Erotisi: 1790. Διώροφο κτίριο, εντός οικισμού, κατασκευάστηκε με ΟΑ του 1983 μικρότερο και σε άλλη θέση, χωρίς να παραβιάζονται οι Όροι Δόμησης (ύψος, Δ=2,5 μ κλπ). Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την ΟΑ η δόμηση των δύο ορόφων ήταν 250 μ2, αλλά κατασκευάστηκαν 190 μ2 (ισόγειο 100 μ2 , όροφος 90 μ2). Εμβαδόν οικοπέδου 300 μ2. Στο ακίνητο, σε σχέση με την ΟΑ, εκτός από το ότι έγινε μικρότερο, δεν κατασκευάστηκε η στέγη που προβλεπόταν (έχει ταράτσα), κατασκευάστηκε εξωτερική σκάλα, δεν υλοποιήθηκαν όλοι οι εξώστες, κατασκευάστηκαν ξύλινα στέγαστρα με επένδυση κεραμίδια πάνω από τους εξώστες του ορόφου, καθώς και στον ακάλυπτο χώρο σε επαφή με την όψη της εισόδου του ισογείου. Ο ιδιοκτήτης έκλεισε ημιυπαίθριο στον όροφο 10 μ2 και κατασκεύασε αποθήκες 8 μ2, σε επαφή με το όριο στον ακάλυπτο, μετά τον Ιούλιο 2011. Επίσης η εξωτερική σκάλα, τα ξύλινα στέγαστρα με επένδυση κεραμίδια πάνω από τους εξώστες του ορόφου, καθώς και το στέγαστρο στον ακάλυπτο χώρο σε επαφή με την όψη της εισόδου του ισογείου κατασκευάστηκαν μετά τον Ιούλιο 2011. Σύμφωνα με το ʼρθρο 94/4495 , κατά την γνώμη μου, νομιμοποιούνται με έκδοση νέας ΟΑ. Θα γίνει υπαγωγή στον Ν. 4495 πχ για την μη κατασκευή στέγης κλπ? Ποια είναι η διαδικασία? Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να πάει στην Πολεοδομία για να δηλώσει τις παραβάσεις που έγιναν μετά τον Ιούλιο 2011? Ποια είναι η διαδικασία? Μπορεί η παραπάνω περίπτωση να υπάγεται στις διατάξεις το ʼρθρο 94/ Παρ. 4 (πολεοδομικές παραβάσεις της παραγράφου 3 του άρθρου 81)? Σε ποια κατηγορία της παραγράφου 3 του άρθρου 81 αντιστοιχεί? Εάν ναι, και βγει ʼδεια Νομιμοποίησης το πρόστιμο θα είναι 200 ευρώ σύμφωνα με το περιεχόμενο της τελευταίας παραγράφου του ʼρθρου 94/ Παρ. 4, δηλαδή: «Αν ο υπόχρεος συμμορφωθεί με τις πολεοδομικές διατάξεις και αποκαταστήσει την πολεοδομική παράβαση με την απομάκρυνση της χρήσης ή την κατεδάφιση της αυθαίρετης κατασκευής ή εκδώσει την προβλεπόμενη οικοδομική άδεια όπου επιτρέπεται, μέσα σε προθεσμία τεσσάρων (4) μηνών από τη διαπίστωσή της δεν επιβάλλεται πρόστιμο διατήρησης και το πρόστιμο ανέγερσης περιορίζεται στο ελάχιστο ποσό των διακοσίων ευρώ.»
Apantisi: Η μη κατασκευή της στέγης ΔΕΝ τακτοποιείται με το ν.4495/2017. Δείτε Ε/Α 271 Για τις αυθαίρετες κατασκευές που έχουν κατασκευαστεί μετά τον Ιούλιο του 2011 είναι αδύνατη η υπαγωγή στο άρθρο 106 παρ.1 του ν.4495/2017 ώστε να εκδοθεί η άδεια νομιμοποίησης με την καταβολή μόνο του παραβόλου της περίπτωσης ι του άρθρου 99 ώστε να μην επιβληθεί πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης. Σύμφωνα με την παρ. ι του άρθρου 28 του ν.4495/2017 «ʼδεια νομιμοποίησης είναι η οικοδομική άδεια ή η έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, που εκδίδεται, μετά την εκτέλεση εργασιών ή κατασκευών ή αλλαγών χρήσης χωρίς την έκδοση της απαιτούμενης διοικητικής πράξης, προκειμένου να νομιμοποιηθούν αυτές, εφόσον είναι σύμφωνες είτε με τις ισχύουσες κατά τον χρόνο έκδοσης της άδειας νομιμοποίησης διατάξεις, είτε με αυτές που ίσχυαν, κατά τον χρόνο εκτέλεσης αυτών.» Σύμφωνα με το άρθρο 4 παρ. 6 του ΝΟΚ «Σε περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής, που τηρεί τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις ή αυτές που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής της, αυτή είναι δυνατόν να νομιμοποιηθεί ύστερα από έκδοση ή αναθεώρηση ή ενημέρωση της άδειας δόμησης είτε μετά από την έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας για τις εργασίες των παραγράφων 2 και 3 του παρόντος άρθρου.» Σύμφωνα με την παρ. 6 της Εγκ-6638/1/12 κατά τη διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας νομιμοποίησης κατ εφαρμογή της παρ. 3 του αρθ. 22, του ν.1577/85, όπως ισχύει, εφαρμόζεται ο τρόπος υπολογισμού των προστίμων ανέγερσης και διατήρησης του αρθ. 94 του ν.4495/2017. Το πρόστιμο διατήρησης επιβάλλεται για το διάστημα από τότε που κατά την κρίση της αρμόδιας ΥΔΟΜ, άρχισε η ανέγερσης της κατασκευής έως την έκδοσης της άδειας νομιμοποίησης. Η διαδικασία θα κινηθεί κατά την έκδοση της άδειας νομιμοποίησης. Σύμφωνα με το άρθρο 81 παρ. 3 «Ως πολεοδομικές παραβάσεις ορίζονται οι εξής : α) κάθε κατασκευή που έχει εκτελεστεί κατά παράβαση εκδοθείσας οικοδομικής άδειας/άδειας δόμησης, με την οποία δημιουργούνται χώροι κύριας η βοηθητικής χρήσης χωρίς να μεταβάλλονται τα στοιχεία της κάλυψης, της δόμησης, του ύψους και του όγκου του διαγράμματος κάλυψης/δόμησης, και δεν θίγονται στοιχεία του φέροντα οργανισμού, β) η αλλαγή χρήσης χώρων του κτιρίου από κύρια σε άλλη επιτρεπόμενη στην περιοχή χρήση, χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια σε εντός σχεδίου και ορίων οικισμών, γ) η αλλαγή χρήσης χώρων του υπογείου από βοηθητική σε κύρια, καθ υπέρβαση του συντελεστή δόμησης, εφόσον τηρούνται οι προϋποθέσεις υπογείου χώρου, δ) η μεταβολή των πολεοδομικών μεγεθών του διαγράμματος δόμησης/κάλυψης (κάλυψη, δόμηση, ύψος), σε ποσοστό έως δέκα τοις εκατό (10%) και έως τα πενήντα τετραγωνικά μέτρα (50 τ.μ.), ε) η εκτέλεση εργασιών μικρής κλίμακας της παραγράφου 2 του άρθρου 29, που διενεργούνται χωρίς την προηγούμενη έκδοση της εν λόγω έγκρισης, στ) η εκτέλεση εργασιών και εγκαταστάσεων κατά παράβαση διατάξεων του Κτιριοδομικού κανονισμού, ζ) οι εργασίες και κατασκευές της Κατηγορίας 3 της περίπτωσης γ του άρθρου 96 που δεν εντάσσονται στις περιπτώσεις του άρθρου 30 και της παραγράφου 2 του άρθρου 29.» Λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω θεωρούμε ότι: · δεν είναι δυνατή η θεώρηση ως πολεοδομικής παράβασης της μικρότερης κατασκευής του κτιρίου,επειδή η μεταβολή των πολεοδομικών μεγεθών του διαγράμματος δόμησης/κάλυψης (κάλυψη, δόμηση, ύψος) είναι μεγαλύτερη σε ποσοστό από το 10%, καθώς και η μετακίνησή του σε άλλη θέση. · Η κατασκευή της εξωτερικής σκάλας δεν μπορεί να θεωρηθεί ως πολεοδομική παράβαση. · Οι κατασκευές με επικάλυψη από κεραμίδια εάν δύναται να θεωρηθούν ως στέγαστρα και εμπίπτουν στην περ. λα του άρθρου 29 της παρ. 2 μπορούν να θεωρηθούν ως πολεοδομική παράβαση (περίπτωση ε). · Οι αποθήκες επιφάνειας 8τ.μ. εφόσον και το μέσο ύψος τους είναι έως 2,50 μέτρα μπορούν να θεωρηθούν ως πολεοδομική παράβαση (περίπτωση ζ). Σύμφωνα με την παρ. 3β του άρθρου 94 του ν.4495/2017 «Αν ο ιδιοκτήτης προβεί σε νομιμοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών, επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το είκοσι τοις εκατό (20%) του προστίμου ανέγερσης της έκθεσης αυτοψίας και πρόστιμο διατήρησης από τη διαπίστωση του αυθαιρέτου έως την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας.» Σύμφωνα με την παρ. 4 «Αν ο υπόχρεος συμμορφωθεί με τις πολεοδομικές διατάξεις και αποκαταστήσει την πολεοδομική παράβαση με την απομάκρυνση της χρήσης ή την κατεδάφιση της αυθαίρετης κατασκευής ή εκδώσει την προβλεπόμενη οικοδομική άδεια όπου επιτρέπεται, μέσα σε προθεσμία τεσσάρων (4) μηνών από τη διαπίστωσή της δεν επιβάλλεται πρόστιμο διατήρησης και το πρόστιμο ανέγερσης περιορίζεται στο ελάχιστο ποσό των διακοσίων (200) ευρώ.» Η γνώμη μας είναι ότι, αφού ελέγξετε και σιγουρευτείτε ότι όντως μπορεί να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης, τότε να γίνει υπαγωγή στο άρθρο 106 παρ. 1 α και την καταβολή παραβόλου 500 ευρώ, ώστε να αποφευχθεί τυχόν υπολογισμός προστίμου ανέγερσης και διατήρησης λόγω κατασκευής του κτιρίου σε άλλη θέση από την προβλεπόμενη στην οικοδομική άδεια και με μικρότερες διαστάσεις. Το κτίριο είναι κατασκευασμένο πριν τον Ιούλιο του 2011. Για όλες τι άλλες κατασκευές που δεν δύναται να θεωρηθούν ως πολεοδομικές παραβάσειςθα καταβληθεί το 20% του προστίμου ανέγερσης και πρόστιμο διατήρησης έως την έκδοση της άδειας νομιμοποίησης. Τέλος, για όσες κατασκευές δύναται να θεωρηθούν ως πολεοδομικές παραβάσεις θα καταβληθεί μόνο το ποσό των 200 ευρώ. Σε περίπτωση που κάποια από της αυθαίρετες κατασκευές δεν δύναται να νομιμοποιηθεί θα πρέπει να κατεδαφιστεί. Σε αυτή την περίπτωση το πρόστιμο είναι 500 ευρώ σύμφωνα με την παρ. 3α του άρθρου 94. Επισημαίνουμε, ότι η άδεια νομιμοποίησης σύμφωνα με το άρθρο 36 του ν.4495/2017 εμπίπτει στην κατηγορία 2 (περ.β).