Apantisi: Η Ε/Α 690 δεν λέει ότι έχετε υπέρβαση δόμησης. Λέει ότι τα 25μ2 που ΔΕΝ προβλέπονται στην οικοδομική άδεια, θα πληρωθούν βάσει τετραγωνικών μέτρων με ποσοστό υπέρβασης δόμησης 0% ήτοι < 50%. Στο παράδειγμα σας και βάσει της παραδοχής ότι ΔΕΝ υπάρχει ντόμινο αυθαιρεσιών θα δηλώσετε την υπέρβαση ύψους.

Apantisi: Την δυσμενέστερη. Βάσει αυτής υπολογίζονται και όλοι οι φόροι της ιδιοκτησίας.

Apantisi: Με την παράγραφο 1. Η φράση είναι «με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω» επομένως και το 80% εμπίπτει σε αυτή την περίπτωση. Οι εκπτώσεις των παραγράφων 2-7 του άρθρου 17 δίνονται για την κύρια κατοικία η οποία ΔΕΝ χρειάζεται να είναι και μοναδική. Δείτε την παράγραφο 3 του άρθρου 19.

Apantisi: Η δόμηση και η κάλυψη είναι δύο μεγέθη όχι μόνο αριθμητικά αλλά προσδιορίζονται και με την θέση τους στον χώρο. Για την περίπτωση σας, δεν έχετε κοινό σημείο εγκεκριμένου περιγράμματος και πραγματικότητας οπότε βάσει του τροποποιημένου παραρτήματος θα επιλεγεί ΟΧΙ στο κελί της οικοδομικής άδειας. Θα τακτοποιήσετε 80m2 στην λογική των προαναφερόντων.

Apantisi: Κατά αναλογία με την παράγραφο Γ.ιγ του άρθρου 9 όπου διευκρινίστηκε από την εγκύκλιο 4 ότι τα 15m2 μπορεί να συμπληρώνονται αθροιστικά με πάνω από μία αποθήκες, μπορεί να τακτοποιηθούν με μειωτικό συντελεστή άνω της μία ισόγειας αποθήκης με άθροισμα < 50m2.

Apantisi: Δείτε την Ε/Α 1149.

Apantisi: Κατά αναλογία με την παράγραφο Γ.ιγ του άρθρου 9 όπου διευκρινίστηκε από την εγκύκλιο 4 ότι τα 15m2 μπορεί να συμπληρώνονται αθροιστικά με πάνω από μία αποθήκες, μπορεί να τακτοποιηθούν με μειωτικό συντελεστή άνω της μία ισόγειας αποθήκης με άθροισμα < 50m2.

Apantisi: Το τροποποιημένο παράρτημα Α δεν θέτει κανέναν περιορισμό ως προς την χρήση ή την θέση (εν επαφή ή όχι) του βοηθητικού χώρου.

Apantisi: i. Σωστά. Ότι δεν προβλέπεται από την άδεια θα δηλωθεί. Ότι δεν κατασκευάστηκε από τη στιγμή που ΔΕΝ προκαλεί αυθαίρετο δεν χρειάζεται να τακτοποιηθεί. (ερωταπαντήσεις εγκυκλίου 3) ii. Δεν καταλαβαίνω τι ακριβώς ρωτάτε. Το νέο σας οικόπεδο προέκυψε μετά από μία πολεοδομική μελέτη που συνοδεύεται από τοπογραφικό. Δεν έχετε κατάτμηση. iii. Δυστυχώς δεν απαιτείται αφού υπάρχει οικοδομική άδεια. Στη θέση σας θα κατέθετα.

Apantisi: Θα χρεωθεί με υπέρβαση δόμησης, υπέρβαση κάλυψης και υπέρβαση πλάγιας απόστασης.

Apantisi:

Apantisi: Δεν απαγορεύεται η έκδοση πράξης αναστολής στην περίπτωση που έχει επιλεγεί η εφάπαξ εξόφληση του προστίμου. Η διαγραφή του προστίμου θα επιτευχθεί μετά την ολοσχερή εξόφληση και την υποβολή νέας αίτησης προς την αρμόδια ΥΔΟΜ.

Apantisi: Το θέμα έχει υπεραναλυθεί τόσο από τη δική μας μεριά όσο και σε φόρουμ, σεμινάρια κ.λπ.. Υπάρχει ένας νόμος που με τις όποιες αστοχίες του, ΔΕΝ μπορεί να αγνοηθεί. Είναι ένας νόμος που βάζει κανόνες για τον υπολογισμό του προστίμου. Η Γ.ιε λοιπόν μιλάει για το προβλεπόμενο με οικοδομική άδεια κτίριο που ΔΕΝ παραβιάζει πολεοδομικές διατάξεις και με την προϋπόθεση ότι ΔΕΝ μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους. Στην κάθε περίπτωση ο μηχανικός που έχει όλα τα δεδομένα θα πρέπει να κρίνει. Κατά τη γνώμη μου το κλείσιμο των Η/Χ και η αλλαγή χρήσης είναι δύο υπερβάσεις που μπορούν να τακτοποιηθούν ξεχωριστά και να μην επηρεάσουν την υπαγωγή στην παράγραφο αυτή. Είναι ο ορισμός που θα δώσει ο καθένας μας στον όρο «περιγραφόμενο κτίριο». Η θεμελίωση σε διαφορετική στάθμη (στην περίπτωση που μιλάμε για μηδενική κλίση) κατά την γνώμη μου καθιστά εσφαλμένη την χρήση της παραγράφου. Είναι ο ορισμός που θα δώσει ο καθένας μας στον όρο «δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους». Κρατάς λοιπόν το έδαφος ως έχει αλλά αντί για διώροφο με υπόγειο, φτιάχνεις τριώροφο. Προσωπικά πιστεύω ότι δεν τηρείται η προϋπόθεση του προβλεπομένου από την οικοδομική άδεια κτιρίου.

Apantisi: Από τη στιγμή που έχει ληφθεί υπόψη στην έκδοση της άδειας του 1981, είναι γνώμη μου ότι το αποδέχεστε ως νόμιμο κτίριο.

Apantisi: Προφανώς μιλάμε για επιφάνεια.

Apantisi: Δεν καταλαβαίνω τον όρο «κάθετη ανακατασκευή». Αφού εξασφαλίσετε τις απαραίτητες συναινέσεις λόγω των κοινόχρηστων τμημάτων, τότε ίσως είναι ορθότερο να χρησιμοποιήσετε τον αναλυτικό προϋπολογισμό αφού η διαμερισμάτωση έχει την έννοια της ανταλλαγής τμημάτων μεταξύ οριζόντιων ιδιοκτησιών.

Apantisi: Συνάδελφε, δεν προτείνω τίποτα. Απλά παραθέτουμε την νομοθεσία και τις εγκυκλίους βάζοντας πάντα και την υποκειμενικότητα της άποψης, αφού οι απαντήσεις αυτές είναι μία προσωπικές και κάποιος μπορεί είτε να τις υιοθετήσει είτε να τις απορρίψει. Η εγκύκλιος λοιπόν 5 λέει ότι «Εγκεκριμένος κτιριακός όγκος είναι το κέλυφος του κτιρίου που φαίνεται στην οικοδομική άδεια από το δάπεδο του υπογείου μέχρι το δώμα ή την στέγη.» Έχοντας λοιπόν το δάπεδο του υπογείου σας 50εκ πιο κάτω από ότι προβλέπει η οικοδομική άδεια (έτσι αναφέρετε στο ερώτημα της Ε/Α 1004) εγώ πιστεύω ότι το υπόγειο που ρυθμίσατε με τον 3843 είναι ΕΚΤΟΣ του εγκεκριμένου κτιριακού όγκου. Σε κάθε περίπτωση αυτός που θα κρίνει είναι ο εξουσιοδοτημένος από τον ιδιοκτήτη μηχανικός. Το μόνο που λέω είναι ότι ο Ν.4178 δίνει της ευκαιρία να διορθωθούν όποια λάθη έγιναν κατά την εφαρμογή του 3843. Και τα λάθη αυτά ήταν πολλά… Ο εγκεκριμένος κτιριακός όγκος προσδιορίζεται εκτός του μεγέθους και από την θέση και στις 3 διαστάσεις. Το αν έχουν τηρηθεί ελάχιστες άδειες ως προς το Ζ, δεν αποτελεί κατά την άποψη μου επιχείρημα.

Apantisi: Αν η ιδιοκτήτρια ήταν μακροχρόνια άνεργη τον 09.2013 αλλά σήμερα είχε βρει εργασία, θα συζητούσαμε το θέμα; Μάλλον όχι.. Πέρα των αστεϊσμών, η γνώμη μου είναι ότι οι μειωτικοί συντελεστές ελέγχονται κατά την υπαγωγή του αυθαιρέτου και δεν αλλοιώνονται ούτε προς το δυσμενέστερο ούτε προς το ευμενέστερο κατά την διάρκεια αποπληρωμής του προστίμου. Ο τρίτεκνος του οποίου το παιδί ενηλικιώθηκε κατά την διάρκεια που τρέχουν οι δόσεις, συνεχίζει να απολαμβάνει τον μειωτικό συντελεστή.

Apantisi: Μία δήλωση του Ν.720/77 θεωρείται ότι έχει ολοκληρώσει την Β΄ φάση του 1337/1983 και πρέπει να ακολουθήσει την διαδικασία της Γ΄φάσης του 1337 για να πάρει οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση. Επομένως θα επιλεγεί ΟΧΙ στο κελί για την οικοδομική άδεια.

Apantisi: Δείτε την Ε/Α 1162.

Apantisi: Θα πρέπει να εξασφαλίσετε ότι δεν είστε σε δάσος, δασική ή αναδασωτέα περιοχή καθώς επίσης και σε καμία από τις υπόλοιπες εξαιρέσεις της παραγράφου 2β του άρθρου 2. Αν δεν υπάρχει άλλος τρόπος, τότε θα καταθέσετε στο δασαρχείο μία αίτηση με τοπογραφικό και θα σας απαντήσουν.

Apantisi: Η Τ.Ζ. για τον υπολογισμό του προστίμου τακτοποίησης δυνάμει του 4178 καθορίζεται στο άρθρο 18 παράγραφος1 αυτού και είναι αυτή που ίσχυε την 28.07.2011. (δεν επηρεάζεται από τις αλλαγές, αφορά τις δηλώσεις που κάνουν οι μηχανικοί χρησιμοποιώντας την πλατφόρμα του Τ.Ε.Ε.) Η Τ.Ζ. για το πρόστιμο ανέγερσης και το πρόστιμο διατήρησης που επιβάλει η Υ.ΔΟΜ. καθορίζεται στο άρθρο 26 παραγράφους 1α και 1β και είναι η τρέχουσα. (επηρεάζεται από τις αλλαγές, αφορά το πρόστιμο που επιβάλει η ΥΔΟΜ μετά από έκθεση αυτοψίας) Επομένως ΔΕΝ αλλάζουμε την τιμή ζώνης στα ήδη δηλωθέντα και στις νέες δηλώσεις αναζητούμε την τιμή ζώνης που ίσχυε ΠΡΙΝ τις αλλαγές και συγκεκριμένα στις 28.07.2011 και ΟΧΙ την τρέχουσα.

Apantisi: Δεν νομίζω ότι έχετε πρόβλημα ως προς τη δήλωση του αυθαίρετου. Η δήλωση μπορεί να γίνει από τους 2 συγκύριους χωρίς καν να αναφερθούν οι υπόλοιποι 3 από τη στιγμή που δεν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της αποδοχής. Εννοείται ότι θα υπάρχουν οι αναφορές στα σχόλια για το ιδιοκτησιακό. Αν το πρόβλημα είναι ότι ενώ έγινε η αποδοχή δεν έχει ακόμα δηλωθεί στο Ε9, τότε μπορείτε να καταθέσετε το Ε9 του θανόντα και την αποδοχή κληρονομιάς. Διευκρινίζεται στην εγκύκλιο 4.

Apantisi: Άδεια που δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί, παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Συνεπώς το κτίριο σας δεν θεωρείται αυθαίρετο. Προφανώς θα τακτοποιήσετε το κλείσιμο των Η/Χ. Για την στροφή τώρα μάλλον πέφτουμε σε… bug του νόμου σε συνδυασμό με την πρακτική υπολογισμού του προστίμου. Δεν χρεώνουμε ως αυθαίρετα τα τμήματα που καλύπτονται από την άδεια. Η στροφή του κτιρίου αν ήταν σε σύννομη θέση θα υπολογιζόταν με το Γ.ιε. Στην περίπτωση που περιγράφεται η θέση είναι μη σύννομη οπότε δεν δύναται να χρησιμοποιηθεί η Γ.ιε.. Νομίζω ότι μία λοιπή παράβαση με κατηγορία 4 (έτος κατασκευής 1991) θα σας καλύψει.

Apantisi: Νομίζω ότι το θέμα είναι νομικό ως προς την ισχύ της κατάτμησης. Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 2 του Ν. . 690/48 «Απαγορεύεται η μεταβίβασις της κυριότητος οικοπέδων, υπαγομένη την δημιουργίαν οικοπέδων μη αρτίων, είτε κατά το ελάχιστον πρόσωπον ή το βάθος». Στην επόμενη παράγραφο αναφέρεται ότι «Οσάκις εκ των κειμένων περί σχεδίων πόλεων διατάξεων επιβάλλεται, πλην των ελαχίστων ορίων εμβαδού και διαστάσεων των οικοπέδων, η τήρησις ωρισμένων ακαλύπτων αποστάσεων μεταξύ των ορίων του οικοπέδου και της οικοδομής ή ποσοστού του οικοπέδου ακαλύπτου υπό οικοδομής, απαγορεύεται η μετά την ανέγερσιν της οικοδομής καθ' οιονδήποτε τρόπον μεταβίβασις της κυριότητος μέρος του οικοπέδου κατά τρόπον καθιστώντα το εφ' ου η οικοδομή οικόπεδον μη άρτιον ή μειούντα τας ακαλύπτους αποστάσεις ή το ακάλυπτον ποσοστόν κάτω του επιβεβλημένου ελαχίστου ορίου». Δείτε το έγγραφο 46755/9042/1987 της Δνσης Γ4 του ΥΠΕΧΩΔΕ για τις περιπτώσεις στους οικισμούς προ του 1923 που δεν έχουν ρυμοτομικό σχέδιο, ούτε στις εκτός σχεδίου περιοχές και έτσι δεν απαγορεύεται, υπό προϋποθέσεις, η δημιουργία μη αρτίων γηπέδων εκτός σχεδίου επιφανείας και εντός ζώνης (αν ανήκετε σε αυτό). Γενικά το θέμα για εμένα είναι νομικό και ιδιοκτησιακό και δευτερευόντως πολεοδομικό. Ο 4178 δεν νομίζω ότι θα σας βοηθήσει ως προς την τακτοποίηση του οικοπέδου.

Apantisi: Με τα 1600€. Δείτε και την Ε/Α 1152. Δεν καταλαβαίνω τι ακριβώς εννοείται με το τελευταίο εδάφιο της ερώτησης σας.

Apantisi: Συνάδελφε ούτε χαραμάδα. Διαβάζοντας τον Κ.Φ.Ε. που ίσχυε τον Ιούλιο του 2011 Ν.2238/1994 στο άρθρο 7. 1. Θεωρείται ότι βαρύνουν τον φορολογούμενο: α) Ο ή η σύζυγος που ΔΕΝ έχει φορολογούμενο εισόδημα. β) Τα ανήλικα άγαμα τέκνα. γ) Τα ενήλικα άγαμα τέκνα τα οποία δεν έχουν υπερβεί το εικοστό πέμπτο έτος της ηλικίας τους και σπουδάζουν σε αναγνωρισμένες σχολές ή σχολεία του εσωτερικού ή εξωτερικού, καθώς και εκείνα τα οποία παρακολουθούν δημόσια ή ιδιωτικά ινστιτούτα επαγγελματικής κατάρτισης στο εσωτερικό. Ειδικά, για τα τέκνα του προηγούμενου εδαφίου, καθώς και για τα τέκνα που δεν σπουδάζουν, το χρονικό διάστημα κατά το οποίο θεωρούνται προστατευόμενα μέλη παρατείνεται μέχρι και δύο έτη, εφόσον κατά τα έτη αυτά είναι εγγεγραμμένα στα μητρώα ανέργων του ΟΑΕΔ. δ) Τα άγαμα τέκνα τα οποία δεν υπάγονται στην προηγούμενη περίπτωση, εφόσον υπηρετούν τη στρατιωτική τους θητεία. ε) Τα τέκνα που είναι άγαμα ή διαζευγμένα ή τελούν σε κατάσταση χηρείας, εφόσον παρουσιάζουν αναπηρία εξήντα επτά τοις εκατό (67%) και πάνω από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία. στ) Οι ανιόντες και των δύο συζύγων. ζ) Οι αδελφοί και οι αδελφές και των δύο συζύγων που είναι άγαμοι ή διαζευγμένοι ή τελούν σε κατάσταση χηρείας, εφόσον παρουσιάζουν αναπηρία εξήντα επτά τοις εκατό (67%) και πάνω από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία. η) Οι ανήλικοι ορφανοί από πατέρα και μητέρα, συγγενείς μέχρι τον τρίτο βαθμό οποιουδήποτε από τους συζύγους. Την ίδια ακριβώς αντιμετώπιση έχει και ο κώδικας φορολογίας εισοδήματος που ισχύει σήμερα Ν.4172/2013 όπου στο άρθρο 11 αναφέρει: 1. Ως «εξαρτώμενα μέλη» του φορολογούμενου, θεωρούνται: α) ο (η) σύζυγος, εφόσον ΔΕΝ έχει ίδια φορολογητέα εισοδήματα οποιασδήποτε πηγής, β) άγαμα τέκνα, εφόσον:- είναι ανήλικα έως 18 ετών ή - είναι ενήλικα έως 25 ετών και φοιτούν σε σχολές ή σχολεία ή ινστιτούτα επαγγελματικής εκπαίδευσης ή κατάρτισης της ημεδαπής ή αλλοδαπής ή - είναι ενήλικα έως 25 ετών και είναι εγγεγραμμένα στα μητρώα ανέργων του Οργανισμού Απασχόλησης Εργατικού Δυναμικού (Ο.Α.Ε. .) ή υπηρετούν τη στρατιωτική θητεία τους, γ) τα παρακάτω φυσικά πρόσωπα με ποσοστό νοητικής ή σωματικής αναπηρίας τουλάχιστον 67%, εφόσον είναι άγαμα, διαζευγμένα ή σε χηρεία: - τέκνα του φορολογούμενου, - αδελφοί και αδελφές των δύο συζύγων. δ) ανιόντες, ε) ανήλικα ορφανά από πατέρα και μητέρα που έχουν έως τρίτου βαθμού συγγένεια με το φορολογούμενο ή τον/τη σύζυγο.

Apantisi: Συνάδελφε join the club. Είμαστε πολλοί. Μία άδεια που ΔΕΝ ακυρώθηκε ή ΔΕΝ ανακλήθηκε παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Βάσει αυτού το κτίριο ΔΕΝ θεωρείται αυθαίρετο. Σε περίπτωση που υπάρχουν παραβάσεις ως προς την άδεια δηλώνονται μόνο αυτές. Θα πρέπει να έχεις υπόψη σου ότι θα επιλέξεις ΟΧΙ στο κελί της άδειας. Τα θέματα των δηλώσεων μεταβίβασης καλό είναι να τα βλέπει ο κάθε ένας από μόνος του..

Apantisi: Το τροποποιημένο παράρτημα Α αναφέρει χωρίς δηλαδή να θέτει ως προϋπόθεση την νόμιμη ή όχι κατάτμηση. Και δεν θα μπορούσε γιατί με τον όρο «κατάτμηση» εννοούμε την διαδικασία που έγινε σύμφωνα με τις επιταγές του νόμου.

Apantisi: Η παράγραφος 2δ του άρθρου 1 του Ν.4178/2013 αναφέρει: δ) που έχει ανασταλεί η κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 15, 16, 20 και 21 του ν.1337/1983 (Α΄ 33), όπως ισχύουν, χωρίς όμως να έχει απορριφθεί με απόφαση του αρμοδίου κατά περίπτωση οργάνου η αίτηση για την εξαίρεση από την κατεδάφιση Η παράγραφος 1 του άρθρου 15 του Ν.1337/1983 αναφέρει: Αναστέλλεται η κατεδάφιση των αυθαιρέτων κτισμάτων που έχουν ανεγερθεί μέχρι 31-1-83 και που βρίσκονται σε περιοχές εντός ή εκτός σχεδίου πόλης ή εντός οικισμών που υπάρχουν πριν από το έτος 1923, αν οι ιδιοκτήτες τους υποβάλουν εμπρόθεσμα τις δηλώσεις που προβλέπονται από τις παρ.4 και 5 του άρθρου αυτού. "Η αναστολή ισχύει μέχρις ότου κριθεί η οριστική διατήρηση ή μη κάθε συγκεκριμένου αυθαιρέτου". Για αυθαίρετα, που έχουν ανεγερθεί κατά τη χρονική περίοδο από 10-12-81 μέχρι 31-1-83, η αναστολή από την κατεδάφιση που προβλέπει η παράγραφος αυτή ισχύει αποκλειστικά για αυθαίρετο κτίσμα που αποτελεί τη μοναδική και κύρια κατοικία του ιδιοκτήτη του μέσα στα όρια του νόμου. Επίσης αναστέλλεται η κατεδάφιση των κτισμάτων που ανεγείρονται με άδεια που εκδόθηκε μετά από έλεγχο της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής και που μεταγενέστερα ανακαλείται για οποιονδήποτε λόγο, εκτός αν η ανάκληση οφείλεται σε υποβληθέντα αναληθή στοιχεία ή σε ανακριβείς αποτυπώσεις της υπάρχουσας πραγματικής κατάστασης. Η αναστολή από την κατεδάφιση ισχύει μέχρις ότου κριθεί η οριστική διατήρηση ή όχι του κτίσματος, που γίνεται με απόφαση του νομάρχη(*), με σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος(*) του νομού το οποίο λαμβάνει υπόψη του και τις περιπτ.α,β και γ της παρ.1 του Αρθ-16 του νόμου αυτού. Για τα αυθαίρετα αυτά έχουν εφαρμογή μόνο οι παρ.2 και 3 του παρόντος Αρθ-15 " Το άρθρο 21 του Ν.1337/1983 αναφέρει: Μπορεί να εξαιρεθούν από την υποβολή δηλώσεων κατά το Αρθ-15 του νόμου αυτού οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων που έχουν κατασκευαστεί πριν από την 31-1-83 και βρίσκονται σε οικισμούς που παρουσιάζουν στασιμότητα ανάπτυξης και οι οποίοι προσδιορίζονται με απόφαση του Υπουργού Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Οι διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου δεν εφαρμόζονται σε παραδοσιακούς οικισμούς. Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 128/1986: η παράγραφος 3 του άρθρου 23 του ΓΟΚ ΔΕΝ ισχύει για αυθαίρετα: β. ανεγερθέντα πριν από την 31-1-83 μέσα σε στάσιμους οικισμούς, για τα οποία δεν υπήρχε, σύμφωνα με τα Αρθ-21 του Ν-1337/83, υποχρέωση υποβολής δηλώσεων του Αρθ-15 του ίδιου Νόμου (Ν-1337/83). Στην Εγκύκλιο 4/2013 του Ν.4178, στις Διευκρινίσεις Κατά Άρθρο στο εδάφιο 2 αναφέρεται: 2) Παρ. 2.δ: Διευκρινίζεται ότι η εξαίρεση υποχρέωσης υποβολής δήλωσης αυθαιρέτων κατασκευών προ 1983 κατά το άρθρο 15 του ν. 1337/83, που βρίσκονται εντός στάσιμων οικισμών ορίζεται στο άρθρο 21 του ν. 1337/83 (ΦΕΚ 33Α’). Κατά την γνώμη μου η διάκριση προ 10-12-81 (για όλα τα αυθαίρετα) και από 10-12-81 μέχρι 31-1-83 (μόνο για την κύρια και μοναδική κατοικία) ισχύει και για τα αυθαίρετα του άρθρου 21 διότι το 21 εξαιρεί από την υποβολή δηλώσεων αυτά που μπορούν να κάνουν «κατά το Αρθ-15» δήλωση και δεν προσθέτει και άλλες περιπτώσεις πέραν αυτών του άρθρου 15 (κατά το 15 πχ βιοτεχνία που έγινε το 1982 δεν έχει δικαίωμα δήλωσης). Άλλως, θα πρέπει να διευκρινιστεί από του υπουργείο. Βάσει των ανωτέρω: Οι αυθαίρετες κατασκευές σε στάσιμους οικισμούς που κατασκευάστηκαν ΠΡΙΝ την 10.12.1981 και ανεξαρτήτως χρήσης ή από 10.12.1981 ως 31.01.1983 αλλά αποτελούν μοναδική και κύρια κατοικία του ιδιοκτήτη: i. ΔΕΝ είχαν υποχρέωση δήλωσης με τον 1337/1983, ii. ΔΕΝ έχουν υποχρέωση δήλωσης με τον 4178/2013.

Apantisi: Θα αναπτύξω μία προσωπική άποψη. Όπως έχουμε πει αρκετές φορές, η διαδικασία αυτή έχει ως σκοπό την κατάθεση από μέρους του γράφοντα την όσο το δυνατόν τεκμηριωμένης άποψης του βάσει των διατάξεων. Πάντα υπάρχει η υποκειμενικότητα της σκέψης η οποία εντείνεται όσο ο νόμος κινείται σε θολά νερά. Κάθε συνάδελφος που μπαίνει στην διαδικασία παρακολούθησης των Ε/Α θα κρίνει αν ακολουθήσει στο σύνολο της, σε τμήμα της ή θα απορρίψει εντελώς την προτεινόμενη άποψη. Το άρθρο 8 του Ν.4178 αναφέρει ότι στον νόμο υπάγονται κτήρια των οποίων έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός μέχρι 28.07.2011 ή έχει εγκατασταθεί η χρήση πριν την ημερομηνία αυτή. Και αν το θέμα της χρήσης είναι ξεκάθαρο, στο θέμα των κατασκευών υπάρχει μεγάλη σύγχυση. Μπορεί κάποιος ο οποίος ολοκλήρωσε βάσει οικοδομικής άδειας τον Φ.Ο. προ 28.07.2011 (ας θεωρήσουμε ότι είναι καθόλα νόμιμος) να κλείσει τους Η/Χ το 2016 και να έρθει να το δηλώσει σήμερα;; Η γνώμη μου είναι ότι ΔΕΝ μπορεί. Αν δεχόμασταν ότι μπορεί, θα άνοιγε παράθυρο να κλείσουν όλοι οι ανοιχτοί Η/Χ που δημιουργήθηκαν (και έμειναν ανοιχτοί) από την εφαρμογή του ΓΟΚ και μετά… Και αν σε πρώτη ανάγνωση φαίνεται υπερβολικό, με λίγη σκέψη θα καταλήξουμε ότι δεν υπάρχει δικλείδα για το θέμα αυτό. Ή θα μπορούσαν να μπούνε όλα ή κανένα. Η 28η Ιουλίου 2011 αποτελεί την ημερομηνία ορίζοντα για την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών. Αποτελεί την βασική προϋπόθεση για την υπαγωγή. Κάθε εργασία που γίνεται μετά την 28/7/2011 χωρίς άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής αποτελεί "νέο" αυθαίρετο. Εξαίρεση προβλέπεται μόνο στο 23.14 υπό τις εξής προϋποθέσεις: i. Να έχει ξεκινήσει ο Φ.Ο. πριν της 28.07.2011 (όχι απαραιτήτως ολοκληρωμένος) ii. Οι εργασίες αποπεράτωσης ολοκληρώθηκαν στο σύνολο τους μετά της 28.07.2011 iii. Θεώρηση έναρξης εργασιών προ 28.07.2011 από την Αστυνομική αρχή. iv. Οι υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης και ύψους μέχρι ποσοστού 20% Θα πρόσθετα ότι οι αυθαίρετες κατασκευές πρέπει να είναι επί του νόμιμου κτιρίου (δηλαδή όχι ανεξάρτητες). Θα πρέπει να διευκρινιστεί από το υπουργείο ο χρόνος αποπεράτωσης του εργασιών της προϋπόθεσης ii. Έχει dead line ή μπορεί να ολοκληρωθούν εις το διηνεκές;;; Κατά την άποψη μου τουλάχιστον οι εργασίες αποπεράτωσης που προκαλούν αυθαίρετες κατασκευές (και όχι όλες) θα πρέπει να ολοκληρώθηκαν ως 08.08.2013 (ημερομηνία δημοσίευσης του Ν.4178/2013) και όχι να μπορούν να ολοκληρωθούν… κάποτε. Θα προσπαθήσουμε να σχηματοποιήσουμε την άποψη μας. Α. Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίριο με οικοδομική άδεια: 1. Ολοκληρωμένος Φ.Ο. πριν της 28.07.2011 Α. ο Φ.Ο. βάσει άδειας. α. Τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έγιναν μετά της 28.07.2011, δύναται να τακτοποιηθούν εφόσον πληρούνται στο σύνολο τους τα κριτήρια της 23.14. Β. ο Φ.Ο. με αυθαιρεσίες. α. Έκδοση άδειας αποπεράτωσης δυνάμει της Υ.Α. 2975/2012 β. Τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έγιναν μετά της 28.07.2011, δύναται να τακτοποιηθούν εφόσον πληρούνται στο σύνολο τους τα κριτήρια της 23.14. 2. Μη ολοκληρωμένος Φ.Ο. πριν της 28.07.2011 α. Τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έγιναν μετά της 28.07.2011, δύναται να τακτοποιηθούν εφόσον πληρούνται στο σύνολο τους τα κριτήρια της 23.14. Β. Εξ’ ολοκλήρου αυθαίρετο κτίριο: 1. Ολοκληρωμένος Φ.Ο. πριν της 28.07.2011 α. Έκδοση άδειας αποπεράτωσης δυνάμει της Υ.Α. 2975/2012 2. Μη ολοκληρωμένος Φ.Ο. πριν της 28.07.2011 α. Δεν υπάρχει διάταξη που να καλύπτει την υπαγωγή στον Ν.4178/2013 για ολοκλήρωση του. Μπορεί να γίνει χρήση της Υ.Α. 2932/21.01.2015 Για την περίπτωση σας τώρα, στην υπαγωγή βάσει του άρθρου 23 παράγραφος 14 και συνυπολογίζοντας και την παράγραφο 25γ του άρθρου 10 του Ν.4315/2014 (στα ποσοστά της παραγράφου 14α του άρθρου 23 του Ν.4178/2013 δεν προσμετρούνται υπόγειες επιφάνειες, όπως αποτυπώνεται ο όγκος αυτών στην οικοδομική άδεια που έχει εγκριθεί) λάβετε υπόψη σας την εγκύκλιο 19/04.04.1989 η οποία αναφέρει ότι για την αλλαγή χρήση αρκεί να έχουν πραγματοποιηθεί δομικές εργασίες που συντελούν σε αυτή (στην αλλαγή χρήσης του χώρου) και δεν απαιτείται να έχει λειτουργήσει με τη χρήση (την αυθαίρετη) αυτή.

Apantisi: Όταν λέτε να παραχωρηθεί εννοείται να συντελεστεί η απαλλοτρίωση; Αν είναι αυτό τότε δύναται να τακτοποιηθεί και το τμήμα που είναι εντός του ρυμοτομούμενου. Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να προσεγγίζουμε το θέμα με την λογική. Απαντώντας στο ερώτημα «τί θα μεταβιβασθεί» επομένως «για ποιο οικόπεδο θα δώσω βεβαίωση», τότε απαντώνται και τα ερωτήματα αν πρέπει ή/και αν μπορούμε να τακτοποιήσουμε το τμήμα αυτό. Καλό είναι σε τέτοιες περιπτώσεις να προηγείται κουβέντα με τον δικηγόρο και τον συμβολαιογράφο. Δεν είμαστε όλοι εξοικειωμένοι με τις διαδικασίες απαλλοτρίωσης, τα δικαιώματα επί της γης αναλόγως της φάσης της απαλλοτρίωσης κ.λπ..

Apantisi: Όπως έχουμε αναφέρει και κατά το παρελθόν η ιδιότητα του τρίτεκνου χάνεται όταν ένα από τα παιδιά σταματήσει να είναι προστατευόμενο μέλος της οικογένειας, ενώ η ιδιότητα του πολύτεκνου είναι ισόβια. Το ότι κάποιος ανήκει στον σύλλογο τρίτεκνων δεν λέει κάτι. Το πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης μπορεί να χρησιμοποιηθεί αν κάποιος ξέρει να το διαβάσει σωστά… Γενικά λοιπόν είναι εύκολο να διαπιστώσεις πρώτα από όλα ως μηχανικός αν ο ιδιοκτήτης πληροί τις προϋποθέσεις του νόμου για να χαρακτηριστεί τρίτεκνος. Άμα το διαπιστώσεις τότε θα βρεις και τα κατάλληλα χαρτιά για να το υποστηρίξεις. Ο πολύτεκνος δεν χάνει την ιδιότητα του ποτέ. Το θέμα είναι πως θα υπολογισθούν οι στεγαστικές του ανάγκες αν κάποιο/κάποια από τα παιδιά του έχουν πλέον σταματήσει να θεωρούνται προστατευόμενα μέλη. Θα ήταν ίσως δικαιότερο να θεωρήσουμε ότι προσφέρουν το σύνολο των παιδιών. Δεν προκύπτει όμως από κάπου επομένως είναι ασφαλέστερο να θεωρήσουμε ότι αθροίζονται μόνο τα προστατευόμενα κατά την υπαγωγή τέκνα.

Apantisi: Σύμφωνα με το άρθρο 25 παράγραφος 5 του 4178, σε χώρους που έχουν τακτοποιηθεί με τον 3775/2009, 3843/2010 και 4178/2013 με εξόφληση τουλάχιστον του 30% του συνολικού προστίμου, επιτρέπεται κατά παρέκκλιση από κάθε ισχύουσα διάταξη: στ) εργασίες που προβλέπονται στις §2 και §3 του άρθρου 4 του Ν.4067/2012. Οι εργασίες ΔΕΝ επαυξάνουν το κτίσμα σε όγκο εκτός συγκεκριμένων περιπτώσεων. Στην §2.ιστ του Ν.4067 προβλέπεται η κατασκευή πέργκολας. Κατά την γνώμη μου η «επαύξηση του κτίσματος» δεν έχει να κάνει με το αν μετράει η κατασκευή στον συντελεστή όγκου έτσι όπως αυτός ορίζεται στο άρθρο του ΝΟΚ αλλά εννοείται κάθε κατασκευή κατ’ επέκταση του αυθαιρέτου. Θα ήταν άλλη περίπτωση αν επί του οικοπέδου επιτρεπόταν η έκδοση άδειας μετά την τακτοποίηση του όποιου αυθαιρέτου και άλλη περίπτωση αυτή που περιγράφετε στο συγκεκριμένο ερώτημα όπου μιλάμε για ένα ΜΗ άρτιο οικόπεδο. (Απαραίτητη διευκρίνιση ότι ΣΕ ΟΛΑ τα ερωτήματα που τίθενται επί της κρίσης μας, η απάντηση αφορά ως επί το πλείστον το συγκεκριμένο ερώτημα και δεν είναι πάντα φρόνιμο να υιοθετείται για παρόμοιες (παρόμοιες κατά την κρίση του καθενός) περιπτώσεις όπου ακόμα και μία λεπτομέρεια μπορεί να αλλάξει τα δεδομένα). Δεν μπορεί δηλαδή το συγκεκριμένο κενό οικόπεδο να μην μπορεί να βγάλει άδεια για πέργκολα και να μπορεί να βγάλει (άδεια) όταν έχει τακτοποιημένο αυθαίρετο. Είναι παράλογο. Προφανώς λοιπόν στην περίπτωση σας επιτρέπονται οι εργασίες επί των τακτοποιημένων αυθαιρέτων π.χ. ενίσχυσης, βελτίωσης της υγιεινής και γενικά όσες προβλέπονται στο 25.5 εξαιρουμένων αυτών που αυξάνουν τον όγκο, ασχέτως του αν μετρούν στον συντελεστή όγκου όπως αυτός ορίζεται στον Ν.4067. Το Υπουργείο θα πρέπει να προχωρήσει στην έκδοση της προβλεπόμενης στο τελευταίο εδάφιο της 25.5 Υ.Α., γιατί έτσι όπως είναι διατυπωμένη η παράγραφος και με την πολύ στενή ερμηνεία προκύπτουν και πολύ παράλογα. π.χ. η τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης η οποία προκαλεί έστω και μικρή αύξηση του όγκου. Προφανώς και το πνεύμα του νόμου ΔΕΝ είναι αυτό.

Apantisi: Το πρώτο ερώτημα έχει απαντηθεί πολλές φορές. Για το δεύτερο ερώτημα, δεν καταλαβαίνω τι ακριβώς ρωτάτε. Το οικόπεδο έχει τους γενικούς κανόνες που χτίζει (συντελεστή δόμησης, κάλυψη, κ.λπ.). Έχει και κάποια ελάχιστα όρια αρτιότητας τα οποία όμως ΔΕΝ λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό των ποσοστών τετραγωνιδίων όπως ρητά αναφέρει η Εγκύκλιος 4 στο εδάφιο 33. Σκοπός της διάταξης είναι, ανεξαρτήτως εάν το οικόπεδο/γήπεδο όπου βρίσκεται η αυθαίρετη κατασκευή είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, να συγκρίνονται τα πολεοδομικά μεγέθη του αθροίσματος των επιφανειών των αυθαιρέτων κατασκευών ή της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης µε τους όρους δόμησης που ισχύουν σήμερα στη θέση του ακινήτου προκειμένου να υπολογιστούν οι συντελεστές τετραγωνιδίων και στη συνέχεια το ενιαίο ειδικό πρόστιμο. Π.χ. για τον υπολογισμό του ποσοστού υπέρβασης δόμησης στον παρονομαστή θα έχετε το γινόμενο (συντελεστής δόμησης)x(εμβαδόν οικοπέδου), αδιαφορώντας αν το εμβαδόν οικοπέδου υπολείπεται του ελαχίστου κατά κανόνα ή κατά της παρέκκλισης.

Apantisi: Η λογική θα έλεγε ότι το κτίσμα αυτό είναι εντελώς αυθαίρετο και θα έπρεπε να δηλωθεί στο σύνολο του. Το τροποποιημένο όμως παράρτημα Α αναφέρει για την αντίστροφη περίπτωση (άδεια για λυόμενο κατασκευή με συμβατικό τρόπο) ότι θα δηλωθεί ΧΩΡΙΣ άδεια και ότι Οπότε κατά αναλογία αλλά πέρα λογικής μπορείτε να δηλώσετε μόνο τα 10m2. Και μία διευκρίνιση: το απόσπασμα από την τροποποιημένο παράρτημα αναφέρει «και της θέσης των προβλεπομένων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια»

Apantisi: Έχουμε πει αρκετές φορές ότι τα θέματα βεβαιώσεων καλά θα είναι να αντιμετωπίζονται από τον συνάδελφο που θα υπογράψει την βεβαίωση. Εγώ πιστεύω ότι θα πρέπει να τακτοποιούνται όλα τα αυθαίρετα προ της μεταβίβασης ασχέτως αν ο νόμος δίνει (που δίνει) κάποιες δυνατότητες σε ορισμένες περιπτώσεις. Μία από αυτές είναι και αυτή που περιγράφετε. Σε κάθε περίπτωση καλό είναι να αναφέρετε τι αυθαίρετα βρήκατε και να αιτιολογείτε την άποψη σας γιατί τα αυθαίρετα αυτά ΔΕΝ εμποδίζουν την έκδοση βεβαίωσης μεταβίβασης.

Apantisi: i. Δεν υπάρχει κάπου χρονικός περιορισμός για την έκδοση άδειας αποπεράτωσης. Θα πρέπει όμως το υπουργείο να σκεφτεί και να επιβάλλει την ολοκλήρωση των όψεων και της στέγης εντός κάποιου χρονικού ορίου από την υπαγωγή, στην λογική του άρθρου 26 παράγραφος 6 του Ν.4067/2012 ii. Δεν είναι ακριβώς έτσι. Η Υ.Α. 2975/2012 ορίζει τον τρόπο έκδοσης άδειας αποπεράτωσης. Θα πρέπει να δηλωθούν και αναλόγως να πληρωθούν τα τμήματα που θα χρησιμοποιηθούν ως χώροι κύριας χρήσης ή ως Η/Χ κ.λπ.. Ιδιαίτερη προσοχή στη παράγραφο 5 του άρθρου 2 η οποία αναφέρει επί λέξη: «Στο Διάγραμμα κάλυψης ή στο Διάγραμμα δόμησης του ν. 4030/11 αποτυπώνεται η υφιστάμενη κατάσταση, δηλ. θέση, κάλυψη, δόμηση, ύψος κ.λπ. του κτίσματος. Επίσης υπολογίζονται τα πολεοδομικά μεγέθη των κτιρίων, των οποίων ζητείται η αποπεράτωση, με βάση την οριστική μορφή τους και αναγράφεται κατά παρέκκλιση από κάθε ισχύουσα διάταξη η σχέση τους με τους όρους δόμησης, που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου, με εξαίρεση τη χρήση της αυθαίρετης κατασκευής, η οποία σε κάθε περίπτωση πρέπει να επιτρέπεται από τις ισχύουσες στην περιοχή γενικές και ειδικές πολεοδομικές διατάξεις.» Θα πρέπει λοιπόν να καθορισθεί ποια θα είναι η τελική μορφή. iii. Νομίζω ότι σας καλύπτει το προηγούμενο ερώτημα.

Apantisi: Από ότι καταλαβαίνω το πρόβλημα είναι η λανθασμένη υλοποίηση του ορίου η οποία σε καμία περίπτωση δεν προκαλεί υπέρβαση πλάγιας απόστασης στο κτίριο που δομήθηκε βάσει οικοδομικής άδειας.

Apantisi: Εσείς που έχετε την όλη εικόνα θα δείτε καλύτερα. Από την περιγραφή σας (το επισυναπτόμενο ΔΕΝ ανοίχθηκε, δεν είναι δυνατόν να ανοίγουμε και να κοιτάμε σχέδια) θα το αντιμετωπίσετε όπως λέτε με μία μικρή παρατήρηση ως προς το ποσοστό της υπέρβασης πλάγιου ορίου. Κατά την γνώμη μου το τμήμα που είναι εντός των 2,5 μέτρων από την πλευρά που πλέον δεν εφάπτεται το κτίσμα, πρέπει να χρεωθεί με υπέρβαση πλάγιου ορίου, δηλαδή μία ζώνη 2,03-2,16 με ποσοστό υπέρβασης > 20%.

Apantisi: Συνάδελφε, αναφέρουμε ότι η κατάτμηση είναι άκυρη και θεωρείτε ότι ΔΕΝ είναι νομικό θέμα;;; Ακόμα και να εκδοθεί βεβαίωση μεταβίβασης, τι θα γραφεί στην δήλωση του 651 που θα ζητηθεί;;; Η δική μου άποψη είναι να μιλήσετε με τον δικηγόρο και τον συμβολαιογράφο. Αν δεν θέλετε να το κάνετε ή μετά την κουβέντα θεωρείτε ότι είναι όλα καλώς καμωμένα, τότε μπορείτε να προχωρήσετε στην υπαγωγή κατά τα γνωστά. Τμήματα δηλαδή που καλύπτονται από την οικοδομική άδεια ΔΕΝ δηλώνονται, λόγω της κατάτμησης θα επιλέξετε ΟΧΙ στο πεδίο της οικοδομικής άδειας. Φυσικά δεν υπάρχει περίπτωση να μιλήσουμε για προσθήκη στο συγκεκριμένο μη άρτιο οικόπεδο.

Apantisi: Από την περιγραφή σας καταλαβαίνω ότι μπορείτε να κάνετε χρήση της παραγράφου 1.ε του άρθρου 11 που αφορά τον «νομέα και κάτοχο του αυθαιρέτου κτίσματος επί γηπέδου ή οικοπέδου χωρίς τίτλους ιδιοκτησίας, μόνο εφόσον υποβληθεί νόμιμο προσύμφωνο από το οποίο θα προκύπτει ότι ο ιδιοκτήτης του γηπέδου υπόσχεται να του μεταβιβάσει το τμήμα εδάφους που έχει καταλάβει και επί του οποίου έχει ανεγείρει αυθαίρετο κτίσμα, μετά την ολοσχερή εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου….»

Apantisi: Η ερώτηση σας έρχεται και κουμπώνει με την τελευταία παράγραφο της Ε/Α 1184. Υπάρχουν θέματα που είναι νομικά και για τα οποία δεν είμαστε όλοι εξοικειωμένοι. Από όσα γνωρίζω, τα τμήματα που δεν περιγράφονται ως οριζόντιες ιδιοκτησίες είναι κοινόκτητα. Δεν υπάρχουν δηλαδή «ορφανά» ως προς το ιδιοκτησιακό τμήματα. Αυτό που θέλετε να κάνετε θα μπορούσε (θεωρητικά) να γίνει με ένα προσύμφωνο. Ο 4178 όμως προβλέπει την διαδικασία αυτή στις περιπτώσεις 1.δ και 1.ε του άρθρου 11 οι οποίες είναι διαφορετικές από το δικό σας θέμα. Άποψη μου είναι να γίνει μία κοινή δήλωση για όλο το οικόπεδο και να καθορισθούν τα οφειλόμενα ποσά σε ένα ιδιωτικό συμφωνητικό. Αν δεν μπορέσει να γίνει αυτό, τότε δηλώσεις για κάθε οριζόντια ιδιοκτησία και μία επιπλέον για τα κοινόκτητα.

Apantisi: Η τακτοποίηση γίνεται με το τι ισχύει σήμερα. Επομένως δεν μπορεί να γίνει χρήση της Γ.ιε. Βάσει των τότε ισχυόντων μπορείτε να νομιμοποιήσετε.

Apantisi: Κατά τη δήλωση τακτοποίησης απαιτείται τοπογραφικό εφόσον ΔΕΝ έχει εκδοθεί άδεια. Στην περίπτωση σας δηλαδή απαιτείται. Προφανώς και θα μπορείτε να το χρησιμοποιήσετε. Να έρθετε όμως σε επαφή με τον συνάδελφο που το έχει συντάξει γιατί κατά τη γνώμη μου θα πρέπει να δηλωθεί και αυτός στο σύστημα. Ας μην λησμονούμε ότι το τοπογραφικό αυτό αποτυπώνει πέρα του οικοπέδου και τις κατασκευές εντός αυτού, κατά το χρόνο σύνταξης του.

Apantisi: Το αν απαιτείται δικαιολογητικό για το «στατικό» κομμάτι εξαρτάται από την κατηγορία των αυθαίρετων κατασκευών. Οι κατηγορίες 1 και 2 ΔΕΝ απαιτούν τέτοιο δικαιολογητικό. Το είδος, εξαρτάται από την επικρατούσα χρήση του κτιρίου. Αν η επικρατούσα χρήση είναι κατοικία τότε εφόσον απαιτείται θα κατατεθεί ΔΕ.ΔΟ.Τ.Α..

Apantisi: Για να ξεκινήσουμε από το δεύτερο ερώτημα που είναι και ευκολότερο, θα το κάνετε έτσι όπως το περιγράφετε. Για το πρώτο ερώτημα, καλό θα είναι να το δείτε αναλυτικά με συνάδελφο τοπογράφο. Είναι θέματα που ΔΕΝ μπορούν να αναλυθούν μέσα από αυτή τη διαδικασία.

Apantisi: i. Η αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε βοηθητική υπολογίζεται με αναλυτικό δυνάμει της παραγράφου 5 του άρθρου 18. Δεν χρειάζεται διαφορετικός αναλυτικός για τις εργασίες της αλλαγής χρήσης και διαφορετικός για την αλλαγή χρήσης. Υπολογίζεις τον πρώτο (εργασίες που έγιναν για την αλλαγή χρήσης). Αν οι εργασίες που αναφέρετε στις όψεις κ.λπ. προέκυψαν λόγω της αλλαγής χρήσης τότε θα συμπεριληφθούν στον αναλυτικό της αλλαγής χρήσης, άλλως κατά τη γνώμη μου θα πρέπει να γίνει δεύτερος. Είμαι της άποψης ότι οι εργασίες αλλαγής χρήσης, η διαμερισμάτωση, μετακίνηση σε άλλη σύννομη θέση (Γ.ιστ) κ.λπ. είναι αυθαιρεσίες που πρέπει να δηλώνονται διακριτά. ii. Η διαμερισμάτωση δηλώνεται ανά όροφο και προφανώς ανά κτήριο…

Apantisi: i. Σύμφωνα με την Υ.Α.42554/11.08.2014 (ΦΕΚ Β΄/2440/15.09.2014) στο άρθρο 3 παράγραφος 1 «…που έχουν δηλωθεί και πραγματοποιηθεί για την ενεργειακή αναβάθμιση ή την στατική ενίσχυση της ιδιοκτησίας ή του ακινήτου.». Το ερώτημα σας για το αν δύναται να συμψηφιστεί το πρόστιμο της αλλαγής χρήσης του τμήματος του κτιρίου Γ με την ενεργειακή αναβάθμιση του κτιρίου Α, δεν έχει διευκρινιστεί. Προσωπική άποψη είναι ότι μπορεί να γίνει αφού το παρακολούθημα είναι μέρος της ιδιοκτησίας κατά το προαναφερόμενο εδάφιο. ii. Θα πρέπει να απευθυνθείτε στον δικηγόρο και στον συμβολαιογράφο του πελάτη σας. iii. Ο υπολογισμός των ποσοστών δεν γίνεται ανά φύλλο καταγραφής αλλά ανά ιδιοκτησία. Για τις αυθαιρεσίες στα κοινόκτητα όπως έχουμε αναφέρει και κατά το παρελθόν ΔΕΝ υπάρχει κάποια οδηγία για το πώς πρέπει να υπολογίζονται οι συντελεστές υπέρβασης. (Είναι μία καλή ερώτηση μας είχε απαντήσει ο νομικός του ΥΠΕΚΑ). Κατά τη γνώμη μου και αυτό εφαρμόζω βάζω στον παρανομαστή το σύνολο των μέτρων. Τα ποσοστά συνιδιοκτησίας έχουν λογική μόνο στις αυθαίρετες κατασκευές επί ιδιοκτησιών.

Apantisi: Κατά τη γνώμη μου είναι ο όγκος του νερού.

Apantisi: Ο νόμος επιτρέπει την υπαγωγή περισσότερων ιδιοκτησιών σε μία δήλωση ΕΚΤΟΣ της περίπτωσης που γίνεται υπαγωγή στην κατηγορία 1, όπου απαιτείται μία δήλωση ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία. Υπαγωγή στην κατηγορία 1 γίνεται κατά τον νόμο για κτίρια αποκλειστικής χρήσης κατοικίας, κατά την εγκύκλιο για κτίρια επικρατούσας χρήσης κατοικίας και φυσικά ΜΟΝΟ για τις ιδιοκτησίες με χρήση κατοικία. Επομένως εσείς και εφόσον δεχτείτε τα της εγκυκλίου και οι οριζόντιες ιδιοκτησίες σας πληρούν της απαιτήσεις της κατηγορίας 1, θα πρέπει σε κάθε δήλωση να υπάρχει το πολύ μία ιδιοκτησία με υπαγωγή στην κατηγορία 1.

Apantisi: Δεν γνωρίζω να υπάρχει ερμηνεία που να απαλλάσσει τον μηχανικό από την υποχρέωση αποτύπωσης του συνόλου του κτιρίου. Ανά ΥΔΟΜ υπάρχει και διαφορετική πρακτική αλλά βάσει του Ν.4030 θα πρέπει να συνταχθεί κανονικά διάγραμμα δόμησης για το σύνολο του κτιρίου. Σε περίπτωση που διαπιστωθούν αυθαίρετες κατασκευές και εφόσον υπάρχει σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών προ 28.07.2011, σας καλύπτει η παράγραφος 2 του άρθρου 25 του 4178 ως προς την αναγκαιότητα ή όχι δήλωσης των αυθαίρετων κατασκευών σε άλλες ιδιοκτησίες. Αναλυτικότερα θα δείτε και την εγκύκλιο ΓΓΠΑΧ/οικ.925/24.02.2014 παράγραφο 3.

Apantisi: Σύμφωνα με το εδάφιο 20 της εγκυκλίου 4 «Σε περίπτωση αυθαιρέτων κατασκευών επί κοινόκτητων/κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου για το οποίο δεν έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, κατά το σκοπό της διάταξης, τη δήλωση δύναται να υποβάλει ένας εκ των συνιδιοκτητών µε την προϋπόθεση ότι συναινεί η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών (άνω του 50%) του ακινήτου λαμβάνοντας υπόψη τα ποσοστά συνιδιοκτησίας καθενός συνιδιοκτήτη.».

Apantisi: Όχι δεν συμφωνώ. Δεν προκύπτει από κάπου αυτό που λέτε. Είναι διαφορετικό το πώς αντιμετωπίζεται ο χώρος αυτός στον ΝΟΚ και πως στον 4178 για τον υπολογισμό του προστίμου. Με την ίδια λογική, Η/Χ που ξεπερνούν το 20% του συντελεστή δόμησης θα έπρεπε να υπολογίζονται από τον 4178 με επιφάνεια..

Apantisi: Εφόσον η προς μεταβίβαση οριζόντια ιδιοκτησία: - ΔΕΝ έχει καμία αυθαίρετη κατασκευή καθ’ υπέρβαση της δόμησης, κάλυψης και ύψους, τότε δίνουμε την βεβαίωση που περιγράφεται στην παράγραφο 1.α.ii του άρθρου 3. - Έχει αυθαίρετες κατασκευές που εμπίπτουν στην παράγραφο 2 του άρθρου 1, τότε δίνουμε την βεβαίωση που περιγράφεται στην παράγραφο 1.α.iii του άρθρου 3.. Ενδεικτικά, ότι έχει τακτοποιηθεί με τον 4178 και έχει πληρωθεί τουλάχιστον το 30% του προστίμου, τα προ του 1955 με αυθαίρετες κατασκευές κ.λπ..

Apantisi: Από τη στιγμή που το αυθαίρετο τμήμα είναι ασκεπές από το 1980 (…) τότε προφανώς μιλάμε για ένα ημιτελές αυθαίρετο. Οι εργασίες αποπεράτωσης του ημιτελούς θα πρέπει να γίνουν δυνάμει της Υ.Α. 2975/2012 και η αντικατάσταση της στέγης δυνάμει του άρθρου 4 παράγραφος 2.κζ. Μου μένει μια απορία το πώς έγινε η «ενοποίηση αυτής από λειτουργική άποψη» από τη στιγμή που το τμήμα που κατασκευάσθηκε το 1980 είναι ασκεπές.

Apantisi: Προκύπτει από την εγκύκλιο 4 εδάφιο 54. Η 1149 θα έπρεπε να έχει πιο ολοκληρωμένη διατύπωση, αναφέροντας το τελευταίο εδάφιο της παραπάνω παραπομπής «για τις εργασίες που περιγράφονται σε αυτή». Προφανώς και για τις υπόλοιπες εργασίες θα απαιτηθεί η διαδικασία που προβλέπεται από τις ισχύουσες διατάξεις. Για την αντικατάσταση στέγης η διαδικασία της ΕΕΜΚ, για τις ενισχύσεις κανονική άδεια δόμησης κ.λπ. Στο παράδειγμα της Ε/Α 1199 η κατασκευή στέγης θα αντιμετωπιστεί ως αποπεράτωση. Η 25.5 έχει την φράση «κατά παρέκκλιση από κάθε ισχύουσα διάταξη» οπότε το μη άρτιο οικόπεδο δεν αποτελεί εμπόδιο. Αυτό φυσικά δεν σημαίνει ότι μπορούμε να βγάζουμε ότι άδεια θέλουμε αν και εφόσον έχουμε ένα τακτοποιημένο αυθαίρετο. Θα ήταν πέρα από την λογική. Δείτε και την Ε/Α 1176. Για την στέγη λοιπόν που ενδιαφέρεστε: - εφόσον η στέγη επιβάλλεται τότε μπορεί να δοθεί η έγκριση είτε ως διαδικασία αποπεράτωσης (προηγούμενη Ε/Α) είτε ως συμμόρφωση προς τους όρους δόμησης της περιοχής μετά από απόφαση της επιτροπής του άρθρου 12, είτε και μετά από αίτηση του ενδιαφερόμενου όταν δεν συντρέχει κανένας από τους προηγούμενους λόγους (π.χ. να έχει πλάκα και να θέλει να γίνει στέγη) - εφόσον η στέγη ΔΕΝ επιβάλλεται, τότε μπορεί να γίνε με την διαδικασία αποπεράτωσης εφόσον εγκριθεί από την Υ.ΔΟΜ. ή να προβλέπεται σε ισχύουσα άδεια οικοδομής και μόνο εφόσον υφίσταται υπέρβαση ύψους σε σχέση με τα προβλεπόμενα στην άδεια ως 10%.

Apantisi: Φυσικά και μπορείτε και δεν θα αντιμετωπίσετε και κανένα πρόβλημα στην ΥΔΟΜ αφού θα νομιμοποιήσετε στατικώς ανεξάρτητα κτίρια (4 κτίρια). Δεν θα έχετε δηλαδή κτίρια με στατικώς εξαρτημένα τακτοποιημένα τμήματα, τα όποια (κακώς κατά τη γνώμη μου) δημιουργούν προβλήματα ως προς την νομιμοποίηση τους σε ορισμένες Υ.ΔΟΜ.. Προφανώς όμως θα πρέπει να δείτε ότι τα 4000μ2 καλύπτουν τόσο τα αυθαίρετα όσο και τα νόμιμα και προς νομιμοποίηση μέτρα.

Apantisi: Η περίπτωση σας είναι λίγο παράξενη. Η θέση είναι μη σύννομη αλλά το κτίσμα είναι στην ίδια θέση που προβλέπεται από την άδεια (δεν δείξανε το ρέμα) αλλά κατασκευάστηκε με στροφή… Στη θέση σας, ίσως να τακτοποιούσα όσο μέτρα δεν καλύπτονται από την άδεια (προφανώς και πρέπει να γίνει) και μέσω αυτού και βάσει των σχεδίων που θα κατέθετα να τακτοποιούσα ουσιαστικά και το θέμα της στροφής. Χωρίς δηλαδή επιπλέον κόστος. Είναι νομίζω η λογικότερη προσέγγιση ή τουλάχιστον η λογικότερη που σκέφτομαι αυτή τη στιγμή.

Apantisi: Λογικά αναφέρεστε στο άρθρο 5. Το προσύμφωνο θα περιγράφει την συμφωνία των συνιδιοκτητών για το τι ανήκει σε ποιον. Αν δηλωθούν όλα από όλους τότε προφανώς δεν απαιτείται προσύμφωνο. Καλό είναι όμως να γίνει για λόγους που ΔΕΝ έχουν να κάνουν με τον 4178 αλλά με την αξία που θα πάρει ένα τακτοποιημένο αυθαίρετο επί καθέτου και όχι με ποσοστό εξ’ αδιαιρέτου.

Apantisi: Η γνώμη μου είναι ότι μπορείτε να το αντιμετωπίσετε έτσι όπως το περιγράφετε. Σε περίπτωση που ζητούσατε με άδεια προσθήκη ορόφου 3μ (έστω ότι το επιτρεπόμενο ήταν 11μ) τότε θα γινόταν ο έλεγχος από την υπηρεσία δόμησης ότι με την προσθήκη θα έχετε 7,5+1,5+3=12μ. Εσείς έχετε 2 αυθαιρεσίες. Την μία την τακτοποιείτε και την άλλη την νομιμοποιείτε.

Apantisi: Η καλύτερη λύση είναι να γίνει χρήση της παραγράφου 1 του άρθρου 23 και να νομιμοποιήσετε.

Apantisi: Στην Ε/Α 1206 αναφέρετε ότι στην περιοχή είναι υποχρεωτική η στέγη. Η παράγραφος 5 του άρθρου 25 αναφέρει στην περίπτωση δ ότι επιτρέπεται η κατασκευή στέγης. Λόγω του ότι η στέγη είναι υποχρεωτική στην περιοχή, δεν έχετε και τον περιορισμό της υπέρβασης ύψους. Δεν χρειάζεται να θεωρηθεί ως επισκευή ή κάτι άλλο. Θα αιτηθείτε κατασκευή στέγης λόγω του ότι απαιτείται από τους ειδικούς όρους δόμησης της περιοχής.

Apantisi: Ο νόμος επιβάλει να δηλωθούν στην ίδια αίτηση και με διαφορετικό Φ.Κ., αυθαίρετες και κατασκευές προς νομιμοποίηση και αυθαίρετες κατασκευές προς τακτοποίηση.

Apantisi: Δεν μπορώ να πω κάτι παραπάνω. Εγώ αυτό που γνωρίζω είναι ότι μετά την κατάτμηση το οικόπεδο/γήπεδο που θα προκύψει επιβάλλεται να μπορεί να «φέρει» το κτίσμα που υπάρχει. Δεν μιλάμε για το αν επιτρέπεται ή όχι η κατάτμηση σε εκτός σχεδίου κ.λπ.. Μιλάμε για κάτι άλλο. Δεν μιλάμε για το αν ισχύει ή όχι η απαγόρευση του άρθρου 2 του Ν. . 690/1948. Όπως σας είπα και στην 1191 αν θεωρείτε ότι είναι όλα καλώς καμωμένα, τότε μπορείτε να προχωρήσετε στην υπαγωγή κατά τα γνωστά. Τμήματα δηλαδή που καλύπτονται από την οικοδομική άδεια ΔΕΝ δηλώνονται, λόγω της κατάτμησης θα επιλέξετε ΟΧΙ στο πεδίο της οικοδομικής άδειας.

Apantisi: Η δήλωση μπορεί να γυρίσει σε υπαγωγή και να λυθεί το θέμα του προστίμου. Για το ότι δόθηκε βεβαίωση και έγινε αγοραπωλησία, να μιλήσετε με τον/την συμβολαιογράφο. Προσοχή όταν αιτηθείτε επαναφορά της δήλωσης σε «υπαγωγή», στο τι δεσμεύεστε.

Apantisi: Κάθε άδεια έχει ένα τοπογραφικό. Αυτό το τοπογραφικό οφείλει να αποτυπώνει την πραγματικότητα. Κάθε διαφορά μεταξύ πραγματικότητας και κανονικότητας έχει κανόνες επίλυσης. Προφανώς λοιπόν το όριο είχε οικοδομηθεί πριν την έκδοση της άδειας αλλά αυτό αποτυπώθηκε εσφαλμένα.. Η άδεια σας λοιπόν μπορεί να έχει και άλλα προβλήματα όπως ψευδή αποτύπωση τοπογραφικού διαγράμματος.

Apantisi: Συνάδελφε, η απάντηση στην 1145 είναι λάθος. Από τη στιγμή που υπάρχει σύσταση οριζόντων ιδιοκτησιών μπορείς να κάνεις δήλωση για την οριζόντια ιδιοκτησία χωρίς να απαιτείται συναίνεση κανενός άλλου. Η 34.2 του 4315 αφορά περιπτώσεις ΧΩΡΙΣ σύσταση όταν ο κάθε ένας έχτισε το «δικό του» σπίτι όντας συνιδιοκτήτης σε ένα ποσοστό εξ’ αδιαιρέτου.

Apantisi: Είναι μία θολή διάταξη που μας έχει απασχολήσει όλους... Κατά την γνώμη μου, μπορεί να διαγράψει το πρόστιμο (κανείς δεν το αμφισβητεί) αλλά το ακίνητο δεν θεωρείται τακτοποιημένο και θεωρητικά μπορεί να το ξαναγράψουν (έρχεται σε αντίθεση με τον κανόνα ότι τιμωρείσαι μία φορά για κάθε παράνομη πράξη σου)

Apantisi: Με αφορμή το ερώτημα σας, θα προσπαθήσουμε να κάνουμε μία γενική τοποθέτηση για την παράγραφο 5 του άρθρου 25. 5. Στις περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών, οι οποίες έχουν περαιώσει τη διαδικασία με βάση τις διατάξεις των νόμων 3775/2009 (Α΄ 122), 3843/2010 (Α΄ 62), καθώς και όσες έχουν ενταχθεί στις ρυθμίσεις του ν.4014/ 2011 (Α΄ 209) και του παρόντος νόμου και έχει περαιωθεί η σχετική διαδικασία ή έχει εξοφληθεί ποσοστό 30% του συνολικού ποσού προστίμου, κατά τις διατάξεις του παρόντος, επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση από κάθε ισχύουσα διάταξη: α) η εκτέλεση εργασιών αποπεράτωσης β) η εκτέλεση εργασιών επισκευής, οι οποίες αποβλέπουν στην υγιεινή, την αισθητική βελτίωση − αποκατάσταση, τη συνήθη συντήρησή τους και προσαρμογής κατά το εδάφιο δ΄, της παραγράφου 2 του άρθρου 13, γ) κατεδάφισης δ) κατασκευής στέγης ή φύτευσης δώματος ε) ενίσχυσης, στ) εργασίες που προβλέπονται στις παραγράφου 2 και 3 του άρθρου 4 του ν.4067/2012, ως αντικαθίστανται με τις διατάξεις του άρθρου 48 του παρόντος νόμου. Η εκτέλεση των παραπάνω εργασιών γίνεται ύστερα από έγκριση που δίνεται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης, εφόσον οι εργασίες για τις οποίες ζητείται η εκτέλεση δεν επαυξάνουν το κτίσμα σε όγκο, εκτός των περιπτώσεων: α) κατασκευής ανελκυστήρα ατόμων με αναπηρία (ΑμεΑ) της παρ. 2 του άρθρου 27 του ν.4067/2012 (Α΄ 79), β) κατασκευής υποχρεωτικής στέγης, σύμφωνα με τους ειδικούς όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου και γ) κατασκευής στέγης, σύμφωνα με ισχύουσα άδεια οικοδομής και μόνο εφόσον δεν υφίσταται υπέρβαση καθ’ ύψος ή υφίσταται υπέρβαση καθ’ ύψος που δεν υπερβαίνει σε ποσοστό το 10% του προβλεπομένου στην άδεια. …….. Με την εγκύκλιο 4 διατυπώθηκε ότι είναι σε ισχύ η Υ.Α. 2975/2012 για τις εργασίες που περιγράφονται σε αυτή. Η Υ.Α. 2975/2012 ρύθμιζε τα παρακάτω θέματα: Εργασίες επισκευής που αποβλέπουν στην υγιεινή, την αισθητική βελτίωση και τη συνήθη συντήρηση. (άρθρο 1). Οι εργασίες πραγματοποιούνται μετά από έγκριση εργασιών από την αρμόδια ΥΔΟΜ βάσει του επισυναπτόμενου στην Υ.Α. 2975 υποδείγματος.. Εργασίες αποπεράτωσης αυθαίρετων κατασκευών (άρθρο 2 και 3). Οι εργασίες πραγματοποιούνται μετά από την σχετική άδεια από την οικεία Υ.ΔΟΜ. με χρήση του στελέχους έκδοσης έγκρισης + άδειας δόμησης. Συνεπώς για την 25.5 ισχύει: Εργασίες αποπεράτωσης: δυνάμει την Υ.Α. 2975/2012 και με την διαδικασία έγκρισης + άδεια δόμησης. Ως έντυπο για τη χορήγηση έγκρισης εργασιών αποπεράτωσης χρησιμοποιείται και συμπληρώνεται το πρότυπο έντυπο έγκρισης + άδειας δόμησης, όπου στη θέση του τίτλου αναγράφεται «ΕΓΚΡΙΣΗ ΕΡΓΑΣΙΩΝ ΑΠΟΠΕΡΑΤΩΣΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΗΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ (παρ. 25α άρθρ. 25 Ν.4178/2013) Εργασίες υγιεινής, συνήθους συντήρησης κ.λπ.: δυνάμει την Υ.Α. 2975/2012 και με την διαδικασία που προβλέπεται στο άρθρο 1 αυτής. Ως έντυπο για τη χορήγηση έγκρισης εργασιών χρησιμοποιείται το επισυναπτόμενο στην ως άνω αναφερόμενη Υ.Α.. Εργασίες προσαρμογής §2δ άρθρο 13 Ν.4178: Αναλόγως τις εργασίες που απαιτούνται. Κατεδάφιση: Έγκρισης + άδεια δόμησης ή με την διαδικασία που προβλέπεται με την παράγραφο 4γ του άρθρου 4 του Ν.4067/2012 Κατασκευή στέγης: Έγκρισης + άδεια δόμησης Φυτεμένο δώμα: Ε.Ε.Μ.Κ., αφού σύμφωνα με την παράγραφο 2α του άρθρου 1 της Υ.Α.55174/15.10.2013, η ΕΕΜΚ επιτρέπεται στα νομίμως υφιστάμενα όπως αυτά ορίζονται στην 23.1 καθώς και σε κτίρια ή τμήματα κτιρίων τα οποία έχουν εξαιρεθεί της κατεδάφισης ή έχει ανασταλεί η κατεδάφιση τους (επομένως και αυθαίρετα κατηγορίας 4 ή/και 5) με τις κείμενες διατάξεις (Ν.3775/2009, Ν.3843/2010, Ν.4014/2011, Ν.4178/2013). Εργασίες Ενίσχυσης: έγκριση + άδεια δόμησης Εργασίες άρθρου 4 §2 Ν.4067/2012: Με την διαδικασία ΕΕΜΚ αφού σύμφωνα με την παράγραφο 2α του άρθρου 1 της Υ.Α.55174/15.10.2013, η ΕΕΜΚ επιτρέπεται στα νομίμως υφιστάμενα όπως αυτά ορίζονται στην 23.1 καθώς και σε κτίρια ή τμήματα κτιρίων τα οποία έχουν εξαιρεθεί της κατεδάφισης ή έχει ανασταλεί η κατεδάφιση τους (επομένως και αυθαίρετα κατηγορίας 4 ή/και 5) με τις κείμενες διατάξεις (Ν.3775/2009, Ν.3843/2010, Ν.4014/2011, Ν.4178/2013). Εργασίες άρθρου 4 §3 Ν.4067/2012: Με την διαδικασία της 48ωρης ενημέρωσης αφού σύμφωνα με την εγκύκλιο 4 ΔΕΝ ισχύει η υπ’ αριθμ. Οικ.9070/12.02.2013 Υ.Α. και επιτρέπεται η εκτέλεση εργασιών με τη διαδικασία της έγγραφης ενημέρωσης της ΥΔΟΜ. Αφού καταλήξουμε στην διαδικασία, θα πρέπει να εξασφαλιστεί ότι ΔΕΝ έχουμε αύξηση του όγκου του κτίσματος πέρα των περιπτώσεων που ρητώς αναφέρονται στην 25.5.

Apantisi: Ο εξώστης δύναται να τακτοποιηθεί εφόσον έχει κατασκευαστεί προ ΓΟΚ85. Για το θέμα της βεβαίωσης τώρα, όπως έχουμε αναφέρει είναι πολύ λεπτό και καλύτερα να μην δίνουμε απαντήσεις μέσα από εδώ. Μια μικρή λεπτομέρεια μπορεί να αλλάζει την περίπτωση. Μία λύση είναι να διαβάσουμε προσεκτικά τι υπογράφουμε. Εκεί νομίζω ότι θα μας δοθούν οι απαντήσεις.

Apantisi: Για να τακτοποιηθεί ένα αυθαίρετο θα πρέπει η χρήση του είτε να επιτρέπεται σήμερα, είτε να επιτρεπόταν όταν κατασκευάστηκε/εγκαταστάθηκε ή κατά τον χρόνο που εκδόθηκε η οικοδομική άδεια. Σε περίπτωση που δεν πληρείται κανένας από τους κανόνες, τότε η μόνη λύση που υπάρχει είναι η χρήση της παραγράφου 17 του άρθρου 23 του Ν.4178. Προσέξτε μόνο ότι τακτοποιείται για 10 χρόνια.

Apantisi: Όπως έχουμε αναφέρει πολλές φορές εδώ, το θέμα «ύψος» στον 4178 είναι ότι χειρότερο υπάρχει. Προσωπικά δεν μπόρεσα να καταλάβω ποτέ την συγκεκριμένη αναφορά. Μου φαίνεται παράλογο να ισχύει αυτό που περιγράφει. Ο συντελεστής αυτός είχε την λογική να μην πληρώνεις παράλογο πρόστιμο όταν δεν έχει υπέρβαση δόμησης. Στο παράδειγμα του παραρτήματος, το υπόγειο συνεχίζει να έχει βοηθητική χρήση, αλλά άμα είναι πιο ψηλό (προς τα πάνω) θα πρέπει να υπολογιστεί πρόστιμο ως σαν να έχει μεταβληθεί η χρήση π.χ. σε κατοικία;;; παράλογο..

Apantisi: Κατά το ΠΔ/8-7-93 ΑΡΘΡΟ-6: β. Για μεταβολές των διαστάσεων του κτιρίου και του οικοπέδου, εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται ο συντελεστής δόμησης που χρησιμοποιήθηκε κατά την έκδοση της άδειας και οι υποχρεωτικές αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου. Οι αποκλίσεις αυτές δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερες του 2% των μηκών των πλευρών του οικοπέδου με μέγιστο 20 εκ. και 2% με μέγιστο 10 εκατοστά των διαστάσεων του κτιρίου. Απαιτείται ενημέρωση του φακέλου και όχι αναθεώρηση της άδειας, ΠΡΙΝ την τελική θεώρηση. Κατά τον 4030 Αρθρο 6 παράγραφος 9 Ενημέρωση του φακέλου της άδειας δόμησης, ανεξάρτητα από το χρόνο ισχύος της άδειας δόμησης, πραγματοποιείται στις ακόλουθες περιπτώσεις: α)…. β)… γ) Μεταβολές των διαστάσεων του κτιρίου ή του οικοπέδου, εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται οι διατάξεις που καθορίζουν -την επιτρεπόμενη κάλυψη,-το συντελεστή δόμησης και-το συντελεστή κατ' όγκο εκμετάλλευσης (σ.ο.) ή-τις υποχρεωτικές αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου. Οι αποκλίσεις αυτές δεν επιτρέπεται να είναι -μεγαλύτερες του 2% με μέγιστο τα 10 εκατοστά όσον αφορά το κτίσμα ή-μεγαλύτερες του 2% με μέγιστο τα 20 εκατοστά όσον αφορά τα μήκη των πλευρών του οικοπέδου. Επίσης θα πρέπει να ελέγχουμε και το αν παραβιάζονται οι ανοχές της §5.2 του κεφαλαίου 5 του ΕΚΩΣ-2000 ή προγενέστερων κανονισμών αναλόγως του χρόνου κατασκευής. Γενικά δηλαδή δεν υπάρχει επιτρεπόμενη ανοχή που «συγχωρείται» χωρίς καμία ενέργεια. Θα πρέπει να γίνεται τουλάχιστον ενημέρωση του φακέλου. Δεν θα πρέπει να συγχέουμε τις ανοχές της βεβαίωσης μεταβίβασης. Αυτές αφορούν την δυνατότητα έκδοσης βεβαίωσης μεταβίβασης παρότι υπάρχουν μικρές αποκλίσεις. Τέλος να υπενθυμίσουμε ότι μιλάμε για διαστάσεις κτίστου.

Apantisi: Έτσι όπως είναι διατυπωμένο το παράρτημα, θα βάλεις όχι. Αυτό ΔΕΝ σημαίνει ότι έχει κτίριο αυθαίρετο. Ότι δεν καλύπτεται από την άδεια αυτό θα τακτοποιηθεί. Το ΟΧΙ μπαίνει για τον υπολογισμό του προστίμου και μόνο. Δεν σου «κάνει» αυθαίρετο το κτίριο που καλύπτεται από την άδεια.

Apantisi: Σύμφωνα με την εγκύκλιο 4, για τις αυθαίρετες κατασκευές που τακτοποιούνται βάσει της παραγράφου 5α του άρθρου 18 επιλέγεται: Κατηγορία 1 προ 1975, Κατηγορία 2 προ 1983, Κατηγορία 4 σε οικόπεδο/γήπεδο µε οικοδοµική άδεια ή Κατηγορία 5 σε οικόπεδο/γήπεδο χωρίς οικοδοµική άδεια. Εκ της περιγραφής λοιπόν προκύπτει ότι οι κατηγορίες 4 και 5 μπορούν να συνδυαστούν. Επίσης μπορούν να συνδυαστούν και όταν υπάρχει προκήπιο όπως πολύ σωστά αναφέρετε. Θα έπρεπε να έχει διορθωθεί η εγκύκλιος 4 στο σημείο του συνοπτικού πίνακα.

Apantisi: Η εγκύκλιος 4 λέει: Για τον υπολογισµό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόµησης του ακινήτου. Για να μην μπλέξουμε στο τι είναι βοηθητικός χώρος και το τι όχι, γνώμη μου είναι να «πατήσετε» στο υπογραμμισμένο.

Apantisi: Το καλύτερο είναι να απευθυνθείτε σε μηχανικό για να σας λύσει όλες τις απορίες και να σας απαντήσει για το αν είναι εφικτή η δήλωση του αυθαιρέτου σας.

Apantisi: Θα αναπτύξω μία προσωπική άποψη. Όπως έχουμε πει αρκετές φορές, η διαδικασία αυτή έχει ως σκοπό την κατάθεση από μέρους του γράφοντα την όσο το δυνατόν τεκμηριωμένης άποψης του βάσει των διατάξεων. Πάντα υπάρχει η υποκειμενικότητα της σκέψης η οποία εντείνεται όσο ο νόμος κινείται σε θολά νερά. Κάθε συνάδελφος που μπαίνει στην διαδικασία παρακολούθησης των Ε/Α θα κρίνει αν ακολουθήσει στο σύνολο της, σε τμήμα της ή θα απορρίψει εντελώς την προτεινόμενη άποψη. Το άρθρο 8 του Ν.4178 αναφέρει ότι στον νόμο υπάγονται κτήρια των οποίων έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός μέχρι 28.07.2011 ή έχει εγκατασταθεί η χρήση πριν την ημερομηνία αυτή. Και αν το θέμα της χρήσης είναι ξεκάθαρο, στο θέμα των κατασκευών υπάρχει μεγάλη σύγχυση. Μπορεί κάποιος ο οποίος ολοκλήρωσε βάσει οικοδομικής άδειας τον Φ.Ο. προ 28.07.2011 (ας θεωρήσουμε ότι είναι καθόλα νόμιμος) να κλείσει τους Η/Χ το 2016 και να έρθει να το δηλώσει σήμερα;; Η γνώμη μου είναι ότι ΔΕΝ μπορεί. Αν δεχόμασταν ότι μπορεί, θα άνοιγε παράθυρο να κλείσουν όλοι οι ανοιχτοί Η/Χ που δημιουργήθηκαν (και έμειναν ανοιχτοί) από την εφαρμογή του ΓΟΚ και μετά… Και αν σε πρώτη ανάγνωση φαίνεται υπερβολικό, με λίγη σκέψη θα καταλήξουμε ότι δεν υπάρχει δικλείδα για το θέμα αυτό. Ή θα μπορούσαν να μπούνε όλα ή κανένα. Η 28η Ιουλίου 2011 αποτελεί την ημερομηνία ορίζοντα για την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών. Αποτελεί την βασική προϋπόθεση για την υπαγωγή. Κάθε εργασία που γίνεται μετά την 28/7/2011 χωρίς άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής αποτελεί "νέο" αυθαίρετο. Εξαίρεση προβλέπεται μόνο στο 23.14 υπό τις εξής προϋποθέσεις: i. Να έχει ξεκινήσει ο Φ.Ο. πριν της 28.07.2011 (όχι απαραιτήτως ολοκληρωμένος) ii. Οι εργασίες αποπεράτωσης ολοκληρώθηκαν στο σύνολο τους μετά της 28.07.2011 iii. Θεώρηση έναρξης εργασιών προ 28.07.2011 από την Αστυνομική αρχή. iv. Οι υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης και ύψους μέχρι ποσοστού 20% Θα πρόσθετα ότι οι αυθαίρετες κατασκευές πρέπει να είναι επί του νόμιμου κτιρίου (δηλαδή όχι ανεξάρτητες). Θα πρέπει να διευκρινιστεί από το υπουργείο ο χρόνος αποπεράτωσης του εργασιών της προϋπόθεσης ii. Έχει dead line ή μπορεί να ολοκληρωθούν εις το διηνεκές;;; Κατά την άποψη μου τουλάχιστον οι εργασίες αποπεράτωσης που προκαλούν αυθαίρετες κατασκευές (και όχι όλες) θα πρέπει να ολοκληρώθηκαν ως 08.08.2013 (ημερομηνία δημοσίευσης του Ν.4178/2013) και όχι να μπορούν να ολοκληρωθούν… κάποτε. Θα προσπαθήσουμε να σχηματοποιήσουμε την άποψη μας. Α. Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίριο με οικοδομική άδεια: 1. Ολοκληρωμένος Φ.Ο. πριν της 28.07.2011 Α. ο Φ.Ο. βάσει άδειας. α. Τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έγιναν μετά της 28.07.2011, δύναται να τακτοποιηθούν εφόσον πληρούνται στο σύνολο τους τα κριτήρια της 23.14. Β. ο Φ.Ο. με αυθαιρεσίες. α. Έκδοση άδειας αποπεράτωσης δυνάμει της Υ.Α. 2975/2012 β. Τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έγιναν μετά της 28.07.2011, δύναται να τακτοποιηθούν εφόσον πληρούνται στο σύνολο τους τα κριτήρια της 23.14. 2. Μη ολοκληρωμένος Φ.Ο. πριν της 28.07.2011 α. Τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έγιναν μετά της 28.07.2011, δύναται να τακτοποιηθούν εφόσον πληρούνται στο σύνολο τους τα κριτήρια της 23.14. Β. Εξ’ ολοκλήρου αυθαίρετο κτίριο: 1. Ολοκληρωμένος Φ.Ο. πριν της 28.07.2011 α. Έκδοση άδειας αποπεράτωσης δυνάμει της Υ.Α. 2975/2012 2. Μη ολοκληρωμένος Φ.Ο. πριν της 28.07.2011 α. Δεν υπάρχει διάταξη που να καλύπτει την υπαγωγή στον Ν.4178/2013 για ολοκλήρωση του. Μπορεί να γίνει χρήση της Υ.Α. 2932/21.01.2015 Για την περίπτωση σας τώρα, στην υπαγωγή βάσει του άρθρου 23 παράγραφος 14 και συνυπολογίζοντας και την παράγραφο 25γ του άρθρου 10 του Ν.4315/2014 (στα ποσοστά της παραγράφου 14α του άρθρου 23 του Ν.4178/2013 δεν προσμετρούνται υπόγειες επιφάνειες, όπως αποτυπώνεται ο όγκος αυτών στην οικοδομική άδεια που έχει εγκριθεί) λάβετε υπόψη σας την εγκύκλιο 19/04.04.1989 η οποία αναφέρει ότι για την αλλαγή χρήση αρκεί να έχουν πραγματοποιηθεί δομικές εργασίες που συντελούν σε αυτή (στην αλλαγή χρήσης του χώρου) και δεν απαιτείται να έχει λειτουργήσει με τη χρήση (την αυθαίρετη) αυτή. Δεν αλλάζει κάτι ως προς την ουσία της απάντησης. Απλά το παράδειγμα που διαγράφηκε ήταν λάθος αφού υπάρχει η δικλείδα της ολοκλήρωσης των εργασιών αποπεράτωσης μετά την 28.07.2011

Apantisi: i. Από την εγκύκλιο 4 εδάφιο 10. Σε περίπτωση νοµίµου κτιρίου µε αυθαίρετη υπόγεια στάθµη, ο χρόνος κατασκευής του υπογείου τεκµαίρεται από το χρόνο ανέγερσης του νοµίµου κτιρίου λόγω του ενιαίου φέροντα οργανισµού. Στην Τεχνική Έκθεση που υποβάλλεται στο πληροφοριακό σύστηµα απαιτείται σχετική αιτιολόγηση. Τα παραπάνω έχουν ανάλογη εφαρµογή σε οποιαδήποτε περίπτωση που η αυθαίρετη κατασκευή είναι άρρηκτα συνδεδεµένη µε το φέροντα οργανισµό του κτιρίου (π.χ. πατάρι, υπόσκαφη στάθµη, εξώστες κ.λ.π.), υπό την προϋπόθεση επαρκούς αιτιολόγησης στην Τεχνική Έκθεση που υποβάλλεται στο πληροφοριακό σύστηµα. ii. Το θέμα με το πατάρι είναι ένα ακόμα μνημείο αοριστίας ερμηνειών. Το σώμα του νόμου μιλάει ξεκάθαρα για πατάρι όπως αυτό ορίζεται στο άρθρο 2 του Ν.4067. Στο εδάφιο 36 της εγκυκλίου 4 αναφέρεται ότι ο ορισμός βάσει του άρθρου 2 του ΝΟΚ αφορά μόνο την σοφίτα. Δεν αναφέρει βέβαια πως θα ορίσουμε το πατάρι. Στη συνέχεια οι Ε/Α του helpdesk στην υπ’αριθμ 21 επαναφέρει τον ορισμό του παταριού βάσει του ΝΟΚ. Γνώμη μου είναι ότι πρέπει να ακολουθούμε τον ορισμό του ΝΟΚ αλλά ανεξαρτήτως μεγέθους όπως αναφέρεται στο εδάφιο 36 της εγκυκλίου 4. Συνεπώς για να γίνει χρήση του μειωτικού συντελεστή σε ένα πατάρι θα πρέπει να πληρούνται το σύνολο των απαιτούμενων της παραγράφου 28 του άρθρου 2 πλην του ελέγχου για συνολικό εμβαδόν < 70%. iii. Η εγκύκλιος 4 στο εδάφιο 16 αναφέρει: Για τον υπολογισµό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόµησης του ακινήτου. Αν λοιπόν ο χώρος είναι κλειστός (που είναι) και κύριας χρήσης (έχετε άποψη) τότε θα μετρήσει. iv. Εσείς έχετε άποψη για το αν είναι βοηθητικός χώρος ή όχι. v. Δείτε την iii vi. Για να μην ληφθεί υπόψη θα πρέπει να είναι βοηθητικής χρήσης. Αυτό που αναφέρετε περί ελεύθερου ύψους του υποκείμενου ορόφου έχει να κάνει με τον ορισμό του ως πατάρι.

Apantisi: Αρχικά θα πρέπει να επισημάνουμε κάτι που σας έχει γίνει πλέον κτήμα, ξεκινάμε μία δήλωση αφού έχουμε εξασφαλίσει εγγράφως τις συναινέσεις όλων όσων χρειάζονται. Δείτε την σύσταση μήπως σε αυτήν φαίνονται τα κτίσματα ως κατασκευάσθηκαν. Σε αυτήν την περίπτωση δεν απαιτείται συναίνεση και μπορεί να γίνει πώληση μετά την τακτοποίηση. Αν τα κτίσματα στη σύσταση φαίνονται διαφορετικά από ότι στην πραγματικότητα (το πιθανότερο), τότε μπορεί να γίνει χρήση του άρθρου 34 παράγραφος 2 του Ν.4315, αφού αυτός δεν θέτει κανέναν περιορισμό πέρα του εμβαδού (άνω των 4000m2) και της θέσης (εκτός σχεδίου). Τα χαρτιά έτσι όπως τα αναφέρετε νομίζω ότι σας καλύπτουν. ΔΕΝ μπορεί να γίνει αγοροπωλησία αφού θα απαιτηθεί αλλαγή της σύστασης για την οποία πρέπει να συναινέσει το σύνολο των συνιδιοκτητών.

Apantisi: Η κατηγορία είναι το τελευταίο που θα σας απασχολήσει. Γιατί δεν ρωτάτε την ΥΔΟΜ βάσει ποιας παραγράφου θα κάνετε υπαγωγή; Εσείς δεν έχετε κάτι αυθαίρετο, έχετε μία αυθαίρετη ενέργεια (η κατεδάφιση άνευ άδειας). Σε περίπτωση που δεν ήταν νομίμως υφιστάμενο τότε θα μπορούσατε (με λίγη καλή θέληση) να κάνετε χρήση της 23.4 όπως αυτή έχει τροποποιηθεί (και όχι όπως ήταν αρχικά). Δυστυχώς η «υπαγωγή στον 4178» χρησιμοποιείται και σε περιπτώσεις που ο ίδιος ο νόμος δεν προβλέπει.

Apantisi: Από τη στιγμή που η χρήση ΔΕΝ επιτρέπεται σήμερα ή δεν επιτρεπόταν όταν είχε εγκατασταθεί, απαγορεύεται η υπαγωγή στον Ν.4178 δυνάμει του άρθρου 8. Εξαιρέσεις υπάρχουν μόνο για τις κατοικίες σύμφωνα με την παράγραφο 17 του άρθρου 23. Κάθε κτίριο πρέπει να δηλωθεί με την χρήση την οποία διαπιστώνουμε κατά την αυτοψία.

Apantisi: Η αποθήκη είναι παράρτημα μίας από τις κατοικίες και θα δηλωθεί μαζί με αυτήν. Δηλαδή ένα 500€ για κατοικία και αποθήκη. Μαζί.

Apantisi: Εγώ προσωπικά χρησιμοποιώ.

Apantisi: Εκδόθηκε άδεια επομένως στο σχετικό πεδίο θα δηλωθεί ΝΑΙ. Για το θέμα των πολεοδομικών μεγεθών, δείτε την εγκύκλιο 4 εδάφιο 33. Σκοπός της διάταξης είναι, ανεξαρτήτως εάν το οικόπεδο/γήπεδο όπου βρίσκεται η αυθαίρετη κατασκευή είναι άρτιο και οικοδοµήσιµο, να συγκρίνονται τα πολεοδοµικά µεγέθη του αθροίσµατος των επιφανειών των αυθαιρέτων κατασκευών ή της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης µε τους όρους δόµησης που ισχύουν σήµερα στη θέση του ακινήτου προκειµένου να υπολογιστούν οι συντελεστές τετραγωνιδίων και στη συνέχεια το ενιαίο ειδικό πρόστιµο. Επίσης διευκρινίζονται τα εξής : i) Οικόπεδο είναι εντός εγκεκριµένου ρυµοτοµικού σχεδίου ανεξαρτήτως αν έχει κυρωθεί ή όχι τυχόν πράξη εφαρµογής. ii) Οικόπεδο είναι εντός οικισµού κατά τα οριζόµενα στη σχετική διοικητική πράξη. ∆εν είναι εντός οικισµού γήπεδο που βρίσκεται στη ζώνη του άρθρου 14 του ν.δ. 17.7/16.8.1923 κατά τα οριζόµενα στην παρ. 6 του άρθρου 25 του ν. 2508/97, όπως ισχύει. iii) Τα γήπεδα που βρίσκονται στην υπόλοιπη περιοχή της Επικράτειας είναι εκτός εγκεκριµένου ρυµοτοµικού σχεδίου. Στις περιπτώσεις αυτές, όπου δεν υπάρχουν ειδικότερες διατάξεις ελέγχου ή προστασίας της περιοχής που να θέτουν όρους δόµησης, εφαρµόζονται οι όροι δόµησης που ορίζονται στο άρθρο 1 «Γενικές διατάξεις» του π.δ/τος της 24/31.5.1985 (∆’ 270), είτε στα επόµενα άρθρα του ανάλογα µε τη χρήση.

Apantisi: Κατά την γνώμη μου η ιδανική λύση για εσάς η χρήση της παραγράφου 23.1 περί νομιμοποίησης των σύννομων τμημάτων και τακτοποίησης των μη σύννομων. Κατά τη διαδικασία θα κατατεθεί και η στατική μελέτη όπως εφαρμόσθηκε.

Apantisi: Διερευνήστε την δυνατότητα ενημέρωσης του φακέλου της οικοδομικής άδειας. Για την βεβαίωση μεταβίβασης, όπως έχουμε πει είναι λίγο επικίνδυνο να απαντάμε με ένα ναι ή όχι για το θέμα αυτό. Προσωπικά ΔΕΝ θα έδινα βεβαίωση από τη στιγμή που θα μεταβιβάζονταν κάτι το οποίο δεν υπάρχει στα εγκεκριμένα σχέδια. Δείτε αν σας καλύπτει (εμένα προσωπικά όχι) η εγκύκλιος 3 στο κεφάλαιο .

Apantisi: Σε περίπτωση που υπάρχει οικοδομική άδεια, σύμφωνα με την παράγραφο 6 του άρθρου 11: 6. Σχέδια ως εξής: α. Σε περίπτωση ύπαρξης οικοδομικής άδειας τα εξής αντίγραφα: i) Του στελέχους της οικοδομικής άδειας, καθώς και απόσπασμα ρυμοτομικού για τις περιοχές όπου υφίστανται εγκεκριμένα σχέδια. ii) Του τοπογραφικού διαγράμματος. Συνεπώς θα καταθέσετε το εγκεκριμένο αντίγραφο που συνοδεύει την οικοδομική άδεια.

Apantisi: Προφανώς για αυτό που τακτοποιείται.

Apantisi: Δείτε την Ε/Α 1235. Επίσης προσέξτε λίγο τις χρονολογίες. Το 2013 και το 2014 είναι απαγορευτικές για τον 4178 χρονιές.

Apantisi: Στα ιδιοκτησιακά δεν υπάρχει το «θεωρείται» αλλά το τι είναι. Ο χώρος λοιπόν αυτός αν δεν περιγράφεται στην σύσταση είναι κοινόχρηστος. Δυστυχώς δεν μπορώ να σας πω τι να κάνετε. Είναι πολύ δύσκολο μέσα από ένα κείμενο να πει κάποιος την άποψη του για έναν χώρο που ΔΕΝ έχει δει και που αφορά την έκδοση βεβαίωσης μεταβίβασης. Οι ποινές σε περίπτωση λάθους είναι εξοντωτικές.

Apantisi: Από τη στιγμή που υπάρχει σύσταση, θα γίνει βάσει του πίνακα ποσοστών. Διαφορετική διαμερισμάτωση γιατί να βάλετε; Αφού καλύπτεται από την τροποποίηση.

Apantisi: Από τη στιγμή που ο χώρος που έκλεισε (χαγιάτι) έχει μετρήσει στον σ.δ., τότε μπορείτε να βάλετε όλες τις εργασίες (το κλείσιμο του χώρου βάσει των εργασιών) σε έναν αναλυτικό προϋπολογισμό.

Apantisi: Τελικά όλοι μας έχουμε μία τέτοια περίπτωση.. Δεν θα σας πω αν θα δώσετε ή όχι βεβαίωση. Θα σας πω ότι αυτό που επέλεξα να κάνω σε συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη και αφού του ανέλυσα ότι μπορεί κάποιος άλλος συνάδελφος να του βγάλει μικρότερο πρόστιμο κ.λπ., ήταν να τακτοποιηθεί το σύνολο του κτιρίου. Δηλαδή ΔΕΝ έκανα χρήση του τροποποιημένου παραρτήματος ότι τακτοποιούμε ότι δεν καλύπτεται από την άδεια που ΔΕΝ έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί.

Apantisi: Καταρχήν έσβησα τα στοιχεία του ΦΕΚ και της οικοδομικής άδειας. Καλό είναι να μην υπάρχουν σε κοινή θέα. Η αλήθεια είναι ότι δεν μπορώ να παρακολουθήσω τους αριθμούς. Αλίμονο αν γινόταν σε κάθε ερώτηση. Γενικά λοιπόν, η παράγραφος 6 του άρθρου 13 απαγορεύει την υπαγωγή σε παραδοσιακούς οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων νέων ανεξάρτητων κατασκευών πέραν των τυχόν υφισταμένων κτισμάτων μετά την κήρυξη του οικισμού ως παραδοσιακού οι οποίες έχουν υπέρβαση μεγαλύτερη του 10% οποιουδήποτε όρου δόμησης. Στην εγκύκλιο 3 εδάφιο 46 διευκρινίζεται ότι ανεξάρτητες νέες κατασκευές για τις οποίες εφαρµόζεται ο περιορισµός της διάταξης είναι νέες κατασκευές, δηλ. στατικά και λειτουργικά ανεξάρτητες και σε απόσταση από τα υφιστάµενα κτίσµατα, οι οποίες έχουν υπέρβαση µεγαλύτερη του 10% οποιουδήποτε όρου δόµησης, καθώς επίσης ότι υφιστάµενα κτίσµατα για την εφαρµογή της παρούσας παραγράφου είναι τα κτίρια τα οποία έχουν ανεγερθεί µε ή χωρίς οικοδοµική άδεια έως την κήρυξη του οικισµού ως παραδοσιακού, καθώς και όσα έχουν ανεγερθεί µε οικοδοµική άδεια µετά την κήρυξη του οικισµού ως παραδοσιακού και έχει αποπερατωθεί ο φέρων οργανισµός ως 28-7-2011. Βάσει των παραπάνω ορισμών, η μόνη αυθαίρετη κατασκευή που κινδυνεύει είναι η αποθήκη των 20m2. Αφού λοιπόν είναι στατικά ανεξάρτητη και σε απόσταση από υφιστάμενη κατασκευή θα πρέπει να διερευνηθεί αν είναι λειτουργικά εξαρτημένη με αυτή (υφιστάμενη κατασκευή)… Σε περίπτωση που πρέπει να γίνει ο έλεγχος του 10%, τότε αυτός είναι γίνεται σε επιτρεπόμενα μεγέθη, αφού τα πραγματοποιούμενα ΔΕΝ είναι όροι δόμησης. Το 10% (ή μήπως το 110%;;;;) της επιτρεπόμενης κάλυψης και δόμησης είναι > 20m2.

Apantisi: Δεν μπορώ να σας απαντήσω για το θέμα της κατηγορίας. Ούτε μας παραθέτετε στοιχεία αλλά και να το κάνετε δεν υπάρχει η δυνατότητα υπολογισμών. Όπως έχουμε πει και άλλες φορές, σε αυτές τις περιπτώσεις η καλύτερη λύση είναι η νομιμοποίηση (εφόσον είναι εφικτή). Με αυτόν τον τρόπο θα λύσετε όλα τα θέματα (και των στατικών). Για να πάρει ο υπόγειος χώρος μειωτικό συντελεστή (σε περίπτωση που τελικώς αποφασίσετε να τακτοποιήσετε) θα πρέπει να έχει κατασκευαστεί σε εγκεκριμένη υπόγεια στάθμη, ήτοι το δάπεδο του να είναι στην στάθμη του εγκεκριμένου υπογείου. Από τα στιγμή που είναι κατοικία συμπληρώνεται ΔΕΔΟΤΑ. Η ισόγεια ξύλινη αποθήκη θα πάει στην κατηγορία 3 εφόσον πληροί τις προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος στην παράγραφο Γ.ιγ του άρθρου 9, άλλως κατά των γενικό κανόνα.

Apantisi: 2 φύλλα καταγραφής, στο ένα με τον κοινωνικό συντελεστή στο άλλο χωρίς αυτόν. Παράγραφος 4 άρθρο 19. 4. Στην περίπτωση συγκυριότητας του ακινήτου, στο οποίο έχει εκτελεστεί η αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί η αυθαίρετη χρήση, οι συντελεστές μειώσεως του προστίμου και του παραρτήματος λαμβάνονται υπόψη για όποιον από τους συγκυρίους πληροί τις σχετικές προϋποθέσεις υποβάλλοντας διαφορετικά φύλλα καταγραφής για την επιφάνεια που αντιστοιχεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας.

Apantisi: Όπως έχουμε πει αρκετές φορές, ο Ν.4178 δεν μπορεί να εξαντλήσει το σύνολο των περιπτώσεων. Βάζει κάποιους κανόνες και πάνω σε αυτούς μπορούμε να κινηθούμε και να «χτίσουμε» την στρατηγική μας. Από την εισαγωγή καταλαβαίνετε ότι δεν είναι μία απλή περίπτωση. Θέλει συνεργασία από εσάς και την οικεία Υ.ΔΟΜ.. Στην περίπτωση σας έχετε ένα νόμιμο περατωμένο διώροφο σκελετό, ένα νόμιμο ισόγειο περίγραμμα με αυθαίρετη όμως χρήση. Θα πρέπει να δείτε αν η άδεια 1991 έχει αναθεωρηθεί ως προς την επ’ αόριστον ισχύ της βάσει προγενέστερων διατάξεων και αν όχι να διερευνήσετε την δυνατότητα υπαγωγής στην παράγραφο 6 του άρθρου 29 του Ν.4067/2012 (ολοκλήρωση όψεων και στέγης). Επίσης θα πρέπει να δείτε αν υπάρχει σύσταση για να γίνει χρήση της παραγράφου 2 του άρθρου 25. Το θέμα είναι πολυπαραμετρικό οπότε είναι λίγο δύσκολο να δοθεί μία συγκεκριμένη απάντηση. Άποψη μου είναι ότι με λίγη καλή διάθεση από εσάς ως προς το να εκπονήσετε ένα πλάνο βασιζόμενο πάνω στην νομοθεσία και διερευνώντας όλα όσα αναφέρθηκαν προηγουμένως και με λίγη καλή διάθεση από την οικεία ΥΔΟΜ, θα μπορέσετε να τακτοποιήσετε την αλλαγή χρήσης και να ολοκληρώσετε τον όροφο, όχι ως αυθαίρετο αλλά βάσει της οικοδομικής άδειας του 1991. Κλειδί είναι τι ακριβώς θα αιτηθείτε……. Χωρίς να γνωρίζω τις λεπτομέρειες εγώ θα σκεφτόμουν την τακτοποίηση της χρήσης (133,80μ2 με αναλυτικό, τα υπόλοιπα αφού αφαιρέσω διαδρόμους κ.λπ. με συντελεστή αλλαγής χρήσης χωρίς Υ.Δ.) και ολοκλήρωση της εγκεκριμένης άδειας με την εγκεκριμένη χρήση του ορόφου, ήτοι γραφεία και αποθήκες.

Apantisi: Δεν μπορώ να γνωρίζω ακριβώς ποιος είναι ο λόγος της άρνησης. Υποθέτω ότι επικαλούνται εξάντληση δόμησης; Σε κάθε περίπτωση θα ξεκινούσα την «υπεράσπιση» μου από την εγκύκλιο 1/2012 που αφορά μεν τον Ν.4014 αλλά διαπραγματεύεται την αποπεράτωση αυθαίρετων κατασκευών δυνάμει της Υ.Α.2975 η οποία ισχύει και για τον Ν.4178 (βλ. εγκ. 4/2013 εδάφιο 54). Στην 1/2012 στην παράγραφο Β.5 αναφέρει: Σε περίπτωση διακοπής οικοδοµικών εργασιών λόγω διαπίστωσης αυθαιρεσιών σε κτίριο, που ανεγείρεται µε βάση οικοδοµική άδεια, η συνέχιση χορηγείται µετά την υπαγωγή των αυθαιρεσιών στο Ν.4014/11 και την περαίωση της σχετικής διαδικασίας. Εφ’ όσον οι αυθαίρετες κατασκευές είναι αποπερατωµένες η συνέχιση των οικοδοµικών εργασιών στο τµήµα του κτιρίου, που έχει ανεγερθεί µε βάση την οικοδοµική άδεια χορηγείται µετά την προσκόµιση στην αρµόδια πολεοδοµική υπηρεσία της σχετικής βεβαίωσης περαίωσης της διαδικασίας του ν. 4014/11, που εκδίδεται από το πληροφοριακό σύστηµα του ΤΕΕ και υπεύθυνη δήλωση του µηχανικού µε συνηµµένα τα σχέδια της αυθαίρετης κατασκευής που θα υποβληθούν ηλεκτρονικά στο πληροφοριακό σύστηµα όταν ενεργοποιηθεί. Εάν οι αυθαίρετες κατασκευές δεν είναι αποπερατωµένες πρέπει να προηγηθεί η έκδοση έγκρισης εκτέλεσης εργασιών αποπεράτωσης ( της παρ. 17, του άρθρου 24, του ν. 4014/11 ) και µετά να επιτραπεί η συνέχιση οικοδοµικών εργασιών στο τµήµα του κτιρίου, που ανεγείρεται σύµφωνα µε την οικοδοµική άδεια. συνέχιση οικοδοµικών εργασιών στο τµήµα του κτιρίου, που ανεγείρεται σύµφωνα µε την οικοδοµική άδεια.

Apantisi: Από ένα σημείο και μετά χάθηκα με την περιγραφή της εγκεκριμένης και της παρούσας κατάστασης. Είναι κάτι που δεν προσφέρει στο ερώτημα αφού καλό είναι να είναι γενικής φύσης. Μπορεί να γίνει μία δήλωση για το σύνολο του οικοπέδου. Αυτός είναι και ο σωστός τρόπος. Η δήλωση ανά ιδιοκτησία έχει θεσπιστεί για να διευκολύνει. Η αλλαγή στα όρια των ιδιοκτησιών περιγράφεται με την διαμερισμάτωση η οποία πρέπει να είναι μία ανά όροφο. Η συνένωση μεταξύ ιδιοκτησιών σε διαφορετικούς ορόφους μπορεί να τακτοποιηθεί με αναλυτικό (αφού δεν υπάρχει και κάτι άλλο…) βάσει των εργασιών που έγιναν για την συνένωση (αδιατάρακτη κοπή, σκάλα κ.λπ.)

Apantisi: Όχι!! Συνάδελφε πηγαίνεις και βλέπεις ότι το κατάστημα χωρίς αυτά τα 20m2 ουσιαστικά ΔΕΝ είναι κατάστημα. Τι και αν βρίσκεται σε κοινόχρηστο χώρο.. Είναι λειτουργικά ενιαίο με το τμήμα αυτό. Θέλει τακτοποίηση και φυσικά συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών.

Apantisi: Δεν ξέρουμε ακόμα, αφού η προθεσμία για την υποβολή των δικαιολογητικών αργεί…

Apantisi: Η τακτοποίηση γίνεται κάποια χρονική στιγμή και λαμβάνονται υπόψη τα χαρακτηριστικά εκείνης της στιγμής. Μετά την τακτοποίηση αιτείσαι για ότι δικαιούσαι και εκμεταλλεύεσαι κατά τον τρόπο που θέλεις.

Apantisi: Σύμφωνα με το τροποποιημένο παράρτημα Α, όταν στο οικόπεδο/γήπεδο έχει γίνει κατάτμηση ισχύουν τα παρακάτω: 1. Στο πεδίο για την ύπαρξη άδειας δηλώνουμε ΟΧΙ 2. Τακτοποιούνται όσα τμήματα δεν καλύπτονται από την άδεια. Η υπέρβαση ύψους είναι ένα πρόβλημα γιατί εσείς θέλετε να επιλέξετε «χωρίς υπέρβαση». Θα έρθετε σε συνεννόηση με το ΤΕΕ και αυτοί νομίζω ότι θα το αλλάξουν manually. Αν δε με απατά η μνήμη μου, το έχουμε αντιμετωπίσει ξανά και η λύση δόθηκε μέσω ΤΕΕ. Η παράβαση του από τη στιγμή που έχει δηλωθεί ΟΧΙ (επομένως πρόστιμο x2) δεν δηλώνεται. Η κατηγορία είναι ανεξάρτητη από το έχει δεν έχει άδεια. Αυτό που περιγράφετε στο τέλος είναι λάθος.

Apantisi: Θα δηλωθεί ότι υπάρχει οικοδομική άδεια. Ως ισόγεια αποθήκη μπορεί να πάρει μειωτικό εφόσον είναι ως 50m2.

Apantisi: i. Ναι μπορούν να κάνουν μία δήλωση. ii. Όπως έχουμε αναφέρει και κατά το παρελθόν, προσωπική άποψη είναι ότι μπορεί να γίνει η δήλωση από τον επικαρπωτή με τη χρήση τυχόν μειωτικών συντελεστών. Για το θέμα του προστίμου, δεν βλέπω καμία διαφορά να γίνουν οι δηλώσεις στα παιδιά αφού 1 στους 2 γονείς μπορεί να λάβει τον μειωτικό όπως επίσης και 1 στα 2 παιδιά με την προϋπόθεση ότι αποτελεί και για αυτά την στέγη όπου διαμένουν έστω και ως φιλοξενούμενοι.

Apantisi: Ότι καλύπτεται από άδεια που δεν έχει ακυρωθεί ή ανακληθεί, θεωρείται νομίμως υφιστάμενο. Δηλώνετε όλα τα υπόλοιπα με ΟΧΙ στο κελί της άδειας. Όπως έχω πει και κατά το παρελθόν, πιστεύω ότι υπάρχει πρόβλημα στην κατάτμηση αλλά αυτό δεν μας αφορά(???) για την δήλωση του Ν.4178.

Apantisi: Τον πίνακα εμβαδών δε μπορώ να τον μελετήσω. Είναι εκτός της λογικής της διαδικασίας και νομίζω ότι είναι θέματα που πρέπει να λυθούν από δικηγόρο και συμβολαιογράφο. Στο θέμα της τακτοποίησης που σας αφορά, έχετε την τύχη να τακτοποιήσετε το σύνολο του οικοπέδου. Οριζόντιες ιδιοκτησίες, κοινόχρηστα οικοδομής, κοινόχρηστα τμήματα οικοπέδου. Συνεπώς αθροίζετε όλα τα αυθαίρετα και τα συγκρίνεται με την άδεια για την κατηγορία και με τα επιτρεπόμενα του οικοπέδου για τους ενιαίους συντελεστές υπέρβασης. Το πόσο θα πληρώσει ο κάθε ένας είναι κάτι που θα το βρούνε οι ιδιοκτήτες μεταξύ τους. Αν μετά την τακτοποίηση θέλουν να αλλάξουν ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, είναι κάτι που θα συνεννοηθούν με τον δικηγόρο τους και τον συμβολαιογράφο τους. Εμείς κοιτάμε το πολεοδομικό κομμάτι.

Apantisi: Αν δεν μπορεί να ελεγχθεί η θέση της άδειας τότε πως θα τακτοποιήσετε; Τι θα τακτοποιήσετε; Δεν βρίσκω κάποιον άλλον τρόπο να τακτοποιήσετε.. Πρέπει να συγκρίνετε αποτύπωση με εγκεκριμένο. Για το τοπογραφικό που θα χρειαστείτε για την υπαγωγή, ΔΕΝ απαιτείται η έγκριση του από την ΥΔΟΜ.

Apantisi: Πριν ξεκινήσουμε να γράψουμε την άποψη μας, θα ήθελα να διευκρινίσω ότι δεν άνοιξα τις υπόλοιπες Ε/Α που αναφέρετε. Συνήθως κάθε ερώτημα έχει και κάτι διαφορετικό. Επίσης πάντα υπάρχει και η στιγμή της απάντησης με το τι ίσχυε, τι άλλαξε είτε με εγκύκλιο, είτε με νόμο, είτε με μία τρόπο τινά διαρροή από το αρμόδιο υπουργείο. Και επειδή όσο τα έγραφα αυτά μπήκα στην διαδικασία να δω το θέμα στις 479 και 525. Αν δείτε προσεκτικά στην 525 αναφέρεται «Από τη στιγμή που ο φωταγωγός έχει μετρήσει στον σ.δ. ίσως μπορείτε να καλυφθείτε από τη διαμερισμάτωση και για αυτό…». Στην 525 λοιπόν υπάρχει ένα τμήμα του κλιμακοστασίου που έχει καταληφθεί από την ιδιοκτησία και την αντιμετωπίζουμε (συνήθως….) με διαμερισμάτωση ΚΑΙ το κλείσιμο του φωταγωγού που έχει ήδη μετρήσει στην δόμηση. Προτείνεται μία λύση που την τελική απόφαση θα πάρει ο μηχανικός, να εντάξει και τον φωταγωγό στην διαμερισμάτωση για να μην πληρώσει το παράλογο 500+500. Μπορεί κάποιος να επιλέξει να τα κάνει και τα 2 με αναλυτικό. Δε διαφωνώ. Για αυτό καλό είναι να προσπαθούμε να δούμε μήπως υπάρχουν διαφορές. Και φυσικά να εντοπίζουμε τα λάθη που σίγουρα υπάρχουν στις 1260+ απαντήσεις και να μην ενεργούμε βάσει αυτών. Προσφέρουμε μία άποψη επί των θεμάτων που βοηθάει να ξεκαθαρίσουμε (με πρώτους εμάς) το μπέρδεμα που αναπόφευκτα έχει ένας νόμος για αυθαίρετα. i. Αναλυτικός (νομίζω ότι το εξαντλήσαμε το θέμα προηγουμένως. ii. Από τη στιγμή που γίνεται υπαγωγή για το σύνολο του οικοπέδου, ένα αναλυτικός. iii. Μία κατηγορία, ένα ποσοστό υπέρβασης. Η υπαγωγή γίνεται για όλο το οικόπεδο. iv. Ναι, τότε θα έπρεπε κατά την γνώμη μου να αντιμετωπίσετε κάθε ιδιοκτησία ξεχωριστά. Αλλά δεν υπάρχει λόγος. Το σωστό είναι να γίνεται υπαγωγή έτσι όπως την περιγράφετε. Η υπαγωγή ανά ιδιοκτησία είναι προς διευκόλυνση των δηλώσεων.

Apantisi: Όπως αναφέρετε, το ολοκληρώθηκαν είναι λέξη κλειδί. Το ολοκληρώθηκαν δεν σημαίνει κατά την άποψη μου να μπήκαμε μέσα να ζήσουμε. Π.χ. η αλλαγή χρήσης ενός Η/Χ συντελείται κατά τη γνώμη μου με το χτίσιμο της τοιχοποιίας, η αλλαγή χρήσης ενός υπογείου από χώρο ΒΧ σε χώρο ΚΧ, συντελείται με την εγκατάσταση δομών που δείχνουν ότι θα χρησιμοποιηθεί ως χώρος ΚΧ (π.χ. κουζίνα). Σας προτείνω λοιπόν να δείτε τι μπορείτε να βρείτε βάσει των παραπάνω.

Apantisi: Είναι θέμα που μας έχει απασχολήσει και κατά το παρελθόν. Δεν υπάρχει σχετική οδηγία. Γνώμη μου είναι ότι τα μέτρα προς νομιμοποίηση υπολογίζονται στο ποσοστό υπέρβασης και στην κατηγορία, παρότι κάποια στιγμή στο μέλλον ίσως νομιμοποιηθούν (πάντα υπάρχει και η περίπτωση να κολλήσει η σχετική άδεια). Θα πρέπει να υπάρξει η δυνατότητα (που δεν υπάρχει) ΜΕΤΑ την νομιμοποίηση να αλλάζει η κατηγορία. Τα μέτρα αυτά είναι αυθαίρετα, ασχέτως του ότι δύναται να νομιμοποιηθούν και ασχέτως του ότι ο ιδιοκτήτη επιλέγει να τα νομιμοποιήσει. Η εγκύκλιος 4 αναφέρει ότι για τον υπολογισµό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόµησης του ακινήτου. Είναι από τα θέματα που ο κάθε ένας κρίνει και αποφασίζει..

Apantisi: Η χρήση που θα δηλώσετε είναι αυτή που διαπιστώσατε κατά την αυτοψία. Είτε τοποθετούνται ξύλα, είτε σίδερα, η αποθήκη είναι αποθήκη. Το αν απαιτείται ή όχι μελέτη στατικής επάρκειας διευκρινίζεται στην Υ.Α. 7581/2014. Οι αποθηκευτικοί χώροι δεν αναφέρονται στο άρθρο 2 επομένως θα υποβληθεί ΔΕ.ΔΟ.Τ.Α.. Ως χρήση… Μεταποίηση πρωτογενούς τομέα δε θα το έλεγα… Αν η αποθήκη είναι βοηθητικός χώρος κατοικίας τότε έχει τη χρήση αυτής. Γενικά μία αποθήκη έχει τη χρήση του χώρου που εξυπηρετεί.

Apantisi: Το τροποποιημένο παράρτημα Α αναφέρει ότι βάζουμε ΟΧΙ στο πεδίο της οικοδομικής άδειας όταν ενώ υπάρχει οικοδομική άδεια από τον έλεγχο του μηχανικού προκύπτει ότι το γήπεδο/οικόπεδο που εκδόθηκε η άδεια είναι μη άρτιο και οικοδομήσιμο παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στην οικοδομική άδεια. Η δική σας περίπτωση από ότι καταλαβαίνω ΔΕΝ εμπίπτει στο συγκεκριμένο εδάφιο. Για το δεύτερο σκέλος του ερωτήματος σας λάβετε υπόψη σας το εδάφιο 33 της εγκυκλίου 4.

Apantisi: Σύμφωνα με το εδάφιο 62 που αναφέρετε, είναι ξεκάθαρο ότι την αίτηση μπορεί να υποβάλει οποιοσδήποτε ενδιαφερόμενος και σε περίπτωση που υπάρχει η συναίνεση των υπολοίπων ιδιοκτητών του ορόφου, τότε καλύπτει και αυτούς.

Apantisi: Ίσως δεν καταλαβαίνω κάτι. Αν έχετε δηλώσει το κτίσμα στον 4178 «προς έκδοση άδειας» (κατεδάφισης στην περίπτωση σας) δυνάμει του 23.1, τότε θα πρέπει να περιμένετε να εκδοθεί η συγκεκριμένη άδεια. Γενικά ισχύει και το τελευταίο εδάφιο της εγκυκλίου 4 (Β.2), όπου ένας χώρος χαρακτηρίζεται οριστικά αυθαίρετος όταν εμπίπτει στην παράγραφο 2 του άρθρου 1 του 4178, π.χ. αυτά που έχουν δηλωθεί με τον 4178 και έχουν εξοφλήσει τουλάχιστον το 30% του ενιαίου ειδικού προστίμου.

Apantisi: Το τμήμα που βρίσκεται πάνω από τον κοινόχρηστο χώρο της πόλης, ΔΕΝ μπορεί να υπαχθεί. Γενικά πάνω από τον κοινόχρηστο χώρο πόλης μπορεί να γίνει υπαγωγή μόνο αν η αυθαίρετη κατασκευή εμπίπτει σε μία από τις περιπτώσεις εξαίρεσης της παραγράφου 2α του άρθρου 2 του 4178, ήτοι οι παράγραφοι 2δ και 2ιστ του άρθρου 9 και η παράγραφος 16 του άρθρου 23.

Apantisi: Άδεια που δεν έχει ακυρωθεί ή ανακληθεί παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Δε μπορούμε να προδικάσουμε τι θα γίνει σε ενδεχόμενη καταγγελία. Κατά την γνώμη μου η απόκλιση ΔΕΝ αφορά περιπτώσεις που χάνεται η αρτιότητα.

Apantisi: Το κτίσμα που καλύπτεται από την άδεια του 1981 δε θα εξεταστεί καθόλου. Για τα αυθαίρετα τμήματα ισχύει πλάγια απόσταση = 15 μέτρα.

Apantisi: Από αυτό που βλέπετε στην πραγματικότητα.

Apantisi: Όπως έχουμε πει αρκετές φορές, τα θέματα έκδοσης ή όχι βεβαίωσης μεταβίβασης, καλό είναι να τα ρυθμίζει ο κάθε ένας μόνος του…

Apantisi: Αν καταλαβαίνω καλά, θέλετε να δηλώσετε το σύνολο των αυθαίρετων κατασκευών επί του οικοπέδου. Όπως έχουμε αναφέρει και άλλες φορές αυτός είναι και ο σωστός τρόπος. Η ευκολία που δίνει ο νόμος για δήλωση ανά ιδιοκτησία (κάθετη ή οριζόντια) γίνεται για προφανή λόγο.. Γνώμη μου είναι ότι όταν γίνεται μία δήλωση για όλο το οικόπεδο, τότε μπορείτε να κάνετε αυτό που περιγράφετε.

Apantisi: Δεν γνωρίζω.. Διερευνήστε αν είναι δυνατή η προσφυγή εναντίον της απόφασης στο ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α..

Apantisi: Θα πρέπει να βρείτε ένα στοιχείο, είτε δημόσιο έγγραφο είτε έγγραφο φορολογικής αρχής που να το αποδεικνύουν, άλλως θα πάτε από 01.01.2004 κάνοντας χρήση του εδαφίου 26 της εγκυκλίου 3. Σε κάθε περίπτωση προσπαθήστε να το αποδείξετε μέσω κατασκευών για τις οποίες τεκμαίρεται ότι έγιναν κατά την κατασκευή.

Apantisi: Η τακτοποίηση εξώστη πάνω από κοινόχρηστο χώρο πόλης γίνεται όταν πληρούνται αθροιστικά τα παρακάτω: Α. ο εξώστης κατασκευάστηκε πριν τις 28.07.2011 Β. Η αλλαγή των διαστάσεων του εξώστη ΔΕΝ προκαλεί υπέρβαση άνω του 10% σε σχέση με την εγκεκριμένη επιφάνεια. Εξαιρετικά, αν ο εξώστης έχει κατασκευαστεί προ του Ν.1577/1985, ΔΕΝ γίνεται ο έλεγχος του σημείου Β.

Apantisi: Δείτε την Ε/Α 1274.

Apantisi: Συνάδελφε στις δηλώσεις κατηγορίας 1 ΔΕΝ απαιτείται διάγραμμα κάλυψης και ούτε υπολογισμός συντελεστών υπέρβασης. Το δεύτερο, κακώς κατά τη γνώμη μου. Αν όμως εσείς για λόγους πληρότητας το συντάξετε, στη θέση σας θα έκανα ένα διάγραμμα στο οποίο θα ανέφερα απαραιτήτως τις υπερβάσεις στο σύνολο της οικοδομής και αναλόγως διάθεσης ανά οριζόντια ιδιοκτησία…

Apantisi: Δείτε τις παραγράφους 4 και 5 του άρθρου 2 της Υ.Α. 2975/2012

Apantisi: Το τροποποιημένο παράρτημα Α αναφέρει ότι στις περιπτώσεις υπέρβασης ύψους κτιρίου το οποίο εκ κατασκευής έχει κατανεμηθεί σε ορόφους, οι ιδιοκτήτες κάθε ορόφου είναι υπόχρεοι και αναφέρουν το τμήμα που τους αναλογεί. Αν η απόληξη έχει κατασκευασθεί βάσει εγκεκριμένου (απλά πιο ψηλά λόγω υπέρβασης ύψους σε κάθε όροφο) ΔΕ θα τη δήλωνα, άλλως με αναλυτικό.

Apantisi: Ο 4178 δεν εμποδίζει τη δήλωση πρόχειρων κατασκευών εκτός των περιπτώσεων που εμπίπτουν στο άρθρο 14 του νόμου.

Apantisi: Δεν υπάρχει απαίτηση ελέγχου των πρόχειρων κατασκευών από την επιτροπή του άρθρου 12. Δείτε επίσης της προηγούμενη Ε/Α.

Apantisi: Ο συνδυασμός γίνεται όπως περιγράφει το εδάφιο 10 της εγκυκλίου 4, με μία μικρή ένσταση. Κατά τη γνώμη μου είναι εφικτός ο συνδυασμός των κατηγοριών 4 και 5 όταν οι αυθαίρετες κατασκευές πληρούν τον κανόνα 40-40-20 αλλά μία από αυτές είναι εντός προκηπίου. Σε αυτή την περίπτωση γνώμη μου είναι ότι το μεν αυθαίρετο επί του προκηπίου θα δηλωθεί στην κατηγορία 5 τα δε υπόλοιπα στην κατηγορία 4.

Apantisi: Χρειάζεται να πάμε όπου χρειαστεί για να αποκλείσουμε το ενδεχόμενο να κάνουμε υπαγωγή σε αυθαίρετο που εμπίπτει στις απαγορεύσεις του άρθρου 2. Η Υ.Δ. του ιδιοκτήτη εμένα προσωπικά δεν με καλύπτει… Τουλάχιστον ηθικά…

Apantisi: Κάπου δε μου «κλείνει» η αριθμητική. Αν σας είναι εύκολο επαναδιατυπώστε το ερώτημα σας.

Apantisi: Δείτε την Ε/Α 1281 (αν και λογικά είναι η ίδια περίπτωση).

Apantisi: Κατά την άποψη μου η αύξηση του όγκου σε περίπτωση που ήδη υπάρχει στέγη, είναι εφικτή όταν θα πρέπει να υπάρξει τροποποίηση της υφιστάμενης στέγης έτσι ώστε να πληροί τις τυχόν ειδικές απαιτήσεις της περιοχής.

Apantisi: Είναι ένα θέμα λίγο… περίεργο. Δυστυχώς και η δική μου άποψη κλίνει προς την άποψη της Υ.ΔΟΜ.. Για να πιάσουμε το θέμα από την αρχή. Υπάρχει η εγκύκλιος 85/1988 η οποία κάνει αποδεκτή την γνωμοδότηση 569/25.07.1988 της Νομικής Δνσης του Υ.Πε.Χω. .Ε. και η οποία καταλήγει ότι σε περιπτώσεις αυθαίρετης κατεδάφισης επιβάλλεται πρόστιμο ανέγερσης και αλλά ΟΧΙ πρόστιμο διατήρησης. Σε αυτό νομίζω ότι συμφωνείτε. Το θέμα είναι ο τρόπος υπολογισμού του προστίμου. Είναι προφανές ότι για το θέμα πρέπει να δοθεί ξεκάθαρη απάντηση από το υπουργείο. Η συγκεκριμένη εγκύκλιος εκδόθηκε πολύ πριν την εφαρμογή του αναλυτικού προϋπολογισμού ως τρόπου υπολογισμού προστίμου στις περιπτώσεις που οι εργασίες δεν αντιστοιχίζονται σε επιφάνεια κ.λπ.. Γνώμη μου είναι ότι βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας (δεν κρίνουμε αν είναι δίκαιο ή άδικο, λογικό ή παράλογο), σε αυθαίρετη κατεδάφιση κτιρίου πρέπει να επιβάλλεται πρόστιμο σύμφωνα με τον γενικό κανόνα και όχι με αναλυτικό. Σκεφτείτε τις περιπτώσεις διατηρητέων κτιρίων, κτιρίων προ του 1955 (όπως το δικό σας ασχέτως αξίας) που πρέπει να περάσουν πλέον από την επιτροπή κ.λπ., να κατεδαφίζονταν άνευ άδειας και το κόστος αυτής της πράξης να ήταν 500€. Πέρα από το πρόστιμο επιβάλλονται και οι λοιπές διατάξεις περί αυθαίρετων κατασκευών.

Apantisi: Σύμφωνα με την παράγραφο 1δ του άρθρου 87 του ΓΟΚ 1973 «δ) Χώροι οιασδήποτε χρήσεως επιφανείας εξωτερικώς μετρούμενης 5% της επιφανείας του κτιρίου δυναμένης να μη υπολείπηται των 12 τμ. ουχί όμως μεγαλύτερος των 50 τμ. Οι χώροι ούτοι δύνανται να συμπληρούν τμήμα του τελευταίου ορόφου του περιλαμβανομένου εντός του μεγίστου επιτρεπομένου ύψους και αριθμού ορόφων» Το άρθρο 87 έχει τίτλο «Κατασκευαί επιτρεπόμεναι υπεράνω του μεγίστου ύψους των κτιρίων». Από αυτές τις διατυπώσεις πιστεύω ότι: i. Τα 35m2 πέρα από την υπέρβαση δόμησης έχουν και υπέρβαση ύψους ii. Τα 12m2 υφίστανται νόμιμα εφόσον δεν υπάρχει περίπτωση αλλαγής χρήσης (δεν αναφέρετε τι χρήση δόθηκε, αν δόθηκε, σε αυτό το δωμάτιο)

Apantisi: Γενικά, (προσωπικά μου φαίνεται παράλογο αλλά δεν είναι ώρα να το αναλύσουμε) σύμφωνα με τις Τ.Ο. του ΝΟΚ για το άρθρο 5 όταν στα σχέδια της οικοδομικής αδείας αναγράφεται η χρήση «κατάστημα», η χρήση αφορά στις εμπορικές επιχειρήσεις, ενώ οι λοιπές χρήσεις υγειονομικού ενδιαφέροντος δεν θεωρούνται «καταστήματα», λόγω του ότι η άδεια δόμησης εκδίδεται με άλλες προϋποθέσεις. Σημειώνεται ότι τα εμπορικά καταστήματα και τα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος (αναψυκτήρια, εστιατόρια κ.λ.π) αποτελούν διακριτές κατηγορίες χρήσεων, σύμφωνα με το άρθρο 1 παρ. Β του Π. Δ/τος 23.2/6.3.1987 (ΦΕΚ 166/Δ΄/87) και του «Κτιριοδομικού Κανονισμού»(ΦΕΚ 59/Δ΄/3-2-89). Επομένως απαιτείται άδεια δόμησης για την αλλαγή χρήσης «καταστήματος» σε κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος (πχ. εστιατόριο – αναψυκτήριο). Στη δική σας περίπτωση αν η αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε ΚΥΕ έγινε προ εφαρμογής του ΓΟΚ, τότε κατά τη γνώμη δεν απαιτείται υπαγωγή Δείτε και το εδάφιο 28 της εγκυκλίου 3/2013 και την Ε/Α 652.

Apantisi: Δε μπορεί να γίνει υπαγωγή αφού η αυθαίρετη κατασκευή βρίσκεται πάνω από κοινόχρηστο τμήμα πόλης (άρθρο 2 παράγραφος 2α) και ΔΕΝ εμπίπτει στις εξαιρέσεις του (εδάφιο ιστ της παρ. Γ. Κατηγορία 3 του άρθρου 9 και οι παρ. 16 και 22 του άρθρου 23 ν. 4178/13.). Η παράγραφος 3 του άρθρου 16 του ΝΟΚ σε συνδυασμό με την παράγραφο 1 του ίδιου άρθρου, μιλούν για κατασκευές επί του κελύφους.

Apantisi: Αντιγράφω από το παράρτημα Α

Apantisi: Δείτε την Ε/Α 18 από το αρχείο ερωτoαπαντήσεων του helpdesk.

Apantisi: Δε μπόρεσα να καταλάβω ακριβώς τι εννοείται. Γιατί να θεωρηθεί ότι παρεμβλήθηκε ένας ενδιάμεσος όροφος και να μην πούμε ότι χτίστηκε ένας επιπλέον; Αποφεύγουμε να πούμε μέσω της επικοινωνίας μας, δώστε ή όχι βεβαίωση. Αυτό θα πρέπει να το αποφασίζει κάθε μηχανικός μόνος του αφού αυτός έχει το σύνολο των πληροφοριών.

Apantisi: Νομίζω ότι η απάντηση της 1288 ήταν σαφής. Όταν η στέγη είναι υποχρεωτική και ορίζονται το σχήμα, τότε η άποψη μου είναι ότι μπορεί να υπάρξει αύξηση του όγκου (στηριζόμενοι στο 25.5 β). Δεν βρίσκω δλδ τον λόγο της άρνησης από την ΥΔΟΜ (αν υπάρχει) να μην σας αφήσει να τροποποιήσετε την υπάρχουσα στέγη έτσι ώστε να πληροί τις προϋποθέσεις του ορίζονται ειδικώς για την περιοχή.

Apantisi: Η μεταβολή οποιουδήποτε συντελεστή σε εκ μεταφοράς δήλωση, ΔΕΝ επηρεάζει το πρόστιμο εφόσον δεν αυξηθούν τα αυθαίρετα μέτρα (ο έλεγχος γίνεται ΚΑΙ στα μέτρα Κ.Χ. ΚΑΙ στα μέτρα με μειωτικό συντελεστή) ή/και ο αριθμός των λοιπών παραβάσεων. Σε κάθε άλλη περίπτωση (όπως η δική σας) το επιπλέον πρόστιμο (αυτό που αθροίζετε από τα Φ.Κ., ΔΕΝ είναι απαιτητό).

Apantisi: Για την περίπτωση σας ΔΕΝ υπάρχει απαγόρευση για τμηματικό υπολογισμό του προστίμου.

Apantisi: Εσείς σήμερα βρίσκετε ένα κτίριο με αποκλειστική χρήση κατοικίας…. (κατά τα γραφόμενα σας). Η χρήση εργαστηρίου είχε εγκατασταθεί αυθαίρετα και ουδέποτε «τακτοποιήθηκε». Να το δούμε ανάποδα: Αν ήταν από το 1970 ως το 2010 κατοικία και σήμερα ήταν εργαστήριο, θα το τακτοποιήσαμε ως κατηγορία 1;; Προφανώς και όχι.

Apantisi: Θα πρέπει να δείτε αν σας καλύπτει η παράγραφος 9.Γ.ιστ. Αν όχι, τότε θα ενεργήσετε όπως περιγράφετε.