Διαιρεμένες - αδιαίρετες ιδιοκτησίες και τακτοποίηση αυτών.
Σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας
- Σύμφωνα με το Ν. 3741 της 4/9 Ιαν. 1929, επί του ίδιου οικοδομήματος, η διαιρεμένη ιδιοκτησία σε ορόφους ή μέρη ορόφων αναγνωρίζεται μόνο με ρητή συμφωνία ή πράξη τελικής βούλησης.
- Σύμφωνα με τον αστικό κώδικα ξεχωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου μπορεί να συσταθεί μόνο με δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου.
- Όροφοι θεωρούνται και τα υπόγεια καθώς και τα δωμάτια κάτω από την στέγη.
- Όταν πρόκειται για οικοδομή, ο κύριος ορόφου ή διαμερίσματός του είναι αυτοδικαίως συγκύριος εξ αδιαιρέτου κατά ανάλογη μερίδα πάνω στα μέρη του όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν στην κοινή χρήση και στην χρήση των λοιπών κυρίων, όπως είναι ιδίως το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, η αυλή.
Κατά την έννοια των προηγούμενων παραγράφων, ισχύει η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας:
- επί πολλών αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου που ανήκει σε έναν ή περισσότερους, ως και επί ορόφων ή μερών των οικοδομημάτων αυτών, επιφυλασσομένων των πολεοδομικών διατάξεων.
- επί οικοπέδων κειμένων εντός σχεδίων πόλεων, εντός ορίων οικισμών, προ του 1923, καθώς και εντός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, που καθορίζονται βάσει του από 24.4.85 π.δ. (ΦΕΚ 181 Δ’). Συστάσεις διηρημένων ιδιοκτησιών σε οικόπεδα, που βρίσκονται μέσα στους ανωτέρω οικισμούς, που έγιναν μέχρι την έναρξη της ισχύος του Ν.Δ. 1024 της 10/15 Νοεμ. 1971, είναι έγκυρες, εκτός αν κηρύχθηκαν άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση.
- σε γήπεδα εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου για τα οποία έχουν καθορισθεί ειδικοί όροι δόμησης κατά την παράγραφο 2 του άρθρου 9 του από 17.7/16.8.1923 ν.δ. (ΦΕΚ 228 Α') και έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια μέχρι τη δημοσίευση του ν. 2052/1992, και η οικοδομική άδεια δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί για οποιονδήποτε λόγο. Η τήρηση του όρου της έκδοσης της οικοδομικής άδειας πριν από την ισχύ του ν. 2052/1992 δεν απαιτείται σε όσες περιπτώσεις στο σχετικό με την έγκριση των όρων δόμησης προεδρικό διάταγμα αναφέρεται ότι έγινε παραχώρηση τμήματος των ακινήτων στον οικείο οργανισμό τοπικής αυτοδιοίκησης, για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων. Οι ίδιες διατάξεις εφαρμόζονται και σε εκτός σχεδίου εκτάσεις στις οποίες έχουν καθορισθεί όροι και περιορισμοί δόμησης και εγκρίθηκαν η θέση και η διάταξη κτιρίων, σύμφωνα με τις διατάξεις του κεφαλαίου Δ (οικοδομικό σύστημα ελευθέρας δομήσεως) του ν.δ. 8/1973.
- επί γηπέδων, κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανηκόντων σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28-07-2011 οικοδομήματα, νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα υπαγόμενα στις διατάξεις του ν. 4178/2013, υπό την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 1 του ν. 4178/2013. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις, επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώρηση στα κτηματολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση.
-
(με την ακόλουθη διάταξη του νέου νόμου τακτοποιήσεων 4495/2017) επί γηπέδων, που κείνται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28-07-2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα, υπαγόμενα στις διατάξεις του νόμου 4495/2017, με την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 89 του νόμου 4495/2017. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώριση στα κτηματολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου 4495/2017 και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Η ανέγερση των οικοδομών μέχρι τις 28-07-2011 αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί μέχρι την ημερομηνία αυτή και βεβαιώνεται από το μηχανικό, σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου 4495/2017. Συνιδιοκτήτες τουλάχιστον κατά 65% του γηπέδου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα, με την επιφύλαξη των προαναφερόμενων, μπορούν να ζητήσουν με αγωγή την σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών. Προς τούτο, καταθέτουν για την σύνταξη της σχετικής πράξης (η αγωγή εγείρεται ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου της τοποθεσίας του γηπέδου και εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του νόμου 1562/1985): 1. τοπογραφικό διάγραμμα του γηπέδου επί του οποίου αποτυπώνεται το περίγραμμα των υφιστάμενων οικοδομημάτων, 2. σχέδιο της σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών και κανονισμού σχέσης συνιδιοκτητών με περιγραφή των ιδιοκτησιών που θα δημιουργηθούν, 3. σχέδιο διανομής των διηρημένων ιδιοκτησιών, στο οποίο προβλέπεται η περιερχόμενη σε όλους τους συνιδιοκτήτες διηρημένη ιδιοκτησία, 4. κάτοψη των υφισταμένων οικοδομημάτων, 5. πίνακα κατανομής των ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού γηπέδου στις χωριστές ιδιοκτησίες που θα δημιουργηθούν, με μνεία της αναλογίας των κοινοχρήστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία, 6. έκθεση σχετικά με την αξία κάθε ιδιοκτησίας που θα περιέλθει στους συγκυρίους, συνολικά και για κάθε συγκύριο χωριστά, 7. πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και βαρών του ακινήτου.
- Από το φύλλο καταγραφής αυθαίρετης κατασκευής, παράγραφος 2 του Ν. 4495/2017, προκύπτει τι θεωρεί ο νομοθέτης "εντός σχεδίου" ή "εκτός σχεδίου", δηλαδή:
- αν η αυθαίρετη κατασκευή βρίσκεται μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, τότε θεωρείται εντός σχεδίου, ανεξάρτητα αν έχει κυρωθεί ή όχι η σχετική πράξη εφαρμογής,
- αν η αυθαίρετη κατασκευή σε γήπεδο που βρίσκεται εντός ζώνης οικισμού (ζώνη πλάτους 500μ ή άλλης θεσμοθετημένης απόστασης έξω από τα εγκεκριμένα όρια του οικισμού), τότε θεωρείται εκτός σχεδίου,
- αν η αυθαίρετη κατασκευή βρίσκεται σε περιοχή με εκκρεμή πολεοδομική μελέτη, τότε θεωρείται εκτός σχεδίου.
Τακτοποίηση αυθαιρεσιών σε εξ αδιαιρέτου
Το 2014 επήλθε μία αλλαγή - προσθήκη στις διατάξεις των διαιρετών (βλ. προηγούμενη τελευταία παράγραφο) - αδιαίρετων ιδιοκτησιών από το Ν. 4315/14, που σχετίζονται με την δυνατότητα της τακτοποίησης αυθαιρεσιών. Συγκεκριμένα δώθηκε η δυνατότητα σε περιπτώσεις ακινήτων, εκτός σχεδίου, επιφανείας άνω των 4.000 τ.μ. οι συγκύριοι ποσοστού δικαιώματος κυριότητας να υπαχθούν στις διατάξεις του ν. 4178/2013 χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών υπό την προϋπόθεση ότι ασκούν πέραν της δεκαετίας αδιαλείπτως πράξεις νομής και κατοχής στην αποκλειστική χρήση τμήματος του ακινήτου στο οποίο δεν έχει συσταθεί διηρημένη ιδιοκτησία. Με την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του ν. 4178/2013 δεν αναγνωρίζονται ούτε επηρεάζονται εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα, δεν θίγονται ζητήματα της κοινωνίας δικαιώματος των συνιδιοκτητών, που απορρέουν από τον Αστικό Κώδικα. Πέραν των λοιπών δικαιολογητικών υποβάλλονται υποχρεωτικώς έγγραφα βέβαιης χρονολογίας που αποδεικνύουν την αποκλειστική νομή και κατοχή του τμήματος της αποκλειστικής χρήσης πέραν της δεκαετίας όπως ιδιωτικά συμφωνητικά, αποδείξεις καταβολής τελών σύνδεσης αποχέτευσης κ.λπ., τοπογραφικά διαγράμματα που τυχόν προσαρτώνται στον τίτλο κτήσεως. Με την εμφάνιση του νέου νόμου τακτοποίησης 4495/2017 οι παραπάνω διεγραμμένες φράσεις καταργήθηκαν.
Διάβασε επίσης:
Η Kemioteko Engineering δημιουργήθηκε ως απόσταγμα εμπειριών 14 ετών στην αδειοδότηση, κατασκευή και λειτουργία δημόσιων τεχνικών έργων και 8 ετών στο ελεύθερο επάγγελμα του μελετητή μηχανικού με εξειδίκευση στην αδειοδότηση και λειτουργία επιχειρήσεων. Αποστολή της Kemioteko Engineering - Χατζηλιόντος Ι. Χριστόδουλος είναι η δημιουργία πελατών, οπαδών της, βαθειά ικανοποιημένων, που θέλουν να κάνουν διαχρονικά τα σωστά πράγματα με τους κατάλληλους συνεργάτες.
Μητρώο Αξιολογητών ΓΓΕΤ- No 14856/95711/08-06-17
