Με αφορμή ζήτηση πελατών να τους υπολογίσουμε τεκμηριωμένα την αντικειμενική αξία του ακινήτου τους, γράφουμε το παρών άρθρο. Η αντικειμενική αξία υπολογίζεται στις περιοχές που ισχύει το σύστημα αντικειμενικών αξιών, βάσει του άρθρου 32 του νόμου 3842/2010 και των υπουργικών αποφάσεων αναπροσαρμογής τιμών - συντελεστών, που έχουν εκδοθεί. Η αντικειμενική αξία αναγράφεται στα συμβόλαια μεταβίβασης ή μπορεί να ζητηθεί από μία τράπεζα για δάνειο ή για να οριστεί συγκριτικά μία αξία πώλησης σε μεσιτικές αγγελίες κλπ.
Υπολογισμός αντικειμενικής αξίας - φορολογητέα αξία
Ο νόμος ορίζει ότι η φορολογητέα ή αλλιώς αντικειμενική αξία ακινήτου ή εμπράγματου δικαιώματος σε αυτό ισούται με το γινόμενο της τιμής εκκίνησης επί τους συντελεστές αυξομείωσης ανά είδος ακινήτου ή κτιρίου. Oι τιμές εκκίνησης, είναι καθορισμένες εκ των προτέρων κατά ζώνες ή οικοδομικά τετράγωνα και κατ' είδος ακινήτου, όπως αστικό ακίνητο, αγροτικό ακίνητο και άλλα. Οι τιμές εκκίνησης αυξάνονται ή μειώνονται ποσοστιαία ανάλογα με τους παράγοντες που επηρεάζουν αυξητικά ή μειωτικά την αξία των ακινήτων, όπως ποιότητα κατασκευής, παλαιότητα, θέση στο οικοδομικό τετράγωνο ή στον όροφο της πολυκατοικίας για τα διαμερίσματα, εμπορικότητα δρόμου, ύπαρξη παταριού ή υπογείου για τα καταστήματα, καλλιεργητική αξία, τουριστική ή παραθεριστική σημασία για τα αγροτεμάχια και άλλα. Παρακάτω δίνονται οι απαιτούμενοι ορισμοί για τις ζώνες και τους χρησιμοποιούμενους συντελεστές.
Ζώνη: θεωρείται ένα τμήμα πόλης ή χωριού, το οποίο, σύμφωνα με τους πίνακες τιμών, έχει ενιαία τιμή.
Κυκλικές ζώνες: Είναι οι ζώνες που περιλαμβάνουν ένα ή περισσότερα οικοδομικά τετράγωνα μίας πύλης ή ενός χωριού και απεικονίζονται στους χάρτες του Υπουργείου Οικονομικών περιμετρικά με συνεχή κόκκινη γραμμή, κατά μήκος των αξόνων των δρόμων και συμβολίζονται με κεφαλαία γράμματα του αλφαβήτου.
Γραμμικές ζώνες: είναι οι ζώνες που αναπτύσσονται κατά μήκος της μίας ή και των δύο πλευρών ενός δρόμου ή ενός τμήματος δρόμου, παράλληλα προς τον άξονα αυτού. Οι γραμμικές ζώνες είναι ενδεχόμενο να μην απεικονίζονται στους ισχύοντες χάρτες του Υπουργείου Οικονομικών. Όταν όμως απεικονίζονται, η απεικόνιση γίνεται με συνεχή κόκκινη γραμμή, στα άκρα της οποίας υπάρχουν βέλη που δηλώνουν την αρχή και το τέλος της και συμβολίζονται με κεφαλαία γράμματα του αλφαβήτου.
Τιμή ζώνης ή τιμή εκκίνησης: είναι η ενιαία τιμή αφετηρίας, την οποία έχει κάθε ακίνητο, το οποίο βρίσκεται στη ζώνη αυτή. Η τιμή ζώνης (ΤΖ), αναφέρεται στην συνολική αξία κτίσματος και οικοπέδου που αναλογεί σε ένα τετραγωνικό μέτρο (μ2) επιφάνειας, καινούριας κατοικίας ή διαμερίσματος στον Α' όροφο της οικοδομής με πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο.
Συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου (ΣΑΟ): είναι ο συντελεστής που εκφράζει τη δυνατότητα οικοδομικής εκμετάλλευσης του οικοπέδου και συνήθως συμπίπτει με το συντελεστή δόμησης (ΣΔ) αυτού. Ο ΣΑΟ συμβολίζεται με λατινικούς αριθμούς και απεικονίζεται στους χάρτες του Υπουργείου Οικονομικών με συνεχή μπλε ή μαύρη γραμμή ή με χρώμα το οποίο περιορίζεται περιμετρικά με μαύρη συνεχή γραμμή.
Συντελεστής εμπορικότητας (ΣΕ): είναι ο συντελεστής (μεγαλύτερος ή ίσος με τη μονάδα) που εκφράζει την εμπορικότητα ενός δρόμου ή ενός τμήματος δρόμου μίας συγκεκριμένης ζώνης.
Συντελεστής συμμετοχής οικοπέδου (ΣΣΟ): είναι ο συντελεστής που εκφράζει το ποσοστό συμμετοχής της αξίας του οικοπέδου, στη συνολική αξία ενός ακινήτου (κτισμάτων και οικοπέδου).
Συντελεστής Οικοπέδου (ΣΟ): είναι ο συντελεστής που απομειώνει την αξία του οικοπέδου, ενόψει του γεγονότος της αφαίρεσης κοινόχρηστων χώρων και μέρους του εργολαβικού οφέλους.
Συντελεστής εκμετάλλευσης ισογείου (Κ): είναι ο συντελεστής που προσδιορίζει το μέγεθος εκμετάλλευσης του ισογείου ενός ακινήτου και συναρτάται με το συντελεστή αξιοποίησης του οικοπέδου (ΣΑΟ) και το συντελεστή εμπορικότητας (ΣΕ).
Με βάση τα παραπάνω επιλέγονται πιο λεπτομερείς συντελεστές όπως:
- συντελεστής πρόσοψης
- συντελεστής ορόφου
- συντελεστής επιφάνειας
- συντελεστής παλαιότητας
- συντελεστές ειδικών συνθηκών
- συντελεστής αποπεράτωσης
- συντελεστής κατασκευής
- συντελεστής εξοπλισμού
- συντελεστής συνιδιοκτησίας
και τελικά το γινόμενό τους μαζί με την ΤΖ και την επιφάνεια καθορίζει την αντικειμενική αξία.
.
Διάβασε επίσης:
Η Kemioteko Engineering δημιουργήθηκε ως απόσταγμα εμπειριών 14 ετών στην αδειοδότηση, κατασκευή και λειτουργία δημόσιων τεχνικών έργων και 8 ετών στο ελεύθερο επάγγελμα του μελετητή μηχανικού με εξειδίκευση στην αδειοδότηση και λειτουργία επιχειρήσεων. Αποστολή της Kemioteko Engineering - Χατζηλιόντος Ι. Χριστόδουλος είναι η δημιουργία πελατών, οπαδών της, βαθειά ικανοποιημένων, που θέλουν να κάνουν διαχρονικά τα σωστά πράγματα με τους κατάλληλους συνεργάτες.
Μητρώο Αξιολογητών ΓΓΕΤ- No 14856/95711/08-06-17
