε Ε/Α 1618, 1629, 1705, 1735)

Apantisi: Για τον υπολογισμό του προστίμου δείτε Ε/Α 1618 και 1705. Θεωρούμε ότι εάν το υπόγειο αποτελεί βοηθητικό χώρο δεν λαμβάνεται υπόψη για την εύρεση του ποσοστού υπέρβασης. Για τον έλεγχο για κατηγορία 4 δείτε Ε/Α 1735. Διαβάζοντας προσεχτικά την παράγραφο στην κατηγορία 4 ακριβώς κάτω από τις περιπτώσεις αα) και ββ) όπου αναφέρει ότι «Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί στους νόμους 3775/2009, 3943/2010, 4014/2011 και 4178/2013.» και αμέσως μετά υπάρχει το εδάφιο που αναφέρει το τι δεν συνυπολογίζεται «Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια. Ημιϋπαίθριοι χώροι δε συνυπολογίζονται μέχρι του ποσοστού υπέρβασης 80% του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης, με την προϋπόθεση ότι έχουν ενταχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013.». Θεωρούμε ότι για τον υπολογισμό των ποσοστών της κατηγορίας 4 θα πρέπει να υπολογιστεί η επιφάνεια του υπογείου που δημιουργεί αυτοτελή χώρο είτε είναι κύριας χρήσης είτε βοηθητικής. Επίσης, το συγκεκριμένο ακίνητο είναι και εκτός σχεδίου.

Apantisi: Σύμφωνα με το παράρτημα Α ο συντελεστής κάλυψης αφορά σε επιφάνεια αυθαιρέτου, που συγκρίνεται με την επιτρεπόμενη από τους όρους δόμησης κάλυψη που ισχύει στη θέση του ακινήτου. Δεν εφαρμόζεται στις περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών εντός του περιγράμματος νομίμως υφιστάμενου κτιρίου. ʼρα μόνο εάν υπάρχουν τμήματα εκτός του νομίμως περιγράμματος του υφιστάμενου κτιρίου θα χρεωθούν με υπέρβαση κάλυψης. Προφανώς θα ελεγχθεί και εάν η αυθαίρετη κατασκευή βρίσκεται εντός των ελάχιστων υποχρεωτικών αποστάσεων που ισχύουν σήμερα από τα όρια του οικοπέδου (Δείτε Ε/Α 1797).

Apantisi: Εφόσον το υπόγειο έχει κατασκευασθεί στην εγκεκριμένη στάθμη σύμφωνα με την άδεια τότε για τον υπολογισμό του προστίμου έχουμε: i. Αναλυτικό προϋπολογισμό σύμφωνα με το Παράρτημα Β για το ξεμπάζωμα (ʼρθρο 100 παρ. 5) ii. Υπέρβαση δόμησης χώρων μειωτικού συντελεστή 0,30 εφόσον το υπόγειο δεν αποτελεί αυτοτελή χώρο, αλλά συνδέεται λειτουργικά με τον υπερκείμενο όροφο. Διαφορετικά υπέρβαση δόμησης χώρων μειωτικού συντελεστή 0,50 εφόσον αποτελεί αυτοτελή χώρο. Εάν το υπόγειο έχει βοηθητική χρήση δεν θα συνυπολογιστεί για την εύρεση του ποσοστού του συντελεστή υπέρβασης ενώ εάν έχει κύρια θα συνυπολογιστεί (Δείτε Ε/Α 1618, 1705). Για την εύρεση της Κατηγορίας δείτε Ε/Α 1801. Σε κάθε περίπτωση η χρήση του (κύρια ή βοηθητική) θα αναγραφεί και στην Τεχνική Έκθεση.

Apantisi: Για αυθαίρετες αλλαγές χρήσης από βοηθητική χρήση σε κύρια, εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου, υπολογίζεται η υπέρβαση συντελεστή δόμησης που προέκυψε λόγω της αυθαίρετης αλλαγής και δεν υπολογίζεται ο ειδικός συντελεστής αλλαγής χρήσης κατά το Παράρτημα Α. Η χρήση προσδιορίζεται στην Τεχνική Έκθεση.

Apantisi: Από τη στιγμή που η όποια παρανομία έχει αρθεί, τότε κατά την γνώμη μας ΔΕΝ προκύπτει υποχρέωση υπαγωγής (δεν υπάρχει αντικείμενο υπαγωγής). Εφόσον η χρήση δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου σύμφωνα με την παρ.1 του άρθρου 51 του ν.4030/2011 (Α249) ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά το χρόνο εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης (άρθρο 97), τότε μπορεί να γίνει υπαγωγή εφόσον το επιθυμεί και ο ιδιοκτήτης. Σύμφωνα με το άρθρο 87 παρ. 1 σε περίπτωση μη υποβολής εγγράφου της φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής λαμβάνεται ως χρόνος αλλαγής χρήσης η 1.1.2004.

Apantisi: Ο νόμος δεν αναφέρει πουθενά την υποχρέωση η αεροφωτογραφία να συνοδεύεται και από έκθεση φωτοερμηνείας. Εάν κρίνεται, σε συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη ότι πρέπει να υποβληθεί, θα μπορούσε να επισυναφθεί στα δικαιολογητικά για την απόδειξη παλαιότητας. Σε κάθε περίπτωση για την απόδειξη του χρόνου κατασκευής, προκειμένου να υπολογιστεί ο συντελεστής παλαιότητας, προσκομίζονται με ευθύνη του ιδιοκτήτη και υποβάλλονται με ευθύνη του μηχανικού στο πληροφοριακό σύστημα αεροφωτογραφίες ή δημόσια έγγραφα (παρ. 4 άρθρο 87).

Apantisi: Δείτε Ε/Α 1734. Εφόσον ολοκληρωθεί είτε ανασύσταση είτε η διαδικασία της παρ. γγ του άρθρου 99 του ν.4495/2017 έπειτα μπορείτε να προχωρήσετε σε τακτοποίηση του αυθαίρετου τμήματος.

Apantisi: Όπως αναφέραμε και στην Ε/Α 1797, το γεγονός ότι για κάποιες κατασκευές σύμφωνα με το ν.4495/2017 ΔΕΝ απαιτείται σήμερα άδεια ΔΕΝ δίνει άφεση αμαρτιών για ότι έχει γίνει προ εφαρμογής του. Επομένως, εάν ήταν απαραίτητη η έκδοση άδειας κατά το χρόνο κατασκευής τους θα πρέπει να θεωρηθούν ως αυθαίρετες και να τακτοποιηθούν σύμφωνα με το ότι ορίζει ο ν.4495/2017. Επομένως, εφόσον είναι προ 28.7.2011 και δύναται να υπαχθούν στο ν.4495/2017, το πρόστιμο για τις κατασκευές που περιγράφεται στο ερώτημά σας θα υπολογιστεί σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 100 του ν.4495/2017, δηλαδή με αναλυτικό προϋπολογισμό σύμφωνα με το Παράρτημα Β.

Apantisi: Αρκεί ο αναλυτικός προϋπολογισμός σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 100 του ν.4495/2017.

Apantisi: Σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρου 103 του ν.4495/2017: «Παλιννοστούντες ομογενείς, οι οποίοι έχουν εγγραφεί στα μητρώα ή τα δημοτολόγια δήμου ή κοινότητας, για την υπαγωγή στο άρθρο 97 της κύριας κατοικίας τους, καταβάλλουν ποσοστό 20% του ενιαίου ειδικού προστίμου και υποβάλλουν τα δικαιολογητικά που αποδεικνύουν τη συνδρομή των ανωτέρω προϋποθέσεων. Οι διατάξεις του ανωτέρω εδαφίου εφαρμόζονται και για τους μόνιμους κατοίκους της Θράκης, καθώς και για τα ακίνητα αυτών στη Θράκη. Για την περίπτωση έλλειψης τίτλων ιδιοκτησίας τα δικαιολογητικά καθορίζονται με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Διοικητικής Ανασυγκρότησης και Οικονομικών.» Για να λάβει την παραπάνω μείωση σύμφωνα με το τελευταίο εδάφιο της παραγράφου 12 του άρθρου 100 θα πρέπει να έχει 8 τέκνα ώστε να προκύπτει επιφάνεια κτιρίου που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες Ε = 70 + 8 x 15 = 190 τ.μ. Ο νόμος βέβαια δεν είναι σαφής αφού αναφέρεται ότι η «επιφάνεια προσαυξάνεται κατά 15 τ.μ. για κάθε τέκνο», χωρίς να γίνεται αναφορά σε «τέκνο που βαρύνει», όπως στην περίπτωση της κύριας και μοναδικής κατοικίας. Η γνώμη μας είναι ότι δεν είναι απαραίτητο το τέκνο να βαρύνει τον υπόχρεο ή τον άλλον σύζυγο για την τον υπολογισμό της επιφάνειας που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες στην περίπτωση της κύριας κατοικίας. Επομένως, η παράβαση 1 δεν δύναται να λάβει την παραπάνω έκπτωση. Η αντιμετώπιση των βοηθητικών χώρων και των λοιπών παραβάσεων για το κατά πόσο μπορούν να λαμβάνουν αυτόν τον μειωτικό συντελεστή δεν έχει διευκρινιστεί. Προφανώς όμως από τη στιγμή που η κατοικία είναι κύρια, η αποθήκη που θα αποτελεί τον βοηθητικό χώρο της καθώς και λοιπές παραβάσεις εντός του ακινήτου θα πρέπει να λαμβάνουν τον συντελεστή αυτόν, αφού σε καμία περίπτωση δεν λαμβάνονται υπόψη ως χώροι που μετράνε στις στεγαστικές ανάγκες της κατοικίας. Ακόμα και αν τα νόμιμα τετραγωνικά της κατοικίας είναι περισσότερα από τις στεγαστικές ανάγκες, οπότε πιθανές αυθαίρετες κατασκευές χώρων κύριας χρήσης δε θα λάβουν καθόλου τον μειωτικό συντελεστή. ʼρα η γνώμη μας είναι ότι οι παραβάσεις 2, 3 και 4 δύναται να λάβουν τον μειωτικό συντελεστή. (Δείτε και Ε/Α 45)

Apantisi: Οι χρήσεις που επιτρέπονται να εγκατασταθούν στο κτίριο σήμερα είναι ΜΟΝΟ αυτές που προβλέπονται από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή. Σε περιοχές αμιγούς κατοικίας επιτρέπονται μόνο: 1. Κατοικία 2. Ξενώνες μικρού δυναμικού (περί τις 20 κλίνες) 3. Εμπορικά καταστήματα που εξυπηρετούν τις καθημερινές ανάγκες των κατοίκων της περιοχής (παντοπωλείο, φαρμακείο, χαρτοπωλείο κλπ) 4. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας 5. Κτίρια πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης. 6. Αθλητικές εγκαταστάσεις. 7. Θρησκευτικοί χώροι. 8. Πολιτιστικά κτίρια (και εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις) Επισημαίνουμε ότι κατά τον πολεοδομικό σχεδιασμό και τον καθορισμό των γενικών κατηγοριών χρήσεων γης είναι δυνατόν να απαγορεύονται ή να επιτρέπονται μόνο υπό όρους, περιορισμούς ή προϋποθέσεις ορισμένες από τις ειδικές κατηγορίες χρήσεων που κατ` αρχήν επιτρέπονται σε αυτές. Η απαγόρευση ή οι όροι, οι περιορισμοί ή οι προϋποθέσεις του προηγουμένου εδαφίου μπορεί να αφορούν και τμήματα οικοδομικών τετραγώνων ή οικοπέδων ή και ορόφους κτιρίων.

Apantisi: Σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 103 «Για την υπαγωγή στο άρθρο 97 της κύριας κατοικίας πολυτέκνων με ατομικό εισόδημα έως σαράντα χιλιάδες (40.000) ευρώ ή οικογενειακό εισόδημα έως ογδόντα χιλιάδες (80.000) ευρώ, αυτοί καταβάλλουν ποσοστό 20% του ενιαίου ειδικού προστίμου και υποβάλλουν τα δικαιολογητικά που αποδεικνύουν τη συνδρομή των ανωτέρω προϋποθέσεων.» Με βάση τη φορολογική νομοθεσία «ετήσιο οικογενειακό εισόδημα» νοείται το συνολικό ετήσιο (από 1 Ιανουαρίου έως 31 Δεκεμβρίου) καθαρό εισόδημα που αποκτά ο φορολογούμενος, η σύζυγός του και τα ανήλικα τέκνα του (σε όσες περιπτώσεις ορίζεται από το νόμο ότι τα εισοδήματα των τέκνων συναθροίζονται με αυτά των γονέων) από κάθε πηγή, ανεξάρτητα εάν αυτό είναι πραγματικό ή τεκμαρτό (π.χ. τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση κύριας κατοικίας, τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση ακινήτου, αυτό που προκύπτει με βάση τα αντικειμενικά κριτήρια κ.τ.λ.), φορολογούμενο ή απαλλασσόμενο ή φορολογούμενο με ειδικό τρόπο, όπως αυτό αποτυπώνεται στο πεδίο Γ2 της Πράξης Διοικητικού Προσδιορισμού Φόρου (εκκαθαριστικό σημείωμα) και συγκεκριμένα στο πεδίο Εισόδημα Επιβολής Εισφοράς. Επομένως, εφόσον το οικογενειακό εισόδημα είναι μικρότερο του ποσού των 80.000 ευρώ μπορεί να λάβει την ειδική έκπτωση ακόμη και εάν το εισόδημα του ενός προσώπου ξεπερνάει τα 40.000 ευρώ. Τέλος, με βάση τα δύο τελευταία εδάφια της παρ. 12 του άρθρου 100 η επιφάνεια της κύριας κατοικίας που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της περίπτωσής σας είναι 70 τ.μ. + 4 x 15 τ.μ. = 130 τ.μ. ʼρα δύναται να ληφθεί η έκπτωση του ενιαίου ειδικού προστίμου για το σύνολο της επιφάνειας της κατοικίας. (Δείτε και Ε/Α 1078)

Apantisi: Δύνανται να γίνει μεταφορά στο ν.4495/2017 και να δηλωθεί στον τύπο αυθαιρεσίας η επιλογή «Έκδοση άδειας νομιμοποίησης / έγκριση κατεδάφισης» σύμφωνα με το άρθρο 106 παρ. 1. Το τέλος υπαγωγής, όπως σωστά αναφέρατε, θα συμψηφιστεί με τα ήδη καταβληθέντα ποσά χωρίς δικαίωμα επιστροφή της διαφοράς. Δυστυχώς δεν δύναται να έχει εφαρμογή και η υπ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/13096/1035/2018 (ΦΕΚ-916/Β/15-03-2018) με θέμα «Καθορισμός των περιπτώσεων και της διαδικασίας μερικής επιστροφής χρηματικών ποσών ενιαίου ειδικού προστίμου αυθαιρέτων κατασκευών, που έχουν υπαχθεί στις διατάξεις αναστολής επιβολής κυρώσεων των νόμων ν. 4014/2011, ν. 4178/2013 και ν. 4495/2017». Σε περίπτωση που δεν γίνει αυτόματα ο συμψηφισμός επικοινωνήστε με το TEE. Η προθεσμία των δύο ετών για την έκδοση της άδειας νομιμοποίησης σύμφωνα με το ν.4495/2017 αρχίζει από την ημερομηνία διεκπεραίωσης του ηλεκτρονικού αιτήματος μεταφοράς της δήλωσης.

Apantisi: Ας δούμε τι ακριβώς αναφέρει η υπ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507 για την εφαρμογή της παρ. η του άρθρου 99 του ν.4495/2017. Στο άρθρο 1 αναφέρει ότι «Μελέτη στατικής επάρκειας απαιτείται για κάθε κατασκευή που ανήκει σε μία από τις κατωτέρω περιπτώσεις, εκτός των περιπτώσεων των κατηγοριών 1, 2 και 3 του άρθρου 96 και κτιρίων σπουδαιότητας Σ1 σύμφωνα με τον Ε.Α.Κ.» Στην τελευταία παράγραφο του άρθρου 1 αναφέρει ότι «Για την περίπτωση κτιρίων τα οποία έχουν κατασκευαστεί πριν την 1.1.1983, αλλά η αυθαίρετη προσθήκη ή τροποποίηση ή αλλαγή χρήσης έχει πραγματοποιηθεί μεταγενέστερα, η μελέτη στατικής επάρκειας θα πρέπει να εκπονείται με προσομοίωση του συνόλου της κατασκευής και έλεγχο: (α) του προγενέστερου τμήματος με βάση τον αντισεισμικό κανονισμό που ίσχυε κατά την περίοδο αδειοδότησης ή κατασκευής του υπάρχοντος και (β) της αυθαίρετης προσθήκης ή τροποποίησης ή αλλαγής χρήσης με βάση τον αντίστοιχο αντισεισμικό κανονισμό που ίσχυε κατά την πραγματοποίησή της.» Επομένως, όπως σωστά αναφέρατε, για τις υπερβάσεις που εντάσσονται στην κατηγορία 1 δεν απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας. Όμως, λόγω του ότι υπάρχει μεταγενέστερη από την 1.1.1983 τροποποίηση του φέροντα οργανισμού (άνοιγμα τρύπας) έχει εφαρμογή η τελευταία παράγραφος του άρθρου 1. Θα πρέπει να ελεγχθεί εάν η περίπτωσή σας μπορεί να εμπίπτει σε κάποια από τις εξαιρέσεις του άρθρου 2 για την μη υποβολή μελέτη στατικής επάρκειας. Να επισημάνουμε ότι η γνώμη μας είναι ότι το άρθρο 2 αναφέρετε σε κτίρια με οικοδομική άδεια για τα οποία διατίθεται εγκεκριμένη στατική μελέτη η οποία έχει εφαρμοστεί ως προς τις διαστάσεις του φορέα του φέροντος οργανισμού για το νόμιμο τμήμα. Σε διαφορετική περίπτωση απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας. Δηλαδή, εάν στην περίπτωσή σας έχει κατασκευαστεί διαφορετικός φέρων οργανισμός ως προς τις διαστάσεις του από τον εγκεκριμένο λόγω της μη κατασκευής τμήματος όπως αναφέρετε, δεν δύναται να έχει εφαρμογή το άρθρο 2 για μη υποβολή μελέτης στατικής επάρκειας. Όπως έχουμε αναφέρει και σε προηγούμενες απαντήσεις μας, η καλύτερη λύση σε περίπτωση διαφορετικού φέροντα οργανισμού είναι η έκδοση άδειας νομιμοποίησης, εφόσον δύναται να εκδοθεί. Υποθέτοντας ότι η εγκεκριμένη στατική μελέτη έχει εφαρμοστεί ως προς τις διαστάσεις του φορέα του φέροντος οργανισμού για το νόμιμο τμήμα, τότε εφόσον η μόνη τροποποίηση μετά την 1.1.1983 είναι η διάνοιξη της τρύπας, θεωρούμε ότι εμπίπτει στην περίπτωση ια του άρθρου 2. Θα ήταν υπερβολικό για μια οπή στην πλάκα να υποβληθεί μελέτη στατικής επάρκειας ενώ για αυθαίρετη προσθήκη επιφάνειας έως 25 τ.μ. να μην απαιτείται. Σε καμιά περίπτωση όμως δεν θα αφαιρέσουμε το εμβαδόν τμήματος κτιρίου που δεν κατασκευάστηκε ώστε να ελεγχθούν οι προϋποθέσεις των περιπτώσεων του άρθρου 2. Με τον όρο «σύνολο αυθαίρετων κατασκευών» θεωρούμε ότι δεν συμπεριλαμβάνονται οι αυθαίρετες κατασκευές που ανήκουν σύμφωνα με το άρθρο 96 στις κατηγορίες 1, 2 και 3. Σχετικά με το τελευταίο ερώτημά σας, ο ν.4495/2017 τακτοποιεί αυθαίρετα που έγιναν και όχι κάτι που ΔΕΝ έγινε. Από την στιγμή που το νέο μικρότερο κτίριο ΔΕΝ παραβιάζει κανένα από τους όρους δόμησης, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την Ε/Α 23 της Εγκυκλίου 3 και να το θεωρήσετε τμήμα κτιρίου που δεν κατασκευάστηκε. (Δείτε και Ε/Α 135, 790, 1159, 1476).

Apantisi: Σύμφωνα με το Ν.Ο.Κ. στο άρθρο 2 δίδονται οι παρακάτω ορισμοί: «Προστέγασμα είναι το μη προσβάσιμο σταθερό ή κινητό στοιχείο σε συνέχεια των όψεων του κτιρίου και πέρα από την επιφάνειά τους.» «Στέγαστρο είναι η μη προσβάσιμη σταθερή κατασκευή, σε πρόβολο ή επί υποστυλωμάτων, που κατασκευάζεται με συμπαγή σταθερά ή κινητά στοιχεία στην οροφή του, αποκλειομένων οποιωνδήποτε άλλων κατακόρυφων στοιχείων πλήρωσης.» Με βάση την περιγραφής σας συγκλίνουμε περισσότερο ότι η κατασκευή που περιγράφετε είναι προστέγασμα. Λόγω του ότι έχει κατασκευαστεί μετά το 2011 δεν δύναται να υπαχθεί στις διατάξεις αυθαιρέτων του ν.4495/2017. Βάση του άρθρου 81 η παραπάνω αυθαίρετη κατασκευή, εφόσον έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη άδεια, αποτελεί πολεοδομική παράβαση, αφού εντάσσεται στην παρ. 3 του παραπάνω άρθρου και συγκεκριμένα στην περ. ε (υπό την προϋπόθεση ότι αποτελεί προστέγασμα ή στέγαστρο). ʼρα υπάρχουν οι παρακάτω δύο επιλογές: I. Για τις πολεοδομικές παραβάσεις επιβάλλονται μόνο οι διοικητικές κυρώσεις που προβλέπονται στο άρθρο 94 παρ. 4. Το πρόστιμο ανέγερσης για τις πολεοδομικές παραβάσεις των περιπτώσεων ε, στ, ζ της παραγράφου 3 του άρθρου 81, ανέρχεται σε 1000 ευρώ ανά περίπτωση πολεοδομικής παράβασης. Το πρόστιμο διατήρησης των ανωτέρω περιπτώσεων ανέρχεται στο 20% του προστίμου ανέγερσης ετησίως, με δυνατότητα εφ άπαξ καταβολής του διπλάσιου προστίμου ανέγερσης για την οριστική διατήρησή τους. II. Αν ο υπόχρεος συμμορφωθεί με τις πολεοδομικές διατάξεις και αποκαταστήσει την πολεοδομική παράβαση με την απομάκρυνση της χρήσης ή την κατεδάφιση της αυθαίρετης κατασκευής ή εκδώσει την προβλεπόμενη οικοδομική άδεια όπου επιτρέπεται, μέσα σε προθεσμία τεσσάρων (4) μηνών από τη διαπίστωσή της δεν επιβάλλεται πρόστιμο διατήρησης και το πρόστιμο ανέγερσης περιορίζεται στο ελάχιστο ποσό των 200 ευρώ. (Δείτε και Ε/Α 1790). Θα πρέπει να ελέγξετε εάν δύναται να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης και συγκεκριμένα έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 29 περίπτωση λα «στέγαστρα και προστεγάσματα των παραγράφων 72 και 79 του άρθρου 2 του ν.4067/2012, υπό την προϋπόθεση της παρ.6ιστ του άρθρου 11 του ν.4067/2012». Για τα δικαιολογητικά ανατρέξτε στην υπ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/69701/4461 (ΦΕΚ-4520/Β/16-10-2018) απόφαση για την διαδικασία έγκρισης και τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για εργασίες για τις οποίες απαιτείται Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας.

Apantisi: Πρόκειται για ένα ειδικό ερώτημα και όχι για ένα γενικής φύσεως που συνήθως δίνουμε απάντηση μέσα από αυτήν την διαδικασία. Παρόλα αυτά θα προσπαθήσουμε να παραθέσουμε μερικά στοιχεία με βάση τα όσα μας αναφέρετε στο ερώτημά σας, εάν και καλύτερη εικόνα για τις ισχύουσες διατάξεις στην περιοχή έχετε εσείς,. Σύμφωνα με το ΦΕΚ-635/Β/30-09-1969 εντός της ζώνης προστασίας πέριξ του Αρχαιολογικού Χώρου του Ηραίου Σάμου ασκείται οικοδομικός έλεγχος και είναι δυνατή η ανέγερση μικρών οικιών, εφόσον αυτές δεν παραβλάπτουν τον Αρχαιολογικό Χώρο. Σύμφωνα με το ΦΕΚ-100/Δ/27-02-1995 «Καθορισμός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου, κατώτατου ορίου κατάτμησης και λοιπών όρων και περιορισμών δόμησης στην εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών προϋφισταμένων του έτους 1923 περιοχή των Δήμων και Κοινοτήτων της νήσου Σάμου (Νομού Σάμου)» στην περιοχή Λ2 επιτρέπονται η γεωργική χρήση και η κτηνοτροφία με το μορφή της ελευθέρας βοσκής και η ανέγερση: i. Κατοικίας ii. Μικρών αποθηκών φύλαξης γεωργικών εργαλείων iii. Θερμοκηπίων iv. Αντλητικών εγκαταστάσεων φρεάτων και υδατοξεμενών κατασκευαζομένων επί του εδάφους Περιοχές με στοιχείο Δ είναι οι περιοχές μεγίστου πλάτους 50 μέτρων από τη γραμμή αιγιαλού εκτός αν άλλως ορίζεται στα σχετικά διαγράμματα του Αρθ-1 του ΦΕΚ-100/Δ/27-02-1995. Στις περιοχές αυτές επιτρέπεται μόνο η κατασκευή γηπέδων αθλοπαιδειών, η τοποθέτηση μονίμων σκιαδίων και η φύτευση πρασίνου. Σύμφωνα με το άρθρο 89 παρ. 2 του ν.4495/2017 απαγορεύεται η υπαγωγή σε ακίνητο που βρίσκεται: ζ) στον αιγιαλό και στον παλαιό αιγιαλό. Εξαιρούνται οι περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων εντός του παλαιού αιγιαλού, εφόσον υφίστανται νομίμως εμπράγματα δικαιώματα πολιτών που προϋφίστανται της σχετικής οριοθέτησης του παλαιού αιγιαλού, καθώς και οι περιπτώσεις στον παλαιό αιγιαλό για τις οποίες εκκρεμεί δικαστική απόφαση, μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος, για την εξαίρεση των κτισμάτων σύμφωνα με τη σχετική χάραξη. Σε περίπτωση υπαγωγής στον παρόντα, δεν επηρεάζονται το κύρος και η διαδικασία τυχόν απαλλοτρίωσης, καθώς και η επιβολή των κυρώσεων μετά την έκδοση της πρωτόδικης δικαστικής απόφασης, ανεξαρτήτως της αναστολής των ποινικών κυρώσεων που προβλέπονται στον παρόντα. Σε περίπτωση απαλλοτρίωσης τα αυθαίρετα κτίσματα δεν αποζημιώνονται. Στην έννοια των απαγορευτικών περιοχών της παρούσας παραγράφου περιλαμβάνονται και η όχθη και η παλαιά όχθη, όπως ορίζονται στο άρθρο 1 του ν.2971/2001, η) στη ζώνη παραλίας. Εξαιρούνται οι περιπτώσεις που δεν έχει συντελεστεί η απαλλοτρίωση και οι αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις προϋφίστανται της σχετικής οριοθέτησης της ζώνης. Σε περίπτωση υπαγωγής στον παρόντα νόμο δεν επηρεάζονται το κύρος και η διαδικασία απαλλοτρίωσης και τα αυθαίρετα κτίσματα δεν αποζημιώνονται. Στην έννοια της απαγορευτικής περιοχής της παρούσας περιλαμβάνεται και η παρόχθια ζώνη, όπως ορίζεται στο άρθρο 1 του ν.2971/2001, θ) σε αρχαιολογικό χώρο Ζώνης Α, εξαιρουμένων των αυθαιρέτων κατασκευών που πραγματοποιήθηκαν πριν την κήρυξη της αρχαιολογικής ζώνης εφόσον δεν απαγορευόταν η δόμηση, ι) σε αρχαιολογικό χώρο εκτός Ζώνης Α, εκτός αν δεν απαγορευόταν η εκτέλεση οικοδομικών εργασιών κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης. Σε κάθε περίπτωση εξαιρούνται οι αυθαίρετες κατασκευές που πραγματοποιήθηκαν πριν την κήρυξη της αρχαιολογικής ζώνης εφόσον δεν απαγορευόταν η δόμηση. Σύμφωνα με το άρθρο 97 του ν.4495/2017 «Η αναστολή ή και η εξαίρεση από την κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος, ισχύει για κτίρια των οποίων έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός και για χρήσεις που έχουν εγκατασταθεί μέχρι τις 28.7.2011, καθ υπέρβαση είτε των διατάξεων του ν.1577/1985 (Α210) είτε της οικοδομικής άδειας, είτε των όρων ή περιορισμών δόμησης του ακινήτου, είτε χωρίς οικοδομική άδεια και εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου σύμφωνα με την παρ.1 του άρθρου 51 του ν.4030/2011 (Α249) ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά το χρόνο εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης». Εφόσον πληρούνται τα παραπάνω και μόνο εάν το κτίριο έχει χρήση κατοικίας, διότι όταν κτίστηκε διέπετο από το ΦΕΚ-635/Β/30-09-1969 που επέτρεπε μικρές οικίες, θεωρούμε ότι είναι δυνατή η υπαγωγή στις διατάξεις του ν.4495/2017 σύμφωνα και με το άρθρο 97.

Apantisi: Όπως έχουμε προαναφέρει αρκετές φορές, εφόσον το κτίριο ρυμοτομείται, η δυνατότητα υπαγωγής αυθαίρετων κατασκευών επί κοινοχρήστων χώρων στις ρυθμίσεις του ν.4495/2017 χωρίς περαιτέρω να θίγεται το κύρος και η διαδικασία απαλλοτριώσεων, είναι εφικτή υπό δύο κρίσιμες προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά ήτοι (άρθρο 89 παρ.2 περίπτωση α): 1) τη μη συντέλεση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης (δλδ την μη καταβολή του συνόλου των αποζημιώσεων στον δικαιούχο) 2) την ύπαρξη εμπράγματων δικαιωμάτων πολιτών (π.χ. κυριότητα) επί των ακινήτων που ρυμοτομούνται ως κοινόχρηστοι χώροι πόλης ή οικισμού και στα οποία έχουν συντελεστεί αυθαίρετες κατασκευές. Σύμφωνα με την εγκύκλιο 4 και λόγω όμοιων διατάξεων με το ν.4178/13, η περίπτωση ιδιδ) της Κατηγορίας 3 περιλαμβάνει αποκλειστικά και περιοριστικά «Αλλαγή θέσης του προβλεπόμενου με οικοδομική άδεια κτηρίου σε άλλη θέση εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις ή αλλαγή θέση του προβλεπόμενου με οικοδομική άδεια κτηρίου σε άλλη θέση λόγω κατασκευής με εσφαλμένη αναστροφή της κάτοψης σε νόμιμη θέση και υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους». Σε περίπτωση που δεν τηρούνται τα παραπάνω αναφερόμενα δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις υπαγωγής του αυθαιρέτου στην Κατηγορία 3. Συνεπώς η περίπτωσή σας δεν μπορεί να υπαχθεί σε αυτήν αφού υπάρχουν και άλλες υπερβάσεις στο κτίριο. Σε κάθε περίπτωση το σύννομο της θέσης για την παραπάνω περίπτωση εξετάζεται με τα σημερινά δεδομένα. Επομένως θα πρέπει να τακτοποιηθούν όσα τετραγωνικά βρίσκονται εκτός του εγκεκριμένου περιγράμματος. Δείτε και Ε/Α 200, 306 (ii), 381 (e), 392, 659, 780, 875, 894, 1053, 1135, 1163 Τέλος, όσο αφορά την χρήση του συντελεστή παραβίασης πλάγιων αποστάσεων δείτε Ε/Α 639, 1797. 1818. Διαμέρισμα (αυτοτελής οριζόντια ιδιοκτησία), σύμφωνα με την σύσταση έχει της αποκλειστική χρήση θέσης στάθμευσης (παρακολούθημα) στον ακάλυπτο. Η θέση στάθμευσης έκλεισε και έγινε αποθήκη. Για το εν λόγω ακίνητο έχει εκδοθεί κατά το παρελθόν βεβαίωση περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών ενόσω υφίστατο η παράβαση. Ζητείται σήμερα βεβαίωση νομιμότητας για νέα μεταβίβαση. Κατά την γνώμη μου αυτή μπορεί να εκδοθεί παρότι αντίκειται στην κοινή πρακτική. Η αποθήκη (θ.σ. κατά την σύσταση) παρότι χρησιμοποιείτε αποκλειστικά από το διαμέρισμα δεν παύει να είναι κοινόχρηστη. Σύμφωνα με το άρθρο 83.2β/4495/2017 κατά την έκδοση βεβαίωση σε αυτοτελή Ο.Ι. δεν συμπεριλαμβάνονται αυθαιρεσίες σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους. Αν απαιτείτο η ταυτόχρονη εκπλήρωση και των δυο προϋποθέσεων το «και» θα έπρεπε να εξέλειπε. Κατά δε το άρθρο 99 η υπαγωγή στον νόμο δύναται να γίνει και ανά αυτοτελή Ο.Ι. Στην περίπτωσή μας η αυθαιρεσία εντοπίζεται σε κοινόκτητη θ.σ. συνεπώς κατά τα ανωτέρω δεν κωλύεται η έκδοση βεβαίωσης για οποιαδήποτε αυτοτελή Ο.Ι. του κτηρίου, συμφωνείτε; Θα ήθελα την γνώμη σας επί του θέματος. Έχουμε αναφέρει αρκετές φορές ότι τα θέματα βεβαιώσεων καλό θα είναι να αντιμετωπίζονται από τον συνάδελφο που θα υπογράψει την βεβαίωση. Είναι λίγο επικίνδυνο να απαντάμε με ένα ναι ή όχι για το θέμα αυτό. Η γνώμη μας, όπως έχει εκφραστεί πολλάκις σε προηγούμενες Ε/Α, είναι ότι θα πρέπει να τακτοποιούνται όλα τα αυθαίρετα προ της μεταβίβασης ασχέτως αν ο νόμος δίνει κάποιες δυνατότητες σε ορισμένες περιπτώσεις. Το μόνο που μπορούμε να πούμε είναι διαβάστε προσεχτικά ΤΙ είναι αυτό που καλείστε να υπογράψετε στη βεβαίωση. Σε κάθε περίπτωση καλό είναι να αναφέρετε τι αυθαίρετα βρήκατε και να αιτιολογείται την άποψή σας γιατί τα αυθαίρετα αυτά ΔΕΝ εμποδίζουν την έκδοση βεβαίωσης μεταβίβασης.

Apantisi: Σχετικά με τη δυνατότητα υποβολής κοινής δήλωσης η γνώμη μας έχει διατυπωθεί στην Ε/Α 1526. Θεωρούμε ότι μπορεί να γίνει μια κοινή δήλωση για το διαμέρισμα και για την υπόγεια αποθήκη. Όπως είχαμε πει και για τον προηγούμενο νόμο, η γνώμη μας είναι ότι ενιαίος υπολογισμός δύναται μόνο όταν η υπαγωγή αφορά το σύνολο ενός οικοπέδου ή κάθετης ιδιοκτησίας (κοινόχρηστα και Οριζόντιες Ιδιοκτησίες). Σε κάθε άλλη περίπτωση ο υπολογισμός των ποσοστών υπέρβασης και της κατηγορίας θα πρέπει να γίνει ανά ιδιοκτησία ώστε μια με πολλές υπερβάσεις να μην επωφεληθεί από μία με ελάχιστες. ʼρα η δεύτερη αντιμετώπιση που περιγράφεται στο ερώτημά σας είναι κατά τη γνώμη μας η σωστή. (Δείτε Ε/Α 471, 475, 722, 823, 933, 1332) Εάν η υπόγεια αποθήκη αποτελούσε παρακολούθημα του διαμερίσματος τότε ο υπολογισμός θα γινόταν για το σύνολο των αυθαιρέτων (διαμερίσματος και αποθήκης) με τα επιτρεπόμενη μεγέθη που αντιστοιχούν στο ποσοστό συνιδιοκτησίας του διαμερίσματος.

Apantisi: Σύμφωνα με το άρθρο 97 «Η αναστολή ή και η εξαίρεση από την κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος, ισχύει για κτίρια των οποίων έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός και για χρήσεις που έχουν εγκατασταθεί μέχρι τις 28.7.2011, καθ υπέρβαση είτε των διατάξεων του ν.1577/1985 (Α210) είτε της οικοδομικής άδειας, είτε των όρων ή περιορισμών δόμησης του ακινήτου, είτε χωρίς οικοδομική άδεια και εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου σύμφωνα με την παρ.1 του άρθρου 51 του ν.4030/2011 (Α249) ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά το χρόνο εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης». Θεωρούμε ότι εφόσον επιτρέπεται η χρήση γραφεία στην περιοχή, τότε δύναται να τακτοποιηθεί το σύνολο του κτιρίου και όχι μόνο τα 80 τ.μ., διότι το παραπάνω άρθρο θέτει περιορισμό μόνο ως προς την χρήση και όχι ως προς το εμβαδόν αυτής. Το υπόγειο εφόσον έχει μετατραπεί σε γραφεία θα δηλωθεί ως Υ.Δ. χώρων με μειωτικό συντελεστή 0,30 εφόσον δεν αποτελεί αυτοτελή χώρο και συνδέεται λειτουργικά με τον υπερκείμενο όροφο. Διαφορετικά θα δηλωθεί ως Υ.Δ χώρων με μειωτικό συντελεστή 0,50. Στην Τεχνική Έκθεση θα αναγραφεί η χρήση του ως γραφεία. Η μετατροπή της Πυλωτής σε χώρο γραφείων θα υπολογισθεί ως Υ.Δ. κύριων χώρων. Η μετατροπή των λοιπών χώρων που καλύπτονται από την οικοδομική άδεια από κατοικία σε γραφεία θα υπολογισθεί σύμφωνα με την παρ. 7 του άρθρου 100, όπου αναφέρει ότι σε περίπτωση αλλαγής χρήσης από κύρια σε κύρια, εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου, εφόσον ο προϋπολογισμός των εργασιών που έχουν εκτελεστεί δεν ξεπερνά τις δεκαπέντε χιλιάδες (15.000) ευρώ, καταβάλλεται παράβολο διακοσίων πενήντα (250) ευρώ και δεν καταβάλλεται ειδικό πρόστιμο. Σε αντίθετη περίπτωση εφαρμόζεται η παράγραφος 5 του άρθρου 100 δηλαδή αναλυτικός προϋπολογισμός σύμφωνα με το Παράρτημα Β. Δεν θα επιλεγεί ο ειδικός συντελεστής αλλαγής χρήσης κατά το Παράρτημα Α για την περίπτωσή σας καθότι δεν επέρχεται αύξηση του συντελεστή δόμησης όπως αναφέρει η παρ. 7 του άρθρου 100. Για τη διαφορετική χωροθέτηση των υποχρεωτικά προβλεπόμενων από την οικοδομική άδεια θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων από αυτήν που προβλέπεται στα σχέδια της συμβολαιογραφικής δήλωσης του ν.1221/1981, υποβάλλεται κάτοψη αποτύπωσης των υφισταμένων θέσεων στάθμευσης. Ως ειδικό πρόστιμο καταβάλλεται εφάπαξ, το παράβολο των διακοσίων πενήντα (250) ευρώ (ʼρθρο 100 παρ. 9).

Apantisi: Όπως έχουμε επαναλάβει αρκετές φορές σε προηγούμενες απαντήσεις μας, ο γενικός κανόνας είναι ότι άδεια που δεν έχει ανακληθεί παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Μια διοικητική πράξη που ΔΕΝ έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί καλύπτεται από το τεκμήριο της νομιμότητας που έχει ως συνέπεια την παραγωγή όλων των έννομων αποτελεσμάτων που ορίζονται από την εν λόγω πράξη μέχρι την παύση της. Συνεπώς ακόμα και μία άδεια «εξόφθαλμα» παράτυπη αν δεν ακυρωθεί ή ανακληθεί, καλύπτει την νομιμότητα του κτίσματος. Το άρθρο 110 του ν.4495/2017 θα μπορούσε να «ενεργοποιηθεί» με προστρέχον τον ιδιοκτήτη προκειμένου η ΥΔΟΜ να αποφανθεί επί της νομιμότητας της άδειας και, σε περίπτωση που διαπιστωθούν πλημμέλειες, να εκδώσει είτε Απόφαση ανάκλησης της άδειας, είτε Απόφαση μη ανάκλησης αυτής εάν παρήλθε ο εύλογος χρόνος και δεν συντρέχουν λόγοι δημοσίου συμφέροντος ή περίπτωση δόλιας ενέργειας του διοικούμενου. Η πιθανολογούμενη ανάκληση θα εμπίπτει στην παρ. 2 του άρθρου 110. Γεννάτε βέβαια το ερώτημα του τι θα γίνει σε περίπτωση μελλοντικής ανάκλησης της άδειας, όταν δεν θα είναι σε εφαρμογή κάποιος νόμος τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών. Επομένως υπάρχουν οι παρακάτω επιλογές: i. Θεωρείται ως νομίμως υφιστάμενο ότι καλύπτεται από την άδεια, από την στιγμή που δεν έχει ανακληθεί, και προς τακτοποίηση ότι είναι καθ υπέρβαση αυτής. Σύμφωνα με το Παράρτημα Α θα θεωρηθεί ότι υπάρχει οικοδομική άδεια. Για τον υπολογισμό των συντελεστών υπέρβασης και της κατηγορίας παράβασης, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με το μέρος των επιτρεπομένων μεγεθών που αναλογούν στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της κάθετης επί του όλου οικοπέδου. ii. Η γνώμη μας είναι ότι μπορεί να γίνει και δήλωση του συνόλου του ακινήτου επί της κάθετης ιδιοκτησίας ακόμα και άμα καλύπτεται από άδεια (για την οποία υπάρχουν στοιχεία ότι εκδόθηκε κακώς), μετά από συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη και με υπογραφή των σχετικών δηλώσεων περί συναίνεσής του. Προφανώς και για να προβεί κάποιος σε μία τέτοια ενέργεια θα υπάρχουν λόγοι που θα έχουν σταθμιστεί (πιθανή ανάκληση οικοδομικής άδειας στο μέλλον). Σύμφωνα με το Παράρτημα Α θα θεωρηθεί ότι υπάρχει οικοδομική άδεια. Για τον υπολογισμό των συντελεστών υπέρβασης και της κατηγορίας παράβασης, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με το μέρος των επιτρεπομένων μεγεθών που αναλογούν στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της κάθετης επί του όλου οικοπέδου. iii. Σε περίπτωση που κινηθεί η διαδικασία ανάκλησης της άδειας από την ΥΔΟΜ και τελικά αυτή πραγματοποιηθεί, τότε θα γίνει υπαγωγή με βάση την παρ. 2 του άρθρου 110. Σε αυτή την περίπτωση θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια και προφανώς θα θεωρηθεί το σύνολο του ακινήτου ως αυθαίρετο. Δείτε και Ε/Α 386, 508, 532, 554, 589, 605, 702, 735, 1112, 1308, 1759

Apantisi: Σχετικά με τα δυο πρώτα ερωτήματά σας την απάντηση θα την βρείτε στην Ε/Α 1821. Απλά στην περίπτωσή σας λόγω κατάτμησης σε όλες τις περιπτώσεις θα επιλεγεί η μη ύπαρξη οικοδομικής άδειας όπως ορίζει το Παράρτημα Α. Το τελευταίο ερώτημά σας αποτελεί ένα θέμα που πρέπει να δείτε με τον δικηγόρο και τον συμβολαιογράφο των ενδιαφερομένων για να αποφασίσετε το πως θα κινηθείτε ειδικά από την στιγμή που η κατάτμηση δημιούργησε δυο μη άρτια αγροτεμάχια για τα οποία έχουν εκδοθεί οικοδομικές άδειες. Η γνώμη μας είναι ότι η κατάτμηση είτε παράνομη είτε νόμιμη, από τη στιγμή που υπάρχει, έχει δημιουργήσει δυο αυτοτελή αγροτεμάχια. ʼρα θα απαιτηθεί μόνο μία βεβαίωση για το τμήμα Α. Σε περίπτωση ακύρωσης του συμβολαίου της κατάτμησης, θα πρέπει να γίνει υπαγωγή και του κτιρίου στο τμήμα Β με βάση το άρθρο 110 παρ. 2, διότι θα πρέπει να εκδοθεί βεβαίωση για το όλο αγροτεμάχιο.

Apantisi: Εφόσον η παλαιότητα είναι προ του 75 και το κτίριο έχει επικρατούσα χρήση κατοικίας, η υπαγωγή στην κατηγορία 1 θα υποβληθεί υποχρεωτικά ανά διηρημένη ιδιοκτησία. Σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να γίνουν τόσες δηλώσεις όσες οι διηρημένες ιδιοκτησίες και μια ξεχωριστή για τα κοινόχρηστα. Σε διαφορετική περίπτωση η γνώμη μας είναι να υποβληθεί μια κοινή δήλωση για το σύνολο του ακινήτου που θα συμπεριλαμβάνει και τα κοινόχρηστα. Η καλύτερη επιλογή θα ήταν η μεταφορά της ήδη υπάρχουσας δήλωσης στις διατάξεις του ν.4495/2017 και η τροποποίησή της ώστε να συμψηφιστούν τα ήδη καταβληθέντα ποσά. (Δείτε Ε/Α 1688). Εάν δεν είναι καταστεί εφικτή η κοινή δήλωση τότε και πάλι θα πρέπει να υποβληθούν τόσες δηλώσεις όσες οι διηρημένες ιδιοκτησίες και μια ξεχωριστή για τα κοινόχρηστα (Δείτε Ε/Α 791). Σχετικά με την απόδειξη παλαιότητας δείτε Ε/Α 1539, 1572. Όσο αφορά το γεγονός ότι εκδόθηκε οικοδομική άδεια που έδειχνε το οικόπεδο με εμβαδόν 900 τ.μ. ενώ αυτό είναι 300 τ.μ. δείτε την Ε/Α 1821. Οι επιλογές που σας δίνονται είναι οι παρακάτω: i. Θεωρείται ως νομίμως υφιστάμενο ότι καλύπτεται από την άδεια, από την στιγμή που δεν έχει ανακληθεί, και προς τακτοποίηση ότι είναι καθ υπέρβαση αυτής (Δείτε και Ε/Α 1135, 1641, 1745, 1762). Σύμφωνα με το Παράρτημα Α θα θεωρηθεί ότι υπάρχει οικοδομική άδεια εφόσον το οικόπεδο με βάση την πραγματική του κατάσταση είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. ii. Η γνώμη μας είναι ότι μπορεί να γίνει και δήλωση του συνόλου της κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας ακόμα και άμα καλύπτεται από άδεια (για την οποία υπάρχουν στοιχεία ότι εκδόθηκε κακώς) καθώς και των κοινοχρήστων, μετά από συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη και με υπογραφή των σχετικών δηλώσεων περί συναίνεσής του. Προφανώς και για να προβεί κάποιος σε μία τέτοια ενέργεια θα υπάρχουν λόγοι που θα έχουν σταθμιστεί (πιθανή ανάκληση οικοδομικής άδειας στο μέλλον). Σύμφωνα με το Παράρτημα Α θα θεωρηθεί ότι υπάρχει οικοδομική άδεια εφόσον το οικόπεδο με βάση την πραγματική του κατάσταση είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. iii. Σε περίπτωση που κινηθεί η διαδικασία ανάκλησης της άδειας από την ΥΔΟΜ και τελικά αυτή πραγματοποιηθεί, τότε θα γίνει υπαγωγή με βάση την παρ. 2 του άρθρου 110. Σε αυτή την περίπτωση θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια και προφανώς θα θεωρηθεί το σύνολο του ακινήτου ως αυθαίρετο. Για τον υπολογισμό των συντελεστών υπέρβασης και της κατηγορίας παράβασης, όπως είχαμε πει και για τον προηγούμενο νόμο, η γνώμη μας είναι ότι ενιαίος υπολογισμός δύναται μόνο όταν η υπαγωγή αφορά το σύνολο ενός οικοπέδου ή κάθετης ιδιοκτησίας (κοινόχρηστα και Οριζόντιες Ιδιοκτησίες). Σε κάθε άλλη περίπτωση ο υπολογισμός των ποσοστών υπέρβασης και της κατηγορίας θα πρέπει να γίνει ανά ιδιοκτησία ώστε μια με πολλές υπερβάσεις να μην επωφεληθεί από μία με ελάχιστες. (Δείτε Ε/Α 471, 475, 722, 823, 933, 1332, 1796) Για την δήλωση των κοινοχρήστων, σε περίπτωση υποβολής ξεχωριστής δήλωσης, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τα επιτρεπόμενα μεγέθη του όλου οικοπέδου. Σε κάθε περίπτωση ως εμβαδόν οικοπέδου για τον υπολογισμό των πολεοδομικών μεγεθών θα χρησιμοποιηθεί το πραγματικό και όχι αυτό της οικοδομικής άδειας.

Apantisi: Σύμφωνα με το άρθρο 96 του ν.4495/2017, στην Κατηγορία 3 υπάγονται «ηη. οικίσκοι που καλύπτουν αντλητικές εγκαταστάσεις, εφόσον έχουν τις συγκεκριμένες διαστάσεις που ορίζει το π.δ. της 24ης.5.1985 (Δ270). Για την εν λόγω περίπτωση δεν απαιτείται καταβολή παραβόλου». Σύμφωνα με το άρθρο 3 του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/31-5-85): «1. H ανόρυξη φρεάτων, κατασκευή αντλητικών εγκαταστάσεων και υδατοδεξαμενών επιτρέπονται ανεξαρτήτως αρτιότητας γηπέδου, με τους κάτωθι όρους και περιορισμούς δομήσεως. α) Τα κτίσματα για στέγαση των αντλητικών εγκαταστάσεων πρέπει να έχουν τις απολύτως απαραίτητες για το σκοπό αυτό διαστάσεις και μέγιστο ύψος δύο και μισό (2,50) μέτρα. Στα ανωτέρω κτίρια δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του άρθρου 1 παράγραφος 5 εδάφιον α του παρόντος. Τ' ανωτέρω εφόσον τα φρέατα δεν εμπίπτουν στις απαγορευτικές διατάξεις του Υπουργείου Γεωργίας. β) Το μέγιστο ύψος των υδατοδεξαμενών ορίζεται: Σε δύο και μισό (2,50) μέτρα όταν κατασκευάζονται στο έδαφος και σε ένδεκα (11) μέτρα όταν κατασκευάζονται σε υποστυλώματα. Η απόσταση των υδατοδεξαμενών από τα όρια του γηπέδου ορίζεται σε πέντε (5) μέτρα. 2. Στις περιπτώσεις της προηγουμένης παραγράφου 1 απαιτείται έγκριση της αρμόδιας υπηρεσίας της οικείας Νομαρχίας στην οποία βεβαιούται ότι: α) Στη συγκεκριμένη περίπτωση είναι επιβεβλημένη η κατασκευή κτίσματος στεγάσεως αντλητικών εγκαταστάσεων ή και υδατοδεξαμενής. β) Οι αιτούμενες διαστάσεις των ανωτέρω κατασκευών είναι οι ελάχιστες απολύτως αναγκαίες για το σκοπό που προορίζονται. γ) Επιβάλλεται η κατασκευή υδατοδεξαμενής σε υποστυλώματα εφόσον συντρέχει περίπτωση.» Στο τέλος του άρθρου της Κατηγορίας 3 αναφέρεται ότι «Σε περίπτωση παραβάσεων που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις των διαστάσεων που τίθενται με την παρούσα κατηγορία, εφαρμόζεται η παράγραφος 5 του άρθρου 100, με την επιφύλαξη της περίπτωσης ιστ΄, για την οποία εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις υπολογισμού του προστίμου του ίδιου άρθρου.» Από την διατύπωση αυτή προκύπτει ότι για τους οικίσκους που καλύπτουν αντλητικές εγκαταστάσεις και δεν πληρούν τις εγκεκριμένες διαστάσεις που ορίζει το Π.Δ. της 24ης.5.1985, ακόμη και για αποθήκες επιφάνειας μεγαλύτερης από 15 τ.μ., εφαρμόζεται αναλυτικός προϋπολογισμός (Δείτε και Ε/Α 1590). Παρόμοια διατύπωση υπήρχε και στο ν.4178/2013 και «διορθώθηκε» μέσω της εγκυκλίου 3 όπου ανέφερε ότι «Οι παραβάσεις των εδαφίων θ (αντλητικές εγκαταστάσεις και κτίσματα) και ιγ (αποθήκη), που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις των διαστάσεων που τίθενται με την παρούσα κατηγορία (3), δεν θεωρούνται ως αυθαίρετες μικρές παραβάσεις, ώστε να υπαχθούν στη Κατηγορία αυτή.» Η γνώμη μας είναι ότι το περιγραφόμενο αντλιοστάσιο θα πρέπει να υπολογιστεί με Υπέρβαση Δόμησης Χώρων με μειωτικό συντελεστή 0,50 (ως ισόγειος βοηθητικός χώρος επιφάνειας μικρότερης των 50 τ.μ. - παρ.6 άρθρο 100), δηλαδή με βάση τις γενικές διατάξεις υπολογισμού προστίμου του άρθρου 100.

Apantisi: Και για τις δύο περιπτώσεις ο υπολογισμός του προστίμου θα γίνει με τον γενικό κανόνα, δηλαδή με επιφάνεια (Υ.Δ) και όχι με αναλυτικό.

Apantisi: Στο ν.4178/2013 ο αντίστοιχος έλεγχος στο άρθρο 19 παρ. 3 ανέφερε ξεκάθαρα ότι αφορά την εφαρμογή του άρθρου 17 Μειώσεις προστίμων σε ειδικές ομάδες πληθυσμού. Στο ν.4495/2017 η αντίστοιχη διατύπωση βρίσκεται στα δυο τελευταία εδάφια της παρ.12 του άρθρου 100, όπου αναφέρεται ότι «Η προϋπόθεση της κύριας κατοικίας για την εφαρμογή του παρόντος άρθρου πληρούται εφόσον για τις στεγαστικές ανάγκες των ανωτέρω προσώπων το άθροισμα της συνολικής επιφάνειας που τους αντιστοιχεί δεν υπερβαίνει τα εβδομήντα (70) τ.μ.. Η επιφάνεια αυτή προσαυξάνεται κατά δεκαπέντε (15) τ.μ. για κάθε τέκνο.». Επειδή αναφορά της κύριας κατοικίας στο σώμα του κειμένου του ν.4495/2017 γίνεται μόνο στο άρθρο 103 (Μειώσεις προστίμων σε ειδικές ομάδες πληθυσμού) και επιπλέον το άρθρο 100 περιγράφει τις διατάξεις υπολογισμού του ενιαίου ειδικού προστίμου, η γνώμη μας είναι ότι ο έλεγχος της επιφάνειας της κύριας κατοικίας, σύμφωνα με τα παραπάνω, αφορά τις περιπτώσεις του άρθρου 103.

Apantisi: Επειδή η συγκεκριμένη αυθαιρεσία υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό (Δείτε Ε/Α 615, 791, 1090), η γνώμη μας είναι ότι για την επιλογή της κατηγορίας έχουν εφαρμογή τα όσα διευκρινίστηκαν με την Εγκύκλιο 4, εδάφιο 10 παράγραφος Α. Δηλαδή, οι αυθαίρετες κατασκευές των οποίων το πρόστιμο υπολογίζεται με αναλυτικό, κατατάσσονται σύμφωνα με τα παρακάτω: Κατηγορία 1 προ 1975, Κατηγορία 2 προ 1983, Κατηγορία 4 σε οικόπεδο/ γήπεδο με οικοδομική άδεια, Κατηγορία 5 σε οικόπεδο/ γήπεδο χωρίς οικοδομική άδεια. Ότι τακτοποιείται με αναλυτικό προϋπολογισμό δεν συνυπολογίζεται στην επιφάνεια των αυθαίρετων κατασκευών για την εύρεση του συντελεστή υπέρβασης και της κατηγορίας. Σύμφωνα με το Παράρτημα Α επειδή το γήπεδο δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο σήμερα θα πρέπει να επιλεγεί στο πεδίο οικοδομική άδεια το ΟΧΙ, γεγονός που αυτόματα οδηγεί στην επιλογή της Κατηγορίας 5 (Σχετικά με την δυνατότητα υπαγωγής στην κατηγορία 4 υπερβάσεων που με βάση το παράρτημα Α του ν.4495/2017 θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια αναμένουμε κάποια στιγμή διευκρίνιση από το Υπουργείο).

Apantisi: Συμφωνούμε απόλυτα με τον υπολογισμό του προστίμου της εκχωμάτωσης σύμφωνα με το Παράρτημα Β. Η γνώμη μας για τις άλλες αυθαιρεσίες είναι: 1. Η δημιουργία ημιυπαίθριου χώρου, βάση της παρ. 5 του άρθρου 100, θα υπολογιστεί και αυτή σύμφωνα με το Παράρτημα Β. Το γεγονός ότι με το ΓΟΚ του 73 δεν υπήρχε η έννοια του ημιυπαίθριου χώρου δεν διαφοροποιεί τον τρόπο υπολογισμού του προστίμου. 2. Εφόσον ο χώρος αυτός έχει μετρήσει σε κάλυψη και δόμηση, το πρόστιμο της αυθαίρετης ενσωμάτωσής μετατροπής του σε καθιστικό (κατοικία) θα γίνει και πάλι σύμφωνα με το Παράρτημα Β. 3. Ομοίως και η μη κατασκευή της σκάλας θα υπολογιστεί σύμφωνα με το Παράρτημα Β. Επομένως για το σύνολο των αυθαίρετων κατασκευών που περιγράφεται θα συνταχθεί αναλυτικός προϋπολογισμός σύμφωνα με το Παράτημα Β.

Apantisi: Η γνώμη είναι ότι σε περίπτωση υλοποίησης σε χαμηλότερη στάθμη από την εγκεκριμένη στην οικοδομική άδεια δύναται να γίνει χρήση του προβλεπόμενου μειωτικού συντελεστή. Στην περίπτωση υλοποίησης σε υψηλότερη στάθμη από την εγκεκριμένη στην οικοδομική άδεια, η χρήση του προβλεπόμενου μειωτικού συντελεστή είναι δυνατή μόνο εφόσον η οροφή του βρίσκεται έως 1,50 μ. ψηλότερα από την προβλεπόμενη στάθμη του εδάφους βάση οικοδομικής άδειας. Σε κάθε περίπτωση η μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου ή το ξεμπάζωμα υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό (άρθρο 100 παρ. 11).

Apantisi: Το πρόβλημα με την κοινή δήλωση είναι μόνο στην περίπτωση της Κατηγορίας 1, όπου υποχρεωτικά σε περίπτωση σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, η υπαγωγή υποβάλλεται ανά διηρημένη ιδιοκτησία. Σύμφωνα με την απόφαση 1223/2012 (ʼρειος Πάγος) ο οροφοκτήτης είναι αποκλειστικός κύριος της βεράντας του διαμερίσματος του. Επομένως, η βεράντα δεν δύναται να συμπεριληφθεί στην δήλωση των κοινοχρήστων. Για να ξεπεραστεί το παραπάνω πρόβλημα θα μπορούσε να γίνει μια κοινή δήλωση με επιλογή της Κατηγορίας 2 (Δείτε Ε/Α 1795) στην περίπτωσή σας. Προφανώς, σε περίπτωση παλαιότητας των αυθαίρετων κατασκευών μετά το 1983 μπορεί να υποβληθεί και πάλι μια κοινή δήλωση.

Apantisi: Να διευκρινίσουμε ότι έπειτα από την έκδοση της υπ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507 (ΦΕΚ-1643/Β/11-05-2018) απόφασης για την εφαρμογή της παρ. η του άρθρου 99 του ν.4495/2017, δεν έχουν εφαρμογή τα αα και ββ της προαναφερόμενης παραγράφου. Οι προϋποθέσεις για μη απαίτηση μελέτης στατικής επάρκειας αναφέρονται στο άρθρο 2 της παραπάνω απόφασης. Οι αντίστοιχες περιπτώσεις στστστ και θθθ είναι πλέον η ε και η ζ. Σχετικά με την εφαρμογή του άρθρου 2 δείτε την γνώμη μας στην Ε/Α 1814. Επειδή το εμβαδόν της βάσης που μετατράπηκε σε σπίτι και γκαράζ είναι μεγαλύτερο από αυτό του ισογείου, ακόμη και εάν πληρούνται οι προϋποθέσεις του υπογείου, θεωρούμε ότι δεν εμπίπτει στην περίπτωση ε του άρθρου 2 της παραπάνω απόφασης και επομένως απαιτείται η υποβολή μελέτης στατικής επάρκειας. Η περίπτωση ε (ή στστστ) αναφέρεται σε περιπτώσεις κατασκευής αυθαίρετων υπόγειων χώρων, δηλαδή που δεν προβλεπόταν από την οικοδομική άδεια, ενώ η περίπτωση ζ (ή θθθ) αφορά περιπτώσεις υπογείων που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια και έχουν ξεμπαζωθεί.

Apantisi: Α. Όπως έχουμε προαναφέρει στην Ε/Α 1814, η γνώμη μας είναι ότι το άρθρο 2 αναφέρετε σε κτίρια με οικοδομική άδεια για τα οποία διατίθεται εγκεκριμένη στατική μελέτη η οποία έχει εφαρμοστεί ως προς τις διαστάσεις του φορέα του φέροντος οργανισμού για το νόμιμο τμήμα. Σε διαφορετική περίπτωση απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας. ʼρα ένα κτίριο προ του 55 χωρίς οικοδομική άδεια, παρόλο που θεωρείται ως νομίμως υφιστάμενο, δεν εμπίπτει στην παραπάνω εξαίρεση. Η λογική του ελέγχου της περίπτωση ια του άρθρου 2 είναι αυτή που περιγράφεται στο παράδειγμά σας. Συγκρίνουμε τα κατακόρυφα φορτία της εγκεκριμένης μελέτης με αυτά που προκύπτουν λόγω της προσθήκης των αυθαίρετων κατασκευών ή της αλλαγής χρήσης ή των τροποποιήσεων και εάν δεν επέρχεται αύξηση αυτών άνω του 20% για κατηγορία σπουδαιότητας Σ2 σύμφωνα με τον ΕΑΚ και 10% για κατηγορίες σπουδαιότητας Σ3 και Σ4, δεν απαιτείται υποβολή μελέτης στατικής επάρκειας. Β. Σύμφωνα με τον πίνακα 2.3 του ΕΑΚ, όπως έχει τροποποιηθεί με το ΦΕΚ-270/Β/16-03-2010, η αποθήκη/γκαράζ εμπίπτει στην κατηγορία σπουδαιότητας Σ2. Επειδή το εμβαδόν της είναι άνω των 25 τ.μ. (περίπτωση η του άρθρου 2) θα πρέπει να υποβληθεί μελέτη στατική επάρκειας.

Apantisi: Συμφωνούμε απόλυτα με τον προβληματισμό σας και θεωρούμε παράλογο μια δήλωση που έχει ολοκληρωθεί με τις διατάξεις του ν.4178/2013 και για την οποία δεν υπήρχε υποχρέωση εκπόνησης μελέτης στατικής επάρκειας, να προκύπτει σε μεταγενέστερο χρόνο από το ν.4495/2017 η υποχρέωση αυτή. Δυστυχώς όμως, αυτό προβλέπει ο νέος νόμος. Υπενθυμίζουμε, ότι πριν την έκδοση της παραπάνω απόφασης, στο άρθρο 99 παρ. η προβλεπόταν ότι «Για τα κτίρια που έχουν ήδη υπαχθεί στο ν.4178/2013, η υποχρέωση υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας ή τεχνικής έκθεσης, εφόσον αυτή απαιτείται με τις προϋποθέσεις του παρόντος άρθρου υποβάλλεται κατά την ολοκλήρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτιρίου ως αυτή ορίζεται στα άρθρα 53επ». Δηλαδή, θα έπρεπε να επανελεγχθούν όλες οι δηλώσεις του ν.4178/2013 για υποχρέωση υποβολής ή όχι μελέτης στατικής επάρκειας, βάση των προϋποθέσεων του ν.4495/2017. Η απόφαση ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507 τροποποίησε το παραπάνω, υποχρεώνοντας σε υποβολή μελέτης στατικής επάρκειας κάθε αυθαίρετη κατασκευή που έχει υπαχθεί στο ν.4178/2013 και, με βάση ένα τουλάχιστον από τα υποβληθέντα Δελτία Ελέγχου Δομικής Τρωτότητας Αυθαιρέτου (ΔΕΔΟΤΑ) που την αφορούν, κατατάσσεται σε υψηλής (Υ) προτεραιότητας περαιτέρω ελέγχου. Σε κάθε περίπτωση, και για αυτές τις περιπτώσεις έχει εφαρμογή το άρθρο 2 της παραπάνω απόφασης, που ορίζει της προϋποθέσεις για μη απαίτηση μελέτης στατικής επάρκειας. Για το τελευταίο σκέλος του ερωτήματός σας, δεν παίζει ρόλο το πότε έχει κατασκευαστεί το κτίριο για το εάν θα λάβουμε υπόψη την ύπαρξη κοντών υποστυλωμάτων και την αρνητική επιρροή που επιφέρουν στην βαθμολόγηση του κατά την σύνταξη του ΔΕΔΟΤΑ.

Apantisi: Συμφωνούμε με την θεώρηση μη ύπαρξης οικοδομικής άδειας. Σχετικά με την στατική επάρκεια, εφόσον η εγκεκριμένη στατική μελέτη έχει εφαρμοστεί ως προς τις διαστάσεις του φορέα του φέροντος οργανισμού για το νόμιμο τμήμα (αγνοώντας τη μετακίνηση του κτιρίου σε μη σύννομη θέση) και ο υπόγειος χώρος (περίπτωση ε του άρθρου 2 της υπ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507 απόφασης για την εφαρμογή της παρ. η του άρθρου 99 του ν.4495/2017): · έχει μέγιστη επιφάνεια έως αυτή του ισογείου και · έχει κατασκευαστεί με περιμετρικού τοίχους από μπατική τοιχοποιία ή οπλισμένο σκυρόδεμα, οι οποίοι καλύπτουν τουλάχιστον το 75% της περιμέτρου, θεωρούμε ότι δεν απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας αλλά τεχνική έκθεση αρμόδιου μηχανικού.

Apantisi: Μόνο εάν εμπίπτει στις διατάξεις του άρθρου 112 δεν απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας.

Apantisi: Από τα αναγραφόμενα στην ερώτησή σας, αντιλαμβανόμαστε ότι μιλάμε για ένα ενιαίο κτίριο χωρίς σύσταση την παρούσα στιγμή. Σε αυτή την περίπτωση, εφόσον οι διαφοροποιήσεις αυθαίρετες κατασκευές είναι προ του 75, η γνώμη μας είναι να δηλωθούν ως κατηγορία 1 (καταβολή παραβόλου 250 ευρώ) και να αποτυπωθούν όλες οι διαφοροποιήσεις λαμβάνοντας ως εγκεκριμένη διάσταση το 6.25 της τελευταίας οικοδομικής άδειας. Εάν δεν δύναται να υπαχθεί στην Κατηγορία 1 και εφόσον η διαφορετική αναγραφή της διάστασης δεν έγινε σκόπιμα ώστε να προκύψει επιπλέον δόμηση ή κάλυψη στο ακίνητο, θεωρούμε ότι θα πρέπει να θεωρηθεί ως εγκεκριμένη αυτή της άδειας του 1966, δηλαδή το 6.80. Διαφορετικά, εάν δηλαδή έγινε σκόπιμα ώστε να προκύψει επιπλέον δόμηση ή κάλυψη, θα πρέπει να θεωρηθεί ως εγκεκριμένη αυτή της τελευταίας άδειας, δηλαδή το 6.25. Επισημάνουμε ότι: · Σύμφωνα με το άρθρο 81 παρ. 2 του ν.4495/2017 «Δεν συνιστούν αυθαίρετη κατασκευή και δεν καταγράφονται ως παραβάσεις κατά τον έλεγχο οι αποκλίσεις των περιμετρικών διαστάσεων του κτιρίου έως δύο τοις εκατό (2%) από τις αναγραφόμενες στο διάγραμμα κάλυψης/δόμησης της οικοδομικής άδειας/άδειας δόμησης, μετρούμενες σε διαστάσεις κτίστη (φέρων οργανισμός και στοιχεία πλήρωσής του, χωρίς επιχρίσματα επενδύσεις), εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι του σχεδίου πόλεως.» ʼρα η διαφοροποίηση (6.90 - 6.80) / 6.80 = 1.47% < 2% δεν συνιστά αυθαίρετη κατασκευή και δεν καταγράφεται ως παράβαση. · Η περίπτωση ιειε της Κατηγορίας 3 αφορά «αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησίας έως πέντε τοις εκατό (5%) και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του ποσοστού πέντε τοις εκατό (5%) και κατά παρέκκλιση των περιπτώσεων α, β και γ της παραγράφου 2 του άρθρου 89». Εάν ληφθεί η διάσταση 6.25 ως εγκεκριμένη, θα πρέπει η επιπλέον επιφάνεια να τακτοποιηθεί, διότι η διαφοροποίηση είναι (6.90 -6.25) / 6.25 = 10,4% > 5% και δεν δύναται να υπαχθεί στην Κατηγορία 3. ʼρα θα πρέπει να δηλωθεί με βάση τον γενικό κανόνα, δηλαδή με ΥΔ, ΥΚ και όποιον άλλον συντελεστή υπέρβασης πιθανόν απαιτείται. · Η μετατροπή της εσωτερικής κλίμακας σε κεντρικό κλιμακοστάσιο με εξωτερική πόρτα, εφόσον ο χώρος αυτό έχει προσμετρήσει στο Σ.Δ., θα θεωρηθεί ως διαφορετική διαμερισμάτωση. Εσείς θα κρίνεται εάν θα πρέπει να δηλωθεί πέραν του ισογείου και στον όροφο.

Apantisi: Όπως έχουμε προαναφέρει στην Ε/Α 1707, διακρίνουμε τις παρακάτω περιπτώσεις (άρθρο 100 παρ.10): i. Για τις αυθαίρετες κατασκευές που δεν παραβιάζουν το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής το πρόστιμο υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό. ii. Εάν παραβιάζεται το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται χωρίς να πολλαπλασιάζεται ο συντελεστής του παραρτήματος Α αλλά ο συντελεστής 0,20 για υπέρβαση έως 20% του επιτρεπόμενου ύψους και ο συντελεστής 0,40 για μεγαλύτερη υπέρβαση. Ως επιτρεπόμενο ύψος θεωρείται το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο και όχι το ύψος που αναφέρεται στην οικοδομική άδεια. Επιλέγεται στο Φ.Κ. στο πεδίο υπέρβαση δόμησης η επιλογή «Μόνο Υπέρβαση ύψους ή κάλυψης» και το αντίστοιχο ποσοστό υπέρβασης ύψους στο πεδίο Υπέρβαση καθ ύψος. iii. Διαφορετικά εάν υπάρχει υπέρβαση ύψους της περιοχής και υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου γίνεται χρήση των συντελεστών του παραρτήματος Α. Ας το δούμε και με ένα παράδειγμα για να γίνει πιο κατανοητό. Έστω ότι η διώροφη οικοδομή που περιγράφεται στο ερώτημά σας, βάση της οικοδομικής άδειας, έχει εμβαδόν για κάθε όροφο 100 τ.μ. και ύψος ισογείου και ορόφου 3.50 μ. και 3.00 μ. αντίστοιχα. Στην πράξη το ύψος του ισογείου είναι 4.00 μ. και του ορόφου 3.00 μ. Διακρίνουμε τις παρακάτω περιπτώσεις: i. Περίπτωση όπου καμία κατασκευή δεν έχει ύψος μεγαλύτερο από το μέγιστο επιτρεπόμενο της περιοχής (έστω ότι είναι 7.00 μέτρα). Τότε το πρόστιμο για το επιπλέον ύψος των (4.00+3.00)-(3.50+3.00)=0.50 μέτρων υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό για το τμήμα του κτιρίου που προβλεπόταν από την οικοδομική άδεια. Για τις αυθαίρετες κατασκευές διακρίνουμε τις παρακάτω δύο υποπεριπτώσεις: a. Εάν υπάρχει τμήμα αυθαίρετης κατασκευής που το ύψος του καλύπτεται είτε από αυτό της οικοδομικής άδειας, είτε από το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος ή κτιρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη με την αυθαίρετη κατασκευή, τότε δεν θεωρούμε ότι υπάρχει υπέρβαση ύψους. b. Διαφορετικά, ο υπολογισμός της υπέρβασης ύψους γίνεται με αναλυτικό προϋπολογισμό. ii. Περίπτωση όπου παραβιάζεται το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής (έστω ότι είναι 6.00 μέτρα) αλλά δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου. Σε ένα Φ.Κ. δηλώνεται ως βάση αναφοράς για τον υπολογισμό του ειδικού προστίμου για την Υ.Υ. η επιφάνεια των 100 τ.μ. (όχι των 200 δηλαδή το σύνολο ισογείου + ορόφου), στο πεδίο υπέρβαση δόμησης η επιλογή «Μόνο Υπέρβαση ύψους ή κάλυψης» και στο πεδίο Υπέρβαση καθ ύψος το < 20% αφού 0.50/6.00=8.33%. Για τις αυθαίρετες κατασκευές διακρίνουμε τις παρακάτω δύο υποπεριπτώσεις: a. Εάν υπάρχει τμήμα αυθαίρετης κατασκευής που το ύψος του καλύπτεται είτε από αυτό της οικοδομικής άδειας, είτε από το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος ή κτιρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη με την αυθαίρετη κατασκευή, τότε δεν θεωρούμε ότι υπάρχει υπέρβαση ύψους. b. Διαφορετικά, ο υπολογισμός της υπέρβασης ύψους γίνεται με επιλογή στο Φ.Κ. του υπολογιζόμενου ποσοστού υπέρβασης στο πεδίο Υπέρβαση καθ ύψος. iii. Περίπτωση όπου παραβιάζεται το μέγιστο ύψος της περιοχής (έστω ότι είναι 6.00 μέτρα) αλλά και ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης. Σε ένα Φ.Κ. δηλώνεται ως βάση αναφοράς για τον υπολογισμό του ειδικού προστίμου για την Υ.Υ. η επιφάνεια των 100 τ.μ. (όχι των 200 δηλαδή το σύνολο ισογείου + ορόφου), στο πεδίο υπέρβαση δόμησης επιλέγεται το < 50% και στο πεδίο Υπέρβαση καθ ύψος το < 20% αφού 0.50/6.00=8.33%. Η επιλογή του < 50% στο πεδίο υπέρβαση δόμησης γίνεται καθαρά για υπολογιστικούς λόγους. Για τις αυθαίρετες κατασκευές διακρίνουμε τις παρακάτω δύο υποπεριπτώσεις: a. Εάν υπάρχει τμήμα αυθαίρετης κατασκευής που το ύψος του καλύπτεται είτε από αυτό της οικοδομικής άδειας, είτε από το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος ή κτιρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη με την αυθαίρετη κατασκευή, τότε δεν θεωρούμε ότι υπάρχει υπέρβαση ύψους. b. Διαφορετικά, ο υπολογισμός της υπέρβασης ύψους γίνεται με επιλογή στο Φ.Κ. του υπολογιζόμενου ποσοστού υπέρβασης στο πεδίο Υπέρβαση καθ ύψος.

Apantisi: Η παρ. 10 του άρθρου 100 του ν.4495/2017 αναφέρει ότι «Σε περιπτώσεις υπέρβασης ύψους νομίμως υφισταμένων κτιρίων ή υπέρβασης κάλυψης νομίμως υφισταμένων βιομηχανικών, βιοτεχνικών κτιρίων, αποθηκευτικών και επαγγελματικών χώρων ή τμημάτων τους, στις οποίες δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται χωρίς να πολλαπλασιάζεται ο συντελεστής του Παραρτήματος Α αλλά ο συντελεστής 0,20 για υπερβάσεις αυτών έως είκοσι τοις εκατό (20%) του επιτρεπόμενου ύψους και επιτρεπόμενης κάλυψης και συντελεστής 0,40 για υπερβάσεις μεγαλύτερες του είκοσι τοις εκατό (20%) του επιτρεπόμενου ύψους και επιτρεπόμενης κάλυψης.» Για την περίπτωσή σας, εφόσον όπως αναφέρεται δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου, στο αντίστοιχο Φ.Κ. για τον υπολογισμό του προστίμου για τα 500 τ.μ. στο πεδίο Υπέρβαση δόμησης θα επιλεγεί το «Μόνο υπέρβαση ύψους ή κάλυψης», στο πεδίο Υπέρβαση Κάλυψης το αντίστοιχο ποσοστό υπέρβασης και ομοίως και στο πεδίο Παραβίαση πλάγιων αποστάσεων. Τα ανοιχτά στέγαστρα και οι Η/Χ, σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 100, υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό. Ότι τακτοποιείται με αναλυτικό προϋπολογισμό δεν συνυπολογίζεται στην επιφάνεια των αυθαίρετων κατασκευών για την εύρεση του συντελεστή υπέρβασης και της κατηγορίας. Η γνώμη μας, για το τελευταίο σκέλος του ερωτήματός σας, είναι ότι δύναται και σε περίπτωση μετατόπισης νομίμου βιομηχανικού κτιρίου σε νέα θέση με παραβίαση του Δ, να γίνει χρήση της παρ. 10 του άρθρου 100, εφόσον βέβαια δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου. Δηλαδή, η επιφάνεια του κτιρίου που βρίσκεται εκτός της εγκεκριμένης κάλυψης (εκτός του εγκεκριμένου περιγράμματος του κτιρίου) να δηλωθεί έχοντας στο πεδίο Υπέρβαση δόμησης την επιλογή «Μόνο υπέρβαση ύψους ή κάλυψης», στο πεδίο υπέρβαση κάλυψης επιλεγμένο το αντίστοιχο ποσοστό υπέρβασης και εάν παραβιάζει και το Δ και το αντίστοιχο ποσοστό στο πεδίο Παραβίαση πλάγιων αποστάσεων. Δείτε Ε/Α 1682.

Apantisi: Από την στιγμή που δεν είναι εφικτή η κοινή δήλωση, συμφωνούμε απόλυτα με τρόπο αντιμετώπισης που περιγράφεται. 1. Εφόσον δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου τότε θα επιλεγεί στο πεδίο Υπέρβαση δόμησης το «Μόνο υπέρβαση ύψους ή κάλυψης» ώστε να χρησιμοποιηθεί ο συντελεστής 0,20 αφού το ποσοστό υπέρβασης είναι μικρότερο του 20% του επιτρεπόμενου ύψους. Σαν επιφάνεια θα δηλωθεί το εμβαδόν της οριζόντιας ιδιοκτησίας του ορόφου που βρίσκεται πάνω από την γραμμή του επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής. (άρθρο 100 παρ. 10) 2. Εφόσον υπάρχει υπέρβαση ύψους της οικοδομικής άδειας χωρίς την υπέρβαση του ύψους της περιοχής, το ειδικό πρόστιμο θα υπολογιστεί με αναλυτικό προϋπολογισμό. π.χ. για την οριζόντια ιδιοκτησία του ισογείου. (άρθρο 100 παρ. 10)

Apantisi: Δυστυχώς ο ν.4495/2017 αφαίρεσε το προσύμφωνο που αποτελούσε ένα από τα εργαλεία που είχε στα χέρια του ο μηχανικός και ο ιδιοκτήτης και το οποίο επέτρεπε, σύμφωνα με το ν.4178/2013, να τακτοποιήσει το ακίνητο το οποίο μετά την κατάρτιση της οριστικής συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών θα περιερχόταν στην κατοχή του (περίπτωση iv παρ. 1 άρθρο 11 του ν.4178/213). Στην περίπτωσή σας θα πρέπει να γίνει μια δήλωση για το σύνολο των αυθαίρετων κατασκευών όλων των κατοικιών, με την συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και στην συνέχεια να γίνει η σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών. Το προσύμφωνο θα μπορούσε να γίνει ώστε να περιγράφουν τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις του κάθε ενός. Η δικαστική οδός (άρθρο 98 παρ. 2 του ν.4495/2017) αποτελεί μονόδρομο μόνο εφόσον δεν συναινούν όλοι (100%) και με την προϋπόθεση βέβαια να εξασφαλίζεται ποσοστό τουλάχιστο 65%. Σε περίπτωση που δεν τακτοποιηθεί το σύνολο των αυθαίρετων κατασκευών από όλες τις κατοικίες, δεν είναι δυνατή η έκδοση βεβαίωσης μηχανικού που απαιτείται για την σύσταση. Καλό είναι βέβαια να ληφθεί και η γνώμη ενός συμβολαιογράφου για το συγκεκριμένο ερώτημα.

Apantisi: Ο γενικός κανόνας είναι ότι άδεια που δεν έχει ανακληθεί παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Ανατρέχοντας και στην Ε/Α 1821, επιλογές σας είναι οι παρακάτω: i. Θεωρείται ως νομίμως υφιστάμενο ότι καλύπτεται από την άδεια, από την στιγμή που δεν έχει ανακληθεί, και προς τακτοποίηση ότι είναι καθ υπέρβαση αυτής. Σύμφωνα με το Παράρτημα Α θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια μόνο εάν εμπίπτετε σε μία από τις περιπτώσεις που ορίζει. Δείτε Ε/Α 1848. ii. Η γνώμη μας είναι ότι μπορεί να γίνει και δήλωση του συνόλου ακινήτου ακόμα και άμα καλύπτεται από άδεια (για την οποία υπάρχουν στοιχεία ότι εκδόθηκε κακώς), μετά από συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη και με υπογραφή των σχετικών δηλώσεων περί συναίνεσής του. Προφανώς και για να προβεί κάποιος σε μια τέτοια ενέργεια θα υπάρχουν λόγοι που θα έχει σταθμιστεί (πιθανή ανάκληση οικοδομικής άδειας στο μέλλον.) . Σύμφωνα με το Παράρτημα Α θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια μόνο εάν εμπίπτετε σε μία από τις περιπτώσεις που ορίζει. Δείτε Ε/Α 1848. iii. Σε περίπτωση που κινηθεί η διαδικασία ανάκλησης της άδειας από την ΥΔΟΜ και τελικά αυτή πραγματοποιηθεί, τότε θα γίνει υπαγωγή με βάση την παρ. 2 του άρθρου 110. Σε αυτή την περίπτωση θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια και προφανώς θα θεωρηθεί το σύνολο του ακινήτου ως αυθαίρετο. Για τις περιπτώσεις i και ii, ο υπολογισμός του προστίμου για την παράβαση α θα γίνει με αναλυτικό, ενώ για την παράβαση β, εάν το ύψος της αυθαίρετης κατασκευής καλύπτεται είτε από αυτό της οικοδομικής άδειας, είτε από το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος ή κτιρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη με την αυθαίρετη κατασκευή, τότε δεν θα θεωρηθεί ότι υπάρχει υπέρβαση ύψους. Διαφορετικά, εφόσον δεν παραβιάζεται το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής, το πρόστιμο για το επιπλέον ύψος που προκύπτει από αυτό της οικοδομικής άδειας, είτε από του νομίμως υφιστάμενου τμήματος ή κτιρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη, θα υπολογιστεί με αναλυτικό προϋπολογισμό. Για την περίπτωση iii, όπου η οικοδομική άδεια θα έχει ανακληθεί, επειδή το μέγιστο ύψος των κατασκευών δεν παραβιάζει το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής, δεν θα θεωρηθεί ότι υπάρχει Υ.Υ. Δείτε και Ε/Α 386, 508, 532, 554, 589, 605, 702, 735, 1112, 1308, 1759, 1821, 1822 Δυστυχώς, εξακολουθεί να μην έχει επιλυθεί το πρόβλημα όταν δηλώνεται ΟΧΙ στο πεδίο της οικοδομικής άδειας και το κελί στην ΥΔ γίνεται μη επεξεργάσιμο. Επομένως, στην περίπτωση που υπάρχει υπέρβαση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής σε νόμιμο τμήμα και δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο δεν μπορεί να υπολογιστεί με του συντελεστές 0,20 ή 0,40. Αντ αυτού υπολογίζεται με 1,20 ή 1,40. Το παραπάνω ισχύει μόνο στην περίπτωση όπου υπάρχει οικοδομική άδεια αλλά με βάση το Παράρτημα Α πρέπει να επιλεγεί το ΟΧΙ.

Apantisi: Α. Δείτε και την παραπάνω Ε/Α. Εφόσον η άδεια δεν έχει ανακληθεί παράγει ισχυρά αποτελέσματα. ʼρα ότι καλύπτεται από αυτή θεωρείται νομίμως υφιστάμενο. Ανατρέχοντας και στην Ε/Α 1821, επιλογές σας είναι οι παρακάτω: i. Θεωρείται ως νομίμως υφιστάμενο ότι καλύπτεται από την άδεια, από την στιγμή που δεν έχει ανακληθεί, και προς τακτοποίηση ότι είναι καθ υπέρβαση αυτής (Δείτε και Ε/Α 1135, 1641, 1745, 1762). Σύμφωνα με το Παράρτημα Α θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια εφόσον το οικόπεδο είναι μη άρτιο και οικοδομήσιμο. ii. Η γνώμη μας είναι ότι μπορεί να γίνει και δήλωση του συνόλου ακινήτου ακόμα και άμα καλύπτεται από άδεια (για την οποία υπάρχουν στοιχεία ότι εκδόθηκε κακώς), μετά από συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη και με υπογραφή των σχετικών δηλώσεων περί συναίνεσής του. Προφανώς και για να προβεί κάποιος σε μία τέτοια ενέργεια θα υπάρχουν λόγοι που θα έχουν σταθμιστεί (πιθανή ανάκληση οικοδομικής άδειας στο μέλλον). Σύμφωνα με το Παράρτημα Α θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια εφόσον το οικόπεδο είναι μη άρτιο και οικοδομήσιμο. iii. Σε περίπτωση που κινηθεί η διαδικασία ανάκλησης της άδειας από την ΥΔΟΜ και τελικά αυτή πραγματοποιηθεί, τότε θα γίνει υπαγωγή με βάση την παρ. 2 του άρθρου 110. Σε αυτή την περίπτωση θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια και προφανώς θα θεωρηθεί το σύνολο του ακινήτου ως αυθαίρετο. Β. Για το συγκεκριμένο ερώτημα καλό είναι να απευθυνθείτε σε συμβολαιογράφο αλλά και σε νομικό. Η οικοδομική άδεια, όπως έχουμε αναφέρει, από την στιγμή που δεν έχει ανακληθεί παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Στο αν ανακληθεί ή όχι μία άδεια υπάρχουν πολλοί παράμετροι. Πότε έγινε η παρανομία, αν υπάρχει δόλος, αν η ανάκληση προκαλέσει ζημιά μεγαλύτερη από την μη ανάκληση κ.α.. Σε κάθε περίπτωση πάντως, το οικόπεδο που θα μεταβιβαστεί θα είναι μη άρτιο και οικοδομήσιμο, σύμφωνα και με την δήλωση του ν.651/77 που θα συνοδεύει το τοπογραφικό που θα επισυναφθεί στο συμβόλαιο.

Apantisi: Εφόσον η άδεια δεν έχει ανακληθεί παράγει ισχυρά αποτελέσματα. ʼρα ότι καλύπτεται από αυτή θεωρείται νομίμως υφιστάμενο. Ανατρέχοντας και στην Ε/Α 1821, επιλογές σας είναι οι παρακάτω: i. Θεωρείται ως νομίμως υφιστάμενο ότι καλύπτεται από την άδεια, από την στιγμή που δεν έχει ανακληθεί, και προς τακτοποίηση ότι είναι καθ υπέρβαση αυτής (Δείτε και Ε/Α 1135, 1641, 1745, 1762). Σύμφωνα με το Παράρτημα Α θα θεωρηθεί ότι υπάρχει οικοδομική άδεια εφόσον το οικόπεδο με βάση την πραγματική του κατάσταση είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. ii. Η γνώμη μας είναι ότι μπορεί να γίνει και δήλωση του συνόλου ακινήτου ακόμα και άμα καλύπτεται από άδεια (για την οποία υπάρχουν στοιχεία ότι εκδόθηκε κακώς), μετά από συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη και με υπογραφή των σχετικών δηλώσεων περί συναίνεσής του. Προφανώς και για να προβεί κάποιος σε μία τέτοια ενέργεια θα υπάρχουν λόγοι που θα έχουν σταθμιστεί (πιθανή ανάκληση οικοδομικής άδειας στο μέλλον). Σύμφωνα με το Παράρτημα Α θα θεωρηθεί ότι υπάρχει οικοδομική άδεια εφόσον το οικόπεδο με βάση την πραγματική του κατάσταση είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. iii. Σε περίπτωση που κινηθεί η διαδικασία ανάκλησης της άδειας από την ΥΔΟΜ και τελικά αυτή πραγματοποιηθεί, τότε θα γίνει υπαγωγή με βάση την παρ. 2 του άρθρου 110. Σε αυτή την περίπτωση θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια και προφανώς θα θεωρηθεί το σύνολο του ακινήτου ως αυθαίρετο. Για τον υπολογισμό των πολεοδομικών μεγεθών για την εύρεση των ποσοστών υπέρβασης και της κατηγορίας, θα χρησιμοποιηθεί το πραγματικό εμβαδόν του οικοπέδου και όχι αυτό της οικοδομικής άδειας. Γ. Η πολεοδομία δεν μπορεί να απαιτήσει να τακτοποιηθούν στο σύνολό τους οι κατοικίες, εφόσον η άδεια είναι σε ισχύ διότι ότι καλύπτεται από αυτήν θεωρείται ως νομίμως υφιστάμενο. Αυτό μπορεί να γίνει μόνο στην περίπτωση που προχωρήσει σε ανάκλησης της. Επομένως, δύναται η να εκδοθεί η έγκριση εργασιών σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 107.

Apantisi: Σύμφωνα με το Παράρτημα Α και εφόσον σήμερα το οικόπεδο είναι μεν άρτιο αλλά όχι οικοδομήσιμο θεωρούμε ότι πρέπει να επιλεγεί το ΟΧΙ στο πεδίο της οικοδομικής άδειας.

Apantisi: Όπως έχουμε αναφέρει σε προηγούμενες Ε/Α, από τη στιγμή που δε μπορεί να γίνει χρήση της περίπτωσης ιδιδ της Κατηγορίας 3 (Δείτε Ε/Α 1817 για την εφαρμογή της), θα πρέπει να δηλωθούν με ΥΔ, ΥΚ και όποιον άλλον συντελεστή υπέρβασης παραβιάζουν τα τετραγωνικά της κατασκευής (της αποτύπωσης) που δεν καλύπτονται από την οικοδομική άδεια. Επίσης, όπως αναφέρουμε και στην Ε/Α 1849, δεδομένου ότι οι οικοδομικές άδειες εκδίδονται και οφείλουν να υλοποιούνται με ακρίβεια οι εγκεκριμένες μελέτες τους, ο εντοπισμός των αυθαίρετων κατασκευών ή των αυθαίρετων αλλαγών χρήσης δεν γίνεται με βάση τα εγκεκριμένα μεγέθη των οικοδομικών αδειών, αλλά με τις εγκεκριμένες μελέτες τους. ʼρα στην περίπτωση που περιγράφεται στο ερώτημά σας, τα τετραγωνικά μέτρα του αυθαίρετου τμήματος που βρίσκονται εντός της εγκεκριμένης κάλυψης θα δηλωθούν ως αυθαίρετα. Η γνώμη μας είναι ότι δεν απαιτείται να χρεωθούν και με Υ.Κ. από την στιγμή που βρίσκονται εντός της εγκεκριμένης κάλυψης με βάση την οικοδομική άδεια.

Apantisi: Δείτε και την παραπάνω Ε/Α. Η σύγκριση θα γίνει με βάση την εγκεκριμένη μελέτη. Ότι επιπλέον έχει κατασκευαστεί θα πρέπει να τακτοποιηθεί. Η γνώμη μας είναι ότι αυθαίρετες κατασκευές που βρίσκονται εντός της εγκεκριμένης, από την οικοδομική άδεια, κάλυψης δεν απαιτείται να χρεωθούν και με Υ.Κ.

Apantisi: Σύμφωνα με το παράρτημα Α του ν.4495/2017 Υπέρβαση Κάλυψης έχουμε μόνο στην περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής εκτός του περιγράμματος του νομίμως υφιστάμενου κτιρίου. Στην περίπτωσή σας η αυθαίρετη επέκταση βρίσκεται εντός νομίμου περιγράμματος και δεν συντρέχει Υπέρβαση Κάλυψης. Έχετε επομένως Υπέρβαση Δόμησης. Υπέρβαση Ύψους υπάρχει μόνο εάν το ύψος της αυθαίρετης επέκτασης δεν καλύπτεται είτε από αυτό της οικοδομικής άδειας, είτε από το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος ή κτιρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη με την αυθαίρετη κατασκευή.

Apantisi: Σύμφωνα με το Παράρτημα Α επιλέγεται ΟΧΙ στο πεδίο οικοδομική άδεια: a) Όταν δε υπάρχει οικοδομική άδεια στο γήπεδο / οικόπεδο b) Όταν υπάρχει οικοδομική άδεια στο γήπεδο / οικόπεδο, αλλά αντί για λυόμενο κτίσμα με βάση την οικοδομική άδεια διαπιστώθηκε η ύπαρξη κτίσματος με συμβατική κατασκευή ή για κτίσματα της παρ. 2 του άρθρου 100. c) Όταν υπάρχει οικοδομική άδεια στο γήπεδο / οικόπεδο το οποίο από την αιτιολόγηση της τεχνικής έκθεσης του μηχανικού προκύπτει ότι: i) Δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στη σχετική οικοδομική άδεια ii) Είναι μικρότερο (λόγω μεταγενέστερης κατάτμησης), με συνέπεια να μην ταυτίζεται με αυτό για το οποίο έχει εκδοθεί η οικοδομική άδεια iii) Το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια κτίριο έχει ανεγερθεί σε άλλη μη νόμιμη θέση και συγχρόνως από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης με το τοπογραφικό διάγραμμα της οικοδομικής άδειας, προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σημεία με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια. Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπομένων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια. ʼρα σε περίπτωση κατάτμησης είτε νόμιμης είτε παράνομης επιλέγεται το ΟΧΙ. Ομοίως και στην περίπτωση που το γήπεδο / οικόπεδο είναι μη άρτιο και οικοδομήσιμο.

Apantisi: Η καλύτερη λύση είναι η έκδοση άδειας νομιμοποίησης εφόσον οι αυθαίρετες κατασκευές είναι σύμφωνες είτε με τις ισχύουσες κατά τον χρόνο έκδοσης της άδειας νομιμοποίησης διατάξεις, είτε με αυτές που ίσχυαν, κατά τον χρόνο εκτέλεσης αυτών (άρθρο 28 περίπτωση ι και άρθρο 106 παρ. 1). Εάν πάντως οι υπολογισμοί του διαγράμματος κάλυψης συμβαδίζουν με τις διαστάσεις των κατόψεων και η μόνη διαφορά είναι στα αναγραφόμενα σε αυτό εμβαδά της κάθε στάθμης, τότε θα μπορούσαν αυτά να αγνοηθούν και να τακτοποιηθούν οι υπερβάσεις με βάση τις εγκεκριμένες κατόψεις. Όπως έχει διευκρινιστεί και στην Εγκύκλιο 3, δεδομένου ότι οι οικοδομικές άδειες εκδίδονται και οφείλουν να υλοποιούνται με ακρίβεια οι εγκεκριμένες μελέτες τους, ο εντοπισμός των αυθαίρετων κατασκευών ή των αυθαίρετων αλλαγών χρήσης δεν γίνεται με βάση τα εγκεκριμένα μεγέθη των οικοδομικών αδειών, αλλά με τις εγκεκριμένες μελέτες τους. Σε περίπτωση που δεν επιλεχθεί η έκδοση άδειας νομιμοποίησης, η γνώμη μας είναι ότι μπορούν να τακτοποιηθούν μόνο οι αυθαίρετες κατασκευές που προκύπτουν από την σύγκριση με τις εγκεκριμένες κατόψεις. Εάν αυτές βρίσκονται εντός εγκεκριμένης κάλυψης, με βάση το διάγραμμα κάλυψης, δεν χρεωθούν με Υ.Κ.

Apantisi: Η περίπτωση δ της παραγράφου 2 του άρθρου 89 αναφέρει «παρά το όριο των διεθνών, εθνικών, επαρχιακών ή δημοτικών ή κοινοτικών οδών, εντός ζώνης διάστασης ποσοστού πενήντα τοις εκατό (50%) των οριζόμενων από τη νομοθεσία περί μέτρων για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας, οι οποίοι ίσχυαν κατά την εκτέλεση ή εγκατάστασή τους. Εξαιρούνται αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις σε κτίρια για τα οποία έχει χορηγηθεί νομίμως οικοδομική άδεια, σε μικρότερη απόσταση από τα οριζόμενα στην παρούσα περίπτωση, καθώς και αυτοτελείς κατασκευές που περιλαμβάνονται στην παρ.7 του άρθρου 17 του ν.4067/2012, εκτός της περίπτωσης δ αυτής, καθώς και αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετες αλλαγές χρήσης τουριστικών εγκαταστάσεων που βρίσκονται σε επαφή με τα όρια δημοτικών ή κοινοτικών οδών, σε απόσταση μικρότερη από τα οριζόμενα στην παρούσα αλλά σε κάθε περίπτωση εκτός των ορίων απαλλοτρίωσης και με την προϋπόθεση ότι λειτουργούσαν και είχε χορηγηθεί άδεια λειτουργίας από τον Ε.Ο.Τ. πριν από τις 28.7.2011,» Με την εγκύκλιο 3, εδάφιο 8, είχε διευκρινιστεί ότι κατά τις ισχύουσες διατάξεις η ζώνη ορίζεται από τον άξονα της οδού ή το όριο απαλλοτρίωσης κατά περίπτωση. Η αναφερόμενη εξαίρεση αφορά αυθαίρετες κατασκευές σε γήπεδα που έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια. Ο έλεγχος της απαγόρευσης της παραγράφου 2δ του άρθρου 89 γίνεται με τους όρους που ίσχυαν κατά την περίοδο κατασκευής της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης. Η γνώμη μας ταυτίζεται με την δικιά σας. Σε περίπτωση ύπαρξης οικοδομικής άδειας δεν γίνεται έλεγχος της απόστασης που ορίζεται από τη νομοθεσία περί μέτρων για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας (Δείτε Ε/Α 468, 612, 784). Σε καμιά περίπτωση, όπως έχουμε πει και σε προηγούμενες Ε/Α, ο μηχανικός δεν έχει την υποχρέωση να ελέγξει το σύννομο της έκδοσης της οικοδομικής άδειας.