Κοινοποίησε

Αξιολόγηση Χρήστη: 5 / 5

Αστέρια ΕνεργάΑστέρια ΕνεργάΑστέρια ΕνεργάΑστέρια ΕνεργάΑστέρια Ενεργά
 

Ερωτήσεις απαντήσεις τακτοποίησης αυθαιρεσιών 1151-1300.

Εδώ θα βρεις σε απλή μορφή κειμένου τις ερωτήσεις - απαντήσεις, με αριθμό 1151 έως 1300, σε θέματα τακτοποίησης αυθαιρεσιών που έχουν δημοσιευθεί από το ΤΕΕ Πελοποννήσου. Αν θέλεις να δεις τις απαντήσεις στις ερωτήσεις κάνε εγγραφή και εισαγωγή στο σύστημά μας.

Erotisi: 1151. Σε διώροφο κτίσμα με χρήση κατοικίας με υπόγειο, υπάρχει υπέρβαση ύψους που οφείλεται στην υψηλότερη τοποθέτηση του δαπέδου του υπογείου, και στην αύξηση του ελεύθερου ύψους του υπογείου, επηρεάζοντας και τα υψόμετρα των υπολοίπων ορόφων. Ο χώρος του υπογείου παραμένει βοηθητικός (Χώρος στάθμευσης), αλλά ΔΕΝ μπορεί να θεωρηθεί πλέον υπόγειος (σύμφωνα με τον ορισμό της παρ. 24 του άρθρου 2 του ν. 1577/85 (ΦΕΚ 210 Α’), όπου αναφέρεται ότι «Υπόγειο είναι όροφος ή τμήμα ορόφου, του οποίου η οροφή βρίσκεται έως 1,50 μ. ψηλότερα από την οριστική στάθμη του εδάφους.»). Θα υπολογισθεί μόνο για υπέρβαση ύψους, χωρίς υπέρβαση δόμησης (Ε/Α 1123) ή υπέρβαση δόμησης (Παράδειγμα της Ε/Α 690 δεύτερο ΦΚ) με υπέρβαση ύψους της επιφάνειας του χώρου του υπογείου;
Apantisi: Η Ε/Α 690 δεν λέει ότι έχετε υπέρβαση δόμησης. Λέει ότι τα 25μ2 που ΔΕΝ προβλέπονται στην οικοδομική άδεια, θα πληρωθούν βάσει τετραγωνικών μέτρων με ποσοστό υπέρβασης δόμησης 0% ήτοι < 50%. Στο παράδειγμα σας και βάσει της παραδοχής ότι ΔΕΝ υπάρχει ντόμινο αυθαιρεσιών θα δηλώσετε την υπέρβαση ύψους.
Erotisi: 1152. Θα ρυθμίσω μια αυθαιρεσία σε κατάστημα το οποίο έχει δύο εισόδους. Μια που έχει πρόσοψη σε δρόμο με τιμή ζώνης 1100€ και μία σε τιμή ζώνης 1500€. Ποια από τις δυο θα βάλω για τον υπολογισμό του προστίμου; Μήπως τη δυσμενέστερη;
Apantisi: Την δυσμενέστερη. Βάσει αυτής υπολογίζονται και όλοι οι φόροι της ιδιοκτησίας.
Erotisi: 1153. Για άτομο με ειδικές ανάγκες με ποσοστό αναπηρίας 80%, ισχύει το άρθρο 17 παρ.1 (ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω) ή παρ.2 (ποσοστό αναπηρίας 67% και άνω); Η παρ. 2 αναφέρει ότι η έκπτωση 80% ισχύει για την υπαγωγή της κύριας κατοικίας. Εννοεί κύρια και μοναδική; (όταν δεν υπάρχει κύρια κατοικία, υπάρχει όμως εξοχική – δευτερεύουσα κατοικία, η έκπτωση ισχύει για την υπαγωγή της κύριας κατοικίας;)
Apantisi: Με την παράγραφο 1. Η φράση είναι «με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω» επομένως και το 80% εμπίπτει σε αυτή την περίπτωση. Οι εκπτώσεις των παραγράφων 2-7 του άρθρου 17 δίνονται για την κύρια κατοικία η οποία ΔΕΝ χρειάζεται να είναι και μοναδική. Δείτε την παράγραφο 3 του άρθρου 19.
Erotisi: 1154. Θεωρώ ότι ένα σημαντικό ζήτημα που προκύπτει από το Ν.4178 χωρίς να έχει διευκρινιστεί ξεκάθαρα είναι το θέμα της μετακίνησης κτηρίου. Συγκεκριμένα, κτήριο έχει μετακινηθεί σε άλλη θέση από αυτή που προβλεπόταν από την άδεια αλλά σε νόμιμη - έχει το κτλ. Δεν υπάρχει επικάλυψη (κοινό σημείο) του περιγράμματος του υφιστάμενου κτηρίου με αυτό που προβλεπόταν σε σύγκριση με το τοπογραφικό διάγραμμα ή το διάγραμμα κάλυψης της άδειας.. Ήταν να κατασκευαστεί δυτικά και πήγε ανατολικά. Το προβλεπόμενο κτήριο έπρεπε να έχει διαστάσεις 5*7 = 35 τμ και έγινε 10*8 = 80 τμ. Επομένως, δεν μπορώ να κάνω χρήση του αρθρ. 9 Κατηγορία 3 παρ. ιε. γιατί το προβλεπόμενο κτήριο δεν έχει τις διαστάσεις που πρέπει και παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις, αφού έχω υπέρβαση δόμησης και κάλυψης λόγω αλλαγής ορίων του περιγράμματος. Το πρόστιμο πως θα υπολογιστεί; Θα βάλω ΝΑΙ στην ύπαρξη άδειας αφού η θέση είναι σύννομη και θα υπολογίσω σαν ΥΔ και ΥΚ τα τετραγωνικά που περισσεύουν από τη σύγκριση του περιγράμματος του προβλεπόμενου και υφιστάμενου κτηρίου, δηλαδή 80-35=45τμ ή θα συγκρίνω τα περιγράμματα των κτηρίων (υφιστάμενου και προβλεπόμενου) με βάση και το τοπογραφικό διάγραμμα οπότε αφού η θέση έχει αλλάξει εντελώς τότε σαν ΥΔ και ΥΚ βάζω όλα τα τμ (80τμ) του υφιστάμενου; Τεκμηριώνεται από κάπου η δεύτερη περίπτωση; Στις μεγάλες δόξες του πρώην help desk μου είχαν πει ότι πρέπει να συγκρίνω και με βάση το τοπογραφικό διάγραμμα.. έτσι πληρώνω και για το κτήριο που είχε άδεια.
Apantisi: Η δόμηση και η κάλυψη είναι δύο μεγέθη όχι μόνο αριθμητικά αλλά προσδιορίζονται και με την θέση τους στον χώρο. Για την περίπτωση σας, δεν έχετε κοινό σημείο εγκεκριμένου περιγράμματος και πραγματικότητας οπότε βάσει του τροποποιημένου παραρτήματος θα επιλεγεί ΟΧΙ στο κελί της οικοδομικής άδειας. Θα τακτοποιήσετε 80m2 στην λογική των προαναφερόντων.
Erotisi: 1155. Ο μειωτικός συντελεστής σε ισόγειες αποθήκες, σε κτίσμα χρήση κατοικίας, εφαρμόζεται για μία μόνο αποθήκη < 50μ2 ή και περισσότερες ισόγειες αποθήκες με άθροισμα επιφανειών < 50μ2;
Apantisi: Κατά αναλογία με την παράγραφο Γ.ιγ του άρθρου 9 όπου διευκρινίστηκε από την εγκύκλιο 4 ότι τα 15m2 μπορεί να συμπληρώνονται αθροιστικά με πάνω από μία αποθήκες, μπορεί να τακτοποιηθούν με μειωτικό συντελεστή άνω της μία ισόγειας αποθήκης με άθροισμα < 50m2.
Erotisi: 1156. Ιδιόκτητη πολυκατοικία που δεν έχει σύσταση, αποτελείται από ισόγειο (πιλοτη και είσοδος), α όροφο, β όροφο και γ όροφο. Μέρος του β ορόφου και ολόκληρος ο γ, στην άδεια ήταν μεζονέτα. Δηλαδή στον β όροφο η άδεια έδειχνε 1 αυτοτελές διαμέρισμα και τον πρώτο όροφο της μεζονέτας, η οποία μεζονέτα ενωνόταν με εσωτερικό κλιμακοστάσιο με τον γ όροφο. Στη φάση της κατασκευής η μεζονέτα χωρίστηκε σε δυο αυτοτελή διαμερίσματα με αποτέλεσμα το εσωτερικό κλιμακοστάσιο να γίνει κοινόχρηστο, δηλαδή συνεχίστηκε η σκάλα που οδηγούσε στον β όροφο με αυτή που πήγαινες στον γ όροφο. (η εσωτερική σκάλα ήταν η συνέχεια του κεντρικού κλιμακοστασίου και για χωριστούν τα διαμερίσματα μετακινήθηκε η πόρτα της μεζονέτας προς τα πίσω και συνεχίστηκε το κλιμακοστάσιο) Η παράβαση είναι με αναλυτικό; το help desk απάντησε πως πάω με αναλυτικό για τα τμήματα που μέτρησαν στη δόμηση.
Apantisi: Δείτε την Ε/Α 1149.
Erotisi: 1157. Ο μειωτικός συντελεστής σε ισόγειες αποθήκες, σε κτίσμα χρήση κατοικίας, εφαρμόζεται για μία μόνο αποθήκη < 50μ2 ή και περισσότερες ισόγειες αποθήκες με άθροισμα επιφανειών < 50μ2;
Apantisi: Κατά αναλογία με την παράγραφο Γ.ιγ του άρθρου 9 όπου διευκρινίστηκε από την εγκύκλιο 4 ότι τα 15m2 μπορεί να συμπληρώνονται αθροιστικά με πάνω από μία αποθήκες, μπορεί να τακτοποιηθούν με μειωτικό συντελεστή άνω της μία ισόγειας αποθήκης με άθροισμα < 50m2.
Erotisi: 1158. Σε κτίριο με χρήση γραφείων - καταστημάτων (Επαγγελματική χρήση, ενιαία ιδιοκτησία), υπάρχει αυθαίρετη ισόγεια αποθήκη όχι σε επαφή με αυτό. Δικαιούται τον μειωτικό συντελεστή 50% σύμφωνα με το παράρτημα Α (Απόφ 297/7.1.2014 (μεταγενέστερη και Δημοσιευμένη σε ΦΕΚ) ή όχι σύμφωνα με την περ 36 της εγκυκλίου 4/3.12.2013 (προγενέστερη Χωρίς Δημοσίευση σε ΦΕΚ);
Apantisi: Το τροποποιημένο παράρτημα Α δεν θέτει κανέναν περιορισμό ως προς την χρήση ή την θέση (εν επαφή ή όχι) του βοηθητικού χώρου.
Erotisi: 1159. Κτήριο με οικοδομική άδεια ως «Σταθμός αυτοκινήτων» κατασκευάσθηκε το 1973. Η κάτοψη είναι σχήματος «Γ» με ενιαίο στατικό φορέα. Το ένα σκέλος του «Γ» κατασκευάσθηκε όπως ακριβώς στην οικοδομική άδεια. Το άλλο σκέλος από 14,10*6,50 κατασκευάσθηκε 4,50*6,90 δηλ. μικρότερο ως προς το εμβαδόν αλλά μεγαλύτερο ως προς την μία πλευρά πέραν του 5%. Επίσης στο δεύτερο σκέλος υπήρχε πατάρι στο 50% της κάτοψης το οποίο κατασκευάσθηκε στο 100%. Ως προς το τοπογραφικό, κατά τον χρόνο έκδοσης της άδειας ο χώρος ήταν γήπεδο εκτός σχεδίου το οποίο μετά 15ετία εντάχθηκε στο σχέδιο πόλης και το τοπογραφικό του (οικοπέδου πλέον) είναι πολύ διαφορετικό από το αρχικό της αδείας (χωρίς όμως να παραβιάζονται οι ισχύοντες όροι δόμησης, αποστάσεις κ.λπ..) i. Στο αυτό φύλλο καταγραφής θα δηλωθούν μόνο τα 4,50*(6,90-6,50) = 1,80 τμ (κύριοι χώροι) που προεξέχουν από το περίγραμμα της κάτοψης και τα επί πλέον τμ του παταριού (ως χώροι με μειωτικό συντελεστή εφ’ όσον το πατάρι επικοινωνεί εσωτερικά με το ισόγειο); ii. Για το τοπογραφικό πρέπει να κάνω κάποια ενέργεια; iii. Κατά την υποβολή των σχεδίων θα υποβάλλω το τοπογραφικό της άδειας ή νέο με τα τωρινά δεδομένα;
Apantisi: i. Σωστά. Ότι δεν προβλέπεται από την άδεια θα δηλωθεί. Ότι δεν κατασκευάστηκε από τη στιγμή που ΔΕΝ προκαλεί αυθαίρετο δεν χρειάζεται να τακτοποιηθεί. (ερωταπαντήσεις εγκυκλίου 3) ii. Δεν καταλαβαίνω τι ακριβώς ρωτάτε. Το νέο σας οικόπεδο προέκυψε μετά από μία πολεοδομική μελέτη που συνοδεύεται από τοπογραφικό. Δεν έχετε κατάτμηση. iii. Δυστυχώς δεν απαιτείται αφού υπάρχει οικοδομική άδεια. Στη θέση σας θα κατέθετα.
Erotisi: 1160. Σε οικόπεδο με άδεια ο ιδιοκτήτης έκανε επέκταση του υπογείου εκτός του περιγράμματος της άδειας και μπήκε μέσα στο (μόνο το υπόγειο). Θα βάλω ΥΔ και θα επιβαρυνθεί με απόσταση Δ; το ίδιο θα γίνει με την κάλυψη ή επειδή είναι υπόγειο είμαι εντάξει;
Apantisi: Θα χρεωθεί με υπέρβαση δόμησης, υπέρβαση κάλυψης και υπέρβαση πλάγιας απόστασης.
Erotisi: 1161. Σε οικόπεδο όπου υπάρχει κατοικία προ το 1975 συνολικού εμβαδού 90τ.μ.(56τ.μ. με άδεια και τα υπόλοιπα αυθαίρετα) και 3 αποθήκες προ του 1975: 38τμ. (αυθαίρετη), 45τ.μ. (με άδεια) και 49τ.μ. (αυθαίρετη). Οι αποθήκες είναι άδειες και δεν χρησιμοποιούνται τα τελευταία 20 χρόνια. i. Η επικρατούσα χρήση είναι κατοικία; ii. Μπορεί να γίνει χρήση του μειωτικού συντελεστή και για τις δύο αυθαίρετες αποθήκες καθώς είναι κάτω από 50τ.μ. i. Αν εννοείται το κτίριο των 90m2 τότε προφανώς και έχει χρήση κατοικίας ανεξαρτήτως της χρήσης των αποθηκών οι οποίες λογικά ΔΕΝ μπορεί να είναι βοηθητικοί αποθηκευτικοί χώροι της κατοικίας. ii. Ο μειωτικός συντελεστής χρησιμοποιείται στους ισόγειους βοηθητικούς χώρους. Αν έχετε αυτά τα χαρακτηριστικά τότε μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τον μειωτικό αλλά μόνο στην μία (προφανώς στην μεγαλύτερη) αφού συνολικά αθροίζονται > 50m2.
Apantisi:
Erotisi: 1162. Στην παρ. 3 του άρθρου 25, ορίζεται ότι μετά την υπαγωγή στις διατάξεις του Ν. 4178/13, η Υπηρεσία Δόμησης εκδίδει πράξη αναστολής είσπραξης των ήδη βεβαιωθέντων στις αρμόδιες ΔΟΥ προστίμων και την αποστέλλει στην αρμόδια φορολογική αρχή εντός δεκαπέντε (15) ημερών. Στην εν λόγω πράξη ορίζεται υποχρεωτικά η καταληκτική ημερομηνία αναστολής, σύμφωνα με την αντίστοιχη καταληκτική ημερομηνία εξόφλησης του ενιαίου ειδικού προστίμου στην πράξη υπαγωγής. Με βάση τα παραπάνω και σε ανάλογη περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής, υποβλήθηκε δήλωση υπαγωγής στο Ν.4178/13, επιλέγοντας κατά το στάδιο της αρχικής υποβολής την εφάπαξ καταβολή του προστίμου. Μετά την εξόφληση του σχετικού παραβόλου και του ποσοστού ανταπόδοσης ΤΕΕ, επιλέγοντας υποβολή δήλωσης προέκυψε το υπόλοιπο ποσό του προστίμου (προς εφάπαξ πληρωμή) και τη δήλωση να βρίσκεται σε κατάσταση «ΥΠΑΓΩΓΗΣ». Με την ως άνω περιγραφόμενη κατάσταση υπαγωγής του ανωτέρω ακινήτου και μέχρι τις 10-8-16 (καταληκτική ημερομηνία εξόφλησης του προστίμου), παρακαλώ να μου γνωρίσετε αν μπορώ να υπαχθώ στην παρ.3 του άρθρου 25 του Ν.4178/13, προκειμένου να εκδοθεί από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης, πράξη αναστολής είσπραξης των βεβαιωθέντων προστίμων και μέχρι την ανωτέρω ημερομηνία ή θα πρέπει υποχρεωτικά η πράξη αναστολής να εφαρμόζεται στις περιπτώσεις εξόφλησης του προστίμου και άρα κατευθείαν διαγραφή του προστίμου (στην περίπτωση επιλογής της εφάπαξ πληρωμής του προστίμου) αφαιρώντας έτσι τη δυνατότητα αναστολής είσπραξης των βεβαιωθέντων προστίμων παρόλο που η δήλωση βρίσκεται σε κατάσταση «ΥΠΑΓΩΓΗΣ» ή πληρωμή 1ης δόσης (στην περίπτωση επιλογής πληρωμής του προστίμου με δόσεις);
Apantisi: Δεν απαγορεύεται η έκδοση πράξης αναστολής στην περίπτωση που έχει επιλεγεί η εφάπαξ εξόφληση του προστίμου. Η διαγραφή του προστίμου θα επιτευχθεί μετά την ολοσχερή εξόφληση και την υποβολή νέας αίτησης προς την αρμόδια ΥΔΟΜ.
Erotisi: 1163. Σε συνέχεια της Ε/Α 1107, στην περίπτωση που έχω φυσικό έδαφος με μηδενική κλίση και το κτήριο που μετακινήθηκε σε άλλη σύννομη θέση παρουσιάζει υπέρβαση ύψους είτε λόγω διαφορετικής στάθμης της θεμελίωσης, είτε λόγω υπέρβασης του ελεύθερου ύψους κάποιου ορόφου, μπορώ να κάνω χρήση της παρ. ιε του άρθρου 9 του Ν.4178/13, δηλώνοντας ταυτόχρονα και την υπέρβαση ύψους σε διαφορετικό φύλλο καταγραφής; Στην περίπτωση που δεν μπορώ, διότι θεωρείται ότι έχω κτήριο που δεν προβλέπεται στην Ο.Α., τότε αντίστοιχα γιατί να μπορώ στην περίπτωση που η μετακίνηση του κτηρίου σε άλλη σύννομη θέση συνδυάζεται με κάποια αλλαγή χρήσης χώρου ή με κάποιο κλείσιμο Η/Χ;
Apantisi: Το θέμα έχει υπεραναλυθεί τόσο από τη δική μας μεριά όσο και σε φόρουμ, σεμινάρια κ.λπ.. Υπάρχει ένας νόμος που με τις όποιες αστοχίες του, ΔΕΝ μπορεί να αγνοηθεί. Είναι ένας νόμος που βάζει κανόνες για τον υπολογισμό του προστίμου. Η Γ.ιε λοιπόν μιλάει για το προβλεπόμενο με οικοδομική άδεια κτίριο που ΔΕΝ παραβιάζει πολεοδομικές διατάξεις και με την προϋπόθεση ότι ΔΕΝ μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους. Στην κάθε περίπτωση ο μηχανικός που έχει όλα τα δεδομένα θα πρέπει να κρίνει. Κατά τη γνώμη μου το κλείσιμο των Η/Χ και η αλλαγή χρήσης είναι δύο υπερβάσεις που μπορούν να τακτοποιηθούν ξεχωριστά και να μην επηρεάσουν την υπαγωγή στην παράγραφο αυτή. Είναι ο ορισμός που θα δώσει ο καθένας μας στον όρο «περιγραφόμενο κτίριο». Η θεμελίωση σε διαφορετική στάθμη (στην περίπτωση που μιλάμε για μηδενική κλίση) κατά την γνώμη μου καθιστά εσφαλμένη την χρήση της παραγράφου. Είναι ο ορισμός που θα δώσει ο καθένας μας στον όρο «δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους». Κρατάς λοιπόν το έδαφος ως έχει αλλά αντί για διώροφο με υπόγειο, φτιάχνεις τριώροφο. Προσωπικά πιστεύω ότι δεν τηρείται η προϋπόθεση του προβλεπομένου από την οικοδομική άδεια κτιρίου.
Erotisi: 1164. Το 1981 εκδόθηκε Οικοδομική άδεια για την ανέγερση νέας οικοδομής. Στο τοπογραφικό αλλά και στο φύλλο άδειας εμφανίζεται μέσα στο οικόπεδο και ένα άλλο κτίριο για το οποίο δεν υπάρχει καμία πληροφορία ως προς τη νομιμότητά του. Πως αντιμετωπίζεται το κτίριο αυτό;
Apantisi: Από τη στιγμή που έχει ληφθεί υπόψη στην έκδοση της άδειας του 1981, είναι γνώμη μου ότι το αποδέχεστε ως νόμιμο κτίριο.
Erotisi: 1165. Έχει καταλάβει κάποιος τι εννοεί το τροποποιημένο παράρτημα υπολογισμού αυθαιρέτων όταν για το αν θα υπολογίσω ΝΑΙ ή ΟΧΙ στην ύπαρξη οικοδομικής άδειας, αναφέρει ότι "το περίγραμμα του υφιστάμενου κτηρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια"; Εννοεί να υπάρχει έστω μια ελάχιστη επικάλυψη σε σχέση με τα δυο περιγράμματα ή μήκος πλευράς;
Apantisi: Προφανώς μιλάμε για επιφάνεια.
Erotisi: 1166. Οικοδομική άδεια δείχνει στα σχέδια 2 αυτοτελή διαμερίσματα (ένα στον 1ο και ένα στο 2ο όροφο). Ο ιδιοκτήτης στην κατασκευή μετάνιωσε και ένωσε τα δύο διαμερίσματα σε μεζονέτα. Παράλληλα έκλεισε χώρο αποθήκης που υπήρχε και στα δυο διαμερίσματα με γυψοσανίδα (περίπου 3τμ συνολικά) με αποτέλεσμα να αλλάξει το περίγραμμα του κάθε διαμερίσματος και επιπλέον πήρε χώρο από το κλιμακοστάσιο - μεγάλωσε μέρος της εισόδου του διαμερίσματος του 1ου ορόφου εις βάρος του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου. ουσιαστικά μεγάλο μέρος του πλατύσκαλου στο διαμέρισμα. Η παράβαση αυτή θα πάει με 2 διαμερισματώσεις ή με αναλυτικό επειδή υπάρχει κάθετη ανακατασκευή;
Apantisi: Δεν καταλαβαίνω τον όρο «κάθετη ανακατασκευή». Αφού εξασφαλίσετε τις απαραίτητες συναινέσεις λόγω των κοινόχρηστων τμημάτων, τότε ίσως είναι ορθότερο να χρησιμοποιήσετε τον αναλυτικό προϋπολογισμό αφού η διαμερισμάτωση έχει την έννοια της ανταλλαγής τμημάτων μεταξύ οριζόντιων ιδιοκτησιών.
Erotisi: 1167. Σε συνέχεια της Ε/Α 1004 δεν αντιλαμβάνομαι το σκεπτικό γιατί χώροι εντός νομίμου εγκεκριμένου όγκου βάσει της 5/2010 όπως και την αναφέρετε δεν δικαιούνται υπαγωγής!! στον 3843/2010 (πλην του τμήματος των 2,70-2,20=0,50 μέτρων Ύψους Χ επιφάνειας, φυσικά εκτός εγκεκριμένου όγκου). Με τον τρόπο που το χειρίζεστε προτείνετε τον συμψηφισμό σχεδόν για το σύνολο των δηλώσεων του 3843/2010 εφόσον ελάχιστες είναι οι περιπτώσεις όπου τηρείται η στον άξονα Ζ θέση του ΗΧ (είτε λόγω μη τήρησης υψομέτρων άδειας ή ύψος ορόφου). Γιατί λοιπόν να υπάρξει συμψηφισμός και όχι δήλωση για τον εκτός εγκεκριμένου όγκου χώρο που δεν καλύπτεται από τον 3843/2010 με αναλυτικό ή με τις γενικές διατάξεις (ΥΥ) κατά περίπτωση;
Apantisi: Συνάδελφε, δεν προτείνω τίποτα. Απλά παραθέτουμε την νομοθεσία και τις εγκυκλίους βάζοντας πάντα και την υποκειμενικότητα της άποψης, αφού οι απαντήσεις αυτές είναι μία προσωπικές και κάποιος μπορεί είτε να τις υιοθετήσει είτε να τις απορρίψει. Η εγκύκλιος λοιπόν 5 λέει ότι «Εγκεκριμένος κτιριακός όγκος είναι το κέλυφος του κτιρίου που φαίνεται στην οικοδομική άδεια από το δάπεδο του υπογείου μέχρι το δώμα ή την στέγη.» Έχοντας λοιπόν το δάπεδο του υπογείου σας 50εκ πιο κάτω από ότι προβλέπει η οικοδομική άδεια (έτσι αναφέρετε στο ερώτημα της Ε/Α 1004) εγώ πιστεύω ότι το υπόγειο που ρυθμίσατε με τον 3843 είναι ΕΚΤΟΣ του εγκεκριμένου κτιριακού όγκου. Σε κάθε περίπτωση αυτός που θα κρίνει είναι ο εξουσιοδοτημένος από τον ιδιοκτήτη μηχανικός. Το μόνο που λέω είναι ότι ο Ν.4178 δίνει της ευκαιρία να διορθωθούν όποια λάθη έγιναν κατά την εφαρμογή του 3843. Και τα λάθη αυτά ήταν πολλά… Ο εγκεκριμένος κτιριακός όγκος προσδιορίζεται εκτός του μεγέθους και από την θέση και στις 3 διαστάσεις. Το αν έχουν τηρηθεί ελάχιστες άδειες ως προς το Ζ, δεν αποτελεί κατά την άποψη μου επιχείρημα.
Erotisi: 1168. Διώροφο κτίσμα, κύρια κατοικία, εξ ολοκλήρου αυθαίρετο έχει μπει στην ρύθμιση του Ν.4178 τον Σεπτέμβριο του 2013 και η αποπληρωμή ρυθμίστηκε με δόσεις. Στο μεταξύ και από το 2014 η ιδιοκτήτρια βρίσκεται σε καθεστώς ανεργίας (έχει δηλαδή συμπληρώσει σήμερα πάνω από 1 έτος -μακροχρόνια άνεργη- ) μπορεί να ενημερωθεί το σύστημα έτσι ώστε να πάρει την έκπτωση του μακροχρόνια άνεργου στις δόσεις που υπολείπονται;
Apantisi: Αν η ιδιοκτήτρια ήταν μακροχρόνια άνεργη τον 09.2013 αλλά σήμερα είχε βρει εργασία, θα συζητούσαμε το θέμα; Μάλλον όχι.. Πέρα των αστεϊσμών, η γνώμη μου είναι ότι οι μειωτικοί συντελεστές ελέγχονται κατά την υπαγωγή του αυθαιρέτου και δεν αλλοιώνονται ούτε προς το δυσμενέστερο ούτε προς το ευμενέστερο κατά την διάρκεια αποπληρωμής του προστίμου. Ο τρίτεκνος του οποίου το παιδί ενηλικιώθηκε κατά την διάρκεια που τρέχουν οι δόσεις, συνεχίζει να απολαμβάνει τον μειωτικό συντελεστή.
Erotisi: 1169. Σε διώροφη κατοικία που εντάχθηκε στον Ν.720/1977 και για την οποία εκδόθηκε Τίτλος Οριστικής Μη Κατεδαφίσεως έγινε αυθαίρετη προσθήκη ορόφου το έτος 1988, η οποία θα ενταχθεί τώρα στον Ν.4178/2013. Στο Τροποποιημένο Παράρτημα Α΄ αναφέρεται πως επιλέγεται ο συντελεστής 1α=1,0 (Υπάρχει Οικοδομική Άδεια) όταν υπάρχει απόφαση εξαίρεσης από κατεδάφιση αναφέροντας μόνο τη Γ΄ φάση του Ν.1337/1983. Ισχύει το ίδιο και για την απόφαση εξαίρεσης από κατεδάφιση του Ν.720/1977; και αν ναι, η σύγκριση των πολεοδομικών μεγεθών γίνεται με το εμβαδόν των χώρων που έχουν ενταχθεί στον Ν.720/77 ή με αυτά που επιτρέπονται σύμφωνα με τους όρους δόμησης της περιοχής;
Apantisi: Μία δήλωση του Ν.720/77 θεωρείται ότι έχει ολοκληρώσει την Β΄ φάση του 1337/1983 και πρέπει να ακολουθήσει την διαδικασία της Γ΄φάσης του 1337 για να πάρει οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση. Επομένως θα επιλεγεί ΟΧΙ στο κελί για την οικοδομική άδεια.
Erotisi: 1170. Περίπτωση διώροφης οικοδομής (ισόγειο, Α΄ και Β΄ όροφος) όπου το ισόγειο και ο Α' όροφος είναι με οικοδομική άδεια που όμως έχουν μετακινηθεί σε σύννομη θέση στο οικόπεδο και που είναι σύμφωνα με τα προβλεπόμενα της οικοδομικής άδειας, εκτός από ένα τμήμα μικρό του ισογείου που εισχωρεί μέσα στο περίγραμμα σαν ημιυπαίθριος και ένα μικρό τμήμα βγαίνει εκτός περιγράμματος (σαν προέκταση), ενώ ο β' όροφος είναι αυθαίρετος. Υπάρχει πιθανότητα να γίνει χρήση της παραγράφου Γ.ιε του άρθρου 9 για το ισόγειο και τον Α' όροφο, ο Β΄ να δηλωθεί με τις υπερβάσεις της δόμησης κάλυψης και ύψους και το ίδιο και για την μικρή προσθήκη στο ισόγειο;
Apantisi: Δείτε την Ε/Α 1162.
Erotisi: 1171. Έχω αυθαίρετο κτίσμα που κτίστηκε το 1960 που οι πελάτες μου αγόρασαν το 2000 και το 2002 έκτισαν αυθαίρετα ένα ξενώνα . Η περιοχή παρουσιάζει έντονη βλάστηση από πεύκα δεν έχει γίνει πράξη χαρακτηρισμού όμως. τώρα οι πελάτες μου θέλουν να πουλήσουν ποσοστό της ιδιοκτησίας, μπορώ να το εντάξω στον νόμο των αυθαίρετων; Πρέπει να περάσουμε δασαρχείο;
Apantisi: Θα πρέπει να εξασφαλίσετε ότι δεν είστε σε δάσος, δασική ή αναδασωτέα περιοχή καθώς επίσης και σε καμία από τις υπόλοιπες εξαιρέσεις της παραγράφου 2β του άρθρου 2. Αν δεν υπάρχει άλλος τρόπος, τότε θα καταθέσετε στο δασαρχείο μία αίτηση με τοπογραφικό και θα σας απαντήσουν.
Erotisi: 1172. Ήθελα την γνώμη σας σχετικά με τις τιμές ζώνης που πρέπει να λαμβάνουμε υπόψη για τον υπολογισμό του προστίμου μετά ην αλλαγή τους το Γενάρη αλλά και το έγγραφο του Υπουργείου Οικονομικών που δημοσιεύθηκε χτες. Ο νόμος μέσα λέει ότι λαμβάνουμε υπόψη τις τιμές ζώνης του 2011. Τώρα που άλλαξαν εμείς θα πηγαίνουμε με τις παλιές ή με τις νέες μειωμένες;
Apantisi: Η Τ.Ζ. για τον υπολογισμό του προστίμου τακτοποίησης δυνάμει του 4178 καθορίζεται στο άρθρο 18 παράγραφος1 αυτού και είναι αυτή που ίσχυε την 28.07.2011. (δεν επηρεάζεται από τις αλλαγές, αφορά τις δηλώσεις που κάνουν οι μηχανικοί χρησιμοποιώντας την πλατφόρμα του Τ.Ε.Ε.) Η Τ.Ζ. για το πρόστιμο ανέγερσης και το πρόστιμο διατήρησης που επιβάλει η Υ.ΔΟΜ. καθορίζεται στο άρθρο 26 παραγράφους 1α και 1β και είναι η τρέχουσα. (επηρεάζεται από τις αλλαγές, αφορά το πρόστιμο που επιβάλει η ΥΔΟΜ μετά από έκθεση αυτοψίας) Επομένως ΔΕΝ αλλάζουμε την τιμή ζώνης στα ήδη δηλωθέντα και στις νέες δηλώσεις αναζητούμε την τιμή ζώνης που ίσχυε ΠΡΙΝ τις αλλαγές και συγκεκριμένα στις 28.07.2011 και ΟΧΙ την τρέχουσα.
Erotisi: 1173. Έχω περίπτωση που η ιδιοκτησία που θα υπαχθεί στις διατάξεις του Ν4178/2013 δηλώνεται από τους 2 συγκυρίους στο Ε9, στους υπόλοιπους 3 δεν έχει διορθωθεί ακόμη λόγω θανάτου (ο αρχικά τρίτος συγκύριος πέθανε και την κληρονομούν ο σύζυγος και τα παιδιά). Υπάρχει πρόβλημα να υπαχθεί η ιδιοκτησία και να την έχω μόνο στα δύο Ε9; Ο δύο αυτοί συγκύριοι καλύπτουν το 83,33% του ποσοστού ιδιοκτησίας.
Apantisi: Δεν νομίζω ότι έχετε πρόβλημα ως προς τη δήλωση του αυθαίρετου. Η δήλωση μπορεί να γίνει από τους 2 συγκύριους χωρίς καν να αναφερθούν οι υπόλοιποι 3 από τη στιγμή που δεν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της αποδοχής. Εννοείται ότι θα υπάρχουν οι αναφορές στα σχόλια για το ιδιοκτησιακό. Αν το πρόβλημα είναι ότι ενώ έγινε η αποδοχή δεν έχει ακόμα δηλωθεί στο Ε9, τότε μπορείτε να καταθέσετε το Ε9 του θανόντα και την αποδοχή κληρονομιάς. Διευκρινίζεται στην εγκύκλιο 4.
Erotisi: 1174. Σε οικόπεδο εντός οικισμού προ ΄23 εκδόθηκε το 1991 οικοδομική άδεια ανέγερσης διωρόφου κτιρίου. Το νότιο όριο του οικοπέδου ταυτίζεται με την οριογραμμή ρέματος (το οποίο οριοθετήθηκε αρκετά χρόνια μετά, το 2005). Στο τοπογραφικό διάγραμμα της οικοδομικής άδειας δεν είχε παρουσιαστεί το παραπάνω ρέμα. Το κτίριο κατασκευάστηκε μεν με τις διαστάσεις που προβλέπονταν στην οικοδομική άδεια πλην όμως η κάτοψη αυτού στράφηκε κατά 90 μοίρες περίπου, και απέχει 2,50μ. από τις οριογραμμές του παραπάνω ρέματος. Επιπλέον, ημιυπαίθριοι χώροι του κτιρίου μετετράπησαν σε χώρους κύριας χρήσης. Η στροφή του κτιρίου δεν μπορεί να υπαχθεί στην κατηγορία 3 δεδομένου ότι η νέα θέση του κτιρίου παραβιάζει πολεοδομικές διατάξεις (απόσταση από οριογραμμή ρέματος). Το ερώτημα είναι εάν για την παραπάνω στροφή το πρόστιμο θα υπολογιστεί για το σύνολο της επιφάνειας του κτιρίου που παραβιάζει την απόσταση των 10μ. από την οριογραμμή του ρέματος και αν ναι με συντελεστή 2 (χωρίς οικοδομική άδεια) ή με συντελεστή 1 (με άδεια); Επισημαίνεται ότι τμήμα του περιγράμματος του κατασκευασθέντος κτιρίου συμπίπτει με αυτό που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια.
Apantisi: Άδεια που δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί, παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Συνεπώς το κτίριο σας δεν θεωρείται αυθαίρετο. Προφανώς θα τακτοποιήσετε το κλείσιμο των Η/Χ. Για την στροφή τώρα μάλλον πέφτουμε σε… bug του νόμου σε συνδυασμό με την πρακτική υπολογισμού του προστίμου. Δεν χρεώνουμε ως αυθαίρετα τα τμήματα που καλύπτονται από την άδεια. Η στροφή του κτιρίου αν ήταν σε σύννομη θέση θα υπολογιζόταν με το Γ.ιε. Στην περίπτωση που περιγράφεται η θέση είναι μη σύννομη οπότε δεν δύναται να χρησιμοποιηθεί η Γ.ιε.. Νομίζω ότι μία λοιπή παράβαση με κατηγορία 4 (έτος κατασκευής 1991) θα σας καλύψει.
Erotisi: 1175. Όπως έχει αναφερθεί πολλές φορές οτιδήποτε καλύπτεται από Ο.Α. δεν απαιτείται να δηλωθεί στο Ν.4178/13. Με βάση αυτό το σκεπτικό στην περίπτωση που έχω καθ΄ όλα νόμιμο κτήριο αλλά το γήπεδο είναι μικρότερο (λόγω μεταγενέστερης κατάτμησης) από αυτό για το οποίο εκδόθηκε Ο.Α. και πλέον μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, τότε αφενός δεν απαιτείται να δηλωθεί κάτι στο Ν.4178/13, αφετέρου όμως το κτήριο με την κατάτμηση και τη δημιουργία του μη αρτίου και μη οικοδομήσιμου γηπέδου έχει καταστεί εξ’ ολοκλήρου αυθαίρετο. Πως επομένως μπορούμε να ξεπεράσουμε αυτήν την ανακολουθία και συγκεκριμένα: i. Στην περίπτωση συμβολαιογραφικής πράξης μεταβίβασης που αφενός θα είναι σύννομη η χορήγηση βεβαίωσης νομιμότητας, αφετέρου όμως ο αγοραστής θα έχει αποκτήσει ένα αυθαίρετο κτίσμα ii. Αντίστοιχα στην περίπτωση που ο αγοραστής θελήσει να προβεί σε κάποια προσθήκη πως η Πολεοδομία θα ξεπεράσει το γεγονός ότι το υφιστάμενο κτίσμα έχει καταστεί πλέον αυθαίρετο
Apantisi: Νομίζω ότι το θέμα είναι νομικό ως προς την ισχύ της κατάτμησης. Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 2 του Ν. . 690/48 «Απαγορεύεται η μεταβίβασις της κυριότητος οικοπέδων, υπαγομένη την δημιουργίαν οικοπέδων μη αρτίων, είτε κατά το ελάχιστον πρόσωπον ή το βάθος». Στην επόμενη παράγραφο αναφέρεται ότι «Οσάκις εκ των κειμένων περί σχεδίων πόλεων διατάξεων επιβάλλεται, πλην των ελαχίστων ορίων εμβαδού και διαστάσεων των οικοπέδων, η τήρησις ωρισμένων ακαλύπτων αποστάσεων μεταξύ των ορίων του οικοπέδου και της οικοδομής ή ποσοστού του οικοπέδου ακαλύπτου υπό οικοδομής, απαγορεύεται η μετά την ανέγερσιν της οικοδομής καθ' οιονδήποτε τρόπον μεταβίβασις της κυριότητος μέρος του οικοπέδου κατά τρόπον καθιστώντα το εφ' ου η οικοδομή οικόπεδον μη άρτιον ή μειούντα τας ακαλύπτους αποστάσεις ή το ακάλυπτον ποσοστόν κάτω του επιβεβλημένου ελαχίστου ορίου». Δείτε το έγγραφο 46755/9042/1987 της Δνσης Γ4 του ΥΠΕΧΩΔΕ για τις περιπτώσεις στους οικισμούς προ του 1923 που δεν έχουν ρυμοτομικό σχέδιο, ούτε στις εκτός σχεδίου περιοχές και έτσι δεν απαγορεύεται, υπό προϋποθέσεις, η δημιουργία μη αρτίων γηπέδων εκτός σχεδίου επιφανείας και εντός ζώνης (αν ανήκετε σε αυτό). Γενικά το θέμα για εμένα είναι νομικό και ιδιοκτησιακό και δευτερευόντως πολεοδομικό. Ο 4178 δεν νομίζω ότι θα σας βοηθήσει ως προς την τακτοποίηση του οικοπέδου.
Erotisi: 1176. Σε οικόπεδο, τακτοποιείται οριζόντια ιδιοκτησία υπέρ του 2ου ορόφου. Το οικόπεδο έχει πρόσωπο σε δύο δρόμους. Η είσοδος για την οριζόντια βρίσκεται στον δρόμο Α, με Τ.Ζ. (προ 28/7/11) 1200,00 Ε. Το οικόπεδο έχει πρόσωπο και στον δρόμο Β (της οριζόντιας βλέπει σ’ αυτόν η βεράντα) που έχει Τ.Ζ. γραμμική 1600,00 Ε. Με ποια τιμή θα πρέπει να υπολογισθεί το πρόστιμο; Μπορείτε και να γενικεύσετε το ερώτημα σε σχέση με τον υπολογισμό λόγω των Τ.Ζ.
Apantisi: Με τα 1600€. Δείτε και την Ε/Α 1152. Δεν καταλαβαίνω τι ακριβώς εννοείται με το τελευταίο εδάφιο της ερώτησης σας.
Erotisi: 1177. Ζευγάρι που ο άντρας είναι ανάπηρος > 80% και η οικία-αυθαιρετο είναι μόνο στο όνομα της συζύγου παίρνει την έκπτωση ως άτομο που επιβαρύνεται; Ο ανάπηρος θεωρούμε οτι έχει εισόδημα. Θεωρώ πως ναι, διότι ερμηνεύοντας το νόμο κατά γράμμα πρέπει να σημειώσω ότι ο/η ΑΜεΑ σύζυγος με εισόδημα επιβαρύνει φορολογικά καθώς προκαλεί επιπλέον φορολογική επιβάρυνση στο Ε1 με το εισόδημα του. ο/η ΑΜεΑ σύζυγος χωρίς εισόδημα είναι μεν φορολογικά εξαρτώμενος, επίσης επιβαρύνει εισοδηματικά αλλά φορολογικά ελαφρύνει τελικά. Επομένως, εκτιμώ ότι ο νόμος όπως είναι διατυπωμένος 'πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά από πρόσωπα με τις παραπάνω ιδιότητες' αφήνει ένα τεράστιο παράθυρο ανοιχτό για αυτές τις περιπτώσεις.
Apantisi: Συνάδελφε ούτε χαραμάδα. Διαβάζοντας τον Κ.Φ.Ε. που ίσχυε τον Ιούλιο του 2011 Ν.2238/1994 στο άρθρο 7. 1. Θεωρείται ότι βαρύνουν τον φορολογούμενο: α) Ο ή η σύζυγος που ΔΕΝ έχει φορολογούμενο εισόδημα. β) Τα ανήλικα άγαμα τέκνα. γ) Τα ενήλικα άγαμα τέκνα τα οποία δεν έχουν υπερβεί το εικοστό πέμπτο έτος της ηλικίας τους και σπουδάζουν σε αναγνωρισμένες σχολές ή σχολεία του εσωτερικού ή εξωτερικού, καθώς και εκείνα τα οποία παρακολουθούν δημόσια ή ιδιωτικά ινστιτούτα επαγγελματικής κατάρτισης στο εσωτερικό. Ειδικά, για τα τέκνα του προηγούμενου εδαφίου, καθώς και για τα τέκνα που δεν σπουδάζουν, το χρονικό διάστημα κατά το οποίο θεωρούνται προστατευόμενα μέλη παρατείνεται μέχρι και δύο έτη, εφόσον κατά τα έτη αυτά είναι εγγεγραμμένα στα μητρώα ανέργων του ΟΑΕΔ. δ) Τα άγαμα τέκνα τα οποία δεν υπάγονται στην προηγούμενη περίπτωση, εφόσον υπηρετούν τη στρατιωτική τους θητεία. ε) Τα τέκνα που είναι άγαμα ή διαζευγμένα ή τελούν σε κατάσταση χηρείας, εφόσον παρουσιάζουν αναπηρία εξήντα επτά τοις εκατό (67%) και πάνω από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία. στ) Οι ανιόντες και των δύο συζύγων. ζ) Οι αδελφοί και οι αδελφές και των δύο συζύγων που είναι άγαμοι ή διαζευγμένοι ή τελούν σε κατάσταση χηρείας, εφόσον παρουσιάζουν αναπηρία εξήντα επτά τοις εκατό (67%) και πάνω από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία. η) Οι ανήλικοι ορφανοί από πατέρα και μητέρα, συγγενείς μέχρι τον τρίτο βαθμό οποιουδήποτε από τους συζύγους. Την ίδια ακριβώς αντιμετώπιση έχει και ο κώδικας φορολογίας εισοδήματος που ισχύει σήμερα Ν.4172/2013 όπου στο άρθρο 11 αναφέρει: 1. Ως «εξαρτώμενα μέλη» του φορολογούμενου, θεωρούνται: α) ο (η) σύζυγος, εφόσον ΔΕΝ έχει ίδια φορολογητέα εισοδήματα οποιασδήποτε πηγής, β) άγαμα τέκνα, εφόσον:- είναι ανήλικα έως 18 ετών ή - είναι ενήλικα έως 25 ετών και φοιτούν σε σχολές ή σχολεία ή ινστιτούτα επαγγελματικής εκπαίδευσης ή κατάρτισης της ημεδαπής ή αλλοδαπής ή - είναι ενήλικα έως 25 ετών και είναι εγγεγραμμένα στα μητρώα ανέργων του Οργανισμού Απασχόλησης Εργατικού Δυναμικού (Ο.Α.Ε. .) ή υπηρετούν τη στρατιωτική θητεία τους, γ) τα παρακάτω φυσικά πρόσωπα με ποσοστό νοητικής ή σωματικής αναπηρίας τουλάχιστον 67%, εφόσον είναι άγαμα, διαζευγμένα ή σε χηρεία: - τέκνα του φορολογούμενου, - αδελφοί και αδελφές των δύο συζύγων. δ) ανιόντες, ε) ανήλικα ορφανά από πατέρα και μητέρα που έχουν έως τρίτου βαθμού συγγένεια με το φορολογούμενο ή τον/τη σύζυγο.
Erotisi: 1178. Σε περίπτωση που εκδόθηκε οικοδομική άδεια σε ιδιοκτησία με όρους δόμησης για άρτιο γήπεδο εντός ζώνης από οριοθετημένο οικισμό, αλλά στην πραγματικότητα η ιδιοκτησία δεν βρίσκεται εντός ζώνης αλλά τελείως εκτός σχεδίου και η ιδιοκτησία είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο γήπεδο. (τακτικές του παρελθόντος) i. Ο μηχανικός που καλείται να το ελέγξει ως προς τη νομιμότητα θεώρει την άδεια ισχυρή ή όχι; ii. Είναι όλο το κτίριο αυθαίρετο; iii. Σε περίπτωση που δεν υπάρχουν παραβάσεις ως προς την άδεια, μπορεί να δώσει βεβαίωση; iv. Σε περίπτωση που υπάρχουν παραβάσεις ως προς την άδεια δηλώνονται μόνο αυτές;
Apantisi: Συνάδελφε join the club. Είμαστε πολλοί. Μία άδεια που ΔΕΝ ακυρώθηκε ή ΔΕΝ ανακλήθηκε παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Βάσει αυτού το κτίριο ΔΕΝ θεωρείται αυθαίρετο. Σε περίπτωση που υπάρχουν παραβάσεις ως προς την άδεια δηλώνονται μόνο αυτές. Θα πρέπει να έχεις υπόψη σου ότι θα επιλέξεις ΟΧΙ στο κελί της άδειας. Τα θέματα των δηλώσεων μεταβίβασης καλό είναι να τα βλέπει ο κάθε ένας από μόνος του..
Erotisi: 1179. Υπάρχει διώροφη κατοικία σε οικισμό (κάτω από 2000 κατοίκους) όπου έχει ανεγερθεί με οικοδομική άδεια το 1997 σε οικόπεδο με έκταση 3.000τ.μ. Κατά τη φάση κατασκευής η κατοικία κατασκευάστηκε σε άλλη νόμιμη θέση (Δεν συμπίπτει η θέση) και με επεκτάσεις εντός περιγράμματος του κτιρίου. Αφού ολοκληρώθηκε η κατασκευή έγινε νόμιμα κατάτμηση στο οικόπεδο με συνέπεια να προκύψουν 2 ανεξάρτητα άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα από 1.500τ.μ. Η κατοικία εξακολουθεί και βρίσκεται σε νόμιμη θέση μετά τη κατάτμηση και προκύπτουν 2 τρόποι για ρύθμιση με το Ν.4178/13. Είτε με πληρωμή παραβόλου και έκδοση οικοδομικής άδειας είτε με απλή ρύθμιση σύμφωνα με το Ν.4178/13. Με όποιον από τους 2 τρόπους αποφασίσω τελικά να τακτοποιήσω τη κατοικία θεωρείται πως δεν υπάρχει οικοδομική άδεια; (καθώς το οικόπεδο είναι πλέον μικρότερο) ή επειδή η κατάτμηση έγινε με νόμιμο τρόπο, θεωρείται πως υπάρχει άδεια; Για επιβεβαίωση οι παραβάσεις που θα ρυθμιστούν είναι 1 παράβαση κατηγορίας 3 (άλλη νόμιμη θέση) και υπέρβαση δόμησης στις επιφάνειες που υπερβαίνουν τις επιφάνειες της οικοδομικής άδειας.
Apantisi: Το τροποποιημένο παράρτημα Α αναφέρει χωρίς δηλαδή να θέτει ως προϋπόθεση την νόμιμη ή όχι κατάτμηση. Και δεν θα μπορούσε γιατί με τον όρο «κατάτμηση» εννοούμε την διαδικασία που έγινε σύμφωνα με τις επιταγές του νόμου.
Erotisi: 1180. Εντός σχεδίου ακίνητο σε προσφυγικό οικισμό κάτω των 2.000 κατοίκων με εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο. Το κτίσμα έχει οικοδομική άδεια και αυθαιρεσίες που έχουν γίνει πριν την 31- 01-1983. Πρόκειται για στάσιμο οικισμό σύμφωνα με το ΦΕΚ 392Δ/83. Μπορώ να δώσω την βεβαίωση νομιμότητας χωρίς υπαγωγή των αυθαιρεσιών στον 4178/13 σύμφωνα με τις διευκρινίσεις στην Εγκύκλιο 4;
Apantisi: Η παράγραφος 2δ του άρθρου 1 του Ν.4178/2013 αναφέρει: δ) που έχει ανασταλεί η κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 15, 16, 20 και 21 του ν.1337/1983 (Α΄ 33), όπως ισχύουν, χωρίς όμως να έχει απορριφθεί με απόφαση του αρμοδίου κατά περίπτωση οργάνου η αίτηση για την εξαίρεση από την κατεδάφιση Η παράγραφος 1 του άρθρου 15 του Ν.1337/1983 αναφέρει: Αναστέλλεται η κατεδάφιση των αυθαιρέτων κτισμάτων που έχουν ανεγερθεί μέχρι 31-1-83 και που βρίσκονται σε περιοχές εντός ή εκτός σχεδίου πόλης ή εντός οικισμών που υπάρχουν πριν από το έτος 1923, αν οι ιδιοκτήτες τους υποβάλουν εμπρόθεσμα τις δηλώσεις που προβλέπονται από τις παρ.4 και 5 του άρθρου αυτού. "Η αναστολή ισχύει μέχρις ότου κριθεί η οριστική διατήρηση ή μη κάθε συγκεκριμένου αυθαιρέτου". Για αυθαίρετα, που έχουν ανεγερθεί κατά τη χρονική περίοδο από 10-12-81 μέχρι 31-1-83, η αναστολή από την κατεδάφιση που προβλέπει η παράγραφος αυτή ισχύει αποκλειστικά για αυθαίρετο κτίσμα που αποτελεί τη μοναδική και κύρια κατοικία του ιδιοκτήτη του μέσα στα όρια του νόμου. Επίσης αναστέλλεται η κατεδάφιση των κτισμάτων που ανεγείρονται με άδεια που εκδόθηκε μετά από έλεγχο της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής και που μεταγενέστερα ανακαλείται για οποιονδήποτε λόγο, εκτός αν η ανάκληση οφείλεται σε υποβληθέντα αναληθή στοιχεία ή σε ανακριβείς αποτυπώσεις της υπάρχουσας πραγματικής κατάστασης. Η αναστολή από την κατεδάφιση ισχύει μέχρις ότου κριθεί η οριστική διατήρηση ή όχι του κτίσματος, που γίνεται με απόφαση του νομάρχη(*), με σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος(*) του νομού το οποίο λαμβάνει υπόψη του και τις περιπτ.α,β και γ της παρ.1 του Αρθ-16 του νόμου αυτού. Για τα αυθαίρετα αυτά έχουν εφαρμογή μόνο οι παρ.2 και 3 του παρόντος Αρθ-15 " Το άρθρο 21 του Ν.1337/1983 αναφέρει: Μπορεί να εξαιρεθούν από την υποβολή δηλώσεων κατά το Αρθ-15 του νόμου αυτού οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων που έχουν κατασκευαστεί πριν από την 31-1-83 και βρίσκονται σε οικισμούς που παρουσιάζουν στασιμότητα ανάπτυξης και οι οποίοι προσδιορίζονται με απόφαση του Υπουργού Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Οι διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου δεν εφαρμόζονται σε παραδοσιακούς οικισμούς. Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 128/1986: η παράγραφος 3 του άρθρου 23 του ΓΟΚ ΔΕΝ ισχύει για αυθαίρετα: β. ανεγερθέντα πριν από την 31-1-83 μέσα σε στάσιμους οικισμούς, για τα οποία δεν υπήρχε, σύμφωνα με τα Αρθ-21 του Ν-1337/83, υποχρέωση υποβολής δηλώσεων του Αρθ-15 του ίδιου Νόμου (Ν-1337/83). Στην Εγκύκλιο 4/2013 του Ν.4178, στις Διευκρινίσεις Κατά Άρθρο στο εδάφιο 2 αναφέρεται: 2) Παρ. 2.δ: Διευκρινίζεται ότι η εξαίρεση υποχρέωσης υποβολής δήλωσης αυθαιρέτων κατασκευών προ 1983 κατά το άρθρο 15 του ν. 1337/83, που βρίσκονται εντός στάσιμων οικισμών ορίζεται στο άρθρο 21 του ν. 1337/83 (ΦΕΚ 33Α’). Κατά την γνώμη μου η διάκριση προ 10-12-81 (για όλα τα αυθαίρετα) και από 10-12-81 μέχρι 31-1-83 (μόνο για την κύρια και μοναδική κατοικία) ισχύει και για τα αυθαίρετα του άρθρου 21 διότι το 21 εξαιρεί από την υποβολή δηλώσεων αυτά που μπορούν να κάνουν «κατά το Αρθ-15» δήλωση και δεν προσθέτει και άλλες περιπτώσεις πέραν αυτών του άρθρου 15 (κατά το 15 πχ βιοτεχνία που έγινε το 1982 δεν έχει δικαίωμα δήλωσης). Άλλως, θα πρέπει να διευκρινιστεί από του υπουργείο. Βάσει των ανωτέρω: Οι αυθαίρετες κατασκευές σε στάσιμους οικισμούς που κατασκευάστηκαν ΠΡΙΝ την 10.12.1981 και ανεξαρτήτως χρήσης ή από 10.12.1981 ως 31.01.1983 αλλά αποτελούν μοναδική και κύρια κατοικία του ιδιοκτήτη: i. ΔΕΝ είχαν υποχρέωση δήλωσης με τον 1337/1983, ii. ΔΕΝ έχουν υποχρέωση δήλωσης με τον 4178/2013.
Erotisi: 1181. Σε διώροφο οικοδομή με υπόγειο και στέγη (μεζονέτα), με άδεια του 2009 έχουμε τα παρακάτω αεροφωτογραφία του Ιανουαρίου του 2011 όπου φαίνεται η οικοδομή με ολοκληρωμένο τον σκελετό και καταστάσεις ΙΚΑ με όλα τα ένσημα του οικοδομικού σκελετού, όλα τα ένσημα των τοιχοποιιών και πάνω από τα μισά ένσημα των επιχρισμάτων μέχρι τον 7ο του 2011. Οι υπόλοιπες εργασίες ολοκληρώθηκαν μετά τον 7ο του 2011. Από την αυτοψία διαπιστώθηκε ότι το περίγραμμα του κτιρίου είναι μικρότερο από αυτό της αδείας. (δεν αποτελεί παράβαση), έχει κατασκευαστεί διαφορετική στέγη από αυτή που προβλέπονταν στη οικοδομική άδεια. Το ύψος της είναι 1,80μ αντί για 1,00μ που προβλέπονταν (βάσει όρων δόμησης το μέγιστο ύψος της στέγης στην περιοχή είναι 1,00μ), το υπόγειο είναι ξεμπαζωμένο από τη νότια πλευρά, υπάρχει αλλαγή χρήσης σε ένα τμήμα του υπογείου σε κατοικία και έχει γίνει διαφορετική διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου με παράβαση της επιτρεπόμενης φύτευσης. i. Μπορεί να δηλωθεί η στέγη, η οποία έγινε ψηλότερη και έγινε μετά τον 7ο του 2011; Πως θα δηλωθεί; Με αναλυτικό; Για την παράβαση αυτή και μόνο για αυτή, θα γίνει χρήση του άρθρου 23 παρ 14 του Ν4178/13; Θα κάνω τον έλεγχο: (υπέρβαση ύψους στέγης)/(συνολικό ύψος της οικοδομής βάσει αδείας) < 20%; ii. Μπορεί να δηλωθεί το ξεμπάζωμα του υπογείου δεδομένου ότι η διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου ολοκληρώθηκε μετά το 2011; Βέβαια η τελική στάθμη του εδάφους ορίστηκε από τις εκσκαφές πριν το 2011, απλά η επίστρωση έγινε μετά το 2011. iii. Η αλλαγή χρήσης του υπογείου σε κατοικία θα δηλωθεί ως υπέρβαση δόμησης βοηθητικών χώρων, λόγω υπόγειας στάθμης της αδείας. Η παράβαση αυτή θα πρέπει να ακολουθεί τις τιμές 20% κάλυψης-δόμησης-ύψους επειδή θα γίνει χρήση του άρθρου 23 παρ 14 του Ν4178/13 ή δεν μας ενδιαφέρει, καθώς πρόκειται για παράβαση πριν το 2011; iv. Η μη τήρηση της φύτευσης και η διαφορετική διαμόρφωση του περιβάλλοντος μπορεί να δηλωθεί;
Apantisi: Θα αναπτύξω μία προσωπική άποψη. Όπως έχουμε πει αρκετές φορές, η διαδικασία αυτή έχει ως σκοπό την κατάθεση από μέρους του γράφοντα την όσο το δυνατόν τεκμηριωμένης άποψης του βάσει των διατάξεων. Πάντα υπάρχει η υποκειμενικότητα της σκέψης η οποία εντείνεται όσο ο νόμος κινείται σε θολά νερά. Κάθε συνάδελφος που μπαίνει στην διαδικασία παρακολούθησης των Ε/Α θα κρίνει αν ακολουθήσει στο σύνολο της, σε τμήμα της ή θα απορρίψει εντελώς την προτεινόμενη άποψη. Το άρθρο 8 του Ν.4178 αναφέρει ότι στον νόμο υπάγονται κτήρια των οποίων έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός μέχρι 28.07.2011 ή έχει εγκατασταθεί η χρήση πριν την ημερομηνία αυτή. Και αν το θέμα της χρήσης είναι ξεκάθαρο, στο θέμα των κατασκευών υπάρχει μεγάλη σύγχυση. Μπορεί κάποιος ο οποίος ολοκλήρωσε βάσει οικοδομικής άδειας τον Φ.Ο. προ 28.07.2011 (ας θεωρήσουμε ότι είναι καθόλα νόμιμος) να κλείσει τους Η/Χ το 2016 και να έρθει να το δηλώσει σήμερα;; Η γνώμη μου είναι ότι ΔΕΝ μπορεί. Αν δεχόμασταν ότι μπορεί, θα άνοιγε παράθυρο να κλείσουν όλοι οι ανοιχτοί Η/Χ που δημιουργήθηκαν (και έμειναν ανοιχτοί) από την εφαρμογή του ΓΟΚ και μετά… Και αν σε πρώτη ανάγνωση φαίνεται υπερβολικό, με λίγη σκέψη θα καταλήξουμε ότι δεν υπάρχει δικλείδα για το θέμα αυτό. Ή θα μπορούσαν να μπούνε όλα ή κανένα. Η 28η Ιουλίου 2011 αποτελεί την ημερομηνία ορίζοντα για την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών. Αποτελεί την βασική προϋπόθεση για την υπαγωγή. Κάθε εργασία που γίνεται μετά την 28/7/2011 χωρίς άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής αποτελεί "νέο" αυθαίρετο. Εξαίρεση προβλέπεται μόνο στο 23.14 υπό τις εξής προϋποθέσεις: i. Να έχει ξεκινήσει ο Φ.Ο. πριν της 28.07.2011 (όχι απαραιτήτως ολοκληρωμένος) ii. Οι εργασίες αποπεράτωσης ολοκληρώθηκαν στο σύνολο τους μετά της 28.07.2011 iii. Θεώρηση έναρξης εργασιών προ 28.07.2011 από την Αστυνομική αρχή. iv. Οι υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης και ύψους μέχρι ποσοστού 20% Θα πρόσθετα ότι οι αυθαίρετες κατασκευές πρέπει να είναι επί του νόμιμου κτιρίου (δηλαδή όχι ανεξάρτητες). Θα πρέπει να διευκρινιστεί από το υπουργείο ο χρόνος αποπεράτωσης του εργασιών της προϋπόθεσης ii. Έχει dead line ή μπορεί να ολοκληρωθούν εις το διηνεκές;;; Κατά την άποψη μου τουλάχιστον οι εργασίες αποπεράτωσης που προκαλούν αυθαίρετες κατασκευές (και όχι όλες) θα πρέπει να ολοκληρώθηκαν ως 08.08.2013 (ημερομηνία δημοσίευσης του Ν.4178/2013) και όχι να μπορούν να ολοκληρωθούν… κάποτε. Θα προσπαθήσουμε να σχηματοποιήσουμε την άποψη μας. Α. Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίριο με οικοδομική άδεια: 1. Ολοκληρωμένος Φ.Ο. πριν της 28.07.2011 Α. ο Φ.Ο. βάσει άδειας. α. Τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έγιναν μετά της 28.07.2011, δύναται να τακτοποιηθούν εφόσον πληρούνται στο σύνολο τους τα κριτήρια της 23.14. Β. ο Φ.Ο. με αυθαιρεσίες. α. Έκδοση άδειας αποπεράτωσης δυνάμει της Υ.Α. 2975/2012 β. Τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έγιναν μετά της 28.07.2011, δύναται να τακτοποιηθούν εφόσον πληρούνται στο σύνολο τους τα κριτήρια της 23.14. 2. Μη ολοκληρωμένος Φ.Ο. πριν της 28.07.2011 α. Τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έγιναν μετά της 28.07.2011, δύναται να τακτοποιηθούν εφόσον πληρούνται στο σύνολο τους τα κριτήρια της 23.14. Β. Εξ’ ολοκλήρου αυθαίρετο κτίριο: 1. Ολοκληρωμένος Φ.Ο. πριν της 28.07.2011 α. Έκδοση άδειας αποπεράτωσης δυνάμει της Υ.Α. 2975/2012 2. Μη ολοκληρωμένος Φ.Ο. πριν της 28.07.2011 α. Δεν υπάρχει διάταξη που να καλύπτει την υπαγωγή στον Ν.4178/2013 για ολοκλήρωση του. Μπορεί να γίνει χρήση της Υ.Α. 2932/21.01.2015 Για την περίπτωση σας τώρα, στην υπαγωγή βάσει του άρθρου 23 παράγραφος 14 και συνυπολογίζοντας και την παράγραφο 25γ του άρθρου 10 του Ν.4315/2014 (στα ποσοστά της παραγράφου 14α του άρθρου 23 του Ν.4178/2013 δεν προσμετρούνται υπόγειες επιφάνειες, όπως αποτυπώνεται ο όγκος αυτών στην οικοδομική άδεια που έχει εγκριθεί) λάβετε υπόψη σας την εγκύκλιο 19/04.04.1989 η οποία αναφέρει ότι για την αλλαγή χρήση αρκεί να έχουν πραγματοποιηθεί δομικές εργασίες που συντελούν σε αυτή (στην αλλαγή χρήσης του χώρου) και δεν απαιτείται να έχει λειτουργήσει με τη χρήση (την αυθαίρετη) αυτή.
Erotisi: 1182. Σε οικόπεδο εντός ρυμοτομικού σχεδίου έχει κατασκευασθεί μεταλλικό γκαράζ ΜΕΤΑ το σχέδιο το οποίο κατά ένα τμήμα του είναι εντός του ρυμοτομούμενου τμήματος του οικοπέδου, χωρίς αυτό να έχει παραχωρηθεί. Για να γίνει μεταβίβαση του οικοπέδου πρέπει πρώτα να γίνει παραχώρηση του ρυμοτομούμενου τμήματος του οικοπέδου με το τμήμα του γκαράζ που ρυμοτομείται και μετά να γίνει τακτοποίηση του υπόλοιπου τμήματος του κτιρίου, για να δοθεί βεβαίωση για το καθαρό οικόπεδο πλέον; Μπορεί να γίνει η παραχώρηση πριν την τακτοποίηση; Είναι δυνατή κάποια άλλη λύση; (ίσως εκδίδοντας κάποια άδεια κατεδάφισης;)
Apantisi: Όταν λέτε να παραχωρηθεί εννοείται να συντελεστεί η απαλλοτρίωση; Αν είναι αυτό τότε δύναται να τακτοποιηθεί και το τμήμα που είναι εντός του ρυμοτομούμενου. Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να προσεγγίζουμε το θέμα με την λογική. Απαντώντας στο ερώτημα «τί θα μεταβιβασθεί» επομένως «για ποιο οικόπεδο θα δώσω βεβαίωση», τότε απαντώνται και τα ερωτήματα αν πρέπει ή/και αν μπορούμε να τακτοποιήσουμε το τμήμα αυτό. Καλό είναι σε τέτοιες περιπτώσεις να προηγείται κουβέντα με τον δικηγόρο και τον συμβολαιογράφο. Δεν είμαστε όλοι εξοικειωμένοι με τις διαδικασίες απαλλοτρίωσης, τα δικαιώματα επί της γης αναλόγως της φάσης της απαλλοτρίωσης κ.λπ..
Erotisi: 1183. Σύμφωνα με άρθρο 17 παρ. 6 τρίτεκνοι με οικογενειακό εισόδημα 40000 ευρώ καταβάλλουν 30% του προστίμου. Σύμφωνα με εγκύκλιο 3 η απόδειξη της πλήρωσης των προϋποθέσεων γίνεται μέσω της φορολογικής δήλωσης, ενώ με εγκύκλιο 4 η ιδιότητα του τρίτεκνου αποδεικνύεται και πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης. Στο πιστοποιητικό αναγράφονται και τα 3 τέκνα. Τι γίνεται όμως στην περίπτωση που κάποιο έχει παντρευτεί; Ο Δήμος διαγράφει το τέκνο αυτό από τη μερίδα και ανοίγει νέα με το ζευγάρι. Χάνεται η ιδιότητα του τρίτεκνου; Και αν αυτός ανήκει σε σύλλογο τρίτεκνων; Μπορεί τότε να χρησιμοποιηθεί ο μειωτικός συντελεστής λόγω ειδικής ομάδας; Αντίστοιχα τι γίνεται και με πολύτεκνο με 4 παιδιά που έχουν παντρευτεί τα 2 και τα άλλα 2 εργάζονται και δεν αποτελούν προστατευόμενα μέλη;
Apantisi: Όπως έχουμε αναφέρει και κατά το παρελθόν η ιδιότητα του τρίτεκνου χάνεται όταν ένα από τα παιδιά σταματήσει να είναι προστατευόμενο μέλος της οικογένειας, ενώ η ιδιότητα του πολύτεκνου είναι ισόβια. Το ότι κάποιος ανήκει στον σύλλογο τρίτεκνων δεν λέει κάτι. Το πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης μπορεί να χρησιμοποιηθεί αν κάποιος ξέρει να το διαβάσει σωστά… Γενικά λοιπόν είναι εύκολο να διαπιστώσεις πρώτα από όλα ως μηχανικός αν ο ιδιοκτήτης πληροί τις προϋποθέσεις του νόμου για να χαρακτηριστεί τρίτεκνος. Άμα το διαπιστώσεις τότε θα βρεις και τα κατάλληλα χαρτιά για να το υποστηρίξεις. Ο πολύτεκνος δεν χάνει την ιδιότητα του ποτέ. Το θέμα είναι πως θα υπολογισθούν οι στεγαστικές του ανάγκες αν κάποιο/κάποια από τα παιδιά του έχουν πλέον σταματήσει να θεωρούνται προστατευόμενα μέλη. Θα ήταν ίσως δικαιότερο να θεωρήσουμε ότι προσφέρουν το σύνολο των παιδιών. Δεν προκύπτει όμως από κάπου επομένως είναι ασφαλέστερο να θεωρήσουμε ότι αθροίζονται μόνο τα προστατευόμενα κατά την υπαγωγή τέκνα.
Erotisi: 1184. Μπορώ να κατασκευάσω πέργκολα σε ρυθμισμένο κτίριο που βρίσκεται σε μη άρτιο οικόπεδο με τη διαδικασία της έγκρισης μικρής κλίμακας; Στο άρθρο 25 παρ.5 του Ν.4178/13 αναφέρεται ότι μπορώ να κάνω εργασίες μικρής κλίμακας. Αναφέρεται μόνο στο κτίριο η μπορώ να κάνω σχετικές εργασίες και στο οικόπεδο;
Apantisi: Σύμφωνα με το άρθρο 25 παράγραφος 5 του 4178, σε χώρους που έχουν τακτοποιηθεί με τον 3775/2009, 3843/2010 και 4178/2013 με εξόφληση τουλάχιστον του 30% του συνολικού προστίμου, επιτρέπεται κατά παρέκκλιση από κάθε ισχύουσα διάταξη: στ) εργασίες που προβλέπονται στις §2 και §3 του άρθρου 4 του Ν.4067/2012. Οι εργασίες ΔΕΝ επαυξάνουν το κτίσμα σε όγκο εκτός συγκεκριμένων περιπτώσεων. Στην §2.ιστ του Ν.4067 προβλέπεται η κατασκευή πέργκολας. Κατά την γνώμη μου η «επαύξηση του κτίσματος» δεν έχει να κάνει με το αν μετράει η κατασκευή στον συντελεστή όγκου έτσι όπως αυτός ορίζεται στο άρθρο του ΝΟΚ αλλά εννοείται κάθε κατασκευή κατ’ επέκταση του αυθαιρέτου. Θα ήταν άλλη περίπτωση αν επί του οικοπέδου επιτρεπόταν η έκδοση άδειας μετά την τακτοποίηση του όποιου αυθαιρέτου και άλλη περίπτωση αυτή που περιγράφετε στο συγκεκριμένο ερώτημα όπου μιλάμε για ένα ΜΗ άρτιο οικόπεδο. (Απαραίτητη διευκρίνιση ότι ΣΕ ΟΛΑ τα ερωτήματα που τίθενται επί της κρίσης μας, η απάντηση αφορά ως επί το πλείστον το συγκεκριμένο ερώτημα και δεν είναι πάντα φρόνιμο να υιοθετείται για παρόμοιες (παρόμοιες κατά την κρίση του καθενός) περιπτώσεις όπου ακόμα και μία λεπτομέρεια μπορεί να αλλάξει τα δεδομένα). Δεν μπορεί δηλαδή το συγκεκριμένο κενό οικόπεδο να μην μπορεί να βγάλει άδεια για πέργκολα και να μπορεί να βγάλει (άδεια) όταν έχει τακτοποιημένο αυθαίρετο. Είναι παράλογο. Προφανώς λοιπόν στην περίπτωση σας επιτρέπονται οι εργασίες επί των τακτοποιημένων αυθαιρέτων π.χ. ενίσχυσης, βελτίωσης της υγιεινής και γενικά όσες προβλέπονται στο 25.5 εξαιρουμένων αυτών που αυξάνουν τον όγκο, ασχέτως του αν μετρούν στον συντελεστή όγκου όπως αυτός ορίζεται στον Ν.4067. Το Υπουργείο θα πρέπει να προχωρήσει στην έκδοση της προβλεπόμενης στο τελευταίο εδάφιο της 25.5 Υ.Α., γιατί έτσι όπως είναι διατυπωμένη η παράγραφος και με την πολύ στενή ερμηνεία προκύπτουν και πολύ παράλογα. π.χ. η τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης η οποία προκαλεί έστω και μικρή αύξηση του όγκου. Προφανώς και το πνεύμα του νόμου ΔΕΝ είναι αυτό.
Erotisi: 1185. Σε μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο οικόπεδο εκδόθηκε οικοδομική άδεια από την Πολεοδομία, για ανακατασκευή τμήματος ισόγειας κατοικίας ίσου όγκου και εμβαδού που κρίθηκε κατεδαφιστέο μετά από σεισμό. Κατασκευάστηκε καθ΄ επέκταση υπάρχοντος ισογείου. Συγχρόνως, κατασκευάζεται αυθαίρετος όροφος. Το ισόγειο τμήμα της κατοικίας που προϋπήρχε, αναφέρεται στην οικοδομική άδεια ως "υπάρχον", χωρίς όμως στοιχεία νομιμότητας. i. Δέχομαι την νομιμότητά του εφόσον δεν είναι αρμοδιότητα του Μηχανικού να ελέγξει Διοικητική Πράξη που δεν έχει ανακληθεί; ii. Το οικόπεδο είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο επειδή δεν πληροί το ελάχιστο εμβαδόν ούτε της παρέκκλισης. Όμως προϋπάρχει της ημερομηνίας που θέτει η παρέκκλιση. Για τα ποσοστά των υπερβάσεων του προστίμου, χρησιμοποιώ τους όρους δόμησης της αρτιότητας ή της παρέκκλισης που είναι και η συμφέρουσα;
Apantisi: Το πρώτο ερώτημα έχει απαντηθεί πολλές φορές. Για το δεύτερο ερώτημα, δεν καταλαβαίνω τι ακριβώς ρωτάτε. Το οικόπεδο έχει τους γενικούς κανόνες που χτίζει (συντελεστή δόμησης, κάλυψη, κ.λπ.). Έχει και κάποια ελάχιστα όρια αρτιότητας τα οποία όμως ΔΕΝ λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό των ποσοστών τετραγωνιδίων όπως ρητά αναφέρει η Εγκύκλιος 4 στο εδάφιο 33. Σκοπός της διάταξης είναι, ανεξαρτήτως εάν το οικόπεδο/γήπεδο όπου βρίσκεται η αυθαίρετη κατασκευή είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, να συγκρίνονται τα πολεοδομικά μεγέθη του αθροίσματος των επιφανειών των αυθαιρέτων κατασκευών ή της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης µε τους όρους δόμησης που ισχύουν σήμερα στη θέση του ακινήτου προκειμένου να υπολογιστούν οι συντελεστές τετραγωνιδίων και στη συνέχεια το ενιαίο ειδικό πρόστιμο. Π.χ. για τον υπολογισμό του ποσοστού υπέρβασης δόμησης στον παρονομαστή θα έχετε το γινόμενο (συντελεστής δόμησης)x(εμβαδόν οικοπέδου), αδιαφορώντας αν το εμβαδόν οικοπέδου υπολείπεται του ελαχίστου κατά κανόνα ή κατά της παρέκκλισης.
Erotisi: 1186. Κατασκευάσθηκε, κατ’ επέκταση σε υπάρχουσα οικοδομή, ισόγεια λυόμενη κατοικία, με άδεια προσθήκης που προέβλεπε η κατασκευή της να γίνει με συμβατικό τρόπο (οπλισμένο σκυρόδεμα – τοίχοι πλήρωσης οπτοπλινθοδομή). Το εμβαδόν της είναι κατά 10m2 μεγαλύτερο από το προβλεπόμενο των 50m2. Εντάσσουμε την κατασκευή στον Ν4178/13 με υπέρβαση δόμησης κατά 10m2 και με αναλυτικό προϋπολογισμό, για την 50m2 λόγω διαφορετικού τρόπου κατασκευής, ή θεωρείται όλη η επέκταση αυθαίρετη και πρέπει να ενταχθεί με 60m2 σαν υπέρβαση δόμησης;
Apantisi: Η λογική θα έλεγε ότι το κτίσμα αυτό είναι εντελώς αυθαίρετο και θα έπρεπε να δηλωθεί στο σύνολο του. Το τροποποιημένο όμως παράρτημα Α αναφέρει για την αντίστροφη περίπτωση (άδεια για λυόμενο κατασκευή με συμβατικό τρόπο) ότι θα δηλωθεί ΧΩΡΙΣ άδεια και ότι Οπότε κατά αναλογία αλλά πέρα λογικής μπορείτε να δηλώσετε μόνο τα 10m2. Και μία διευκρίνιση: το απόσπασμα από την τροποποιημένο παράρτημα αναφέρει «και της θέσης των προβλεπομένων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια»
Erotisi: 1187. Σε διαμέρισμα πολυκατοικίας που ανεγέρθηκε με οικοδομική άδεια του 1972 υπάρχει μοναδική αυθαιρεσία αυθαίρετος εξώστης. Μπορώ να δώσω βεβαίωση για μεταβίβαση σύμφωνα με την παρ.1α του άρθρου 3 του Ν.4178/13 ή πρέπει να κάνω δήλωση ρύθμισης;
Apantisi: Έχουμε πει αρκετές φορές ότι τα θέματα βεβαιώσεων καλά θα είναι να αντιμετωπίζονται από τον συνάδελφο που θα υπογράψει την βεβαίωση. Εγώ πιστεύω ότι θα πρέπει να τακτοποιούνται όλα τα αυθαίρετα προ της μεταβίβασης ασχέτως αν ο νόμος δίνει (που δίνει) κάποιες δυνατότητες σε ορισμένες περιπτώσεις. Μία από αυτές είναι και αυτή που περιγράφετε. Σε κάθε περίπτωση καλό είναι να αναφέρετε τι αυθαίρετα βρήκατε και να αιτιολογείτε την άποψη σας γιατί τα αυθαίρετα αυτά ΔΕΝ εμποδίζουν την έκδοση βεβαίωσης μεταβίβασης.
Erotisi: 1188. Σε μερικώς αποπερατωμένο κτίριο που διαθέτει οικοδομική άδεια, οι αυθαιρεσίες εντοπίστηκαν στα ημιτελή τμήματα (ολοκληρωμένος Φ.Ο. μόνο, -το 2004-) και τακτοποιήθηκαν με τον Ν.4178. Βάσει του Αρ. 25 - παρ. 5(α) του ν.4178 δύναται να χορηγηθεί άδεια εργασιών αποπεράτωσης. i. υπάρχει χρονικός περιορισμός από την περαίωση της τακτοποίησης και μετά, μέσα στον οποίο ο ιδιοκτήτης πρέπει να προχωρήσει στην έκδοση άδειας αποπεράτωσης; (δηλ. π.χ. μπορεί μετά από 15 χρόνια να ξεκινήσει διαδικασία αποπεράτωσης, μιας και η τακτοποίηση είναι για 30 χρόνια;) ii. στο σύστημα του ΤΕΕ, τι σχέδια πρέπει να υποβληθούν για τα ημιτελή τμήματα και κατά πόσο δεσμεύουν σε πρώτο χρόνο τον ιδιοκτήτη (διότι προφανώς, τη μορφή των προς αποπεράτωση τμημάτων θα την επιλέξει στο απώτερο μέλλον, όταν θα αποφασίσει την υλοποίηση) iii. προκύπτει ζήτημα μιας εκ προοιμίου νέας αρχιτεκτονικής μελέτης, που θα αφορά τα προς αποπεράτωση τμήματα (διαμόρφωση όψεων-ανοιγμάτων-εσωτερικού χώρου), η οποία όμως δεν έχει ανατεθεί στο μηχανικό που καλείται να διεκπεραιώσει την τακτοποίηση;
Apantisi: i. Δεν υπάρχει κάπου χρονικός περιορισμός για την έκδοση άδειας αποπεράτωσης. Θα πρέπει όμως το υπουργείο να σκεφτεί και να επιβάλλει την ολοκλήρωση των όψεων και της στέγης εντός κάποιου χρονικού ορίου από την υπαγωγή, στην λογική του άρθρου 26 παράγραφος 6 του Ν.4067/2012 ii. Δεν είναι ακριβώς έτσι. Η Υ.Α. 2975/2012 ορίζει τον τρόπο έκδοσης άδειας αποπεράτωσης. Θα πρέπει να δηλωθούν και αναλόγως να πληρωθούν τα τμήματα που θα χρησιμοποιηθούν ως χώροι κύριας χρήσης ή ως Η/Χ κ.λπ.. Ιδιαίτερη προσοχή στη παράγραφο 5 του άρθρου 2 η οποία αναφέρει επί λέξη: «Στο Διάγραμμα κάλυψης ή στο Διάγραμμα δόμησης του ν. 4030/11 αποτυπώνεται η υφιστάμενη κατάσταση, δηλ. θέση, κάλυψη, δόμηση, ύψος κ.λπ. του κτίσματος. Επίσης υπολογίζονται τα πολεοδομικά μεγέθη των κτιρίων, των οποίων ζητείται η αποπεράτωση, με βάση την οριστική μορφή τους και αναγράφεται κατά παρέκκλιση από κάθε ισχύουσα διάταξη η σχέση τους με τους όρους δόμησης, που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου, με εξαίρεση τη χρήση της αυθαίρετης κατασκευής, η οποία σε κάθε περίπτωση πρέπει να επιτρέπεται από τις ισχύουσες στην περιοχή γενικές και ειδικές πολεοδομικές διατάξεις.» Θα πρέπει λοιπόν να καθορισθεί ποια θα είναι η τελική μορφή. iii. Νομίζω ότι σας καλύπτει το προηγούμενο ερώτημα.
Erotisi: 1189. Σε γήπεδο εμβαδού 4200τ.μ. έχει ανεγερθεί από το 1988 διώροφη κατοικία. Τα όρια του γηπέδου ήταν υλοποιημένα με ξερολιθιά (κυκλαδίτικος πέτρινος τοίχος ύψους περίπου 1,00μ.), πλην του βορεινού ορίου του γηπέδου (ευθεία μήκους 80,00 μ.) που υλοποιήθηκε εκ των υστέρων. κατοικία έχει τοποθετηθεί στην σωστή θέση σύμφωνα με το τοπογραφικό της αδείας. Το βορεινό όμως όριο υλοποιήθηκε λανθασμένα, κατά 1,0μ. περίπου, με αποτέλεσμα σήμερα η κατοικία να βρίσκεται σε απόσταση 14,00 μ. απ’ αυτό και να υπάρχουν τμήματά της με παραβίαση ορίων. Οι σημερινοί ιδιοκτήτες δεν επιθυμούν την ορθή ανακατασκευή του ορίου, σύμφωνα με τα τοπογραφικά συμβολαίων και Ο/Α, λόγω κόστους, λόγω κακών σχέσεων με το γείτονα, διαδικασίας κλπ. Να σημειωθεί ότι το εμβαδόν του γηπέδου με την νέα σύγχρονη καταμέτρηση είναι σχεδόν το ίδιο και δεν δημιουργείται κάποιο πρόβλημα με το κτηματολόγιο. Πέραν των άλλων υπερβάσεων που θα τακτοποιηθούν, πως θεωρείται ότι μπορεί να αντιμετωπιστεί η παραβίαση πλαγίων αποστάσεων του κτιρίου που προέκυψε από την λανθασμένη υλοποίηση ορίου; Η απάντησή σας πιθανόν να μπορούσε να γενικευτεί και για παραβιάσεις αποστάσεων κτιρίων, σε περιπτώσεις που έχουμε μετακίνηση ορίου λόγω άλλων αιτιών, π.χ. για να μεγαλώσει το πλάτος υπάρχοντος δρόμου (συνήθης περίπτωση στα νησιά).
Apantisi: Από ότι καταλαβαίνω το πρόβλημα είναι η λανθασμένη υλοποίηση του ορίου η οποία σε καμία περίπτωση δεν προκαλεί υπέρβαση πλάγιας απόστασης στο κτίριο που δομήθηκε βάσει οικοδομικής άδειας.
Erotisi: 1190. Σε οικόπεδο εντός οικισμού κάτω των 2000 κατοίκων, είχε εκδοθεί οικοδομική άδεια Ισογείου αγροτικής αποθήκης το 1992, διαστάσεων (2,50 X 4,60 μ. και ύψος καθαρό 2,80 μ.) με φέροντα οργανισμό από οπλισμένο σκυρόδεμα και επικάλυψη με πλάκα, σε επαφή με τα όρια του οικοπέδου στις τρείς πλευρές (μία δημοτική οδός και δύο σε όμορα ακίνητα. Η αποθήκη είχε προσμετρήσει στον συντελεστή κάλυψης και δόμησης του οικοπέδου. Το κτίριο κατασκευάσθηκε, μικρότερο σε επιφάνεια και ύψος. Επίσης στην Ανατολική πλευρά αντί να κατασκευασθεί σε επαφή με το όριο, κατασκευάσθηκε σε απόσταση 0,34-0,47 μ. Η «αποθήκη» χρησιμοποιείται σαν λουτρό, αφού έχει κατασκευασθεί κατ’ επέκταση και άλλο τμήμα (κατοικία) που θα ενταχθεί. Το πρόστιμο θα υπολογισθεί σαν αυθαίρετο όλο το κτίριο με υπέρβαση κάλυψης 0% και δόμησης 0% αφού είναι μικρότερο της άδειας, με υπέρβαση πλάγιας απόστασης < 20%, με μειωτικό συντελεστή και αναλυτικό οι εργασίες αλλαγής χρήσης;
Apantisi: Εσείς που έχετε την όλη εικόνα θα δείτε καλύτερα. Από την περιγραφή σας (το επισυναπτόμενο ΔΕΝ ανοίχθηκε, δεν είναι δυνατόν να ανοίγουμε και να κοιτάμε σχέδια) θα το αντιμετωπίσετε όπως λέτε με μία μικρή παρατήρηση ως προς το ποσοστό της υπέρβασης πλάγιου ορίου. Κατά την γνώμη μου το τμήμα που είναι εντός των 2,5 μέτρων από την πλευρά που πλέον δεν εφάπτεται το κτίσμα, πρέπει να χρεωθεί με υπέρβαση πλάγιου ορίου, δηλαδή μία ζώνη 2,03-2,16 με ποσοστό υπέρβασης > 20%.
Erotisi: 1191. Κατόπιν της τοποθέτησής σας στην Ερώτηση Νο1175 και δεδομένου ότι το θέμα αφορά καθαρά το Ν.4178/13 και δεν είναι καθόλου νομικό, αναδιατυπώνεται το ερώτημα με παράδειγμα. Σε γήπεδο εκτός σχεδίου (όπου δεν ισχύει η απαγόρευση του άρθρου 2 του Ν. . 690/48) ανεγέρθηκε κατόπιν Ο.Α. ένα κτήριο. Μεταγενέστερα και ενώ η παραπάνω Ο.Α. βρίσκεται σε ισχύ, έγινε κατάτμηση από την οποία το γήπεδο εντός του οποίου κείται το παραπάνω κτήριο κατέστη πλέον μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο και κατ’ επέκταση το κτήριο εξ’ ολοκλήρου αυθαίρετο. Σύμφωνα με τα παραπάνω αφενός δεν έχουμε υποχρέωση να δηλώσουμε το κτήριο στο Ν.4178/13 ως αυθαίρετο, αφετέρου όμως έχουμε ένα παντελώς αυθαίρετο. i. Στην περίπτωση συμβολαιογραφικής πράξης μεταβίβασης, χορηγούμε βεβαίωση νομιμότητας (αφού το κτήριο έχει Ο.Α. σε ισχύ) αλλά ο αγοραστής αγοράζει αυθαίρετο. ii. Αντίστοιχα στην περίπτωση που ο αγοραστής θελήσει να προβεί σε κάποια προσθήκη επί του προαναφερόμενου κτηρίου, πώς η Πολεοδομία θα του χορηγήσει την οποιαδήποτε άδεια αφού αυτό θα έχει καταστεί πλέον αυθαίρετο. iii. Επομένως μήπως θα πρέπει σε αυτές τις περιπτώσεις να δηλώνονται στο Ν.4178/13 και τα προκύπτοντα αυθαίρετα κτήρια ή τμήματα αυτών παρόλο που υπάρχει για αυτά Ο.Α. σε ισχύ; iv. Σε αρνητική περίπτωση πως αντιμετωπίζονται οι ανωτέρω (Α και Β) περιπτώσεις;
Apantisi: Συνάδελφε, αναφέρουμε ότι η κατάτμηση είναι άκυρη και θεωρείτε ότι ΔΕΝ είναι νομικό θέμα;;; Ακόμα και να εκδοθεί βεβαίωση μεταβίβασης, τι θα γραφεί στην δήλωση του 651 που θα ζητηθεί;;; Η δική μου άποψη είναι να μιλήσετε με τον δικηγόρο και τον συμβολαιογράφο. Αν δεν θέλετε να το κάνετε ή μετά την κουβέντα θεωρείτε ότι είναι όλα καλώς καμωμένα, τότε μπορείτε να προχωρήσετε στην υπαγωγή κατά τα γνωστά. Τμήματα δηλαδή που καλύπτονται από την οικοδομική άδεια ΔΕΝ δηλώνονται, λόγω της κατάτμησης θα επιλέξετε ΟΧΙ στο πεδίο της οικοδομικής άδειας. Φυσικά δεν υπάρχει περίπτωση να μιλήσουμε για προσθήκη στο συγκεκριμένο μη άρτιο οικόπεδο.
Erotisi: 1192. Σε αγροτεμάχιο 400m2 στο οποίο δεν υπάρχουν τίτλοι ιδιοκτησίας (του έχει δοθεί δια λόγου από μεγαλύτερο όμορο αγροτεμάχιο πάνω από 20 χρόνια) σύμφωνα με ένορκη βεβαίωση του κληρονόμου αυτού που του το παραχώρησε και ενός μάρτυρα και έχει δηλωθεί στο τελευταίο Ε9 του σημερινού ιδιοκτήτη. Μπορώ με αυτά τα στοιχεία να κάνω τακτοποίηση αυθαίρετης κατασκευής από αυτόν που το νέμεται σήμερα χωρίς τίτλους ιδιοκτησίας;
Apantisi: Από την περιγραφή σας καταλαβαίνω ότι μπορείτε να κάνετε χρήση της παραγράφου 1.ε του άρθρου 11 που αφορά τον «νομέα και κάτοχο του αυθαιρέτου κτίσματος επί γηπέδου ή οικοπέδου χωρίς τίτλους ιδιοκτησίας, μόνο εφόσον υποβληθεί νόμιμο προσύμφωνο από το οποίο θα προκύπτει ότι ο ιδιοκτήτης του γηπέδου υπόσχεται να του μεταβιβάσει το τμήμα εδάφους που έχει καταλάβει και επί του οποίου έχει ανεγείρει αυθαίρετο κτίσμα, μετά την ολοσχερή εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου….»
Erotisi: 1193. Θα ήθελα να ρωτήσω για περίπτωση ακινήτου εντός σχεδίου στο οποίο έχουν γίνει σύσταση κάθετης και οριζόντιας ιδιοκτησίας. Στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας έχουν γίνει λάθη και υπάρχουν τμήματα του οικοπέδου και του κτιρίου τα οποία δεν ανήκουν σε κάποια ιδιοκτησία ούτε αποτελούν κοινοχρήστους χώρους. Πρόκειται να γίνει τροποποίηση σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας προκειμένου να διορθωθούν αυτά τα σφάλματα και πρώτα πρέπει να γίνει τακτοποίηση μέσω Ν. 4178/13 σε κάθε ιδιοκτησία. Το ερώτημα είναι αν στα τμήματα που δεν έχει καθοριστεί ο ιδιοκτήτης μέσω της υπάρχουσας σύστασης, μπορεί να γίνει τακτοποίηση με βάση το πως θα διανεμηθούν στους ιδιοκτήτες μετά την τροποποίηση σύστασης; Το ερώτημα προκύπτει καθώς θα γίνουν ξεχωριστές δηλώσεις Ν. 4178/13 για κάθε ιδιοκτήτη και θα πρέπει να υπολογισθούν οι συντελεστές ανά ιδιοκτησία.
Apantisi: Η ερώτηση σας έρχεται και κουμπώνει με την τελευταία παράγραφο της Ε/Α 1184. Υπάρχουν θέματα που είναι νομικά και για τα οποία δεν είμαστε όλοι εξοικειωμένοι. Από όσα γνωρίζω, τα τμήματα που δεν περιγράφονται ως οριζόντιες ιδιοκτησίες είναι κοινόκτητα. Δεν υπάρχουν δηλαδή «ορφανά» ως προς το ιδιοκτησιακό τμήματα. Αυτό που θέλετε να κάνετε θα μπορούσε (θεωρητικά) να γίνει με ένα προσύμφωνο. Ο 4178 όμως προβλέπει την διαδικασία αυτή στις περιπτώσεις 1.δ και 1.ε του άρθρου 11 οι οποίες είναι διαφορετικές από το δικό σας θέμα. Άποψη μου είναι να γίνει μία κοινή δήλωση για όλο το οικόπεδο και να καθορισθούν τα οφειλόμενα ποσά σε ένα ιδιωτικό συμφωνητικό. Αν δεν μπορέσει να γίνει αυτό, τότε δηλώσεις για κάθε οριζόντια ιδιοκτησία και μία επιπλέον για τα κοινόκτητα.
Erotisi: 1194. Βοηθητικό κτίσμα ισογείου με χρήση garage, με Ο.Α. του 1978 (ΓΟΚ73) κατασκευάστηκε σε άλλη θέση του οικοπέδου από την προβλεπόμενη (εντός πλάγιας αποστάσεως Δ) η οποία όμως ήταν νόμιμη με τα τότε ισχύοντα. Όλα τα υπόλοιπα στοιχεία (εμβαδόν, ύψος, απόσταση από το κύριο κτίριο) ήταν σύμφωνα με την Ο.Α. και τα προβλεπόμενα για βοηθητικά κτίσματα στον ΓΟΚ 1973.Μπορω να το τακτοποιήσω με το άρθρο 9Γ παρ.ιε του 4178/13 ως μια λοιπή παράβαση;
Apantisi: Η τακτοποίηση γίνεται με το τι ισχύει σήμερα. Επομένως δεν μπορεί να γίνει χρήση της Γ.ιε. Βάσει των τότε ισχυόντων μπορείτε να νομιμοποιήσετε.
Erotisi: 1195. Σε γεωτεμάχιο μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο Ε=629,86τμ, σε εκτός σχεδίου περιοχή και εντός Ζ.Ο.Ε. με στοιχείο 7 έχει κτισθεί αυθαίρετη κατοικία. Χρειάζεται να προσκομισθεί τοπογραφικό; Σε περίπτωση που υπάρχει τοπογραφικό εξαρτημένο από ΕΓΣΑ 87 από άλλο συνάδελφο και όχι εμένα, που έχει συνταχθεί το 2009 μπορεί να χρησιμοποιηθεί σήμερα στο σύστημα ή πρέπει να γίνει καινούριο;
Apantisi: Κατά τη δήλωση τακτοποίησης απαιτείται τοπογραφικό εφόσον ΔΕΝ έχει εκδοθεί άδεια. Στην περίπτωση σας δηλαδή απαιτείται. Προφανώς και θα μπορείτε να το χρησιμοποιήσετε. Να έρθετε όμως σε επαφή με τον συνάδελφο που το έχει συντάξει γιατί κατά τη γνώμη μου θα πρέπει να δηλωθεί και αυτός στο σύστημα. Ας μην λησμονούμε ότι το τοπογραφικό αυτό αποτυπώνει πέρα του οικοπέδου και τις κατασκευές εντός αυτού, κατά το χρόνο σύνταξης του.
Erotisi: 1196. Σε πολυκατοικία του 1972 συνενώνονται το 2000 δυο διαμερίσματα (χρήση κατοικία) του ίδιου ιδιοκτήτη με τροποποίηση των ΗΜ. Κατά την αυτοψία διαπιστώνονται και κάποιες άλλες μικρές παραβάσεις της κατηγορίας 3. Άρα έχουμε διαμερισμάτωση (ως λοιπή παράβαση) και παραβάσεις κατηγορίας 3. Για την πολυκατοικία υπάρχει στατική επίλυση στον φάκελο της αδείας. Απαιτείται ΔΕ.ΔΟ.Τ.Α., στατική μελέτη ή κανένα από τα δύο;
Apantisi: Το αν απαιτείται δικαιολογητικό για το «στατικό» κομμάτι εξαρτάται από την κατηγορία των αυθαίρετων κατασκευών. Οι κατηγορίες 1 και 2 ΔΕΝ απαιτούν τέτοιο δικαιολογητικό. Το είδος, εξαρτάται από την επικρατούσα χρήση του κτιρίου. Αν η επικρατούσα χρήση είναι κατοικία τότε εφόσον απαιτείται θα κατατεθεί ΔΕ.ΔΟ.Τ.Α..
Erotisi: 1197. Εντός σχεδίου ακίνητο από τετραώροφη οικοδομή 4 οριζόντιων ιδιοκτησιών κατοικίας επί οικοπέδου εμβαδού κατά την άδεια 286,83μ2. Το οικόπεδο προέρχεται από παραχώρηση της Διεύθυνσης Κοινωνικών Υπηρεσιών της Νομαρχίας Θεσσαλονίκης και είναι κατά παρέκκλιση άρτιο. Είναι μεσαίο και βρίσκεται σε πυκνοδομημένο τμήμα του οικισμού και το κτίσμα σύμφωνα με την Ο.Α. και την υφιστάμενη κατάσταση εφάπτεται των δύο πλαγίων ορίων. Σύμφωνα τόσο με το παραχωρητήριο όσο και με το τοπογραφικό διάγραμμα της άδειας το οικόπεδο έχει πρόσοψη 12,55μ. Σύμφωνα με την αποτύπωση και την επί τόπου επιμέτρηση το οικόπεδο έχει πρόσοψη 12,00μ, είναι περιφραγμένο και το κτίσμα εφάπτεται των πλαγίων ορίων πλέον με διάσταση 12,00μ που είναι η πρόσοψη του οικοπέδου και όχι 12,55μ που είναι κατά το παραχωρητήριο και την άδεια. Η οικοδομική άδεια είναι του έτους 1987, υπάρχει στο στέλεχος σφραγίδα από την αρμόδια Πολεοδομία για την αποπεράτωση των εργασιών από 29-3-88, άρα το αργότερο από το 1988 δηλαδή εδώ και 28 χρόνια το οικόπεδο έχει τις διαστάσεις που έχει και σήμερα και όχι αυτές που αναγράφονται στο παραχωρητήριο και την άδεια. Στα όμορα οικόπεδα υπάρχουν επίσης κτίσματα που εφάπτονται των πλαγίων κοινών ορίων και είναι προϋφιστάμενα του παρόντος κτίσματος. Πρόκειται να γίνει υπαγωγή των αυθαιρεσιών του κτιρίου στο Ν. 4178/13. i. Πώς χειρίζομαι το πρόβλημα του οικοπέδου για την υπαγωγή στον Ν. 4178/13 καθώς λόγω του μικρότερου εμβαδού του δεν είναι «ως παρεχωρήθη» και δεν έχει το κατά κανόνα εμβαδό για να είναι άρτιο αλλά και γενικά πώς χειρίζομαι το διαφορετικό περίγραμμα και εμβαδόν σε ποσοστά πάνω από τις επιτρεπόμενες ανοχές. ii. Το κτίσμα έχει συνολικά ανά όροφο περίπου το ίδιο εμβαδόν κάτοψης, λόγω όμως της λωρίδας των 55εκατοστών που του λείπουν από την πρόσοψη έχει στην πράξη μεγαλύτερο βάθος. Φαντάζομαι ότι δεν μπορεί να συμψηφιστεί το εμβαδόν που λείπει με το εμβαδόν που έχει προστεθεί σε βάθος και ότι το εμβαδόν κατά το οποίο είναι μεγαλύτερο σε βάθος θα πρέπει να θεωρηθεί Υ.Δ. και Υ.Κ.
Apantisi: Για να ξεκινήσουμε από το δεύτερο ερώτημα που είναι και ευκολότερο, θα το κάνετε έτσι όπως το περιγράφετε. Για το πρώτο ερώτημα, καλό θα είναι να το δείτε αναλυτικά με συνάδελφο τοπογράφο. Είναι θέματα που ΔΕΝ μπορούν να αναλυθούν μέσα από αυτή τη διαδικασία.
Erotisi: 1198. Σε ενιαίο οικόπεδο υπάρχουν δύο κτίρια με την ίδια οικοδομική άδεια, σε απόσταση το ένα από το άλλο. Το ισόγειο και των δύο κτιρίων, από γκαράζ έχει μετατραπεί σε αποθήκες, με την σχετική διαμερισμάτωση. i. Για την αλλαγή χρήσης (από βοηθητική σε βοηθητική χρήση) υπολογίζουμε με αναλυτικό προϋπολογισμό τις εργασίες; Υπολογίζεται και επιπλέον 500€ για την αλλαγή χρήσης; Μπορούν να συμπεριληφθούν στον ίδιο αναλυτικό προϋπολογισμό με αλλαγές όψεων και περιβάλλοντος χώρου; ii. Η αλλαγή διαμερισμάτωσης του ισογείου, γίνεται και για τα δύο κτίρια μαζί (1x500€) ή ξεχωριστά για κάθε κτίριο (2x500€);
Apantisi: i. Η αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε βοηθητική υπολογίζεται με αναλυτικό δυνάμει της παραγράφου 5 του άρθρου 18. Δεν χρειάζεται διαφορετικός αναλυτικός για τις εργασίες της αλλαγής χρήσης και διαφορετικός για την αλλαγή χρήσης. Υπολογίζεις τον πρώτο (εργασίες που έγιναν για την αλλαγή χρήσης). Αν οι εργασίες που αναφέρετε στις όψεις κ.λπ. προέκυψαν λόγω της αλλαγής χρήσης τότε θα συμπεριληφθούν στον αναλυτικό της αλλαγής χρήσης, άλλως κατά τη γνώμη μου θα πρέπει να γίνει δεύτερος. Είμαι της άποψης ότι οι εργασίες αλλαγής χρήσης, η διαμερισμάτωση, μετακίνηση σε άλλη σύννομη θέση (Γ.ιστ) κ.λπ. είναι αυθαιρεσίες που πρέπει να δηλώνονται διακριτά. ii. Η διαμερισμάτωση δηλώνεται ανά όροφο και προφανώς ανά κτήριο…
Erotisi: 1199. Σε οικόπεδο εμβαδού 1000τ.μ. του οποίου η αρτιότητα ορίζονταν στα 1000τ.μ. κατασκευάστηκαν 2 κτίρια με 3 διώροφες κατοικίες (κτίριο Α: 2 κατοικίες και κτίριο Β: μία κατοικία). Η οικοδομική άδεια εκδόθηκε κατά Γ.Ο.Κ.’73, και σύμφωνα με αυτήν προβλέπονταν και η κατασκευή ενός κτιρίου Γ, το οποίο θα αποτελούσε 3 θέσεις στεγασμένων χώρων στάθμευσης (έναν για κάθε ιδιοκτησία). Σύμφωνα με το Γ.Ο.Κ ’73 οι στεγασμένοι αυτοί χώροι στάθμευσης δεν μετρούσαν ούτε στη δόμηση αλλά ούτε και στην κάλυψη, στο δε συμβόλαιο σύστασης ιδιοκτησιών, αποτελούν παρακολουθήματα των κατοικιών. Μία εκ των δύο κατοικιών του κτιρίου Α έχει ορισμένες παραβάσεις που εντάσσονται στις διατάξεις του Ν.4178, ο κύριος όγκος του προστίμου όμως προέρχεται από τη νομιμοποίηση της μετατροπής του στεγασμένου χώρου στάθμευσης που της αναλογούσε σε κατοικία. Ο ιδιοκτήτης ενδιαφέρεται να πραγματοποιήσει ενεργειακή αναβάθμιση της κατοικίας που βρίσκεται στο κτίριο Α και να συμψηφίσει τις δαπάνες με το πρόστιμο της υπαγωγής στο νόμο και τα ερωτήματά μου είναι τα παρακάτω: i. Ενεργειακή αναβάθμιση νοείται σε συνολικό κτίριο ή σε τμήμα αυτού, θα μπορούσε λοιπόν η δαπάνη της αναβάθμισης να συμψηφιστεί τη στιγμή που το πρόστιμο περιλαμβάνει παραβάσεις που αφορούν μεν την ίδια ιδιοκτησία, βρίσκονται όμως σε διαφορετικό κτίριο; (αναβαθμίζουμε τμήμα του κτιρίου Α, εντάσσουμε στο ν. 4178 παραβάσεις του κτιρίου Α αλλά και τη μετατροπή του κλειστού χώρου στάθμευσης του κτιρίου Γ σε κατοικία και συμψηφίζουμε το 50% του συνολικού προστίμου της υπαγωγής). ii. Στην περίπτωση που τακτοποιούνται οι παραβάσεις του κτιρίου Γ (κατηγορία παράβασης 4) ως μέρος της ιδιοκτησίας της κατοικίας του κτιρίου Α, με τη συναίνεση των συνοικοπεδούχων, θα μπορούσε η κατοικία πλέον του κτιρίου Γ (και όχι ο κλειστός χώρος στάθμευσης), έπειτα από νέα σύσταση ιδιοκτησιών, να αποτελέσει ανεξάρτητη ιδιοκτησία; (να πάρει μετρητή .Ε.Η., να συνδεθεί ανεξάρτητα με τα δίκτυα ύδρευσης-αποχέτευσης και να μεταβιβαστεί ενδεχομένως ξεχωριστά;) iii. Σχετικά με ορισμένες απαντήσεις που αφορούν τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων είτε για να καθοριστεί η κατηγορία της παράβασης είτε για τον καθορισμό του αυξητικού συντελεστή ανά φύλλο καταγραφής και στις περιπτώσεις όπου σε κοινόχρηστο οικόπεδο υπάρχουν ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, πώς είναι δυνατό να συνυπολογιστούν «όλοι οι κλειστοί αυθαίρετοι χώροι» τη στιγμή που η εκδοθείσα οικοδομική άδεια είναι μία, οι συντελεστές δόμησης κ.λπ. καθορισμένοι στο σύνολο των κτισμάτων και οι ιδιοκτησίες πολλές; Υπονοείται μήπως καταμερισμός των συντελεστών (δόμησης και κάλυψης) στις ιδιοκτησίες βάσει των συμβολαίων και σύγκριση των αυθαιρεσιών με τα επί μέρους αναλογούντα στην κάθε ιδιοκτησία μεγέθη;
Apantisi: i. Σύμφωνα με την Υ.Α.42554/11.08.2014 (ΦΕΚ Β΄/2440/15.09.2014) στο άρθρο 3 παράγραφος 1 «…που έχουν δηλωθεί και πραγματοποιηθεί για την ενεργειακή αναβάθμιση ή την στατική ενίσχυση της ιδιοκτησίας ή του ακινήτου.». Το ερώτημα σας για το αν δύναται να συμψηφιστεί το πρόστιμο της αλλαγής χρήσης του τμήματος του κτιρίου Γ με την ενεργειακή αναβάθμιση του κτιρίου Α, δεν έχει διευκρινιστεί. Προσωπική άποψη είναι ότι μπορεί να γίνει αφού το παρακολούθημα είναι μέρος της ιδιοκτησίας κατά το προαναφερόμενο εδάφιο. ii. Θα πρέπει να απευθυνθείτε στον δικηγόρο και στον συμβολαιογράφο του πελάτη σας. iii. Ο υπολογισμός των ποσοστών δεν γίνεται ανά φύλλο καταγραφής αλλά ανά ιδιοκτησία. Για τις αυθαιρεσίες στα κοινόκτητα όπως έχουμε αναφέρει και κατά το παρελθόν ΔΕΝ υπάρχει κάποια οδηγία για το πώς πρέπει να υπολογίζονται οι συντελεστές υπέρβασης. (Είναι μία καλή ερώτηση μας είχε απαντήσει ο νομικός του ΥΠΕΚΑ). Κατά τη γνώμη μου και αυτό εφαρμόζω βάζω στον παρανομαστή το σύνολο των μέτρων. Τα ποσοστά συνιδιοκτησίας έχουν λογική μόνο στις αυθαίρετες κατασκευές επί ιδιοκτησιών.
Erotisi: 1200. Θεωρείτε ότι τα κυβικά μέτρα της πισίνας πρέπει να υπολογίζονται καθαρά (χωρητικότητα νερού) ή μεικτά (με τοιχεία και πυθμένα από οπλισμένο σκυρόδεμα);
Apantisi: Κατά τη γνώμη μου είναι ο όγκος του νερού.
Erotisi: 1201. Πελάτισσά μου διαθέτει 4όροφη πολυκατοικία, κατασκευασμένη προ του 1975, και αποτελείται από ισόγειο κατάστημα και 3 ορόφους διαμερισμάτων, με επικρατούσα χρήση κατοικίας. Έκανα έλεγχο στο κτίριο και διαπίστωσα αυθαιρεσίες σε κάποιες από τις ιδιοκτησίες, εκ των οποίων ιδιοκτησιών η μια ήταν το κατάστημα. Μπορώ να βάλω όλες τις ιδιοκτησίες μαζί σε έναν φάκελο ή πρέπει για κάθε ιδιοκτησία να φτιάξω ξεχωριστό. Το ερώτημα δημιουργείται διότι στη Εγκύκλιο 3 σχετικά με το άρθρο 9 στο σημείο 27) λέει ότι «Στις περιπτώσεις όπου έχει συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία, η υπαγωγή κατά τις διατάξεις του παρόντος άρθρου γίνεται υποχρεωτικώς ανά διηρημένη ιδιοκτησία», ενώ σχετικά με το άρθρο 11 στο σημείο 36 λέει ότι «Στις περιπτώσεις περισσότερων αυθαιρέτων ιδιοκτησιών στο οικόπεδο ο ιδιοκτήτης μπορεί να υποβάλλει μια αίτηση υπαγωγής αυθαιρέτων»;
Apantisi: Ο νόμος επιτρέπει την υπαγωγή περισσότερων ιδιοκτησιών σε μία δήλωση ΕΚΤΟΣ της περίπτωσης που γίνεται υπαγωγή στην κατηγορία 1, όπου απαιτείται μία δήλωση ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία. Υπαγωγή στην κατηγορία 1 γίνεται κατά τον νόμο για κτίρια αποκλειστικής χρήσης κατοικίας, κατά την εγκύκλιο για κτίρια επικρατούσας χρήσης κατοικίας και φυσικά ΜΟΝΟ για τις ιδιοκτησίες με χρήση κατοικία. Επομένως εσείς και εφόσον δεχτείτε τα της εγκυκλίου και οι οριζόντιες ιδιοκτησίες σας πληρούν της απαιτήσεις της κατηγορίας 1, θα πρέπει σε κάθε δήλωση να υπάρχει το πολύ μία ιδιοκτησία με υπαγωγή στην κατηγορία 1.
Erotisi: 1202. Πρόκειται να εκδώσω άδεια αλλαγής χρήσης καταστήματος σε κατάστημα Υ.Ε. σε 6όροφη οικοδομή. Για την σύνταξη νέου διαγράμματος κάλυψης πρέπει να ελέγξω όλες τις ιδιοκτησίες του κτιρίου; Τι γίνεται σε περίπτωση όπου ένας ιδιοκτήτης δεν μου επιτρέψει την είσοδο στην ιδιοκτησία του, δεν θα μπορώ να συντάξω νέο διάγραμμα κάλυψης; Παρακαλώ πολύ σε περίπτωση όπου δεν χρειάζεται η αυτοψία σε όλες τις ιδιοκτησίες του κτιρίου παρά μόνο στην ιδιοκτησία που με ενδιαφέρει, προκειμένου να συντάξω το νέο διάγραμμα κάλυψης, θα ήθελα να γνωρίζω την πολεοδομική διάταξη που με κατοχυρώνει.
Apantisi: Δεν γνωρίζω να υπάρχει ερμηνεία που να απαλλάσσει τον μηχανικό από την υποχρέωση αποτύπωσης του συνόλου του κτιρίου. Ανά ΥΔΟΜ υπάρχει και διαφορετική πρακτική αλλά βάσει του Ν.4030 θα πρέπει να συνταχθεί κανονικά διάγραμμα δόμησης για το σύνολο του κτιρίου. Σε περίπτωση που διαπιστωθούν αυθαίρετες κατασκευές και εφόσον υπάρχει σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών προ 28.07.2011, σας καλύπτει η παράγραφος 2 του άρθρου 25 του 4178 ως προς την αναγκαιότητα ή όχι δήλωσης των αυθαίρετων κατασκευών σε άλλες ιδιοκτησίες. Αναλυτικότερα θα δείτε και την εγκύκλιο ΓΓΠΑΧ/οικ.925/24.02.2014 παράγραφο 3.
Erotisi: 1203. Αυθαίρετο διώροφο κτήριο με υπόγειο (χωρίς καμία άδεια) προϋφιστάμενο του 1975, χωρίς σύσταση επί του ακινήτου οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας, ανήκει εξ αδιαιρέτου κατά ποσοστό 50% πλήρους κυριότητας σε δύο συνιδιοκτήτες, οι οποίοι δεν έχουν καθόλου καλές σχέσεις. Την αίτηση στη διαδικασία ρύθμισης του Ν.4178/13 για το σύνολο του κτηρίου, μπορεί να την υποβάλει ο ένας εκ των δύο χωρίς συναίνεση του δεύτερου, ή υποχρεούμαστε να ζητήσουμε και την συναίνεση του έτερου συνιδιοκτήτη; Εφόσον την αίτηση μπορεί να υποβάλλει ένας εκ των ιδιοκτητών, αυτός αρκεί να κατέχει οποιοδήποτε ποσοστό συνιδιοκτησίας (έστω και 1%);
Apantisi: Σύμφωνα με το εδάφιο 20 της εγκυκλίου 4 «Σε περίπτωση αυθαιρέτων κατασκευών επί κοινόκτητων/κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου για το οποίο δεν έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, κατά το σκοπό της διάταξης, τη δήλωση δύναται να υποβάλει ένας εκ των συνιδιοκτητών µε την προϋπόθεση ότι συναινεί η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών (άνω του 50%) του ακινήτου λαμβάνοντας υπόψη τα ποσοστά συνιδιοκτησίας καθενός συνιδιοκτήτη.».
Erotisi: 1204. Συμφωνείτε ότι το πρόστιμο υπογείου μηχανοστασίου πισίνας υπολογίζεται με αναλυτικό; Σημειώνετε ότι (παρόλο που δημιουργείται κλειστός χώρος) σύμφωνα με τους σημερινούς όρους δόμησης το υπόγειο μηχανοστάσιο πισίνας δεν προσμετράτε ούτε στην δόμηση ούτε στην κάλυψη (ΝΟΚ, Παρ.6ιστ, του Αρ.11, Παρ.4δ, του Αρ.12 και Παρ.6α του Αρ.17). Επίσης υπάρχει και η αναφορά του Εδ.10, της Εγκ.4 ότι στις αυθαίρετες μικρές κατασκευές εμπίπτουν και «…οι εγκαταστάσεις της Παρ.19, του Αρ.2, του Ν.4067/12».
Apantisi: Όχι δεν συμφωνώ. Δεν προκύπτει από κάπου αυτό που λέτε. Είναι διαφορετικό το πώς αντιμετωπίζεται ο χώρος αυτός στον ΝΟΚ και πως στον 4178 για τον υπολογισμό του προστίμου. Με την ίδια λογική, Η/Χ που ξεπερνούν το 20% του συντελεστή δόμησης θα έπρεπε να υπολογίζονται από τον 4178 με επιφάνεια..
Erotisi: 1205. Σε συνέχεια της ερώτησης 759 στην απάντηση στο σημείο i εφιστάτε την προσοχή αναφέροντας ότι θα πρέπει να εκδοθεί η βεβαίωση της περίπτωσης iii Μάλλον από λάθος εννοείται βεβαίωση τύπου i. Επειδή πρόκειται να εκδώσω τέτοια βεβαίωση για πιο λόγο δεν πρέπει να είναι τύπου II;
Apantisi: Εφόσον η προς μεταβίβαση οριζόντια ιδιοκτησία: - ΔΕΝ έχει καμία αυθαίρετη κατασκευή καθ’ υπέρβαση της δόμησης, κάλυψης και ύψους, τότε δίνουμε την βεβαίωση που περιγράφεται στην παράγραφο 1.α.ii του άρθρου 3. - Έχει αυθαίρετες κατασκευές που εμπίπτουν στην παράγραφο 2 του άρθρου 1, τότε δίνουμε την βεβαίωση που περιγράφεται στην παράγραφο 1.α.iii του άρθρου 3.. Ενδεικτικά, ότι έχει τακτοποιηθεί με τον 4178 και έχει πληρωθεί τουλάχιστον το 30% του προστίμου, τα προ του 1955 με αυθαίρετες κατασκευές κ.λπ..
Erotisi: 1206. Σε μη άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο και συγκεκριμένα σε αυθαίρετη κατοικία έτους 1960 έγινε μικρότερη προσθήκη κατ’ επέκταση το έτος 1980 και ενοποίηση αυτής από λειτουργική άποψη στο υπάρχον (έτους 1960) παλαιό τμήμα της κατοικίας. Το δε παλαιό τμήμα της κατοικίας είναι στεγασμένο με κεραμοσκεπή ενώ το μεταγενέστερο αυτής τμήμα (έτους 1980) είναι ασκεπές. Όλοι οι ανωτέρω αυθαίρετοι χώροι (κατοικία, στέγη) δηλώθηκαν στο Ν.4178/13, ενώ σύμφωνα με την παρ. 5στ του άρθρου 25 του Ν.4178/13 ο ιδιοκτήτης προτίθεται να προβεί στην αντικατάσταση της υπάρχουσας στέγης (διαδικασία μικρής κλίμακας). Με βάση τα παραπάνω και δεδομένου ότι από τους όρους δόμησης της περιοχής επιβάλλεται η στέγη: i. μπορεί ο ιδιοκτήτης παράλληλα με την αντικατάσταση της στέγης να προβεί και στην ανέγερση νέας στέγης στο ασκεπές τμήμα της κατοικίας και ποια διαδικασία θα πρέπει να ακολουθηθεί για τις παραπάνω δύο εργασίες; ii. Θα μπορούσε και με ποιες προϋποθέσεις, να θεωρηθεί η κατασκευή της νέας στέγης ως εργασία επισκευής ή αποπεράτωσης της ήδη υπάρχουσας προς αντικατάσταση στέγης;
Apantisi: Από τη στιγμή που το αυθαίρετο τμήμα είναι ασκεπές από το 1980 (…) τότε προφανώς μιλάμε για ένα ημιτελές αυθαίρετο. Οι εργασίες αποπεράτωσης του ημιτελούς θα πρέπει να γίνουν δυνάμει της Υ.Α. 2975/2012 και η αντικατάσταση της στέγης δυνάμει του άρθρου 4 παράγραφος 2.κζ. Μου μένει μια απορία το πώς έγινε η «ενοποίηση αυτής από λειτουργική άποψη» από τη στιγμή που το τμήμα που κατασκευάσθηκε το 1980 είναι ασκεπές.
Erotisi: 1207. Σε συνέχεια της ΕΡ/ΣΗΣ Νο 1149 παρακαλώ για διευκρινιστούν τα παρακάτω. Όπως αναφέρετε οι εργασίες της παρ. 5 του άρθρου 25 του Ν.4178/13 (μεταξύ αυτών και η κατασκευή στέγης) γίνονται σύμφωνα με την Υ.Α. 2975 (ΦΕΚ 43/Β/2012). i. από πού προκύπτει ότι εξακολουθούμε να εφαρμόζουμε την παραπάνω υπουργική απόφαση με το σχετικό αυτής έντυπο για τις εργασίες της παρ. 5 του άρθρου 25 του Ν.4178/13; ii. δεδομένου ότι οι εργασίες της παρ. 17 του άρθρου 24 του Ν.4014/11, όπως αυτή τροποποιήθηκε με την παρ. 10 του άρθρου 49 του Ν.4030/11, περιορίζονται αποκλειστικά σε εργασίες επισκευής και αποπεράτωσης, όπως άλλωστε περιορίζεται και η ανωτέρω Υ.Α. 2975, πως είναι δυνατόν και εργασίες πέραν των προαναφερομένων (π.χ. κατεδάφιση, κατασκευή στέγης, κ.λ.π.) να εγκρίνονται με την ίδια διαδικασία; Αναλυτικότερα, στην περίπτωση που από τους όρους δόμησης της περιοχής επιβάλλεται στέγη, πώς μπορώ κάνοντας χρήση της παρ. 5 του άρθρου 25 του Ν.4178/13, να κατασκευάσω στέγη σε αυθαίρετο δηλωθέν με το Ν.4178/13, χωρίς να εκδώσω άδεια δόμησης, ακολουθώντας τη διαδικασία της Υ.Α. η οποία αναφέρεται μόνο σε εργασίες επισκευής και αποπεράτωσης; iii. Μήπως η κατασκευή στέγης (εξ αρχής) σε αυθαίρετο δηλωθέν με το Ν.4178/13 θεωρείται αποπεράτωση ή επισκευή για λόγους υγιεινής, αισθητικής βελτίωσης – αποκατάστασης κ.λ.π. του δηλωθέντος αυθαιρέτου; iv. Στην περίπτωση που τελικά απαιτείται η κανονική διαδικασία της άδειας δόμησης για την κατασκευή στέγης σε δηλωμένο αυθαίρετο με το Ν.4178/13 και το οικόπεδο στο οποίο βρίσκεται το ακίνητο ΔΕΝ είναι άρτιο και οικοδομήσιμο που πρακτικά σημαίνει ότι δεν μπορώ να εκδώσω εντός αυτού άδεια δόμησης, πως μπορώ να κάνω χρήση του δικαιώματός μου για κατασκευή στέγης που απορρέει από το άρθρο 25 του Ν.4178/13; v. Ποια είναι η διαφορά μεταξύ της διαδικασίας της άδειας δόμησης και αυτής της Υ.Α. 2975 (κατάθεση φορολογικών μηχανικού - ιδιοκτήτη και λοιπών δικαιολογητικών-μελετών)
Apantisi: Προκύπτει από την εγκύκλιο 4 εδάφιο 54. Η 1149 θα έπρεπε να έχει πιο ολοκληρωμένη διατύπωση, αναφέροντας το τελευταίο εδάφιο της παραπάνω παραπομπής «για τις εργασίες που περιγράφονται σε αυτή». Προφανώς και για τις υπόλοιπες εργασίες θα απαιτηθεί η διαδικασία που προβλέπεται από τις ισχύουσες διατάξεις. Για την αντικατάσταση στέγης η διαδικασία της ΕΕΜΚ, για τις ενισχύσεις κανονική άδεια δόμησης κ.λπ. Στο παράδειγμα της Ε/Α 1199 η κατασκευή στέγης θα αντιμετωπιστεί ως αποπεράτωση. Η 25.5 έχει την φράση «κατά παρέκκλιση από κάθε ισχύουσα διάταξη» οπότε το μη άρτιο οικόπεδο δεν αποτελεί εμπόδιο. Αυτό φυσικά δεν σημαίνει ότι μπορούμε να βγάζουμε ότι άδεια θέλουμε αν και εφόσον έχουμε ένα τακτοποιημένο αυθαίρετο. Θα ήταν πέρα από την λογική. Δείτε και την Ε/Α 1176. Για την στέγη λοιπόν που ενδιαφέρεστε: - εφόσον η στέγη επιβάλλεται τότε μπορεί να δοθεί η έγκριση είτε ως διαδικασία αποπεράτωσης (προηγούμενη Ε/Α) είτε ως συμμόρφωση προς τους όρους δόμησης της περιοχής μετά από απόφαση της επιτροπής του άρθρου 12, είτε και μετά από αίτηση του ενδιαφερόμενου όταν δεν συντρέχει κανένας από τους προηγούμενους λόγους (π.χ. να έχει πλάκα και να θέλει να γίνει στέγη) - εφόσον η στέγη ΔΕΝ επιβάλλεται, τότε μπορεί να γίνε με την διαδικασία αποπεράτωσης εφόσον εγκριθεί από την Υ.ΔΟΜ. ή να προβλέπεται σε ισχύουσα άδεια οικοδομής και μόνο εφόσον υφίσταται υπέρβαση ύψους σε σχέση με τα προβλεπόμενα στην άδεια ως 10%.
Erotisi: 1208. Το ερώτημα αφορά την έκδοση άδειας δόμησης νομιμοποίησης σε συνδυασμό με τακτοποίηση του Ν4178/2013. Συγκεκριμένα αναφέρομαι σε ξενοδοχείο σε εκτός σχεδίου περιοχή με οικοδομική άδεια του 1996 και με Συντελεστή Δόμησης (Σ. .)=4.000μ2, ο οποίος έχει εξαντληθεί σύμφωνα με την οικοδομική άδεια κατά ΓΟΚ. Το ξενοδοχείο αποτελείται από επτά (7) ανεξάρτητα διώροφα κτίρια εκ των οποίων τα πέντε (5) αναφέρονται στην οικοδομική άδεια και στα οποία έχουν γίνει και αυθαίρετες κατασκευές (αλλαγή χρήσης ,υπέρβαση δόμησης, υπέρβαση ύψους και Δ), ενώ τα υπόλοιπα δύο (2) διώροφα κτίρια είναι εξ ολοκλήρου αυθαίρετα δηλαδή προκαλούν υπέρβαση των πολεοδομικών μεγεθών σύμφωνα με την οικοδομική άδεια. Οι αυθαιρεσίες των πέντε κτιρίων που φαίνονται στην οικοδομική άδεια όπως και των εξ ολοκλήρου αυθαιρέτων άλλων δύο δύναται να τακτοποιηθούν με τον Ν.4178/13 εκτός από μία προσθήκη ορόφου η οποία κατασκευάστηκε το 2013. Μπορεί να εκδοθεί άδεια δόμησης νομιμοποίησης αυθαιρέτων στην οποία θα χρησιμοποιώ και θα εξαντλώ το Σ. . των 4.000μ2 σύμφωνα με τον ΝΟΚ σε τέσσερα (4) κατ΄ επιλογή κτίρια νομιμοποιώντας και τις αυθαιρεσίες που έχουν, συμπεριλαμβανομένης και της αυθαίρετης προσθήκης ορόφου που κατασκευάστηκε το 2013, ενώ τα τρία υπόλοιπα κτίρια να τακτοποιηθούν εξ ολοκλήρου κατά ΓΟΚ με τον Ν4178/13;
Apantisi: Φυσικά και μπορείτε και δεν θα αντιμετωπίσετε και κανένα πρόβλημα στην ΥΔΟΜ αφού θα νομιμοποιήσετε στατικώς ανεξάρτητα κτίρια (4 κτίρια). Δεν θα έχετε δηλαδή κτίρια με στατικώς εξαρτημένα τακτοποιημένα τμήματα, τα όποια (κακώς κατά τη γνώμη μου) δημιουργούν προβλήματα ως προς την νομιμοποίηση τους σε ορισμένες Υ.ΔΟΜ.. Προφανώς όμως θα πρέπει να δείτε ότι τα 4000μ2 καλύπτουν τόσο τα αυθαίρετα όσο και τα νόμιμα και προς νομιμοποίηση μέτρα.
Erotisi: 1209. Θα ήθελα μια διευκρίνιση στην ερώτηση/απάντηση 1174. Θα δηλωθεί ως αυθαίρετο το τμήμα του κτιρίου το οποίο λόγω στροφής, κατασκευάστηκε σε μη σύννομη θέση και ταυτοχρόνως δεν καλύπτεται από το περίγραμμα αυτού που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια. Η λοιπή παράβαση θα δηλωθεί για το υπόλοιπο τμήμα του κτιρίου που μετά τη στροφή βρίσκεται σε σύννομη θέση ανεξαρτήτως αν καλύπτεται από το περίγραμμα αυτού που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια ή θα υπολογιστεί πρόστιμο για το εκτός αλληλεπικάλυψης περιγράμματος;
Apantisi: Η περίπτωση σας είναι λίγο παράξενη. Η θέση είναι μη σύννομη αλλά το κτίσμα είναι στην ίδια θέση που προβλέπεται από την άδεια (δεν δείξανε το ρέμα) αλλά κατασκευάστηκε με στροφή… Στη θέση σας, ίσως να τακτοποιούσα όσο μέτρα δεν καλύπτονται από την άδεια (προφανώς και πρέπει να γίνει) και μέσω αυτού και βάσει των σχεδίων που θα κατέθετα να τακτοποιούσα ουσιαστικά και το θέμα της στροφής. Χωρίς δηλαδή επιπλέον κόστος. Είναι νομίζω η λογικότερη προσέγγιση ή τουλάχιστον η λογικότερη που σκέφτομαι αυτή τη στιγμή.
Erotisi: 1210. Το άρθρο αναφέρει ότι εάν ένας από τους συνιδιοκτήτες υποβάλλει αίτηση για τακτοποίηση αυθαίρετων τότε πρέπει να γίνει και προσύμφωνο μεταξύ των ιδιοκτητών. εάν όμως γίνει αίτηση από όλους τότε απαιτείται πάλι προσύμφωνο;
Apantisi: Λογικά αναφέρεστε στο άρθρο 5. Το προσύμφωνο θα περιγράφει την συμφωνία των συνιδιοκτητών για το τι ανήκει σε ποιον. Αν δηλωθούν όλα από όλους τότε προφανώς δεν απαιτείται προσύμφωνο. Καλό είναι όμως να γίνει για λόγους που ΔΕΝ έχουν να κάνουν με τον 4178 αλλά με την αξία που θα πάρει ένα τακτοποιημένο αυθαίρετο επί καθέτου και όχι με ποσοστό εξ’ αδιαιρέτου.
Erotisi: 1211. Σε κτήριο, το οποίο βάση οικοδομικής άδειας έπρεπε να έχει βοηθητικούς χώρους στο ημιυπόγειο (-1.50μ), κύριους χώρους στο ισόγειο (+1.50μ) και κύριους χώρους στον 1ο όροφο (+4.50μ), με ύψος κτηρίου τα 7.50 μέτρα + τη στέγη 1.50, δηλαδή σύνολο 9.00 μέτρα, δεν έχει ολοκληρωθεί ο περιβάλλοντας χώρος (μπαζώματα), με αποτέλεσμα το ημιυπόγειο να έχει μετατραπεί σε ισόγειο, το ισόγειο σε 1ο όροφο και ο 1ος όροφος σε 2ο όροφο, με νέο ύψος κτηρίου τα 9.00 μέτρα + τη στέγη 1.50, δηλαδή σύνολο 10.50 μέτρα. Επίσης έχει γίνει και αλλαγή χρήσης του βοηθητικού χώρου σε κύριο, ενώ στο οικόπεδο υπάρχει υπόλοιπο συντελεστή δόμησης, ο οποίος αρκεί για να νομιμοποιηθεί η αλλαγή χρήσης. Μπορούμε να τακτοποιήσουμε την υπέρβαση ύψους ως λοιπή παράβαση, εφόσον πρόκειται για μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντα χώρου και το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος είναι τα 7.50 μέτρα, και ταυτόχρονα να νομιμοποιήσουμε την αλλαγή χρήσης από ΒΧ σε ΚΧ, εκδίδοντας άδεια με το Α23 του Ν.4178/13; Το ύψος δεν γίνεται να νομιμοποιηθεί, διότι όπως ανέφερα το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος είναι τα 7.50 μέτρα.
Apantisi: Η γνώμη μου είναι ότι μπορείτε να το αντιμετωπίσετε έτσι όπως το περιγράφετε. Σε περίπτωση που ζητούσατε με άδεια προσθήκη ορόφου 3μ (έστω ότι το επιτρεπόμενο ήταν 11μ) τότε θα γινόταν ο έλεγχος από την υπηρεσία δόμησης ότι με την προσθήκη θα έχετε 7,5+1,5+3=12μ. Εσείς έχετε 2 αυθαιρεσίες. Την μία την τακτοποιείτε και την άλλη την νομιμοποιείτε.
Erotisi: 1212. Σε διώροφη κατοικία η οποία σύμφωνα με την οικοδομική άδεια έπρεπε να αποτελείται από στάθμη ισογείου (πάνω από το έδαφος) και στάθμη Ά ορόφου και οι δύο με χρήση κατοικίας. Στην πραγματικότητα η κατοικία κατασκευάστηκε με στάθμη ημιυπογείου (+1,50μ) και στάθμη ορόφου πάλι με χρήση κατοικίας. Στην περίπτωση μου δηλαδή έγινε το αντίθετο από τα συνηθισμένα. Πώς κατά τη γνώμη σας μπορώ να το εντάξω στον νόμο; Άλλαξαν τα υψόμετρα και για τους δύο ορόφους.
Apantisi: Η καλύτερη λύση είναι να γίνει χρήση της παραγράφου 1 του άρθρου 23 και να νομιμοποιήσετε.
Erotisi: 1213. Θα ήθελα να αναδιατυπώσετε την άποψη σας σχετικά με την ΕΡ/ΣΗ Νο 1206 διότι εκ παραδρομής αναφέρθηκε η λέξη ‘ασκεπής’ αντί του ορθού ‘πλακοσκεπής χωρίς στέγη’. Συνεπώς και δεδομένου ότι δεν έχουμε ημιτελές αυθαίρετο, i. μπορεί ο ιδιοκτήτης παράλληλα με την αντικατάσταση της στέγης να προβεί και στην ανέγερση νέας στέγης επί της πλάκας οροφής του τμήματος της προσθήκης, δίπλα από την υπό αντικατάσταση στέγης και ποια διαδικασία θα πρέπει να ακολουθηθεί για τις παραπάνω δύο εργασίες; ii. Θα μπορούσε και με ποιες προϋποθέσεις, να θεωρηθεί η κατασκευή της νέας στέγης ως εργασία επισκευής ή αποπεράτωσης της ήδη υπάρχουσας προς αντικατάσταση στέγης ή του δηλωθέντος αυθαίρετου τμήματος της προσθήκης;
Apantisi: Στην Ε/Α 1206 αναφέρετε ότι στην περιοχή είναι υποχρεωτική η στέγη. Η παράγραφος 5 του άρθρου 25 αναφέρει στην περίπτωση δ ότι επιτρέπεται η κατασκευή στέγης. Λόγω του ότι η στέγη είναι υποχρεωτική στην περιοχή, δεν έχετε και τον περιορισμό της υπέρβασης ύψους. Δεν χρειάζεται να θεωρηθεί ως επισκευή ή κάτι άλλο. Θα αιτηθείτε κατασκευή στέγης λόγω του ότι απαιτείται από τους ειδικούς όρους δόμησης της περιοχής.
Erotisi: 1214. Επανέρχομαι σε συνέχεια της Ε/Α. 1032 (40η ομάδα) όπου διευκρινίσθηκε ότι ο νόμος των αυθαιρέτων δεν απαγορεύει την δήλωση ενός αυθαίρετου κτίσματος σε μη άρτια οικόπεδα/γήπεδο. Σε συνδυασμό με την Ε/Α 1184 (45η ομάδα), επιθυμώ να λάβω διευκρίνηση στα παρακάτω: Με βάση τα δεδομένα της ερώτησης που παρουσιάζονται στην Ε/Α 1032, επανέρχομαι για να απαντηθεί στο εάν ο νόμος επιτρέπει να υπαχθεί στην ίδια δήλωση Ν.4178/2013 ταυτόχρονα τα παρακάτω: i. "νομιμοποίηση" με προς έκδοση οικοδομικής άδειας εντός τριών ετών, για 100τμ κατοικίας σε ένα Φ.Κ.*. ii. "τακτοποίηση" αυθαίρετων χώρων εμβαδού 80τμ σε 2ο Φ.Κ. (*)Υπόψη ότι το αγροτεμάχιο ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο μέχρι το 1990 και υπήρχε δικαίωμα έκδοσης Ο.Α για δόμηση 100τμ κύριων χώρων κατοικίας (μέχρι πριν την θέσπιση της Ζ.Ο.Ε το 1990). Μετά το 1990 το αγροτεμάχιο κατέστη μη άρτιο μη οικοδομήσιμο. Το κτίσμα χτίσθηκε εξ' ολόκληρο αυθαιρέτως χωρίς άδεια, πριν το 1990, λόγω του ότι δεν μερίμνησε ο ιδιοκτήτης να εκδοθεί η νόμιμη οικ. άδεια μέχρι το 1990. Μετά εκδόθηκαν οι Ζ.Ο.Ε που έθεσαν όρο αρτιότητας/οικοδομησιμότητας μόνο για αγροτεμάχια εμβαδού άνω των 4 στρ, και έτσι το κτίσμα μέχρι σήμερα βρίσκεται ημιτελές και αυθαίρετο στον δομικό σκελετό.
Apantisi: Ο νόμος επιβάλει να δηλωθούν στην ίδια αίτηση και με διαφορετικό Φ.Κ., αυθαίρετες και κατασκευές προς νομιμοποίηση και αυθαίρετες κατασκευές προς τακτοποίηση.
Erotisi: 1215. Παρακαλώ να αναγνώσετε το παράδειγμα της ΕΡ/ ΣΗΣ 1191, διότι αναφέρεται σε περίπτωση που η κατάτμηση ΔΕΝ είναι άκυρη. Συνεπώς σε περίπτωση που ένα κτήριο εκτός σχεδίου ΔΕΝ έχει αυθαιρεσίες (υφίσταται δηλαδή σύμφωνα με την Ο.Α.) και το οποίο ύστερα από μεταγενέστερη κατάτμηση που ΔΕΝ φέρει ακυρότητα, έχει καταστεί εξ’ ολοκλήρου αυθαίρετο (π.χ. λόγω δημιουργίας μη άρτιου και μη οικοδομήσιμου γηπέδου το οποίο ΔΕΝ απαγορεύεται στην εκτός σχεδίου δόμηση), ποιος είναι ο σωστός τρόπος αντιμετώπισης: i. Θεωρώ το κτήριο νόμιμο αφού είναι σύμφωνα με την Ο.Α. και εκδίδω βεβαίωση νομιμότητας παρόλο που με την προαναφερθείσα κατάτμηση έχει αυτό καταστεί εξ’ ολοκλήρου αυθαίρετο ii. Θεωρώντας ότι έχω ένα εξ’ ολοκλήρου αυθαίρετο το δηλώνω ολόκληρο στο Ν.4178/13 ως αυθαίρετο
Apantisi: Δεν μπορώ να πω κάτι παραπάνω. Εγώ αυτό που γνωρίζω είναι ότι μετά την κατάτμηση το οικόπεδο/γήπεδο που θα προκύψει επιβάλλεται να μπορεί να «φέρει» το κτίσμα που υπάρχει. Δεν μιλάμε για το αν επιτρέπεται ή όχι η κατάτμηση σε εκτός σχεδίου κ.λπ.. Μιλάμε για κάτι άλλο. Δεν μιλάμε για το αν ισχύει ή όχι η απαγόρευση του άρθρου 2 του Ν. . 690/1948. Όπως σας είπα και στην 1191 αν θεωρείτε ότι είναι όλα καλώς καμωμένα, τότε μπορείτε να προχωρήσετε στην υπαγωγή κατά τα γνωστά. Τμήματα δηλαδή που καλύπτονται από την οικοδομική άδεια ΔΕΝ δηλώνονται, λόγω της κατάτμησης θα επιλέξετε ΟΧΙ στο πεδίο της οικοδομικής άδειας.
Erotisi: 1216. Προκειμένου να γίνει αγοραπωλησία τακτοποιημένης αυθαίρετης κατασκευής με τον Ν4178 η οποία είχε περαιωθεί και είχαν πληρωθεί εφάπαξ τα πρόστιμα, κατά τον έλεγχο διαπιστώθηκε ότι υπήρχε υπέρβαση δόμησης που είχε αποτυπωθεί στην τακτοποίηση αλλά δεν είχε συμπεριληφθεί στο πρόστιμο. Σ αυτήν την περίπτωση που το πρόστιμο δεν έχει υπολογιστεί σωστά αλλά η τακτοποίηση είναι περαιωμένη και έχει χρησιμοποιηθεί σε αγοραπωλησία τι γίνεται;
Apantisi: Η δήλωση μπορεί να γυρίσει σε υπαγωγή και να λυθεί το θέμα του προστίμου. Για το ότι δόθηκε βεβαίωση και έγινε αγοραπωλησία, να μιλήσετε με τον/την συμβολαιογράφο. Προσοχή όταν αιτηθείτε επαναφορά της δήλωσης σε «υπαγωγή», στο τι δεσμεύεστε.
Erotisi: 1217. Έχοντας υπόψη την Ε.Α.45/1189, παρακαλώ για την γνώμη σας για την ακόλουθη κάπως διαφορετική περίπτωση. Ιδιοκτήτης οικοδόμησε με βάση το τοπογραφικό του συμβολαίου αγοράς του οικοπέδου του, χωρίς να λάβει υπόψη του το ήδη υλοποιημένο, από το γείτονά του, πίσω κοινό όριο και το οποίο είχε προωθηθεί εις βάρος του. Στην περίπτωση αυτή ο οικοδομήσας θεωρείται ότι παραβιάζει την απόσταση από το κοινό όριο, ή ισχύει η άδεια;
Apantisi: Κάθε άδεια έχει ένα τοπογραφικό. Αυτό το τοπογραφικό οφείλει να αποτυπώνει την πραγματικότητα. Κάθε διαφορά μεταξύ πραγματικότητας και κανονικότητας έχει κανόνες επίλυσης. Προφανώς λοιπόν το όριο είχε οικοδομηθεί πριν την έκδοση της άδειας αλλά αυτό αποτυπώθηκε εσφαλμένα.. Η άδεια σας λοιπόν μπορεί να έχει και άλλα προβλήματα όπως ψευδή αποτύπωση τοπογραφικού διαγράμματος.
Erotisi: 1218. Παρακαλώ επανέρχομαι λόγω της ιδιαιτερότητας του θέματος και ζητώ την κατανόησή σας. Στην ερώτηση 1145 θα ήθελα να επιμείνω στο εξής: Από τη στιγμή που υπάρχει Συμβολαιογραφική Πράξη Σύστασης Οριζοντίων Ιδιοκτησιών και βάσει αυτής στο κάθε σπίτι αναλογεί ποσοστό εξ αδιαιρέτου επί του αγροτεμαχίου παρακαλώ να μου διευκρινίσετε αν μπορεί να εφαρμοστεί ο Ν.4315/2014 άρθρο 34 παρ.2 ώστε να γίνει υπαγωγή του ενός ιδιοκτήτη στον Ν.4178/2013 χωρίς την συναίνεση των υπολοίπων. Η αμφιβολία μου έγκειται στο ότι η συγκεκριμένη παράγραφος του Ν.4315 αναφέρει: «.υπό την προϋπόθεση ότι ασκούν πέραν της δεκαετίας αδιαλείπτως πράξεις νομής και κατοχής στην αποκλειστική χρήση τμήματος του ακινήτου στο οποίο δεν έχει συσταθεί διηρημένη ιδιοκτησία». i. Η Σύσταση Οριζοντίων Ιδιοκτησιών θεωρούμε ότι έχει ή όχι την έννοια της «διηρημένης ιδιοκτησίας» επί όλου του εξ αδιαιρέτου αγροτεμαχίου; ii. Μήπως έτσι η Ν.4315/2014 άρθρο 34 παρ.2 έρχεται σε αντίθεση με την Εγκύκλιο 4 άρθρο 11 Παρ. 1.δ.i.;
Apantisi: Συνάδελφε, η απάντηση στην 1145 είναι λάθος. Από τη στιγμή που υπάρχει σύσταση οριζόντων ιδιοκτησιών μπορείς να κάνεις δήλωση για την οριζόντια ιδιοκτησία χωρίς να απαιτείται συναίνεση κανενός άλλου. Η 34.2 του 4315 αφορά περιπτώσεις ΧΩΡΙΣ σύσταση όταν ο κάθε ένας έχτισε το «δικό του» σπίτι όντας συνιδιοκτήτης σε ένα ποσοστό εξ’ αδιαιρέτου.
Erotisi: 1219. Παρακαλώ θα ήθελα κάποιες διευκρινίσεις σχετικά με την εφαρμογή της Εγκ.4 Άρ.11 Παρ. 1.α. Συγκεκριμένα σε ιδιοκτήτη μιας εκ των τριών κατοικιών σε εξ αδιαιρέτου αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου έχουν επιβληθεί πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης για αυθαίρετες κατασκευές στους κοινόχρηστους χώρους του αγροτεμαχίου. Οι ιδιοκτήτες των υπόλοιπων κατοικιών δεν συναινούν στην τακτοποίησή του οπότε η μόνη λύση είναι η μονομερής υπαγωγή χωρίς συναίνεση βάσει της Εγκ.4 Άρ.11 Παρ. 1.α. Θα ήθελα λοιπόν να διευκρινίσω τι σημαίνει «.Σε αυτή την περίπτωση δεν απαιτείται η συναίνεση των υπολοίπων συνιδιοκτητών για την υπαγωγή και μόνο, προκειμένου να ακολουθήσει η διαδικασία διαγραφής βεβαιωθέντων προστίμων»; i. Η υπαγωγή στο νόμο δεν θεωρείται ολοκληρωμένη; ii. Δεν γίνεται έτσι τακτοποίηση για 30 χρόνια; iii. Μπορεί μετά την διαγραφή των βεβαιωθέντων προστίμων να του ξανακάνει κάποιος καταγγελία και του ξαναβεβαιωθούν πρόστιμα; iv. Σε περίπτωση που μετά την μονομερή υπαγωγή και μέχρι τη λήξη του Ν.4178 τον Οκτώβριο η πλειοψηφία των ιδιοκτητών τελικά αποφασίσει να συναινέσει τόσο στην πολεοδομική όσο και στην νομική τακτοποίηση (τροποποίηση της Σύστασης Οριζοντίων Ιδιοκτησίων) ο ιδιοκτήτης πρέπει να κάνει νέα υπαγωγή στο νόμο και να πληρώνει ξανά το πρόστιμο;
Apantisi: Είναι μία θολή διάταξη που μας έχει απασχολήσει όλους... Κατά την γνώμη μου, μπορεί να διαγράψει το πρόστιμο (κανείς δεν το αμφισβητεί) αλλά το ακίνητο δεν θεωρείται τακτοποιημένο και θεωρητικά μπορεί να το ξαναγράψουν (έρχεται σε αντίθεση με τον κανόνα ότι τιμωρείσαι μία φορά για κάθε παράνομη πράξη σου)
Erotisi: 1220. Παρακαλώ να διευκρινιστεί η απάντησή σας στην ΕΡ. Νο 1207 διότι στο παράδειγμα (είτε επιβάλλεται είτε όχι η στέγη) αναφέρετε ότι η κατασκευή της στέγης γίνεται με τη διαδικασία της αποπεράτωσης. Δηλαδή σε περίπτωση που έχω αυθαίρετο κτήριο δηλωθέν στο Ν.4178/13, με πλάκα επικάλυψης στον όροφο αλλά χωρίς στέγη, με ποια διαδικασία μπορώ να κατασκευάσω στέγη επί της πλάκας οροφής αυτού (άδεια δόμησης, εργασία αποπεράτωσης, κ.λ.π.)
Apantisi: Με αφορμή το ερώτημα σας, θα προσπαθήσουμε να κάνουμε μία γενική τοποθέτηση για την παράγραφο 5 του άρθρου 25. 5. Στις περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών, οι οποίες έχουν περαιώσει τη διαδικασία με βάση τις διατάξεις των νόμων 3775/2009 (Α΄ 122), 3843/2010 (Α΄ 62), καθώς και όσες έχουν ενταχθεί στις ρυθμίσεις του ν.4014/ 2011 (Α΄ 209) και του παρόντος νόμου και έχει περαιωθεί η σχετική διαδικασία ή έχει εξοφληθεί ποσοστό 30% του συνολικού ποσού προστίμου, κατά τις διατάξεις του παρόντος, επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση από κάθε ισχύουσα διάταξη: α) η εκτέλεση εργασιών αποπεράτωσης β) η εκτέλεση εργασιών επισκευής, οι οποίες αποβλέπουν στην υγιεινή, την αισθητική βελτίωση − αποκατάσταση, τη συνήθη συντήρησή τους και προσαρμογής κατά το εδάφιο δ΄, της παραγράφου 2 του άρθρου 13, γ) κατεδάφισης δ) κατασκευής στέγης ή φύτευσης δώματος ε) ενίσχυσης, στ) εργασίες που προβλέπονται στις παραγράφου 2 και 3 του άρθρου 4 του ν.4067/2012, ως αντικαθίστανται με τις διατάξεις του άρθρου 48 του παρόντος νόμου. Η εκτέλεση των παραπάνω εργασιών γίνεται ύστερα από έγκριση που δίνεται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης, εφόσον οι εργασίες για τις οποίες ζητείται η εκτέλεση δεν επαυξάνουν το κτίσμα σε όγκο, εκτός των περιπτώσεων: α) κατασκευής ανελκυστήρα ατόμων με αναπηρία (ΑμεΑ) της παρ. 2 του άρθρου 27 του ν.4067/2012 (Α΄ 79), β) κατασκευής υποχρεωτικής στέγης, σύμφωνα με τους ειδικούς όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου και γ) κατασκευής στέγης, σύμφωνα με ισχύουσα άδεια οικοδομής και μόνο εφόσον δεν υφίσταται υπέρβαση καθ’ ύψος ή υφίσταται υπέρβαση καθ’ ύψος που δεν υπερβαίνει σε ποσοστό το 10% του προβλεπομένου στην άδεια. …….. Με την εγκύκλιο 4 διατυπώθηκε ότι είναι σε ισχύ η Υ.Α. 2975/2012 για τις εργασίες που περιγράφονται σε αυτή. Η Υ.Α. 2975/2012 ρύθμιζε τα παρακάτω θέματα: Εργασίες επισκευής που αποβλέπουν στην υγιεινή, την αισθητική βελτίωση και τη συνήθη συντήρηση. (άρθρο 1). Οι εργασίες πραγματοποιούνται μετά από έγκριση εργασιών από την αρμόδια ΥΔΟΜ βάσει του επισυναπτόμενου στην Υ.Α. 2975 υποδείγματος.. Εργασίες αποπεράτωσης αυθαίρετων κατασκευών (άρθρο 2 και 3). Οι εργασίες πραγματοποιούνται μετά από την σχετική άδεια από την οικεία Υ.ΔΟΜ. με χρήση του στελέχους έκδοσης έγκρισης + άδειας δόμησης. Συνεπώς για την 25.5 ισχύει: Εργασίες αποπεράτωσης: δυνάμει την Υ.Α. 2975/2012 και με την διαδικασία έγκρισης + άδεια δόμησης. Ως έντυπο για τη χορήγηση έγκρισης εργασιών αποπεράτωσης χρησιμοποιείται και συμπληρώνεται το πρότυπο έντυπο έγκρισης + άδειας δόμησης, όπου στη θέση του τίτλου αναγράφεται «ΕΓΚΡΙΣΗ ΕΡΓΑΣΙΩΝ ΑΠΟΠΕΡΑΤΩΣΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΗΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ (παρ. 25α άρθρ. 25 Ν.4178/2013) Εργασίες υγιεινής, συνήθους συντήρησης κ.λπ.: δυνάμει την Υ.Α. 2975/2012 και με την διαδικασία που προβλέπεται στο άρθρο 1 αυτής. Ως έντυπο για τη χορήγηση έγκρισης εργασιών χρησιμοποιείται το επισυναπτόμενο στην ως άνω αναφερόμενη Υ.Α.. Εργασίες προσαρμογής §2δ άρθρο 13 Ν.4178: Αναλόγως τις εργασίες που απαιτούνται. Κατεδάφιση: Έγκρισης + άδεια δόμησης ή με την διαδικασία που προβλέπεται με την παράγραφο 4γ του άρθρου 4 του Ν.4067/2012 Κατασκευή στέγης: Έγκρισης + άδεια δόμησης Φυτεμένο δώμα: Ε.Ε.Μ.Κ., αφού σύμφωνα με την παράγραφο 2α του άρθρου 1 της Υ.Α.55174/15.10.2013, η ΕΕΜΚ επιτρέπεται στα νομίμως υφιστάμενα όπως αυτά ορίζονται στην 23.1 καθώς και σε κτίρια ή τμήματα κτιρίων τα οποία έχουν εξαιρεθεί της κατεδάφισης ή έχει ανασταλεί η κατεδάφιση τους (επομένως και αυθαίρετα κατηγορίας 4 ή/και 5) με τις κείμενες διατάξεις (Ν.3775/2009, Ν.3843/2010, Ν.4014/2011, Ν.4178/2013). Εργασίες Ενίσχυσης: έγκριση + άδεια δόμησης Εργασίες άρθρου 4 §2 Ν.4067/2012: Με την διαδικασία ΕΕΜΚ αφού σύμφωνα με την παράγραφο 2α του άρθρου 1 της Υ.Α.55174/15.10.2013, η ΕΕΜΚ επιτρέπεται στα νομίμως υφιστάμενα όπως αυτά ορίζονται στην 23.1 καθώς και σε κτίρια ή τμήματα κτιρίων τα οποία έχουν εξαιρεθεί της κατεδάφισης ή έχει ανασταλεί η κατεδάφιση τους (επομένως και αυθαίρετα κατηγορίας 4 ή/και 5) με τις κείμενες διατάξεις (Ν.3775/2009, Ν.3843/2010, Ν.4014/2011, Ν.4178/2013). Εργασίες άρθρου 4 §3 Ν.4067/2012: Με την διαδικασία της 48ωρης ενημέρωσης αφού σύμφωνα με την εγκύκλιο 4 ΔΕΝ ισχύει η υπ’ αριθμ. Οικ.9070/12.02.2013 Υ.Α. και επιτρέπεται η εκτέλεση εργασιών με τη διαδικασία της έγγραφης ενημέρωσης της ΥΔΟΜ. Αφού καταλήξουμε στην διαδικασία, θα πρέπει να εξασφαλιστεί ότι ΔΕΝ έχουμε αύξηση του όγκου του κτίσματος πέρα των περιπτώσεων που ρητώς αναφέρονται στην 25.5.
Erotisi: 1221. Στην περίπτωση που έχω εξώστη πέραν της ΡΓ και σε πλάτος μεγαλύτερο του 10% του πλάτους του δρόμου και η υπέρβαση είναι μεγαλύτερη από το 10% των εξωστών της άδειας επομένως δεν είμαι στη περίπτωση του 9Γδ άρα προφανώς ο εξώστης δεν μπορεί να υπαχθεί στο Ν4178. Μπορώ να δώσω βεβαίωση αφότου τακτοποιηθούν οι υπόλοιπες παραβάσεις και να αναφέρω πως υπάρχει εξώστης ο οποίος δεν τακτοποιείται;
Apantisi: Ο εξώστης δύναται να τακτοποιηθεί εφόσον έχει κατασκευαστεί προ ΓΟΚ85. Για το θέμα της βεβαίωσης τώρα, όπως έχουμε αναφέρει είναι πολύ λεπτό και καλύτερα να μην δίνουμε απαντήσεις μέσα από εδώ. Μια μικρή λεπτομέρεια μπορεί να αλλάζει την περίπτωση. Μία λύση είναι να διαβάσουμε προσεκτικά τι υπογράφουμε. Εκεί νομίζω ότι θα μας δοθούν οι απαντήσεις.
Erotisi: 1222. Σε ακίνητο έχει γίνει αλλαγή χρήσης πριν το 2011 στο ισόγειο από κατάστημα σε κατοικία ωστόσο η χρήση κατοικίας στο ισόγειο αντίκειται στις πολεοδομικές διατάξεις της περιοχής. Η αλλαγή χρήσης τακτοποιείται ή με βάσει το άρθρο 8 δεν τακτοποιείται; και αν δεν τακτοποιείται τι γίνεται σε αυτή τη περίπτωση;
Apantisi: Για να τακτοποιηθεί ένα αυθαίρετο θα πρέπει η χρήση του είτε να επιτρέπεται σήμερα, είτε να επιτρεπόταν όταν κατασκευάστηκε/εγκαταστάθηκε ή κατά τον χρόνο που εκδόθηκε η οικοδομική άδεια. Σε περίπτωση που δεν πληρείται κανένας από τους κανόνες, τότε η μόνη λύση που υπάρχει είναι η χρήση της παραγράφου 17 του άρθρου 23 του Ν.4178. Προσέξτε μόνο ότι τακτοποιείται για 10 χρόνια.
Erotisi: 1223. ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α, διευκρίνηση *5 Συντ. δόμησης, *5ε=0,20 ή 0,40......Χρησιμοποιείται αποκλειστικά......(π.χ. νομίμου υπογείου με βοηθητικές χρήσεις και αύξηση του ύψους του χωρίς να προκαλείται υπέρβαση ύψους στη ανωδομή). Το ερώτημα μου είναι: αν προκαλείται υπέρβαση ύψους στην ανωδομή, τότε η υπέρβαση ύψους στο υπόγειο αντιμετωπίζεται με διαφορετικό τρόπο και όχι με τους συντελεστές 0,20, 0,40;
Apantisi: Όπως έχουμε αναφέρει πολλές φορές εδώ, το θέμα «ύψος» στον 4178 είναι ότι χειρότερο υπάρχει. Προσωπικά δεν μπόρεσα να καταλάβω ποτέ την συγκεκριμένη αναφορά. Μου φαίνεται παράλογο να ισχύει αυτό που περιγράφει. Ο συντελεστής αυτός είχε την λογική να μην πληρώνεις παράλογο πρόστιμο όταν δεν έχει υπέρβαση δόμησης. Στο παράδειγμα του παραρτήματος, το υπόγειο συνεχίζει να έχει βοηθητική χρήση, αλλά άμα είναι πιο ψηλό (προς τα πάνω) θα πρέπει να υπολογιστεί πρόστιμο ως σαν να έχει μεταβληθεί η χρήση π.χ. σε κατοικία;;; παράλογο..
Erotisi: 1224. Εγκύκλιος 3, ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ 1, Α.1: αυθαίρετη και κατεδαφιστέα είναι κάθε κατασκευή που έχει εκτελεστεί: α)..β)..γ)..δ) κατά παράβαση........ή μέγιστων ανοχών, όπως αυτές καθορίζονται. Ποιές είναι και πού καθορίζονται;
Apantisi: Κατά το ΠΔ/8-7-93 ΑΡΘΡΟ-6: β. Για μεταβολές των διαστάσεων του κτιρίου και του οικοπέδου, εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται ο συντελεστής δόμησης που χρησιμοποιήθηκε κατά την έκδοση της άδειας και οι υποχρεωτικές αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου. Οι αποκλίσεις αυτές δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερες του 2% των μηκών των πλευρών του οικοπέδου με μέγιστο 20 εκ. και 2% με μέγιστο 10 εκατοστά των διαστάσεων του κτιρίου. Απαιτείται ενημέρωση του φακέλου και όχι αναθεώρηση της άδειας, ΠΡΙΝ την τελική θεώρηση. Κατά τον 4030 Αρθρο 6 παράγραφος 9 Ενημέρωση του φακέλου της άδειας δόμησης, ανεξάρτητα από το χρόνο ισχύος της άδειας δόμησης, πραγματοποιείται στις ακόλουθες περιπτώσεις: α)…. β)… γ) Μεταβολές των διαστάσεων του κτιρίου ή του οικοπέδου, εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται οι διατάξεις που καθορίζουν -την επιτρεπόμενη κάλυψη,-το συντελεστή δόμησης και-το συντελεστή κατ' όγκο εκμετάλλευσης (σ.ο.) ή-τις υποχρεωτικές αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου. Οι αποκλίσεις αυτές δεν επιτρέπεται να είναι -μεγαλύτερες του 2% με μέγιστο τα 10 εκατοστά όσον αφορά το κτίσμα ή-μεγαλύτερες του 2% με μέγιστο τα 20 εκατοστά όσον αφορά τα μήκη των πλευρών του οικοπέδου. Επίσης θα πρέπει να ελέγχουμε και το αν παραβιάζονται οι ανοχές της §5.2 του κεφαλαίου 5 του ΕΚΩΣ-2000 ή προγενέστερων κανονισμών αναλόγως του χρόνου κατασκευής. Γενικά δηλαδή δεν υπάρχει επιτρεπόμενη ανοχή που «συγχωρείται» χωρίς καμία ενέργεια. Θα πρέπει να γίνεται τουλάχιστον ενημέρωση του φακέλου. Δεν θα πρέπει να συγχέουμε τις ανοχές της βεβαίωσης μεταβίβασης. Αυτές αφορούν την δυνατότητα έκδοσης βεβαίωσης μεταβίβασης παρότι υπάρχουν μικρές αποκλίσεις. Τέλος να υπενθυμίσουμε ότι μιλάμε για διαστάσεις κτίστου.
Erotisi: 1225. Σε εκτός σχεδίου γήπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο, αυθαίρετη διώροφη διπλοκατοικία εξαιρέθηκε από κατεδάφιση με τις διαδικασίες του Ν.720. Μετά τον σεισμό του 1981 με άδεια αποκατάστασης σεισμοπλήκτου, έγιναν αυθαίρετες μετατροπές, όπως η καθαίρεση του υπάρχοντος κλιμ/σίου και αυθαίρετες επεκτάσεις. Η περιοχή εντάχθηκε στο σχέδιο το 1989. Το 2002 έγινε κατάτμηση του οικοπέδου σε δύο άρτια κατά κανόνα, με τήρηση των προβλεπόμενων από τον ΓΟΚ85 πλάγιων αποστάσεων για το υφιστάμενο κτήριο και στο αδόμητο εκδόθηκε Ο.Α. η κατάτμηση δηλαδή δεν είναι υπαίτια. Σήμερα για τη δήλωση Ν.4178 των αυθαίρετων κατασκευών θεωρούμε ότι υπάρχει άδεια ή λόγω της παρ. 1γ εδάφιο 2ο του τροποποιημένου παραρτήματος θεωρούμε πως όχι; Αν ισχύει η δεύτερη εκδοχή -ακραία κατά τη γνώμη μου-θεωρείται όλο το κτήριο αυθαίρετο;
Apantisi: Έτσι όπως είναι διατυπωμένο το παράρτημα, θα βάλεις όχι. Αυτό ΔΕΝ σημαίνει ότι έχει κτίριο αυθαίρετο. Ότι δεν καλύπτεται από την άδεια αυτό θα τακτοποιηθεί. Το ΟΧΙ μπαίνει για τον υπολογισμό του προστίμου και μόνο. Δεν σου «κάνει» αυθαίρετο το κτίριο που καλύπτεται από την άδεια.
Erotisi: 1226. Θα ήθελα να ρωτήσω αν μπορεί να συνυπάρξει η κατηγορία 4 και 5 σε περίπτωση που δεν έχω αυθαιρεσία σε προκήπιο ή συνύπαρξη κατηγορίας 3 με λοιπές παραβάσεις που υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό. Δηλαδή σε κτίριο με οικοδομική άδεια αν σε ένα φύλλο καταγραφής δηλώνω παράβαση που υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια και είναι κατηγορία 5 λόγω του ποσοστού των υπερβάσεων και σε άλλο φύλλο καταγραφής δηλώνεται μία λοιπή παράβαση (όχι κατηγορία 1,2 ή 3) πχ ένα στέγαστρο. Το στέγαστρο μπορεί να δηλωθεί ως κατηγορία 4 ή είναι υποχρεωτικά κατηγορία 5;
Apantisi: Σύμφωνα με την εγκύκλιο 4, για τις αυθαίρετες κατασκευές που τακτοποιούνται βάσει της παραγράφου 5α του άρθρου 18 επιλέγεται: Κατηγορία 1 προ 1975, Κατηγορία 2 προ 1983, Κατηγορία 4 σε οικόπεδο/γήπεδο µε οικοδοµική άδεια ή Κατηγορία 5 σε οικόπεδο/γήπεδο χωρίς οικοδοµική άδεια. Εκ της περιγραφής λοιπόν προκύπτει ότι οι κατηγορίες 4 και 5 μπορούν να συνδυαστούν. Επίσης μπορούν να συνδυαστούν και όταν υπάρχει προκήπιο όπως πολύ σωστά αναφέρετε. Θα έπρεπε να έχει διορθωθεί η εγκύκλιος 4 στο σημείο του συνοπτικού πίνακα.
Erotisi: 1227. Σε νομίμως υφιστάμενο κτίριο, υπάρχει αυθαίρετη προσθήκη καθ΄ ύψος ολόκληρου ορόφου. Το κλιμακοστάσιο αυτής της αυθαίρετης προσθήκης καθ΄ ύψος είναι προφανώς τελείως αυθαίρετο. Μπορεί το κλιμακοστάσιο αυτό να θεωρηθεί ως βοηθητικός χώρος (με βάση τον κτιριοδομικό κανονισμό) και να μην συμπεριληφθεί στον υπολογισμό του συντελεστή υπέρβασης δόμησης;
Apantisi: Η εγκύκλιος 4 λέει: Για τον υπολογισµό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόµησης του ακινήτου. Για να μην μπλέξουμε στο τι είναι βοηθητικός χώρος και το τι όχι, γνώμη μου είναι να «πατήσετε» στο υπογραμμισμένο.
Erotisi: 1228. Παρακαλώ για την βοήθειά σας σχετικά με μία επέκταση των 1.80 που έκανα στην πολύ μικρή τουαλέτα μου, διαστάσεων 0.40Χ0.50 της από 1949 οικίας μου εις την Νεάπολη Βοιών Λακωνίας, για την οποίαν μου έκανε καταγγελία αστυνομικός και εκκρεμούν δικαστήρια εις βάρος μου. Η επέκταση έγινε το καλοκαίρι του 2012 και δεν υπάρχει νόμος για να βγει νόμιμη άδεια. Ποίοι είναι οι πρόσφατοι νόμοι για τα αυθαίρετα, αν και η δική μου η επέκταση δεν είναι αυθαίρετη. Από το 2012 προσπαθώ να βγάλω άδεια νόμιμη και έχω αποταθεί εγγράφως παντού άνευ αποτελέσματος.
Apantisi: Το καλύτερο είναι να απευθυνθείτε σε μηχανικό για να σας λύσει όλες τις απορίες και να σας απαντήσει για το αν είναι εφικτή η δήλωση του αυθαιρέτου σας.
Erotisi: 1181. Ορθή επανάληψη της 1181. Σε διώροφο οικοδομή με υπόγειο και στέγη (μεζονέτα), με άδεια του 2009 έχουμε τα παρακάτω αεροφωτογραφία του Ιανουαρίου του 2011 όπου φαίνεται η οικοδομή με ολοκληρωμένο τον σκελετό και καταστάσεις ΙΚΑ με όλα τα ένσημα του οικοδομικού σκελετού, όλα τα ένσημα των τοιχοποιιών και πάνω από τα μισά ένσημα των επιχρισμάτων μέχρι τον 7ο του 2011. Οι υπόλοιπες εργασίες ολοκληρώθηκαν μετά τον 7ο του 2011. Από την αυτοψία διαπιστώθηκε ότι το περίγραμμα του κτιρίου είναι μικρότερο από αυτό της αδείας. (δεν αποτελεί παράβαση), έχει κατασκευαστεί διαφορετική στέγη από αυτή που προβλέπονταν στη οικοδομική άδεια. Το ύψος της είναι 1,80μ αντί για 1,00μ που προβλέπονταν (βάσει όρων δόμησης το μέγιστο ύψος της στέγης στην περιοχή είναι 1,00μ), το υπόγειο είναι ξεμπαζωμένο από τη νότια πλευρά, υπάρχει αλλαγή χρήσης σε ένα τμήμα του υπογείου σε κατοικία και έχει γίνει διαφορετική διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου με παράβαση της επιτρεπόμενης φύτευσης. a. Μπορεί να δηλωθεί η στέγη, η οποία έγινε ψηλότερη και έγινε μετά τον 7ο του 2011; Πως θα δηλωθεί; Με αναλυτικό; Για την παράβαση αυτή και μόνο για αυτή, θα γίνει χρήση του άρθρου 23 παρ 14 του Ν4178/13; Θα κάνω τον έλεγχο: (υπέρβαση ύψους στέγης)/(συνολικό ύψος της οικοδομής βάσει αδείας) < 20%; b. Μπορεί να δηλωθεί το ξεμπάζωμα του υπογείου δεδομένου ότι η διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου ολοκληρώθηκε μετά το 2011; Βέβαια η τελική στάθμη του εδάφους ορίστηκε από τις εκσκαφές πριν το 2011, απλά η επίστρωση έγινε μετά το 2011. c. Η αλλαγή χρήσης του υπογείου σε κατοικία θα δηλωθεί ως υπέρβαση δόμησης βοηθητικών χώρων, λόγω υπόγειας στάθμης της αδείας. Η παράβαση αυτή θα πρέπει να ακολουθεί τις τιμές 20% κάλυψης-δόμησης-ύψους επειδή θα γίνει χρήση του άρθρου 23 παρ 14 του Ν4178/13 ή δεν μας ενδιαφέρει, καθώς πρόκειται για παράβαση πριν το 2011; d. Η μη τήρηση της φύτευσης και η διαφορετική διαμόρφωση του περιβάλλοντος μπορεί να δηλωθεί;
Apantisi: Θα αναπτύξω μία προσωπική άποψη. Όπως έχουμε πει αρκετές φορές, η διαδικασία αυτή έχει ως σκοπό την κατάθεση από μέρους του γράφοντα την όσο το δυνατόν τεκμηριωμένης άποψης του βάσει των διατάξεων. Πάντα υπάρχει η υποκειμενικότητα της σκέψης η οποία εντείνεται όσο ο νόμος κινείται σε θολά νερά. Κάθε συνάδελφος που μπαίνει στην διαδικασία παρακολούθησης των Ε/Α θα κρίνει αν ακολουθήσει στο σύνολο της, σε τμήμα της ή θα απορρίψει εντελώς την προτεινόμενη άποψη. Το άρθρο 8 του Ν.4178 αναφέρει ότι στον νόμο υπάγονται κτήρια των οποίων έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός μέχρι 28.07.2011 ή έχει εγκατασταθεί η χρήση πριν την ημερομηνία αυτή. Και αν το θέμα της χρήσης είναι ξεκάθαρο, στο θέμα των κατασκευών υπάρχει μεγάλη σύγχυση. Μπορεί κάποιος ο οποίος ολοκλήρωσε βάσει οικοδομικής άδειας τον Φ.Ο. προ 28.07.2011 (ας θεωρήσουμε ότι είναι καθόλα νόμιμος) να κλείσει τους Η/Χ το 2016 και να έρθει να το δηλώσει σήμερα;; Η γνώμη μου είναι ότι ΔΕΝ μπορεί. Αν δεχόμασταν ότι μπορεί, θα άνοιγε παράθυρο να κλείσουν όλοι οι ανοιχτοί Η/Χ που δημιουργήθηκαν (και έμειναν ανοιχτοί) από την εφαρμογή του ΓΟΚ και μετά… Και αν σε πρώτη ανάγνωση φαίνεται υπερβολικό, με λίγη σκέψη θα καταλήξουμε ότι δεν υπάρχει δικλείδα για το θέμα αυτό. Ή θα μπορούσαν να μπούνε όλα ή κανένα. Η 28η Ιουλίου 2011 αποτελεί την ημερομηνία ορίζοντα για την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών. Αποτελεί την βασική προϋπόθεση για την υπαγωγή. Κάθε εργασία που γίνεται μετά την 28/7/2011 χωρίς άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής αποτελεί "νέο" αυθαίρετο. Εξαίρεση προβλέπεται μόνο στο 23.14 υπό τις εξής προϋποθέσεις: i. Να έχει ξεκινήσει ο Φ.Ο. πριν της 28.07.2011 (όχι απαραιτήτως ολοκληρωμένος) ii. Οι εργασίες αποπεράτωσης ολοκληρώθηκαν στο σύνολο τους μετά της 28.07.2011 iii. Θεώρηση έναρξης εργασιών προ 28.07.2011 από την Αστυνομική αρχή. iv. Οι υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης και ύψους μέχρι ποσοστού 20% Θα πρόσθετα ότι οι αυθαίρετες κατασκευές πρέπει να είναι επί του νόμιμου κτιρίου (δηλαδή όχι ανεξάρτητες). Θα πρέπει να διευκρινιστεί από το υπουργείο ο χρόνος αποπεράτωσης του εργασιών της προϋπόθεσης ii. Έχει dead line ή μπορεί να ολοκληρωθούν εις το διηνεκές;;; Κατά την άποψη μου τουλάχιστον οι εργασίες αποπεράτωσης που προκαλούν αυθαίρετες κατασκευές (και όχι όλες) θα πρέπει να ολοκληρώθηκαν ως 08.08.2013 (ημερομηνία δημοσίευσης του Ν.4178/2013) και όχι να μπορούν να ολοκληρωθούν… κάποτε. Θα προσπαθήσουμε να σχηματοποιήσουμε την άποψη μας. Α. Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίριο με οικοδομική άδεια: 1. Ολοκληρωμένος Φ.Ο. πριν της 28.07.2011 Α. ο Φ.Ο. βάσει άδειας. α. Τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έγιναν μετά της 28.07.2011, δύναται να τακτοποιηθούν εφόσον πληρούνται στο σύνολο τους τα κριτήρια της 23.14. Β. ο Φ.Ο. με αυθαιρεσίες. α. Έκδοση άδειας αποπεράτωσης δυνάμει της Υ.Α. 2975/2012 β. Τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έγιναν μετά της 28.07.2011, δύναται να τακτοποιηθούν εφόσον πληρούνται στο σύνολο τους τα κριτήρια της 23.14. 2. Μη ολοκληρωμένος Φ.Ο. πριν της 28.07.2011 α. Τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έγιναν μετά της 28.07.2011, δύναται να τακτοποιηθούν εφόσον πληρούνται στο σύνολο τους τα κριτήρια της 23.14. Β. Εξ’ ολοκλήρου αυθαίρετο κτίριο: 1. Ολοκληρωμένος Φ.Ο. πριν της 28.07.2011 α. Έκδοση άδειας αποπεράτωσης δυνάμει της Υ.Α. 2975/2012 2. Μη ολοκληρωμένος Φ.Ο. πριν της 28.07.2011 α. Δεν υπάρχει διάταξη που να καλύπτει την υπαγωγή στον Ν.4178/2013 για ολοκλήρωση του. Μπορεί να γίνει χρήση της Υ.Α. 2932/21.01.2015 Για την περίπτωση σας τώρα, στην υπαγωγή βάσει του άρθρου 23 παράγραφος 14 και συνυπολογίζοντας και την παράγραφο 25γ του άρθρου 10 του Ν.4315/2014 (στα ποσοστά της παραγράφου 14α του άρθρου 23 του Ν.4178/2013 δεν προσμετρούνται υπόγειες επιφάνειες, όπως αποτυπώνεται ο όγκος αυτών στην οικοδομική άδεια που έχει εγκριθεί) λάβετε υπόψη σας την εγκύκλιο 19/04.04.1989 η οποία αναφέρει ότι για την αλλαγή χρήση αρκεί να έχουν πραγματοποιηθεί δομικές εργασίες που συντελούν σε αυτή (στην αλλαγή χρήσης του χώρου) και δεν απαιτείται να έχει λειτουργήσει με τη χρήση (την αυθαίρετη) αυτή. Δεν αλλάζει κάτι ως προς την ουσία της απάντησης. Απλά το παράδειγμα που διαγράφηκε ήταν λάθος αφού υπάρχει η δικλείδα της ολοκλήρωσης των εργασιών αποπεράτωσης μετά την 28.07.2011
Erotisi: 1229. Σε ισόγειο κατάστημα επιφάνειας 40τ.μ. υπάρχει προσαρτημένο αυθαίρετο πατάρι 30τ.μ., το οποίο πατάρι είναι κατασκευασμένο από οπλισμένο σκυρόδεμα (πλάκα και δοκοί μονολιθικά συνδεδεμένα με τον φέροντα οργανισμό του υπόλοιπου κτιρίου), εκτείνεται κατά 20τ.μ. πάνω από κάτοψη του ισογείου καταστήματος και το υπόλοιπα 10τ.μ. πέρα από την κάτοψη του υποκείμενου του καταστήματος και πάνω από τον όμορο κοινόχρηστο διάδρομο του κλιμακοστασίου και έχει ελεύθερο ύψος είναι 2,30μ.. Ο υποκείμενος (από το πατάρι) χώρος καταστήματος έχει 2,45μ. (δηλαδή εκεί που δεν υπάρχει πατάρι το ελεύθερο ύψος είναι 2,30+2,45+0,15-παχος πλάκας- = 4,90μ.). i. το πατάρι μπορεί να πάρει την παλαιότητα κατασκευής του κτιρίου, χωρίς προσκόμιση επιπλέον στοιχείων παλαιότητας;; ii. το τμήμα του παταριού που εκτείνεται πέρα από την κάτοψη του καταστήματος, μπορεί να πάρει μειωτικό συντελεστή 0,50; σημείωση: η προέκταση αυτή δε συνάδει με τον ορισμό της παρ 28 του άρθρου 2 του ΝΟΚ, όπως θέτει ως προϋπόθεση η παρ 6 του άρθρου 18 του Ν4178/2013. Βεβαίως η εγκύκλιος 4 εδάφιο 36. iii. Η επιφάνεια του παταριού θα συμπεριληφθεί στον υπολογισμό του συντελεστή υπέρβασης δόμησης; iv. Επιφάνεια του παταριού που ΔΕΝ εξέχει από την περίμετρο του υποκείμενου χώρου καταστήματος (στο οποίο εντάσσεται λειτουργικά) θα συμπεριληφθεί στον υπολογισμό του συντελεστή υπέρβασης δόμησης; Δηλαδή μπορεί να θεωρηθεί βοηθητικός χώρος; v. Η επιφάνεια του παταριού που εξέχει από την περίμετρο του υποκείμενου χώρου καταστήματος, (όπου και εντάσσεται λειτουργικά), θα συμπεριληφθεί στον υπολογισμό του συντελεστή υπέρβασης δόμησης; Το ρωτάω καθώς δεν συνάδει με τον ορισμό του παταριού κατά ΝΟΚ. vi. Για να καταστεί δυνατό να μπορεί το πατάρι να πάρει μειωτικό συντελεστή 0,50 και ενδεχομένως να μην συμπεριληφθεί στον υπολογισμό για τον συντελεστή υπέρβασης δόμησης, θα πρέπει υποχρεωτικά το ελεύθερο ύψος του υποκείμενου κύριου χώρου του καταστήματος να είναι > 2,40μ;
Apantisi: i. Από την εγκύκλιο 4 εδάφιο 10. Σε περίπτωση νοµίµου κτιρίου µε αυθαίρετη υπόγεια στάθµη, ο χρόνος κατασκευής του υπογείου τεκµαίρεται από το χρόνο ανέγερσης του νοµίµου κτιρίου λόγω του ενιαίου φέροντα οργανισµού. Στην Τεχνική Έκθεση που υποβάλλεται στο πληροφοριακό σύστηµα απαιτείται σχετική αιτιολόγηση. Τα παραπάνω έχουν ανάλογη εφαρµογή σε οποιαδήποτε περίπτωση που η αυθαίρετη κατασκευή είναι άρρηκτα συνδεδεµένη µε το φέροντα οργανισµό του κτιρίου (π.χ. πατάρι, υπόσκαφη στάθµη, εξώστες κ.λ.π.), υπό την προϋπόθεση επαρκούς αιτιολόγησης στην Τεχνική Έκθεση που υποβάλλεται στο πληροφοριακό σύστηµα. ii. Το θέμα με το πατάρι είναι ένα ακόμα μνημείο αοριστίας ερμηνειών. Το σώμα του νόμου μιλάει ξεκάθαρα για πατάρι όπως αυτό ορίζεται στο άρθρο 2 του Ν.4067. Στο εδάφιο 36 της εγκυκλίου 4 αναφέρεται ότι ο ορισμός βάσει του άρθρου 2 του ΝΟΚ αφορά μόνο την σοφίτα. Δεν αναφέρει βέβαια πως θα ορίσουμε το πατάρι. Στη συνέχεια οι Ε/Α του helpdesk στην υπ’αριθμ 21 επαναφέρει τον ορισμό του παταριού βάσει του ΝΟΚ. Γνώμη μου είναι ότι πρέπει να ακολουθούμε τον ορισμό του ΝΟΚ αλλά ανεξαρτήτως μεγέθους όπως αναφέρεται στο εδάφιο 36 της εγκυκλίου 4. Συνεπώς για να γίνει χρήση του μειωτικού συντελεστή σε ένα πατάρι θα πρέπει να πληρούνται το σύνολο των απαιτούμενων της παραγράφου 28 του άρθρου 2 πλην του ελέγχου για συνολικό εμβαδόν < 70%. iii. Η εγκύκλιος 4 στο εδάφιο 16 αναφέρει: Για τον υπολογισµό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόµησης του ακινήτου. Αν λοιπόν ο χώρος είναι κλειστός (που είναι) και κύριας χρήσης (έχετε άποψη) τότε θα μετρήσει. iv. Εσείς έχετε άποψη για το αν είναι βοηθητικός χώρος ή όχι. v. Δείτε την iii vi. Για να μην ληφθεί υπόψη θα πρέπει να είναι βοηθητικής χρήσης. Αυτό που αναφέρετε περί ελεύθερου ύψους του υποκείμενου ορόφου έχει να κάνει με τον ορισμό του ως πατάρι.
Erotisi: 1230. Σε γεωτεμάχιο εκτός σχεδίου επιφάνειας περίπου 4700τμ έχουν κατασκευαστεί με οικοδομική άδεια τρεις κατοικίες (Ο.Ι.). Οι ιδιοκτήτες μιας εκ των τριών μου ανέθεσε την τακτοποίηση της Ο.Ι. τους, η οποία βρίσκεται σε άλλη θέση από αυτή της οικοδομικής άδειας, με υπέρβαση δόμησης, κάλυψης και ύψους όποτε θεωρούμε ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια. Για την δήλωση απαιτείται Υ.Δ. των συνιδιοκτητών αφού οι κατασκευές έχουν γίνει στον κοινόχρηστο χώρο του γεωτεμαχίου (νέα θέση και επιφάνεια Ο.Ι. και ανοιχτή θέση στάθμευσης). Εφόσον ολοκλήρωσα τις Υ.Δ. και όλα τα απαραίτητα έγγραφα και πληρώθηκε ολόκληρο το πρόστιμο και ενώ αναμέναμε την Υ.Δ. του συνιδιοκτήτη του γεωτεμαχίου με ποσοστό 58% , αποφάσισε ότι τελικά δεν θα υπογράψει. Πως μπορώ να ολοκληρώσω την δήλωση χωρίς την Υ.Δ. του συνιδιοκτήτη; Βάσει του Ν. 4315/14 μπορεί να γίνει η δήλωση χωρίς συναίνεση εφόσον ο ιδιοκτήτης της Ο.Ι. ασκεί πέραν της δεκαετίας πράξεις νομής και κατοχής σε τμήμα του γεωτεμαχίου στο οποίο δεν έχει συσταθεί Ο.Ι. Πράγματι, οι ιδιοκτήτες έχουν αγοράσει την Ο.Ι. από το 2005 και αυτό αποδεικνύεται πέραν του τίτλου και από τιμολόγιο ΔΕΗ που είναι στο όνομά τους. Το ερώτημα είναι εάν τα έγγραφα αυτά είναι αρκετά ώστε να κατοχυρωθεί η χρήση του χώρου και να ολοκληρωθεί η δήλωση αφού σε αυτά δεν αναφέρονται η πραγματική (κατασκευασμένη) επιφάνεια ή η θέση της Ο.Ι. παρά αυτή της οικοδ. άδειας; Επίσης, εφόσον γίνει η τακτοποίηση της Ο.Ι. βάσει Ν.4178/13 θα μπορέσουν οι ιδιοκτήτες να την πουλήσουν αφού στο γεωτεμάχιο υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές τόσο στον κοινόχρηστο χώρο όσο και στις άλλες δυο Ο.Ι. (η μια εκ των δυο απαγορεύεται να επαχθή στον Ν4178/13 (αρ. 2, παρ. 2ιζ);
Apantisi: Αρχικά θα πρέπει να επισημάνουμε κάτι που σας έχει γίνει πλέον κτήμα, ξεκινάμε μία δήλωση αφού έχουμε εξασφαλίσει εγγράφως τις συναινέσεις όλων όσων χρειάζονται. Δείτε την σύσταση μήπως σε αυτήν φαίνονται τα κτίσματα ως κατασκευάσθηκαν. Σε αυτήν την περίπτωση δεν απαιτείται συναίνεση και μπορεί να γίνει πώληση μετά την τακτοποίηση. Αν τα κτίσματα στη σύσταση φαίνονται διαφορετικά από ότι στην πραγματικότητα (το πιθανότερο), τότε μπορεί να γίνει χρήση του άρθρου 34 παράγραφος 2 του Ν.4315, αφού αυτός δεν θέτει κανέναν περιορισμό πέρα του εμβαδού (άνω των 4000m2) και της θέσης (εκτός σχεδίου). Τα χαρτιά έτσι όπως τα αναφέρετε νομίζω ότι σας καλύπτουν. ΔΕΝ μπορεί να γίνει αγοροπωλησία αφού θα απαιτηθεί αλλαγή της σύστασης για την οποία πρέπει να συναινέσει το σύνολο των συνιδιοκτητών.
Erotisi: 1231. Σε οικόπεδο εντός οικισμού εκδόθηκε το 1980 οικοδομική άδεια ανέγερσης ισόγειας κατοικίας και στο τοπογραφικό της άδειας αυτής αποτυπώνονταν 3 κτίσματα ως νομίμως υφιστάμενα προ του έτους 1955 με κατασκευή από ωμοπλίνθους ξύλινη στέγη και επικάλυψη κεραμιδιών. Από δήλωση του ιδιοκτήτη τα 3 αυτά κτίρια κατέρρευσαν μόνα τους και το 2008 τα κατεδάφισε ολοσχερώς χωρίς την έκδοση άδειας κατεδάφισης και χωρίς να έχουν χαρακτηριστεί επικινδύνως ετοιμόρροπα. Στην ΥΔΟΜ με προέτρεψαν να τακτοποιήσω την αυθαίρετη κατεδάφιση των κτισμάτων αυτών με τον 4178/13 καθώς θέλω να εκδοθεί έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας σε νόμιμο κτίριο που υπάρχει στο οικόπεδο. Το πρόβλημά μου είναι πως στον 4178 δεν μπορώ να βρω πως θα δηλώσω την αυθαίρετη κατεδάφιση των νομίμως υφιστάμενων κτιρίων. Το μόνο που βρίσκω είναι για την κατεδάφιση αυθαίρετων κατασκευών. Μήπως θα ακολουθήσω αυτή την περίπτωση και αν ναι τι κατηγορία θα είναι η αυθαιρεσία;
Apantisi: Η κατηγορία είναι το τελευταίο που θα σας απασχολήσει. Γιατί δεν ρωτάτε την ΥΔΟΜ βάσει ποιας παραγράφου θα κάνετε υπαγωγή; Εσείς δεν έχετε κάτι αυθαίρετο, έχετε μία αυθαίρετη ενέργεια (η κατεδάφιση άνευ άδειας). Σε περίπτωση που δεν ήταν νομίμως υφιστάμενο τότε θα μπορούσατε (με λίγη καλή θέληση) να κάνετε χρήση της 23.4 όπως αυτή έχει τροποποιηθεί (και όχι όπως ήταν αρχικά). Δυστυχώς η «υπαγωγή στον 4178» χρησιμοποιείται και σε περιπτώσεις που ο ίδιος ο νόμος δεν προβλέπει.
Erotisi: 1232. Σε πολυώφορο κτίριο με Σ.Ο.Ι., το οποίο ανήκει όλο σε έναν ιδιοκτήτη, γίνεται τακτοποίηση αυθαιρέτων (σε όλο το κτίριο). Στον ισόγειο όροφο υπάρχουν δύο μόνο αυθαιρεσίες: πατάρι που ενσωματώνεται λειτουργικά σε κατάστημα και λαμβάνει μειωτικό συντελεστή 0,50 και υπέρβαση του ύψους (σε όλη την επιφάνεια ορόφου) < 20% σε σχέση με την εγκεκριμένη πολεοδομική τομή. Οι συνολικές αυθαιρεσίες (προσθήκες χώρων)του κτιρίου έχουν υπέρβαση δόμησης > 50% και < 100%, άρα συντελεστής υπέρβασης δόμησης 1,30. Με ποιον τρόπο θα γίνει η περιγραφή της υπέρβασης του ύψους στην πλατφόρμα του ΤΕΕ; Θα δηλώσω την υπέρβαση ύψους < 20% στον ισόγειο όροφο συνολικά, χωρίς υπέρβαση Σ. . ή τμήμα της υπέρβασης θα τη δηλώσω στο αυθαίρετο πατάρι όπου υπάρχει και συντελεστής υπέρβασης δόμησης (λόγω > 50%); Το πατάρι δεν θεωρείται όροφος. Οπότε βρίσκω λογικότερο να το δηλώσετε στο σύνολο του ισογείου. 1233. Περίπτωση αυθαίρετων σταυλικών εγκαταστάσεων, με χρονολογία κατασκευής από το 2000 έως και το 2010, οι οποίες βρίσκονται εντός οριοθετημένου οικισμού (οριοθέτηση το 1990). i. Εφόσον είναι δηλωμένες στον ΟΣΔΕ δηλώνονται σύμφωνα με το άρθρο 23 παρ. 13 με παράβολο 300€, ανεξάρτητα της παραβίασης των ελάχιστων αποστάσεων από τον οικισμό (δηλαδή της απαγόρευσης της συγκεκριμένης χρήσης τόσο σήμερα όσο και κατά την κατασκευή των κτιρίων); ii. Εφόσον δεν είναι δηλωμένες στον ΟΣΔΕ δηλώνονται στον Ν.4178/13 και το πρόστιμο υπολογίζεται με τον γενικό τύπο και κατηγορία πρωτογενής τομέας ή υπηρεσίες; Ή επειδή η χρήση δεν επιτρέπεται σήμερα αλλά ούτε όταν κατασκευάστηκαν οι εγκαταστάσεις, δεν μπορεί να δηλωθούν στο νόμο; Στην περίπτωση που λόγω της απαγόρευσης της χρήσης δεν μπορεί να δηλωθεί, υπάρχει περίπτωση να μπορούν να δηλωθούν τα κτίρια με κάποια άλλη χρήση ώστε να είναι ρυθμισμένα σαν κτίρια μιας και η κατασκευή τους είναι πριν τον 7/2011;
Apantisi: Από τη στιγμή που η χρήση ΔΕΝ επιτρέπεται σήμερα ή δεν επιτρεπόταν όταν είχε εγκατασταθεί, απαγορεύεται η υπαγωγή στον Ν.4178 δυνάμει του άρθρου 8. Εξαιρέσεις υπάρχουν μόνο για τις κατοικίες σύμφωνα με την παράγραφο 17 του άρθρου 23. Κάθε κτίριο πρέπει να δηλωθεί με την χρήση την οποία διαπιστώνουμε κατά την αυτοψία.
Erotisi: 1234. Ισόγειο κτίριο κατοικιών κατασκευής εξ ολοκλήρου προ 1975, με οικοδομική άδεια για μία κατοικία 36τ.μ.). Προεκτάθηκε αυθαίρετα με τελική ενιαία κάτοψη επιφάνειας 150τ.μ.. Περιλαμβάνει 4 οριζόντιες ιδιοκτησίες –κατοικίες. Κολλητά στην κάτοψη του κτιρίου κατοικιών κατασκευάστηκε επιπλέον και μια επίσης αυθαίρετη ισόγεια αποθήκη 8τ.μ. προ 1975. Αυτή η αποθήκη στη Σ.Ο.Ι. περιγράφεται ως οριζόντια ιδιοκτησία με την επιφάνεια και τον όγκο της, χωρίς όμως να αποδίδονται σε αυτή χιλιοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου. Απλά αναφέρεται ότι αποτελεί παράρτημα μίας εκ των τεσσάρων κατοικιών-οριζόντιων ιδιοκτησιών. Για τις αυθαίρετες κατοικίες – οριζόντιες ιδιοκτησίες θα γίνουν ξεχωριστές δηλώσεις ως κατοικίες προ 1975, άρα θα καταβληθεί παράβολο 500 ευρώ για κάθε μία από αυτές, συμφωνά με το άρθρο 9 του Ν.4178/2013. Η αυθαίρετη ισόγεια αποθήκη πως θα δηλωθεί στο σύστημα του Τ.Ε.Ε.; Θα δηλωθεί ξεχωριστά σαν ανεξάρτητη ιδιοκτησία και άρα θα καταβληθεί ξεχωριστό 500ρικό ή θα δηλωθεί μαζί με την κατοικία-οριζόντια ιδιοκτησία της οποίας αποτελεί παράρτημα, άρα θα πληρωθεί ένα πεντακοσάρικο για αυτή μαζί με την αυθαίρετη κατοικία στην οποία είναι παράρτημα; Σημειώνεται πως δεν έχω παραβάσεις της κατηγορίας 3 για να την δηλώσω με αυτό τον τρόπο.
Apantisi: Η αποθήκη είναι παράρτημα μίας από τις κατοικίες και θα δηλωθεί μαζί με αυτήν. Δηλαδή ένα 500€ για κατοικία και αποθήκη. Μαζί.
Erotisi: 1235. Για να αποδείξω πως το αυθαίρετο κτίσμα είναι προ 31.12.2003, μπορώ να χρησιμοποιήσω αεροφωτογραφία από το google earth; (η ΓΥΣ και το ΕΚΧΑ δεν έχουν αεροφωτογραφία της περιόδου που θέλω)
Apantisi: Εγώ προσωπικά χρησιμοποιώ.
Erotisi: 1236. Έχω ακίνητο μη άρτιο και οικοδομήσιμο σε εκτός σχεδίου περιοχή, στο οποίο εκδόθηκε άδεια ίσου όγκου και εμβαδού λόγω ύπαρξης παλαιού λιθόκτιστου κτίσματος προ του 1923. Οι επιπλέον κατασκευές που υπάγονται στο Ν.4178/2013 εξετάζονται ως με ή χωρίς ύπαρξη οικοδομικής άδειας; Το ρωτάω αυτό διότι το ακίνητο δεν είναι άρτιο και δεν μπορούν να εξαχθούν επιτρεπόμενα μεγέθη ή πλάγιες αποστάσεις. Σαφώς και θα αναφερθεί η άδεια στην τεχνική έκθεση για να αιτιολογήσω τα νομίμως υφιστάμενα βάσει αδείας αλλά για τα επιπλέον τι κάνω;
Apantisi: Εκδόθηκε άδεια επομένως στο σχετικό πεδίο θα δηλωθεί ΝΑΙ. Για το θέμα των πολεοδομικών μεγεθών, δείτε την εγκύκλιο 4 εδάφιο 33. Σκοπός της διάταξης είναι, ανεξαρτήτως εάν το οικόπεδο/γήπεδο όπου βρίσκεται η αυθαίρετη κατασκευή είναι άρτιο και οικοδοµήσιµο, να συγκρίνονται τα πολεοδοµικά µεγέθη του αθροίσµατος των επιφανειών των αυθαιρέτων κατασκευών ή της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης µε τους όρους δόµησης που ισχύουν σήµερα στη θέση του ακινήτου προκειµένου να υπολογιστούν οι συντελεστές τετραγωνιδίων και στη συνέχεια το ενιαίο ειδικό πρόστιµο. Επίσης διευκρινίζονται τα εξής : i) Οικόπεδο είναι εντός εγκεκριµένου ρυµοτοµικού σχεδίου ανεξαρτήτως αν έχει κυρωθεί ή όχι τυχόν πράξη εφαρµογής. ii) Οικόπεδο είναι εντός οικισµού κατά τα οριζόµενα στη σχετική διοικητική πράξη. ∆εν είναι εντός οικισµού γήπεδο που βρίσκεται στη ζώνη του άρθρου 14 του ν.δ. 17.7/16.8.1923 κατά τα οριζόµενα στην παρ. 6 του άρθρου 25 του ν. 2508/97, όπως ισχύει. iii) Τα γήπεδα που βρίσκονται στην υπόλοιπη περιοχή της Επικράτειας είναι εκτός εγκεκριµένου ρυµοτοµικού σχεδίου. Στις περιπτώσεις αυτές, όπου δεν υπάρχουν ειδικότερες διατάξεις ελέγχου ή προστασίας της περιοχής που να θέτουν όρους δόµησης, εφαρµόζονται οι όροι δόµησης που ορίζονται στο άρθρο 1 «Γενικές διατάξεις» του π.δ/τος της 24/31.5.1985 (∆’ 270), είτε στα επόµενα άρθρα του ανάλογα µε τη χρήση.
Erotisi: 1237. Ακίνητο διώροφο με χρήση κατοικίας κατασκευάστηκε εντός οικισμού με Ο.Α. Η στατική μελέτη έγινε με συμβατική κατασκευή από οπλισμένο σκυρόδεμα ωστόσο κατασκευάστηκε στην ίδια θέση από φέρουσα τοιχοποιία λιθοδομής με ξύλινο ενδιάμεσο δάπεδο και ξύλινη στέγη. Επίσης υπάρχει αυθαίρετη επέκταση κατ΄ έκταση και στους δύο ορόφους. i. Το κτίριο αυτό θεωρείται εξ΄ ολοκλήρου αυθαίρετο ή σύμφωνα με το τροποποιημένο παράρτημα Α του Ν.4178/13 (ΦΕΚ 39/Β/14) εδάφιο 1, προκύπτει ότι το κτήριο δεν εμπίπτει σε καμία από τις περιπτώσεις που αναφέρονται «ως μη έχων οικοδομική άδεια». Στην περίπτωση αυτή για το τμήμα της οικοδομικής αδείας το οποίο δεν αντίκειται στις πολεοδομικές διατάξεις παρά μόνο στις κτιριοδομικές θα υπολογισθεί όσον αφορά το πρόστιμο ως παράβαση κτιριοδομικού βάσει του άρθρου 9, ιζ, Ν.41788/13; ii. Για τις υπόλοιπες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ΄ υπέρβαση της κάλυψης, της δόμησης του ύψους και της θέσης των προβλεπομένων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια θα υπολογισθεί το αναλογούν πρόστιμο.
Apantisi: Κατά την γνώμη μου η ιδανική λύση για εσάς η χρήση της παραγράφου 23.1 περί νομιμοποίησης των σύννομων τμημάτων και τακτοποίησης των μη σύννομων. Κατά τη διαδικασία θα κατατεθεί και η στατική μελέτη όπως εφαρμόσθηκε.
Erotisi: 1238. Σε νομίμως υφιστάμενη υπόγεια στάθμη προβλεπόταν σύμφωνα με την Ο.Α. η κατασκευή τεσσάρων αποθηκών. Τελικά κατασκευάστηκαν έξι αυτόνομες αποθήκες χωρίς να γίνει ενημέρωση της κάτοψης υπογείου της Ο.Α. Οι αποθήκες έχουν πωληθεί και ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες. Τίθεται θέμα διαφορετικής διαμερισμάτωσης ορόφου ή μπορει να εκδοθεί βεβαίωση νομιμότητας;
Apantisi: Διερευνήστε την δυνατότητα ενημέρωσης του φακέλου της οικοδομικής άδειας. Για την βεβαίωση μεταβίβασης, όπως έχουμε πει είναι λίγο επικίνδυνο να απαντάμε με ένα ναι ή όχι για το θέμα αυτό. Προσωπικά ΔΕΝ θα έδινα βεβαίωση από τη στιγμή που θα μεταβιβάζονταν κάτι το οποίο δεν υπάρχει στα εγκεκριμένα σχέδια. Δείτε αν σας καλύπτει (εμένα προσωπικά όχι) η εγκύκλιος 3 στο κεφάλαιο .
Erotisi: 1239. Σε κτίριο το οποίο έχει χρήση εμπορικού κέντρου (γραφεία, καταστήματα και σταθμός αυτοκινήτων) υπάρχουν οι εξής αυθαιρεσίες: Στα 3 κοινόχρηστα κλιμακοστάσια προβλεπόταν βάσει άδειας οικοδομής η κατασκευή προθαλάμου μεταξύ κλιμακοστασίων και κοινόχρηστων χώρων κυκλοφορίας πεζών, έτσι εάν κάποιος βρισκόταν στο πλατύσκαλο ενός κλιμακοστασίου έπρεπε να ανοίξει 2 πόρτες για να μεταβεί στον χώρο κυκλοφορίας πεζών του ορόφου (δηλαδή πρώτα να ανοίξει την πόρτα του κλιμακοστασίου και μετά την πόρτα του προθαλάμου). Πως αντιμετωπίζεται αυτή η αυθαιρεσία, ως λοιπή παράβαση βάσει της κατεδάφισης του ενός ενδιάμεσου τοίχου ή ως αλλαγή διαμερισμάτωσης; Στο επίπεδο -2 όπου είναι επίπεδο χώρων στάθμευσης και αποθηκών, υπάρχει αλλαγή χρήσης μιας θέσης στάθμευσης σε χώρο που έχουν μπει οι εξωτερικές μονάδες κλιματισμού κάποιου καταστήματος, χωρίς την κατασκευή κάποιας τοιχοποιίας, απλά αντί να μπορεί να σταθμεύσει αυτοκίνητο στο σημείο της θέσης στάθμευσης έχουν βάλει μηχανολογικές εγκαταστάσεις. Πως αντιμετωπίζεται αυτή η αυθαιρεσία; Το γεγονός ότι κάτι δεν κατασκευάστηκε και προπαντός όταν μιλάμε για εσωτερική διαρρύθμιση, δεν αποτελεί κατά τη γνώμη μου αυθαιρεσία. Δείτε γενικά την Ε/Α 23 στην εγκύκλιο 3. Γενικά νομίζω ότι υπάρχει θέμα με λοιπές αδειοδοτήσεις (π.χ. πυρασφάλεια) παρά με θέματα που άπτονται του Ν.4178. 1240. Σε περίπτωση που υπάρχει οικοδομική άδεια, σύμφωνα με το νόμο, χρειάζονται κάποια σχέδια από αυτήν. Η άδεια που με απασχολεί, είναι του 1974, συνεπώς, το τοπογραφικό που περιέχει, δεν είναι εντεταγμένο με συντεταγμένες ΕΓΣΑ. Τι κάνουμε σε αυτήν την περίπτωση; Νέο τοπογραφικό με ΕΓΣΑ, ή το αφήνουμε ως έχει;
Apantisi: Σε περίπτωση που υπάρχει οικοδομική άδεια, σύμφωνα με την παράγραφο 6 του άρθρου 11: 6. Σχέδια ως εξής: α. Σε περίπτωση ύπαρξης οικοδομικής άδειας τα εξής αντίγραφα: i) Του στελέχους της οικοδομικής άδειας, καθώς και απόσπασμα ρυμοτομικού για τις περιοχές όπου υφίστανται εγκεκριμένα σχέδια. ii) Του τοπογραφικού διαγράμματος. Συνεπώς θα καταθέσετε το εγκεκριμένο αντίγραφο που συνοδεύει την οικοδομική άδεια.
Erotisi: 1241. Σε περίπτωση που στο οικόπεδο του ιδιοκτήτη υπάρχουν δυο ανεξάρτητα κτίσματα και το ένα είναι νόμιμο (με οικοδομική άδεια), ενώ το άλλο είναι παράνομο (και θα υποστεί τακτοποίηση), για ποιο από τα 2 θα χρειαστεί δελτίο δομικής τρωτότητας; Μόνο για το αυθαίρετο ή και για τα δύο;
Apantisi: Προφανώς για αυτό που τακτοποιείται.
Erotisi: 1242. Θα ήθελα να ρωτήσω σχετικά με τον τρόπο απόδειξης παλαιότητας ενός αυθαίρετου κτίσματος πριν την ημερομηνία 1.1.2014. Στην εφαρμογή Google earth, υπάρχουν αεροφωτογραφίες του έτους 2013. Μπορώ να τις χρησιμοποιήσω; Γίνονται δεκτές;
Apantisi: Δείτε την Ε/Α 1235. Επίσης προσέξτε λίγο τις χρονολογίες. Το 2013 και το 2014 είναι απαγορευτικές για τον 4178 χρονιές.
Erotisi: 1243. Το ισόγειο τριώροφης οικοδομής, αποτελεί αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία και είναι κατάστημα νόμιμο σύμφωνα με την οικοδομική άδεια. Στον υποχρεωτικά ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου κατ επέκταση του ισογείου καταστήματος , υπάρχει αυθαίρετη ισόγεια αποθήκη η οποία μπορεί να θεωρηθεί αυτοτελής χώρος χωρίς ποσοστό αποθηκευτικός χώρος του καταστήματος χωρίς ποσοστό. Για να δώσω βεβαίωση οριζόντιας ιδιοκτησίας του ισογείου σε ποια περίπτωση από τις (α-β) έχω υποχρέωση να τακτοποιήσω την αυθαίρετη αποθήκη που βρίσκεται στον ακάλυπτο χώρο.
Apantisi: Στα ιδιοκτησιακά δεν υπάρχει το «θεωρείται» αλλά το τι είναι. Ο χώρος λοιπόν αυτός αν δεν περιγράφεται στην σύσταση είναι κοινόχρηστος. Δυστυχώς δεν μπορώ να σας πω τι να κάνετε. Είναι πολύ δύσκολο μέσα από ένα κείμενο να πει κάποιος την άποψη του για έναν χώρο που ΔΕΝ έχει δει και που αφορά την έκδοση βεβαίωσης μεταβίβασης. Οι ποινές σε περίπτωση λάθους είναι εξοντωτικές.
Erotisi: 1244. Σε οικόπεδο εντός σχεδίου πόλεως είχε εκδοθεί οικοδομική άδεια διώροφης οικοδομής με αδιαμόρφωτο ισόγειο έτους πριν το 1983. Στη συνέχεια εκδόθηκε άδεια προσθήκης Α' ορόφου πριν το 1983. Επίσης είχε γίνει σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών που λάμβανε υπόψη όλα τα διαμερίσματα συμπεριλαμβανομένου και των αυθαίρετα διαμορφωμένων διαμερισμάτων του ισογείου. Στην οικοδομή να σημειώσουμε πως είχε γίνει τροποποίηση της θέσης βάσει αδείας του κλιμακοστασίου και του διαδρόμου. Σήμερα ο ιδιοκτήτης των διαμερισμάτων του ισογείου επιθυμεί να ρυθμίσει τις αυθαίρετες οριζόντιες ιδιοκτησίες του ισογείου - δύο διαμερίσματα. Το ποσοστό υπέρβασης της κάθε οριζόντιας θα συγκριθεί με το επιτρεπόμενο που καθορίζεται από τον πίνακα οριζοντίων ιδιοκτησιών ή με το συνολικό επιτρεπόμενο του οικοπέδου; Από την στιγμή που έχει γίνει τροποποίηση στη θέση του κοινόχρηστου διαδρόμου και κλιμακοστασίου καταχωρείται και η διαφορετική διαμερισμάτωση ως παράβαση ή όχι (υπόψη το ισόγειο είναι αδιαμόρφωτο βάσει άδειας);
Apantisi: Από τη στιγμή που υπάρχει σύσταση, θα γίνει βάσει του πίνακα ποσοστών. Διαφορετική διαμερισμάτωση γιατί να βάλετε; Αφού καλύπτεται από την τροποποίηση.
Erotisi: 1245. Σε περίπτωση διώροφης κατοικίας (ισόγειο, όροφος) εντός οικισμού, προϋφιστάμενης του 1955, για την οποία εκδόθηκε άδεια νομιμοποίησης το 2000 (βάση του Αρ. 22 του Ν1577/854) για το υφιστάμενο κτίσμα αλλά και για αυθαίρετες εργασίες που είχαν πραγματοποιηθεί, μία από τις εργασίες που νομιμοποιήθηκαν ήταν και η κατασκευή χαγιατιού στον όροφο, εμβαδού 17,69τ.μ., το οποίο είχε προσμετρηθεί στον Σ. .. Οι αυθαιρεσίες που πραγματοποιήθηκαν κατόπιν της νομιμοποίησης του 2000, και μετά το 2004, ήταν: Κλείσιμο του χαγιατιού με στηθαίο και κουφώματα αλουμινίου για μετατροπή του χώρου αυτού σε κύρια χρήση, κατασκευή δύο καμινάδων εφαπτόμενες σε δύο όψεις του κτηρίου, κλείσιμο δύο ανοιγμάτων (παράθυρα) και διάνοιξη τεσσάρων. Ή αλλιώς, ιδωμένη από άλλη οπτική γωνία, ως μετατόπιση των δύο ανοιγμάτων ( < 2,00μ. και με τις ίδιες διαστάσεις όπως τα αρχικά) και διάνοιξη 2 καινούριων. Οι παραβάσεις αυτές μπορούν να υπολογιστούν αθροιστικά όλες με αναλυτικό, διαδικασία η οποία καταλήγει σε 1 λοιπή παράβαση;
Apantisi: Από τη στιγμή που ο χώρος που έκλεισε (χαγιάτι) έχει μετρήσει στον σ.δ., τότε μπορείτε να βάλετε όλες τις εργασίες (το κλείσιμο του χώρου βάσει των εργασιών) σε έναν αναλυτικό προϋπολογισμό.
Erotisi: 1246. Σε ακίνητο που βρίσκεται εκτός παραδοσιακού οικισμού υφίσταται κτίσμα προ του 1955, όπου περίπου το 1990 εκδόθηκε άδεια αντικατάστασης στέγης και το 2008 εκδόθηκε άδεια με διάφορες προσθήκες. Μετά από μελέτη της άδειας διαπιστώθηκε πως το ακίνητο έχει πάρει όρους δόμησης για εντός οικισμού και ειδικότερα στον χάρτη του οικισμού το όριο του οικισμού έχει μετακινηθεί έτσι ώστε το όριο να περνάει μέσα από το οικόπεδο και έτσι να μπορέσει να πάρει όρους δόμησης για εντός οικισμού. Πρόκειται για ψευδές στοιχείο καθώς το ακίνητο βρίσκεται σε απόσταση μεγαλύτερη από 20μ. από το όριο του οικισμού και είναι καθαρά εκτός σχεδίου. Ο ιδιοκτήτης τώρα θέλει να μεταβιβάσει το παραπάνω ακίνητο και εγώ ως μηχανικός καλούμαι να του δώσω βεβαίωση μηχανικού. Τα περιγράμματα των κτιρίων είναι σωστά σύμφωνα με τα σχέδια της τελευταίας άδειας, αλλά η άδεια εκδόθηκε με ψευδή στοιχεία. i. Μπορώ εγώ να δώσω βεβαίωση μηχανικού αφού τα κτίρια φαίνονται σωστά σύμφωνα με την οικοδομική άδεια; ii. Αν μπορώ, μήπως πρέπει να μνημονευτεί σε τεχνική έκθεση της βεβαίωσης. Θα έχω καμιά ευθύνη εγώ για την βεβαίωση σε ακίνητο όπου ποτέ δεν θα έπρεπε να εκδοθεί οικοδομική άδεια; iii. Ο ιδιοκτήτης ύστερα θα έχει αυτός καμία ευθύνη ή οι μεταγενέστεροι ιδιοκτήτες;
Apantisi: Τελικά όλοι μας έχουμε μία τέτοια περίπτωση.. Δεν θα σας πω αν θα δώσετε ή όχι βεβαίωση. Θα σας πω ότι αυτό που επέλεξα να κάνω σε συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη και αφού του ανέλυσα ότι μπορεί κάποιος άλλος συνάδελφος να του βγάλει μικρότερο πρόστιμο κ.λπ., ήταν να τακτοποιηθεί το σύνολο του κτιρίου. Δηλαδή ΔΕΝ έκανα χρήση του τροποποιημένου παραρτήματος ότι τακτοποιούμε ότι δεν καλύπτεται από την άδεια που ΔΕΝ έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί.
Erotisi: 1247. Επιχειρείται να ενταχθεί στον Ν.4178/13 οικοδομή (υπερβάσεις) εντός παραδοσιακού οικισμού κάτω των 2.000 κατοίκων, με τα εξής στοιχεία: Η ιδιοκτησία βρίσκεται εντός του παραδοσιακού οικισμού «ΧΧΧΧΧΧΧΧΧΧΧΧ» και έχει χαρακτηριστεί με το ΦΕΚ ΧΧΧ/Δ/ΧΧΧΧ. Επί του οικοπέδου έχει εκδοθεί η με αριθμό ΧΧΧ/1983 Οικοδομική Άδεια, εμβαδού βάση αδείας: ισογείου 127.08τ.μ. και Α΄ Ορόφου: 84.72τ.μ. Στην μέτρηση μας αποτυπώνεται υπόγειο ξεμπαζωμένο από τρείς πλευρές (ως ισόγειο), εμβαδού 130.00τ.μ. στο οποίο έχουν εκτελεστεί οι εργασίες του φέροντα οργανισμού και μερικώς κάποιες τοιχοποιίες και επιχρίσματα. ισόγειο εμβαδού 130.00τ.μ. και Β’ Όροφος εμβαδού 90.00τ.μ. Επιπρόσθετα αποτυπώνεται ισόγεια αυθαίρετη αποθήκη εμβαδού 20.00τ.μ. στο πίσω όριο του οικοπέδου και σε απόσταση 2.85μ. από το κεντρικό κτίριο. Επομένως όροι Δόμησης του ακινήτου (ΦΕΚ ΧΧΧ/Δ/1978): - Ποσοστό Κάλυψης (Αρθ.2 , παραγρ. 6): 80% - 391.96*0.80= 313.57 > 129.46 -Συντελεστής Δόμησης (Αρθ.2 , παραγρ. 7) : 0.80 - 391.96*0.80= 313.57 τ.μ. 129.46+129.46+85.00 = 343.92 < 313.57*1.10 = 344.92τ.μ. ΑΡΑ ΙΣΧΥΕΙ Υφιστάμενη Δόμηση =343.92 < 344.92τ.μ. (Αρθ. 13, παραγρ. 6, Ν4178/13) - Μέγιστος Αριθμός Ορόφων – Μέγιστο Επιτρεπόμενο Ύψος (Αρθ.2, παραγρ.8) Ο μέγιστος επιτρεπόμενος αριθμός ορόφων ορίζεται στους 2 και το μέγιστο ύψος στα 7.00μ. Στην εν λόγο περίπτωση, λόγο κατωφέρειας (μεγάλης κλίσης), θα επιτρεπόταν η κατασκευή τρίτου ορόφου, βάση της παραγράφου 8.α, το δε ύψος της οικοδομής είναι 9.00μ. μη ξεπερνώντας τα 10.00μ. που αναφέρονται στην παράγραφο 8.β. Παρακαλώ πείτε μας την άποψη σας βάση του άρθρου 13 παρ. 6 και του παραρτήματος 1 της εγκυκλίου 3 (46). Εάν ισχύει στην περίπτωση μας η υπέρβαση μεγαλύτερη του 10% οποιουδήποτε όρου δόμησης, για την δυνατότητα τακτοποίησης με τον Ν.4178/13 των: i. Υπόγειο 130.00τ.μ. με χρήση κατοικίας (ή ως υπόγειο που δεν προσμετράτε στον συντελεστή δόμησης) και την συνέχιση εργασιών με έκδοση σχετικής άδειας δόμησης, ii. Η υπέρβαση δόμησης σε σχέση με την οικοδομική άδεια, στους ορόφους κατά 9.00τ.μ περίπου, iii. Η ανεξάρτητη ισόγεια αποθήκη 20.00τ.μ. iv. Πείτε μας σε περίπτωση που ισχύει ο περιορισμός του 10%, αν αυτό αφορά τους επιτρεπόμενους όρους δόμησης ή τους πραγματοποιούμενους βάση οικοδομικής άδειας.
Apantisi: Καταρχήν έσβησα τα στοιχεία του ΦΕΚ και της οικοδομικής άδειας. Καλό είναι να μην υπάρχουν σε κοινή θέα. Η αλήθεια είναι ότι δεν μπορώ να παρακολουθήσω τους αριθμούς. Αλίμονο αν γινόταν σε κάθε ερώτηση. Γενικά λοιπόν, η παράγραφος 6 του άρθρου 13 απαγορεύει την υπαγωγή σε παραδοσιακούς οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων νέων ανεξάρτητων κατασκευών πέραν των τυχόν υφισταμένων κτισμάτων μετά την κήρυξη του οικισμού ως παραδοσιακού οι οποίες έχουν υπέρβαση μεγαλύτερη του 10% οποιουδήποτε όρου δόμησης. Στην εγκύκλιο 3 εδάφιο 46 διευκρινίζεται ότι ανεξάρτητες νέες κατασκευές για τις οποίες εφαρµόζεται ο περιορισµός της διάταξης είναι νέες κατασκευές, δηλ. στατικά και λειτουργικά ανεξάρτητες και σε απόσταση από τα υφιστάµενα κτίσµατα, οι οποίες έχουν υπέρβαση µεγαλύτερη του 10% οποιουδήποτε όρου δόµησης, καθώς επίσης ότι υφιστάµενα κτίσµατα για την εφαρµογή της παρούσας παραγράφου είναι τα κτίρια τα οποία έχουν ανεγερθεί µε ή χωρίς οικοδοµική άδεια έως την κήρυξη του οικισµού ως παραδοσιακού, καθώς και όσα έχουν ανεγερθεί µε οικοδοµική άδεια µετά την κήρυξη του οικισµού ως παραδοσιακού και έχει αποπερατωθεί ο φέρων οργανισµός ως 28-7-2011. Βάσει των παραπάνω ορισμών, η μόνη αυθαίρετη κατασκευή που κινδυνεύει είναι η αποθήκη των 20m2. Αφού λοιπόν είναι στατικά ανεξάρτητη και σε απόσταση από υφιστάμενη κατασκευή θα πρέπει να διερευνηθεί αν είναι λειτουργικά εξαρτημένη με αυτή (υφιστάμενη κατασκευή)… Σε περίπτωση που πρέπει να γίνει ο έλεγχος του 10%, τότε αυτός είναι γίνεται σε επιτρεπόμενα μεγέθη, αφού τα πραγματοποιούμενα ΔΕΝ είναι όροι δόμησης. Το 10% (ή μήπως το 110%;;;;) της επιτρεπόμενης κάλυψης και δόμησης είναι > 20m2.
Erotisi: 1248. Σε γήπεδο εκτός σχεδίου, άρτιο και οικοδομήσιμο, στον Παρνασσό, εκδόθηκε το 2004 οικοδομική άδεια για κατασκευή δύο ισόγειων οικοδομών με υπόγειο και στέγη, με φέροντα οργανισμό από οπλισμένο σκυρόδεμα και με ξύλινη στέγη. Αντ’ αυτών κατασκευάστηκε μια διώροφη κατοικία με υπόγειο με τα ακόλουθα χαρακτηριστικά: Το υπόγειο (από οπλισμένο σκυρόδεμα) είναι μεγαλύτερο από αυτό της αρχικής άδειας, προεξέχει 2.00m από το έδαφος και έχει μετατραπεί εν μέρει σε κύρια χρήση. Η ανωδομή δεν κατασκευάστηκε από οπλισμένο σκυρόδεμα, αλλά έχει φέροντα οργανισμό από κορμούς δένδρων (προκατασκευασμένο σύστημα από Φινλανδία) και διαφορετική κάτοψη (με μικρότερη επιφάνεια) από την καθοριζόμενη στην άδεια οικοδομής. Στον περιβάλλοντα χώρο έχει κατασκευαστεί μικρή ξύλινη αποθήκη εμβαδού 12τ.μ. Η υπ’ αριθμ. 1 παράβαση (υπόγειο) ανήκει στην κατηγορία 4 ή 5; Κοστολογείται ως χώρος μειωτικού συντελεστή με υπέρβαση ύψους; Πως ρυθμίζεται η ανωδομή; Σε ποιά κατηγορία ανήκει και πως υπολογίζεται το πρόστιμο; Αρκεί η υποβολή ΔΕΔΟΤΑ ή απαιτείται υποβολή νέας στατικής μελέτης; Το πρόστιμο για την ισόγεια ξύλινη αποθήκη κήπου μπορεί να υπολογιστεί με αναλυτικό προϋπολογισμό;
Apantisi: Δεν μπορώ να σας απαντήσω για το θέμα της κατηγορίας. Ούτε μας παραθέτετε στοιχεία αλλά και να το κάνετε δεν υπάρχει η δυνατότητα υπολογισμών. Όπως έχουμε πει και άλλες φορές, σε αυτές τις περιπτώσεις η καλύτερη λύση είναι η νομιμοποίηση (εφόσον είναι εφικτή). Με αυτόν τον τρόπο θα λύσετε όλα τα θέματα (και των στατικών). Για να πάρει ο υπόγειος χώρος μειωτικό συντελεστή (σε περίπτωση που τελικώς αποφασίσετε να τακτοποιήσετε) θα πρέπει να έχει κατασκευαστεί σε εγκεκριμένη υπόγεια στάθμη, ήτοι το δάπεδο του να είναι στην στάθμη του εγκεκριμένου υπογείου. Από τα στιγμή που είναι κατοικία συμπληρώνεται ΔΕΔΟΤΑ. Η ισόγεια ξύλινη αποθήκη θα πάει στην κατηγορία 3 εφόσον πληροί τις προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος στην παράγραφο Γ.ιγ του άρθρου 9, άλλως κατά των γενικό κανόνα.
Erotisi: 1249. Σε περίπτωση που α) στο οικόπεδο υπάρχουν δύο συνιδιοκτήτες (έστω 50% έκαστος) β) ο ένας υπάγεται σε κατηγορία πληθυσμού κοινωνικών κριτηρίων και δικαιούται έκπτωση και ο άλλος όχι γ) και το κτίσμα (έστω εμβαδού 100 τ.μ) δεν έχει Ο.Α., θα υποβληθούν 2 διαφορετικά φύλλα καταγραφής; Και αν ναι, πως; Στο πρώτο φύλλο θα δηλωθούν τα τετραγωνικά που ανήκουν στον πρώτο (στο παράδειγμα 50 τμ) επί τους συντελεστές κτλ επί του συντελεστή κοινωνικών κριτηρίων και στο δεύτερο φύλλο τα τετραγωνικά που ανήκουν στον δεύτερο (δηλαδή, 50 τμ) επί τους αντίστοιχους συντελεστές, ή στο πρώτο φύλλο θα δηλωθεί το ολικό εμβαδόν (100 τμ) επί τους συντελεστές επί του συντελεστή των κοινωνικών κριτηρίων επί το 50% (ποσοστό του πρώτου) και στο δεύτερο φύλλο, ομοίως, το ολικό εμβαδόν (100 τμ) επί των αντίστοιχων συντελεστών επί 50% (ποσοστό του δευτέρου);
Apantisi: 2 φύλλα καταγραφής, στο ένα με τον κοινωνικό συντελεστή στο άλλο χωρίς αυτόν. Παράγραφος 4 άρθρο 19. 4. Στην περίπτωση συγκυριότητας του ακινήτου, στο οποίο έχει εκτελεστεί η αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί η αυθαίρετη χρήση, οι συντελεστές μειώσεως του προστίμου και του παραρτήματος λαμβάνονται υπόψη για όποιον από τους συγκυρίους πληροί τις σχετικές προϋποθέσεις υποβάλλοντας διαφορετικά φύλλα καταγραφής για την επιφάνεια που αντιστοιχεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας.
Erotisi: 1250. Το 1991 εξεδόθη άδεια οικοδομής συσκευαστηρίου πρώιμων κηπευτικών σε οικόπεδο 1337,98τ.μ επί επαρχιακής οδού (βιομηχανικό κτήριο). Προβλεπόταν ισόγειο 257,60τ.μ. για τις εγκαταστάσεις λειτουργίας του συσκευαστηρίου και 257,60τ.μ όροφος γραφείων και αποθηκών, τελικά καταστευάστηκε το ισόγειο και ο σκελετός του α’ ορόφου. Στο ισόγειο έγινε αλλαγή χρήσης και έγιναν καταστήματα. Σύμφωνα με το προεδρικό διάταγμα 24 του 1985 το οικόπεδο δικαιούται για ανέγερση ισογείων καταστημάτων 1337,98*10%=133,80τ.μ. Αυτή η επιφάνεια θα νομιμοποιηθεί με άδεια οικοδομής αλλαγής χρήσης εντός τριών ετών. Η υπόλοιπη δόμηση 257,60-133,80=123,80τ.μ. πρόκειται να τακτοποιηθεί σύμφωνα με τον 4178/13 και με συντελεστή αλλαγής χρήσης. Θα αφαιρεθεί η επιφάνεια των περιμετρικών τοίχων και του κλιμακοστασίου (παράδειγμα εγκυκλίου 4); Πρέπει να χρησιμοποιηθούν συντελεστής δόμησης και συντελεστής κάλυψης; Στον α’ όροφο έχει κατασκευαστεί ο σκελετός 257,6τ.μ. Θεωρείται νόμιμη η κατασκευή ή όχι; Αφενός δεν έχει εγκατασταθεί η αυθαίρετη χρήση αφετέρου όμως αν δεν υφίσταται το ισόγειο ως συσκευαστήριο τότε πως δικαιολογείται επιφάνεια 257,60τ.μ; Μπορεί ο όροφος να αποπερατωθεί με χρήση κατοικίας; Σύμφωνα με τους ορόφους δόμησης επιτρέπεται συνολική επιφάνεια καταστημάτων, κατοικίας 150τ.μ. Τα 150-133,80=16,2 μπορούν να νομιμοποιηθούν με οικοδομική άδεια. Ο υπόλοιπος όροφος πως μπορεί να αποπερατωθεί;
Apantisi: Όπως έχουμε πει αρκετές φορές, ο Ν.4178 δεν μπορεί να εξαντλήσει το σύνολο των περιπτώσεων. Βάζει κάποιους κανόνες και πάνω σε αυτούς μπορούμε να κινηθούμε και να «χτίσουμε» την στρατηγική μας. Από την εισαγωγή καταλαβαίνετε ότι δεν είναι μία απλή περίπτωση. Θέλει συνεργασία από εσάς και την οικεία Υ.ΔΟΜ.. Στην περίπτωση σας έχετε ένα νόμιμο περατωμένο διώροφο σκελετό, ένα νόμιμο ισόγειο περίγραμμα με αυθαίρετη όμως χρήση. Θα πρέπει να δείτε αν η άδεια 1991 έχει αναθεωρηθεί ως προς την επ’ αόριστον ισχύ της βάσει προγενέστερων διατάξεων και αν όχι να διερευνήσετε την δυνατότητα υπαγωγής στην παράγραφο 6 του άρθρου 29 του Ν.4067/2012 (ολοκλήρωση όψεων και στέγης). Επίσης θα πρέπει να δείτε αν υπάρχει σύσταση για να γίνει χρήση της παραγράφου 2 του άρθρου 25. Το θέμα είναι πολυπαραμετρικό οπότε είναι λίγο δύσκολο να δοθεί μία συγκεκριμένη απάντηση. Άποψη μου είναι ότι με λίγη καλή διάθεση από εσάς ως προς το να εκπονήσετε ένα πλάνο βασιζόμενο πάνω στην νομοθεσία και διερευνώντας όλα όσα αναφέρθηκαν προηγουμένως και με λίγη καλή διάθεση από την οικεία ΥΔΟΜ, θα μπορέσετε να τακτοποιήσετε την αλλαγή χρήσης και να ολοκληρώσετε τον όροφο, όχι ως αυθαίρετο αλλά βάσει της οικοδομικής άδειας του 1991. Κλειδί είναι τι ακριβώς θα αιτηθείτε……. Χωρίς να γνωρίζω τις λεπτομέρειες εγώ θα σκεφτόμουν την τακτοποίηση της χρήσης (133,80μ2 με αναλυτικό, τα υπόλοιπα αφού αφαιρέσω διαδρόμους κ.λπ. με συντελεστή αλλαγής χρήσης χωρίς Υ.Δ.) και ολοκλήρωση της εγκεκριμένης άδειας με την εγκεκριμένη χρήση του ορόφου, ήτοι γραφεία και αποθήκες.
Erotisi: 1251. Παρακαλώ γνωρίστε μας για ποιό λόγο η τοπική Υ.ΔΟΜ. δεν μας δίνει συνέχιση εργασιών με βάση την εγκ. 1- του 4030! Πρόκειται για οικόπεδο εκτός σχεδίου (4,8 στρεμ.) με νόμιμη και σε ισχύ η άδεια που προέβλεπε την κατασκευή 4 κατοικιών (διάσπαση όγκου). Οι δύο κατοικίες έχουν κτιστεί με αυθαιρεσίες (χωρίς να έχουμε μεταβολές στα τοπογραφικά κλπ), οι οποίες έχουν τακτοποιηθεί με τους Ν.4014 – Ν.4178. Ζητώντας από την ΥΔΟΜ την έγκριση για συνέχιση των εργασιών, με βάση την νόμιμη και σε ισχύ άδεια, δεν μας την δίνει για να κτιστούν τα νόμιμα προβλεπόμενα υπόλοιπα δύο κατοικιών. Ορθώς η Υ.ΔΟΜ. δεν μας δίνει την συνέχιση!- Πως να χειριστούμε το θέμα! Μήπως θα πρέπει να ΣΥΣΤΑΘΕΊ κάθετη ιδιοκτησία!
Apantisi: Δεν μπορώ να γνωρίζω ακριβώς ποιος είναι ο λόγος της άρνησης. Υποθέτω ότι επικαλούνται εξάντληση δόμησης; Σε κάθε περίπτωση θα ξεκινούσα την «υπεράσπιση» μου από την εγκύκλιο 1/2012 που αφορά μεν τον Ν.4014 αλλά διαπραγματεύεται την αποπεράτωση αυθαίρετων κατασκευών δυνάμει της Υ.Α.2975 η οποία ισχύει και για τον Ν.4178 (βλ. εγκ. 4/2013 εδάφιο 54). Στην 1/2012 στην παράγραφο Β.5 αναφέρει: Σε περίπτωση διακοπής οικοδοµικών εργασιών λόγω διαπίστωσης αυθαιρεσιών σε κτίριο, που ανεγείρεται µε βάση οικοδοµική άδεια, η συνέχιση χορηγείται µετά την υπαγωγή των αυθαιρεσιών στο Ν.4014/11 και την περαίωση της σχετικής διαδικασίας. Εφ’ όσον οι αυθαίρετες κατασκευές είναι αποπερατωµένες η συνέχιση των οικοδοµικών εργασιών στο τµήµα του κτιρίου, που έχει ανεγερθεί µε βάση την οικοδοµική άδεια χορηγείται µετά την προσκόµιση στην αρµόδια πολεοδοµική υπηρεσία της σχετικής βεβαίωσης περαίωσης της διαδικασίας του ν. 4014/11, που εκδίδεται από το πληροφοριακό σύστηµα του ΤΕΕ και υπεύθυνη δήλωση του µηχανικού µε συνηµµένα τα σχέδια της αυθαίρετης κατασκευής που θα υποβληθούν ηλεκτρονικά στο πληροφοριακό σύστηµα όταν ενεργοποιηθεί. Εάν οι αυθαίρετες κατασκευές δεν είναι αποπερατωµένες πρέπει να προηγηθεί η έκδοση έγκρισης εκτέλεσης εργασιών αποπεράτωσης ( της παρ. 17, του άρθρου 24, του ν. 4014/11 ) και µετά να επιτραπεί η συνέχιση οικοδοµικών εργασιών στο τµήµα του κτιρίου, που ανεγείρεται σύµφωνα µε την οικοδοµική άδεια. συνέχιση οικοδοµικών εργασιών στο τµήµα του κτιρίου, που ανεγείρεται σύµφωνα µε την οικοδοµική άδεια.
Erotisi: 1252. Τριώροφη οικοδομή με PILOTIS και υπόγειο εντός σχεδίου με οικοδομική άδεια του 1997, ανήκει σε δύο αδέλφια ιδιοκτήτες. Το ισόγειο αποτελείται από PILOTIS, ένα κατάστημα, συνιδιοκτησίας και των δύο ιδιοκτητών, την είσοδο της οικοδομής και 2 θέσεις στάθμευσης. Το υπόγειο από μια αποθήκη του καταστήματος με εσωτερική σκάλα επικοινωνίας, 2 αποθήκες παρακολουθήματα των διαμερισμάτων και λεβητοστάσιο. Ο πρώτος και ο τρίτος όροφος από ένα οροφοδιαμέρισμα ιδιοκτησίας καθενός από τους δύο ιδιοκτήτες, ο δεύτερος από δύο διαμερίσματα ιδιοκτησίας από ένα καθενός από τους δύο ιδιοκτήτες. Η παρούσα κατάσταση: Υπόγειο: σμίκρυνση της επιφάνειας της αποθήκης του καταστήματος, κατάργηση της εσωτερικής σκάλας επικοινωνίας με το κατάστημα ισογείου, κατάργηση του λεβητοστασίου, μεγέθυνση των επιφανειών των αποθηκών παρακολουθημάτων των διαμερισμάτων και σμίκρυνση του κοινόχρηστου διαδρόμου. Ισόγειο: Μεγέθυνση επιφάνειας του καταστήματος εις βάρος της PILOTIS, αλλά και εις βάρος των κοινοχρήστων, με διαφοροποίηση κουφωμάτων και αλλαγή πρόσβασης από την PILOTIS, σε πρόσβαση από τον κοινόχρηστο χώρο της εισόδου, επίσης μικρή μεγέθυνση της επιφάνειας της κοινόχρηστης εισόδου. Πρώτος όροφος: Κατάληψη τμήματος κοινόχρηστου διαδρόμου από το διαμέρισμα. Δεύτερος όροφος: Το ένα από τα δύο διαμερίσματα απέκτησε πρόσβαση με εσωτερική σκάλα με το άνωθεν διαμέρισμα του 3ου ορόφου. Τρίτος όροφος: Κατάληψη τμήματος κοινόχρηστου διαδρόμου από το διαμέρισμα και εσωτερική επικοινωνία με το διαμέρισμα του 2ου ορόφου. Δώμα: Υπέρβαση επιφάνειας από αυτήν της οικοδομικής άδειας. Σε όλες τις ιδιοκτησίες υπάρχει αλλαγή εσωτερικής διαρρύθμισης. Επίσης στην μια πλευρά του κτιρίου παραλήφθηκε το επίχωμα κατά 1,20μ. με δημιουργία κουφωμάτων στους χώρους του υπογείου. Υπέρβαση δόμησης (μικρή) υπάρχει μόνο στο Ισόγειο και στο δώμα (παρότι η επιφάνεια του «νόμιμου» δώματος δεν υπολογίζεται στην δόμηση). Δεν υπάρχει υπέρβαση κάλυψης, ούτε υπέρβαση ύψους. i. Μπορούν να τακτοποιηθούν όλα με μία κοινή δήλωση των ιδιοκτητών (ή του ενός με συναίνεση του ετέρου); Αν όχι πως; μία δήλωση κατά ιδιοκτήτη με το σύνολο των ιδιοκτησιών του, μία δήλωση για το κοινής ιδιοκτησίας κατάστημα και μία για τους κοινόχρηστους χώρους; ii. Εφ’ όσον έχουμε διαφοροποίηση ορίων ιδιοκτησιών και κοινοχρήστων σε υπόγειο, ισόγειο, πρώτο και τρίτο όροφο, απαιτούνται ισάριθμες διαμερισματώσεις (4); iii. Πως αντιμετωπίζεται η συνένωση εσωτερική επικοινωνία διαμερίσματος του τρίτου ορόφου με το αντίστοιχο του δευτέρου;
Apantisi: Από ένα σημείο και μετά χάθηκα με την περιγραφή της εγκεκριμένης και της παρούσας κατάστασης. Είναι κάτι που δεν προσφέρει στο ερώτημα αφού καλό είναι να είναι γενικής φύσης. Μπορεί να γίνει μία δήλωση για το σύνολο του οικοπέδου. Αυτός είναι και ο σωστός τρόπος. Η δήλωση ανά ιδιοκτησία έχει θεσπιστεί για να διευκολύνει. Η αλλαγή στα όρια των ιδιοκτησιών περιγράφεται με την διαμερισμάτωση η οποία πρέπει να είναι μία ανά όροφο. Η συνένωση μεταξύ ιδιοκτησιών σε διαφορετικούς ορόφους μπορεί να τακτοποιηθεί με αναλυτικό (αφού δεν υπάρχει και κάτι άλλο…) βάσει των εργασιών που έγιναν για την συνένωση (αδιατάρακτη κοπή, σκάλα κ.λπ.)
Erotisi: 1253. Το ισόγειο τριώροφης οικοδομής, αποτελεί αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία με ποσοστό και είναι κατάστημα νόμιμο σύμφωνα με την οικοδομική άδεια με εμβαδόν 100,00m2. Στον υποχρεωτικά ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου κατ επέκταση του ισογείου καταστήματος, κατασκευάστηκε προσθήκη 20,0m2 στο κατάστημα που αποτελεί την κουζίνα και τις τουαλέτες και είναι αναπόσπαστο τμήμα του καταστήματος, χωρίς ποσοστό συνιδιοκτησίας. Σήμερα μεταβιβάζεται η οριζόντια ιδιοκτησία του καταστήματος των 100,00m2. Μπορώ να δώσω βεβαίωση για τα 100,00m2 χωρίς να γίνει τακτοποίηση του αυθαίρετου τμήματος των 20,00m2;
Apantisi: Όχι!! Συνάδελφε πηγαίνεις και βλέπεις ότι το κατάστημα χωρίς αυτά τα 20m2 ουσιαστικά ΔΕΝ είναι κατάστημα. Τι και αν βρίσκεται σε κοινόχρηστο χώρο.. Είναι λειτουργικά ενιαίο με το τμήμα αυτό. Θέλει τακτοποίηση και φυσικά συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών.
Erotisi: 1254. Θα ήθελα να σας ρωτήσω τι γίνεται σε περίπτωση που έχει πληρωθεί το πρόστιμο για δήλωση Ν.4178/2013 αλλά ο μηχανικός δεν έχει καταθέσει τα δικαιολογητικά πριν τη προθεσμία υποβολής;
Apantisi: Δεν ξέρουμε ακόμα, αφού η προθεσμία για την υποβολή των δικαιολογητικών αργεί…
Erotisi: 1255. Τακτοποίηση κατά τις διατάξεις Ν.4178/13, αυθαιρέτου οικοδομής δυναμικότητας έξι (6) διαμερισμάτων τα πέντε (5) εκ των οποίων αποτελούν άλλη κατοικία, το δε έκτο αποτελεί κύρια κατοικία τρίτεκνου (άρθρο 17 παρ. 6 του νόμου). Είναι δυνατή η εν συνεχεία αλλαγή της εσωτερικής διαρρύθμισης του έκτου διαμερίσματος (με έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας) με την υποδιαίρεσή του σε τρία (3) μικρότερα διαμερίσματα και τη μεταβίβασή τους με γονική παροχή; Είναι γενικότερα δυνατή η μεταβίβαση του έκτου διαμερίσματος (ως έχει χωρίς την υποδιαίρεση) σε άτομο το οποίο δεν υπάγεται στις σχετικές ευνοϊκές διατάξεις του άρθρου 17;
Apantisi: Η τακτοποίηση γίνεται κάποια χρονική στιγμή και λαμβάνονται υπόψη τα χαρακτηριστικά εκείνης της στιγμής. Μετά την τακτοποίηση αιτείσαι για ότι δικαιούσαι και εκμεταλλεύεσαι κατά τον τρόπο που θέλεις.
Erotisi: 1256. Σε γεωτεμάχιο 15 στρεμμάτων εκδόθηκε το 1976 οικοδομική άδεια για κατασκευή βιομηχανικού κτιρίου 440τ.μ. και ύψους 6,10μ, σε υπέρβαση της άδειας κατασκευάστηκε επιπλέον πατάρι 22τ.μ., το ύψος του κτιρίου έγινε 6,70μ και ένα τμήμα του (34τ.μ.) βρίσκεται εντός .. Το ίδιο έτος και κατά την ολοκλήρωση της κατασκευής έγινε κατάτμηση στο γεωτεμάχιο και πλέον το γεωτεμάχιο του ακινήτου είναι 2,2στρέματα ΜΗ άρτιο και ΜΗ οικοδομήσιμο. Η δήλωση του Ν4178/13 πρέπει να γίνει σύμφωνα με το τροποποιημένο παράρτημα Α και να ληφθούν οι υπερβάσεις ως να μην υπάρχει άδεια; Κι αν ναι τότε πως δηλώνεται η υπέρβαση ύψους της άδειας; (στην περιοχή μέγιστο ύψος 11μ) χωρίς να δηλωθούν υπέρβαση στα τετραγωνικά; πώς δηλώνεται η παραβίαση Δ; Μήπως πρέπει να δηλωθούν ως παραβάσεις κατηγορίας 2 χωρίς άδεια και να κάνω φύλλα καταγραφής χωρίς άδεια και να δηλώνω παραβίαση και ύψους χωρίς υπέρβαση δόμησης; (σαν να είχε άδεια δηλαδή).
Apantisi: Σύμφωνα με το τροποποιημένο παράρτημα Α, όταν στο οικόπεδο/γήπεδο έχει γίνει κατάτμηση ισχύουν τα παρακάτω: 1. Στο πεδίο για την ύπαρξη άδειας δηλώνουμε ΟΧΙ 2. Τακτοποιούνται όσα τμήματα δεν καλύπτονται από την άδεια. Η υπέρβαση ύψους είναι ένα πρόβλημα γιατί εσείς θέλετε να επιλέξετε «χωρίς υπέρβαση». Θα έρθετε σε συνεννόηση με το ΤΕΕ και αυτοί νομίζω ότι θα το αλλάξουν manually. Αν δε με απατά η μνήμη μου, το έχουμε αντιμετωπίσει ξανά και η λύση δόθηκε μέσω ΤΕΕ. Η παράβαση του από τη στιγμή που έχει δηλωθεί ΟΧΙ (επομένως πρόστιμο x2) δεν δηλώνεται. Η κατηγορία είναι ανεξάρτητη από το έχει δεν έχει άδεια. Αυτό που περιγράφετε στο τέλος είναι λάθος.
Erotisi: 1257. Σε οικόπεδο εντός σχεδίου πόλεως άρτιο και οικοδομήσιμο, έχει συσταθεί κάθετος συνιδιοκτησία και έχουν οριοθετηθεί τρία ίσια τμήματα αποκλειστικής χρήσης, με ποσοστό συνιδιοκτησίας έκαστο 33% και με ανάλογο δικαίωμα δόμησης και κάλυψης στο καθένα. Στο οικόπεδο είχαν ανεγερθεί, πριν να μπει στο σχέδιο πόλεως, τρεις ανεξάρτητες ισόγειες κατοικίες (μια σε κάθε τμήμα) χωρίς οικοδομική άδεια. Μετά την ένταξη στο σχέδιο πόλεως αυτές νομιμοποιήθηκαν με οικοδομική άδεια. Στο ένα τμήμα του οικοπέδου έχει ανεγερθεί αυθαίρετα ισόγειος αποθήκη μέσα στο πλάτος του προκηπίου (πρασιά) του οικοπέδου, που εξυπηρετεί την μια κατοικία. Για την τακτοποίηση της ισογείου αποθήκης θα δηλώσω ότι υπάρχει οικοδομική άδεια (δεδομένου ότι υπάρχει οικοδομική άδεια στο οικόπεδο); Θα εφαρμόσω μειωτικό συντελεστή (εγκύκλιος 4, εδάφιο 36, άρθρο 18 παρ. 6);
Apantisi: Θα δηλωθεί ότι υπάρχει οικοδομική άδεια. Ως ισόγεια αποθήκη μπορεί να πάρει μειωτικό εφόσον είναι ως 50m2.
Erotisi: 1258. Σε εκτός σχεδίου γεωτεμάχιο έχει ανεγερθεί με οικοδομική άδεια κατοικία στην οποία μεταγενέστερα κτίστηκαν αυθαίρετες κατασκευές. Η κατοικία ανήκε εξ αδιαιρέτου στους 2 γονείς εκ των οποίων ο πατέρας έχει πιστοποιημένο ποσοστό αναπηρίας 67%. Στη συνέχεια γίνεται σύσταση 2 οριζόντιων ιδιοκτησιών και με γονική παροχή μεταβιβάζεται η ψιλή κυριότητα του τμήματος Α στον γιο Α και η ψιλή κυριότητα του τμήματος Β στο γιο Β ο οποίος έχει πιστοποιημένο ποσοστό αναπηρίας 67%.Η επικαρπία ανήκει στους γονείς. i. μπορούν οι επικαρπωτές πατέρας και μητέρα να κάνουν 1 δήλωση υπαγωγής και για τις 2 οριζόντιες ιδιοκτησίες που βρίσκονται στο γεωτεμάχιο; ii. με δεδομένο ότι στο Ε1 των επικαρπωτών η κατοικία αναγράφεται ως κύρια μπορεί η έκπτωση λόγω της αναπηρίας 67% του πατέρα να εφαρμοστεί σε ΟΛΕΣ τις αυθαίρετες επιφάνειες; Οι γονείς έχουν χωρίσει με διαζύγιο και πλέον κάνουν ξεχωριστή φορολογική δήλωση.
Apantisi: i. Ναι μπορούν να κάνουν μία δήλωση. ii. Όπως έχουμε αναφέρει και κατά το παρελθόν, προσωπική άποψη είναι ότι μπορεί να γίνει η δήλωση από τον επικαρπωτή με τη χρήση τυχόν μειωτικών συντελεστών. Για το θέμα του προστίμου, δεν βλέπω καμία διαφορά να γίνουν οι δηλώσεις στα παιδιά αφού 1 στους 2 γονείς μπορεί να λάβει τον μειωτικό όπως επίσης και 1 στα 2 παιδιά με την προϋπόθεση ότι αποτελεί και για αυτά την στέγη όπου διαμένουν έστω και ως φιλοξενούμενοι.
Erotisi: 1259. Με άδεια του 1992 ανεγέρθη νέα ισόγειος οικοδομή με υπόγειο σε γήπεδο επιφανείας 4.249,23μ2. Την ίδια χρονιά έγινε συμβολαιογραφική διανομή, που μεταγράφηκε φέτος, που χωρίζει το γήπεδο σε δυο τμήματα, έτσι το σπίτι που ανεγέρθη βρίσκεται πλέον σε γήπεδο με έκταση 2 στρέμματα. Να τονίσω εδώ πως το σπίτι έχει ανεγέρθη στην ίδια θέση με αυτό της αδείας και πως με το ν.3843, δηλωθήκαν Η/Χ και αλλαγή χρήσης του υπογείου. Σήμερα ο ιδιόκτητης θέλει να δηλώσει στο Ν.4178/13, το ξεμπάζωμα του υπογείου στην μια πλευρά και την αλλαγή των όψεων της κατοικίας. Σύμφωνα με το παράρτημα όταν έχουμε περιπτώσεις κατάτμησης βάζουμε τα επιπλέον της αδείας τετραγωνικά που έχουν κατασκευαστεί με ΟΧΙ επιλογή οικοδομικής άδειας. Στην περίπτωση μου δεν έχω επιπλέον τετραγωνικά αλλά λόγο της κατάτμησης η μια πλευρά του γηπέδου έχει έρθει κοντά στην οικοδομή με συνεπεία μεγάλο μέρος της κατοικίας να βρίσκεται μέσα στην απόσταση των 15μ. i.Το τμήμα αυτό το αντιμετωπίζω ως αυθαίρετο; ii. Θεωρώ ότι υπάρχει οικοδομική άδεια και πως έχω παράβαση πλαγίων αποστάσεων; iii. Θεωρώ πως δεν υπάρχει οικοδομική άδεια και πως το τμήμα που βρίσκεται εντος της απόστασης των 15μ είναι αυθαίρετο;
Apantisi: Ότι καλύπτεται από άδεια που δεν έχει ακυρωθεί ή ανακληθεί, θεωρείται νομίμως υφιστάμενο. Δηλώνετε όλα τα υπόλοιπα με ΟΧΙ στο κελί της άδειας. Όπως έχω πει και κατά το παρελθόν, πιστεύω ότι υπάρχει πρόβλημα στην κατάτμηση αλλά αυτό δεν μας αφορά(???) για την δήλωση του Ν.4178.
Erotisi: 1260. Εντός σχεδίου ακίνητο από τετραώροφη οικοδομή 4 οριζόντιων ιδιοκτησιών-οροφοδιαμερισμάτων. Το ακίνητο θα ρυθμιστεί συνολικά με συναίνεση των ιδιοκτητών των 4 Ο.Ι.. Από την αντιπαραβολή των σχεδίων της οικοδομικής άδειας και των τίτλων ιδιοκτησίας συνάγεται ότι υπάρχει πλήρης αναντιστοιχία μεταξύ των εμβαδών των Ο.Ι. στην οικοδομική άδεια και στους τίτλους. Δεν υπάρχει πίνακας ποσοστών ούτε στον φάκελο της άδειας ούτε στον φάκελο των συμβολαίων. Οι συστάσεις έχουν γίνει μετά την ανέγερση, στα συμβόλαια επισυνάπτονται τα σχέδια της Ο.Α. και σαν εμβαδά καθαρά στους τίτλους φαίνονται στις δύο Ο.Ι. το συνολικό εμβαδόν του ορόφου συμπεριλαμβανομένου του κλιμακοστασίου ενώ δεν φαίνεται πως προκύπτει το μικτό εμβαδόν και στις δύο άλλες Ο.Ι. αναφέρεται στους τίτλους μόνο μικτό εμβαδό το οποίο είναι το συνολικό εμβαδόν του ορόφου συμπεριλαμβανομένου του κλιμακοστασίου (αυτό δηλαδή που στις άλλες δύο Ο.Ι. φαίνεται σαν καθαρό εμβαδό). Έχει γίνει ρύθμιση των Η-Χ του κτιρίου με το Ν.3843/10 ενώ το ακίνητο θα υπαχθεί στον 4178/13 για ρύθμιση και των υπόλοιπων αυθαιρεσιών του με συμψηφισμό του προστίμου. Λόγω του αρχικού προβλήματος αναντιστοιχίας εμβαδών τίτλων και οικοδομικής άδειας που αφορά και τις 4 Ο.Ι. που θα ρυθμίσω, θα προκύψουν και μετά την ρύθμιση με τον 4178/13 εμβαδά που δεν θα μπορούν να τροποποιήσουν τους τίτλους με τρόπο ώστε να συμφωνούν τελικά υφιστάμενα εμβαδά κτιρίου πολεοδομικά και συμβολαιογραφικά. Πώς μπορώ να λύσω το θέμα ώστε να μην δημιουργηθεί πρόβλημα κατά την μεταβίβαση των ακινήτων; Επισυνάπτω πίνακα εμβαδών με τα σχετικά μεγέθη.
Apantisi: Τον πίνακα εμβαδών δε μπορώ να τον μελετήσω. Είναι εκτός της λογικής της διαδικασίας και νομίζω ότι είναι θέματα που πρέπει να λυθούν από δικηγόρο και συμβολαιογράφο. Στο θέμα της τακτοποίησης που σας αφορά, έχετε την τύχη να τακτοποιήσετε το σύνολο του οικοπέδου. Οριζόντιες ιδιοκτησίες, κοινόχρηστα οικοδομής, κοινόχρηστα τμήματα οικοπέδου. Συνεπώς αθροίζετε όλα τα αυθαίρετα και τα συγκρίνεται με την άδεια για την κατηγορία και με τα επιτρεπόμενα του οικοπέδου για τους ενιαίους συντελεστές υπέρβασης. Το πόσο θα πληρώσει ο κάθε ένας είναι κάτι που θα το βρούνε οι ιδιοκτήτες μεταξύ τους. Αν μετά την τακτοποίηση θέλουν να αλλάξουν ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, είναι κάτι που θα συνεννοηθούν με τον δικηγόρο τους και τον συμβολαιογράφο τους. Εμείς κοιτάμε το πολεοδομικό κομμάτι.
Erotisi: 1261. Πρόκειται για αυθαίρετες κατασκευές σε κτίριο κατοικίας που ανεγέρθηκε το 1978-1980 με οικοδομικής άδεια του 1975 σε αγροτεμάχιο σε εκτός σχεδίου περιοχή. Κατά την περίοδο ανέγερσης του κτιρίου, ο ιδιοκτήτης μαζί με τους ιδιοκτήτες των όμορων αγροτεμαχίων άλλαξαν μεταξύ τους τα όρια και το σχήμα των οικοπέδων τους, με αποτέλεσμα να διανοιχτεί ένας δρόμος και να δημιουργηθούν νέα σχήματα στα αγροτεμάχια χωρίς κάποια συμβολαιογραφική πράξη ή έγκριση από την πολεοδομία. Έχει συνταχτεί νέο τοπογραφικό σε ΕΓΣΑ για το νέο μας αγροτεμάχιο το οποίο παραμένει άρτιο και οικοδομήσιμο με απόκλιση στο αρχικό εμβαδόν μικρότερη από 10% Έχουν γίνει συμβολαιογραφικές πράξεις αναγνώρισης ορίων από τους όμορους ιδιοκτήτες αλλά η διαδικασία δεν έχει περατωθεί. Με το δεδομένο αυτό – διαφορετικό τοπογραφικό από αυτό της ΟΑ- για την υπαγωγή του ακίνητου στις διατάξεις του Ν.4178/13 Θα τσεκάρω ΝΑΙ ή ΟΧΙ στο τετραγωνίδιο της Ο.Α.; (δεν υπάρχει τρόπος να ελεγχθεί αν το κτίριο βρίσκεται στη θέση που προβλεπόταν από την ΟΑ, δεν υπάρχουν συντεταγμένες στο τοπογραφικό της άδειας). Για το νέο τοπογραφικό θα χρειαστώ έγκριση από την πολεοδομία, και αν ναι θα προηγηθεί της υπαγωγής.
Apantisi: Αν δεν μπορεί να ελεγχθεί η θέση της άδειας τότε πως θα τακτοποιήσετε; Τι θα τακτοποιήσετε; Δεν βρίσκω κάποιον άλλον τρόπο να τακτοποιήσετε.. Πρέπει να συγκρίνετε αποτύπωση με εγκεκριμένο. Για το τοπογραφικό που θα χρειαστείτε για την υπαγωγή, ΔΕΝ απαιτείται η έγκριση του από την ΥΔΟΜ.
Erotisi: 1262. Σε τετραώροφη οικοδομή, με ένα διαμέρισμα ανά όροφο, στα σχέδια της αδείας όπως και στα σχέδια της σύστασης αποτυπώνεται φωταγωγός που έχει προσμετρήσει στον συντελεστή δόμησης. Στην πράξη ο φωταγωγός δεν έγινε ποτέ αλλά ενσωματώθηκε στο διαμέρισμα του κάθε ορόφου. Σε όλες τις Ο.Ι. που ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη, εκτός του φωταγωγού υπάρχουν και άλλες παραβάσεις είτε αναλυτικού είτε υπερβάσεις πολεοδομικών μεγεθών, επίσης υπάρχουν και παραβάσεις αναλυτικού προϋπολογισμού στους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου. Επιλέχθηκε να γίνει υπαγωγή στον Ν.4178 με μια δήλωση (οριζόντιες ιδιοκτησίες και κοινόχρηστοι χώροι). Θα ήθελα την γνώμη σας για τα παρακάτω: i. Αντιμετώπιση της ενσωμάτωσης του φωταγωγού με 4 διαφορετικές διαμερισματώσεις (1 για κάθε όροφο) σύμφωνα με την Ε/Α 525 ή ένας αναλυτικός προϋπολογισμός σύμφωνα με την Ε/Α 479; ii. Θα συνταχθεί ένας αναλυτικός προϋπολογισμός για το σύνολο όλων των Ο.Ι. και των κοινόχρηστων χώρων σύμφωνα με το σκεπτικό της Ε/Α 631 ή ένας αναλυτικός για κάθε Ο.Ι. σύμφωνα με το σκεπτικό της Ε/Α 462; iii. Από τη στιγμή που η δήλωση θα αφορά το σύνολο των ιδιοκτησιών και των κοινόχρηστων τμημάτων, προκύπτουν 3 ερωτήματα για τον έλεγχο της κατηγορίας και του προστίμου: ο έλεγχος της κατηγορίας μπορεί να γίνει στο σύνολο της οικοδομής και τα μεγέθη υπέρβασης για τον υπολογισμό του προστίμου ανάλογα με τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας της κάθε Ο.Ι. ή ο έλεγχος της κατηγορίας μπορεί να γίνει στο σύνολο της οικοδομής και τα μεγέθη υπέρβασης για τον υπολογισμό του προστίμου και αυτά στο σύνολο της οικοδομής ή τόσο ο έλεγχος της κατηγορίας όσο και τα μεγέθη υπέρβασης για τον υπολογισμό του προστίμου να γίνουν ανάλογα με τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας της κάθε Ο.Ι.; iv. Θα άλλαζε ο τρόπος αντιμετώπισης στα ερωτήματα 1, 2 και 3 αν οι παραπάνω αυθαιρεσίες είχαν υπαχθεί με δυο διαφορετικές δηλώσεις, 1 για το σύνολο των Ο.Ι. και 1 για τα κοινόχρηστα; Σας ευχαριστώ προκαταβολικά για τον χρόνο σας, τις συμβουλές σας και το κουράγιο σας.
Apantisi: Πριν ξεκινήσουμε να γράψουμε την άποψη μας, θα ήθελα να διευκρινίσω ότι δεν άνοιξα τις υπόλοιπες Ε/Α που αναφέρετε. Συνήθως κάθε ερώτημα έχει και κάτι διαφορετικό. Επίσης πάντα υπάρχει και η στιγμή της απάντησης με το τι ίσχυε, τι άλλαξε είτε με εγκύκλιο, είτε με νόμο, είτε με μία τρόπο τινά διαρροή από το αρμόδιο υπουργείο. Και επειδή όσο τα έγραφα αυτά μπήκα στην διαδικασία να δω το θέμα στις 479 και 525. Αν δείτε προσεκτικά στην 525 αναφέρεται «Από τη στιγμή που ο φωταγωγός έχει μετρήσει στον σ.δ. ίσως μπορείτε να καλυφθείτε από τη διαμερισμάτωση και για αυτό…». Στην 525 λοιπόν υπάρχει ένα τμήμα του κλιμακοστασίου που έχει καταληφθεί από την ιδιοκτησία και την αντιμετωπίζουμε (συνήθως….) με διαμερισμάτωση ΚΑΙ το κλείσιμο του φωταγωγού που έχει ήδη μετρήσει στην δόμηση. Προτείνεται μία λύση που την τελική απόφαση θα πάρει ο μηχανικός, να εντάξει και τον φωταγωγό στην διαμερισμάτωση για να μην πληρώσει το παράλογο 500+500. Μπορεί κάποιος να επιλέξει να τα κάνει και τα 2 με αναλυτικό. Δε διαφωνώ. Για αυτό καλό είναι να προσπαθούμε να δούμε μήπως υπάρχουν διαφορές. Και φυσικά να εντοπίζουμε τα λάθη που σίγουρα υπάρχουν στις 1260+ απαντήσεις και να μην ενεργούμε βάσει αυτών. Προσφέρουμε μία άποψη επί των θεμάτων που βοηθάει να ξεκαθαρίσουμε (με πρώτους εμάς) το μπέρδεμα που αναπόφευκτα έχει ένας νόμος για αυθαίρετα. i. Αναλυτικός (νομίζω ότι το εξαντλήσαμε το θέμα προηγουμένως. ii. Από τη στιγμή που γίνεται υπαγωγή για το σύνολο του οικοπέδου, ένα αναλυτικός. iii. Μία κατηγορία, ένα ποσοστό υπέρβασης. Η υπαγωγή γίνεται για όλο το οικόπεδο. iv. Ναι, τότε θα έπρεπε κατά την γνώμη μου να αντιμετωπίσετε κάθε ιδιοκτησία ξεχωριστά. Αλλά δεν υπάρχει λόγος. Το σωστό είναι να γίνεται υπαγωγή έτσι όπως την περιγράφετε. Η υπαγωγή ανά ιδιοκτησία είναι προς διευκόλυνση των δηλώσεων.
Erotisi: 1263. Πρόκειται για αυθαίρετο χώρο – πατάρι που με βάση έγγραφα που βρέθηκαν προκύπτει πως ο φέρων οργανισμός του από οπλισμένο σκυρόδεμα είχε ολοκληρωθεί προ του 1983. Όμως η ολοκλήρωση του χώρου του παταριού (πλακοστρώσεις, ηλεκτρολογικά, επιχρίσματα, εξωτερικοί τοίχοι πληρώσεως) έγινε σε μεταγενέστερο χρόνο του 1983. Σύμφωνα με το άρθρ. 9 παρ. Β Ν. 4178/2013 στην κατηγορία 2 (προ 1983) υπάγονται αυθαίρετες κατασκευές οι οποίες ΟΛΟΚΛΗΡΩΘΗΚΑΝ προ του έτους 1983. Σύμφωνα με την Ερωταπάντηση Γ.17 που είναι αναρτημένη στην ιστοσελίδα του Υ.ΠΕ.Κ.Α. και που δόθηκε κατά την περίοδο ισχύος του Ν.4014/2011 «Ο συντελεστής παλαιότητας προσδιορίζεται από την ΟΛΟΚΛΗΡΩΣΗ του φέροντα οργανισμού». Σε ποια κατηγορία κρίνεται πως θα πρέπει να ενταχθεί το εν λόγω αυθαίρετο λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω; Κατηγορία 2 ως κατασκευή προ του 1983 ή κατηγορία 4 ή 5 ως κατασκευή μετά το 1983;
Apantisi: Όπως αναφέρετε, το ολοκληρώθηκαν είναι λέξη κλειδί. Το ολοκληρώθηκαν δεν σημαίνει κατά την άποψη μου να μπήκαμε μέσα να ζήσουμε. Π.χ. η αλλαγή χρήσης ενός Η/Χ συντελείται κατά τη γνώμη μου με το χτίσιμο της τοιχοποιίας, η αλλαγή χρήσης ενός υπογείου από χώρο ΒΧ σε χώρο ΚΧ, συντελείται με την εγκατάσταση δομών που δείχνουν ότι θα χρησιμοποιηθεί ως χώρος ΚΧ (π.χ. κουζίνα). Σας προτείνω λοιπόν να δείτε τι μπορείτε να βρείτε βάσει των παραπάνω.
Erotisi: 1264. Σε περίπτωση τακτοποίησης και νομιμοποίησης για τον υπολογισμό του ποσοστού υπέρβασης μετράνε μόνο τα τετραγωνικά προς τακτοποίηση; Στο Ν.4178 άρθρο 23 αναφέρεται ότι για τα τετραγωνικά νομιμοποίησης πρέπει να πληρωθεί μόνο το αντίστοιχο παράβολο, οπότε δεν επηρεάζουν με άλλον τρόπο το πρόστιμο.
Apantisi: Είναι θέμα που μας έχει απασχολήσει και κατά το παρελθόν. Δεν υπάρχει σχετική οδηγία. Γνώμη μου είναι ότι τα μέτρα προς νομιμοποίηση υπολογίζονται στο ποσοστό υπέρβασης και στην κατηγορία, παρότι κάποια στιγμή στο μέλλον ίσως νομιμοποιηθούν (πάντα υπάρχει και η περίπτωση να κολλήσει η σχετική άδεια). Θα πρέπει να υπάρξει η δυνατότητα (που δεν υπάρχει) ΜΕΤΑ την νομιμοποίηση να αλλάζει η κατηγορία. Τα μέτρα αυτά είναι αυθαίρετα, ασχέτως του ότι δύναται να νομιμοποιηθούν και ασχέτως του ότι ο ιδιοκτήτη επιλέγει να τα νομιμοποιήσει. Η εγκύκλιος 4 αναφέρει ότι για τον υπολογισµό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόµησης του ακινήτου. Είναι από τα θέματα που ο κάθε ένας κρίνει και αποφασίζει..
Erotisi: 1265. Έχω πελάτη που του έγινε καταγγελία πριν αρκετά χρόνια για αυθαίρετη ισόγεια αποθήκη χρήσης ξυλουργικής. Τότε ήταν ξυλουργός σήμερα όμως έχει πάρει σύνταξη και η αποθήκη είναι μια απλή αποθήκη. i. Τι επικρατούσα χρήση θα βάλω; Κατοικία; Δε νομίζω. Υπηρεσίες; ii. Και με μελέτη στατικής επάρκειας τι γίνεται; iii. Να θεωρήσω ότι είναι απλή αγροτική αποθήκη και να βάλω μεταποίηση πρωτογενούς τομέα;
Apantisi: Η χρήση που θα δηλώσετε είναι αυτή που διαπιστώσατε κατά την αυτοψία. Είτε τοποθετούνται ξύλα, είτε σίδερα, η αποθήκη είναι αποθήκη. Το αν απαιτείται ή όχι μελέτη στατικής επάρκειας διευκρινίζεται στην Υ.Α. 7581/2014. Οι αποθηκευτικοί χώροι δεν αναφέρονται στο άρθρο 2 επομένως θα υποβληθεί ΔΕ.ΔΟ.Τ.Α.. Ως χρήση… Μεταποίηση πρωτογενούς τομέα δε θα το έλεγα… Αν η αποθήκη είναι βοηθητικός χώρος κατοικίας τότε έχει τη χρήση αυτής. Γενικά μία αποθήκη έχει τη χρήση του χώρου που εξυπηρετεί.
Erotisi: 1266. Έχω γήπεδο μη άρτιο και οικοδομήσιμο, στο οποίο εκδόθηκε άδεια διώροφης οικοδομής ίσου όγκου και εμβαδού (λόγω παλιού ερειπωμένου διώροφου οικήματος προ του 1923). Σήμερα, οικοδομή έχει κατασκευασθεί ανεστραμμένη και έχουν γίνει προσθήκες καθ' έκταση. Από τη στιγμή που το ακίνητο είναι μη άρτιο και δεν μπορούν να εξαχθούν επιτρεπόμενα στοιχεία δόμησης, τις αυθαιρεσίες τις υπολογίζω χωρίς την ύπαρξη Οικοδομικής αδείας ή θα πρέπει να θεωρήσω ότι υπάρχει οικοδομική άδεια και η σύγκριση να γίνει με τα προβλεπόμενα της αδείας; Στη δεύτερη περίπτωση θα θεωρήσω ότι όλα τα επιπλέον βρίσκονται σε υπέρβαση πλάγιων αποστάσεων άσχετα αν δεν μπορούν να εξαχθούν πλάγιες αποστάσεις;
Apantisi: Το τροποποιημένο παράρτημα Α αναφέρει ότι βάζουμε ΟΧΙ στο πεδίο της οικοδομικής άδειας όταν ενώ υπάρχει οικοδομική άδεια από τον έλεγχο του μηχανικού προκύπτει ότι το γήπεδο/οικόπεδο που εκδόθηκε η άδεια είναι μη άρτιο και οικοδομήσιμο παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στην οικοδομική άδεια. Η δική σας περίπτωση από ότι καταλαβαίνω ΔΕΝ εμπίπτει στο συγκεκριμένο εδάφιο. Για το δεύτερο σκέλος του ερωτήματος σας λάβετε υπόψη σας το εδάφιο 33 της εγκυκλίου 4.
Erotisi: 1267. Τρεις ιδιοκτήτες σε πολυκατοικία δηλώνουν σε ξεχωριστές δηλώσεις πολεοδομικές παραβάσεις ο καθένας για την ιδιοκτησία του . Στην κάτοψη της ΟΑ ήταν ένας ενιαίος χώρος και οι τρεις ιδιοκτησίες. Από την κατασκευή όμως έως και σήμερα είναι τρεις. Μπορεί ο ένας εκ των τριών να δηλώσει και να τακτοποιήσει και για τους τρεις (βάσει της Εγκυκλίου 3 εδάφιο 62) την διαφορετική διαμερισμάτωση με αποτέλεσμα να πληρωθεί μόνο μια φορά το 500άρικο και όχι τρεις; Στην τεχνική έκθεση θα γίνει βεβαίως αναφορά σε αυτό. Οι ιδιοκτησίες είναι όμορες και βρίσκονται στον ίδιο όροφο.
Apantisi: Σύμφωνα με το εδάφιο 62 που αναφέρετε, είναι ξεκάθαρο ότι την αίτηση μπορεί να υποβάλει οποιοσδήποτε ενδιαφερόμενος και σε περίπτωση που υπάρχει η συναίνεση των υπολοίπων ιδιοκτητών του ορόφου, τότε καλύπτει και αυτούς.
Erotisi: 1268. Θα ήθελα να μάθω αν με τη δήλωση στο Ν.4178/13 αυθαίρετου κτίσματος για κατεδάφιση, που δεν έχει έκθεση αυτοψίας ως αυθαίρετο από πολεοδομία, κατασκευασμένο πριν το 2011 (στην περίπτωση μου το έτος 1977), θεωρείται αυτό ως οριστικά αυθαίρετο και δύναται να κατεδαφιστεί με τη διαδικασία της γνωστοποίησης με τη δήλωση ανάθεσης και ανάληψης ή πρέπει να μπει στην πολεοδομία φάκελος κατεδάφισης καθώς η υπαγωγή δεν αρκεί για να χαρακτηριστεί το κτίσμα οριστικά αυθαίρετο;
Apantisi: Ίσως δεν καταλαβαίνω κάτι. Αν έχετε δηλώσει το κτίσμα στον 4178 «προς έκδοση άδειας» (κατεδάφισης στην περίπτωση σας) δυνάμει του 23.1, τότε θα πρέπει να περιμένετε να εκδοθεί η συγκεκριμένη άδεια. Γενικά ισχύει και το τελευταίο εδάφιο της εγκυκλίου 4 (Β.2), όπου ένας χώρος χαρακτηρίζεται οριστικά αυθαίρετος όταν εμπίπτει στην παράγραφο 2 του άρθρου 1 του 4178, π.χ. αυτά που έχουν δηλωθεί με τον 4178 και έχουν εξοφλήσει τουλάχιστον το 30% του ενιαίου ειδικού προστίμου.
Erotisi: 1269. Ιδιοκτήτης με πλήρη κυριότητα 100% ενός οικοπέδου σε εντός σχεδίου περιοχή, έχει κατασκευάσει με άδεια το έτος 1988 ένα κτίριο όπου όλες οι αυθαιρεσίες που αφορούν το κτίσμα είναι δυνατό να ρυθμιστούν βάσει των διατάξεων του Ν.4178/13. Στον περιβάλλοντα χώρο, εντός προκηπίου, στο περίφραγμα του οικοπέδου και συγκεκριμένα στην είσοδο προς τον αύλιο χώρο, έχει κατασκευάσει επάνω σε υποστυλώματα ύψους 3,5μ αυθαίρετη κεραμοσκεπή επιφάνειας 2,30μ*6μ. Τα υποστυλώματα είναι τοποθετημένα εντός των ορίων του οικοπέδου, όμως το 1/3 περίπου της επιφάνειας της κεραμοσκεπής πλάτους 0,80μ και μήκους 6μ βρίσκεται εκτός ρυμοτομικής γραμμής αλλά 0,50μ μέσα από το ρείθρο του πεζοδρομίου. Είναι δυνατή η υπαγωγή της συγκεκριμένης κατασκευής στις διατάξεις το ν.4178/13 στην κατηγορία 5; Ο ιδιοκτήτης ενδιαφέρεται να προβεί σε πράξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών όπου απαιτείτε η έκδοση βεβαίωσης νομιμότητας.
Apantisi: Το τμήμα που βρίσκεται πάνω από τον κοινόχρηστο χώρο της πόλης, ΔΕΝ μπορεί να υπαχθεί. Γενικά πάνω από τον κοινόχρηστο χώρο πόλης μπορεί να γίνει υπαγωγή μόνο αν η αυθαίρετη κατασκευή εμπίπτει σε μία από τις περιπτώσεις εξαίρεσης της παραγράφου 2α του άρθρου 2 του 4178, ήτοι οι παράγραφοι 2δ και 2ιστ του άρθρου 9 και η παράγραφος 16 του άρθρου 23.
Erotisi: 1270. Σε εκτός σχεδίου έχει εκδοθεί το 2006 οικοδομική άδεια σε αγροτεμάχιο 4000,00 τμ για την ανέγερση διώροφης οικοδομής. Η άδεια είναι σε ισχύ σύμφωνα με τις παρατάσεις που δίνονται. Δεν έχει εκτελεστεί καμία εργασία. Ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να πουλήσει το ακίνητο, όμως με νέα καταμέτρηση η επιφάνεια του αγροτεμαχίου είναι 3800,00 τμ. Σύμφωνα με το αρθ.4 παρ.2 του ν.4178/2013 ορίζεται αποδεκτή απόκλιση +-10% επί του εμβαδού γηπέδου από το αναγραφόμενο στο τοπογραφικό διάγραμμα της οικοδομικής αδείας. i. Εάν παραμείνει στον ίδιο μπορεί να πραγματοποιήσει την οικοδομική άδεια παρόλο που το οικόπεδο είναι μη άρτιο; Σε περίπτωση καταγγελίας, η αποδεκτή απόκλιση ισχύει και στην πολεοδομία; ii. Εάν γίνει αγοραπωλησία, ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να αναθεωρήσει την άδεια ως προς το όνομα και να την κατασκευάσει;
Apantisi: Άδεια που δεν έχει ακυρωθεί ή ανακληθεί παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Δε μπορούμε να προδικάσουμε τι θα γίνει σε ενδεχόμενη καταγγελία. Κατά την γνώμη μου η απόκλιση ΔΕΝ αφορά περιπτώσεις που χάνεται η αρτιότητα.
Erotisi: 1271. Σε αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου επιφανείας 2000τμ είχε εκδοθεί οικοδομική άδεια για την ανέγερση διωρόφου οικοδομής το 1981 . Σύμφωνα με τις παρεκκλίσεις η απόσταση από τα πλάγια όρια ήταν 5,00μ. Σήμερα η περιοχή βρίσκεται εντός εγκεκριμένου ΣΧΟΟΑΠ .ΔΕ ΚΟΡΩΝΗΣ και είναι μη άρτιο και οικοδομήσιμο καθώς έχει ορισθεί αρτιότητα στα 4000,00τμ. με τα 15,00μ. Εκτός της διωρόφου οικοδομής έχει κατασκευαστεί και μια ανεξάρτητη ισόγεια . Για τον έλεγχο των παραβιάσεων όσον αφορά την πλάγια απόσταση ,ελέγχω την θέση του κτιρίου σύμφωνα με το (5,00μ)της αδείας ή με τα ισχύοντα παρ’ όλο που δεν είναι δυνατή η εφαρμογή τους στο συγκεκριμένο γήπεδο
Apantisi: Το κτίσμα που καλύπτεται από την άδεια του 1981 δε θα εξεταστεί καθόλου. Για τα αυθαίρετα τμήματα ισχύει πλάγια απόσταση = 15 μέτρα.
Erotisi: 1272. Σε περίπτωση υπαγωγής αυθαίρετης κατασκευής που βρίσκεται πλησίον ρέματος μη οριοθετημένου σε εκτός σχεδίου περιοχής ποια είναι η ελάχιστη απόσταση που μας επιτρέπει να κάνουμε την υπαγωγή του αυθαιρέτου στο Ν.4178/2013; Σύμφωνα με το αρ. 2 παρ.11 (ιγ) διευκρινίζεται ότι η απαγόρευση υπαγωγής αφορά σε αυθαίρετες κατασκευές που βρίσκονται μέσα σε ρέμα και δεν εφαρμόζεται συντελεστής πλάγιας απόστασης. Όταν το ρέμα δεν είναι οριοθετημένο πως θα ελέγξω εάν είναι μέσα η δίπλα στην οριογραμμή του;
Apantisi: Από αυτό που βλέπετε στην πραγματικότητα.
Erotisi: 1273. Βεβαίωση για μεταβίβαση το εμβαδόν και ο όγκος του κτιρίου είναι σύμφωνα με την άδεια εκτός από αυθαίρετο κιόσκι. Είναι δυνατή η έκδοση βεβαίωσης;
Apantisi: Όπως έχουμε πει αρκετές φορές, τα θέματα έκδοσης ή όχι βεβαίωσης μεταβίβασης, καλό είναι να τα ρυθμίζει ο κάθε ένας μόνος του…
Erotisi: 1274. Σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδο με σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας δύο ιδιοκτητών στους οποίους έχει εκδοθεί ενιαία άδεια με δύο ονόματα εάν δύναται ο ένας εκ των δύο ιδιοκτητών να δηλώσει μια πολεοδομική παράβαση για το σύνολο της διωρόφου οικοδομής δεδομένου ότι η μικροπαράβαση δεν ξεπερνά στο σύνολο της διωρόφου οικοδομής της 15,000€; Να σημειωθεί ότι για τον ιδιοκτήτη που έχει το έτερο ήμισυ της οικοδομής ο δηλών την πολεοδομική παράβαση έχει την δικαστική επιμέλεια και την φορολογική επιβάρυνση λόγω αναπηρίας του.
Apantisi: Αν καταλαβαίνω καλά, θέλετε να δηλώσετε το σύνολο των αυθαίρετων κατασκευών επί του οικοπέδου. Όπως έχουμε αναφέρει και άλλες φορές αυτός είναι και ο σωστός τρόπος. Η ευκολία που δίνει ο νόμος για δήλωση ανά ιδιοκτησία (κάθετη ή οριζόντια) γίνεται για προφανή λόγο.. Γνώμη μου είναι ότι όταν γίνεται μία δήλωση για όλο το οικόπεδο, τότε μπορείτε να κάνετε αυτό που περιγράφετε.
Erotisi: 1275. Στην επιτροπή ελέγχου αυθαιρέτων κατασκευών για λόγους προστασίας του περιβάλλοντος που υφίσταται σε κάθε αρμόδια υπηρεσία δόμησης εάν δεν συμφωνώ με την απόφαση της για επιβολή συγκεκριμένων εργασιών υπάρχει άλλη επιτροπή πιο πάνω από αυτό που μπορώ να απευθυνθώ για την τελική απόφαση;
Apantisi: Δεν γνωρίζω.. Διερευνήστε αν είναι δυνατή η προσφυγή εναντίον της απόφασης στο ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α..
Erotisi: 1276. Σε περίπτωση υπογείου με άδεια που θέλω να το αλλάξω από βοηθητική χρήση σε κύρια. Τι αποδεικτικό χρησιμοποιώ; Σύμφωνα με την νομοθεσία αναφέρει το Ε9 αναφέρεται το κτίριο αλλά όχι σαν κατοικία σαν υπόγειο δεν το άλλαξε. Τι χρησιμοποιώ σαν αποδεικτικό σ αυτή την περίπτωση;
Apantisi: Θα πρέπει να βρείτε ένα στοιχείο, είτε δημόσιο έγγραφο είτε έγγραφο φορολογικής αρχής που να το αποδεικνύουν, άλλως θα πάτε από 01.01.2004 κάνοντας χρήση του εδαφίου 26 της εγκυκλίου 3. Σε κάθε περίπτωση προσπαθήστε να το αποδείξετε μέσω κατασκευών για τις οποίες τεκμαίρεται ότι έγιναν κατά την κατασκευή.
Erotisi: 1277. Σε κτίριο τριώροφο με αυθαίρετες παραβάσεις έχει μεγαλώσει ο εξώστης σε σχέση με την αδεία προς το δρόμο και έχει βγει πάνω από το επιτρεπόμενο ποσοστό που χρειάζεται να έχει προς το δρόμο μπορώ να τακτοποιήσω τον εξώστη με το 4178; Και εάν δεν μπορώ να τακτοποιήσω τον εξώστη μπορώ να δώσω βεβαίωση μηχανικού; Μπορώ να προβώ σε διαδικασία ηλεκτροδότησης;
Apantisi: Η τακτοποίηση εξώστη πάνω από κοινόχρηστο χώρο πόλης γίνεται όταν πληρούνται αθροιστικά τα παρακάτω: Α. ο εξώστης κατασκευάστηκε πριν τις 28.07.2011 Β. Η αλλαγή των διαστάσεων του εξώστη ΔΕΝ προκαλεί υπέρβαση άνω του 10% σε σχέση με την εγκεκριμένη επιφάνεια. Εξαιρετικά, αν ο εξώστης έχει κατασκευαστεί προ του Ν.1577/1985, ΔΕΝ γίνεται ο έλεγχος του σημείου Β.
Erotisi: 1278. Σε πολυκατοικία μετά το 1975 έχω οριζόντιες διηρημένες ιδιοκτησίες ένας ιδιοκτήτης έχει 2 διαμερίσματα και άλλοι ιδιοκτήτες τις υπόλοιπες διηρημένες ιδιοκτησίες. Πόσες δηλώσεις κάνει αυτός που έχει 2 διαμερίσματα; Μπορούν να κάνουν μια δήλωση όλοι και να συμψηφιστούν οι παραβάσεις τους;
Apantisi: Δείτε την Ε/Α 1274.
Erotisi: 1279. Σε πολυκατοικία προ του '75 που έχουν συσταθεί οριζόντιες ιδιοκτησίες 2 διαμερίσματα ανήκουν σε ένα ιδιοκτήτη και τα υπόλοιπα σε άλλους ιδιοκτήτες. Σύμφωνα με την νομοθεσία πρέπει να γίνει 1 δήλωση ανά διηρημένη ιδιοκτησία ακόμη και στον ιδιοκτήτη που έχει που έχει 2 διαμερίσματα στην πολυκατοικία θα κάνει διαφορετικές δηλώσεις. Την τακτοποίηση για όλες τις διηρημένες ιδιοκτησίες θα τις κάνει ένας μηχανικός. Στο σχέδιο του διαγράμματος κάλυψης που θα κάνω θα γράψω και τις αυθαιρεσίες των άλλων διηρημένων ιδιοκτησιών ή θα γράψω μόνο τις αυθαιρεσίες της διηρημένης ιδιοκτησίας που τακτοποιώ κάθε φορά; Και ο υπολογισμός των συντελεστών θα γίνει υπολογίζοντας και τις άλλες αυθαιρεσίες ή μόνο της συγκεκριμένης διηρημένης ιδιοκτησίας;
Apantisi: Συνάδελφε στις δηλώσεις κατηγορίας 1 ΔΕΝ απαιτείται διάγραμμα κάλυψης και ούτε υπολογισμός συντελεστών υπέρβασης. Το δεύτερο, κακώς κατά τη γνώμη μου. Αν όμως εσείς για λόγους πληρότητας το συντάξετε, στη θέση σας θα έκανα ένα διάγραμμα στο οποίο θα ανέφερα απαραιτήτως τις υπερβάσεις στο σύνολο της οικοδομής και αναλόγως διάθεσης ανά οριζόντια ιδιοκτησία…
Erotisi: 1280. Σε περίπτωση που κάνω αυτοψία σε κτίσμα το οποίο είναι κατασκευασμένος ο φέρον οργανισμός και οι τοιχοποιίες αλλά μέσα είναι κενός χώρος. Στο Ε9 το δηλώνει σαν αποθήκη. κατά την αυτοψία δεν προσδιορίζεται η χρήση του κτιρίου ακριβώς. Θα μπορούσε να ήταν ημιτελή κατοικία. μπορώ να το δηλώσω έτσι σαν ημιτελή κατοικία; τι αποδεικτικό χρησιμοποιώ;
Apantisi: Δείτε τις παραγράφους 4 και 5 του άρθρου 2 της Υ.Α. 2975/2012
Erotisi: 1281. Σε τριώροφο κτίσμα έχω αυθαιρεσία ως προς το ύψος σε κάθε οριζόντια ιδιοκτησία. Πως το τακτοποιώ το ύψος; Λόγω υπέρβασης ύψους η απόληξη ένα κομμάτι μπαίνει μέσα στο ιδεατό στερεό. Πως το δηλώνω τι παράβαση θεωρείται;
Apantisi: Το τροποποιημένο παράρτημα Α αναφέρει ότι στις περιπτώσεις υπέρβασης ύψους κτιρίου το οποίο εκ κατασκευής έχει κατανεμηθεί σε ορόφους, οι ιδιοκτήτες κάθε ορόφου είναι υπόχρεοι και αναφέρουν το τμήμα που τους αναλογεί. Αν η απόληξη έχει κατασκευασθεί βάσει εγκεκριμένου (απλά πιο ψηλά λόγω υπέρβασης ύψους σε κάθε όροφο) ΔΕ θα τη δήλωνα, άλλως με αναλυτικό.
Erotisi: 1282. Σε οικόπεδο έχω κτίρια που είναι από συμβατή κατασκευή και κτίσματα από πρόχειρη κατασκευή. Πως αντιμετωπίζω τις πρόχειρες κατασκευές
Apantisi: Ο 4178 δεν εμποδίζει τη δήλωση πρόχειρων κατασκευών εκτός των περιπτώσεων που εμπίπτουν στο άρθρο 14 του νόμου.
Erotisi: 1283. Μπορώ να τακτοποιήσω πρόχειρες κατασκευές εντός σχεδίου ή σε εκτός σχεδίου ή σε παραδοσιακό οικισμό; Χρειάζεται να περάσω από επιτροπή;
Apantisi: Δεν υπάρχει απαίτηση ελέγχου των πρόχειρων κατασκευών από την επιτροπή του άρθρου 12. Δείτε επίσης της προηγούμενη Ε/Α.
Erotisi: 1284. Οι κατηγορίες 1,2,3,4,5 πως συνδυάζονται μεταξύ τους;;;
Apantisi: Ο συνδυασμός γίνεται όπως περιγράφει το εδάφιο 10 της εγκυκλίου 4, με μία μικρή ένσταση. Κατά τη γνώμη μου είναι εφικτός ο συνδυασμός των κατηγοριών 4 και 5 όταν οι αυθαίρετες κατασκευές πληρούν τον κανόνα 40-40-20 αλλά μία από αυτές είναι εντός προκηπίου. Σε αυτή την περίπτωση γνώμη μου είναι ότι το μεν αυθαίρετο επί του προκηπίου θα δηλωθεί στην κατηγορία 5 τα δε υπόλοιπα στην κατηγορία 4.
Erotisi: 1285. Σε εκτός σχεδίου περιοχές χρειάζεται να πάμε δασαρχείο και αρχαιολογία ή μας φτάνει η υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη;
Apantisi: Χρειάζεται να πάμε όπου χρειαστεί για να αποκλείσουμε το ενδεχόμενο να κάνουμε υπαγωγή σε αυθαίρετο που εμπίπτει στις απαγορεύσεις του άρθρου 2. Η Υ.Δ. του ιδιοκτήτη εμένα προσωπικά δεν με καλύπτει… Τουλάχιστον ηθικά…
Erotisi: 1286. Σε εξ αδιαίρετου οικόπεδο 40000 στρεμ ένας ιδιοκτήτης έχει οικόπεδο 500μ2. Έχει ποσοστό 33%. Χρειάζομαι συν υπογραφή από τους άλλους ιδιοκτήτες; Πρέπει να αποτυπώσω στα σχέδια μου και τα κτίσματα των άλλων συνιδιοκτήτων; Τους υπολογισμούς για τους συντελεστές θα τους κάνω με το ποσοστό του ή με εφ ολοκλήρου του οικοπέδου; Θα λάβω υπόψιν μου και τα εμβαδά των άλλων συνιδιοκτητών;
Apantisi: Κάπου δε μου «κλείνει» η αριθμητική. Αν σας είναι εύκολο επαναδιατυπώστε το ερώτημα σας.
Erotisi: 1287. Σε τριώροφη οικοδομή με άδεια ενός ιδιοκτήτη έχω υπέρβαση ύψους με αποτέλεσμα η απόληξη να μπαίνει ένα κομμάτι της μέσα στο ιδεατό στερεό. Πως υπολογίζω την υπέρβαση ύψους; Πως υπολογίζω το κομμάτι που μπαίνει μέσα στο ιδεατό στερεό;
Apantisi: Δείτε την Ε/Α 1281 (αν και λογικά είναι η ίδια περίπτωση).
Erotisi: 1288. Σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 25 του Ν.4178/13, στις περιπτώσεις τακτοποιημένων αυθαίρετων κατασκευών επιτρέπεται μεταξύ άλλων και κατά παρέκκλιση από κάθε ισχύουσα διάταξη, η κατασκευή στέγης, καθώς και η αντικατάσταση στέγης ως εργασία μικρής κλίμακας, με την προϋπόθεση της μη επαύξησης του όγκου του κτηρίου, εξαιρουμένης της περίπτωσης κατασκευής υποχρεωτικής στέγης, σύμφωνα με τους ειδικούς όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου. Με βάση τα ανωτέρω, παρακαλώ για τις απόψεις σας στα παρακάτω: i.στην περίπτωση που από τους όρους δόμησης της περιοχής προκύπτει υποχρεωτική στέγη, αν εκτός από την περίπτωση κατασκευής στέγης, επιτρέπεται κατ΄ εξαίρεση η αύξηση του όγκου του κτηρίου και στην περίπτωση αντικατάστασης στέγης ii.σε καταφατική περίπτωση που επιτρέπεται η αύξηση του όγκου του κτηρίου κατά την αντικατάσταση στέγης, αν εξακολουθεί να εγκρίνεται αυτή με τη γνωστή διαδικασία της μικρής κλίμακας iii.σε αρνητική περίπτωση, με ποιο τρόπο μπορεί να αυξηθεί το ύψος της υφιστάμενης στέγης που πρόκειται να αντικατασταθεί; π.χ. κατεδάφιση υφιστάμενης στέγης και κατασκευή νέας, προκειμένου να είναι πλέον επιτρεπτή η αύξηση του όγκου του κτηρίου. Να σημειωθεί ότι σε κάθε περίπτωση η αιτούμενη αύξηση του ύψους της στέγης, δεν υπερβαίνει το μέγιστο ύψος που καθορίζεται από τους όρους δόμησης της περιοχής.
Apantisi: Κατά την άποψη μου η αύξηση του όγκου σε περίπτωση που ήδη υπάρχει στέγη, είναι εφικτή όταν θα πρέπει να υπάρξει τροποποίηση της υφιστάμενης στέγης έτσι ώστε να πληροί τις τυχόν ειδικές απαιτήσεις της περιοχής.
Erotisi: 1289. Θα ήθελα την άποψή σας σε μια περίπτωση Υπολογισμού προστίμου εκτέλεσης αυθαιρέτων εργασιών κατεδάφισης παλιού Κτίσματος 38μ2. Σε περίπτωση παλιού κτίσματος (ημιερειπωμένου με ευτελή υλικά, προ '55, χωρίς κανένα χαρακτηρισμό ή δέσμευση) που κατεδαφίστηκε χωρίς άδεια από τον ιδιοκτήτη του, θεωρώ ότι Το Πρόστιμο είναι 30% επί της Αξίας των Αυθαιρέτων εργασιών κατεδάφισης (όχι επί αξίας κτίσματος), αξία με αναλυτικό Προϋπολογισμό με Παράρτημα Β Ν.4178/'13 και ελάχιστο πρόστιμο 500€. Κι όμως ΥΔΟΜ σε Έκθεση Αυτοψίας & Υπολογισμού προστίμου έγραψε (Ιστορία!):-Πρόστιμο κατεδάφισης = Πρόστιμο Ανέγερσης = 30%xΕμβαδόxΤιμή Ζώνης (!!!), με αιτιολογία ότι "εδώ έχουμε εργασίες που ανταποκρίνονται σε Εμβαδό, το εμβαδό του Κτίσματος!!" επιβάλλοντας εξωπραγματικό πρόστιμο της τάξης των 15 χιλ € για πραγματική Αξία Καθαίρεσης < < 100€ (ούτε 1 ώρα μηχανήματος για πλιθιά σε κτίσμα των 38μ2), ενώ είναι προφανές ότι η αξία κατεδάφισης ενός κτίσματος δεν έχει καμιά σχέση με την αξία ανέγερσής του. Έχει υποβληθεί αίτηση θεραπείας σε ΥΔΟΜ-ΣΥΠΟΘΑ για επανεξέταση.
Apantisi: Είναι ένα θέμα λίγο… περίεργο. Δυστυχώς και η δική μου άποψη κλίνει προς την άποψη της Υ.ΔΟΜ.. Για να πιάσουμε το θέμα από την αρχή. Υπάρχει η εγκύκλιος 85/1988 η οποία κάνει αποδεκτή την γνωμοδότηση 569/25.07.1988 της Νομικής Δνσης του Υ.Πε.Χω. .Ε. και η οποία καταλήγει ότι σε περιπτώσεις αυθαίρετης κατεδάφισης επιβάλλεται πρόστιμο ανέγερσης και αλλά ΟΧΙ πρόστιμο διατήρησης. Σε αυτό νομίζω ότι συμφωνείτε. Το θέμα είναι ο τρόπος υπολογισμού του προστίμου. Είναι προφανές ότι για το θέμα πρέπει να δοθεί ξεκάθαρη απάντηση από το υπουργείο. Η συγκεκριμένη εγκύκλιος εκδόθηκε πολύ πριν την εφαρμογή του αναλυτικού προϋπολογισμού ως τρόπου υπολογισμού προστίμου στις περιπτώσεις που οι εργασίες δεν αντιστοιχίζονται σε επιφάνεια κ.λπ.. Γνώμη μου είναι ότι βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας (δεν κρίνουμε αν είναι δίκαιο ή άδικο, λογικό ή παράλογο), σε αυθαίρετη κατεδάφιση κτιρίου πρέπει να επιβάλλεται πρόστιμο σύμφωνα με τον γενικό κανόνα και όχι με αναλυτικό. Σκεφτείτε τις περιπτώσεις διατηρητέων κτιρίων, κτιρίων προ του 1955 (όπως το δικό σας ασχέτως αξίας) που πρέπει να περάσουν πλέον από την επιτροπή κ.λπ., να κατεδαφίζονταν άνευ άδειας και το κόστος αυτής της πράξης να ήταν 500€. Πέρα από το πρόστιμο επιβάλλονται και οι λοιπές διατάξεις περί αυθαίρετων κατασκευών.
Erotisi: 1290. Σε οικοδομή με Ο.Α. έτους 1978 στην εγκεκριμένη κάτοψη του δώματος εμφανίζεται χώρος 12τ.μ., σε επαφή με το κλιμακοστάσιο, που επιτρεπόταν βάσει του ΓΟΚ'73 να έχει οποιαδήποτε χρήση, αλλά δεν προσμετρούσε στο Σ. .. Ο χώρος αυτός βρίσκεται εντός του εγκεκριμένου ύψους της οικοδομής και στη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών έτους 1979 αναφέρεται ως διαμέρισμα με αποκλειστική χρήση όλης της ταράτσας. Το έτος 1990 ο χώρος αυτός επεκτάθηκε κατά 35 τ.μ. i.Τα 35τ.μ. θεωρούνται υπέρβαση δόμησης χωρίς υπέρβαση ύψους; ii.Τα 12τ.μ. έχουν κάποια παράβαση ;
Apantisi: Σύμφωνα με την παράγραφο 1δ του άρθρου 87 του ΓΟΚ 1973 «δ) Χώροι οιασδήποτε χρήσεως επιφανείας εξωτερικώς μετρούμενης 5% της επιφανείας του κτιρίου δυναμένης να μη υπολείπηται των 12 τμ. ουχί όμως μεγαλύτερος των 50 τμ. Οι χώροι ούτοι δύνανται να συμπληρούν τμήμα του τελευταίου ορόφου του περιλαμβανομένου εντός του μεγίστου επιτρεπομένου ύψους και αριθμού ορόφων» Το άρθρο 87 έχει τίτλο «Κατασκευαί επιτρεπόμεναι υπεράνω του μεγίστου ύψους των κτιρίων». Από αυτές τις διατυπώσεις πιστεύω ότι: i. Τα 35m2 πέρα από την υπέρβαση δόμησης έχουν και υπέρβαση ύψους ii. Τα 12m2 υφίστανται νόμιμα εφόσον δεν υπάρχει περίπτωση αλλαγής χρήσης (δεν αναφέρετε τι χρήση δόθηκε, αν δόθηκε, σε αυτό το δωμάτιο)
Erotisi: 1291. Σε ακίνητο, για το οποίο είχε εκδοθεί οικοδομική άδεια το 1968 με χρήση «καταστήματα», σήμερα λειτουργεί εστιατόριο-μπαρ (ΚΥΕ). Απαιτείται υπαγωγή στο νόμο για αλλαγή χρήσης;
Apantisi: Γενικά, (προσωπικά μου φαίνεται παράλογο αλλά δεν είναι ώρα να το αναλύσουμε) σύμφωνα με τις Τ.Ο. του ΝΟΚ για το άρθρο 5 όταν στα σχέδια της οικοδομικής αδείας αναγράφεται η χρήση «κατάστημα», η χρήση αφορά στις εμπορικές επιχειρήσεις, ενώ οι λοιπές χρήσεις υγειονομικού ενδιαφέροντος δεν θεωρούνται «καταστήματα», λόγω του ότι η άδεια δόμησης εκδίδεται με άλλες προϋποθέσεις. Σημειώνεται ότι τα εμπορικά καταστήματα και τα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος (αναψυκτήρια, εστιατόρια κ.λ.π) αποτελούν διακριτές κατηγορίες χρήσεων, σύμφωνα με το άρθρο 1 παρ. Β του Π. Δ/τος 23.2/6.3.1987 (ΦΕΚ 166/Δ΄/87) και του «Κτιριοδομικού Κανονισμού»(ΦΕΚ 59/Δ΄/3-2-89). Επομένως απαιτείται άδεια δόμησης για την αλλαγή χρήσης «καταστήματος» σε κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος (πχ. εστιατόριο – αναψυκτήριο). Στη δική σας περίπτωση αν η αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε ΚΥΕ έγινε προ εφαρμογής του ΓΟΚ, τότε κατά τη γνώμη δεν απαιτείται υπαγωγή Δείτε και το εδάφιο 28 της εγκυκλίου 3/2013 και την Ε/Α 652.
Erotisi: 1292. Ιδιοκτήτης με πλήρη κυριότητα 100% ενός οικοπέδου σε εντός σχεδίου περιοχή, έχει κατασκευάσει με άδεια το έτος 1988 ένα κτίριο όπου όλες οι αυθαιρεσίες που αφορούν το κτίσμα είναι δυνατό να ρυθμιστούν βάσει των διατάξεων του Ν.4178/13. Στον περιβάλλοντα χώρο, εντός προκηπίου, στο περίφραγμα του οικοπέδου και συγκεκριμένα στην είσοδο προς τον αύλιο χώρο, έχει κατασκευάσει επάνω σε υποστηλώματα ύψους 3,5μ αυθαίρετη κεραμοσκεπή επιφάνειας 2,30μ*6μ. Τα υποστηλώματα είναι τοποθετημένα εντός των ορίων του οικοπέδου, όμως το 1/3 περίπου της επιφάνειας της κεραμοσκεπής πλάτους 0,80μ και μήκους 6μ βρίσκεται εκτός ρυμοτομικής γραμμής αλλά 0,50μ μέσα από το ρείθρο του πεζοδρομίου. Είναι δυνατή η υπαγωγή της συγκεκριμένης κατασκευής στις διατάξεις το Ν.4178/13 στην κατηγορία 5 (βάσει του NOK άρθρο 16 παρ.3). Ο ιδιοκτήτης ενδιαφέρεται να προβεί σε πράξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών όπου απαιτείτε η έκδοση βεβαίωσης νομιμότητας.
Apantisi: Δε μπορεί να γίνει υπαγωγή αφού η αυθαίρετη κατασκευή βρίσκεται πάνω από κοινόχρηστο τμήμα πόλης (άρθρο 2 παράγραφος 2α) και ΔΕΝ εμπίπτει στις εξαιρέσεις του (εδάφιο ιστ της παρ. Γ. Κατηγορία 3 του άρθρου 9 και οι παρ. 16 και 22 του άρθρου 23 ν. 4178/13.). Η παράγραφος 3 του άρθρου 16 του ΝΟΚ σε συνδυασμό με την παράγραφο 1 του ίδιου άρθρου, μιλούν για κατασκευές επί του κελύφους.
Erotisi: 1293. Κάνω ρύθμιση ένα ισόγειο κατάστημα που έχει εξαίρεση από κατεδάφιση βάσει του 410/68, το 1993 εκδόθηκε άδεια προσθήκης ορόφου μπορώ να δηλώσω ότι έχει ΟΑ το κατάστημα; Στο οικόπεδο είναι δύο ιδιοκτήτες με συστάσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας, ένας το κατάστημα και ο άλλος τον όροφο.
Apantisi: Αντιγράφω από το παράρτημα Α
Erotisi: 1294. Υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές σε κτίσμα που βρίσκεται σε οικόπεδο το οποίο τέμνεται από όρια οικισμού και έχει δημιουργηθεί η εξής κατάσταση: κάποιες αυθαίρετες κατασκευές κατ΄ επέκταση του κυρίως κτίσματος, βρίσκονται στο τμήμα εκτός ορίων και εντός ζώνης το οποίο δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και κάποιες άλλες (π.χ. στέγαστρα) βρίσκονται στο τμήμα εντός ορίων που είναι άρτιο και οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση. Πως θα χειριστώ την υπαγωγή; Θα θεωρήσω ότι είναι οι κατασκευές εντός ή εκτός ορίων οικισμού;
Apantisi: Δείτε την Ε/Α 18 από το αρχείο ερωτoαπαντήσεων του helpdesk.
Erotisi: 1295. Σε οικοδομική άδεια του 1992 για διώροφη οικοδομή με υπόγειο κατασκευάστηκε ένας επιπλέον ενδιάμεσος όροφος με αποτέλεσμα το κτίριο να είναι τριώροφο. Το διαμέρισμα του 1ου ορόφου για το οποίο μου ζητείται βεβαίωση είναι πλέον διαμέρισμα 2ου ορόφου αλλά στα σχέδια της πολεοδομίας και στη σύσταση των οριζοντίων είναι σωστό (αναφέρεται σαν διαμέρισμα 1ου ορόφου ενώ το ισόγειο και ο 1ος όροφος αναφέρονται σαν ισόγειο Α & Β). Στην ουσία δηλαδή έχω μια σωστή κάτοψη (πολεοδομικά και συμβολαιογραφικά) αλλά είναι κατασκευασμένη κατά μία στάθμη ψηλότερα. Μπορώ να δώσω βεβαίωση για την συγκεκριμένη οριζόντια θεωρώντας ότι είναι παράνομος κάποιος από τους ενδιάμεσους ορόφους; Αν θέλει τακτοποίηση θα το θεωρήσω όλο αυθαίρετο ή μπορώ να το κάνω με υπέρβαση ύψους; Σημειώνω ότι οι δύο ενδιάμεσοι όροφοι έχουν όμοια κάτοψη.
Apantisi: Δε μπόρεσα να καταλάβω ακριβώς τι εννοείται. Γιατί να θεωρηθεί ότι παρεμβλήθηκε ένας ενδιάμεσος όροφος και να μην πούμε ότι χτίστηκε ένας επιπλέον; Αποφεύγουμε να πούμε μέσω της επικοινωνίας μας, δώστε ή όχι βεβαίωση. Αυτό θα πρέπει να το αποφασίζει κάθε μηχανικός μόνος του αφού αυτός έχει το σύνολο των πληροφοριών.
Erotisi: 1296. Σε συνέχεια της τοποθέτησής σας επί της Ε/Α 1288, θα ήθελα να διευκρινιστούν καλύτερα τα παρακάτω: i.Σύμφωνα με τους όρους δόμησης ενός οικισμού, προκύπτει ότι η στέγη είναι υποχρεωτική, με μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος 1,80μ. πάνω από την πλάκα επικάλυψης και μέγιστη κλίση 35%. Έχοντας υπόψη τα ανωτέρω, είναι δυνατή σε εφαρμογή της παρ. 5 του άρθρου 25 του Ν.4178/13, η μερική αύξηση του ύψους υφιστάμενης στέγης (π.χ. από 1,5μ. στο 1,8μ.), στην περίπτωση που αυτή αντικατασταθεί με τη διαδικασία έκδοσης άδειας μικρής κλίμακας (εργασία της παρ.2 του άρθρου 4 του Ν.4067/12) ή πρέπει υποχρεωτικά να παραμείνει και μετά την αντικατάστασή της στο ίδιο ύψος; ii.σε αρνητική περίπτωση, με ποιο τρόπο μπορεί να αυξηθεί το ύψος της υφιστάμενης στέγης που πρόκειται να αντικατασταθεί; π.χ. να εκδοθεί άδεια κατεδάφισης της υφιστάμενης στέγης και ανέγερσης νέας στέγης, δεδομένου ότι από τη διατύπωση του Νόμου επιτρέπεται κατ’ εξαίρεση η αύξηση του όγκου του κτηρίου, στην περίπτωση κατασκευής στέγης επί τακτοποιημένου αυθαιρέτου κτηρίου.
Apantisi: Νομίζω ότι η απάντηση της 1288 ήταν σαφής. Όταν η στέγη είναι υποχρεωτική και ορίζονται το σχήμα, τότε η άποψη μου είναι ότι μπορεί να υπάρξει αύξηση του όγκου (στηριζόμενοι στο 25.5 β). Δεν βρίσκω δλδ τον λόγο της άρνησης από την ΥΔΟΜ (αν υπάρχει) να μην σας αφήσει να τροποποιήσετε την υπάρχουσα στέγη έτσι ώστε να πληροί τις προϋποθέσεις του ορίζονται ειδικώς για την περιοχή.
Erotisi: 1297. Κατά την μεταφορά δήλωσης από τον 4014 στον 4178 άλλαξα τα ποσοστά επί της επιτρεπομένης δόμησης (από < 50 σε 50 έως 100) χωρίς να αλλάξω τα τετραγωνικά και πρόσθεσα μία κατηγορία 3. Το πρόστιμο στον 4014 ήταν 5000 ευρώ και είχε πληρωθεί εφάπαξ με 20% έκπτωση. Με την υποβολή της δήλωσης θεωρούσα ότι θα γίνει αναπροσαρμογή του προστίμου και ότι θα κληθώ να πληρώσω κάποιο υπόλοιπο όμως το συνολικό πρόστιμο δεν μεταβλήθηκε και οι οικονομικές υποχρεώσεις της δήλωσης δείχνουν εξοφλημένες. Στην βεβαίωση περαίωσης φαίνονται κανονικά τα διορθωμένα ποσοστά και το επιπλέον φύλλο με την κατηγορία 3. Η ερώτηση μου είναι η εξής: Αθροίζοντας τα επί μέρους πρόστιμα των φύλλων καταγραφής το ποσό που βγαίνει είναι 6500 ευρώ (που είναι και το σωστό). Το συνολικό όμως πρόστιμο παραμένει στα 5000 ευρώ και στα οικονομικά στοιχεία δεν υπάρχει εντολή πληρωμής για κάποιο υπόλοιπο. Το πρόστιμο είναι εξοφλημένο ή όχι; Και αν όχι τι μπορώ να κάνω από εκεί και πέρα; Η δήλωση βρίσκεται σε κατάσταση οριστικής υπαγωγής.
Apantisi: Η μεταβολή οποιουδήποτε συντελεστή σε εκ μεταφοράς δήλωση, ΔΕΝ επηρεάζει το πρόστιμο εφόσον δεν αυξηθούν τα αυθαίρετα μέτρα (ο έλεγχος γίνεται ΚΑΙ στα μέτρα Κ.Χ. ΚΑΙ στα μέτρα με μειωτικό συντελεστή) ή/και ο αριθμός των λοιπών παραβάσεων. Σε κάθε άλλη περίπτωση (όπως η δική σας) το επιπλέον πρόστιμο (αυτό που αθροίζετε από τα Φ.Κ., ΔΕΝ είναι απαιτητό).
Erotisi: 1298. Έχω ένα αυθαίρετο που το μισό έγινε προ του 1975 και μετά επεκτάθηκε άλλο τόσο το 1993. Σε ποια κατηγορία προστίμου μπαίνει αυτό; Πως μπορώ να υπολογίσω το πρόστιμο του, μπορώ να το υπολογίσω τμηματικά ή επειδή έγινε προέκταση το 1993 πάει όλο στην κατηγορία από 83 έως 2003;
Apantisi: Για την περίπτωση σας ΔΕΝ υπάρχει απαγόρευση για τμηματικό υπολογισμό του προστίμου.
Erotisi: 1299. Περίπτωση κτιρίου προ του 1975, χωρίς οικοδομική άδεια, όπου στο ισόγειο υπήρχε επαγγελματική χρήση και στον όροφο κατοικία. Στο ακίνητο δεν έχει γίνει σύσταση Ο.Ι. Σήμερα το ισόγειο, δεδομένου ότι ο ιδιοκτήτης είναι συνταξιούχος πλέον, δεν χρησιμοποιείται ως εργαστήριο αλλά ως αποθηκευτικός χώρος της κατοικίας του ορόφου. Μπορεί αν θεωρηθεί το σύνολο του κτιρίου ότι έχει χρήση κατοικία και να πάει κατηγορία 1; Μπορεί να πάει κατηγορία 1 ο όροφος και το ισόγειο κατηγορία 2;
Apantisi: Εσείς σήμερα βρίσκετε ένα κτίριο με αποκλειστική χρήση κατοικίας…. (κατά τα γραφόμενα σας). Η χρήση εργαστηρίου είχε εγκατασταθεί αυθαίρετα και ουδέποτε «τακτοποιήθηκε». Να το δούμε ανάποδα: Αν ήταν από το 1970 ως το 2010 κατοικία και σήμερα ήταν εργαστήριο, θα το τακτοποιήσαμε ως κατηγορία 1;; Προφανώς και όχι.
Erotisi: 1300. Στην περιοχή της περιφέρειας Πειραιά (εκτός παραδοσιακού τμήματος πόλης), εντός σχεδίου και σε περιοχή που υπάρχουν αρκετά παλαιά και προσφυγικά σπίτια, έχει ανεγερθεί μια πολυκατοικία με ισόγειο και 2 ορόφους. Δυστυχώς όμως μετά από τη σύγκριση με την οικοδομική άδεια το πλάτος του κτιρίου είναι μεγαλύτερο από αυτό που θα έπρεπε, με συνέπεια να εμπίπτει στο Αρ. 2 παρ. α (μέσα σε χώρο που θα έπρεπε να είναι πεζόδρομος) και είναι ανεγερμένη εκεί από την δεκαετία του ’60. Για το ισόγειο και τον Α’ όροφο υπάρχει οικοδομική άδεια για το νόμιμο τμήμα της κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας τους. Ο ιδιοκτήτης του Β’ ορόφου που ο όροφος του είναι ολόκληρος αυθαίρετος, μπορεί να τακτοποιήσει μόνο το τμήμα που δεν βρίσκεται στο δρόμο; Προφανώς αν γίνεται, εγώ θα μνημονεύσω σε τεχνική Έκθεση ότι το υπόλοιπο τμήμα είναι σε κοινόχρηστο χώρο κτλ. Επίσης να προσθέσω πως στο τμήμα που είναι σε κοινόχρηστο χώρο αποτελείται και από φέροντα στοιχεία από οπλισμένο σκυρόδεμα που σημαίνει πως δεν μπορεί να κατεδαφιστεί το τμήμα εκτός περιγράμματος….. Τέλος του ρυμοτομικό της περιοχής ισχύει από το 1930.
Apantisi: Θα πρέπει να δείτε αν σας καλύπτει η παράγραφος 9.Γ.ιστ. Αν όχι, τότε θα ενεργήσετε όπως περιγράφετε.

.

Διάβασε επίσης:

 

Η Kemioteko Engineering δημιουργήθηκε ως απόσταγμα εμπειριών 14 ετών στην αδειοδότηση, κατασκευή και λειτουργία δημόσιων τεχνικών έργων και 6 ετών στο ελεύθερο επάγγελμα του μελετητή μηχανικού με εξειδίκευση στην αδειοδότηση και λειτουργία επιχειρήσεων. Αποστολή της Kemioteko Engineering - Χατζηλιόντος Ι. Χριστόδουλος είναι η δημιουργία πελατών, οπαδών της, βαθειά ικανοποιημένων, που θέλουν να κάνουν διαχρονικά τα σωστά πράγματα με τους κατάλληλους συνεργάτες.

 

Dipl. Chemical Engineer - Msc Environmental Design of Infrastructure Works
Accommodations Internal Auditor - TUV Austria RCN 6035/2016
ISO 9001 Internal Auditor - TUV Austria RCN 6065/2016
ISO 45001 Internal Auditor - Alison 1412-13849119
GDPR Internal Auditor - Alison 1401-13849119
YPEN/ENEP. - No 16109 | YPEN/ENEL - No 553
YPEXODE - No 26837 - MELETES 18-A & 27-A
TEE - No 83488 | SEPE 330512/2017
GGET - No 14856/95711/08-06-17
YPEN / EL. DOM. - No 4517
Contact: tel +302399-022359, fax +302371-200937
Pitsouli 1, TK 63080, Nea Kallikrateia, Chalkidiki, Greece | http://kemioteko.gr
Entrepreneurial & Environmental Facilities Consultant Services:
Design, License, Quality Control & Construction Management,
Instrumentation & Control, Operation & Maintenance
Follow us 
 facebook  twitter  linkedin  googleplus  pinterest  youtube  twitter